Аренда нежилого помещения – явление довольно распространенное. Договор аренды на коммерческую недвижимость обладает своими особенностями. Это касается и условий его прекращения. Нередки случаи, когда договорные отношения заканчиваются раньше срока, установленного сторонами сделки. Для реализации такой процедуры необходимо выполнить ряд обязательный действий.

Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения определен нормами Гражданского кодекса РФ.

Прекращение договора по соглашению сторон

Соглашение можно расторгать в любое время по взаимному согласию сторон. В этом случае не предусмотрено участие третьих лиц. То есть в данном случае арендатор и собственник помещения либо его законный представитель принимают решение самостоятельно.

На практике до аннулирования договора стороны проводят предварительные переговоры. В ходе такой процедуры определяются условия прекращения договорных отношений. Подобный подход позволяет урегулировать споры мирным путем. Соглашение сторон является самым оптимальным вариантом решения любых вопросов.

Чаще всего такая процедура реализуется в случаях, когда у сторон больше нет поводов для дальнейшего сотрудничества. Например, арендатор реализовал свои намерения полностью, до истечения срока договора.

Также прекращение взаимодействие может иметь место в случаях нарушения одной из сторон своих обязательство.

Чтобы урегулировать возникший конфликт с наименьшими временными и денежными затратами, участники сделки приходят к взаимному соглашению об аннулировании договора.

Оформление документа

Решение о прекращении договорных отношений должно быть оформлено документально. Для этого необходимо составить соглашение. Указанный документ будет являться неотъемлемой частью основного договора. Действующим законодательством не утверждена форма такого соглашения. Оно составляется произвольно, с учетом требований нормативных правовых актов. По своей структуре оно аналогично договору.

В тексте должна быть указана информация следующего содержания:

1. Дата, номер и место заключения соглашения.
2. Сведения о сторонах – ФИО физических лиц либо название организаций, адреса их нахождения, документы, подтверждающие полномочия участников – паспорта, доверенности.
3. Данные договора, который будет прекращен – дата, номер, предмет.
4. Условия аннулирования. Здесь указывается порядок возврата объекта, а также виды и размеры компенсаций за возможный ущерб.
5. Дата исполнения обязательство сторонами.
6. Число, месяц и год вступления соглашения в силу.
7. Подписи и печати сторон.

Расторжение договора по инициативе

Досрочное прекращение договорных отношений возможно не только по взаимному согласию.

Инициировать такую процедуру может любой из участников сделки как арендатор, так и владелец помещения, в одностороннем порядке. Такое происходит в случаях, когда одну из сторон сделки не устраивает процесс исполнения договорных обязательств либо её права нарушаются.

Арендодателя

Собственник помещения или его законный представитель может инициировать процедуру прекращения договорных отношений в следующих случаях:

1. Арендатор использует объект с нарушением взятых на себя обязательств.
2. Эксплуатация помещения ухудшает его.
3. Нарушен порядок оплаты, то есть имеет место просрочка расчета более двух раз подряд, после истечения установленного срока.
4. Арендатор не выполняет работы по капитальному ремонту помещения, если такое условие содержится в договоре.

В соглашении могут быть указаны и другие обстоятельства, в силу которых собственник помещения может потребовать досрочного прекращения отношений. Окончательное решение по вопросам такого характера принимает судебная инстанция.

Арендатора

Арендатор также наделен правом требовать досрочного аннулирования договора.

Это возможно в следующих случаях:

1. Помещение фактически не было предоставлено, либо владелец создает определенные препятствия для его полноценной эксплуатации.
2. Объект договора имеет недостатки, не позволяющие использовать его полноценно, если таковые не были учтены при составлении договора либо не могли быть выявлены в процессе предварительного осмотра.
3. Владелец не осуществляет капитальный ремонт, проведение которого обусловлено правилами соглашения.
4. Помещение не соответствует предъявляемым арендатором требованиям.

Договор может быть прекращен и по другим оговоренным изначально причинам, указанным в соглашении. Как и в случае с инициативой арендатора, решение принимает суд.

Письменное предупреждение

Прекращение договорных отношений до истечения их срока невозможно без предварительного уведомления инициатором о своем намерении другой стороны. В данном случае необходимо направить извещение. Такой документ должен содержать в себе причины, в силу которых договор может быть аннулирован.

