Учет

Продажа домовладения принадлежащего несовершеннолетнему 2023

30 Мая 2023

Получение согласия органов опеки и попечительства на сделки с недвижимостью детей, например, купленной за маткапитал, могут упростить — обратиться за ним можно будет через «Госуслуги», а выдадут его в электронном виде.

Такие поправки одобрила правительственная комиссия по законопроектной деятельности, сообщили «Известиям» члены комиссии и подтвердили источники в Кабмине.

Авторы проекта из Минэкономразвития обещают, что принятие такого закона существенно ускорит получение обязательного согласия на сделку — сейчас за ним могут обращаться только очно, выдается оно долго и в бумажном виде. Также в ведомстве уверены, что электронный документ сильнее защищен от подделок.

Опека и ипотека

Упрощение процесса продажи недвижимости, владельцами которой являются несовершеннолетние, одобрила комиссия правительства по законопроектной деятельности. Об этом «Известиям» сообщили члены комиссии и подтвердили источники в Кабмине.

Сейчас любые сделки с имуществом несовершеннолетнего требуют предварительного разрешения органов опеки и попечительства — оно выдается его в бумажном виде в течение 15 суток после обращения. Но законопроект, который разработало Минэкономразвития в 2022 году, добавляет еще один способ получения такого согласия: в электронном виде по запросу через портал госуслуг или в МФЦ.

В ведомстве в 2022 году поясняли, что мера прописана в «дорожной карте» по улучшению жилищных условий для не менее 5 млн семей с детьми в год (ее утвердил зампред правительства Марат Хуснуллин в 2021 году). Семьи с детьми могут рассчитывать на сниженную процентную ставку по ипотеке, поэтому законопроект предлагает изменения сразу в два закона — «Об ипотеке» и «Об опеке и попечительстве».

Если поправки одобрит Госдума, воспользоваться новым механизмом смогут, в частности, семьи, которые покупали квартиры и дома при помощи материнского капитала, рассказал «Известиям» директор департамента развития цифровой экономики Минэкономразвития Владимир Волошин.

— Например, многодетная семья, которая покупала квартиру с помощью маткапитала и планирует улучшить жилищные условия — продать свое жилье для приобретения большего размера квартиры. Но из-за действующих правил сделать это сложно: нужно лично идти в органы опеки, ждать в очередях и так далее. Законопроект решает эту проблему, — отметил Владимир Волошин.

Неполная цифровизация

Цифровой порядок выдачи и получения согласия «существенно ускорит направление и получение кредитными организациями запрашиваемых документов», отметили в Минэке в ответ на запрос «Известий». Там указали, что гражданам не придется тратить время на самостоятельное получение документов, а затем передавать их в банки.

Согласие на совершение сделки с имуществом ребенка органы опеки смогут направлять напрямую в банки — по каналам системы межведомственного электронного взаимодействия, рассказал «Известиям» член правкомиссии, председатель Правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.

При этом в Минэке отметили, что оформление и направление органами опеки документа в электронном виде в кредитную организацию «не будет единственным способом получения услуги». «Говорить о ее переводе полностью в цифровое поле преждевременно, — говорится в ответе на запрос. — Законопроект лишь расширяет способы получения документа до потребностей современного уровня».

Владимир Груздев заверил, что цифровой порядок получения согласия сохранит «высокие гарантии защиты прав несовершеннолетних». Поправки в случае их принятия снижают риск получения банком подложного документа, заявили «Известиям» и в Минэкономразвития.

«Предлагаемый формат документа создается и передается в защищенном контуре документооборота, что станет дополнительной гарантией его достоверности», — сообщили в ведомстве.

Современные реалии

Сейчас процедура получения согласия органов опеки действительно включает в себя сбор обширного количества документов и личного присутствия законных представителей в органе опеки, рассказала «Известиям» адвокат, партнер практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation Виктория Дергунова.

— Само согласие предоставляется, как правило, только при условии приобретения ребенку равнозначного жилья.

С учетом текущих реалий прохождение указанной процедуры может занимать значительное время, например, когда по разным причинам оба законных представителя не могут явиться одновременно в органы, — пояснила она.

— А это само по себе может привести к нарушению имущественных прав ребенка в случаях, когда принятие решения требует оперативности.

