Реализовать можно не только целый объект, но и его часть. Соответственно, продать долю в квартире можно, если следовать установленным правилам. Это может сделать как единоличный владелец, так и сособственник, распорядившись своей частью. Каждый случай требует особого подхода.

Когда это возможно

Продажа доли в квартире возможна в любой ситуации, чаще всего это происходит:

• единоличный собственник хочет продать часть принадлежащей ему квартиры;
• совладелец продает принадлежащую ему долю (или ее часть);
• супруг продает квартиру, купленную в браке.

Например, если наследники получают один объект по завещанию (или по закону, являясь наследниками одной очереди), некоторые могут пожелать реализовать полученное имущество.

Каждый собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом так, как захочет. Но при продаже доли есть свои ограничения. Если изначально квартира принадлежит одному лицу, то процедура проходит по общим правилам, в договоре лишь прописывается доля, на которую лицу стоит рассчитывать. Если же объект принадлежит двум или более лицам, то накладывается ряд особенностей.

Можно ли продать долю без согласия других собственников

Согласие сособственников необходимо, если квартира находится в долевом владении. Такой вывод можно сделать из статьи 246 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что распоряжение совместной собственностью производится по соглашению всех участников.

Статья 250 ГК РФ устанавливает за сособственниками преимущественное право. Это значит, что прежде чем продавать долю стороннему лицу, нужно сначала предложить сделку всем совладельцам.

Нажмите для увеличения изображения

Это значит, что для продажи доли нужно получить согласие от других собственников или взять у них отказ от приобретения, оформленный должным образом. Фактически, это означает, что обязанность продать долю без согласия других сособственников не получится.

Как оформить предложение совладельцам

Чтобы обезопасить себя от расторжения договора, нужно правильно оформить предложение о приобретении доли, направляемое другим собственникам. Нужно учесть ряд факторов:

• документ направляется почтой или вручается лично, под подпись. Лучше всего отправить письмо с описью вложения, это обеспечит продавца доказательством факта направления;
• документ должен содержать все необходимые условия, в том числе сроки и сумму продажи;
• при наличии иных существенных условий потенциального договора, нужно указать о них в предложении.

Если в течение месяца с момента извещения совладельцы не приобретут долю, то лицо вправе продать свое имущество любому покупателю.

Продать долю ранее месячного срока можно, если каждый собственник оформит отказ от приобретения. Процедура идентична, если имущество передается по договору мены.

Прочтите: Обмен долями квартиры между родственниками

Последствия игнорирования преимущественного права

Гражданский кодекс четко устанавливает преимущественное право покупки имущества, находящегося в совместной собственности. Долю нельзя просто так продать даже родственнику.

Если проигнорировать преимущественное право, совладелец вправе обратиться с требованием возложить на него права и обязанности покупателя, а также расторгнуть договор, заключенный ранее. Сделать это он может в течение трех месяцев. Срок исчисляется с того момента, как он узнал или должен был узнать о сделке.

Требование оформляется в виде иска и направляется в суд по общим правилам подсудности. В данном случае – по месту проживания ответчика или по месту нахождения недвижимости.

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Чтобы продать долю в квартире, нужно действовать последовательно:

1. Определиться с условиями сделки. Для установления цены можно обратиться к оценщику или сравнить объект с аналогичными предложениями. Нужно помнить, что, например, ½ доли всегда стоит меньше, чем половина от стоимости целой квартиры. Это связано с тем, что единоличная собственность свободна от ограничений, а распоряжение и практическое использование совместной всегда осложнено.
2. Направить предложения о приобретении совладельцам. Есть второй вариант – можно провести с ними переговоры и получить отказ от приобретения. Это позволит сэкономить время.
3. Если сособственники захотят выкупить долю, договор с ними оформляется в общем порядке.
4. При отказе прочих собственников, нужно дождаться, когда пройдет месяц с момента их уведомления и начинать продажу доли иному покупателю по общим правилам.

Продажа доли всегда реализуется через нотариуса. Росреестр, если обратиться в него напрямую, откажет в регистрации сделки. Обращаться можно в любую палату, а не только в ту, что находится по месту расположения объекта недвижимости.

Что делать, если местонахождение совладельцев неизвестно

Встречаются ситуации, когда гражданин владеет частью квартиры, но сособственник с ним не проживает. Лицо может не знать, где тот находится, но это не значит, что он не сможет продать принадлежащую ему часть.

