Средства застрахованы

сумма сделки до 10 млн рублей застрахована государством

Надежно

банк несет ответственность за средства покупателей

Безопасно

передача средств регулируется трехсторонним договором

Бесплатно

открытие и обслуживание счета

Удобно

банк сам переведет деньги после сдачи объекта в эксплуатацию

Гарантировано

средства будут возвращены банком на счет покупателя В случае нарушения сроков строительства или не завершения (заморозки) строительства

Средства застрахованы

сумма сделки до 10 млн рублей застрахована государством

Надежно

банк несет ответственность за средства покупателей

Безопасно

передача средств регулируется трехсторонним договором

Бесплатно

открытие и обслуживание счета

Удобно

банк сам переведет деньги после сдачи объекта в эксплуатацию

Гарантировано

средства будут возвращены банком на счет покупателя В случае нарушения сроков строительства или не завершения (заморозки) строительства

Средства застрахованы

сумма сделки до 10 млн рублей застрахована государством

Надежно

банк несет ответственность за средства покупателей

Безопасно

передача средств регулируется трехсторонним договором

Бесплатно

открытие и обслуживание счета

Удобно

банк сам переведет деньги после сдачи объекта в эксплуатацию

Гарантировано

средства будут возвращены банком на счет покупателя В случае нарушения сроков строительства или не завершения (заморозки) строительства

• единовременно или в рассрочку
• до окончания строительства
• после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию

• 1

  сотрудник расскажет, куда и с какими
  документами обратиться в банк

• 3

  счет станет доступным для пополнения после
  предоставления в банк зарегистрированного ДДУ Пополнить счет эскроу можно
  только после государственной регистрации ДДУ (предоставить зарегистрированный ДДУ в Банк
  может как Застройщик, так и покупатель). На счете эскроу могут быть размещены только
  средства для оплаты цены ДДУ.

• 5

  «},{«id»:345,»title»:»При ипотеке»,»content»:»

  • 1

    документы для резервирования направит застройщик,
    либо вы можете приложить скан подписанного ДДУ в заявке ниже

  • 3

    к моменту вашего визита договор
    на открытие счёта будет подготовлен, вам останется только подписать документы до звонка сотрудника
    открытие счёта в офисе невозможно

  • 5

    «},{«id»:346,»title»:»При оплате с использованием аккредитива»,»content»:»

    • 1

      сотрудник расскажет, куда и с какими
      документами обратиться в банк

    • 3

      аккредитив может быть открыт на сумму менее
      или равную цене ДДУ*

    • 5

      * Аккредитив может быть открыт только по факту
      внесения денежных средств на текущий счет

      Заявка на оформление счета эскроу

      Если вы хотите продать или приобрести квартиру до завершения строительства, то это можно сделать с помощью уступки прав покупателя по ДДУ

      • 1 присутствие покупателя, на которого первоначально был открыт счет эксроу, для смены права не требуется
      • 2
        

        Покупатель обращается в любой офис банка

      • 3 номер эксроу счета при этом не меняется

      Стратегия ИИС «Защитная — акции»

      Регулярный доход

      Привилегии сберегателей

      Готовые страховые решения

      Если у вас остались вопросы

      Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придется судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.

      «},{«id»:3036,»title»:»Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?»,»content»:»

      Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счет застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

      «},{«id»:3037,»title»:»Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счет, отзовут лицензию?»,»content»:»

      Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 млн. руб. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику.

      «},{«id»:3038,»title»:»Могут ли отличаться банк, в котором берется ипотека, и тот, где открывается эскроу-счет?»,»content»:»

      Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счет. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

      «},{«id»:3040,»title»:»Можно ли отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счета?»,»content»:»

      Вернуть деньги можно в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон, в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок, в одностороннем порядке в соответствии с законодательством РФ.

      «},{«id»:3147,»title»:»Как можно пополнить счет эскроу?»,»content»:»

      Пополнение счета возможно только после регистрации ДДУ и предоставления в Банк информации об этом. До этого момента счет недоступен к пополнению.

      Счет можно пополнить любым удобным способом: в мобильном и интернет-банке с собственных счетов ( в т.ч. из стороннего банка), наличным способом через Отделения Банка.

      Пополнение счета доступно третьим лицом по доверенности (с указанием соответствующих полномочий).