Направление уведомления не означает, что отношения будут прекращены безусловно. Инициатор обязан установить разумный срок для устранения имеющихся недостатков. То есть у другой стороны должно быть достаточно времени для решения проблемы.

Форма документа

Предупреждение должно быть составлено в письменной форме.

Другого варианта информирования правовыми актами не предусмотрено. Образца, обязательного для использования, действующим законодательством не утверждено. Письмо составляется в произвольной форме. В нем должна содержаться вся информация, имеющая отношение к сделке и раскрывающая суть требования.

Содержание

В тексте уведомления должно содержаться следующее:

1. Данные об инициаторе – фамилия, имя, отчество физического лица, или название организации, адрес места фактического нахождения, контактный телефон. Аналогичная информация указывается и о другой стороне сделки.
2. Сведения о заключенном договоре – дата, номер, место подписания, предмет, стоимость.
3. Обязательства сторон и порядок их исполнения.
4. Допущенные нарушения.
5. Требования инициатора и срок их реализации.
6. Правовые последствия в случае неисполнения или оставление письма без ответа.
7. Перечень прилагаемой документации.
8. Дата уведомления и подпись инициатора.

Составленное извещение должно быть направлено другой стороне. Это является обязанностью подающего заявление.

Порядок направления предупреждения

Для направления уведомления инициатор может использовать несколько вариантов. Самым распространенным из них является личная передача.

В этом случае он сам или его законный представитель направляет другой стороне уведомление. При этом инициатор может лично убедиться, что письмо адресату доставлено.

Такая ситуация не исключает проведение предварительных переговоров. Чаще всего возникший спор можно урегулировать на данной стадии.

Законодательством допускается почтовая пересылка. В таком случае правильным будет использовать специальную корреспонденцию с уведомлением о вручении адресату. Но в этом случае предварительные переговоры нельзя будет провести в день передачи уведомления.

Пересылка посредством ресурсов интернета также допускается. Но такой способ используется крайне редко, поскольку не у всех в распоряжении  есть электронная почта.

Независимо от способов направления инициатору необходимо иметь на руках документальное подтверждение того факта, что другая сторона сделки извещение получила.

Судебный порядок

Если направленное предупреждение не дало ожидаемого результата, возникший спор можно решить в судебном порядке. Для реализации такой процедуры необходимо выполнить несколько обязательных действий.

Для начала составляется исковое заявление в письменной форме на обычном листе офисной бумаги. Текст можно составлять от руки либо с использованием технических средств печати.

В заявлении необходимо указать следующую информацию:

1. Наименование и адрес судебной инстанции, в которую направляется иск.
2. Сведения об инициаторе и ответчике – название организации или фамилия, имя, отчество физического лица. Также указывается адреса фактического нахождения сторон и контактная информация – телефон, электронная почта.
3. Подробное описание всего процесса сделки – дата и место заключения договора, предмет, стоимость, порядок исполнения сторонами взятых на себя обязательств.
4. Суть допущенного нарушения.
5. Меры, которые принимались для досудебного урегулирования спора. Здесь указывается, когда было направлено предупреждение, а также характер полученного ответа.
6. Исковые требования. В данном случае это будет не только аннулирование договора аренды, но также компенсирование нанесенного вреда или образовавшейся задолженности.
7. Подробный перечень прилагаемой документации.
8. Дата оформления иска и подпись инициатора.

К документации, которая прилагается к заявлению можно отнести: договор аренды, акт приема-передачи помещения, доверенность законного представителя, предупреждения, которые направлялись другой стороне сделки и полученные от неё ответы, квитанцию об оплате госпошлины, чеки о внесении арендной платы, копия иска для ответчика.

Все сведения и данные можно представлять как в оригиналах, так и в виде заверенных копий. Также в качестве доказательств могут выступать фото и видеоматериалы.

Подача искового заявления

Составленное заявление и собранные документы в суд обязан направить истец. Для этого можно использовать следующие способы:

1. Личная передача. Такой вариант самый надежный. В этом случае истец или его законный представитель, может лично убедиться, что пакет документов доставлен по назначению и заявление принято к рассмотрению. Инициатор может устранить возможные ошибки или неточности в процессе передачи либо получить подробную консультацию о порядке их исправления.
2. Почтовая пересылка. В этом случае у истца нет необходимости являться в суд лично. Такой вариант используется при отдаленности места нахождения инициатора. Пакет документов необходимо направить специальной корреспонденцией. При этом отправитель получит на руки почтовое уведомление, которое будет являться документальным подтверждением факта доставки искового материала.
3. Направление посредством ресурсов интернета. В этом случае необходимо иметь в своем распоряжении электронную почту, а также компьютерную технику для перевода документации в цифровой формат. Доставка искового материала в данном случае произойдет максимально быстро. Инициатор получит по электронной почте уведомление о завершении пересылки документов.