Упрощение процедуры, по ее мнению, положительно скажется и на взаимодействии граждан с органами опеки, и на взаимодействии органов опеки с кредитными организациями и Росреестром.
Недвижимое могущество: ценам на жилье прогнозируют длительную стагнацию
Как эксперты оценивают ситуацию на рынке и стоит ли ждать снижения стоимости квартир
Адвокат, партнер юридической компании «Братья Яблоковы» Артем Яблоков назвал предлагаемые изменения закономерными.
— Росреестр продолжает двигаться в сторону цифровизации рабочего процесса, связанного с регистрацией прав на недвижимость, в частности, — рассказал он.
Он также подтвердил, что «на цифровом отрезке регистрации документ подделать сложнее».

— Однако известны случаи, когда, например, мошенничества совершались с использованием цифровой подписи, — напомнил адвокат. — Не всякое упрощение процесса гарантирует увеличение или сохранение уровня его безопасности.

Он также призвал не ожидать кардинальных изменений в ближайшей перспективе — период адаптации по переходу с одной системы документооборота на другую потребует времени.

Источник: Известия

Каковы особенности совершения сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего?

Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего в зависимости от его возраста заключаются законными представителями либо с их согласия, за исключением сделок, которые ребенок вправе совершать самостоятельно. Для отчуждения имущества несовершеннолетнего необходимо разрешение органа опеки и попечительства. В некоторых случаях совершать сделки с несовершеннолетним запрещено.
Гражданская дееспособность, то есть способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, как правило, возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, по достижении возраста 18 лет (п. 1 ст. 21 ГК РФ).
Исключение составляют случаи приобретения полной дееспособности в результате вступления в брак до достижения 18 лет либо эмансипации, то есть объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 27 ГК РФ).

В связи с тем что дееспособность несовершеннолетних ограничена, сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего имеют определенные особенности (ст. ст. 26, 28 ГК РФ).

Сделки, которые могут совершать законные представители несовершеннолетних и сами несовершеннолетние
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
Исключение составляют сделки, которые несовершеннолетние могут совершать самостоятельно.
К таким сделкам относятся, в частности (п. 2 ст. 26, п. 2 ст. 28, ст. 1226, п.

1 ст. 1229, п. 1 ст.

1233 ГК РФ):
1)для малолетних в возрасте от 6 до 14 лет:
мелкие бытовые сделки (например, дарение недорогой игрушки);
сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения;
2)для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет:
распоряжение своим заработком, стипендией и иными доходами;
осуществление прав автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности (например, заключение договора отчуждения исключительного права на результат своей интеллектуальной деятельности);
внесение вкладов в кредитные организации и распоряжение ими;

совершение мелких бытовых сделок и сделок, которые могут совершать малолетние.

Разрешение органа опеки и попечительства
Совершить сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего (продажу, обмен, дарение или любую другую сделку, влекущую уменьшение имущества несовершеннолетнего или отказ от принадлежащих ему прав) можно только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной (ст. 173.1 ГК РФ).
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства необходимо также для распоряжения законным представителем доходами несовершеннолетнего, в том числе доходами, причитающимися от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми несовершеннолетний вправе распоряжаться самостоятельно (п. 1 ст. 37 ГК РФ).

Кроме того, не требуется согласие органа опеки и попечительства на расходование сумм, причитающихся ребенку в качестве алиментов, пенсий и пособий, которые поступают в распоряжение родителей или лиц, их заменяющих (п. 1 ст. 37 ГК РФ; п. 2 ст. 60 СК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества
Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы такой сделки влечет ее ничтожность (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Сделки, совершение которых запрещено
Законные представители несовершеннолетних, их супруги и близкие родственники не вправе совершать с несовершеннолетним сделки по отчуждению его имущества, то есть не могут быть приобретателями (например, одаряемыми, покупателями) имущества несовершеннолетнего. К близким родственникам относятся родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 3 ст. 37 ГК РФ; ст. 14, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Также запрещено дарение от имени малолетних их законными представителями, за исключением обычных подарков стоимостью не более 3 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 11.02.2022

Как не нарушить права ребенка при купле-продаже жилья

Интересы детей при продаже недвижимости оберегаются по-разному в зависимости от того, является ли ребенок собственником или нет. Какие меры принимаются государством, чтобы несовершеннолетние не потеряли крышу над головой, разбиралась «Парламентская газета».

Ребенок может стать собственником в любом возрасте. Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Это касается любой недвижимости — жилой, нежилой, квартиры, дачи, дома в деревне.

Органы опеки проверяют законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его права. И в течение 15 дней либо выдает разрешение, либо отказывает в сделке.

https://www.youtube.com/watch?v=f2xBw-VKRFE\u0026pp=ygVw0J_RgNC-0LTQsNC20LAg0LTQvtC80L7QstC70LDQtNC10L3QuNGPINC_0YDQuNC90LDQtNC70LXQttCw0YnQtdCz0L4g0L3QtdGB0L7QstC10YDRiNC10L3QvdC-0LvQtdGC0L3QtdC80YMgMjAyMw%3D%3D

Продать жилье, на которое у ребенка есть право собственности, можно только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жилье взамен проданного. За этим пристально следят органы опеки. Как правило, они требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно.

