Свободная планировка — вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. При ремонте таких квартир владельцы часто сталкиваются со сложностями в оформлении перепланировки. Расскажем, на что стоит обратить внимание до того, как вы вызвали строительную бригаду, какие документы потребуются, с какими проблемами вы можете столкнуться и как их решить.

Что такое свободная перепланировка

Под квартирами со свободной перепланировкой застройщики называют квартиры в новостройках, в которых отсутствуют внутренние перегородки.

Пример квартиры со свободной перепланировкой из ЖК «Лица». Принимая квартиру, покупатель видит только голые стены по периметру квартиры.

В квартире может вообще не быть внутренних стен, либо они выкладываются высотой в один кирпич или блок. Глядя на это, покупатель думает, что может расположить внутренние помещения по собственному желанию. Об этом может сказать и застройщик, подавая как выгодную особенность квартиры. Но это не так.

Несмотря на название, в жилых помещениях свободной перепланировки как таковой не бывает. Во-первых, есть строительные правила для жилых домов, которые необходимо соблюдать. Во-вторых, отсутствие стен — видимость.

Стен нет внутри квартиры, но они есть на бумаге — в документах застройщика. Как минимум, там должны быть выделены санузел, кухня и жилая комната. Это требуется, чтобы получить разрешение на строительство и сдать дом.

Свободная перепланировка возможна в апартаментах, которые находятся в нежилом здании.

Покупая квартиру со свободной планировкой, покупатель берет на себя лишнюю обязанность — возвести перегородки, которые есть на бумаге, но отсутствуют в реальности. Более того, площадь под этими стенами не войдет в площадь квартиры. То есть после возведения перегородок между комнатами площадь квартиры уменьшится.

Когда нужно согласовывать перепланировку

У каждой квартиры, даже той, что сдана без внутренних стен, есть первоначальный план. На нем указано, где в квартире мокрая зона — санузел и ванная, где коридор и где жилые комнаты.

Если владелец квартиры хочет изменить этот план, ему нужно получить разрешение Мосжилинспекции на перепланировку.

Есть и другие инстанции, согласие которых может потребоваться, но Мосжилинспекция — ключевая.

Читайте статью – Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры

Не все пожелания собственника можно согласовать. Например, нельзя объединять лоджию и жилую комнату, а также расширять санузел за счет жилой комнаты, если у вас не первый этаж.

Такая перепланировка может навредить другим жильцам дома или самому дому, поэтому ее запрещают. Например, если вы объедините лоджию и спальню и снесете стену между ними, нарушатся рассчитанные строителями тепловые характеристики дома.

Нужную температуру будет сложнее поддерживать, и зимой на обогрев будет уходить больше энергии.

Если делаете ремонт в московской новостройке, заранее посоветуйтесь со специалистами — мы знаем не только нормы закона, но и практику работы Мосжилинспекции. У нас можно получить бесплатную консультацию.

Для клиентов мы сделали памятку по основным нарушениям при перепланировке.

Какие проблемы возникают при свободной планировке

В случае со свободной перепланировкой главная сложность — найти первоначальный план квартиры. Если застройщик поставил дом на учет в БТИ, план квартиры будет отражен в ее техническом паспорте. В этом случае перепланировка пойдет по обычному сценарию. Однако в основном новостройки в Москве сейчас сдаются без технической инвентаризации.

Застройщик обязан поставить дом на учет в Росреестре, но это не то же самое. Для кадастрового учета составляется технический план дома и квартир в нем. Его готовят кадастровые инженеры.

Техническую инвентаризацию проводит БТИ — МосгорБТИ или другие специализированные организации. На квартиру составляется технический паспорт. Именно он требуется для согласования перепланировки. У квартир, где техинвентаризация не проводилась, техпаспорта нет.

Так выглядит технический паспорт на квартиру из БТИ: титульный лист и план помещения (скачать целиком, pdf, 4 Мб). Для перепланировки понадобится именно он.

Кадастровый паспорт и технический паспорт — это разные документы. Кадастровый паспорт нужен Росреестру, чтобы поставить квартиру на учет в ЕГРН. Для перепланировки квартиры нужен именно техпаспорт. Ни кадастровый паспорт, ни документы от застройщика не подойдут.

Главная проблема при согласовании перепланировки в квартирах, которые сдали без внутренних стен, — несоответствие между планами застройщика и тем, как квартиру поставили на учет в Росреестр.

