khongkitwiriyachan/Depositphotos

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

У недееспособного собственника должен быть опекун, на которого возложены в том числе функции по управлению, распоряжению имуществом. Продажа должна осуществляться с участием опекуна, а также с согласия органа опеки и попечительства.

Как продать жилье, если собственник состоит на учете в ПНД?

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:

1. Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
2. Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
3. Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
4. Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.

При обращении в орган опеки и попечительства с собой необходимо взять подготовленный проект купли-продажи отчуждаемой квартиры. Следует отметить, что перед продажей квартиры Вам придется зарегистрировать недееспособного в другой квартире до момента покупки нового жилья.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:

Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Так как Ваш брат является недееспособным, то все сделки от имени Вашего брата вправе совершать только его опекун, назначенный в установленном порядке органами опеки.

При продаже квартиры опекун должен учесть мнение Вашего недееспособного брата, а если это невозможно, то необходимо собрать и учесть информацию о предпочтениях опекаемого брата. Например, узнать у родственников или иных лиц, ранее представлявших его интересы.

Любые сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, в частности направленные на распоряжение опекуном его имуществом, можно осуществлять только с предварительного письменного согласия органов опеки.

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

Впрочем, в отношении недвижимости, в нашем случае квартиры, законодательство устанавливает особый правовой режим имущества подопечных. Недвижимость подопечных подлежит отчуждению только в следующих случаях:

• на имущество обращается взыскание судебными приставами на основании судебного решения;
• квартира отчуждается по договору, направленному на улучшение жилищных условий подопечного;
• квартира отчуждается в связи со сменой места жительства подопечного;
• недвижимость отчуждается из-за необходимости получения денежных средств для оплаты дорогостоящего лечения подопечного.

Для продажи квартиры, совместно принадлежащей Вам и Вашему брату, необходимо:

• чтобы квартира продавалась в связи со сменой его места жительства или для оплаты лечения и т. п.;
• истребовать разрешение от органов опеки и попечительства, направив соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган;
• после получения разрешения найти покупателя и продать квартиру в общем порядке.

Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, необходимо предоставить паспорт опекуна и письменное заявление на выдачу разрешения.

Также придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания.

Для этого необходимо предоставить следующие документы: на продаваемое жилье; на приобретаемое жилье; другие документы, подтверждающие законность требований опекуна.

https://www.youtube.com/watch?v=S1j4VEU1fzw\u0026pp=ygVn0J_RgNC-0LTQsNC20LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDQs9C00LUg0LfQsNGA0LXQs9C40YHRgtGA0LjRgNC-0LLQsNC9INC90LXQtNC10LXRgdC_0L7RgdC-0LHQvdGL0LkgMjAyMw%3D%3D

Возможны еще варианты продажи Вашей доли квартиры в пользу брата или, наоборот, доли брата Вам.

В этих случаях сделка также совершается опекуном с соблюдением вышеуказанных требований к сделкам, совершаемым от имени недееспособного лица.

В случае, если опекун, действующий от имени Вашего брата, отказался от покупки Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы вправе продать эту долю третьему лицу по той же цене.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:

Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона.

Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.

Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:

• получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
• в письменной форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные отказы от права преимущественной покупки доли каждого сособственника;
• обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.

Обратите внимание, что нотариус затребует дополнительно еще согласие супругов на отчуждение или брачный договор, если кто-то из участников сделки находится в браке.

В случае если органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на куплю-продажу, рекомендую пойти по пути заключения договора мены. Это устранит риск того, что недееспособный может остаться без собственности и без постоянной регистрации.

Но тогда сложность будет состоять в поиске такого варианта квартиры и собственника, который готов совершить мену объектов недвижимости.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если не оформлена опека над недееспособным, это необходимо сделать для продажи имущества, владельцем или совладельцем которого является недееспособный.

Свободная продажа все равно останется практически невозможной.

Опекун может действовать от лица и в интересах своего подопечного, но при продаже общей долевой собственности недееспособный должен быть наделен жилплощадью не меньшей, чем владел до продажи.