Каждый гражданин отвечает за получение им почтовой корреспонденции. Если он зарегистрирован в одном месте, но фактически проживает в другом, он должен предпринять все возможное, чтобы ознакамливаться с приходящими письмами. Это дает сособственнику возможность направить на свой же адрес письмо с предложением о приобретении доли. Формальная обязанность уведомления совладельца будет соблюдена.

Если совладелец не был зарегистрирован по адресу квартиры, долю в которой планируется продавать, следует направлять письмо по месту его прописки. Если такой адрес неизвестен, то конверт отправляется по последнему известному адресу.

В такой ситуации совладелец сможет оспорить сделку, только если докажет, что сделал все необходимое для уведомления о смене им адреса проживания. Например, направил письмо с указанием контактов для связи.

Продажа совместной собственности супругов

Квартира, купленная одним из супругов в браке, тоже будет считаться совместной собственностью. Поэтому и продать ее просто так не получится. Супругу, который планирует продать ее, нужно действовать одним из способов:

• получить согласие супруга. Оно выдается только добровольно. Чаще всего, квартира продается по взаимному согласию, а средства, вырученные от реализации, становятся общими и расходуются на семейные нужды;
• выделить свою долю и продать только ее. Это можно реализовать и без согласия супруга, но ситуация может осложниться.

Согласие оформляется через нотариуса. Отсутствие такого документа сделает невозможным реализацию целого объекта.

После выдела доли супруг, ставший сособственником, получит преимущественное право на покупку. То есть продажа будет проходить по общим правилам, сначала нужно будет направить ему предложение или получить отказ от приобретения. Только после этого можно будет предлагать объект сторонним лицам.

Прочтите: Что такое выделенная доля в квартире и как ее оформить

На что обратить внимание при продаже доли в квартире

При реализации доли нужно обратить внимание на некоторые факторы:

• передача доли на безвозмездной основе не требует оформления согласия или отказа от остальных сособственников. Это касается как дарения, так и наследства;
• если сособственников несколько, уведомления нужно направлять всем. Они должны содержать одинаковые условия;
• если сразу несколько сособственников изъявят желание приобрести продаваемую долю, она может быть разделена между ними в равных частях;
• условия продажи могут измениться. Например, в уведомлении стояла цена в миллион рублей, а в итоге покупатель сторговался до девятисот тысяч. В таком случае предложения сособственникам нужно отправлять повторно. Избежать такой необходимости можно лишь в том случае, если совладельцы сразу оформят согласие на продажу сторонним лицам на любых условиях.

При продаже доли нужно обращать внимание на правовые особенности. Например, в некоторых случаях возможен выдел доли по требованию третьего лица и его последующая продажа с торгов. Все зависит от обстоятельств и особенностей ситуации.

Подведем итоги

Продажа доли в квартире проводится по правилам, установленным Гражданским кодексом и иными правовыми актами. В первую очередь, нужно обратить внимание на преимущественное право покупки. Сособственникам нужно направить уведомление или получить от них согласие на продажу третьим лицам. В противном случае они смогут оспорить договор в судебном порядке.

Прочтите: Как отказаться от доли в квартире

Как продать долю в квартире, если второй собственник против?

Одни из самых сложных гражданских споров – споры собственников долей в одной квартире. Какие бы ухищрения ни придумывал один владелец, которому нужен размен, второй вправе отказаться. На что идут коммунальные соседи, чтобы не пустить в дом нового хозяина, и как правильно продать свою долю в квартире – читайте в нашем материале.

«Если недвижимость находится в долевой собственности, то продать объект целиком без согласия всех его владельцев нельзя.

Не существует законных способов, чтобы принудить их к этому, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

– Поэтому варианта здесь существует два: либо договориться полюбовно, либо продать только свою долю». Но в этом случае надо понимать, что доля в квартире стоит намного меньше, чем половина от стоимости всего объекта.

Почему часть квартиры продавать невыгодно?

Предположим, что вы продаете свою часть квартиры и у нее появляется новый собственник. Человек, который купил у вас долю в квартире, рискует довольно многим. Так, он может столкнуться с нежеланием прежнего собственника пускать нового соседа в квартиру. И это не так легко решить, как кажется на первый взгляд.

Конечно, нужно попытаться договориться и найти общий язык, говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.

«Но в ряде случаев это не получается и в ход идут иные аргументы, уже более тяжелые по последствиям – оскорбления, смена замков, порча имущества или сдача оставшейся собственности «профессиональным соседям», которые на грани закона способны испортить жизнь», – комментирует эксперт.

