Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации.

Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления. Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности1. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса.

Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.

Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в доме;
• управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным.

Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.

Структура этих организаций включает три звена:

• общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
• правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
• председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.

Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»). Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его. Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.

Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.

Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.

Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.

Многоквартирные дома могут остаться без управления с 2023 года

© Парламентская газета

В России действует закон, запрещающий работу управляющих компаний без лицензии. После новогодних праздников, 11 января 2023 года, тысячи организаций должны будут продлить разрешительные документы. Очевидно, что за один рабочий день они не успеют этого сделать, так что многие дома рискуют остаться без управления на неопределенное время. Депутаты предложили перенести срок начала действия лицензий, чтобы избежать коллапса на рынке управляющих компаний и аварий в «брошенных» жилых домах. Законопроект с такой нормой внесли на рассмотрение Госдумы 6 октября.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=ygVq0JDQtNC80LjQvdC40YHRgtGA0LDRhtC40Y8g0LfQsNC60YDQtdC_0LjQu9CwINC30L4g0LTQvtC80L7QvCDRg9C_0YDQsNCy0LvRj9GO0YnRg9GOINC60L7QvNC_0LDQvdC40Y4gMjAyMw%3D%3D

Тысячи организаций рискуют оказаться вне закона

С мая 2015 года государственные жилищные инспекции начали выдавать лицензии управляющим компаниям (УК). В 2015 году 2342 организации получили разрешения, в 2016 году — 2863.

А 11 января 2018 года вступил в силу закон, установивший пятилетний срок действия таких документов.

Согласно установленным правилам, 11 января 2023 года более пяти тысяч управляющих компаний обязаны переоформить разрешения на работу.

«Все лицензии, выданные с 1 мая 2015 года по 31 декабря 2017 года, должны быть обновлены специалистами госжилинспекций в один день, что невозможно сделать физически», — ранее написал в своем Telegram-канале глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

После новогодних праздников десятки тысяч многоквартирных домов могут остаться без управляющих компаний. Например, в Омской области таких зданий 9 тысяч, во Владимирской — почти 3 тысячи, в Ивановской — 5225, в Оренбургской — 4811, в Курской — 3017, в Карелии — 3703, в Ставропольском крае — 2557, в Крыму — 5836.

«Если брать срез по тридцати регионам, которые анализировали в нашем комитете, то цифра очень внушительная — 64 тысячи многоквартирных домов, а значит, в целом по стране получится еще больше», — сказал Сергей Пахомов «Парламентской газете».

В отсутствие управляющей компании некому будет убирать подъезды и территорию, вывозить мусор, проверять исправность инженерных сетей, ремонтировать в случае аварии трубы и лифты.

Минстрою предстоит поработать

Чтобы избежать жилищной катастрофы, группа депутатов во главе с Сергеем Пахомовым предложила внести изменения в Жилищный кодекс и перенести срок начала действия лицензий УК на 1 июня 2018 года. Если этот законопроект примут, дата переоформления лицензий отодвинется на 1 июня 2023 года. Авторы инициативы отметили, что 65 регионов, ознакомившись с проектом, подтвердили необходимость отсрочки.

До 1 июня Минстрою предстоит разработать нормативные правовые акты, регулирующие процесс переоформления лицензий.

Как сообщил «Парламентской газете» Сергей Пахомов, нужно уточнить порядок проверки лицензиатов органами государственного жилищного надзора, правила исключения многоквартирных домов из реестра лицензий, решить вопрос об управлении многоквартирными домами, за которые раньше отвечали компании, лишенные лицензий.

Многие эксперты опасаются, что смена разрешительных документов приведет к переделу рынка, потому что сейчас основания для продления и изъятия лицензии достаточно широкие, отметила зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Например, одним из оснований является наличие долгов перед ресурсоснабжающими организациями, но такие долги есть у всех УК, так как многие жильцы не платят за коммуналку.

«Все ждут от Минстроя подготовки методических указаний, чем руководствоваться регионам при замене лицензий. Но у каждого региона своя политика управления многоквартирными домами, и правоприменительная практика на местах будет существенно различаться», — считает Разворотнева.

Как сменить управляющую компанию

Если дом оказался брошенным, местные органы власти должны провести конкурс, чтобы выбрать новую организацию. Но часто управление домом экономически невыгодно, и компании не хотят брать за него ответственность. По словам Светланы Разворотневой, сейчас обсуждают идею созданий гарантирующих компаний, которые будут заниматься проблемными домами.