В техническом плане, который передан в Росреестр, могут отсутствовать перегородки, которые планировал возвести застройщик, зоны кухни и коридора. Застройщики ставят квартиры на технический учет без внутренних перегородок, чтобы у квартиры была выше площадь, а значит и стоимость.

Квартира — это минимум кухня, санузел и жилое помещение. Между ними должно быть разграничение — перегородки, а их площадь не должна входить в площадь квартиры.

Хорошо, если на плане в Росреестре обозначены коридор и кухня. Может быть так, что застройщик поставил квартиру на учет в Росреестр и отметил там только санузел. Все остальное будет жилой комнатой. Эта ситуация нередко встречается на практике — например, в ЖК «Лица», «Символ», «Пресня-Сити».

Владельцы таких квартир оказываются в тупике — они не могут расширить санузел за счет коридора, потому что по документам коридора у них нет. Санузел разрешено увеличивать только за счет зоны коридора, чтобы был ниже риск затопить жилые комнаты соседей снизу. Если в квартире нет коридора, то и санузел за его счет расширить нельзя.

Доказать, какая планировка задумывалась в квартире, если внутренние стены не возведены, можно с помощью планов застройщика. К сожалению, недобросовестные компании могут не выдавать их на руки собственникам квартир, а план квартиры в договоре зачастую существенно отличается от финального варианта.

Однако даже в проблемных ситуациях перепланировку можно согласовать. Особенности практики и бюрократические сложности — не причина делать несогласованный ремонт и рисковать получить штраф и сложности при продаже квартиры.

С чего начать

Первым делом следует проконсультироваться со специалистами.

Согласование перепланировки в квартире со свободной планировкой — сложная процедура. Неверный первый шаг может помешать успешному согласованию, если выявятся какие-то проблемы.

На практике возможны разные ситуации, которые требуют знания тонкостей не только нормативов перепланировки, но и практики прохождения согласований. В разных жилищных комплексах свои проблемы и способы их решения.

Если обратитесь к нам, бесплатно проконсультируем и расскажем, чем можем помочь и с чего начать.

В самом общем виде варианты действий могут быть такие:

Если ваша квартира стоит на учете в Росреестре и в ней выделены основные функциональные зоны — санузел, кухня, жилая комната, нужно будет получить на нее техпаспорт.

В остальном процедура согласования стандартная: проектное бюро готовит проект перепланировки и техническое заключение к нему, Мосжилинспекция выдает разрешение, после ремонт изменения согласуются с Мосжилинспекцией, она выдает акт о согласовании перепланировки и можно получать новый техпаспорт.

За техпаспортом нужно обращаться в МосгорБТИ или другую специализированную фирму. В Москве самые крупные — это МособлБТИ и Ростехинвентаризация. На практике к документам, составленным в МосгорБТИ, у Мосжилинспекции вопросов меньше.

Какие документы нужны для перепланировки квартиры

Если ваша квартира стоит на учете без разграничения функциональных зон, дело обстоит сложнее. Например, есть санузел, а вся остальная площадь — одна большая жилая комната 

Смотрите видео – почему квартир со «свободной» планировкой не существует. Рассказываем о том, какую перепланировку в них не согласует Мосжилинспекция и какой документ вам обязательно нужно получить перед узакониванием. 

Сложнее обстоит дело, если квартиры поставлена на учет без разграничения функциональных зон, например, есть санузел и вся остальная площадь — одна большая жилая комната.

В этом случае вам нужно запросить у застройщика или в управляющей компании заверенные технические планы на вашу квартиру с разграничением площадей. Если застройщик скрывает документы, можно требовать их выдачи через суд.

Так выглядит поэтажный план дома от застройщика, в котором разграничены функциональные зоны. Разной штриховкой отмечены зоны жилой комнаты, кухни, передней, санузла и гардеробной.

Есть еще один вариант — заказать в МосгорБТИ план функционального разграничения зон. Эта документация стоит от 35 000 рублей до 60 000 рублей.

МосгорБТИ может найти информацию о функциональном разграничении зон в квартире в базах данных, к которым имеет доступ.

В частности, это ИСОГД — информационная система обеспечения градостроительной деятельности, куда Минстрой загружает все разрешения на строительство и реконструкцию зданий.