Если у Вас есть квартира (квартиры) и Вы перед продажей намерены подарить необходимую долю в одной из них брату, чтобы свободно продать квартиру общую, это не получится.

Его права будут нарушены, поскольку он Ваш наследник первой очереди и может претендовать на Ваше имущество в случае Вашей смерти.

Остается альтернатива – продать общую квартиру, купить долю другой, выделив ее брату, а рассчитывать придется только на разницу в стоимости одного и другого.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:

Во-первых, с чего стоит начать, так это с обращения к нотариусу, поскольку отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариус подскажет Вам, какие именно документы необходимо предоставить для совершения сделки, тарифы его услуг и прочую немаловажную информацию. Во-вторых, необходимо привлечь к процессу продажи квартиры опекуна (попечителя), осуществляющего опеку (попечительство) над братом.

Совместно определить рыночную стоимость квартиры и размер прибыли каждого, в зависимости от размера доли в праве.

Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.

https://www.youtube.com/watch?v=S1j4VEU1fzw\u0026pp=YAHIAQE%3D

И напоследок – подписывая нотариально удостоверенный договор купли-продажи, не стоит слепо полагать, что в таком договоре, подготовленном нотариусом, а точнее, его помощником, не будет какой-либо ошибки или опечатки, и тем более не стоит подписывать его, не прочитав и не проверив все данные.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Выходы из описанной ситуации есть. Для этого необходимо подготовить проект будущего договора купли-продажи квартиры и явиться с ним в орган опеки и попечительства. Данный орган уполномочен давать согласие на подобные сделки.

Если он каких-либо незаконных намерений не усмотрит, то им могут быть предложены варианты совершения сделки (к примеру, оформление доли в собственность брата в новой купленной квартире). Также очень важно, чтобы брат постоянно был зарегистрирован в определенном жилом помещении.

То есть на время продажи прежней квартиры и покупки новой нужно обеспечить, чтобы он был временно вписан в другое жилье.

Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:

По действующему законодательству, продажа общедолевой собственности без согласия всех ее владельцев невозможна.

Даже если один из них недееспособен, он имеет все те же права, что и другие собственники, то есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (в данном случае квартирой).

Реализовать свои права такой собственник может через опекуна — чаще всего в этой роли выступает кто-либо из родственников или близких друзей.

Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами).

Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире.

Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.

Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:

В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.

Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).

В то же время Вы можете распорядиться своей долей квартиры, не продавая всю ее целиком. В этом случае, согласно ст.

250 ГК РФ, Вы должны предварительно письменно уведомить опекуна Вашего брата о Вашем намерении продать долю, с указанием ее цены и прочих условий продажи, и только в случае, когда опекун в течение месяца не приобретет Вашу долю, ее можно будет продать постороннему покупателю на тех же условиях, которые предлагались Вами опекуну. И уведомление опекуна, и сама сделка по продаже должны оформляться через нотариуса.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?
• Получил квартиру в дар и продаю — какие налоги я должен платить?
• 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Черная метка: как продать квартиру, если стоишь на учете в ПНД

Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах.

Но как быть, если ты сам являешься человеком, имеющим вот такой «неблагонадежный» с точки зрения рынка диагноз, и при этом успешно продать свою недвижимость? Об этом эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».

Прежде всего нужно понимать, что нежелание вступать в сделки со стоящими на учете в ПНД или НД – это не предубеждение, в них есть реальный риск, который, однако, ответственный продавец, даже имеющий «нежелательный» диагноз, может максимально сократить.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=ygVn0J_RgNC-0LTQsNC20LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDQs9C00LUg0LfQsNGA0LXQs9C40YHRgtGA0LjRgNC-0LLQsNC9INC90LXQtNC10LXRgdC_0L7RgdC-0LHQvdGL0LkgMjAyMw%3D%3D

Покупка квартиры у продавца, состоящего на учете в ПНД, может быть рискованной, объясняет руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова.

Например, в случае, когда сделка по продаже квартиры признается недействительной на тех основаниях, что продавец не понимал суть своих действий, продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги.

