Одним из способов управления общим имуществом многоквартирного дома является создание товарищества собственников жилья (ЖСК, ЖК). В этом случае избирается председатель, основная обязанность которого сводится к координации деятельности ТСЖ.

В связи с этим встает ряд вопросов – кто выбирает руководителя? Как и в каком размере ему начисляется оплата труда? Может ли председатель по совместительству занимать другие должности?

Кто подписывает трудовой договор с председателем ТСЖ

Для начала следует отметить, что при заключении такого трудового договора участвуют две стороны:

• работодатель в лице товарищества собственников жилья;
• работник – избранный председатель ТСЖ.

В свою очередь, основными органами управления товарищества владельцев МКД, уполномоченными выбирать и назначать руководителя такого объединения, являются (статья 144, п.3 статьи 147 ЖК РФ):

• общее собрание собственников квартир (высший орган, сокращенное название – ОСС);
• правление ТСЖ.

Из вышеизложенного делаем вывод, что при заключении трудового договора с председателем товарищества, этот документ может быть подписан следующими лицами:

• любым членом ОСС или правления;
• лицом, уполномоченным на осуществление подобных действий, входящим в состав ОСС или правления.

Трудовой договор с председателем ТСЖ, образец

Более того, необходимость составления такого документа также обусловлена тем, что руководитель ТСЖ принимает важные решения, заключает контракты с подрядчиками и поставщиками, подписывает различную бухгалтерскую документацию и т. д.

Все эти действия сопряжены с определённым риском, а это означает, что в случае допущения ошибки, председателя можно привлечь к ответственности за недобросовестное выполнение функций, прописанных в трудовом договоре.

Так, типовой образец такого соглашения включает в себя следующие стандартные разделы:

• вводную часть (дата и место подписания, стороны соглашения);
• предмет договора;
• права и обязанности председателя и работодателя (ТСЖ);
• порядок начисления платы за труд (размер оклада, возможные премии и т. д.);
• рабочий график и время для отдыха;
• информация о социальном страховании;
• гарантии и компенсации, предусмотренные ТК РФ;
• ответственность обеих сторон;
• порядок расторжения трудового договора;
• заключительные положения и реквизиты участников соглашения.

График (режим) работы председателя ТСЖ

В трудовом договоре отдельным пунктом прописывается рабочий график председателя ТСЖ и время, отведенное для отдыха. Согласно ТК РФ тут возможны несколько вариантов (ст. 100):

• пятидневка с 2 выходными;
• шестидневка с 1 выходным днем;
• работа с выходными по скользящему графику;
• неполная рабочая неделя (отдельные дни).

Зачастую работа председателя товарищества собственников жилья имеет сезонный характер. К примеру, в одном месяце загруженность максимальная (организация капитального ремонта, замена общедомовых труб и т. д.). А в другой период и вовсе все выполненные дела сводятся к подписанию нескольких бумаг. Данная особенность также предусматривается при составлении графика работы руководителя.

В целом же составлением рабочего режима председателя также занимаются уполномоченные члены ОСС или правления МКД.

Зарплата или вознаграждение

Многих граждан интересует, какого характера выплаты получает председатель ТСЖ за выполнение своих функциональных обязанностей – вознаграждение или заработную плату?

Ответ на этот вопрос главным образом зависит от того, каким договором оформлены отношения между председателем и ТСН (или ТСЖ).

Так, если между сторонами заключен трудовой договор, то тогда выплачивается зарплата. Если же речь идет о гражданско-правовом соглашении, то тогда более правильно называть такую выплату вознаграждением за труд.

Кроме того, иногда встречаются случаи, когда председатель на безвозмездной основе оказывает услуги по управлению домом.

Кто назначает и платит зарплату

Согласно пп.11 п.2 ст.145 ЖК РФ одной из обязанностей, относящихся к компетенции ОСС, является определение размера оплаты труда членов правления ТСЖ, включая председателя данного объединения.

Таким образом, размер вознаграждения, выплачиваемого руководителю товарищества, определяется решением общего собрания собственников МКД. При этом непосредственно саму выплату денег производит бухгалтер.

Сколько получает председатель ТСЖ

Как было сказано выше, конкретный размер оплаты труда данному сотруднику устанавливается на общем собрании владельцев имущества МКД, которыми он был избран на свой пост. Поэтому нельзя абсолютно точно сказать, сколько платят лицам, занимающим такую должность, сколько они зарабатывают.

Однако согласно статистическим данным в 2022-2023 годах средняя зарплата председателя ТСЖ колеблется от 28000 до 36000 рублей в месяц.

Налоги и страховые взносы с вознаграждения председателя, НДФЛ

Как и любое другое физическое лицо, председатель ТСЖ также обязан регулярно платить налоги в бюджет. Так, его заработок ежемесячно облагается НДФЛ (налогом на доходы физических лиц). В соответствии с п.1 ст. 224 главы 23 НК РФ ставка по этому виду налога равняется 13%.

Помимо НДФЛ, из суммы вознаграждения, полученного председателем, также удерживаются страховые взносы на пенсионное (22%) и медицинское обеспечение (5,1%), а также на страхование в связи с временной утратой трудоспособности (2,9%).

