На сегодняшний день актуальной остается проблема банкротства застройщиков, что не может не расстраивать и не вызывать тревогу и беспокойство. Планируемое новоселье отдаляется или кажется уже совсем невозможным.  Но отчаиваться не стоит. Следует основательно разобраться во всех тонкостях банкротного процесса и начать активно действовать.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Екатеринбурга поможет в процедуре банкротства застройщика: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните и записывайтесь на консультацию уже сегодня!

Кто может инициировать банкротство застройщика?

   Инициировать банкротство строительной организации может сам дольщик, если у застройщика имеется задолженность, превышающая сумму 300 000 рублей, которую он не погашает более 3х месяцев. Однако, на практике это достаточно дорого и сложно, даже если создать инициативную группу.

Поэтому проще обратиться с заявлением в органы государственного надзора местного и регионального уровня (на пример, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора), а также в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Указанные субъекты наделены правом обращаться с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд.

   Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.

Порядок банкротства застройщика

   При банкротстве застройщика возможно введение процедуры внешнего управления, заключение мирового соглашения и проведение конкурсного производства.

   При внешнем управлении суд назначает управляющего, который становится фактически руководителем строительной организации. В его задачи входит: восстановление платёжеспособности компании и завершение строительства дома.

Вариант заключения мирового соглашения возможен тогда, когда застройщик и дольщик приходят к некому согласию в судебном порядке, в результате чего участник строительства в короткие сроки может получить определенную сумму, но при этом ему придется пойти на некоторые уступки застройщику.

Процедура внешнего управления и заключение мирового соглашения на практике встречаются редко.

   Чаще всего про банкротстве застройщика применяется конкурсное производство, суть которого заключается в продаже всего имущества строительной организации с торгов и взыскание задолженности с должников самого застройщика. Полученные денежные средства затем идут на расчёты с кредиторами, в том числе с дольщиками.

Сколько времени будет длиться эта процедура, решает суд.  По закону конкурсное производство вводится на срок до 6 месяцев, однако судебный орган всегда имеет право продлить указанный срок ещё на полгода.

И чаще всего суд этим правом активно пользуется, поэтому говорить о том, что все пройдет быстро и просто, не приходится.

Иск о признании застройщика банкротом

   Исковое заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд. Оно должно содержать следующую информацию:

• о размере задолженности, о причинах и времени ее появления, а также о документах, которые подтверждают ее
• об обстоятельствах того, почему застройщик не выполняет свои обязательства с указанием ссылок на финансовые бумаги компании

   Однако, следует понимать, что, если строительная компания уже признана обанкротившейся и открыто конкурсное производство, дольщику необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов с приложением всех необходимых документов. Копию данного заявления и всех приложений предварительно нужно направить конкурсному управляющему ценным письмом с описью вложения.

   После чего конкурсный управляющий свое решение по Вашему обращению публикует в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве», которое всегда можно обжаловать в арбитражном суде.

ПОЛЕЗНО: закажите исковое заявление у нашего адвоката по ссылке, кроме того смотрите видео с дополнительными советами адвоката

Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?

   В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.

   Помимо этого, узнать о банкротстве застройщика можно на сайте арбитражного суда, на котором необходимо открыть раздел: «Картотека дел» и ввести реквизиты (ИНН или ОГРН) застройщика, после чего Вам будет представлен перечень всех судебных дел данной компании.

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

   Если вы решаете получить деньги, ваше заявление вносится в «Реестр требований участников строительства». После чего должна быть установлена цена жилого объекта, положенному Вам договору, независимым оценщиком, который привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика. После проведения оценки отчет направляется Вам для ознакомления и, если он вас не устраивает, вы всегда можете его оспорить в судебном порядке, в том числе на основании иного отчета об оценке. Если останавливатесь на варианте получения квартиры, Ваше заявление включается в «Реестр требований о передаче помещений». И здесь есть свои особенности:

• когда жилой комплекс введён в эксплуатацию, у вас есть все основания претендовать на получение объекта недвижимости;
• когда дом не готов к эксплуатации, законом предусмотрен вариант достраивания путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому коооперативу. Нужно понимать, что этот процесс может оказаться весьма длительным и непростым.

   В связи с этим, сложно точно определить, что лучше — выбрать квартиру или требовать деньги. Каждая конкретная ситуация индивидуальна и требует всесторонней оценки и комплексного анализа.