Но продавец деньги может уже потратить, в этом и риск, подчеркивает она.

Иск может подать как само лицо, состоящие на учете, так и его опекун (если его в дальнейшем лишили дееспособности по суду).

Также оспорить сделку может при попытке включения квартиры в наследственную массу наследник на основании того, что его, к примеру, бабушка или дедушка не понимали суть своих действий, когда подписывали договор купли-продажи за несколько месяцев до смерти, рассуждает Нещадимова.

Однако при этом участнику сделки нужно понимать, что предоставление справки не является их обязанностью, да и о наличии диагноза или факта состояния на учете в ПНД или НД они имеют право не сообщать.

Наблюдение в ПНД не означает, что человек автоматически становится недееспособным, не понимает своих действий и их последствий, не может руководить ими и, как следствие, не может совершать сделки с недвижимостью. Недееспособным признать гражданина может только суд, подсказывает адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов имени Баранова Виктория Рахубовская.

С этим соглашается управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков, подчеркивая, сам факт нахождения на учете человека не означает, что он псих или наркоман. Бывают различные причины того, что человек стоит на учете.

«Из недавнего – один собственник состоял на учете в ПНД, потому что таким образом у него была возможность «откосить» от армии. В армию не пошел, про учет в диспансере благополучно забыл. А когда наступила пора продавать квартиру – учет всплыл», – вспоминает он.

Еще один пример – собственники квартиры, отец и дочь, специально встали на учет в диспансер, чтобы избежать судебных исков по поводу больших долгов по коммуналке и МФО. Когда с долгами вопрос закрыть не удалось, решили продавать квартиру, чтобы их погасить. И тут всплыл их учет в диспансере, добавляет Вишняков.

Хотя по закону никто из нас не обязан предоставлять справки о здоровье, по факту, если действительно нужно продать (а иногда и купить) недвижимость, необходимость как-то обозначить состояние своего здоровья, в первую очередь психического, может возникнуть.

Да, возможность продать что-то без данной справки, состоя на учете в диспансере, есть. Но опытные риелторы всегда просят такую справку. Если же человек под разными предлогами отказывается от ее предоставления, то это фактор риска, объясняет ситуацию генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

«Часто продавцы выдвигают требование о получении справки из ПНД для покупателя. Это необходимо, чтобы сделка не была оспорена», – уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Поэтому людям, имеющим настораживающий диагноз, нужно иметь понятный план действий, чтобы успешно совершить сделку с недвижимостью.

Нужно видеть разницу между людьми, стоящими на учете, которые имеют определенные психические или наркологические заболевания, и теми, кто когда-то давно были поставлены на учет в ПНД из какого-то, например, алкогольного и наркотического срыва, рассуждает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.

Для того чтобы сняться с этого учета, нужно ходить в диспансер на протяжении нескольких лет и сдавать тесты. Очень многие этого не делают, ведя при этом вполне нормальный образ жизни, сетует она.

Для реальной безопасности сделки в день ее совершения необходимо получить заключение психиатра (провести освидетельствование) о том, что диагноз и состояние пациента не влияет на возможность совершения сделки, имеется полное осознание происходящего, характера и последствий совершаемой сделки, подсказывает адвокат, управляющий партнер КА Белгородской области «Марк Лабеон» Игорь Кобзарев.

«Вероятность оспаривания сделки в суде будет ниже, если освидетельствование будет проведено врачом государственного медицинского учреждения», – советует он.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=YAHIAQE%3D

И даже нотариальная форма сделки без такого освидетельствования может и не стать стопроцентной защитой, предупреждает Рахубовская.

«Нотарус сошлется в суде, что не обладает медицинскими познаниями и в его обязанности проводить какую-либо экспертизу не входит, хотя удостоверение договора нотариусом и имеет положительное значение для суда», – уточняет она.

Зато есть лайфхак: вместо справки о наблюдении в ПНД могут быть представлены водительские права, разрешение на ношение оружия, для получения которых гражданин обязательно проходит соответствующую проверку у психиатра, предлагает Рахубовская.