Об этом написано в ст. 425 НК РФ. Однако имейте в виду, что расчетным периодом по взысканию взносов (в указанных размерах) является год.

Административные льготы председателя ТСЖ

Отметим, что в некоторых регионах и городах РФ для председателей предусмотрены отдельные административные льготы. Например, в рамках Постановления Правительства г. Москвы от 13.04.1999 года № 328 управляющие МКД освобождаются от:

• внесения платы за вывоз бытовых отходов;
• оплаты домофона;
• оплаты услуг консьержа.

Кроме того, если ваш председатель работает по трудовому договору, то ему также положены гарантии и компенсации, предусмотренные в рамках ТК РФ. Сюда относится:

• предоставление ежегодного оплачиваемого отпуска;
• выплата больничных;
• оплата командировки и т. д.

Может ли председатель ТСЖ работать по совместительству

Ответ на поставленный вопрос главным образом зависит от того, где именно председатель желает работать по совместительству. Тут возможны два варианта:

• совмещение должности в этом же ТСЖ (где лицо числится председателем);
• устройство в другую организацию.

Сразу скажем, что первый вариант является незаконным. В п.3.1 ст.147 ЖК РФ написано, что член правления ТСЖ (которым является председатель) не может совмещать свою работу с другой должностью в этом же товариществе, оформившись по трудовому договору.

Совмещать работу дворником

Как уже было отмечено выше, это возможно в том случае, если он устроиться по совместительству к другому работодателю. Такая возможность законом не запрещается, а значит он имеет право на подобное совмещение. Об этом напрямую сказано в ст. 276 ТК РФ. Однако, тут есть одно важное условие. Вначале председателю необходимо получить соответствующее разрешение от членов ОСС.

Теоретически домоуправляющий может подрабатывать дворником у другого работодателя. На практике такие ситуации встречаются достаточно редко.

Может ли председатель ТСЖ быть бухгалтером в одном лице

Если у председателя товарищества есть хороший уровень знаний и соответствующее образование, то он может выполнять функции бухгалтера. Однако опять же, без заключения трудового договора. Эти обязанности могут быть дополнительно включены в текст его должностной инструкции.

На практике же чаще встречаются случаи, когда для ведения бухгалтерского учета привлекается наемный работник со стороны или же выбирается отдельное лицо из членов ТСЖ, обладающее соответствующими компетенциями.

Может ли адвокат быть председателем ТСЖ

Согласно п.1 ст. 2 ФЗ РФ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» адвокат не имеет право оформляться по трудовому договору в качестве работника, за исключением должностей, связанных с научным, преподавательским и творческим трудом. При этом совмещать свою основную деятельность по правовой помощи нуждающимся, он может только с другой работой в адвокатской палате.

Таким образом, можно сделать вывод, что адвокат не вправе работать председателем ТСЖ на основании трудового договора. Исключением является лишь тот случай, когда речь идет о выполнении обязанностей управдома на добровольных началах.

Зарплата бухгалтера в ТСЖ

Для выполнения функций бухгалтера члены ТСЖ могут привлечь кого-нибудь из участников товарищества или же нанять внешнего специалиста (если, к примеру, внутренний ненадлежащим образом выполняет свои обязанности).

Конкретный размер зарплаты бухгалтера утверждается на общем собрании собственников. При этом в основу берется штатное расписание, принятое Положение об оплате труда и премировании.

Переход ТСЖ в управляющую компанию оплата труда

Согласно действующему законодательству помимо ТСЖ есть еще несколько способов управления общим имуществом МКД. К одному из них относится передача ведения общего хозяйства в руки управляющей компании.

Нередко происходят случаи, когда владельцы квартир принимают решение освободить председателя ТСЖ от занимаемой должности и внести изменения в порядок управления жилым домом. Причины этому могут быть разные (например, превышение полномочий, убытки, причиненные в результате неграмотного управления и т. д.)

Решив осуществить переход в УК, собственники заключают с этой компанией договор на оказание услуг. Отдельным пунктом в данном документе прописывается размер платы за содержание общего имущества ТСЖ.

В свою очередь УК уже самостоятельно нанимает работников, в которых есть потребность, и выплачивает им зарплату (дворнику, уборщице, бухгалтеру и т. д.).

Судебная практика

В судебной практике происходило немало споров, связанных с должностью председателя ТСЖ. Причем довольно часто они касаются заработной платы, которую домоуправляющий самовольно себе начисляет, и взысканием ущерба, причиненного общему имуществу МКД.

С примерами реальных дел ознакомьтесь ниже.

По зарплате председателя тсж

В 2017 году проходило слушание по делу, связанному с незаконным начислением премий себе и другим работникам, бывшим председателем ТСЖ – Джумагельдином Э. Х.

Жильцы дома, расположенного по адресу , подали иск в Сарапульский районный суд Удмуртской Республики с требованием установить вину и наказать ответчика, совершившего хищение денежных средств ТСЖ.

Председатель ТСЖ

Создателями товарищества собственников жилья всегда являются собственники квартир и участков. Их основная задача – коллективное управление общей собственностью. Но, как и у любого учреждения, у ТСЖ также имеется свой собственный руководитель – председатель ТСЖ.

Кто такой председатель ТСЖ?