ПОДРОБНЕЕ по ссылке материал о защите дольщиков на нашем сайте

Признание права собственности при банкротстве

   Важно понимать, что, если в отношении застройщика уже возбуждена процедура банкротства, заявление о признании права собственности на квартиру, может быть подано только в арбитражный суд.

   Его следует подавать, когда у объекта недвижимости уже имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, а жилое помещение, как отдельное имущество, передано дольщику по акту приема-передачи.

При этом это произошло до того момента, когда суд принял заявление о признании строительной фирмы банкротом. В этом случае есть все шансы на то, что арбитражный суд признает за участником строительства право собственности на жилой объект.

Однако, на практике случается, что суд признает за дольщиком указанное выше право даже тогда, когда документ о передаче жилого помещения отсутствует. 

   Поэтому для того, чтобы определиться, следует ли подавать соответствующий иск в Вашем конкретном случае, необходимо провести оценку всех обстоятельств дела.

И помнить о том, что если все-таки есть возможность признать право собственности на объект недвижимости, лучше ее воспользоваться, поскольку вариант включения ваших требований в «реестр требований о передаче жилых помещений», к сожалению, не всегда гарантирует в будущем получение жилья.

Последствия банкротства застройщика

   Может получиться так, что денежных средств, полученных в результате реализации всего имущества застройщика с торгов, на всех не хватит.

Тогда деньги будут делиться между дольщиками пропорционально, в зависимости от того, сколько каждый из них заплатил за будущую квартиру. При этом денежные средства Вам вернутся лишь частично.

В этой ситуации можно попытаться также получить помощь от «Государственного компенсационного фонда долевого строительства».

   Самый плохой вариант: если окажется, что у строительной компании совсем нет ничего. Такое возможно, когда имущество регистрируется на подставные фирмы и используются иные незаконные схемы выведения денег.

Конкурсное производство на этом закончится и официально будет признано, что денежные средства отсутствуют и удовлетворить требования участников строительства не представляется возможным. И такая картина, к сожалению, является весьма распространенной в наши дни.

Введенные с 1 июля 2019 года эскроу-счета в схему работы застройщиков возможно изменят сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.

   Таким образом, если застройщик признан банкротом, не стоит впадать в отчаяние и уныние.

   В настоящее время существуют различные механизмы, позволяющие как достраивать объекты, так и компенсировать дольщикам их финансовые потери.

 Самое важное — это ваши активные действия и регулярный контроль за ходом банкротного процесса. А помощь квалифицированных юристов в значительной степени повысит ваши шансы на успех.

Отзыв о нашем юристе в сфере банкротства граждан в Екатеринбурге

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Банкротство застройщика при долевом строительстве — адвокат Кузнецова и Партнеры

Что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве?

Запишитесь на консультацию

В результате дольщики рискуют остаться без квартир. Как обезопасить себя в подобной ситуации – разберемся.

Нормы ФЗ-214 направлены на защиту прав и законных интересов дольщиков. Но банкротство фирмы-застройщика грозит участникам долевого строительства значительными потерями. Среди возможных рисков для дольщиков в рассматриваемом случае назовем следующие:

У фирмы-застройщика на окончание строительства просто не хватит средств. Как результат – дольщик останется без жилья.

Строительство все-таки будет окончено

и участник долевого строительства получит причитающееся ему жилье, но значительно позже. Такой вариант развития события возможен в том случае, если достраивать здание возьмется другая строительная компания.

Дольщику вернут лишь часть уплаченных за жилье денег либо он не получит их вообще

Есть риск, что средств на счетах обанкротившегося застройщика либо вырученных от продажи его имущества для погашения долгов перед всеми кредиторами не хватит.

К сожалению, приведенный список рисков не является исчерпывающим. Для их предотвращения необходимо вдумчиво и внимательно читать условия ДДУ. А лучше передать этот документ для изучения юристу в области долевого строительства.

Процедура банкротства для всех организаций одинакова. Она длительна и сложна, а потому не будем подробно вдаваться во все тонкости и нюансы. Назовем лишь основные ее этапы.

На данном этапе назначается арбитражный управляющий. Его задача – следить за всей финансово-хозяйственной деятельностью застройщика, составить реестр кредиторов, взыскать задолженность и т.п.