Так выглядит план квартиры с функциональным разграничением зон от БТИ. В плане цветами выделено, где в квартире жилая зона, где коридоры, где санузлы.

Что нужно запомнить

Квартира со свободной перепланировкой может принести владельцам лишние проблемы. Однако перепланировку в ней стоит оформлять по закону — это позволит получить после ремонта квартиру, которую можно спокойно продать, подарить или передать в наследство.

Перед тем, как заниматься документами, стоит обратиться к специалистам по перепланировке, например, к нам. Неверный первый шаг может сильно усложнить работу по согласованию и даже сделать ее невозможной.

Мы подскажем, что можно согласовать в квартирах со свободной перепланировкой, даже если у вас нет документов БТИ на квартиру, и что для этого предстоит сделать.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Стоимость перепланировки в новостройке такая же, как и для всех других квартир. В АПМ-1 есть несколько пакетов услуг в зависимости от того, какой объем работ вы планируете выполнить самостоятельно, а какой доверить нам.

Подготовка проекта перепланировки в АПМ-1 будет стоить от 25 000 рублей, согласование «под ключ» — от 75 000 рублей, а при необходимости услуги по технадзору вся стоимость работ составит от 95 000 рублей.

Последний вариант, по нашему опыту и отзывам клиентов, является самым оптимальным.

Стоимость может увеличиваться, если вы хотите затронуть во время ремонта несущие стены. Подробнее об этом читайте в нашей статье: Стоимость перепланировки квартиры.

В первую очередь вам необходимо обратиться в БТИ за исходным планом квартиры. Затем – в организацию, которая состоит в СРО, чтобы сделать проект перепланировки.

Например, в АПМ-1, где проверят конструктивную составляющую квартиры и дома и вынесут техническое заключение о проведенных работах. Далее пакет документов направляется в Мосжилинспекцию для одобрения и согласования планируемых работ.

Заключительный этап – это получение нового техпаспорта на квартиру в БТИ и внесение изменений в Росреестр.

Главное в согласовании уже выполненной перепланировки в квартире – чтобы все работы соответствовали закону, строительным и санитарным требованиям.

Да, в таком случае будет произведен только демонтаж оконно-дверного блока, который обязательно нужно согласовывать в Мосжилинспекции. Но использовать подоконную стену, например, под столешницу не удастся – на место демонтируемой части в обязательном порядке нужно установить двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Только так можно будет согласовать эту перепланировку.

Свободная планировка в 2023. Все аспекты

Свободная планировка- это планировка без внутренних перегородок помещений. Мы уже рассматривали такую перепланировку в пункте 2 статьи «Перепланировка квартир в новостройке». Однако, приведем основные тезисы и здесь. Свободная планировка бывает трёх типов:

• внутренние перегородки отсутствуют совсем;
• внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородок нет;
• внутри квартиры есть перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте;

Застройщики часто говорят, что внутри таких квартир перегородки можно возводить как угодно по своему усмотрению. Это в корне неверно. С точки зрения юриста, свободной планировки не существует. Изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) здания. Чаще всего, эту инвентаризацию проводит техник БТИ (Бюро технической инвентаризации).

В плане БТИ на квартиру в зависимости от типа свободной планировки перегородки указываются следующим образом:

• никакие перегородки внутри квартиры не отмечены;
• отмечены перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки не отмечены никак;
• отмечены перегородки мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки отмечены пунктиром (если они условно выложены по полу блоками);

Примеры таких планов БТИ мы приводим ниже.

Свободная планировка квартиры с отметкой перегородок, выложенных в один ряд

Свободная планировка с отметкой только мокрых точек

Если на планах БТИ перегородки указаны пунктиром, то при рассматривании перепланировки считают, что они как будто возведены. Как для перепланировки обычной квартиры.

Если на плане БТИ квартиры не указаны никакие внутренние перегородки, то для согласования перепланировки берётся строительный план от застройщика или проектировщика с указанием расположения внутренних перегородок и уже отталкиваются от него. Такой строительный план существует для любых новостроек, так как без указания расположения внутренних перегородок невозможно пройти экспертизу проектной документации на строительство здания. 

Если на плане БТИ квартиры указана лишь часть внутренних помещений, то к нему можно приложить уже упоминавшийся архитектурно-строительный план с разметкой внутренних перегородок комнат и подать их вместе в Жилищную инспекцию.