Любой из вариантов выбирает сам истец, исходя из особенностей сложившейся ситуации, а также своих возможностей.

Судебное разбирательство

После получения искового заявления и прилагаемой к нему документации, будет назначено судебное заседание. О дате, времени и месте проведения разбирательства обе стороны сделки должны быть проинформированы надлежащим образом. Уведомление направляется в виде повестки или мобильного сообщения.

В назначенный день все вызванные обязаны явиться в заседание или направить своих законных представителей либо сообщить о причинах отсутствия.

Судья опрашивает всех вызванных, а также изучает представленные документы. Если возникает необходимость в дополнительной информации, то стороны могут обязать представить её, либо направляется запрос.

В таких случаях заседание могут перенести. В процессе разбирательства ведется протокол.

Вынесение решения суда

После того как будут опрошены все явившиеся, а также изучены представленные документальные материалы, судья примет решение. Для этого он удаляется в отдельное помещение.

Такое правило исключает препятствия для принятия взвешенного и справедливого решения. Результаты доводятся до заинтересованных сторон путем прочтения документа вслух.

Оформленные копии решения, после его вступления в силу, направляется истцу и ответчику для сведения, и исполнения.

Каждая из сторон имеет право получить документ на руки сразу после окончания заседания. В этом случае решение выдается без отметки о его вступлении в силу.

Судебная практика

В суде Зерноградского района Ростовской области был рассмотрен иск организации к физическому лицу об аннулировании договора аренды и взыскании задолженности по оплате. А также встречное обращение человека аналогичного содержания.

В ходе рассмотрения представленных материалов было установлено следующее. Между организацией и физическим лицом был заключен договор аренды нежилого помещения. В процессе исполнения обязательств человек нарушал условия соглашения.

Это выразилось в использовании предоставленного помещения не по назначению, а также в задолженности по оплате коммунальных услуг. В связи с этим ответчику направлялись требования об устранении недостатков. Однако они были оставлены без удовлетворения.

В связи с этим организация просила расторгнуть договор аренды, обязать ответчика погасить имеющуюся задолженность, выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсировать судебные расходы, а также освободить занимаемое помещение.

В заседании представитель истца уменьшил исковые требования в части касающейся возмещения судебных расходов и освобождения помещения, поскольку ответчик уже его не использует.

Человек с требованиями согласен не был и пояснил, что использовал занимаемое помещение по назначению. Досрочное расторжение договора причиняет ему определенные убытки. По этой причине он выдвинул встречное требование об аннулировании соглашения и компенсировании нанесенного ущерба.

После изучения представленных документов было установлено, что собственник должным образом исполнял свои обязательства, и требования иска обоснованы.

Арендатор же нарушил условия договоренности, которые выразились в использовании помещения не по назначению, а также в заложенности по оплате коммунальных услуг.

При этом истцом была полностью соблюдена процедура досудебного урегулирования спора. Ответчику направлялись требования, которые остались без удовлетворения.

На основании изложенного суд принял решение. Договор аренды был аннулирован, человека обязали погасить задолженность по коммунальным услугам, выплатить проценты за пользование чужими деньгами и госпошлину за рассмотрение иска, а также освободить помещение. В удовлетворении встречных требований физическому лицу было отказано полностью.

• Решение от 1 декабря 2017 г. по делу № 2-1783/2017
• Исковое заявление о расторжении договора аренды
• Уведомление о расторжении договора аренды
• Образец соглашения о расторжении договора аренды

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения — Контур.Бухгалтерия

Если вы заключали с собственником договор аренды помещения под офис, склад или магазин, а потом хотите досрочно аренду прекратить — нужно составить и подписать соглашение об этом, иначе старый договор продолжит действовать. Расскажем, как составить документ и что учесть.

Арендаторы прекращают пользоваться помещением по разным причинам. Кофейне может понадобиться зал побольше или поменьше, репетитор может перевести учеников в Zoom и отказаться от кабинета. Но просто передать ключи хозяину и перестать платить за аренду — рискованное решение.