      «},{«id»:3148,»title»:»Какие документы и кто предоставляет в банк для подтверждения регистрации ДДУ?»,»content»:»

      В Банк информацию о регистрации ДДУ (копия зарегистрированного ДДУ) направляет застройщик. Также зарегистрированный ДДУ может быть предоставлен покупателем в любое отделение Банка для внесения данных регистрации в договор счета эскроу.

      «},{«id»:3149,»title»:»Как открывается счет эскроу, если объект недвижимости приобретается в долевую собственность?»,»content»:»

      В случае заключения ДДУ несколькими дольщиками открытие счета эскроу возможно на имя одного из покупателей (если в ДДУ нет условий о внесении каждым дольщиком своей доли стоимости договора).

      В случае заключения ДДУ несколькими дольщиками и наличия в ДДУ условий внесения каждым покупателем своей доли стоимости договора, счет открывается на каждого дольщика, сумма депонирования равна доле, определенной в ДДУ.

      «},{«id»:3150,»title»:»Какие особенности процесса открытия счета эскроу несовершеннолетним лицам?»,»content»:»

      Если Депонентом по ДДУ является несовершеннолетний гражданин, то счет эскроу открывается на имя несовершеннолетнего.

      Договор счета эскроу должен быть заключен законным представителем (в отношении малолетних детей) либо несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет с согласия законного представителя (ст. 26, 28 ГК РФ).

      Для открытия счета в Банк должны быть представлены документы, позволяющие идентифицировать представителей малолетнего и подтвердить их полномочия (ДУЛ родителя, и свидетельство о рождении малолетнего).

      В случае если объект по ДДУ оплачивается за счет средств несовершеннолетнего, требуется разрешение органов опеки на совершение расходных операций по счетам несовершеннолетнего и осуществлению операций в рамках исполнения ДДУ.

      В случае если объект недвижимости оплачивается за счет средств законных представителей, счет эскроу несовершеннолетнего пополняется законными представителями (если в условиях ДДУ прописана аккредитивная форма расчетов, то текущий счет для открытия аккредитива и аккредитив оформляются на имя законного представителя несовершеннолетнего; в этом случае Плательщик по аккредитиву — законный представитель, Получатель — несовершеннолетний).

      «},{«id»:3151,»title»:»Оплата по ДДУ за счет ипотечного кредита, оформленного на заемщика и созаемщика»,»content»:»

      В этом случае ДДУ, договор счета эскроу и аккредитив (при необходимости) оформляются на Заемщика, поскольку счет эскроу может быть пополнен только Депонентом (т.е. Депонент и Заемщик должны совпадать). В случае если Депонент и Заемщик — разные лица, Заемщику потребуется перечислить кредитные средства на счет Депонента, с которого Депонент сможет пополнить счет эскроу.

      «},{«id»:3152,»title»:»Какие особенности процесса открытия счета эскроу при покупке недвижимости по доверенности?»,»content»:»

      Процесс покупки недвижимости и открытия счета эскроу отличается только в том, что лицо, действующее по доверенности от Депонента, должно иметь нотариально удостоверенную доверенность, содержащую соответствующие полномочия + нотариально заверенную копию паспорта доверителя. Пополнить счет эскроу можно как на основании нотариальной доверенности, так и на основании доверенности, оформленной в Банке.

      «},{«id»:3153,»title»:»Какие особенности открытия счета эскроу на не гражданина РФ?»,»content»:»

      В этом случае дополнительно к документу, удостоверяющему личность, потребуется документ, подтверждающий право пребывания на территории РФ (например, вид на жительство или временная регистрация).

      «}]} data-hydrate=t personalize=false>Как можно пополнить счет эскроу?

      Пополнение счета возможно только после регистрации ДДУ и предоставления в Банк информации об этом. До этого момента счет недоступен к пополнению.

      Счет можно пополнить любым удобным способом: в мобильном и интернет-банке с собственных счетов ( в т.ч. из стороннего банка), наличным способом через Отделения Банка.

      Пополнение счета доступно третьим лицом по доверенности (с указанием соответствующих полномочий).

      В случае заключения ДДУ несколькими дольщиками открытие счета эскроу возможно на имя одного из покупателей (если в ДДУ нет условий о внесении каждым дольщиком своей доли стоимости договора).