Этот этап может растянуться на пару лет. За это время будут предприняты попытки «спасти» фирму, погасить имеющиеся долги или реструктурировать их.

Его цель – восстановить платежеспособность застройщика. Может проходить параллельно с финансовым оздоровлением.

Если дело дошло до этого этапа – банкротство застройщика практически неизбежно. Все имущество фирмы-должника реализуется на торгах, вырученные средства распределяются среди кредиторов.

Его заключение возможно на любой стадии процедуры банкротства., если дольщики и застройщик придут к компромиссу между собой.

Знать хотя бы в общих чертах о стадиях процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве необходимо каждому дольщику. Только в этом случае он поймет, когда пришло время действовать незамедлительно.

Действующее законодательство дает дольщикам при банкротстве застройщика приоритет перед другими кредиторами.

Говоря простыми словами, у обанкротившейся фирмы остаются долги не только перед участниками долевого строительства, но и перед другими организациями (например, у которых она покупала строительные материалы).

В счет погашения задолженностей распродается имущество фирмы-застройщика. Вырученные средства в первую очередь идут на погашение долгов перед дольщиками и лишь затем – перед остальными кредиторами.

Очевидно, что вырученных от реализации имущества обанкротившейся строительной фирмы средств на всех может просто не хватить. Отсюда вывод: очень важно успеть вовремя подключиться к процедуре возврата своих денег.

Как только инициирована процедура банкротства застройщика, арбитражный управляющий извещает об этом всех дольщиков. Если быть точнее, законодатель отвел ему на уведомления 5 дней. Дальше дольщику не стоит медлить, а нужно как можно скорее:

Составит исковое заявление

В иске дольщик требует включить его в реестр кредиторов.

Подать заявление в арбитражный суд

Обратите внимание, что при банкротстве застройщика обращаться необходимо именно в суд арбитражный, а не общей юрисдикции. Госпошлина за такой иск фиксирована и составляет 6 тысяч рублей.

В суде требовать расторгнуть договор

передать жилье или вернуть деньги. Дольщик может требовать что-то одно на свой выбор: либо квадратные метры, либо деньги.

оценить сложившуюся ситуацию и решить для себя, что какие требования для него наиболее приемлемы: получить квартиру или вернуть деньги.

К примеру, если дом уже достроен и застройщик просто не успел передать жилье дольщикам – логично, что в таком случае благоразумнее требовать квадратные метры.

Если же стройка заморозилась на начальной стадии, очевидно, что в данному случае имеет смыл требовать возврата уплаченных за жилье денежных средств.

В доказательство обоснованности заявленных требований дольщику будет необходимо предоставить в суд соответствующие документы: ДДУ, платежки, акт приема – передачи и т.п.

Застройщик сможет удовлетворить требования кредитора-дольщика двумя способами:

• передать жилую площадь в собственность;
• погасить перед ним обязательства в денежном эквиваленте.

Не всегда требования участника долевого строительства и возможности застройщика совпадают. К примеру, дольщик требует вернуть ему деньги, а застройщик имеет возможность лишь отдать квадратные метры.

Стоит ли соглашаться и «брать что есть» либо продолжать настаивать на своем – зависит от каждой конкретной ситуации в отдельности. Сделать правильный выбор поможет адвокат по спорам с застройщиком.

Требования дольщиков-кредиторов удовлетворяются в порядке очередности. А потому подчеркнем еще раз – участнику долевого строительства в случае банкротства застройщика необходимо действовать незамедлительно. Иначе он останется ни с чем.

Заключение

Как видно, описанная выше ситуация сложна и запутана. Если помощь дольщику при банкротстве застройщика окажет юрист, разбирающийся одновременно и области долевого строительства, и в тонкостях процедуры банкротства, есть шанс не остаться у разбитого корыта.

Банкротство застройщика

Банкротство застройщика – процесс, регулируемый законом ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» и рассматриваемый в арбитражном суде по месту юрадреса проблемной компании. Причем в случае ее ликвидации, процесс происходит особым порядком (параграф. 7, Глава 9, ФЗ-127 – «Банкротство застройщиков»).

Цели банкротства — удовлетворение требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-неплательщика. А для проблемной организации — единственная возможность законным образом освободиться от задолженности и требований кредиторов. Более того, это возможность не только ликвидации, но и ее сохранения.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ C ROSCO!