Правда, в этом случае (зависит от проверяющего) Жилищная инспекция может затребовать проект зонирования БТИ с указанием внутренних комнат, который выполняется на основании всё того же архитектурно-строительного плана в самом БТИ.

Если при сдаче дома обмеры квартир проводил не техник БТИ, а кадастровый инженер, что отображается в графической части ЕГРН, то необходимо перед согласованием перепланировки первоначально получать план БТИ.

Если кадастровый инженер отоборазил внутри квартиры все перегородки, то и техник БТИ отобразит их также. Если кадастровый инженер указал лишь перегородки санузлов и кухни, то в БТИ необходимо заказывать проект зонирования на основании строительного плана (его мы уже упоминали).

В проекте будут указаны все необходимые зоны и станет понятно куда и что можно двигать.

Комментарий к видео:

Если при сдаче дома в эксплуатации обмеры выполнялись силами кадастровых инженеров, то необходимо провести первичную инвентаризацию квартиры в БТИ на основании графической части выписки ЕГРН.

Квартира свободной планировки- нужно ли согласовывать перегородки?

Нужно. Квартиры свободной планировки совсем не свободны, а также требуют соответствующего согласования перепланировки.

Что можно и нельзя при свободной планировке, как не ошибиться при выборе квартиры

Свободная планировка — это «ноу-хау» строительного рынка. Нельзя сказать однозначно, хорошо это или плохо, но можно со стопроцентной уверенностью утверждать, что мало кто из покупателей хорошо понимает, что это значит. А когда становится ясно: квартира уже куплена, денег на перепланировку вроде бы «свободного» пространства не хватает, а что дальше делать непонятно.

Свободная планировка и ее подводные камни

Застройщики, для повышения инвестиционной привлекательности позиционируют монолитные новостройки как жильё со свободной планировкой, достоинством которых, называют реализацию любых дизайнерских фантазий. При этом умалчивают о том что, несмотря на определённую свободу действий, относительно перепланировки существует и ряд ограничений, утверждённых на законодательном уровне.

Под свободной планировкой квартиры подразумевается пространство, ограниченное только несущими стенами. Это возможно благодаря технологии монолитного построения домов, при которой функцию несущих, выполняют только наружные стены. Благодаря этому можно изменять планировку. Изменять, так как план помещения уже утвержден проектом.

Только в случае, когда собственник решил не устанавливать никаких перегородок, всё просто. Но если вы самостоятельно распланировали квартиру свободной планировки, то потребуется получить разрешение на перепланировку или переоборудование помещения.

Покупка такой жилплощади имеет свои недостатки:

1. Её цена выше типовой.
2. В ней нет отделки. Есть бетонные стены, установленные входные двери, окна, система отопления. Подведены газ, свет и вода. Собственнику понадобится большой объемвложений на то, чтобы сделать ремонт: установить перегородки, выполнить разводку электрической и водопроводной сетей, устройство полов, чистовую отделку комнат. Производство  этих работ строго регламентировано СНиПами (Строительными нормами и правилами) кроме отделки комнат.
3. Возможность перепланировки требует получения разрешения с последующей разработкой проекта и его согласованием. Процесс согласования зависит от сложности проекта. Чемсложнее проект, тем длительнее согласование.
4. Возведение перегородок приведёт к потерям площади. Расстояние между перегородками, используемые для них материалы –регламентированы.
5. Перепланировка ванных комнат, туалетов и кухонь практически невозможна. Стояки перенести нельзя, да и размеры этих комнат, скорее всего, изменить не удастся.

О чем стоит знать при покупке

Покупая квартиру, собственник считает что «свободная» планировка даст ему возможность где угодно возводить стены, располагать комнаты с разным назначением по желанию. Это не всегда так. В технической документации определено расположение мокрых и сухих зон. Менять их расположение — нельзя.

Проблемно даже поменять их размеры. Происходит это потому, что на законодательном уровне определено, что ванную комнату, туалет и кухню (мокрые зоны) нельзя расширить за счёт жилых зон.

И если в такой квартире нет зоны коридоров, то как бы владелец ни пытался расширить санузел, он обязательно попадет на площадь жилой комнаты.

Ещё есть ограничения, касающиеся технических возможностей. Например: несмотря на свободную планировку, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, потому что перенести стояки — невозможно.