      В случае заключения ДДУ несколькими дольщиками и наличия в ДДУ условий внесения каждым покупателем своей доли стоимости договора, счет открывается на каждого дольщика, сумма депонирования равна доле, определенной в ДДУ.

      Какие особенности процесса открытия счета эскроу несовершеннолетним лицам?

      Если Депонентом по ДДУ является несовершеннолетний гражданин, то счет эскроу открывается на имя несовершеннолетнего.

      Договор счета эскроу должен быть заключен законным представителем (в отношении малолетних детей) либо несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет с согласия законного представителя (ст. 26, 28 ГК РФ).

      Для открытия счета в Банк должны быть представлены документы, позволяющие идентифицировать представителей малолетнего и подтвердить их полномочия (ДУЛ родителя, и свидетельство о рождении малолетнего).

      В случае если объект по ДДУ оплачивается за счет средств несовершеннолетнего, требуется разрешение органов опеки на совершение расходных операций по счетам несовершеннолетнего и осуществлению операций в рамках исполнения ДДУ.

      В случае если объект недвижимости оплачивается за счет средств законных представителей, счет эскроу несовершеннолетнего пополняется законными представителями (если в условиях ДДУ прописана аккредитивная форма расчетов, то текущий счет для открытия аккредитива и аккредитив оформляются на имя законного представителя несовершеннолетнего; в этом случае Плательщик по аккредитиву — законный представитель, Получатель — несовершеннолетний).

      В этом случае ДДУ, договор счета эскроу и аккредитив (при необходимости) оформляются на Заемщика, поскольку счет эскроу может быть пополнен только Депонентом (т.е. Депонент и Заемщик должны совпадать). В случае если Депонент и Заемщик — разные лица, Заемщику потребуется перечислить кредитные средства на счет Депонента, с которого Депонент сможет пополнить счет эскроу.

      Процесс покупки недвижимости и открытия счета эскроу отличается только в том, что лицо, действующее по доверенности от Депонента, должно иметь нотариально удостоверенную доверенность, содержащую соответствующие полномочия + нотариально заверенную копию паспорта доверителя. Пополнить счет эскроу можно как на основании нотариальной доверенности, так и на основании доверенности, оформленной в Банке.

      Эскроу-счета — журнал ИНКОМ-Недвижимость

      Переход на эскроу-счета: что мы встретим на пути?

      Еще недавно из-за отсутствия эффективной схемы расчета между покупателем и компанией-застройщиком деньги дольщиков не были защищены. При заключении сделок с недвижимостью многие могли лишиться средств из-за недобросовестной компании-застройщика. Обязательный переход на эскроу-счета должен полностью исключить мошенничество в сфере долевого строительства.

      По новой системе реализации новостроек банк является для дольщика стороной, которая контролирует исполнение всех прописанных в договоре долевого участия обязательств застройщика. В этой статье мы детально рассмотрим применение эскроу-счетов в долевом жилищном строительстве согласно 214 ФЗ.

      Что такое счет эскроу?

      Простыми словами эскроу-счета — это отдельный счет в финансовой организации, на который дольщик делает вклад. Банк замораживает его (депонирует), и вторая сторона (компания-застройщик) может получить эти деньги только после ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Банк выступает в роли гаранта выполнения договоренностей и сохранности денежных средств.

      Добавим, что и сегодня многие застройщики жилья имеют право работать по старым правилам — т. е. завершить начатое строительство путем заключения договоров долевого участия. Правительство утвердило список требований к этим девелоперам, и те проекты новостроек, которые им соответствовали, застройщики могли завершить без перехода на эскроу.

      Отличие эскроу от аккредитива

      Банк при расчетах через аккредитив выступает надежным посредником, который гарантирует перевод средств покупателя продавцу — как правило, при совершении сделок покупки жилья на вторичном рынке, после выполнения всех оговоренных условий в договоре купли-продажи. Вся ответственность за исполнение условий договора лежит на покупателе и продавце.

      На эскроу-счет дольщик передает банку средства для депонирования до полного окончания сделки. При срыве сделки со стороны застройщика эскроу-счет автоматически закрывается, при аккредитиве такой возможности не существует. Эскроу-счет можно закрыть незамедлительно по договоренности сторон. Контроль со стороны банка исключает факты мошенничества.