Председателем ТСЖ является начальник правления. Его избирают из числа членов товарищества собственников жилья (исходя из положений 3-го пункта 147-й статьи ЖК РФ), если другое не отражено в уставе ТСЖ: нередко устав оставляет право выбора руководителя общему собранию.

https://www.youtube.com/watch?v=kRJdvn_i_c0\u0026pp=ygVh0J7RgtCy0LXRgtGB0YLQstC10L3QvdC-0YHRgtGMINCf0YDQtdC00YHQtdC00LDRgtC10LvRjyDQotGB0LYg0J_QviDQl9Cw0LrQvtC90YMg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Положения 2-го пункта 147-й статьи ЖК РФ гласят следующее: председатель ТСЖ, как и другие члены правления, должен входить в товарищество. То есть, у него должна быть квартира либо участок в этом МКД. Проживать на данной территории при этом он не обязан.

Как сказано в вышеобозначенной статье, глава правления ТСЖ не обязан оформлять доверенность для того, чтобы защищать интересы собственников: его вступление в эту должность говорит о том, что председателю доверяет большая часть членов правления.

Если говорить о том, как бывает на практике, к председателю ТСЖ люди часто идут в том случае, если возникают определенные сложности. То есть, он должен следить за энергообеспечением, функционированием лифта, заниматься другими бытовыми обязанностями – как в пределах помещения, так и на территории возле дома.

Нормативная база

Деятельность председателя ТСЖ регламентируется нормативно-правовыми актами Российской Федерации. Само собой, в первую очередь речь идет о Жилищном Кодексе РФ.

Увы, его положения не содержат отдельную статью непосредственно по личности председателя. Но, несмотря на это, существуют отдельные фрагменты, взятые из норм и других положений.

В них зафиксировано следующее: председатель ТСЖ имеет право осуществлять руководство правлением, на внесение дополнений и изменений. Он может выполнять и другие, недоступные для других членов товарищества функции.

О них мы поговорим чуть позже.

Еще деятельность товарищества регламентируется локальным нормативным актом. Его принимают сами жильцы многоквартирного дома. Документ также содержит права и обязанности председателя ТСЖ. Как правило, речь идет об уставе, в котором отражаются все особенности и нюансы.

Для составления Устава может быть использован как стандартный образец – с отлично известными всем формулировками и трактовками, как и нестандартный – если общее собрание жильцов решит внести в него какие-то свои положения.

Кто может стать председателем правления ТСЖ?

Кандидат на место председателя ТСЖ должен отвечать таким главным условиям:

1. У него должна быть своя собственная квартира непосредственно в том доме, жильцы которого выбирают руководителя. Будет лучше, если в ней он будет проживать постоянно, ведь никто не захочет доверять будущему председателю товарищества все обязанности, если квартира будет сдаваться по договору аренды, а сам собственник будет жить по другому адресу. Этот человек не будет в курсе реальных трудностей дома, а значит, будет действовать неэффективно.
2. У него должно быть высшее образование. Идеальный вариант – если будущий руководитель уже работал на высшей должности в какой-то организации. Так ему будет проще вести переговоры с поставщиками услуг, проводить собрания, распределять функции между членами правления.

Быть председателем ТСЖ может гражданин, у которого есть качества лидера. Он должен быть способен быстро принимать самые разные решения.

Как стать управляющим товарищества?

Как правило, председатель ТСЖ выбирается посредством следующих этапов:

Ответственность председателя ТСЖ по КоАП РФ

• Структура органов товарищества дает возможность привлечь всех или большинство собственников для принятия особо значимых решений (относящихся к исключительной компетенции общего собрания членов), самостоятельно определиться с руководителем организации, ведущим текущее руководство, и использовать ревизионную комиссию для контроля по финансово-хозяйственной деятельности юридического лица.
• Деятельность товарищества регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными нормативными актами в смежных областях права, а также уставом товарищества.
• При этом жилищным законодательством оснований для жалоб на товарищество и порядка их подачи не устанавливается.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается членами правления на срок, определенный уставом. Его полномочия руководителя юридического лица, в том числе действия от имени товарищества без доверенности, возникают с момента избрания его на эту должность. В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса РФ рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления товарищества, относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

Поводом для обращения с жалобой на товарищество служит недовольство самих собственников помещений его деятельностью. Чаще всего претензии возникают по следующим поводам:

• некачественное предоставление жилищно-коммунальных услуг;
• председатель товарищества игнорирует запросы;
• принятие неправомерных решений;
• нецелевое использование (расходование) денежных средств собственников помещений в многоквартирном доме;
• неправомерное начисление задолженности;
• использование общего имущества многоквартирного дома.

1. При выявлении нарушений своих жилищных прав собственники помещений вправе обращаться в следующие инстанции:
2. Роспотребнадзор и его подразделения – нарушение норм предоставления услуг, когда их качество не соответствует стандартам, завышены тарифы на данные услуги.
3. Жилищная инспекция – нарушение обязательных требований  к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме, формированию фондов капитального ремонта, требований правил изменения размера платы за содержание жилого помещения, правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
4. Правоохранительные органы – вопросы мошенничества, растраты, самоуправства, предоставление недостоверной информации и фальсифицированных документов, введение в заблуждение.
5. Судебные органы рассматривают такие вопросы, как споры об обжаловании решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (членов товарищества), понуждение к исполнению обязательств, возврате излишне удержанных взносов за жилищно-коммунальные услуги, возмещение ущерба.