Договор аренды заключается на конкретный срок или действует бессрочно, и пока он действует, арендатор обязан платить за помещение.

При этом неважно, занимает он площади или освободил их (информписьмо ВАС РФ №66 от 11 января 2002).

Так что арендодатель может удержать из депозита или потребовать в суде плату за все месяцы аренды до официального расторжения договора, а также пени и штрафы за невыполнение договора (ст. 393 и 393.1 ГК РФ).

Иногда арендатору приходится платить неустойку за прекращение аренды без веской причины (ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определение ВС РФ № 305-ЭС15-6784 от 3 ноября 2015). Если в вашем договоре есть такой пункт, то придется платить «отступные» арендодателю.

Пример. Арендатор подписал договор об аренде магазина в торговом центре, но дело не пошло, и спустя месяц он направил администрации ТЦ соглашение о прекращении аренды.

Но арендодатель отклонил документ, так как по договору арендатор может прекратить договор, только если магазин не пригоден для работы, а с ним все в порядке. В иных случаях нужно заплатить неустойку — 30 000 рублей.

Предприниматель проигнорировал возражение. 

ТЦ вскоре обратился в суд. Суд встал на сторону арендодателя, в итоге предприниматель заплатил 30 000 рублей неустойки, еще 45 000 рублей аренды, 10 000 рублей пеней и 15 000 штраф за нарушение правил ТЦ.

Когда прекращают договор аренды

Договор аренды расторгают досрочно, чтобы официально прекратить взаимные обязательства: вы как арендатор больше не обязаны вносить арендные платежи, арендодатель не обязан предоставлять помещение. Это можно сделать такими способами:

• по желанию одной стороны: это происходит, если договор аренды бессрочный, тогда арендатор (или арендодатель) предупреждает другую сторону о прекращении аренды помещения за 3 месяца (ч. 2 ст. 610 ГК РФ); при срочном договоре это можно сделать, только если в нем есть пункт о такой возможности (ч. 2 ст. 460, п. 6 ст. 620 ГК РФ);
• по взаимному согласию сторон: все происходит добровольно, соглашение подписывают обе стороны (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
• по решению одной из сторон через суд: если в договоре аренды прописан срок, он еще не истек, одна сторона хочет договор прекратить, но не может договориться с контрагентом (ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Гражданский кодекс поясняет, в каких случаях каждая из сторон могут расторгнуть договор по суду (ст. 620 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Арендодатель может прекратить соглашение:

• если не получает платежи за помещение 2 месяца и дольше; 
• если по договору арендатор обязан проводить капремонт помещения, но не делает этого; 
• если по вине или из-за попустительства арендатор помещению наносится ущерб.

Арендатор может расторгнуть договор:

• если получил помещение с очевидными недостатками, которые не обнаружились при приемке: скажем, вы ведете курсы подготовки к ЕГЭ, а рядом шумит стройка; 
• если арендодатель не дает использовать помещение для работы — например, не пропускает школьников на курсы подготовки к ЕГЭ на вахте;
• если арендатор не получил помещение в пользование в оговоренный срок;
• если помещение требует ремонта, но арендодатель не занимается этим;
• если помещение разрушилось, в нем случился пожар или потом;
• при серьезном изменении обстоятельств, которое нельзя было предвидеть;
• по другим основаниям, если они есть в договоре (скажем, при банкротстве арендатора).

Каким способом расторгать договор аренды

1. По желанию одной стороны. Ищите право на досрочное прекращение аренды в последних параграфах договора: «Порядок расторжения договора» или «Прочие положения». Такое право может быть прописано и в блоке про обязанности сторон и действия при неисполнении обязанностей. Если вы нашли такую возможность — составляйте соглашение и отправляйте контрагенту.

2. По согласию сторон. Если в договоре нет права на односторонний отказ от аренды, постарайтесь договориться с арендодателем и прийти к соглашению сторон. Вряд ли вам сразу пойдут навстречу, ведь хозяин помещения должен найти другого арендатора, а простой означает потерю прибыли. Но есть шанс, что он пойдет на соглашение с начала нового или последующего месяца.

3. Через суд. Обращаться в суд стоит, только если есть веские причины — их мы перечисляли выше.

Но сперва все равно нужно хотя бы попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке: составить и предложить второй стороне соглашение о прекращении аренды: его передают ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично.