Преимущества банкротства 

Проблемная компания при своевременном обращении в арбитраж и грамотном ведении дела может добиться следующих результатов:

• сохранение контроля;
• сохранение ценных финансовых активов;
• избавление от сомнительных долгов;
• продление и реструктуризация кредитов и займов;
• мораторий на требования кредиторов;
• освобождение от арестов на имущество;
• приостановление взыскания по исполнительным документам.

Застройщик может использовать финансовое банкротство, как способ восстановления своих финансовых возможностей или ликвидироваться, с максимальной выгодой для себя (например, сберечь ценные активы).

Процедуры в деле о банкротстве

Полная процедура для юрлиц состоит из пяти пунктов или стадий:

• наблюдение;
• финансовое оздоровление;
• внешнее управление;
• конкурсное производство;
• мировое соглашение.

Чаще всего на практике применяются наблюдение и конкурсное производство.

При процедуре наблюдения суд направляет в проблемную организацию арбитражного управляющего, который осуществляет аудит деятельности застройщика.

При конкурсном производстве застройщик официально считается неплатежеспособным и арбитражный управляющий берет бразды правления в свои руки.

От лояльности управляющего во многом зависит сохранение контроля над компанией, лояльность кредиторов и, в конечном итоге, успешный исход всей процедуры. Вот почему так важно для проблемной организации первой инициировать процедуру неплатежеспособности.

КОНСУЛЬТАЦИЯ БУХГАЛТЕРА

Реанимация или ликвидация?

Если банкротство инициируется самой проблемной фирмой, важно определиться с одним из двух возможных вариантов.

Цель реанимации — восстановление платежеспособности компании. Делается это через привлечение инвестиций, рационализацию производства, реструктуризацию задолженностей и т.д.

Цель ликвидации — сохранение ценных активов, погашение претензий кредиторов, законное списание долгов и т.п. Обычно этот вариант выбирают, когда сохранение юрлица является нецелесообразным или не представляется возможным.

ПРИЗНАКИ БАНКРОТСТВА

Порядок выплаты денежных компенсаций

При банкротстве компании существует определенный законом порядок выплат или очередность:

• лица, которым компания должна компенсировать вред здоровью (при наличии);
• работники самой компании (зарплата);
• граждане, участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ), фонды, осуществившие выплаты гражданам участникам долевого строительства;
• все остальные кредиторы.

• Как видно из вышеприведенного списка, дольщики имеет приоритет в получении денежной компенсации перед другими кредиторами.
• ПРОЦЕДУРА БАНКРОТСТВА ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
• ПРЕДНАМЕРЕННОЕ БАНКРОТСТВО
• Специфика процедуры неплатежеспособности застройщика:

• особые нормы защиты интересов дольщиков;
• допустимость расчета с кредиторами как деньгами, так и недвижимостью (включая незавершенные объекты);
• преимущество реестровой очередности дольщиков перед конкурсными кредиторами;
• допустимость рассмотрения как по месту регистрации застройщика, так по месту нахождения большинства участников строительства.

В остальном, процедура неплатежеспособности строительной организации проходит по такому же “сценарию”, что и процедура другого юрлица.

КАК ПОДАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ О БАНКРОТСТВЕ

На что имеют право дольщики?

Дольщики могут претендовать на деньги (выплата формируется из суммы, указанной в договоре и компенсаций за понесенный ущерб) или причитающуюся им жилплощадь.

Для того чтобы быть включенными в реестр кредиторов, дольщики должны в течение 30 дней с момента опубликования информации о старте процедуры банкротства предъявить свои денежные претензии.

В случае признания неплательщика банкротом, у дольщиков есть три месяца на предъявление претензий с момента публикации данного факта. В противном случае, получить компенсацию будет очень сложно.

Более того, для гарантированного внесения требований дольщика в реестр кредиторов, его договор долевого участия должен быть зарегистрирован в соответствующем госучреждении.

  Даже если денег на всех кредиторов не хватает, по окончании процедуры, застройщик законным образом освобождается от долговой нагрузки. 

БАНКРОТСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Материалы по теме

Процедура несостоятельности застройщика

Обманутых дольщиков, которые обращаются в суд с делами о банкротстве, на сегодняшний день насчитывается огромное количество. Причём эти дольщики на самом деле отстаивают свои законные интересы или права и пытаются вернуть уже вложенные в строительство средства.