      Как оформляется сделка через эскроу?

      Дольщик в данной сделке является депонентом; застройщик, получающий средства, — бенефициар; а сторона, депонирующая вклад и контролирующая реализацию договоренностей, — эскроу-агент.

      Застройщик и дольщик подписывают Договор долевого участия — такой документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, и только после регистрации Договора долевого участия дольщик (депонент) отправляется в уполномоченный банк (эскроу-агент), чтобы открыть эскроу-счет и перевести на него сумму денежных средств, указанных в Договоре долевого участия (цена ДДУ).

      После сдачи дома и передачи квартир дольщикам застройщик получает доступ к финансам на счете эскроу. Если застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком, банк возвращает дольщику деньги с этого счета. Отметим, что банк не начисляет дольщику проценты на денежные средства, размещенные на эскроу-счетах.

      Открытие и применение схемы счетов-эскроу в долевом строительстве описано в 214 ФЗ. Список уполномоченных банков, имеющих доступ на применение эскроу-счетов для расчетов по Договору долевого участия (ДДУ), определяет Правительство РФ.

      Выбор банка

      Для гарантии сохранности денежных средств правительство выдвигает ряд требований для банков, имеющих права на открытие эскроу-счетов. Выбор финансовой организации для депонирования вклада выполняет застройщик в соответствии с Реестром, который находится на официальном сайте Банка России.

      На момент вступления в силу закона об эскроу-счетах (01.04.2019 г.) под данные требования подходят 63 банка, в том числе и регионального масштаба.

      Финансовые организации отвечают за открытие эскроу-счетов, рассматривают заявки на получение кредитов и контролируют ход выполнения договоренностей.

      Сегодня первое место по предоставлению эскроу-счетов в России занимает Сбербанк. Не его долю приходится до 76% всех сделок.

      Стоимость открытия эскроу-счета

      Одним из главных требований попадания банка в Реестр финансовых организаций, имеющих право использовать эскроу-счета, является предоставление бесплатных услуг касательно Договора долевого участия. То есть, если вам требуется открытие эскроу-счета для покупки недвижимости, то данная банковская услуга для вас безвозмездна. Все издержки берет на себя компания-застройщик.

      Расчеты по ДДУ через эскроу-счет

      Применение счета эскроу для дольщика имеет очевидные преимущества:

      • его денежные средства никуда не пропадут до момента заселения в готовое жилье;
      • у него есть полная уверенность в правовой ответственности застройщика: если по каким-то причинам объект не будет достроен, каждый покупатель получит средства обратно, вне зависимости от финансового состояния компании-застройщика.

      Если застройщик нарушает условия ДДУ либо становится банкротом, и в его отношении открывается конкурсное производство, то, согласно ФЗ 214, дольщику возвращаются денежные средства в полном объеме. Открытие счетов эскроу осуществляется индивидуально для каждого отдельного Договора долевого участия.

      Условия замораживания денег дольщика на эскроу-счете должно быть четко прописано в Договоре долевого участия. Это относится к размеру суммы, сроку депонирования и основанию для его прекращения.

      Период депонирования денег банком может быть увеличен, но не более чем на 6 месяцев. В числе важных требований к застройщику — ввод жилья в эксплуатацию в оговоренные сроки. Это касается каждого отдельного объекта. При нарушении данного указания компания-застройщик может навсегда лишиться права на работу с эскроу-счетами.

      Дольщику возвращаются вложения в следующих случаях:

      • закончился период замораживания вклада;
      • расторгнут ДДУ по соглашению обеих сторон либо в судебном порядке;
      • застройщик не может завершить строительство;
      • дольщик в одностороннем порядке расторг договор (основания для этого прописаны в ФЗ-214).

      Дольщик может передать свои права по Договору долевого участия на этапе строительства. В этом случае права и обязанности по эскроу-счету переходят к другому дольщику.

      Плюсы и минусы нового закона для застройщика и дольщика

      Преимущества:

      • дольщик защищен от мошенничества, а застройщик гарантированно получает деньги в случае соблюдения всех своих обязательств;
      • при расторжении договора одной из сторон происходит автоматическое закрытие счета и возвращение средств дольщику;
      • для дольщика бесплатно производятся открытие счета эскроу и его страхование до 10 млн рублей на случай возникновения проблем у уполномоченного банка (к примеру, отзыв лицензии);
      • арест эскроу-счета невозможен даже при наличии долговых обязательств перед третьими лицами у бенефициара или депонента.

