Учет

Преимущественное право заключения договора аренды 2023

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок — это исключительное право (привилегия) арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды, на заключение договора аренды на новый срок перед третьими лицами, если иное не предусмотрено условиями договора.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок регулируется Гражданским, Земельным законодательством и иными нормативно-правовыми актами.

1. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Необходимо уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор в срок, указанный в договоре. Если же срок получения уведомления договором не установлен, то необходимо это сделать в разумный срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

2. Арендатор должен был добросовестно исполнять свои обязанности по договору.

В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

В этом случае должны отсутствовать какие-либо письменные претензии (например, нарушение срока оплаты) арендодателя в адрес арендатора и судебные споры.

3. Договор не должен быть возобновленным на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

4. Должно отсутствовать соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Внимание! Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок можно реализовать только при одновременном наличии всех вышеперечисленных условий.

Более того преимущественное право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Но намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает обязанность предоставить земельный участок на новый срок.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05, от 5 июня 2012 г. N 17540/11).

Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Пример условия:

«Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок».

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Исходя из смысла данной статьи арендатор и в отношении государственного или муниципального земельного участка обладает правом на заключение договора на новый срок. Но в соответствии с указанной нормой законом или договором может быть определено иное.

Следовательно, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов должно осуществляться с соблюдением условий, которые закреплены в ст.17.1 Закона о защите конкуренции.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано, то арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, может потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Если вопрос касается преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, то арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет исключительного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Прокурор разъясняет — Прокуратура Республики Коми

Условия реализации преимущественного права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.

2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 — 16 части 1 данной статьи.

Частью 3 статьи 17.

1 Закона № 135-ФЗ установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Согласно части 9 статьи 17.

1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Важно то, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением случая принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом (например, для собственных нужд или его отчуждения) или в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, получая во владение и (или) пользование государственное или муниципальное имущество при условии добросовестности арендатора, можно быть уверенным в продлении в будущем срока действия договора аренды, что позволяет развивать бизнес уже на протяжении длительного периода времени.

Кроме того, в целях исключения возможности умышленно необоснованного отказа в продлении договорных отношений в части 11 статьи 17.

1 Закона № 135-ФЗ о защите конкуренции закреплено право арендатора, с которым договор не был продлен, потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с иным лицом договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

Прямая ссылка на материал
Поделиться

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.

Частью 3 статьи 17.

Согласно части 9 статьи 17.

1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

Таким образом, получая во владение и (или) пользование государственное или муниципальное имущество при условии добросовестности арендатора, можно быть уверенным в продлении в будущем срока действия договора аренды, что позволяет развивать бизнес уже на протяжении длительного периода времени.

Кроме того, в целях исключения возможности умышленно необоснованного отказа в продлении договорных отношений в части 11 статьи 17.

Верховный суд РФ. Суд разобрался, когда отказ арендодателя в перезаключении договора аренды на новый срок является ненадлежащим

Эксперты «АГ» позитивно оценили определение ВС, отметив, что оно однозначно положительно отразится на правоприменительной практике по спорам, вытекающим из договора аренды государственного и муниципального имущества.
18 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-10237 по делу № А40-40060/2021, в котором рассмотрел вопрос о том, является ли уведомление Департамента городского имущества об отказе в заключении допсоглашения к договору аренды надлежащей формой отказа.
Обращение арендатора о продлении договора

22 февраля 2012 г.

МОО «Международное содружество общественных объединений – обществ дружбы с народами зарубежных стран» арендовало у Департамента городского имущества г. Москвы помещения для использования под офис на срок до 11 мая 2021 г.

В договоре указывалось, что он прекращает свое действие по окончании срока, указанного в нем, при наличии возражений со стороны арендодателя на продолжение использования арендатором объекта после истечения этого срока или при расторжении договора по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

29 октября 2018 г. арендатор принял решение о реорганизации путем выделения Региональной общественной организации развития туристических связей с регионами и зарубежными странами «Вокруг Света» с передачей части прав и обязанностей от реорганизуемого юридического лица к вновь созданному.