Собственники могут и сами управлять своим домом. Согласно статье 161 Жилищного кодекса, если в здании меньше тридцати квартир, они имеют право осуществлять непосредственное управление.

Если больше, что управлять будет товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или другой специализированный потребительский кооператив. Способ управления выбирают на общем собрании жильцов.

Решения такого собрания законны, если на нем присутствуют более половины владельцев квартир.

Как выбрать управляющую компанию

Дмитрий Бурняшев

юрист, эксперт по вопросам ЖКХ

Профиль автора

Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.

Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.

Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В марте 2023 года только в Москве работало 1142 управляющие организации. Выбрать одну из них сложно.

Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.

Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=YAHIAQE%3D

В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе.

Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов.

По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.

Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции.

В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов.

Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.

Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.

Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.

За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.

Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.

1. Уборку подъезда и придомовой территории.
2. Замену лампочек в подъезде.
3. Функционирование лифта в доме.
4. Отсутствие протечек на крыше.
5. Ремонт подъезда.
6. Другие обязательные работы по дому.

Подробнее об управляющих компаниях Т⁠—⁠Ж уже писал в отдельной статье.

Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.

Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.

Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.

Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.

Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.

Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.

Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.

Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.

Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:

1. Найти все управляющие компании в своем городе.
2. Выбрать несколько подходящих по расположению.
3. Исключить компании без домов в управлении.
4. Проверить количество ушедших от УК домов.
5. Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
6. Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
7. Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
8. Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
9. Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
10. Изучить договор управления.
11. Провести общее собрание и подписать договор управления.

На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.

Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:

1. Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
2. Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
3. Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
4. Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
5. Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.

Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.

В справочнике. Другой способ найти УК — использовать справочник «2ГИС» или другие, например «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».

Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.

На «2ГИС» необходимо в строке поиска набрать «управляющая компания»: сервис выдаст результат списком с местонахождением УК

Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.

Для этого сделайте две вещи:

1. Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
2. Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.

В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.

https://www.youtube.com/watch?v=9JRrtaOjAWM\u0026pp=ygVq0JDQtNC80LjQvdC40YHRgtGA0LDRhtC40Y8g0LfQsNC60YDQtdC_0LjQu9CwINC30L4g0LTQvtC80L7QvCDRg9C_0YDQsNCy0LvRj9GO0YnRg9GOINC60L7QvNC_0LDQvdC40Y4gMjAyMw%3D%3D

Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т⁠—⁠Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.

Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.

Семь новых правил о жилье и ЖКХ 2023 года — Российская газета

С марта 2023 года вступает в силу закон, усиливающий защиту персональных данных. Теперь нельзя будет получить выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) на чужое помещение и узнать, кто его владелец.

Сложности появятся у покупателей жилья, которые обычно до приобретения квартиры получали выписку, чтобы убедиться, что продавец действительно является собственником помещения.

Кроме того, компании, управляющие многоквартирными домами, не смогут составлять актуальные реестры собственников для проведения общих собраний — по своей инициативе или инициативе жителей-активистов.

И если в первом случае можно получить выписку с согласия собственника, заинтересованного в продаже квартиры, то проблема с ЖКХ пока не решена.

Новая схема оплаты трат на общедомовое имущество

В сентябре 2022 года начал действовать закон о новой схеме оплаты коммунальных услуг, которые пошли на общедомовые нужды. Это, например, вода для мытья подъезда, электроэнергия на его освещение и т. п. Раньше платежи жителей за это были ограничены нормативами. Теперь же все будут платить строго по счетчикам (если они, конечно, есть).

Значительное число жителей столкнется с этим лишь в январе — если они не оплачивают реальное потребление по показаниям счетчиков каждый месяц, то предусмотрен перерасчет платы по данным приборов учета в начале года. Для многих жителей суммы в платежках, если и изменятся, то незначительно, на несколько процентов. Однако если в регионе были явно занижены нормативы потребления, то плата вырастет более ощутимо.

Квартиры переоценят

В 2023 году впервые одновременно по всей стране пройдет переоценка кадастровой стоимости зданий, помещений и машино-мест. Раньше каждый регион решал самостоятельно, когда провести очередную кадастровую оценку.

Это приводило к тому, что стоимость похожей недвижимости в соседних регионах могла разительно отличаться. Разнились и суммы налогов на нее.

При этом впервые заплатить налоги, исходя из пересмотренной в 2023 году стоимости недвижимости, нужно будет до декабря 2025 года.