В новой квартире доля ребенка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.

Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что сделка в последующем не будет оспариваться, ему не придется судиться и так далее.

Органы опеки практикуют двухэтапное разрешение:

— предварительное, когда квартиру собрались продать, но альтернативу еще не нашли;

— окончательное, когда квартира для покупки найдена.

Еще одна мера обеспечивает права ребенка на недвижимость — это обязательное нотариальное удостоверение сделки. Без этой процедуры Росреестр переход прав не зарегистрирует.

Дети тоже могут быть самостоятельными

За детей до 14 лет (малолетних), то есть в их интересах, от их имени все делают представители — родители, усыновители или опекуны. Подписывают договор, подают заявление и документы для регистрации прав в Росреестр.

Ребенок же в возрасте от 14 до 18 лет при желании может совершать сделки с недвижимостью самостоятельно, но с письменного согласия родителей (опекунов, попечителей, усыновителей). Сдать документы для регистрации в Росреестр и подписать документы у нотариуса он может сам.

Когда ребенок не собственник

Если у ребенка есть постоянная регистрация в продаваемом жилье, но нет права собственности, то не нужно получать разрешение в органах опеки и не нужно идти к нотариусу. Жилищные права таких несовершеннолетних со стороны государства практически ничем не защищены, их судьба в руках родителей.

За исключением двух случаев:

— когда несовершеннолетний остался без родителей и находится под опекой или попечением;

— когда несовершеннолетний отказался от приватизации в пользу других членов семьи.

В этих двух случаях требуется и разрешение органа опеки, и нотариальное удостоверение.

Если при покупке жилья использовался материнский капитал

Еще один механизм защиты прав несовершеннолетних при операциях с недвижимостью — контроль использования материнского капитала при покупке жилья.

Исполнительный вице-президент Гильдии российских адвокатов Виктория Еремченко рассказала «Парламентской газете», что если семья решила вложить маткапитал в покупку жилья, то всем членам семьи — и детям и родителям — выделяются доли в праве собственности. Все несовершеннолетние, таким образом, становятся долевыми собственниками. И если в дальнейшем родители захотят продать эту квартиру, им придется брать разрешение в органах опеки и удостоверять сделку у нотариуса.

«Органы опеки дадут разрешение на отчуждение такой недвижимости только при условии, что в новой квартире детям также будут оформлены в собственность доли. Размер этих долей должен быть не меньше чем те, что выделялись при использовании материнского капитала», — пояснила юрист.

Контролируется не только купля-продажа

Органы опеки и попечительства гарантируют и обеспечивают права несовершеннолетних собственников недвижимости не только при купле-продаже. Это касается и:

— сдачи недвижимости в аренду или в безвозмездное пользование;

— раздела имущества, выделение из него долей и прочее.

Важно, что государству удается контролировать только те сделки, которые проходят регистрацию в Росреестре. Так, выпадают из-под контроля, например, договоры аренды сроком менее года.

Многие, чтобы не регистрировать договор аренды, не платить налог с дохода, заключают договор на 11 месяцев, так как регистрация требуется при договоре сроком от года.

В таких ситуациях органы опеки бессильны, эти сделки просто вне их зоны видимости.

Особенности продажи долей детей в имуществе

Нужна консультация юриста по сделке с недвижимостью?

Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего в зависимости от его возраста заключаются законными представителями либо с их согласия, за исключением сделок, которые ребенок вправе совершать самостоятельно. Для отчуждения имущества несовершеннолетнего необходимо разрешение органа опеки и попечительства. В некоторых случаях совершать сделки с несовершеннолетним запрещено. Гражданская дееспособность, то есть способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, как правило, возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, по достижении возраста 18 лет (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Исключение составляют случаи приобретения полной дееспособности в результате вступления в брак до достижения 18 лет либо эмансипации, то есть объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 27 ГК РФ).

Сделки, которые могут совершать законные представители несовершеннолетних и сами несовершеннолетние

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Исключение составляют сделки, которые несовершеннолетние могут совершать самостоятельно. К таким сделкам относятся, в частности (п. 2 ст.

26, п. 2 ст. 28, ст. 1226, п. 1 ст. 1229, п. 1 ст.