Согласно передаточному акту все права и обязанности, в том числе по уплате штрафов, пеней и неустойки по договору аренды, переданы от международной организации к региональной. В связи с реорганизаций 3 декабря 2020 г.

было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым региональная организация «Вокруг Света» стала арендатором помещений.

В феврале 2021 г. арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды на новый срок. Уведомлением от 12 февраля 2021 г. Департамент отказал региональной организации в заключении допсоглашения, указав, что 24 сентября 2020 г. он направил международной организации уведомление о прекращении действия договора по истечении его срока

Ссылаясь на незаконность указанного уведомления, региональная организация «Вокруг Света» обратилась в арбитражный суд с заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением; об обязании направить допсоглашение о продлении на новый срок договора аренды.

Суды по-разному оценили уведомление об отказе перезаключать договор

Первая инстанция отказала в удовлетворении требований со ссылкой на ст. 421, 431, 450.1, 610, 621 ГК РФ и исходила из того, что арендодатель отказался от договора аренды надлежащим образом в установленный срок.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил заявление. Руководствуясь ст. 10, 450.1 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, он пришел к выводу о том, что Департамент не уведомил региональную организацию о прекращении действия спорного договора надлежащим образом.

Апелляция разъяснила, что Департамент направил 24 сентября 2020 г. в адрес международной организации уведомление об отказе от договора аренды по истечении срока его действия (12 мая 2021 г.

), в то время как прежний арендатор в лице международной организации выбыл из спорных правоотношений и стороной договора не является. Отказ Департамента от договора совершен без учета преимущественного права региональной организации на заключение договора на новый срок, предусмотренного ч. 9, 10 ст. 17.

1 Закона о защите конкуренции, а также спорным договором, за реализацией которого обратился истец, отметил апелляционный суд.

Вместе с тем суд округа отменил апелляционное постановление, оставив в силе решение первой инстанции. Кассация согласилась с выводами о том, что Департамент до окончания срока действия договора аренды направил истцу уведомление о прекращении договорных отношений; при наличии возражений арендодателя договор прекратил свое действие.

ВС признал отсутствие оснований для отказа в продлении договора

Не согласившись с решениями судов первой и кассационной инстанций, региональная организация «Вокруг Света» обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой (есть у «АГ»), в которой ссылалась на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, а также на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В жалобе отмечалось, что кассационный суд безосновательно посчитал письмо от 12 февраля 2021 г.

уведомлением организации об отказе от договора, тогда как данное письмо не являлось таковым, а представляет собой отказ в оказании государственной услуги по продлению договора аренды на новый срок.

Заявитель утверждал, что следует признать несостоятельным заявление ответчика о том, что он отправил уведомление о прекращении действия договора аренды 24 сентября 2020 г.

в международную организацию, а истец якобы является правопреемником ее прав и обязанностей по договору аренды, переданных по разделительному балансу при реорганизации в форме выделения, действующему по настоящее время. Департаментом не был соблюден обязательный порядок условий договора в части отказа от договора, который должен быть направлен надлежащей стороне договора, уточнялось в жалобе.

Подчеркивалось, что судом допущено неправильное толкование норм, применены нормы, не подлежащие применению (ст. 421, 422 и 431 ГК РФ), и не применены нормы, подлежащие применению (ст. 17.

1 Закона о защите конкуренции), а именно судом применены положения общих норм ГК РФ для договоров при наличии специальных норм, регулирующих порядок продления договоров аренды муниципального имущества. Также, по мнению заявителя, судом не применены нормы, подлежащие применению (ст. 31.

1 Закона об НКО), которыми установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества социально ориентированным НКО.

Рассмотрев дело, ВС напомнил, что в силу п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.

Обращаясь к п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 22 ноября 2016 г.