      Недостатки:

      • возможность возврата средств только после расторжения договора;
      • не все банки поддерживают новую схему;
      • деньги не приносят прибыль во время нахождения на эскроу-счете.

      Заключение

      Несомненно, схема эскроу-счетов имеет ряд преимуществ. Благодаря их использованию, будем надеяться, в России исчезнет проблема обманутых дольщиков. Работа с гарантом в виде банка должна полностью исключить повторение подобных ситуаций. Большой вклад в этом направлении делают сами финансовые организации, готовые обеспечить контроль сделки на удобных для каждой из сторон условиях.

      В настоящее время, согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, порядка 40% покупателей жилья в строящихся домах положительно относятся к эскроу-счетам.

      Сейчас в новостройках с эскроу происходит коррекция финансовой модели, но уже скоро они начнут конкурировать с ЖК, реализуемыми по старым правилам, — прогнозирует заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

      — Тогда-то мы и увидим борьбу за клиента между проектами с разными схемами продаж. Думаю, ее первые результаты станут заметны уже в первом квартале года.

      Возможно, в этом противостоянии новостройкам с ДДУ даже придется демпинговать, чтобы оставаться привлекательными для покупателя».

      Порядок внесения денежных средств на счета эскроу и их перечисления застройщику — Новости ЕРЗ.РФ

      Минфин России опубликовал письмо №09-05-06/1377 от 13.01.2022 «О применении положений законодательства российской федерации при заключении и исполнении получателями бюджетных средств договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу».

      www.pbs.twimg.com

      В соответствии с положениями  214-ФЗ4 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» одним из словий привлечения денежных средств долевого строительства является размещение денежных средств участников долевого строительства (к которым относятся получатели бюджетных средств) на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст. 15.4 214-ФЗ.

      Расчеты по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым от имени РФ, субъекта РФ, муниципального образования, осуществляются с соблюдением особенностей, установленных 214-ФЗ, с использованием счетов эскроу.

      Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

      Положениями ч. 4 ст. 15.5 214-ФЗ установлено, что денежные средства вносятся участником долевого строительства на счет эскроу на срок условного депонирования, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства.

      В этой связи в 2022 году в п. 18 ст. 241 Бюджетного кодекса внесено дополнение, в силу которого при исполнении договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) денежное обязательство по расходам получателя бюджетных средств считается исполненным с момента поступления средств соответствующего бюджета на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

      www.bck.superrielt.ru

      • Основанием для перечисления указанных средств застройщику является представление в уполномоченный банк разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации.
      • Учитывая изложенное, по мнению Минфина России, внесение денежных средств в счет уплаты ДДУ с использованием механизма банковского счета эскроу является депонированием средств, а не перечислением авансового платежа.

      www.itd2.mycdn.me

      При этом в реквизитах контрагента Сведений о бюджетном обязательстве указываются как банковские реквизиты счета застройщика, отраженные в ДДУ (при наличии), так и банковские реквизиты счетов эскроу (получателя бюджетных средств), на которые в силу положений 214-ФЗ подлежат перечислению денежные средства участника долевого строительства. В реквизите 8.5 «Признак безусловности платежа» Сведений о бюджетном обязательстве указывается значение «Безусловное».

      При постановке на учет денежных обязательств по ДДУ договорам участия в долевом строительстве документом, подтверждающим возникновение денежного обязательства, является указанный договор участия в долевом строительстве.

      www.raiffeisen-media.ru

      Минфин отмечает, что при формировании получателем бюджетных средств Сведений о денежном обязательстве, возникающих на основании договора участия в долевом строительстве, в Сведениях о денежном обязательстве в реквизите 6.12 «Признак платежа, требующего подтверждения» указывается значение «Да».

      Кроме того, в соответствии с ч. 1 и 7 ст. 94 44-ФЗ исполнение контракта включает в себя приемку поставленного товара, выполненной работы (ее результатов), оказанной услуги, отдельных этапов исполнения контракта, предусмотренных контрактом, по результатам которой оформляется документ о приемке.

      www.cdn.iz.ru

      После подписания заказчиком документа о приемке в электронной форме с использованием либо без использования единой информационной системы в сфере закупок (ЕИС) и размещения сведений об исполнении контракта в реестре контрактов, такой документ о приемке подлежит представлению в органы Федерального казначейства в соответствии с абз. 4 п. 22 Порядка №258н для подтверждения поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг по ранее произведенным платежам, требующим подтверждения.