И только когда контрагент откажется его подписать, — можно обращаться в суд через 30 дней после вручения соглашения, если в договоре не предусмотрен другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Возвращают ли депозит и средства на ремонт

По закону депозит при расторжении договора возвращают арендатору (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Но в договоре могут быть другие условия, и депозит остается у арендодателя в качестве компенсации при разрыве договора по инициативе арендатора.

Опять же по закону арендодатель возмещает траты на ремонт, если они были согласованы (ч. 2 ст. 623 ГК РФ). Но в договоре могут быть условия — например, о зачете этих трат в счет арендных платежей.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

Оформите соглашение так же, как договор аренды: если заверяли договор у нотариуса или регистрировали в Росреестре, это же надо проделать с соглашением. Тогда ваши обязательства будут официально прекращены.

Укажите в соглашении:

• реквизиты договора аренды, который вы расторгаете;
• причины прекращения договора;
• дату, с которой прекращается договор аренды;
• когда арендатор освобождает помещение и передает его по акту;
• когда арендодатель возвращает депозит и в каком объеме, возвращаются ли траты на ремонт;
• когда арендатор гасит долги по аренде.

Официальной формы подобного соглашения нет. Составьте его в свободной форме в деловом стиле, за основу можно взять договор аренды. Обычно подписывают 2 экземпляра соглашения — по одному для каждой стороны, а если вы будете регистрировать соглашение в Росреестре, нужны 3 экземпляра.

Вот примерный образец соглашения.

• Соглашение №12
• О расторжении договора аренды офисного помещения №56
  от 14 октября 2021 года
• г. Екатеринбург
  15 февраля 2022
• ООО «Небоскреб», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Симонова Андрея Андреевича и ИП Веселкин Олег Олегович, именуемый в дальнейшем «Арендатор» (далее «Стороны») подписали настоящее соглашение к договору аренды офисного помещения №56 от 14 октября 2021 (далее «Договор») года о нижеследующем:

• Расторгнуть Договор с 1 марта 2022 по причине невозможности продолжения ведения деятельности Арендатора.
• Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с 1 марта 2022 года.
• До 1 марта 2022 года необходимо произвести возврат Арендодателю по акту приема-передачи офисного помещения по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 51, офис 5874 площадью 16 кв. м.
• Депозит в сумме 25 000 рублей удерживается арендодателем в качестве компенсации досрочного расторжения Договора.
• Арендатор вносит долг по аренде в размере 30 000 рублей в срок до 15 марта 2022 года.

Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах с равной юридической силой, по одному экземпляру для каждой Стороны.

Реквизиты Сторон

Арендодатель ООО «Небоскреб», г. Екатеринбург, ул. Малышева, 51. Тел.: +7 123 456 78 90 ИНН: 1234567890 КПП: 123456789ОГРН: 1234567890123

Подпись:____________/ Симонов А.А.

Арендатор

ИП Веселкин О.О., г. Екатеринбург, ул. Ляпустина, д. 15, кв. 109. Тел.: +7 098 765 43 21  ИНН: 0987654321

Подпись:_____________/ Веселкин О.О

Как прекратить аренду по соглашению

1. Найдите в договоре основания для прекращения аренды и сроки, в которые вы должны предупредить арендодателя (напомним, для бессрочного договора это 3 месяца по ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но в договоре могут быть другие сроки).

2. Составьте уведомление о досрочном расторжении договора аренды аналогично примеру соглашения, сошлитесь в нем на пункты в договоре, которые позволяют вам это сделать. Укажите причину отказа, предложите сроки возврата депозита и возмещения трат на ремонт, предложите дату для передачи помещения.

3. Передайте уведомление арендодателю лично под роспись или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, чтобы в случае отказа у вас были бумаги для суда.
4. Свяжитесь с арендодателем для уточнения срока передачи помещения. При его согласии передайте площадь и подпишите акт.

   До подписания акта арендная плата будет начисляться.

5. Если вы регистрировали сделку в Росреестре, зарегистрируйте прекращение аренды.

Как прекратить аренду через суд

1. Сперва попробуйте решить вопрос в досудебном порядке — предложите арендодателю подписать соглашение о прекращении аренды. Передайте соглашение лично под роспись или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

   Если положительный ответ не поступит в течение 30 дней (или в течение другого срока, который указан в договоре аренды), вы можете обращаться в суд.