Ещё один момент, который нужно учесть перед покупкой квартиры. Далеко не каждому известно, что к сдаче дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а на дату оформления права собственности квартира должна соответствовать утверждённому плану.

Что нужно знать о квартире со свободной планировкой? Проблемы и риски

В последние годы очень популярными стали квартиры со свободной планировкой и, так называемые, квартиры-студии. Строительство и продажа жилья – очень прибыльный бизнес. Поэтому риэлторы убеждают своих потенциальных покупателей в том, что приобретение такой квартиры является верным решением.

Основным достоинством квартир со свободной планировкой считается отсутствие навязанного застройщиком архитектурного проекта. То есть, будущий собственник сможет сам придумать, как будет выглядеть его жилье. Но по сути, покупатели получают лишь видимость свободы и массу проблем, связанных с последующей перепланировкой.

Что это такое?

Квартиры со свободной планировкой похожи на пустой коробок. Это значит, что они имеют лишь необходимые несущие стены. Отгораживают только ванную и туалет, все оставшиеся помещения объединены в единое пространство.

Такие квартиры подходят для бездетных пар и молодежи, еще не имеющей семью.

Квартира со свободной планировкой также решает вопрос недостатка пространства – отсутствие перегородок добавляет дополнительные метры к общей площади.

Но для семьи из нескольких человек это не совсем удобно, ведь такие помещения исключают понятие личного пространства, и тогда может возникнуть вопрос, как найти планировку квартиры по адресу.

Фото

Ниже представлены фото таких квартир:

Ограничения

Что касается свободы внутренней перепланировки, то это скорее миф, чем реальность. При перепланировке существуют серьезные ограничения:

1. Несущие стены. Ни в коем случае не разрешается переносить или ломать несущие стены, особенно это касается больших помещений.
2. Санитарные стояки. Расположение стояков всегда отражено в планировке квартиры, но согласовать их перемещение практически невозможно. Поэтому ванная и туалет останутся в месте, отведенном им застройщиком.
3. Окна. Количество и расположение оконных проемов рассчитывается в зависимости от площади и расположения квартиры.

Покупатели редко обращают внимание на то, что по документам общая площадь квартиры в два раза больше жилой зоны. В таких случаях работают ограничения по фактической инсоляции. Приходится использовать плохо освещенные зоны для увеличения объема жилого пространства, а для таких проектов тоже нелегко получить согласование.

Важно! По закону не допускается расширение подсобной площади за счет жилой. Это значит, что балконы и лоджии нельзя перестраивать в жилые помещения, запрещено планировать комнаты менее 9 квадратных метров.

Нужно ли оформлять?

В юридической практике не существует термина «свободная планировка». Поэтому работы по перепланировке такого типа жилья должны фиксироваться в документах БТИ.

Законодательством предусмотрены обязательные требования для работ, связанных с изменением структуры квартир. Прежде всего, они касаются мер безопасного совместного проживания.

В Жилищном кодексе РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ прописаны все надлежащие требования.

Застройщики могут утверждать, что свободная перепланировка не нуждается в согласовании и подтверждении БТИ, но они не правы.

Как узаконить?

Для того чтобы утвердить перепланировку необходимо взять у застройщика поэтажный план строительства, а затем согласовать дальнейшие действия с БТИ.

Свободная планировка утверждается, когда проведена проверка соблюдения всех надлежащих требований при выполнении строительных работ и закладки стен. Очень часто в проектных документах застройщики отмечают место, где должна находиться перегородка или стена. Жильцы вынуждены платить штраф, если обнаружено несоответствие.

Чтобы узаконить процесс перепланирования, нужно сделать проект будущих изменений и написать заявление на согласование. Иногда встречаются и сложные случаи. Например, нельзя расширить ванную или туалет из-за отсутствия коридора, а расширение проводится только за счет нежилой площади. Такое случается, если вся площадь помещения обозначена как единая.

Куда обратиться?

1. Чтобы получить разрешение на внесение изменений в проект нужно обратиться в администрацию по месту нахождения квартиры. Разрешение выдается в течение 45 дней.

   Но документ действителен лишь год, если строительные работы не успели начаться за этот период, то распоряжение утрачивает силу. Разрешается вносить лишь те изменения в проекте, которые указаны в документах.

2. По завершению перепланировки, вызывается эксперт из БТИ.

   Будет проведен осмотр, сделаны замеры, а затем выдается акт приемки в течение 10 дней.