В случае неправомерного отказа должностными лицами товарищества в предоставлении информации, которая предусмотрена федеральными законами, статья 5.39 КоАП РФ устанавливает административную ответственность. Протоколы о правонарушении, предусмотренном данной статьей, составляют органы прокуратуры.

Функции по соблюдению трудового законодательства осуществляет государственная инспекция труда.

Заявления составляется письменно с указанием сведений о заявителях, допущенных нарушениях. Следует излагать факты и их правовое обоснование, а не описывать неподтвержденные домыслы.

Каждая из указанных инстанций имеет свою компетенцию. Если письмо отправлено не по адресу, отправитель должен будет получить ответ с разъяснениями о порядке обращения в соответствующий орган.

Кс встал на защиту трудовых прав председателя правления тсж

5 июля Конституционный Суд вынес Постановление № 28-П по делу о проверке конституционности ч. 3.1 ст. 147 Жилищного кодекса, регламентирующей круг субъектов, которые не могут быть членом правления товарищества собственников жилья, и перечень деятельности, которой не может заниматься такое лицо.

В ноябре 2012 г. Галина Руденко была избрана председателем ТСЖ «Кондор» решением общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме. Тогда же она заключила с ТСЖ трудовой договор о выполнении работы на должности «председатель правления товарищества». В феврале 2018 г. ТСЖ было ликвидировано по решению внеочередного собрания собственников жилья.

Впоследствии Галина Руденко обратилась в суд с иском к ТСЖ о взыскании невыплаченной зарплаты за весь период работы, компенсации за нарушение сроков ее выплаты, неиспользованный отпуск и причиненный моральный вред. Суд отказал в удовлетворении требований со ссылкой на ч. 3.1 ст.

147 ЖК РФ, устанавливающую, по его мнению, запрет на заключение трудового договора с председателем правления и членами правления ТСЖ. Он посчитал, что в рассматриваемом случае отношения сторон по своей правовой природе являются гражданско-правовыми, а не трудовыми. В решении также указывалось на отсутствие оснований для взыскания вознаграждения за период с 16 ноября 2012 г.

по 15 мая 2016 г. в связи с пропуском срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком.

В свою очередь, апелляция сочла, что выплата вознаграждения Галине Руденко с февраля 2015 г. по январь 2018 г.

осуществлялась в полном объеме, ее полномочия как председателя правления этого товарищества прекратились с даты внесения в ЕГРЮЛ сведений о ликвидации ответчика, поэтому задолженность перед ней отсутствует.

Впоследствии кассация поддержала выводы нижестоящих судов, а Верховный Суд не стал рассматривать кассационную жалобу женщины.

В жалобе в Конституционный Суд Галина Руденко отметила, что ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ противоречит Конституции в той мере, в какой в контексте правоприменительной практики она препятствует председателю правления ТСЖ как члену правления осуществлять деятельность в этом товариществе на основании трудового договора.

Это обстоятельство, по мнению заявительницы, нарушает ее конституционное право на труд, свободный выбор рода деятельности и профессии. Она также указала, что спорная норма противоречит главе 43 «Особенности регулирования труда руководителя организации и членов коллегиального исполнительного органа организации» ТК РФ и ст.

149 «Председатель правления товарищества собственников жилья» ЖК РФ.

Изучив материалы дела, Конституционный Суд отметил, что предметом его рассмотрения является ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ в той мере, в какой на ее основании решается вопрос о возможности заключения трудового договора между ТСЖ и председателем правления этого товарищества и о правовой природе отношений между ними.

Как пояснил КС, управление крупным МКД (особенно когда в качестве способа управления таким объектом избрано управление ТСЖ) предполагает значительный объем обязанностей, безвозмездное выполнение которых может быть затруднительным.

Заключение же гражданско-правового договора не всегда соответствует потребностям ТСЖ: например, если лицо, претендующее на выполнение функций председателя правления товарищества, с одной стороны, обязуется систематически осуществлять организацию его хозяйственно-управленческой деятельности, а с другой стороны, хотело бы рассчитывать на стабильность соответствующих отношений и гарантии в рамках ТК РФ.

При этом Суд отметил, что ни ГК, ни ТК РФ непосредственно не определяют природы и правовой формы отношений, которые складываются между ТСЖ и председателем правления этого товарищества, тем самым не исключая возможности сторон урегулировать их в рамках действующего законодательства различными способами.

При этом возможность заключения с председателем правления товарищества собственников недвижимости трудового договора подтверждается положениями законодательства о ТСН, в частности садоводческие или огороднические товарищества заключают трудовые договоры со своими председателями. «Следовательно, ч. 3.1 ст.

147 ЖК РФ не может расцениваться как исключающая право товарищества собственников жилья принять решение о заключении трудового договора с председателем правления этого товарищества.

Иное означало бы невозможность установления вытекающих из трудовых отношений гарантий в тех случаях, когда гражданин выполняет функцию председателя правления товарищества именно как трудовую, что даже при равном с гражданско-правовым договором размере периодических денежных поступлений от товарищества все равно ухудшало бы его положение применительно в том числе к праву на отпуск, случаям временной нетрудоспособности, т.е. необоснованно ограничивало бы право распоряжаться своими способностями к труду», – отмечено в постановлении.