В 2023 году первый раз в один и тот же год во всех регионах пересмотрели кадастровую стоимость земельных участков.

Льготная ипотека действует еще полтора года

Льготная ипотека на новостройки продлена до июля 2024 года. При этом максимальная ставка поднялась с прежних 7% до 8%.

На этом уровне держались рыночные ставки ипотеки в 2021 году, отмечал гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко. А тогда в России был установлен ипотечный рекорд. При этом три четверти ипотечных кредитов были выданы именно по рыночным программам.

«Семейная ипотека» не зависит от возраста детей

Одновременно с продлением льготной ипотеки на новостройки были расширены условия «Семейной ипотеки». Ранее она распространялась только на семьи с двумя детьми, где хотя бы один ребенок рожден не ранее 2018 года.

Затем программу расширили на семьи с первенцем, рожденным с 2018 года.

Теперь же ограничения по году рождения снимаются — воспользоваться льготной программой по ставке до 6% смогут семьи, где есть как минимум два несовершеннолетних ребенка (до 18 лет).

За вывоз мусора можно получить перерасчет

Жители 17 регионов, где плата за мусор начисляется не по числу проживающих, а по количеству квадратных метров жилья, смогут требовать перерасчет в случае временного отсутствия (в остальных регионах его делали и раньше). Правительство внесло поправки в правила предоставления коммунальных услуг.

https://www.youtube.com/watch?v=9JRrtaOjAWM\u0026pp=YAHIAQE%3D

Коммунальные организации обязаны сделать перерасчет, если жители предоставят подтверждающие отсутствие документы. При этом плата уменьшится пропорционально тому, какая доля жителей не проживала в помещении.

Отсутствовать в квартире нужно как минимум 6 дней.

Постановление вступает в силу с марта 2023 года, однако может применяться и раньше, поскольку лишь раскрывает действующий порядок перерасчета, отмечали в Минприроды.

Владельцы узнают о соседях по квартире

Собственники жилья смогут узнать, кто прописан в их квартире. С января они получают право узнать информацию о временно или постоянно зарегистрированных на их жилплощади людях без их согласия. Ранее владельцам квартир могли отказать в предоставлении этих сведений, ссылаясь на закон о защите персональных данных.

Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома — Лайфхакер

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.

1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество

Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:

• Постановление о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.

Обеспечивать надёжность и безопасность дома

УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.

Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.

Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.

Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.

Поддерживать работу систем и оборудования

Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок.

Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры.

Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает УК.

Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим.

А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.

У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.

Ремонтировать общие помещения

К ним относится всё, кроме собственно квартир: чердаки, технические этажи, колясочные, лифты и даже общие коридоры перед квартирами. Если кто‑то сломал перила или сжёг почтовые ящики, перегорела лампочка на лестничной площадке — пишите в УК, она должна это исправить.

https://www.youtube.com/watch?v=IpgLtj1xjyA\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D

Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.

Поддерживать чистоту в подъездах

УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.

Работы должны проводиться с такой периодичностью:

• Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
• Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
• Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
• Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
• Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
• Мытьё окон и батарей — дважды в год.

Заботиться о прилегающей территории

В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.

2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями

УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.

Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства

Для начала стоит убедиться, что УК в курсе проблемы. Вы можете позвонить, направить обращение по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ или локальный сервис вашего города. Иногда этого достаточно, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку или почтовый ящик.

Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.

Если реакции нет, остаётся обращаться:

• В Госжилинспекцию. Это орган, уполномоченный контролировать деятельность УК. Сюда стоит жаловаться на неправильное техническое обслуживание, махинации с общими собраниями жильцов, сомнительную подготовку к отопительному сезону и так далее.
• В Роспотребнадзор. Это ведомство поможет разобраться, если вам оказывали услуги ненадлежащего качества, обсчитывали или что‑то навязывали.
• В прокуратуру. Если предыдущие шаги ничего не дали, обращайтесь сюда. В компетенции этого ведомства наказать за бездействие тех, кто вас проигнорировал.
• В суд. Важно помнить, что у управляющей компании есть юридическая служба, одна из основных функций которой — процессы с недовольными жильцами. Так что важно хорошо подготовиться и иметь доказательства того, что ваши права были нарушены.