3. Затем владелец получает новый техпаспорт на квартиру в БТИ. В него вносят изменения, и на это уходит 30 рабочих дней.

4. Свидетельство на право собственности можно получить после регистрации кадастрового паспорта в Управлении государственной регистрации кадастра.

Документы

Необходим следующий перечень документов:

• заявление на перепланировку;
• документы на собственность;
• техпаспорт на квартиру;
• заключение эксперта о технической стороне планируемых работ;
• проект перепланировки в двух экземплярах.

Проект нужно сделать в строительной компании, которая имеет соответствующую лицензию.

Как составить заявление?

Бланк заявления можно получить в Жилищной инспекции или в центре «Мои документы», если он имеется в нужном районе. В нем указывается следующая информация:

1. ФИО собственника квартиры, паспортные данные, телефон и адрес жилья.
2. Если согласованием перепланировки занимается специализированная организация, указываются также реквизиты доверенности.
3. Далее идет форма собственности.
4. Собственник обязуется проводить строительные работы по утвержденному проекту, сюда также относят сроки проведения работ и условие о необходимости принять проверяющих из Жилищной инспекции.
5. Письменное согласие других собственников, если такие имеются.

На заметку! Иногда требуются дополнительные документы. Это может быть копия поэтажного плана, пояснения к архитектурному проекту до перепланировки, техническое заключение о состоянии дома. Если же речь идет об историческом здании, то необходим проект для современного использования.

Когда перепланировка затрагивает общедомовую собственность, нужно предъявить письменное согласие не менее 2/3 собственников жилья.

Стоимость и сроки согласования

Все заявления на перепланировку каких-либо помещений заверяют сотрудники Жилищной инспекции или Многофункционального центра. После приема пакета документов владельцу жилья выдают расписку в получении всех необходимых бумаг.

Срок рассмотрения заявления определяется проектом перепланировки. Проекты по типовым объектам рассматривают около 35 дней, а индивидуальные проекты – 20 дней.

Все действия, связанные со сбором документов и получением разрешения – это долгий процесс. Он длится несколько месяцев. Но, если проект не соответствует нормам, установленным законодательством, в разрешении могут отказать.

Примерная стоимость перепланировки:

• создание проекта примерно 15000 руб;
• техническое заключение из БТИ не меньше 10000 руб;
• техническое заключение о допустимости и безопасности проводимых работ 20000 руб.

Общая стоимость согласования перепланировки зависит от количества учреждений, в которые придется обратиться и, конечно, от планируемых изменений. Например, заделка и создание проемов в несущих перегородках, увеличение площади санузла за счет коридора, перенос сантехники в помещении санузла обойдутся владельцу в 30000 руб. и выше.

Риски

Перепланировка квартиры со свободной планировкой, не имеющая разрешительных документов, является незаконной. Это влечет за собой штрафы в размере от 2000 до 2500 руб. по статье 7.21 КоАП РФ. Кроме того, инспектор выдает предписание на устранение изменений и возвращение квартиры в свое первоначальное состояние.

Более серьезная опасность, которая грозит собственнику при самовольной перепланировке – это нарушение целостности конструкции либо причинение ущерба третьим лицам. В этом случае хозяин квартиры несет уголовную ответственность.

Важно! Незаконные перепланировки без каких-либо нарушений встречаются крайне редко. Чаще всего они противоречат санитарным либо строительным нормам.

Изучив проблемы, связанные с покупкой квартиры со свободной планировкой, можно сделать следующие выводы:

1. Такой вид квартир – дорогостоящий способ улучшения жилищных условий. Купить просторную квартиру со свободной планировкой может себе позволить только обеспеченный человек. Затраты, которые собственник квартиры сделает на перепланировку после подписания акта приемки-передачи, могут составить половину уже оплаченной суммы.
2. Чтобы сократить траты можно внести небольшие изменения в дизайн квартиры. Их согласовать в БТИ намного проще, чем полную перепланировку.
3. Если бюджет ограничен, нужно постараться выбрать такую планировку, которая устроит изначально.

Хороший вопрос: Свободная планировка — «могу делать, что хочу»?

В прошлом году ко мне обратилась клиентка, которая купила квартиру «с супер-пупер-свободной планировкой»: в помещении физически не было стен. Вообще не было. А на плане — отмечены только ванные: мол, делайте что хотите. Она и сделала перепланировку по своему усмотрению, но в согласовании ей отказали.