КС добавил, что по буквальному смыслу запрет, установленный оспариваемой нормой, может рассматриваться как имеющий целью исключить злоупотребления со стороны членов правления, что допускает отсутствие возможности у председателя правления ТСЖ осуществлять в товариществе иную деятельность, кроме выполнения функции единоличного исполнительного органа, не запрещая, однако, заключение трудового договора на выполнение работы в качестве председателя правления такой организации. Правовое положение председателя правления ТСЖ определяется положениями устава последнего или решением о виде заключаемого с ним договора, принятым общим собранием членов товарищества, а также непосредственно этим договором. Соответственно, вопрос о том, основываются ли его отношения с товариществом на положениях трудового или гражданского законодательства, решается в соответствии с этими документами, и это не противоречит конституционным предписаниям.

Когда для разрешения спора требуется установление правовой природы отношений между ТСЖ и председателем правления этого товарищества, а в уставе, в решениях общего собрания членов товарищества собственников жилья, в самом договоре вид договора, заключенного между названным товариществом и председателем правления, не был закреплен, иную квалификацию сложившихся отношений, чем это вытекает из содержания документов, которыми оформлены эти отношения, определяет суд. В свою очередь, для вывода об отсутствии в действительности признаков трудовых отношений, на наличие которых указывает председатель правления ТСЖ, необходимы весомые и убедительные основания, к которым во всяком случае не может относиться ссылка на оспариваемое законоположение как на исключающее трудовые отношения председателя правления с ТСЖ.

Таким образом, Конституционный Суд признал спорную норму не противоречащей Конституции РФ, поскольку она не исключает возможности наличия трудовых отношений (заключения трудового договора) между ТСЖ и председателем его правления.

КС добавил, что в рассматриваемом случае заявительница имеет право на применение в отношении нее компенсаторных механизмов, чьи форма и размер определятся судом первой инстанции в случае установления того, что ее отношения с ТСЖ «Кондор» были трудовыми.

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко отметила, что достаточно продолжительное время подход к оценке статуса председателя правления ТСЖ осуществлялся исходя из того, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией – формой самоорганизации граждан, основанной на членстве его участников – собственников жилых помещений. «Основываясь на таком подходе, суды отказывались квалифицировать ТСЖ в качестве работодателя, а отношения председателя правления и членов правления – как трудовые, делая вывод о невозможности существования в рассматриваемых отношениях по самоуправлению признаков трудовых отношений. И такая позиция получила свое закрепление в 2019 г. в Определении ВС РФ от 24 мая 2019 г. № 84-КА19-1, где Суд высказал свое мнение по вопросу о статусе отношений между ТСЖ и председателем его правления», – заметила она.

По словам эксперта, постановление КС изменит сложившуюся судебную практику.

«Квалификация таких отношений как трудовых, а отождествление председателя правления с работником не только дадут ему трудовые и социальные гарантии, сопутствующие трудовым правоотношениям, но и позволят взыскать с него материальный ущерб и привлечь его к дисциплинарной ответственности по нормам трудового законодательства», – полагает Валентина Ященко.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов отметил, что рассмотренное КС дело носит смежный характер, так как регулируется и жилищным, и трудовым правом. «Относительно трудового законодательства Суд не дал совершенно никаких новых выводов.

Вновь указано, что при определении наличия трудовых отношений или отсутствия таковых судам надлежит исходить из фактических обстоятельств, реально выполняемых функций, даже если из документов либо из решения общего собрания членов ТСЖ следует указание на иной статус правоотношений.

Что же касается анализа жилищного законодательства, то я положительно оцениваю сравнение Судом ТСЖ с садовыми товариществами, где председатель правления может работать по трудовому договору, а значит, председатель правления ТСЖ ущемлялся бы в правах, если б ему законом было запрещено заключать трудовой договор», – заметил он.

Александр Немов добавил, что постановление совершенно однозначно отвечает на вопрос о возможности заключения трудового договора с председателем ТСЖ: «Спор об этом факте, полагаю, теперь закрыт, но споры о выполняемых функциях в каждом конкретном случае – не могут быть разрешены шаблонно».

Кс защитил трудовые права главы тсж — новости право.ру

Конституционный суд подтвердил, что председатель ТСЖ может иметь с товариществом трудовые отношения. Ч. 3.1 ст. 147 Жилищного кодекса, в которой указано, что член правления ТСЖ не может совмещать эту позицию с работой в товариществе по трудовому договору, не препятствует этому, говорится в Постановлении КС от 05.07.2022 № 28-П.

История вопроса

Галина Руденко была председателем правления товарищества собственников жилья (ТСЖ) «Кондор» в многоквартирном доме в Северодвинске с ноября 2012 года и до момента ликвидации ТСЖ в мае 2018-го по решению жильцов. Ей назначили вознаграждение в размере 25 000 руб. в месяц. Но получала его Руденко только с февраля 2015-го по январь 2018-го года.