2. Если есть доказательства нарушений со стороны арендодателя, соберите их: аварийность помещения или необходимость ремонта доказываются независимой экспертизой. Если помещение сгорело или затоплено, нужна справка от МЧС.

3. Напишите заявление в суд: опишите причины отказа от аренды, сошлитесь на пункты договора аренды и закон, сформулируйте свои требования. Лучше привлечь к составлению иска юриста: он поможет с формулировками, документами и подскажет, в какой именно суд надо обращаться в вашем случае.
4. Уплатите пошлину у отнесите заявление и подтверждающие документы в суд.

5. Ждите судебные повестки и посещайте заседания. Будьте готовы, что у вас попросят дополнительные доказательства по отказу от аренды.
6. Дождитесь положительного решения суда. Оно вступит в силу через месяц, и с этого дня прекратится договор аренды.
7. Если регистрировали сделку аренды в Росреестре, идите туда с решением суда.

8. Свяжитесь с арендодателем, ознакомьте его с решением и договоритесь о подписании акта приема-передачи помещения. Только после подписания акта прекратится начисление арендной платы.

Как вернуть помещение по акту приема-передачи

Каким бы способом ни расторгался договор, помещения нужно вернуть по акту приема-передачи. Пока вы не подписали этот акт, арендная плата будет начисляться, даже если вовремя съехать (ст. 622 ГК РФ).

Если у вашего арендодателя есть инструкция по возврату площадей, следуйте ей. Освободите помещение, пригласите арендодателя или его представителя для осмотра, передайте ключи, подпишите акт.

Если вы позвали представитель арендодателя, а он не пришел, отправьте письмом с уведомлением о вручении и описью вложения приглашение с указанием даты и времени. Не явились снова — отправьте второе письмо. Если опять не пришли — составьте акт со свидетелями. Эти документы нужны для защиты на случай, если арендодатель будет взыскивать с вас арендную плату в суде.

За регистрацию расторжения договора аренды в 2023 году нужно будет платить в разы меньше

Госпошлина за госрегистрацию изменений к договору аренды недвижимости снижена в несколько раз Федеральным законом от 5 декабря 2022 г. № 493-ФЗ. Внесены поправки в статью 333.33 НК РФ.

При регистрации допсоглашений к уже зарегистрированным в ОГРН договорам, связанным с недвижимостью, отдельная запись в реестр не вносится. Изменяют уже существующую запись об обременении объекта. В случаях регистрации как первичного договора, так и допсоглашения к нему нужно заплатить госпошлину.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 21 октября 2021 г. по делу № 307-ЭС21-8546, А13-4848/2020 в отношении сделок по аренде недвижимости говорится следующее.

По своей сути любое дополнительное соглашение к договору аренды является сделкой. Поэтому при регистрации всех допсоглашений к договору аренды должна уплачиваться госпошлина в размере как за регистрацию сделки – 22 000 руб. И не имеет значения, приводит регистрация соглашения к внесению в ЕГРН новой записи или изменению уже имеющейся.

• Это, по мнению судей, не меняет сути регистрационного действия и не дает оснований снижать пошлину.
• То есть было высказано мнение, что в случае регистрации договора аренды недвижимости и допсоглашения к нему различий в размере госпошлины быть не должно.
• В настоящее время пошлина за регистрацию и изменения договора аренды уплачивается в одном и том же размере:

• 22 000 рублей – для организаций;
• 2000 рублей – для физических лиц (в т. ч. ИП).

Вопреки мнению ВС

Федеральным законом от 5 декабря 2022 г. № 493-ФЗ внесены поправки в статью 333.33 НК РФ.

1. Разработчики закона учли два момента.
2. Первое — при изменении (расторжении) договора аренда пошлина в размере 22 000 рублей не обоснована с точки зрения трудозатрат сотрудников Росреестра.
3. Второе — финансовая нагрузка на граждан и организации приводит к негативным экономическим последствиям для оборота недвижимости.
4. Поэтому с 1 января 2023 г. за регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора аренды, зарегистрированного в ЕГРН, установлена госпошлина в размере:

• для организаций – 1000 рублей;
• для физических лиц (в т. ч. ИП) – 350 рублей.

Пошлина за регистрацию самого договора аренды остается прежней – 22 000 руб. и 2000 руб. соответственно.