Такая ситуация, которая обострилась на первичном рынке недвижимости, имеет особое значение, так как затрагиваются вопросы защиты прав участников строительства — граждан, которые заплатили большую сумму денег, вступая в долю с застройщиком.

Как быть в ситуации банкротства застройщика? Можно ли потребовать свои средства обратно если да, то каким образом? Подробности в данной статье.

Закон о банкротстве застройщика

Правоотношения, которые возникают на базе банкротства застройщика, хорошо отражены в 7 параграфе главы 9 ФЗ, принятого в 2002 году, под наименованием «о несостоятельности». К данной категории относятся граждане, коммерческие организации, а также правовые объединения.

Когда происходит финансирование строительства, всё это порождает у субъекта, который его осуществляет или у застройщика, массу сложностей. Одним из самых главных критериев является получение прав на помещение в данном объекте.

Если же застройщик признается банкротом, то осуществление данного права не является возможным. Дольщик же, который внес необходимые денежные средства в строительство, вправе требовать их возврата.

Причём закон о банкротстве для граждан позволяет использовать еще ряд некоторых преимуществ, которые недоступны другим кредиторам:

• Форма выражения требований. Вы вправе потребовать от обанкротившегося застройщика либо денежную компенсацию, либо полноценное жилое помещение. Причём объём государственной защиты, не зависит от того в какой форме вы требуете от застройщика компенсацию.
• Порядок погашения средств. Как дольщик, вы занимаете третью очередь в порядке погашения средств, тогда как для остальных существует 4 очереди выполнения при погашении требований.
• Собрание дольщиков. Те, кто участвовал в строительстве или дольщики, имеют право создать свое собственное собрание, на котором будут рассматриваться пути возвращения своих вложенных средств. Другие кредиторы права голоса иметь не смогут.

Как узнать о банкротстве застройщика?

Про то, является ли застройщик банкротом,  можно узнать простым и легким способом, например на сайте https://www.vestnik-gosreg.ru/. Либо по картотеке арбитражного суда, электронный адрес которого следующий — https://kad.arbitr.ru/. Для того чтобы проверить данную информацию Вам нужно будет лишь ввести реквизиты организации застройщика, и сайт тут же выдаст целый перечень результатов по всем судебным делам этой организации. Вам нужен раздел банкротства.

Если в данном разделе не существует производства застройщика или фирмы, или компании, то процедура банкротства введена не была. Однако, если застройщик внезапно пропадает и не отвечает на ваши заявки, сообщение и претензии, то скорее всего процедура банкротства уже запущена, самим застройщиком, которому иногда это может быть крайне выгодно, чтобы избежать долговых ям.

Процедура

Процедуру принятия решения о банкротстве застройщика курирует и осуществляет представитель законодательства.

Законодатель исходит из того, что участники или дольщики становятся инвесторами такого недобросовестного застройщика поневоле, и не обладают всем объемом знаний, которые необходимы при ведении строительства.

Поэтому специально приглашенный арбитражный управляющий, информирует всех участников строительства в самом начале соглашения о том, как будет создаваться,  функционировать и каким преобразованиям будет подлежать строительный кооператив.

Ну и, в самом конце, принимается проект решения о завершении или приостановление действий в сторону строительного кооператива.

Для подобного заключения естественно созывается специальная экспертиза, в которую входит инженеры, юристы и другие специалисты,  которые объективно оценивают данную ситуацию и составляют специальные документы, отражающие возможные перспективы завершения строительного объекта.

Если строительство многоквартирного дома так и не было начато, то в таком случае включение в реестр специального требования кредиторов о передаче жилого помещения конкретно дольщикам становится невозможным.

Поэтому перед тем, как становиться участником долевого строительства, необходимо полностью проверить документы застройщика.

Получил ли он разрешение в первую очередь и насколько широка его аккредитация? Даёт ли ему кредит один банк или данное строительство кредитует несколько банков?

Стадии банкротства застройщика

Процедура банкротства застройщика насчитывает несколько стадий. В первой стадии появляется наблюдение — основополагающая процедура по узнаванию банкротства предприятия или компании.

Наблюдают застройщика в данном случае арбитражный суд, по поданному заявлению должника, или кредитора. Именно в это время назначается арбитражный управляющий.

Задача такого управляющего в течение 7 месяцев изучить финансовое состояние застройщика.