В этом сюжете

По мнению Руденко, она состояла в ТСЖ в трудовых отношениях. На этом основании она обратилась в Северодвинский городской суд, чтобы взыскать невыплаченную зарплату и компенсацию за нарушение сроков ее выплаты, отсутствие отпусков и моральный ущерб. В этом отказали как первая, так и вышестоящие инстанции.

https://www.youtube.com/watch?v=kRJdvn_i_c0\u0026pp=YAHIAQE%3D

Суды сочли, что отношения председателя правления ТСЖ с членами этого правления имеют гражданско-правовой, а не трудовой характер. При этом они сослались на ч. 3.1 ст. 147 ЖК, которая, как полагают суды, запрещает заключать трудовой договор с председателем ТСЖ.

По мнению Руденко, это нарушило ее право на труд и свободный выбор рода занятий.

Позиция КС

В действующем российском законодательстве нет указаний на невозможность заключения трудового договора между ТСЖ и председателем правления, считает Конституционный суд. Напротив, нормы о товариществах собственников недвижимости подтверждают, что это допустимо.

Правовое положение председателя правления ТСЖ зависит от устава товарищества или решения, на основе которого с председателем заключают договор.

Если его правовое положение документально не зафиксировано, то его должен определить суд, пояснил КС.

Трудовые отношения дают больше гарантий, поэтому судам нужны веские основания, чтобы не признать отношения ТСЖ с председателем таковыми. Оспариваемых положений Жилищного кодекса для этого недостаточно.

Запрет председателю правления совмещать свою деятельность в правлении с работой в товариществе по трудовому договору, который зафиксирован в оспариваемой норме, означает, что нельзя по договору с товариществом осуществлять для него другую оплачиваемую работу. Признать трудовыми сами обязанности председателя эта норма не препятствует.

Восстановить права Руденко с помощью пересмотра дела уже невозможно, так как ТСЖ «Кондор» ликвидировано, отметил Конституционный суд. Поэтому, если Северодвинский городской суд установит, что ее отношения с ТСЖ были трудовыми, он сам должен будет определить компенсационные механизмы для истца.

Чек лист — как самостоятельно проверить недвижимость перед покупкой

Чек лист — как самостоятельно проверить недвижимость перед покупкой

Общие рекомендации составлены сотрудниками реестра недвижимости, юристами и риэлторами

12 007 квартир

Пытались продать мошенники, которых обнаружили

530 144 регистрацийнедвижимости

Статистика зарегистрированных договоров купли продажи за 2022г

39 204 ипотечныхкредитов

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов ИЖК под ДУУ

Почему это важно

Покупка квартиры — одна из самых важных сделок в жизни человека, которая требует тщательной подготовки. Если вы работаете с риелтором, вы можете поручить все заботы ему.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку — банк также поможет подготовиться к сделке и проверит недвижимость.

Однако мы советуем в любом случае не терять бдительность и проверять документы, особенно тщательно — если вы хотите провести сделку самостоятельно.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ

Риски и ограниченияпри покупке недвижимости

• Квартиру продал чужой человек
• Наследники или бывшая жена
• Банкротство и судебные долги
• Судебные спроры и недвижимости
• Арст, залог или ипотека
• Бывшие жильцы останутся с вами

1. Дом под снос или изъятие
2. Материнский капитал
3. Невнемяемость продавца
4. Продажа по доверенности
5. Завещание отказ

Проверка основных документов перед покупкой недвижимости

Паспорта собственников

Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.

На что обратить внимание:

Внешний вид. Наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку;

Данные. Они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»;

Срок действия паспорта;

Фото. Убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником.

• Документ-основание права собственности на квартиру
• Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.
• На что обратить внимание:

1. Данные участников сделки;
2. Адрес квартиры;
3. Площадь недвижимости;
4. Существенные условия договора.

Выписка из ЕГРН

Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.

На что обратить внимание:

Количество собственников;

Данные собственников. Они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время;

Наличие обременений. Например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку;

Есть ли в числе собственников несовершеннолетние. В этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.

Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.

На что обратить внимание:

• Дата оформления;
• Нотариальное заверение;
• Данные супругов.

Справка о зарегистрированных лицах

Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.

На что обратить внимание:

Число прописанных;

Есть ли несовершеннолетние в их числе.

Справка об отсутствии задолженностей по «коммуналке»

Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.

На что обратить внимание:

1. Дата последнего платежа;
2. Отсутствие долгов;
3. Показания счетчиков.

Справка об остатке на пенсионном счете

Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке на пенсионном счете мамы позволит вам убедиться, что при покупке недвижимости не был использован маткапитал. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.

Общие правила:

Требуйте оригиналы документов. Никаких копий, в том числе и заверенных. Перечень обязательных документов можно сверить с чек-листом;

Задавайте любые волнующие вас вопросы. Если продавец раздражается, уходит от ответа или торопит — это повод насторожиться;

Обращайтесь к специалистам, если возникли хоть небольшие сомнения;

Если сомнения возникли или вам не хочется тратить время на проверки, воспользуйтесь услугой Домклик «Юридическая проверка». Мы проверим угрозы праву собственности и юридическую историю жилья, оценим риски и дадим рекомендации, как обезопасить сделку.