В любом случае не нужно забывать, что «недееспособное» состояние участника сделки в случае, если ее попытаются расторгнуть через суд, еще нужно доказать, напоминает в свою очередь адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.

Если заинтересованная сторона предоставит соответствующие медицинские документы, доказывающие тот факт, что человек действительно находился в «недееспособном» состоянии, то суд назначит судебно-медицинскую экспертизу и скорее всего вынесет решение в соответствии с заключением экспертов. И если эксперты скажут, что человек не понимал значение своих действий, то суд признает такую сделку недействительной. Такая судебно-психиатрическая экспертиза может быть проведена и посмертно, по медицинским документам, объясняет Власова.

К сожалению, люди, состоящие на учете в ПНД и НД, а также другие «подозрительные» участники сделок (например, просто пожилые) часто сами становятся жертвами недобросовестных участников рынка или настоящих мошенников.

На практике действительно бывают такие случаи, сетует Рахубовская. Чаще всего обращаются в суд члены семьи, когда обнаруживают, что их родственник продал или подарил свою недвижимость, поясняет она и приводит пример из практики:

Вполне адекватная женщина средних лет наблюдалась в диспансере по месту жительства ее родственников, но она жила и была зарегистрирована в другом населенном пункте, рассказывает адвокат. Женщина подарила свою квартиру мошеннику. Затем этот человек продал квартиру другому покупателю.

На всякий случай добросовестный покупатель даже пообщался с этой женщиной и запросил у нее справку из психоневрологического диспансера. В местном диспансере не знали о том, что она наблюдается в другом городе, и выдали справку, что она не состоит на учете.

Затем родственники этой женщины обратились в суд к добросовестному приобретателю и смогли доказать, что уже на момент сделки их родственница не понимала значения своих действий и у нее отсутствовала воля на отчуждение квартиры. Поскольку квартира выбыла у душевнобольной против ее воли, то квартиру отобрали у добросовестного покупателя, рассказывает Рахубовская.

Существуют и откровенно мошеннические схемы, как правило они связанны с вовлечением врачей психиатрических больниц, добавляет Кобзарев. При этом подписание необходимых мошенникам документов может происходить с вывозом находящегося на лечении продавца из помещения больницы к нотариусу для оформления доверенности для последующей продажи его квартиры.

Бывают ситуации, когда, например, психиатр по той или ной причине отказывается выдавать заявителю справку о том, что тот не состоит на учете в ПНД, при этом требуя не предусмотренных законом документов или действий. В одном из дел врач запросил от заявителя заключение врачебной комиссии, подобные действия судом признаны незаконными, приводит пример эксперт.

Чаще же всего люди, состоящие на учете, просто вынуждены продавать свою недвижимость на условиях, которые хуже средних по рынку. Чтобы минимизировать размер дисконта «за диагноз», нужно постоянно быть готовым успокоить покупателя теми способами, которые он сочтет надежными, подсказывает Вишняков.

Возможно положительную роль сыграет готовность разделить расходы на проведение экспертизы и на нотариуса с покупателем, рекомендует он, и добавляет, что главное – не пытаться скрыть диагноз, ложь всегда настораживает и почти гарантированно будет раскрыта.

https://www.youtube.com/watch?v=ngw_UrKJM3w\u0026pp=ygVn0J_RgNC-0LTQsNC20LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDQs9C00LUg0LfQsNGA0LXQs9C40YHRgtGA0LjRgNC-0LLQsNC9INC90LXQtNC10LXRgdC_0L7RgdC-0LHQvdGL0LkgMjAyMw%3D%3D

Но избежать скидки скорее всего не получится, предупреждает Нещадимова. «У покупателей на рынке недвижимости есть устойчивое понятие: если продавец состоит на учете – это плохо, поэтому, вероятно ему придется делать скидку», – заключает она.