«И здесь можно вспомнить не только соседей – скрипачей или пианистов, но и постоянно хлопающих дверью, с рассветом поющих гимн СССР или на ночь включающих тяжелый рок, постоянно испытывающих проблемы с пищеварением или «случайно» путающих двери в туалет и жилую комнату, захламляющих квартиру нечистотами или разводящих тараканов и боевых клопов, то есть делающих все возможное, чтобы выжить человека из его доли квартиры. Все это хорошо объясняет, почему половинная доля квартиры стоит много меньше, чем половина от стоимости всего объекта», – говорит Цыганов.

Поэтому значительно целесообразнее продать общую квартиру и разделить деньги.

Половина доли – это не всегда половина квартиры

Также стоит учитывать, что если имущество находится в долевой собственности, то это совершенно не означает, что за каждым из собственников закреплен определенный метраж, комната и т.д. «Обычно это решается путем договоренностей.

Если это невозможно, то собственники могут обратиться в суд, чтобы определить порядок пользования, – говорит Петр Гусятников.

– Но при этом важно понимать, что суд будет учитывать все обстоятельства, например, есть ли у кого-то другое жилье, на сколько каждый из собственников нуждается в данной жилплощади и т.д.»

«Предположим у однокомнатной квартиры два собственника с долей по 50%. Один из них – это женщина с двумя несовершеннолетними детьми, а другой – мужчина без детей.

Суд, скорее всего, определит, что в квартире будет проживать женщина с детьми, а мужчина просто останется собственником на бумаге.

Если речь идет о двухкомнатной квартире, то женщина получит большую комнату, несмотря на то, что собственность распределена в равных долях и т.д.» – рассказывает эксперт.

Как правильно продать свою долю в квартире?

Если все же вы решили продавать свою долю, то важно все сделать правильно, с соблюдением законности, отмечает Гусятников. «С юридической точки зрения, для собственника нет преград к продаже своей доли в недвижимости, – говорит юрист. – Но надо будет выполнить ряд условий. В соответствии со ст.

250 Гражданского кодекса РФ остальные собственники имеют преимущественное право покупки вашей доли. Это значит, что вы должны предложить ее приобрести сначала им. Если они откажутся, то можете продавать ее кому угодно.

Еще один важный момент – цена, по которой вы будете продавать долю посторонним людям, не должна быть ниже той, по которой вы предлагали ее своим сособственникам».

Уведомить остальных дольщиков надо официально, через нотариуса, говорит эксперт. «Он сам подготовит и отправит все необходимые документы. С того момента, как другие собственники вашей квартиры получат письмо, у них будет месяц на принятие решения.

Если они захотят купить вашу долю или официально отказаться, они должны будут прийти к нотариусу и оформить соответствующие документы. Если никакого ответа не последует, это тоже не будет препятствием.

После истечения 30-ти дневного срока вы сможете продать свою долю посторонним людям», – объясняет юрист.

Но если вы не уведомите остальных собственников в соответствии с законом, то они могут в судебном порядке в течение трех месяцев подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Что делать, если собственность совместная, а не долевая?

По словам Александра Цыганова, лучше, если доля уже выделена и определена комната или комнаты, которыми пользуется продавец. В этом случае покупатель сразу понимает, что именно он покупает и как будет пользоваться.

Хотя и здесь могут возникнуть споры по местам общего пользования – кухня, коридор, прихожая, санузлы. Могут возникать споры по встроенным шкафам в коридоре и даже площади, которую будут занимать шкафы и столы на кухне.

Но еще сложнее ситуация, если доли не выделены и речь идет о совместной собственности. «Сначала нужно будет определить и выделить доли, – говорит эксперт. – А значит, могут возникнуть споры. Например, если недвижимость приобреталась в браке.

В этом случае возможны судебные споры, которые могут затянуться на несколько лет, пока не исчерпаются возможности кассации и апелляции.

Например, есть прецедент, когда, казалось бы, простое дело по разделу купленной во время брака квартиры даже с заранее выделенными супружескими долями рассматривали во всех инстанциях от районного до Верховного суда и в результате изменили пропорцию с равных до 17% к 183% – с учетом реальных вложений бывших супругов, основанных на добрачной собственности».

«После выделения долей каждый собственник может продать свою часть с обязательным уведомлением о своем желании другого. И напоследок еще один важный нюанс – при продаже доли квартиры или дома обязательно нотариальное удостоверение сделки», – заключил эксперт.

Продать квартиру без собственника

Продать квартиру без собственника, возможно ли такое? Ведь право собственности на недвижимость защищено государством. Но и мошенников ни кто не отменял.
Разберемся подробнее.