1233 ГК РФ): 1) для малолетних в возрасте от 6 до 14 лет: • мелкие бытовые сделки (например, дарение недорогой игрушки); • сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения; 2) для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет: • распоряжение своим заработком, стипендией и иными доходами; • осуществление прав автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности (например, заключение договора отчуждения исключительного права на результат своей интеллектуальной деятельности); • внесение вкладов в кредитные организации и распоряжение ими;

• совершение мелких бытовых сделок и сделок, которые могут совершать малолетние.

Разрешение органа опеки и попечительства

Совершить сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего (продажу, обмен, дарение или любую другую сделку, влекущую уменьшение имущества несовершеннолетнего или отказ от принадлежащих ему прав) можно только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ). Сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной (ст. 173.1 ГК РФ). Предварительное разрешение органа опеки и попечительства необходимо также для распоряжения законным представителем доходами несовершеннолетнего, в том числе доходами, причитающимися от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми несовершеннолетний вправе распоряжаться самостоятельно (п. 1 ст. 37 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества

Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы такой сделки влечет ее ничтожность (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Сделки, совершение которых запрещено

Законные представители несовершеннолетних, их супруги и близкие родственники не вправе совершать с несовершеннолетним сделки по отчуждению его имущества, то есть не могут быть приобретателями (например, одаряемыми, покупателями) имущества несовершеннолетнего. К близким родственникам относятся родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 3 ст. 37 ГК РФ; ст. 14, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Прокурор разъясняет — Прокуратура Пермского края

Как продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему собственнику?

Всегда надо учитывать, что в сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения.

В соответствии с российским законодательством (ст. 21 ГК РФ) дееспособность в полном объеме наступает с 18 лет, соответственно, с этого возраста гражданин может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

Но, существуют исключения: несовершеннолетний может быть признан судом полностью дееспособным вследствие эмансипации (ст. 27 ГК РФ) или признается полностью дееспособным при вступлении в брак (п. 2 ст. 21 ГК РФ).

За несовершеннолетних действуют их законные представители — родители, усыновители, опекуны или попечители.

Но, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет обладают частичной дееспособностью и вправе заключать договоры и расписываться в договорах с письменного согласия законных представителей.

Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ на продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику всегда требуется разрешение органа опеки и попечительства. Порядок выдачи разрешения органами опеки и попечительства, определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

В соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Следует обращать внимание, на то, что в соответствии с действующим законодательством предусмотрены запреты на некоторые сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Так, согласно п. 3 ст.

37 Гражданского кодекса РФ — запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками.

Например, запрещена продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, — родителям матери или отца, а также другим их близким родственникам. (Подготовлено прокурором Кочевского района Вековшининым Е.А.)

Прямая ссылка на материал
Поделиться

Всегда надо учитывать, что в сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения.

Но, существуют исключения: несовершеннолетний может быть признан судом полностью дееспособным вследствие эмансипации (ст. 27 ГК РФ) или признается полностью дееспособным при вступлении в брак (п. 2 ст. 21 ГК РФ).

За несовершеннолетних действуют их законные представители — родители, усыновители, опекуны или попечители.

Следует обращать внимание, на то, что в соответствии с действующим законодательством предусмотрены запреты на некоторые сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Так, согласно п. 3 ст.

37 Гражданского кодекса РФ — запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками.

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками

Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами

По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.

https://www.youtube.com/watch?v=f2xBw-VKRFE\u0026pp=YAHIAQE%3D

Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.

Согласие органов опеки на продажу квартиры

Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено.

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.

Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть
Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.
Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего.
В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.
Если продают одну квартиру, чтобы купить другую

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.

Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.
Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.
Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.
Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние

Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.

Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.

Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки.

Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи.

Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал

То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки.

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.

https://www.youtube.com/watch?v=pVhGrkgmVgk\u0026pp=ygVw0J_RgNC-0LTQsNC20LAg0LTQvtC80L7QstC70LDQtNC10L3QuNGPINC_0YDQuNC90LDQtNC70LXQttCw0YnQtdCz0L4g0L3QtdGB0L7QstC10YDRiNC10L3QvdC-0LvQtdGC0L3QtdC80YMgMjAyMw%3D%3D

Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.

Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так, для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Уточните условия согласия органа опеки

Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.

Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика.

Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка

Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.

Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.

Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую.

Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку.

Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям.

Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.

Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.

Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками
Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка
Такая ситуация способна обернуться отменой сделки.

Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.

После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.

Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно.

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.

Если продавец — несовершеннолетний инвалид

В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным.

· Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье.

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.

· Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке.

Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка.

Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.

Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.

Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру
Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.
При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем.

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры.

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли.

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки.
Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли.
Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю.
Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».

Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.