Должностная инструкция председателя правления ТСЖ

Посредством ТСЖ собственники помещений управляют своим МКД, иначе говоря, многоквартирным домом, а именно решают вопросы, касающиеся его содержания, в том числе, благоустройства прилегающей к нему территории. Руководство таким товариществом осуществляет председатель правления.

Поскольку должность председателя предполагает принятие серьезных решения, от которых зависит благополучие жильцов и состояние общедомового имущества, его полномочия должны быть четко регламентированы. С этой целью принимается должностная инструкция председателя ТСЖ.

Рассмотрим подробнее, что это такое, и какие сведения необходимо в нее включить.

Образец документа

Скачать бесплатно образец должностной инструкции председателя ТСЖ

Председатель ТСЖ

Председатель ТСЖ — это главная руководящая должность в товариществе собственников жилья. Занимать ее может только тот человек, который является законным собственником помещения в соответствующем доме.

При этом проживать в нем ему вовсе не обязательно.

Председателей ТСЖ в многоквартирных домах на работу не трудоустраивают, поскольку эта должность является выборной.

Соответственно, заключать с ними трудовые договоры или нет, решается на общем собрании собственников МКД.

Однако следует помнить, что существует ст. 147 ТК РФ, согласно которой члены правления, в том числе, председатель ТСЖ, не могут выполнять работу в товариществе на основании трудового договора. Аналогичные выводы сложились в судебной практике.

Уволить председателя ТСЖ также нельзя, так как в данном случае, не применяются положения ТК РФ. Иными словами, если он по своей инициативе подаст заявление с просьбой об увольнении, то никто с него обязанностей по руководству товариществом не снимет. Освободить его от обязательств можно исключительно путем переизбрания на эту должность другого человека.

Все прочие наемные работники ТСЖ, например, бухгалтеры, юристы, паспортисты, охрана, диспетчеры, техники, инженеры и прочие специалисты, принимаются в организацию по трудовым договорам или по договорам ГПХ, которые с ними заключает председатель. Соответственно, им выплачивается заработная плата и на них распространяются гарантии ТК РФ.

Все полномочия председателя по руководству ТСЖ регламентированы ЖК РФ, а не положениями ТК РФ. При этом за свой труд председатель получает не зарплату, как все прочие наемные сотрудники, а вознаграждение. Согласно п. 8.1 ст. 161.

1 ЖК РФ, решение о выплате денежных сумм председателю ТСЖ, а также прочим членам совета, принимается в ходе общего собрания собственников квартир в ТСЖ.

Кроме того, обговариваются условия и порядок осуществления периодических выплат, а также их величина.

Существует и другая позиция, по которой, с точки зрения норм трудового законодательства, председатель ТСЖ является его руководителем.

Он ежедневно вынужден выполнять возложенную на него трудовую функцию и нести за ее выполнение предусмотренную законом ответственность.

Поэтому с ним должен быть заключен трудовой договор и ему должна выплачиваться заработная плата, предусмотренная ст. 129 ТК РФ.

По итогам общего собрания ТСЖ с председателем вполне может быть заключен обыкновенный трудовой договор. В протоколе заседания отражается решение об избрании конкретного человека на должность председателя и о заключении с ним трудового договора.

Подписать такой контракт может сам избранный председатель или же специально уполномоченное собранием лицо. Поскольку речь идет о трудовых отношениях, то придется утвердить табель рабочего времени, регламентирующий режим работы председателя.

Кроме того, для руководителя может быть утверждена должностная инструкция председателя правления ТСЖ.

Утверждение инструкции

Должностная инструкция представляет собой один из главных документов, регламентирующих полномочия сотрудника, занимающего конкретную должность в штате организации.

В том случае, если между ТСЖ и его председателем предполагаются трудовые отношения, то может быть разработана и утверждена специальная должностная инструкция. Ее подготовкой могут заняться члены правления.

В ней следует конкретизировать условия работы председателя, которые нельзя подробно расписать в контракте.

После подготовки документа, его следует предоставить для согласования в Жилищную инспекцию. Только после заверения в ведомстве она получит юридическую силу и станет обязательной для исполнения должностным лицом.

Кроме того, председатель правления под подпись должен быть ознакомлен с содержанием инструкции.

Хранится этот организационно-распорядительный документ в офисе товарищества и по запросу членов ТСЖ предъявляется для ознакомления.

Это делается для того, чтобы каждый собственник квартиры мог проверить, насколько правомерно председатель ТСЖ выполняет возложенные на него обязанности.

Рассмотрим подробнее, из чего должна состоять стандартная должностная инструкция председателя товарищества собственников в МКД.

Общие положения

Унифицированного бланка должностной инструкции не существует. Поэтому, каждое ТСЖ разрабатывает подходящую форму акта самостоятельно. Важно лишь помнить, что любая должностная инструкция представляет собой  четко структурированный документ, состоящий из разделов, регламентирующих полномочия наемного работника, занимающего конкретную штатную должность.