Он выявляет кредиторов, выясняет размер требований, смотрит имущественный фонд должника, а также просматривает все документы, которые касаются застройщика, как физического, так и юридического лица.

После того, как арбитражный управляющий подает свой отчет, в котором представлен анализ финансов должника, может начаться вторая или третья стадия банкротства, либо сразу четвертая.

Вторая стадия называется финансовым оздоровлением. Она также длится не более 7 месяцев и применяется к должнику только в том случае, если он может в целях восстановления взять и погасить задолженность, которая у него образовалась.

Составляется специальный график погашения.

Это стадия всё ещё минимальна, так как третьи лица обращаются к собранию кредиторов, предлагают свои графики погашения задолженности, и в данном случае на этой стадии застройщик всё ещё может выйти из банкротства довольно легальным путем — если сможет в течение установленного времени погасить задолженность и станет наравне с другими кредиторами, обладателем хорошего финансового актива — уже построенного здания. Ведь банкротом застройщик может становиться из-за незначительных причин, например, вырастают цены на строительные материалы.

Третьей стадией банкротства называется стадия внешнего управления, когда вместо застройщика руководить производством назначается стороннее лицо. Естественно это будет арбитражный управляющий, который следит за процессом строительства на срок около 18 месяцев.

Такое управление назначается только в том случае, если присутствует реальная возможность повысить платежеспособность должника, если изменить или подкорректировать план внешнего управления.

Арбитражный управляющий может потребовать перепрофилирование производства, либо продать часть имущества должника в счет погашения долга, либо разместить какие-то акции должника или продать само предприятие застройщика. Здесь самым главным является погасить задолженность и отбить уже вложенные средства дольщиков за счёт различных финансовых активов, которые могут найтись в распоряжение застройщика.

Если такая возможность отсутствует, то появляется последняя – четвертая стадия банкротства, называющаяся конкурсное производство. Конкурсное производство считается, как целая система мероприятий, которые проводятся по решению арбитражного суда.

Целью данных мероприятий является завершить ликвидацию, как должника, юридического лица и исключить его из реестра действующих застройщиков путем передачи прав другому застройщику или компании.

Конкурсное производство начинается после того, как арбитражный управляющий подал анализ всех проведённых стадий банкротства застройщика, и было выведено решение о невозможности восстановления финансового состояния. Данное конкурсное производство может продолжаться не более года, арбитражный суд же, если существует такая необходимость, может продлить этот срок на 6 месяцев.

На последней стадии банкротства арбитражному суду передаются все полномочия по производству или компании застройщика.

Реестр кредиторов и очередность

Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека.

В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора.

Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.

Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:

• К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
• Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
• К третьей очереди относятся непосредственно дольщики,  также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
• К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

При объявлении застройщика банкротом, дольщики должны потребовать свои деньги, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, а также моральной компенсации за причиненный ущерб.

Либо дольщики вправе потребовать причитающиеся им по закону жилые помещения, которые должны быть равны по площади тем, в долю которых они вступали в процессе строительство данного кооператива.

Дольщики должны в короткие сроки собрать необходимые документы, предоставить их в арбитражный суд с целью рассмотрения дела о банкротстве застройщика. Также участники долевого строительства являются представителями третьей очереди кредиторов, поэтому они должны рассчитывать на то, что их требования будут рассмотрены только после первых двух очередей реестра кредиторов в случае банкротства застройщика.

Признание права собственности

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно.

Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик,  чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например,  это модно сделать на первой и второй стадии,  а на третьей или четвертой уже нельзя.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам,  ведь судьба кооператива неизвестна.

 Неустойка при банкротстве застройщика

Дольщик может взыскать с застройщика 1/3 ставки в день. Ставка рефинансирования, устанавливается Центробанком и составляет около 10%. А если дольщиком является физическое лицо, а не юридическое, то такая неустойка будет начисляться в двойном размере, и не за 365 дней, а за 300, что составит около 35% в год.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как оюязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок,  например за несколько истекших периодов.

Ипотека при банкротстве застройщика

Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика,  который участвует в строительстве, нельзя.

Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена? Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку,  а кредит на участие в долевого строительстве.

И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира.

В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект.  По закону в этом случае также действует правило: возвратить при банкротство застройщика дольщик сможет не более 75% процентов уже уплаченных кредитных средств.

Чем грозит несостоятельность застройщика?