Как заставить работать обнаглевшую управляющую компанию. Инструкция для жильцов

Разбитые окна в подъездах, сломанные входные двери, сосульки на крыше, какая-то мерзкая живность в мусоропроводе или частые отключения воды — классические жалобы жителей многоквартирных домов.

Но дальше словесных жалоб на нерадивую управляющую компанию дело редко доходит — а зря. У всех УК есть вполне конкретные обязательства, которые они должны выполнять, ведь именно за это жильцы ежемесячно отстёгивают немалые суммы.

«Секрет» разобрался, как привести УК в чувство и заставить её нормально работать.

Управляющая компания — это организация, которая занимается управлением или обслуживанием дома. Для этого она заключает с собственниками квартир специальный договор.

О том, что именно обязана делать УК, подробно прописано как в
Жилищном, так и в Гражданском кодексе. Если очень упростить, управляющие компании обязаны «выполнять организационно-управленческие услуги», а также «работы по содержанию и ремонту здания и общедомового имущества». Что скрывается за этими страшными словами?

Выполняя организационно-управленческие услуги, УК:

• отслеживают, кто в доме не платит коммуналку;
• следят за качеством коммунальных услуг;
• договариваются с подрядчиками, чтобы те обслуживали дом;
• занимаются документами.

А выполняя работы по содержанию и ремонту здания и общедомового имущества, УК:

• готовят дом к зиме;
• следят, чтобы мусор и снег вывозили вовремя;
• проверяют, всё ли нормально с коммуникациями и конструкцией дома;
• следят за состоянием фасадов;
• следят, чтобы у жильцов всегда были вода, газ и отопление и работала канализация, а также ремонтирует эти системы при необходимости;
• следят за чистотой;
• ухаживают за двором и следят за так называемым архитектурным обликом самого дома;
• ставят общедомовые счётчики и следят за тем, чтобы они работали;
• обрабатывают общедомовые территории (подвалы, коридоры и прочее) от насекомых;
• проводят плановый ремонт;
• ликвидируют аварии.

А вот некоторые вещи УК делать вообще не обязана, например:

• устанавливать видеонаблюдение;
• ремонтировать домофон;
• смывать граффити с фасадов (да, именно так);
• устранять последствия аварий, в которых виноват собственник (например, ущерб соседу снизу, которого затопил прорвавшийся в вашей квартире стояк, управляющая компания будет устранять, а от вашей сломавшейся стиральной машинки — уже нет).

Минимальный перечень услуг, которые каждая управляющая компания должна оказывать жильцам, устанавливает правительство.

Итак, вы считаете, что ваша УК где-то отлынивает. Прежде чем писать жалобу, изучите договор с организацией — именно он чётко прописывает, что УК должна и не должна делать. Запросить документ можно у самой управляющей компании — она обязана вам его дать.

Например, житель дома пожаловался на то, что УК не убирается на лестничных площадках. По договору же оказалось, что эти работы вообще не входят в ответственность УК и не оплачиваются жильцами. Чтобы решить проблему с грязными пролётами, нужно было дополнить договор с УК на собрании жильцов, отметил руководитель компании «Закон и консалтинг» Рустам Форуги.

https://www.youtube.com/watch?v=cfMpuzOq7nQ\u0026pp=ygVq0JDQtNC80LjQvdC40YHRgtGA0LDRhtC40Y8g0LfQsNC60YDQtdC_0LjQu9CwINC30L4g0LTQvtC80L7QvCDRg9C_0YDQsNCy0LvRj9GO0YnRg9GOINC60L7QvNC_0LDQvdC40Y4gMjAyMw%3D%3D

Оплачивая услуги УК, нужно понимать, на что именно идут ваши деньги. Иначе может получиться так, что сотни и тысячи рублей вы платите за то, что коммунальщики никогда и не делали и делать не будут.

Вот пример: УК включала в квитанции сумму за уборку территории городской парковки, которая была возле дома, но ему не принадлежала. Жильцы не обращали на это внимания. Но однажды они решили сверить расчёты УК с фактической территорией дома, выяснилось, что за эту «услугу», которую никто в итоге не оказывал, за год они заплатили 2 млн рублей.

Пожаловаться на нерадивую управляющую компанию могут как собственники, так и люди, которые снимают/арендуют жильё и другие помещения (от кладовки до машино-места), уточнил замдиректора юридической группы «Яковлев и партнёры» Павел Олейников.