Пнд и нд: нужна ли справка о дееспособности для сделок с недвижимостью

Любая сделка с недвижимостью подразумевает подготовку большого пакета документов. Часто стороны просят предоставить справку о дееспособности (ПНД и НД) для продажи квартиры. Расскажем, зачем они нужны, как и где их можно получить, а объясним последствия сделок с недееспособными лицами.

Полная дееспособность гражданина России начинается в 18 лет. С этого момента человек может везде выступать от своего имени: например, давать показания в суде или продавать свою долю в квартире. До совершеннолетия его представляют родители или законные опекуны. 

Но есть ситуации, когда даже после 18 лет человеку запрещено водить машину или совершать сделки от своего имени. Это бывает в случае наркотической или алкогольной зависимости, а также при наличии ряда психических заболеваний, и в таких ситуациях возраст не играет роли. Для выяснения обстоятельств соответствующие ведомства выдают документы, которые подтверждают дееспособность лица.

Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) — это документ, который необходимо получить у психиатра. Он подтверждает дееспособность конкретного человека и отсутствие у него психических заболеваний.

Справку из наркологического диспансера (НД) получают у нарколога. Заключение врача подтверждает, что обратившийся не стоит на учëте с алкогольной или наркотической зависимостью.

Если человек психически нездоров или страдает алкогольной зависимостью, то ряд действий он совершать не сможет. Например, такие справки нужны перед получением водительских прав.

Справка для сделки с недвижимостью из ПНД и НД по законодательству не обязательна для всех. В то же время, если при заключении договора купли-продажи человек не владел собой, то суд может аннулировать сделку. Поэтому важен индивидуальный подход в каждой конкретной ситуации: если возникают сомнения, то справку лучше попросить.

 katemangostar (Freepik)

Но стоит учесть, что справка не может гарантировать дееспособность лица. Она лишь подтверждает, что лицо ведёт себя адекватно и не стоит на учёте. Даже при её наличии суд может признать человека недееспособным позднее, и в таких обстоятельствах справка потеряет свою силу.

Стороны в сделке с недвижимостью должны обладать здравым рассудком. Если продавец квартиры путается в словах и называет странную причину продажи — например, говорит, что планирует сжечь вырученные деньги на ритуальном костре — лучше перестраховаться и попросить предоставить справку.

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых справка из НД и ПНД нужна для сделок с недвижимостью:

• сторона ведёт себя странно, поведение и фразы вызывают вопросы;
• заранее известно, что лицо стоит на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере;
• есть информация, что у второй стороны есть проблемы с зависимостью, однако в диспансере он не был;
• у человека в прошлом было психиатрическое заболевание;
• если один из участников в сделке — пожилой человек;
• в договоре прописаны странные условия, порождающие сомнения.

ПНД и НД справки для сделок с недвижимостью нужны во всех случаях, когда у сторон есть хоть какие-то подозрения и вопросы.

Дополнительным фильтром для проверки дееспособности сторон может стать нотариус. Своей подписью он гарантирует законность соглашения, в том числе — то, что участники осознавали свои действия.

Если у нотариуса возникают вопросы, он может потребовать соответствующие справки.

Кроме того, нотариус может запросить информацию из системы межведомственного электронного взаимодействия, а также заказать справку из Росреестра, где могут содержаться сведения об ограничениях, наложенных на человека. 

Как ещё проверить дееспособность продавца при покупке квартиры? Обратите внимание на наличие водительских прав или разрешения на владение оружием.

Эти документы можно получить только после прохождения специальной медкомиссии, в том числе подтверждающей отсутствие психиатрических отклонений и зависимостей.

Также можно попросить сторону предоставить справку из органов опеки о том, что никаких представителей человеку назначено не было.

 pressfoto (Freepik)

Сделку купли-продажи квартиры на основании недееспособности могут оспорить попечители, опекуны или родственники. Это можно сделать даже в том случае, если человек был признан недееспособным уже после заключения сделки.

В ситуации, когда суд признал сделку недействительной, стороны должны вернуть всё назад: продавец возвращает деньги, а покупатель — квартиру. 