Банкротство застройщика грозит своим кредиторам и дольщикам тем,  что они рискуют вообще не получить жилую недвижимость, на которую расчистить,  особенно если процесс начала стройки еще не был запущен и все находится в проекте.

Последствия

После того, как было объявлено о полном банкротстве застройщика,  такому представителю предоставляется его кредитная история,  которая портит репутацию среди реестра действующих застройщиков.

Шансы, что застройщик сможет заработать себе авторитет снова, не меняя названия фирмы или компании, практически равны нулю. Поэтому на некоторый срок такой горе-застройщик отстраняется от ведения дел и исключается из реестра.

Однако, потом он сможет открыть другую компанию, если сможет убедить банк в своей финансовой состоятельности,  что при его прошлом промахе будет сделать крайне сложно.

Может ли  дольщик подать на банкротство застройщика?

Подать на банкротство застройщика может любой кредитор и дольщик, участвующий в процессе строительства объекта.

Для того, чтобы обезопасить себя и точно получит ь в свое владение недвижимость,  нужно реле всего озаботиться заключением договора о праве собственности на квартиру,  а потом подать заявку в арбитражный суд о банкротстве застройщика.  В этом случае квартира (если дом достроен) будет автоматические переведена в собственность дольщика.

Если дом не достроен, то нужно все равно подать иск о получении права собственности,  и тогда ожидать решения конкурсного производства: будет ли дом достраивать другое ЖСК или дольщикам,  как кредиторам третьей стороны просто-напросто будут со временем выплачены их внесенные в строительство средства.

Банкротство застройщика: что делать дольщикам, процедура банкротства, как проверить застройщика

Многим дольщикам приходится сталкиваться с банкротством застройщика, что создает препятствие к получению жилья, оплаченного по договору долевого строительства. Они становятся участникам банкротного дела и пытаются вернуть вложенные в строительство денежные средства.

Разберем, каким законом предусмотрено банкротство застройщика, как проверить застройщика на банкротство, как проходит процедура несостоятельности.

Также рассмотрим, кто включается в реестр требований кредиторов застройщика, что делать должнику при банкротстве застройщика, какие последствия наступают в случае открытия процедуры несостоятельности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Каким законом предусмотрено банкротство застройщика?

Процедура банкротства застройщика регулируется параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве. Поскольку кредиторами должника являются граждане, заключившие договор участия в долевом строительстве и оплатившие будущее жилье, законодатель предусмотрел для них дополнительные льготы.

Назовем преимущества кредиторов при банкротстве застройщика:

• конкурсным управляющим назначается арбитражный управляющий, прошедший специальную аккредитацию и имеющий опыт работы в области строительства;
• дело о банкротстве может быть рассмотрено по месту нахождения объекта строительства;
• строительство жилья может быть завершено за счет привлеченных средств, что позволяет кредиторам получить жилье в собственность, несмотря на то, что застройщик находится в процедуре банкротства;
• граждане, ставшие участниками строительства, привлекаются к участию в деле о банкротстве застройщика, участвуют в собрании участников строительства с целью защиты своих интересов.

Важно! Банкротство застройщика грозит тем, что права дольщиков на получение достроенных квартир не могут быть реализованы в обычном порядке. Потребуется обратиться к должнику с требованием о выплате денежной компенсации или передаче жилья в собственность.

Как проверить застройщика на банкротство?

Прежде, чем заключать с застройщиком договор долевого строительства или приобретать у него готовое жилье, необходимо проверить, не открыта ли процедура банкротства.

Проверить застройщика на банкротства можно следующими способами:

1. Найти организацию на портале «Картотека арбитражных дел». Необходимо ввести наименование застройщика в поле «участник дела» и нажать на кнопку поиска. Система выберет все компании с аналогичным названием. Для того, чтобы выбрать дела о несостоятельности, следует нажать на раздел «банкротные». Далее конкретный застройщик уточняется по ИНН, т.к. могут быть организации с похожим названием.
2. Сведения о банкротстве организаций публикуются на портале ЕФРСБ. Следует воспользоваться полем «поиск должников» и ввести наименование конкретного застройщика. Для уточнения результата поиска желательно воспользоваться расширенными параметрами.
3. Информация о процедурах банкротства должников также публикуется в газете Коммерсантъ в разделе о банкротствах. Поиск осуществляется по ОГРН или ИНН застройщика.