№ 54, Суд разъяснил, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения.

Судебная коллегия подчеркнула: в силу ч. 9 ст. 17.

1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Действие положений указанной нормы распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 2 июля 2008 г., т.е. до введения в действие ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

В определении указано, что в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 данной статьи, за исключением определенных случаев.

К последним относятся: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Верховный Суд обратил внимание, что законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного ч. 9 ст. 17.

1 указанного закона, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий.

ВС учел, что судами при рассмотрении данного дела установлено, что региональная организация своевременно, за семь месяцев до окончания срока действия договора аренды обратилась в Департамент с заявлением о его продлении.

Судебная коллегия посчитала, что довод Департамента о том, что он надлежащим образом отказался от спорного договора, направив уведомление от 24 сентября 2020 г., был обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции.

Это уведомление было направлено в адрес международной организации, не являвшейся уже на тот момент стороной договора аренды, о чем арендодателю было известно, так как он выступал истцом по делу, в рамках которого определением арбитражного суда осуществлено процессуальное правопреемство ответчика – международной организации на региональную организацию.

Кроме того, поскольку у Департамента имеется предусмотренная обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения.

Суд отметил, что Департаментом не учтено наличие преимущественного права региональной организации на заключение договора аренды на новый срок, за реализацией которого обратился арендатор впервые.

Также не представлены доказательства задолженности по арендной плате, а также решения арендодателя об ином порядке использования спорного помещения.

При этом региональная организация в материалы дела представила справку, выданную Департаментом, об отсутствии долга по арендным платежам, подчеркнуто в определении.

Таким образом, Верховный Суд посчитал, что суд апелляционной инстанции, установив, что региональная организация имеет право на заключение договора аренды на новый срок, пришел к правильному выводу об отсутствии у Департамента оснований для отказа в продлении договора. В связи с этим ВС отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе постановление апелляционного суда.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Новая редакция Ст. 621 ГК РФ

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

2.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

Судебная практика.

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации

В п. 1 комментируемой статьи очерчены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок, может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. (О надлежащем исполнении арендатором обязанностей см. комментарии к ст. 615, 616 ГК.)

Во-вторых, важна готовность арендатора к заключению договора при прочих равных условиях, т.е. на условиях, равных (либо не худших) предлагаемым другим претендентам на аренду.

Заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. п.

32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Связывая преимущественное право на заключение договора аренды, с одной стороны, с надлежащим исполнением обязанностей по договору, срок действия которого истек, а с другой стороны, со свободой установления условий будущего договора, закон создает стимул к исправному исполнению арендатором обязанностей. Подобный подход предоставляет сторонам возможность корректировать условия договора на будущее время с учетом опыта предшествующих отношений и изменившихся условий.

В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

При соблюдении арендатором указанных условий никто не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действует в течение одного года со дня истечения срока договора.

2.

Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи). (О порядке перевода на арендатора прав и обязанностей по договору см. гл. 24 ГК «Перемена лиц в обязательстве».)

Важно заметить, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдача имущества другому лицу именно в аренду, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивное. Арендатор может быть лишен его законом и соглашением сторон. Так, указанное правило не применяется к договору проката, к договору аренды транспортных средств (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

3. Интересы арендатора при заключении договора защищаются его правом на возобновление договора. Согласно п. 2 комментируемой статьи подобное возможно в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом. При наличии такого согласия (отсутствии возражений) договор считается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок.

Продолжение же пользования имуществом при наличии возражений со стороны арендодателя является нарушением арендатором обязанности вернуть арендодателю имущество по прекращении договора аренды (см. ст. 622 ГК РФ).

Поскольку продолжение пользования имуществом после истечения срока считается возобновлением договора на неопределенный срок, порядок отказа от такого договора каждой из сторон и сроки предупреждения определяются согласно п. 2 ст. 610 ГК.

Правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяется к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок | Сам себе адвокат

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок дает арендатору приоритет перед другими лицами на заключение договора если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий:
1) арендатор добросовестно и скрупулёзно исполнял свои обязательства по договору;
2) договор аренды был заключен на определенный срок;
3) договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);
4) договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;
5) арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
6) арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;
7) арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;
8) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.
При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок имеет только арендатор, который полностью исполнял условия договора…

К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Это объясняется необходимостью учитывать интересы арендодателя, который может не захотеть продолжать договорные отношения с контрагентом, не исполняющим свои обязанности по договору надлежащим образом.

https://www.youtube.com/watch?v=ccIVQIQut3U\u0026pp=ygVj0J_RgNC10LjQvNGD0YnQtdGB0YLQstC10L3QvdC-0LUg0L_RgNCw0LLQviDQt9Cw0LrQu9GO0YfQtdC90LjRjyDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINCw0YDQtdC90LTRiyAyMDIz

Существенное или несущественное нарушение условий заключенного договора допустил арендатор при новом заключении договора, значения не имеет Имеет значение лишь сам факт такого нарушения.

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок

Это объясняется тем, арендатор обязан заранее (до истечения срока аренды) уведомить арендодателя о своем желании продлить договор, причем само это право возникает по окончании срока действия договора. Если в договоре аренды срок его действия не определен, то и преимущественное право реализовать не получится.

Арендатор рискует утратить преимущественное право, если в связи с истечением срока действия договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок.

Договор аренды был зарегистрирован

Если договор аренды недвижимости должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора.

Договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек.

Если аренда была досрочно расторгнута, то арендатор не получает преимущественного права.

Поэтому арендатору нужно проявлять осторожность в таких случаях, даже если арендодатель предлагает расторгнуть действующий договор аренды под предлогом последующего заключения нового договора.

Арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения

О своем намерении продолжить арендные отношения, арендатор должен уведомить об этом арендодателя.

Арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду

Если арендодатель более не желает сдавать в аренду свое имущество, то арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок.

Преимущественное право арендатора не предусматривает корреспондирующую обязанность арендодателя заключить договор в том случае, если арендодатель больше не желает сдавать имущество в аренду.

Вместе с тем, может оказаться, что арендодатель, отказавший в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на это обстоятельство, в последующем все же сдал имущество в аренду.

Арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем

Преимущественное право арендатора не означает, что он имеет право на льготные (боле выгодные) условия аренды. Арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях арендодателя.

Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то он может отказаться от заключения договора на новый срок. В таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды.

Однако это не означает, что арендатору придется согласиться на условия, худшие в сравнении с другими потенциальными контрагентами.

Может сложиться ситуация, когда на предложенных арендодателем условиях другие лица и прежний арендатор отказались заключать договор аренды.

В таком случае арендодатель может снизить требования к заключению договора (например, снизить размер желаемой арендной платы).

В этих случаях нужно иметь в виду, что при снижении арендодателем своих требований к заключению нового договора он обязан сначала предложить заключить договор на новых условиях прежнему арендатору.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды

Преимущественное право на заключение договора аренды может быть ограничено законом или договором.
В законе имеются ограничения применительно к договорам:
• проката;
• аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;
• аренды земельных участков ;
• водопользования;
• аренды участков лесного фонда.

В договоре также может быть указано, что арендатор по окончании срока договора преимущества в заключении договора на новый срок не имеет. В таком случае арендатор преимущественного права не имеет.

https://www.youtube.com/watch?v=ccIVQIQut3U\u0026t=44s

Чтобы избежать такого рода негативных последствий, при согласовании текста договора арендатору нужно исключать из проекта соглашения подобные формулировки.

Статью пролонгация договора аренды читайте здесь.

Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов

Кирилловых А.А., юрисконсульт Вятской государственной сельскохозяйственной академии, преподаватель Санкт-Петербургского института внешнеэкономических связей, экономики и права (Кировский филиал).