Собственнику подать жалобу будет значительно легче, в том числе и через электронные сервисы, так как система ГИС ЖКХ «видит» владельцев жилища. А вот арендатору понадобится договор найма, в котором будет указано, что он несёт обязательства по содержанию жилплощади, подчеркнула консультант платформы Doma.ai Анна Чернышева.

Подать жалобу можно в разных ситуациях.

Например, если в квартире прорвало трубу, а аварийная служба не среагировала вовремя. Это реальная история из жизни одного из наших редакторов. Из-за того, что специалисты не смогли быстро перекрыть воду, серьёзно пострадала и её квартира, и квартира соседей снизу — хотя если бы коммунальщики поторопились, ущерб мог быть куда меньше.

Другой пример: если на припаркованный автомобиль вдруг упадёт кусок фасада и оставит царапину или даже вмятину. Это тоже повод для жалобы, ведь в обязанности любой управляющей компании входит контроль состояния фасадов.

Если дворники плохо убирают снег, а батареи не по сезону холодные, сперва нужно обратиться в диспетчерскую УК и оставить заявку с указанием номера регистрации обращения, отметил глава «Закон и консалтинг» Рустам Форуги. Туда же нужно жаловаться на прорыв трубы и другие аварийные ситуации схожего характера. Сделать это можно, отправив письмо почтой или по электронке, а также лично.

В обращении укажите:

• свои ФИО;
• контактные данные;
• точный адрес помещения;
• вид нарушения.

«Важно указать не только фактические обстоятельства дела, желательно с фото- или видеофиксацией, если подаётся письменная или электронная жалоба, но и потребовать проконтролировать устранение выявленных недостатков», — подчеркнул Рустам Форуги.

Если в УК вообще не стали разбираться, пропустили сроки или сделали всё некачественно, надо обратиться к руководителю УК.

управляющий партнёр юридического бюро «Палюлин и партнёры»

Жалобу следует подавать письменно в двух экземплярах. Один остаётся в управляющей компании, на втором вам ставят визу о приёме с датой, должностью, ФИО и подписью получателя и возвращают вам. Срок рассмотрения жалобы — до 30 календарных дней.

Если УК проигнорировала требования жильцов или отказалась их выполнять, пора направлять жалобы в государственные органы — жилищную инспекцию, прокуратуру, Роспотребнадзор и Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Сделать это можно в частном порядке или коллективно, при этом жаловаться можно сразу в несколько инстанций.

В жилищную инспекцию стоит обращаться, если УК нарушает права жильцов и из рук вон плохо выполняет свои обязанности.

Например, если компания не следит за состоянием лифтов, не проводит регулярную уборку (например, не моет лестницы), не устраняет последствия аварий или не ремонтирует подъезды.

Жилинспекция должна отреагировать на жалобу в срок до 10 рабочих дней, отметила доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве РФ Оксана Васильева

Обращаться в Роспотребнадзор можно при любом нарушении прав жильцов. Например, подавайте жалобу, если УК не сообщает о сроках, качестве выполняемых услуг или отказывается возвращать деньги за переплату. Срок рассмотрения — до 30 календарных дней.

Важно: с 2017 года Роспотребнадзор проводит проверку только после того, как жильцы обратились в УК с жалобой и потребовали от неё исправить ситуацию, а коммунальщики им отказали.

https://www.youtube.com/watch?v=cfMpuzOq7nQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

В районную прокуратуру нужно жаловаться, если вы считаете, что другие государственные органы не проверили ваши доводы или не приняли необходимые меры, отметил руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Туда же можно пожаловаться на незаконное бездействие, преступную халатность или противозаконные действия УК. Прокуратура ответит вам в течение 30 дней.

В зависимости от того, как пройдёт проверка, она либо потребует от УК устранить нарушения, либо заявит, что не нашла их.

В ФАС стоит жаловаться, когда УК нарушила законодательство в сфере госзакупок или стала монополистом (то есть у неё мало или совсем нет конкурентов, но она обслуживает большое количество домов). Ещё один повод для жалобы — необоснованное завышение цен или навязывание ненужных услуг. Срок рассмотрения — до 30 календарных дней.

Жалобы надо подавать по почтовому или электронному адресу, который указан в договоре с УК, либо по официальному адресу организации — ищите его на информационном стенде в подъезде и на сайте организации.

«Лучше отправлять жалобу по всем каналам связи — от почты (с описью вложения) до мессенджеров (необходимо сделать скрин экрана в подтверждение отправки)», — подчеркнул Рустам Форуги.