• Продать квартиру без собственника возможно и абсолютно законно, используя нотариальную доверенность от правообладателя с полными полномочиями на подписание договора купли-продажи и заявления в Росреестр о переходе права собственности.
• Сделки купли продажи квартиры по доверенности
• А можно ли продать квартиру без согласия собственника?

Продать квартиру без согласия собственника

Сначала давайте разберемся, что значит продажа квартиры или другой недвижимости.

• Сделки купли-продажи оформляются только в письменной форме, а именно договором купли-продажи и актом приема-передачи. Эти документы  должен подписать собственноручно хозяин квартиры или уполномоченное доверенное лицо. Если договор и акт подписаны другим лицом — эти документы ничтожны, недействительны, не имеют юридической силы;

• Договор купли-продажи квартиры(долей в праве собственности), принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным подписывается их законным представителем (опекуном) в присутствии нотариуса и удостоверяется им, и только тогда вступает в законную силу;
  Так же нотариальному удостоверению в обязательном порядке подлежат договоры купли-продажи долей в праве собственности, если в сделке  участвуют не все собственники. Или даже все, но доли отчуждаются  в пользу другого «дольщика»;

• Следующим этапом сделки является регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Пока собственник (или его законный представитель) собственноручно не подпишет  заявление об этом в Росреестр, право собственности за покупателем зарегистрировано не будет.
  К тому же у собственника недвижимости есть законное право подать в Росреестр заявление о том, чтобы без его личного участия ( его личного заявления) регистрация перехода права на покупателя не осуществлялась.
  Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом — заявление о переходе права в Росреестр от продавца не требуется, достаточно заявления покупателя о регистрации права.

Фз-218  «О государственной регистрации  недвижимости» от 13.07.2015 г,
ст. 9, п.

«о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя,..»

Конечно мошенники подделывают паспорта и доверенности.  Поэтому необходимо быть бдительным.

Подробнее о мошеннических сделках читайте: Мошенники при покупке квартиры

Продать долю в квартире без согласия собственников

Теперь разберемся, можно ли продать долю в праве общей долевой собственности?

Стоит понимать, что речь идет не о физической части квартиры, а о доле в праве. То есть, если вы обладаете 12 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 80 м.кв, это не означает, что вам принадлежит 40м.кв.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации  требует соблюдения первоочередного права  покупки для всех других участников общей долевой собственности перед третьими лицами ( не собственниками) и равное право покупки у всех участников общей долевой собственности.
2. Прежде чем продать долю в праве общей долевой собственности, необходимо письменно уведомить других собственников (участников) о цене и других условиях продажи.
3. Уведомление можно послать телеграммой или оформить нотариальный отказ всех других участников общей долевой собственности от покупки.

Важно!
с 02.06.2016 года договор-купли-продажи доли(долей) в праве  общей долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. (при условии, что доля отчуждается НЕ ВСЕМИ участниками долевой собственности одновременно).
И только потом переход права регистрируется в Росреесте. И об этом вносится запись в ЕГРН.

• Понятное дело, что нотариус обеспечит первоочередное право покупки других собственников, если таковые имеются.
• А уж если другие участники общей долевой собственности на квартиру в течении 30 дней после получения уведомления о продаже  не купят «долю»,  ее  собственник сможет продать ее третьим лицам.
• Если отказ от покупки оформлен нотариально и 30 дней ждать не надо.

Но уведомления о продаже или нотариальный отказ от покупки необходимо предоставить в Росреестр с другими документами.
С 01.02. 2020 года нотариус обязан подать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде БЕСПЛАТНО.

Однако, участники нотариальной сделки могут подать документы в Росреестр и через МФЦ самостоятельно.

При электронной подаче документов на регистрацию ее сроки сокращаются  с 7 до 3 рабочих дней.
А госпошлина за регистрацию права в Росреестр будет составлять 70% ( на 2022  год — 2000*70%=1400 рублей. (это на всех покупателей).

Продавец госпошлину за регистрацию перехода права не платит.

А госпошлина за удостоверение сделки у нотариуса составляет 0.5% от цены в договоре, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Уведомление о продаже доли

Сделки купли продажи квартиры по доверенности

Всегда рада разъяснить. Автор

Продать квартиру без собственника

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Статья обновлена: 4 января 2023 г.

В консультациях постоянно задают подобные вопросы — «Здравствуйте. Я владею 2/3 доли квартиры. Остальная 1/3 доли принадлежит моей маме.