Расторжение договора аренды арендатором

Арендодатель передает арендатору материальный актив (недвижимость или иное имущество) во временное владение и пользование на возмездной основе (за определенную плату).

Основное, но не единственное условие исполнения договора арендатором – своевременно платить за временное владение и/или пользование, а также сохранить первоначальные свойства имущества в процессе его эксплуатации, с учетом нормального износа.

Поговорим о юридическом аспекте расторжения договора аренды арендатором.

СОПРОВОЖДЕНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Договоры бывают срочными и бессрочными, которые заключаются на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Если вы арендуете недвижимость на срок более 11 месяцев, то договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ в порядке, регламентированном ФЗ №218 от 13 июля 2015 года. 

Стороны вправе отказаться от бессрочного договора аренды недвижимого имущества в любое время. Нужно предупредить своего партнера за 3 календарных месяца. Для другого имущества срок меньше – 1 месяц (п.2 ст.610 ГК РФ). После истечения указанного временного периода договор признается расторгнутым (п.2 ст.450.1 ГК РФ).

Односторонний отказ недопустим, если документе не содержится прямой оговорки о такой возможности, и у арендатора (или арендодателя) нет веских причин для расторжения договора.

Стороны могут заранее договориться об условиях прекращения срочного договора. В соглашении может содержаться пункт о том, что инициирующая его расторжение сторона обязана выплатить другой стороне компенсацию (п.3 ст.310 ГК РФ).

Если пункт о потенциальных причинах одностороннего отказа отсутствует, то расторжение до истечения срока действия договора допускается:

• по соглашению сторон;
• через суд.

Важно!

Арендатор, при расторжении договора в судебном порядке, обязан получить письменный отказ Арендодателя о расторжении договора в срок, установленный договором, или дождаться истечения 30 суток с момента соответствующего письменного запроса (п.2 ст.452 ГК РФ).

Основания для расторжения договора аренды

По ст.620 ГК РФ у арендатора должны быть законные основания для прекращения договора (п.2 ст.450 ГК РФ), в частности:

• наличие препятствий со стороны арендодателя в пользовании имуществом;
• наличие скрытых недостатков, если такие дефекты нельзя было обнаружить при осмотре имущества, они отдельно не были оговорены арендодателем при заключении договора, и они препятствуют полезному пользованию;
• неосуществление арендодателем капитального ремонта в согласованные или в разумные сроки;
• невозможность дальнейшего пользования объектом из-за его непригодного состояния, возникшего по причине внешних обстоятельств или по вине другой стороны соглашения. 

Договор может содержать другие условия, которые признаются «существенными». При выявлении нарушений сторона, наделенная подобным правом, может требовать немедленного расторжения по решению суда (см. п.2 ст.450 ГК РФ).

Обратите внимание! Досрочное освобождение помещения (до прекращения, установленного договором действия аренды) само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. Такова позиция ВС РФ (п.13 Письма ВАС РФ №66 от 11 января 2002 года). Арендная плата продолжит начисляться, а задолженность арендатора – расти.

Имейте в виду, что арендодатель может потребовать через суд:

• арендную плату за весь период аренды помещения;
• уплату пеней и штрафов в соответствии с законодательством РФ и по письменному соглашению;
• компенсацию убытков (упущенной выгоды).

У арендатора должны быть веские причины для отказа, или он заплатит компенсацию (ч.3 ст.310 ГК РФ и Определение ВС РФ №305-ЭС15/6784). 

Основания для одностороннего расторжения договора содержатся в разделах «Порядок расторжения» или «Заключительные положения». Если оговорки в документе нет, то нужно постараться прийти к мирному соглашению. Суд – это последняя инстанция. Обращение в него уместно только при наличии правового основания, так как истец рискует потратить ресурсы и получить отказ.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Не забывайте, что арендодатель может подать встречный иск в случае:

• невнесения обеспечительного труда
• многократных грубых нарушений (в частности, использование имущества не по его назначению);
• снижения качества недвижимости в период пользования и(или) владения (например, приведение помещения в аварийное состояние);
• невнесения арендной платы в обговоренную дату более двух сроков подряд;
• несогласованной сдачи объекта имущественных прав в субаренду;
• и так далее.

Если вы сомневаетесь в наличии основания(ий) для расторжения договора аренды, то стоит получить юридическую консультацию. Это позволит арендатору избежать множества трудностей и затрат при обращении в суд.