Наиболее эффективны жалобы или запросы, которые направляют через систему ГИС ЖКХ (но отправить их могут только собственники). Такие обращения проходят быстрее, к тому же о них почти сразу узнаёт жилищная инспекция.

Арендаторам, которые не могут воспользоваться сервисом, доступны другие варианты электронного обращения. Подать такое можно через «Госуслуги», электронный портал Генеральной прокуратуры и через личный кабинет на портале судов общей юрисдикции города.

«Электронный документ быстрее обработать и быстрее дать на него ответ. Происходит экономия времени до полутора месяцев по сравнению с подачей документа по почте и обработкой его в канцелярии», — пояснил Антон Палюлин.

Если есть возможность, можно отправить жалобу лично в приёмную ведомства: тогда при получении чиновник должен поставить штамп, свою подпись и дату получения. Это позволит жильцам доказать, что жалобу действительно приняли к рассмотрению, если ответа на неё не будет.

«Важно понимать, что должна накопиться некая критическая масса обращений по конкретной УК, поэтому более эффективно будет писать жалобы не одному человеку, а массово, совместно с соседями», — подчеркнул директор по продукту «Мой дом онлайн» Алексей Шильников.

Обратиться в суд можно по разным причинам: например, вы хотите устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, возместить ущерб или выбить с УК штраф и компенсацию за то, что она добровольно не стала выполнять ваши требования.

Важно собрать как можно больше улик, которые докажут, что вы не просто увидели проблему и пошли в суд, а прилагали всевозможные усилия для её решения ещё до суда, отметил Рустам Форуги.

«Есть примеры, когда суды первой инстанции и апелляционный отклонили требование жильцов о возмещении ущерба за неоказанную/некачественную услугу, так как те не пытались сначала решить проблему (получить возмещение) в досудебном порядке», — пояснил он.

Поэтому, прежде чем пойти в суд, нужно:

• сфотографировать и снять на видео нарушение, а если тип нарушения нельзя доказать таким образом, то нужно провести собрание жильцов;
• пожаловаться на нарушение в управляющую компанию;
• получить от УК ответ — молчание считается отказом отвечать на жалобу;
• направить повторную жалобу;
• дождаться ответа — если его нет и УК ничего не сделала, чтобы решить проблему, нужно обратиться в Жилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или ФАС;
• если они не нашли проблем, но вы уверены, что ваши права нарушены, надо обратиться к юристам и подготовить досудебное требование (в нём важно описать не только саму проблему, но и факт многочисленных и проигнорированных обращений, а также свои требования и сроки, в которые УК должна их выполнить);
• если УК игнорирует попытки решить вопрос во внесудебном порядке, надо обращаться в суд;
• если суд отказал удовлетворять исковые требования, можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд (в Москве, например, после районного суда идёт Мосгорсуд).

Если УК нарушит свои обязательства по договору, она должна будет возместить собственникам причинённые этим убытки, а также вред жизни, здоровью или имуществу из-за некачественного оказания услуги.

Роспотребнадзор может привлечь УК к административной ответственности за то, что она оказывала плохо или не оказывала услуги вовсе, отметил юрист Европейской юридической службы Евгений Корнеев.

Жилинспекция может проверить, соблюдает ли УК лицензионные требования. Т. е. качественно выполняет все услуги, которые прописаны в соответствующей лицензии.

Пока они могут лишь выписать в адрес УК предостережение. Сразу оштрафовать её не получится, потому что на проверки и штрафы в России введён мораторий до конца 2023 года, уточнил директор по продукту «Мой дом онлайн» Алексей Шильников.

А вот в обычной жизни УК можно наказать на очень даже крупные суммы:

Прокуратура вправе возбудить дело о любом административном правонарушении. За нарушение правил содержания жилых помещений, санитарных правил и коммунальных нормативов она может привлечь УК к ответственности и лишить её права на управление многоквартирным домом. Это произойдёт, если за 12 месяцев прокуратура зафиксирует два или более нарушений, пояснил Антон Палюлин.

При многочисленных грубых нарушениях у управляющей компании могут аннулировать лицензию.

Жильцы могут самостоятельно сменить УК, не дожидаясь решения прокуратуры. Для этого нужно провести общее собрание. Принять участие в нём могут только собственники недвижимости в этом доме. Речь идёт о владельцах не только квартир, но и нежилых помещений на первых, цокольных и подвальных этажах.