Федеральное имущество требует соблюдения экономически эффективных методов его использования как публичными собственниками в лице уполномоченных органов государственной власти, так и субъектами, которым данное имущество передано в пользование для целей их деятельности, в первую очередь осуществления функций социального характера, выполнения государственного задания, оказания публичных (государственных) услуг. К таким субъектам относятся государственные унитарные предприятия и государственные учреждения (имущество за ними закрепляется на праве оперативного управления).

Первым шагом на пути к оформлению рыночных элементов государственной собственности явилось Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 N 685 «О мерах по обеспечению поступлений в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» .

В пункте 3 Постановления установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе. В развитие указанного нормативного акта распоряжением Мингосимущества России от 28 июля 1998 г.

N 774-р утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, определяющее в соответствии со статьями 447 — 449 Гражданского кодекса РФ порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.

СЗ РФ. 1998. N 27. Ст. 3200. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. N 20.

СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Как указано в пункте 3.1 Положения, в качестве организатора торгов может выступать орган по управлению государственным имуществом, владелец имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также специализированная организация.

Указанное Положение распространяется и на государственные предприятия и государственные учреждения, в том числе образовательные. Сдача образовательными учреждениями имущества в аренду является их правом, закрепленным пунктом 11 ст. 39 Закона РФ «Об образовании» .

Причем в отношении федеральных образовательных учреждений письмом Федерального агентства по образованию от 1 декабря 2006 г.

N 16-55-391ин/02-12 установлены рекомендации по проведению конкурсов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности.

СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150. Официальные документы в образовании. 2007. N 3.

Соблюдение подобного порядка заключения договора аренды на торгах — обязанность образовательных учреждений наравне с иными учреждениями, имеющими федеральное имущество в оперативном управлении.

Между тем во многих случаях имущество, которое должно было быть предметом конкурсных торгов, передавалось образовательными учреждениями в аренду без соблюдения установленного порядка. В результате чего практика договоров аренды недвижимости не получила должного регулирования в основе их заключения.

В первую очередь, в части соблюдения прав арендаторов, использующих федеральное имущество по ранее заключенным (до требований соблюдения конкурсного порядка) договорам аренды.

Помимо основных требований по проведению конкурсов и к конкурсной документации (проект оценки последствий сдачи имущества в аренду, рыночная оценка стартовой цены арендной платы и т.п.) организатор конкурса должен обеспечить и соблюдать права арендаторов имущества, имеющих в соответствии со статьей 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=ccIVQIQut3U\u0026pp=YAHIAQE%3D

В условиях о проведении конкурса должно быть исполнено общее условие о наличии у прежнего арендатора преимущественного перед другими лицами права на возобновление договора аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=ccIVQIQut3U\u0026pp=YAHIAQE%3D

В соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК РФ (если иное не предусмотрено законом или договором аренды) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Реализовать право заключения договора на новый срок арендатор вправе, уведомив арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Вместе с тем действующими документами, регулирующими проведение конкурсов, не предусмотрена форма их проведения. Используется общее понятие «конкурсный порядок», следует учесть, что в соответствии с пунктом 4 ст.

447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Признание аукционов и конкурсов двумя формами торгов имеет среди прочего юридико-техническое значение.

Нормы ГК РФ, посвященные торгам, относятся в равной мере и к конкурсу, и к аукциону, если только в самой норме нет указания на то, что она применима лишь к одной из этих двух форм. Все три возможных варианта (торги, т.е.

конкурс и аукцион, только конкурс или только аукцион) используются в разных случаях, охватываемых ст. ст. 447 — 449 ГК РФ.

Порядок, установленный в Рекомендациях, помимо основных процедурных вопросов устанавливает порядок действий организатора, который на момент подготовки (объявления) конкурса на конкретный объект недвижимого имущества реализует в отношении его права и обязанности арендодателя.

Арендодатель (организатор) обязан уведомить лицо, занимающее соответствующее помещение по договору аренды, которое будет являться предметом торгов, об их проведении. Если рассматривать правило пункта 5.