Квартиру нам оставила в наследство моя бабушка. Сейчас я хочу продать свою долю, а мама как второй собственник этого не хочет.

Что мне нужно сделать, чтобы продать мою 2/3 доли? Мне она не нужна, я хочу купить свое отдельное жилье. Есть какие-нибудь варианты продажи?».

По традиции, сначала кратко отвечу на вопрос, потом подробный разбор.

Если квартира в долевой собственности (доли определены), свою долю можно продать без согласия других собственников. Но сначала нужно оповестить их о продаже, потому что они имеют преимущественное право на покупку.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Внимательно прочитайте п. 2 ст.

246 ГК РФ — «Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса». Без разницы продается ли доля другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким — согласие на продажу не требуется.

Многие граждане ссылаются на п. 1 ст. 246 ГК РФ — «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». Но в этом пункте имеется в виду, что по соглашению осуществляется распоряжение всей квартирой, а не отдельной ее доли.

Другие собственники имеют преимущественное право на покупку доли на основании ст. 250 ГК РФ. Поэтому, прежде чем продавать свою долю кому-либо постороннему, нужно сначала предложить другим собственникам выкупить её. Если же доля продается другому собственнику в квартире, то уведомлять остальных не нужно.

Уведомление о продаже должно быть письменное. Его лучше не составлять и отправлять самостоятельно, а заказать услугу у нотариуса, потому что к нему все равно придется обращаться при продаже. Это связано с п. 1 ст.

42 Закона о регистрации недвижимости — купля-продажа доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Простыми словами, чтобы продать свою долю в квартире, нужно обратиться к нотариусу за удостоверением сделки.

Об этом я писала в своей статье, советую внимательно ее прочитать.

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Чтобы продать долю, сначала заказываем у нотариуса составление и отправку уведомления другим собственникам квартиры. Услуга стоит 2 000 — 2 500 рублей + почтовые расходы. Цены регулируются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 и ст. 86 Основ о нотариате. Уведомление отправляется по почте.

А не дешевле ли самостоятельно составить и отправить уведомление? Конечно дешевле, но на практике некоторые нотариусы не удостоверят договор, если он сам до этого не отправил уведомление.

Нотариусы работаю с документами, которые не вызывают сомнений. Поэтому нотариус может сказать, что у него есть сомнения насчет правильности вашего уведомления. И упрекнуть его в обратном не получится.

К сожалению, такова практика.

В уведомлении нужно указать цену продажи и в дальнейшем можно будет продать долю не ниже этой цены — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Если продавец с покупателем сторгуются на цену ниже, придется повторно уведомлять других владельцев с указанием новой цены.

С момента доставки уведомления (именно доставки, а не отправки) придется ждать месяц — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ.

Если же другие владельцы обратятся к нотариусу и оформят отказ от покупки доли, то месяц можно и не ждать. Но на практике обычно так не делают.

Даже если собственники отказываются получать уведомления, они всё равно считаются доставленными. Почта отправит письмо обратно нотариусу по истечении месячного срока.

Другие статьи

Налог с продажи доли квартиры — в каких случаях от него можно освободится, как его правильно посчитать и как заплатить

После уведомления других собственников и месяца ожиданий, владелец доли может продать ее кому угодно. По этой ссылке я опубликовала подробную инструкцию продажи. Там все подробно написано об уведомлении, о том, как нотариус удостоверяет сделку, сколько стоят его услуги, какие документы нужно подготовить и т.п.

Если квартира в совместной собственности (доли не определены), свою долю можно продать после подписания с другим собственником брачного договора или соглашения об определении долей.

При совместной собственности доли в праве собственности не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. В такой ситуации у владельцев равные права на квартиру, т.е. она у них общая и неделимая. А если доля не определена, то и продать ее нельзя.

Совместная собственность возникает в двух случаях. Во-первых, при покупке недвижимости супругами — п. 1 ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ. Чтобы квартиру перевести в долевую, им нужно оформить у нотариуса брачный договор — ст. 41 и п. 1 ст. 42 ГК РФ. Он дешевле, чем нотариальное соглашение о разделе имущества.

Во-вторых, до 2005 года гражданам разрешалось приватизировать квартиру в совместную собственность. Чтобы перевести ее в долевую, им нужно оформить в простой форме соглашение об определении долей (не выделении) и подать его на регистрацию в МФЦ/Рег.палату.

После того как квартира будет оформлена в долевую собственность, свою долю можно продать и без согласия второго владельца. Конечно, нужно сначала его уведомить о продаже. Об этом я уже рассказала выше в первой части статьи.