Первый раздел, которым начинается практически каждая должностная инструкция именуется «Общие положения». В него могут включаться следующие сведения:

• цель должностной инструкции, например, определение прав, обязанностей и мер ответственности, возложенных на председателя ТСЖ «Юридическая азбука»;
• порядок назначения председателя на должность и освобождение от нее, в данном случае, на общем собрании собственников;
• срок правления, например, можно указать, что председатель избирается сроком на два года;
• нормативно-правовые акты, которыми руководствуется председатель при исполнении своих полномочий, как правило, это:
  • локальные акты, издаваемые правлением товарищества, общим собранием участников или, непосредственно, председателем ТСЖ;
  • ЖК РФ и отраслевыми нормативно-правовыми актами;
  • правила внутреннего распорядка ТСЖ;
  • положения настоящей должностной инструкции.

Помимо указанных сведений, в данный раздел, по желанию, может быть включена дополнительная информация. Например, могут быть обозначены требования к потенциальному председателю. Например, гражданство РФ, отсутствие судимостей по экономическим преступлениям, а также знания в сфере жилищного законодательства.

Обязанности председателя ТСЖ

Основная часть инструкции посвящена должностным обязанностям председателя товарищества. С учетом положений ст. 149 ЖК РФ, председателя можно наделить следующими должностными обязанностями:

• представлять ТСЖ от имени собственников жилья в различных организациях и органах власти, например, в суде;
• подписывать различную платежную документацию;
• совершать ряд сделок, для которых председателю ТСЖ не понадобится обязательное одобрение правления или же общего собрания собственников;
• подготавливает и предлагает на согласование собранию правила внутреннего распорядка ТСЖ, в отношении наемных сотрудников, обязанности которых заключаются в содержании и ремонте общедомового имущества МКД;
• составляет и предлагает на рассмотрение собранию положение об оплате труда и прочие локальные документы товарищества, предусмотренные уставом ТСЖ и решениями общего собрания;
• осуществлять контроль деятельность бухгалтерии, проверять уборку мест общего пользования, а также придомовую территорию;
• проверять правильность расчетов с жильцами по коммунальным услугам;
• добиваться от обслуживающих организаций, выполняющих различные работы по ремонту и санитарному содержанию МКД, а также прилегающих к нему территорий.

Правление по своему усмотрению может включить дополнительные функции для председателя в должностную инструкцию.

Права председателя

Помимо обязанностей, председатель ТСЖ наделен определенным кругом прав. В частности, он имеет право:

• председательствовать на заседаниях правления;
• распоряжаться имуществом и денежными средствами ТСЖ в рамках своих полномочий, в соответствии с хозяйственно-финансовым планом;
• получать от правления ТСЖ нужную информацию для осуществления должностных обязанностей;
• в рамках своей компетенции издавать приказы, а также давать распоряжения и указания всех работником ТСЖ;
• разрабатывать проекты должностных инструкций для различных должностей в товариществе;
• делегировать часть своих обязательств других сотрудникам ТСЖ;
• открывать расчетные счета ТСЖ в банках;
• выписывать доверенности сотрудникам товарищества для представления интересов ТСЖ в различных организациях и органах власти.

При необходимости перечень прав председателя ТСЖ может быть дополнен.

Ответственность председателя

Эта часть должностной инструкции включает в себя меры ответственности, которые наступят в отношении сотрудника, допустившего те или иные нарушения.

Так, председатель может быть ответственен за:

• организацию учета и хранения всей внутренней документации ТСЖ;
• правильность заключения договоров;
• подготовку МКД к отопительному сезону;
• убытки, возникшие у собственников ТСЖ вследствие неправильных решений председателя;
• своевременность и полноту уплаты налогов;

Лицо, избранное в качестве председателя ТСЖ, за свою деятельность от лица товарищества может нести административную и гражданско-правовую ответственность.

Так, он, являясь должностным лицом, может быть оштрафован надзорными органами за выявленные нарушения при управлении МКД. Об этом говориться в п.

42 постановления Правительства № 491, а также соответствующие разъяснения есть в постановлении Пленума ВС РФ № 5 от 24.03.2005 г.

Так, председателя вполне можно привлечь за несоблюдение правил содержания общедомового имущества по ст. 17.7 КоАП РФ, неисполнение прокурорских требований по ст. 7.22 КоАП РФ.

Гражданско-правовая ответственность может наступить за ущерб, нанесенный действием или бездействием председателем товариществу, согласно ст. 15 ГК РФ и ст. 53.1 ГК РФ. Кроме того, председатель может быть привлечен к субсидиарной ответственности за долги при банкротстве ТСЖ.

Внесение изменений

В должностную инструкцию председателя ТСЖ, при необходимости, можно внести изменения. Осуществляется это посредством принятия решения о необходимости внесения корректировок на общем собрании правления ТСЖ при непосредственном участии председателя товарищества.

Следует отметить, что необходимость в изменениях положений должностной инструкции председателя товарищества может быть вызвана такими основаниями, как наделение председателя ТСЖ дополнительными правами или обязанностями, а также сменой наименования ТСЖ и прочими причинами.

Следует отметить, что законодательство не ограничивает количество изменений должностной инструкции. Однако рекомендуется издать новый документ, если требуется внесение большого количества поправок. В таких случаях целесообразнее принять новый документ взамен старого.

Итоги

Таким образом, по итогам общего собрания ТСЖ с председателем может быть заключен стандартный трудовой договор, а деятельность наемного сотрудника может быть урегулирована положениями должностной инструкции. Принимается этот распорядительный документ по согласованию с правлением ТСЖ.

Источник: «Юридическая азбука»