2 Рекомендаций в отрыве от действующего гражданского законодательства, то уведомление арендатора о проведении конкурса на право заключения договора аренды на занимаемое им помещение, по сути, служит отказом арендодателя от заключения договора на новый срок.

Вместе с тем норма статьи 621 ГК РФ устанавливает: арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

После получения отказа от заключения нового договора арендатор утрачивает право на договор.

Установленный порядок проведения конкурсов на право заключения договора аренды в некоторых принципиальных моментах не соответствует требованиям нормативного акта, устанавливающего общие нормы договора аренды в части реализации отдельных прав арендатора.

Исходя из сложившейся ситуации, бывший арендатор в случае передачи помещения в порядке конкурса в аренду иному лицу вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору.

Из этого исходит и судебная практика, устанавливая, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу .

См.: пункт 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Однако если строго следовать положениям закона и формулировке нормы статьи 621 ГК РФ, то преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок представляет два варианта его реализации:

на этапе истечения срока действующего договора — путем уведомления арендодателя о желании заключить договор на новый срок;
на этапе заключения арендодателем договора аренды с иным лицом — путем требования перевода прав и обязанностей арендатора на себя.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды может быть реализовано посредством его осуществления иными лицами, желающими вступить в арендные отношения с организатором торгов.

https://www.youtube.com/watch?v=ZYf6lG4vPSg\u0026pp=ygVj0J_RgNC10LjQvNGD0YnQtdGB0YLQstC10L3QvdC-0LUg0L_RgNCw0LLQviDQt9Cw0LrQu9GO0YfQtdC90LjRjyDQtNC-0LPQvtCy0L7RgNCwINCw0YDQtdC90LTRiyAyMDIz

Как считает Л.В. Кузнецова, «преимущественность» — вовсе не качество самого права, а одна из особенностей его осуществления, дающая о себе знать только на этапе реализации субъектом своего права» .

См.: Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. N 10.

Субъективное преимущественное право арендатора действует и «за пределами отношений» с бывшим арендодателем.

При этом, например, по мнению К. Скловского и М. Смирновой, право преимущественной покупки — это обязательственное право , т.е.

право, основанное на договоре, в частности, вытекает из ранее возникшего права прежнего добросовестного арендатора.

Иначе говоря, арендодатель и арендатор связаны ранее действующим между ними обязательством в части возникновения арендных отношений даже за пределами срока действия договора аренды.

См.: Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 10.

В этом случае возобновление статуса арендатора и арендодателя возможно лишь с последствиями несоблюдения арендодателем правил о незаключении договора, когда бывший арендатор обратился в суд с соответствующим иском. Иначе говоря, они юридически связаны конкретным обязательством при условии наступления указанных обстоятельств.

При этом, по мнению Л.В. Кузнецовой, «отправной точкой в оценке характера преимущественных прав должен служить момент волеизъявления, выражения лицом намерения заключить договор» .

См.: Кузнецова Л.В. Указ. соч.

Уведомление арендатора, сделанное арендодателю, является предпосылкой к реализации преимущественного права.

Арендатор при этом должен выразить желание участвовать в торгах, направив заявку в соответствии с условиями, изложенными в конкурсной документации.

Оформленная конкурсная заявка служит пакетом документов, определяющих его не только как потенциального участника конкурса, но и как лицо, выражающее намерение «при прочих равных условиях» реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды.

Однако обстоятельства его заключения в достаточной степени определяются соблюдением организатором условий проведения торгов.

По смыслу пункта 5.2 Рекомендаций соблюдение преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок реализуется лишь через уведомление его о проведении конкурса, предметом которого является арендуемое им имущество.

Интересной может стать ситуация, когда арендодатель, выполняя роль организатора, не исполнит установленную пунктом 5.2 Рекомендаций обязанность по уведомлению арендатора о предстоящих торгах. Рассмотрим ее более детально.