Соглашение о расторжении договора аренды

Если вам удалось договориться мирно, то нужно заключить соглашение, которое подтвердит факт прекращения ваших обязанностей перед арендодателем. Данный документ также указывает на то, что у сторон расторгаемого соглашения нет претензий друг к другу, и они не возникнут в будущем.

Документ оформляется по аналогии с основным договором и заверяется у нотариуса, после чего регистрируется в Росреестре (через МФЦ) в случаях, установленных действующим законодательством РФ.

Ключевыми пунктами соглашения являются:

• дата расторжения договора аренды;
• дата передачи помещения арендодателю;
• сроки возврата депозита и компенсации затрат на ремонтные работы (если подобная выплата полагается);
• срок перечисления задолженности по арендной плате (при ее наличии).

Начисление арендной платы прекратится после того, как арендатор вернет арендодателю помещение по акту возврата помещения и получит от него подпись в своем экземпляре документа. Останется лишь исполнить неисполненные обязательства (если таковые имеются).

Если достигнуть соглашения не получилось

При одностороннем расторжении бессрочного договора нужно уведомить арендодателя за 1-3 месяца до даты его прекращения, в зависимости от типа имущества (ст.610 ГК РФ). 

1. Составить письменное уведомление с причиной и сроками возврата депозита, а также возмещением за ремонтные работы.

2. Направить арендатору заказное письмо с отметкой о вручении и описью вложения либо вручить уведомление лично под подпись.

3. В назначенный срок вернуть помещение на основании письменного двустороннего акта возврата помещения.

4. Обратиться в Росреестр для проведения регистрационной процедуры.

Алгоритм действий по прекращению срочного договора через судебную инстанцию:

• Оформить так называемое «Соглашение о расторжении» (это обязательный пункт, см. ч.2 ст.452 ГК РФ).
• Направить документ арендодателю аналогичным способом (по закону на ответ ему дается 30 дней, но можно указать и более короткие сроки, в том числе, установленные договором аренды).
• Получить официальный отказ или дождаться истечения 30 суток.
• Собрать доказательства нарушений. Если речь идет об аварийности помещения или несоответствии нормам СанПиН, то требуется экспертиза, а при гибели или порче имущества по вине арендодателя – справка от МЧС.
• Составить исковое заявление с подробным объяснением претензий к ответчику и ссылками на законодательные нормы. Подать иск в арбитражный (для юр.лиц) или в суд общей юрисдикции (для физ.лиц) суд. Рекомендуется доверить подготовку документа юристу во избежание ошибок.
• Оплатить госпошлину и подать документы в судебную инстанцию.
• Присутствовать на всех заседаниях.
• Дождаться вынесения решения. Оно вступит в силу через 1 месяц после его вынесения. С этого момента договор будет официально признан расторгнутым.
• В случае удовлетворения искового заявления, передать вступившее в законную силу решение суда на регистрацию в Росреестр.
• Вывезти свое имущество и передать недвижимость арендодателю: обязательно получить от ответчика подпись на акте возврата помещения.

Последствия прекращения договора аренды

В случае успешного решения вопроса, арендодатель вернет арендатору депозит (ч.2 ст.381.1 ГК РФ). Соглашением могут быть предусмотрены другие условия. Например, сумма может пойти в счет компенсации или погашения платы за последний месяц аренды.

Арендодатель компенсирует затраты на ремонтные работы, если ранее дал на их проведение письменное согласие (см. ч.2 ст.623 ГК РФ).

Если арендодатель отказывается подписывать акт возврата помещения даже после вынесения судом решения о прекращении договора, то это незаконно (см. п.2 ст.655 ГК РФ). 

В таких ситуациях нужно выполнить следующие действия:

• Определить дату возврата недвижимости – назначить встречу с арендатором минимум 2 раза в письменном виде с уведомлением о вручении, чтобы у вас были доказательства обращения.
• Подписать акт приема-передачи со своей стороны в присутствии свидетелей – третьих (незаинтересованных) лиц.
• Опечатать и составить акт опечатывания помещения.
• Отправить акты приема-передачи и опечатывания, а также ключи от помещения арендодателю заказным письмом с отметкой о вручении и описью вложения.

Остались вопросы? Обратитесь к юристам из международной компании «РосКо». Оставить заявку на индивидуальную консультацию можно на сайте rosco.su.

Материалы по теме