После чего владелица и пришла ко мне: мы подняли поэтажный план застройщика, и в нем оказались «нарисованы» все стены и помещения квартиры. Причем совсем не в том виде, как хотелось клиентке (и совершенно не так, как на плане, по которому она покупала квартиру). И таких ситуаций, затрагивающих дизайн квартир свободной планировки, много.

Потому сегодня я хочу рассказать о том, что значит свободная планировка: в чем ее настоящая свобода, а в чем — ограничения.

SushiiphotoЧто такое «свободная планировка» ?Вообще юридического понятия «свободная планировка» не существует. Подобная формулировка применяется главным образом к квартирам в домах, построенным по монолитно-каркасной технологии. И здесь свободная планировка квартиры — это пространство, в котором отсутствуют внутренние стены, а количество несущих опор сведено к минимуму. Иными словами, владелец квартиры в новостройке якобы получает возможность распланировать пространство — расположение и конфигурацию помещений — в соответствии со своими предпочтениями.

То есть, предлагая покупателям квартиры в доме со свободной планировкой, застройщики преподносят отсутствие внутренних стен как безусловное благо для владельца.

Аргумент — отсутствие препятствий для того, чтобы новосел мог обустроить все «по-своему».

Единое пространство нового жилища выглядит весьма заманчиво в глазах покупателя — ведь владельцам «панелек» об индивидуальной планировке приходится только мечтать: далеко не все желания конструктивно реализуемы в ходе перепланировок.

Выгодный застройщику мифВ большинстве случаев за ваши же деньги вам пытаются продать то, что фактически стоит дешевле. Объясню, почему.

Квартиры-студии и «квартиры свободной планировки» в основном продаются в монолитных домах, а технология их возведения предполагает минимальное количество (и ширину) несущих опор, что, в сущности, и дает широкие возможности в плане создания индивидуальных интерьерных решений. Но в то же время эта технология помогает экономить средства на постройку здания: получается, такие квартиры могли бы стоить дешевле. Ведь стоимость и сроки возведения дома по монолитной технологии значительно меньше, чем дома из кирпича.

И, конечно, застройщик, существенно экономит, ведь ему не нужно тратить время и деньги на возведение стен внутри квартиры: фактически вам продают лишь «коробку» по цене готового жилья. Многие потенциальные покупатели, слушая увлекательные рассказы застройщика, не понимают, что приобретают «кота в мешке».

Вместо готовой квартиры за эти же деньги они получают по сути «недострой», и стены, которые по определению должны быть на своем месте, владельцу придется достраивать на собственные средства.

Факт: Благодаря тиражированию мифа о выгодах приобретения жилья в подобном состоянии застройщикам удается повысить прибыльность проекта, а риелторам — продать квартиру со свободной планировкой дороже ее фактической стоимости.

Свобода с большими ограничениямиПолучается, что свобода «дизайна интерьера» в такой новостройке — относительная. 1. Планировка есть, вы просто о ней не знаетеВо всех случаях существует чертеж, определяющий расположение мокрых и жилых зон в данном помещении. Это значит, что есть определенные ограничения, которые регулируются законодательством и техническими возможностями: например, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, поскольку согласовать перенос стояков практически нереально.

Факт: Ванная и туалет, а также кухня в любом случае будут не там, где хочется владельцу, а в строго отведенном для этого месте.

2. Как только вы поставите стены — квартира дешевеетЕще один момент, о котором знают далеко не все: разница в метраже. Так, при продаже площадь квартиры со свободной планировкой равна, допустим, 100 кв. м.

Я хочу сделать перепланировку и представляю все документы в соответствующие органы для согласования, после чего площадь 100-метровой квартиры за счет возведения перегородок уменьшается на 4–5 м, а то и больше.

Далее я регистрирую в БТИ квартиру с перепланировкой и по факту получаю жилье меньшего метража — соответственно, его цена при продаже снижается. Таким образом, для удобства приходится жертвовать квадратными метрами и деньгами. Так получилось, например, с моей личной квартирой.

3. Правила перепланировок никто не отменялСуществует еще один барьер — закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». В 5-й статье документа говорится, что подсобная площадь не может быть увеличена за счет жилой, в соответствии с разграничениями, отображенными в БТИ. То есть в квартире со свободной планировкой вы не сможете сделать ванную просторнее за счет площади комнаты, а только за счет коридора — и то, если такая возможность существует.