Проведение торгов на право заключения договора аренды объективно обусловлено необходимостью обеспечить эффективное использование федерального имущества.

Целью арендодателя при этом может являться не только увеличение арендной платы, но и заинтересованность в дальнейшем использовании имущества, улучшении его состояния и т.п. Поэтому неотъемлемый элемент конкурса — оптимизация существенных с точки зрения арендодателя условий предполагаемого договора, которые уже не выполняют роль прочих равных условий.

Реализация преимущественного права арендатора в этом случае может быть осуществлена, если первый номер присвоен иной конкурсной заявке, при том что условия ранее действовавшего договора и новые предполагаемые условия не совпадают.

Рассмотрим некоторые принципиальные особенности заключения договоров аренды в зависимости от продолжительности их действия.

Практика допускает проведение конкурсов на право заключения договора аренды и до истечения срока действия договора аренды, когда срок формально определен в договоре. В условиях проведения такого конкурса должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора.

Закон предусматривает требования лишь к срочным арендным отношениям.

Однако договор аренды, заключенный с заранее установленным сроком, если ни одна из сторон не выразила желание его расторгнуть, считается заключенным на неопределенный срок, и правом его расторжения обладает любая сторона (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Данные отношения оставлены без внимания. В этой ситуации следует руководствоваться общим правилом о расторжении договора с предупреждением арендатора не менее чем за три месяца до даты расторжения (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Датой окончания договора аренды будет считаться истечение трехмесячного срока предупреждения об отказе от договора.

Поэтому вполне уместно предположить, что на практике возможны три варианта (условия) реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок в условиях проведения торгов.

Во-первых, такое право может наступить, если арендодатель не уведомит арендатора в установленном порядке о проведении торгов. Когда по результатам конкурса организатор торгов заключит договор с иным лицом на аналогичных условиях, определенных в договоре между арендодателем и арендатором, последний вправе реализовать свое право.

Во-вторых, если на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки (отсутствие условия о том, что новый договор заключается после истечения срока действия прежнего).
В-третьих, если по итогам торгов, в которых принял участие арендатор, условия его заявки и заявки иного лица совпали и организатор отдает предпочтение последнему и заключает с ним договор, арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору аренды на себя.
При этом отношения между арендодателем и прежним арендатором могут быть возобновлены и посредством результатов удовлетворения соответствующих исков, предъявленных в суд.

Реализация преимущественного права арендатора вытекает из равных условий конкурсного предложения относительно иных участников конкурса. «Преимущественный арендатор» вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса.

При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным (информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июля 1995 г.

N С1-7/ОП-434 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике») .

Вестник ВАС РФ. 1995. N 10.

«Прочие равные условия» соблюдаются при проведении конкурса. Однако и в этой ситуации у истца-арендатора возникает обязанность представить доказательства, что он предлагал условия, аналогичные условиям третьего лица.

По мнению судебных инстанций, заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ, по существу, является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны ранее действовавшим договором аренды (п. 32 информационного письма).

При заключении договора аренды на новый срок по соглашению сторон его условия могут быть изменены. Содержательное условие нормы статьи 621 ГК РФ «при прочих равных условиях» не может быть реализовано арендатором при отказе от заключения арендодателем нового договора, если срок действующего истекает.

Поэтому соответствие конкурсной заявки арендатора критериям конкурсной документации организатора торгов является в данном случае основанием лишь признания арендатора участником конкурса, но не рассматривается как согласие арендодателя продолжить арендные отношения и не связывает стороны соответствующими обязательствами. Намерение арендодателя на заключение нового договора должно быть выражено достаточно четко, что в условиях необходимости проведения конкурса вряд ли возможно.

В любом случае практика проведения торгов на право заключения договоров аренды федерального имущества должна показать, насколько порядок их заключения отвечает требованиям, установленным гражданским законодательством к соблюдению отдельных прав участников гражданских правоотношений.