      При этом повторное представление в органы Федерального казначейства (размещение в реестре контрактов, заключенных заказчиками) договора участия в долевом строительстве в качестве документа, подтверждающего возникновение денежного обязательства, не требуется.

       www.tramis.ru

      1. Другие публикации по теме:
      2. BIM-проектирование станет обязательным для застройщиков, привлекающих средства дольщиков
      3. Индивидуальные жилые дома разрешили строить по ДДУ
      4. Застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов аналогично ДДУ
      5. Стоимость строительства низкомаржинальных проектов увеличена до 800 млн, а число регионов, включенных в программу поддержки, расширено до 62
      6. Минфин: НДС начисляется на всю цену договора, в том числе и страхование гражданской ответственности

      Виталий Мутко: Размер кредита по льготной ипотеке можно увеличить до 4 млн руб. Минфин: А во сколько это обойдется бюджету?

      Эксперты: предложение Минфина вернуть НДС застройщикам апартаментов увеличит их издержки на 20%

      Минфин России: продлить действие льготной ипотеки в отдельных регионах будет сложно

      Эскроу-счет при покупке квартиры

      В случае с покупкой квартиры покупатель переводит на эскроу-счет деньги за приобретаемую квартиру в строящемся доме по условиям договора об участии в долевом строительстве (договора долевого участия, ДДУ). Эти деньги учитываются банком и блокируются для последующей передачи застройщику.

      По сути, банк, называемый в этом случае эскроу-агентом, выступает посредником и гарантом соблюдения условий договора как для одной, так и для другой стороны.

      Компания-застройщик не получит денег покупателя до тех пор, пока объект не будет построен и введен в эксплуатацию. Если дом не будет построен в оговоренные в договоре сроки, строительство будет заморожено или передано другому застройщику, а покупатель сможет вернуть уплаченную сумму в полном объеме.

      Эскроу-счета сделали обязательными при расчетах по ДДУ в первую очередь для защиты интересов покупателей строящегося жилья (дольщиков), для предупреждения ситуации, при которой они, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае недостроя останутся и без квартиры, и без денег.

      Деньги на эскроу-счете депонируются на период, превышающий договорной срок строительства на 6 месяцев (п. 4 ст. 15.5 ФЗ-214). Для застройщика это запас на случай форс-мажора, но если он не уложится в прописанный срок депонирования, договор счета эскроу закрывается.

      Застройщик может продлить срок действия договора счета эскроу, заключив с дольщиком дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировав его в Росреестре.

      Покупатель, в свою очередь, оставаясь владельцем эскроу-счета, не сможет распоряжаться деньгами, которые он на него внес.

      Если после регистрации сделки он решит отказаться от покупки, это станет возможным после расторжения договора, но процесс не обещает быть легким.

      В ином случае вывести деньги с эскроу-счета можно, только если застройщик официально признан банкротом, если он ликвидирован по решению суда или не передает квартиру покупателю в установленный срок.

      Как это работает

      Решив приобрести квартиру в строящемся объекте, покупатель подбирает подходящий вариант и заключает договор о долевом участии в строительстве с компанией-застройщиком. В любом из таких договоров должно быть написано, что все расчеты будут вестись с использованием эскроу-счетов, указаны сумма и срок депонирования. Так в договоре появляется третье лицо: банк — эскроу-агент.

      Далее покупатель открывает эскроу-счет в банке, в котором застройщик получил проектное финансирование, и переводит на него указанную в договоре сумму.

      Для заключения договора счета эскроу банк не требует присутствия представителя застройщика в подразделении банка, достаточно представить договор, зарегистрированный в Росреестре.

      Согласно требованиям Федерального закона № 214-ФЗ комиссии за открытие и ведение счета по договору ДДУ не взимаются.

      Открыть эскроу-счет под покупку квартиры можно только в банке, выбранном застройщиком, поэтому если этот банк не вызывает доверия у покупателя, ему придется подыскать подходящий вариант недвижимости у других застройщиков, получивших финансирование в более надежных банках.