Если сторона не знала о недуге, деньги и имущество нужно будет возвращать посредством специального иска об истребовании имущества из незаконного владения. Если же ущерб не удалось взыскать, то пострадавший вправе потребовать от государства компенсацию в размере до миллиона рублей.

Если суд выяснит, что об отсутствии дееспособности знали участники сделки, то будут более серьёзные последствия. Например, недееспособного пенсионера уговорили продать квартиру по низкой цене, а взамен обещали поселить на курорте — на деле же поместили в дом для престарелых. Такие действия приведут к уголовному делу и решению суда о возмещении морального и материального ущерба. 

Справку можно получить в психоневрологическом или наркологическом диспансере по месту жительства. Для получения документа нужен паспорт и медицинский полис, у мужчин могут попросить дополнительно военный билет. Срок действия справки обычно составляет три месяца.

Частные медицинские организации также оказывают услугу, но там доктор зачастую выдаёт справку на основании беседы, так как информации о постановке на учёт в диспансере у него может не быть. 

За отдельную плату можно заказать медицинское освидетельствование о состоянии здоровья, в котором сообщается, что лицо может действовать от своего имени. Цена справки может отличаться в разных регионах.

В справке обязательно указывается следующая информация:

• сведения о лице, еë получившем;
• данные о медицинской организации, которая выдала документ;
• печати организации и доктора, а также его подпись; 
• информация о дееспособности. 

Чтобы лишить человека дееспособности, необходимо пройти специальную комиссию. Суд принимает решение на основании судебно-медицинской экспертизы. Он может признать лицо как полностью, так и частично недееспособным. В обеих ситуациях назначается опекун, который будет исполнять обязанности, на которые суд наложил запрет. Признанию недееспособности посвящена целая глава Гражданского кодекса. 

Бесплатный подбор новостройки

Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

Как продать имущество недееспособного в 2022 году — Опека и попечительство. Юридическая консультация онлайн

Целью назначения опеки и попечительства является – защита прав и законных
интересов самых уязвимых и беззащитных граждан – несовершеннолетних детей и
взрослых, которые в силу возраста или состояния заболевания не могут
самостоятельно себя защитить.

Очень часто возникают вопросы:

• Могут ли опекуны и попечители пользоваться и распоряжаться собственностью подопечных?
• Какими правами и обязанностями они наделены?
• Что делать опекуну или попечителю, если нужно продать квартиру или снять со счета денежную сумму, принадлежащую подопечному?
• В каких случаях возможна продажа квартиры недееспособного лица?
• Что будет с имуществом после признания человека недееспособным.
• Что будет с имуществом, если недееспособного человека поместили в интернат?

Разъясним
основные правовые моменты.

Следует учитывать, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. (ст. 17,18 ГК РФ)

Это
означает, что даже в случае признания гражданина недееспособным, он остается
собственником своего имущества и лишить его этого права никто не может.

В виду
того, что недееспособный гражданин не может понимать значения своих
действий и руководить ими, закон лишает его права осуществлять свои гражданские
права, то есть ни продать, ни подарить, либо совершить иные сделки со своим
имуществом он не может. Только назначенный в установленном законом порядке опекун
распоряжается (совершает сделки) имуществом подопечного и только с
разрешением органа опеки и попечительства.

Согласно ст. 17 Федерального закона РФ «Об опеке и попечительстве»  подопечные не имеют права собственности на имущество опекунов или попечителей, а опекуны или попечители не имеют права собственности на имущество подопечных, в том числе на суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на содержание подопечных социальных выплат.

• Имущество
  может принадлежать опекунам или попечителям и подопечным на праве общей
  собственности по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
• Подопечные
  вправе пользоваться имуществом своих опекунов или попечителей с их согласия.
• Опекуны или попечители не вправе пользоваться имуществом подопечных в своих интересах, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 настоящего Федерального закона.

Опекуном может быть либо частное лицо, назначаемое органом опеки и попечительства, либо обязанности опекуна осуществляет психиатрический стационар или иное лечебное заведение — дом-интернат (ст. 35 ГК РФ).