Если ни на одном портале нет сведений о застройщике, то процедура банкротства в отношении него не начата. Вместе с тем следует обратить внимание на то, как организация взаимодействует с участниками строительства. Если сотрудники компании не отвечают на звонки, затягивают сроки сдачи жилья, вполне возможно, что процедура банкротства скоро будет запущена.

Как проходит процедура банкротства застройщика?

Процесс банкротства застройщика проходит по тем же правилам, что и для остальных юридических лиц, с некоторыми особенностями.

Процедура состоит из нескольких этапов:

1. В арбитражный суд подается заявление о банкротстве.
2. В первом заседании суд открывает процедуру внешнего управления.
3. Должник переходит к процедуре конкурсного производства.
4. Дело о банкротстве прекращается.

Разберем каждый этап подробнее.

Этап 1 – Подача заявления о банкротстве застройщика

Заявление о банкротстве подается в арбитражный суд самим застройщиком или его кредиторами. Документ составляется с учетом требований статьи 37 и статьи 39 Закона о банкротстве. К заявлению приобщаются документы, указанные в статье 38 и статье 40 Закона о банкротстве.

Суд принимает заявление и назначает дату судебного заседания для решения вопроса об открытии внешнего управления или конкурсного производства, а также о назначении арбитражного управляющего.

Следует знать! В заявлении указывается кандидатура арбитражного управляющего, который будет заниматься банкротством организации.

Обязательным условием для управляющего является наличие аккредитации в Фонде арбитражных управляющих в качестве конкурсного и внешнего управляющего при банкротстве застройщика.

Также у кандидата должен быть стаж работы на руководящих должностях в строительных организациях.

Этап 2 – Открытие внешнего управления

В случае, если имеется реальная возможность восстановить платежеспособность застройщика суд в первом заседании открывает процедуру внешнего управления сроком до 18 месяцев. Руководство компанией переходит от директора организации к внешнему управляющий.

В процессе внешнего управления внешний управляющий проводит следующую работу:

• формирует реестр требований кредиторов;
• составляет план внешнего управления, включающий мероприятия, направленные на завершение строительства;
• исполняет план внешнего управления;
• проводит расчеты по денежным требованиям с гражданами-участниками строительства;
• передает участника строительства готовые жилые помещения;
• составляет отчет о своей работе.

В процессе осуществления своих обязанностей управляющий организовывает и проводит собрание кредиторов и собрание участников строительства.

Нужно помнить! В отношении застройщиков не применяются процедуры наблюдения и финансового оздоровления. Внешнее управление открывается в исключительных случаях. Чаще всего суд сразу признает должника банкротом и открывает конкурсное производство.

Этап 3 – Признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства

Если в процессе внешнего управления восстановить платежеспособность должника не удалось, суд признает его банкротом и открывает конкурсное производство сроком на один год. В качестве руководителя должника назначается конкурсный управляющий, который должен иметь аккредитацию.

В процессе конкурсного производства проводятся следующие мероприятия:

• формируется реестр требований кредиторов;
• организовывается собрание кредиторов;
• готовые жилые помещения передаются участникам строительства;
• гражданам, решившим прекратить договор долевого участия в строительстве, выплачивается денежное возмещение;
• оспариваются сделки должника;
• проводится инвентаризация и оценка имущества должника;
• проводятся торги по продаже имущества.

Если завершение строительства нецелесообразно, конкурсный управляющий обращается в суд с заявлением о погашении требований кредиторов путем передачи им объектов незавершенного строительства. Участники строительства создают жилищный кооператив, который в дальнейшем будет заниматься строительными работами.

Пример из судебной практики 1. В арбитражный суд обратилось ОАО «Нижегородский водоканал» о признании ООО «Квартстрой-НН» несостоятельным. Требования заявителя основаны на судебных актах о взыскании в его пользу более 8 000 000 руб.

В процессе рассмотрения дела были представлены договоры участия в долевом строительстве, поскольку должник является застройщиком двух многоквартирных домов. Для возведения объектов недвижимости были привлечены денежные средства граждан.

Суд пришел к выводу, что застройщик обладает признаками банкротства, восстановить его платежеспособность невозможно, в связи с ем открыто конкурсное производство (Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.03.2019 года по делу № А43-47351/2018).

Этап 4 – Прекращение дела о банкротстве