Лоджия и балкон не могут стать полноценной открытой частью жилого помещения, так как нельзя переносить радиаторы центрального отопления. Кроме того, есть ограничения по метражу жилых комнат (например, они не могут быть менее 9 кв. м) и еще целый свод правил по согласованию.

Вывод: В итоге «свободная планировка» ограничивается возможностью изменить конфигурацию жилой зоны (да, вы выиграли в том, что не нужно демонтировать стены). В остальном владельцу приходится за свой счет завершать строительство согласно первоначальному плану, утвержденному застройщиком.

4. Ремонт сразу невозможенДругой нюанс, о котором часто не подозревают покупатели квартиры в новостройке, — это время. Дескать, все купили, перепланировали — и можно делать ремонт. Однако закон предполагает, что застройщик ведет строительство по заранее утвержденному плану, причем это относится и к планировке квартиры. К периоду сдачи дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а к моменту оформления права собственности квартира должна находиться в состоянии, соответствующем заявленному плану.Иначе говоря, владелец новой квартиры не может сразу приступить к ремонту, если он принял решение использовать планировку, отличную от спроектированного и утвержденного застройщиком варианта. Оформление собственности, как правило, занимает от месяца до полугода после сдачи новостройки в эксплуатацию; к этому времени следует прибавить еще полгода на согласование новой планировки. И только после этого можно начинать капитальный ремонт, на который уйдет по меньшей мере три-пять месяцев.

Вывод: Все это время счастливому новоселу, который приобрел недостроенную квартиру, придется снимать жилье, заниматься ремонтом и утверждать индивидуальную планировку.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…План ремонта в новостройке – что сначала, что потом

Получается, что «свободная планировка квартиры» (фото) — это маркетинговый ход, позволяющий закрепить в сознании потенциальных покупателей мысль о полной свободе действий относительно создания интерьера.

Но на деле для каждой квартиры разработана предполагаемая планировка, и она вовсе не является свободной: ведь расположение и вид каждого элемента официально утверждены еще до начала строительства.Если вы купили такую квартиру и намереваетесь спланировать интерьер «под себя», вы обязаны согласовать эти изменения в БТИ.

В противном случае могут возникнуть проблемы при дальнейших операциях с недвижимостью. После согласования планировки любые новые изменения потребуют дополнительных согласований и утверждений.

Кому же выгодно покупать квартиру-студию?Мой ответ: тем, кто может себе это позволить.Действительно, квартиры со свободной планировкой — не самый экономичный способ улучшить жилищные условия. Покупать просторную квартиру-студию, чтобы сделать ее «под себя», особенно невыгодно при ограниченном бюджете, поскольку расходы, на которые придется пойти владельцу после подписания акта приемки-передачи, могут быть равны половине (!) уже уплаченной суммы.

Чтобы избежать разочарований, следует как можно подробнее изучить планировку квартир, предлагаемых застройщиком в готовом виде, — возможно, расположение и конфигурация помещений в целом вас устроят.

В крайнем случае в дизайн квартир свободной планировки всегда можно внести частичные изменения после того, как строительные и отделочные работы окончены.

Согласовать в БТИ небольшие изменения намного проще, чем глобальную перепланировку.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…Покупателям, которые располагают достаточными средствами, чтобы оплатить дорогостоящий индивидуальный ремонт, свободная планировка придется в самый раз. Так или иначе, работа дизайнера предполагает создание проекта, отличного от типовой планировки, и большинство имеющихся перегородок все равно потребуется снести. Иногда интерьерное пространство приходится оптимизировать вплоть до нескольких сантиметров: например, в одной квартире готовая стена стояла всего в десятке сантиметров от намеченной линии и, увы, она была демонтирована.

Вывод: Если ваш бюджет ограничен, выбирайте такую планировку квартиры, которая изначально вас устраивает или почти устраивает. Если же вы располагаете средствами на кардинальную перепланировку и капитальный ремонт, то квартира со свободной планировкой — хороший вариант.

В ВАШЕМ ГОРОДЕ…

Закажите удобную перепланировку для вашей квартиры – Специалисты по дизайну интерьера на Houzz

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…

Перепланировка кухни – что можно, а что нельзя