      Если для приобретения жилья необходим кредит, покупатель обращается в банк с запросом на ипотечный заём. Это может быть как банк, где открывается эскроу-счет, так и другой банк, если его условия более выгодные. После подписания кредитного договора покупатель зачисляет на эскроу-счет как первоначальный взнос, так и заемные средства.

      Эскроу-счета: для застройщиков, для дольщиков в 2021 году

      Рынок долевого строительства скоро изменится до неузнаваемости. Вводится необходимость обязательно использовать в схеме продаж эскроу-счета.

      Подобный механизм полностью меняет концепцию долевого строительства и однозначно повлияет на стоимость строящегося жилья.

      Узнаем, эскроу-счета — что это простыми словами, когда введут обязательное использование счетов, и как теперь будет организована работу по возведению объектов недвижимости на основании договора подряда.

      Механизм работы застройщиков до 1 июля 2019 года

      Широкое распространение долевое строительство в России получило в начале 21 века. Застройщики начали массово привлекать средства граждан для возведения жилых многоэтажных домов.

      Соответственно, потребовалось закрепление нововведения в законодательстве. 30 декабря 2004 года принимается Федеральный Закон №214-ФЗ, призванный урегулировать отношения сторон по ДДУ.

      https://www.youtube.com/watch?v=Y56McwS35y8\u0026pp=ygVB0J_QvtC60YPQv9C60LAg0LbQuNC70YzRjyDRh9C10YDQtdC3INGB0YfQtdGC0LAg0Y3RgdC60YDQvtGDIDIwMjM%3D

      Схема долевого строительства выглядела так:

      1. Девелопер привлекал физических лиц к строительству и получал деньги на возведение объекта.
      2. Граждане могли сразу внести всю сумму, либо совершали первоначальный взнос, затем отдавали оставшиеся деньги постепенно.
      3. На полученные средства бенефициар возводил многоквартирный дом.
      4. Дольщики получали квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.

      Однако в подобных случаях для граждан, заключивших договор долевого участия, существовали риски потери средств. Поэтому в 2017 году было решено запретить передавать деньги напрямую девелоперу. Причин ввода подобного ограничения множество:

      1. Никаких гарантий целевого использования вложенных средств физические лица, подписавшие ДДУ, фактически не получали. Деньги могли пойти на любые нужды компании-застройщика или ее руководства.
      2. Если застройщик не заканчивал объект вложенные деньги терялись и вернуть их было практически невозможно, особенно если девелопер объявил о банкротстве.
      3. Часто пропускались сроки сдачи объектов — строительная фирма уже получила средства и не спешила выполнять обязательства, которые возлагал договор долевого строительства.

      ФЗ №214-ФЗ предусматривает различные штрафы для ненадежных застройщиков, в том числе за несоблюдение сроков завершения строительных работ. Однако дольщик по факту не застрахован от потери средств. Но когда вступают в силу изменения механизма застройки и вводится понятие эскроу-счетов, степень защиты средств должника совершенствуется.

      Понятие эскроу-счета

      Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство.

      Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером. Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику.

      Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:

      1. Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
      2. Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
      3. Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.

      Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года. Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья.

      С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков.

      Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными. Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна. Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ.

      Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.

      Правила работы с эскроу-счетами для застройщика

      Перед тем, как открыть эскроу-счет, нужно совершить ряд действий:

      • разработать и утвердить проектную документацию
      • произвести бухгалтерский учет
      • получить разрешение на возведение объекта.

      И только после этого решать вопросы, касающиеся непосредственно эскроу-счетов.

      Где открыть банковский счет

      После получения разрешения, девелопер выбирает банки, в которых в дальнейшем инициируется открытие эскроу-счетов.

      Выбрать можно не любую финансовую организацию, а только уполномоченные учреждения, получившие аккредитацию на государственном уровне. Требования к банкам, решившим ввести услугу обслуживания эскроу-счетов, достаточно жесткие.

      https://www.youtube.com/watch?v=Y56McwS35y8\u0026pp=YAHIAQE%3D

      Список банков, которые могут работать в указанном направлении, состоит примерно из 55 организаций. В него попали такие известные финорганизации, как:

      • Сбербанк
      • ВТБ
      • Россельхозбанк
      • Альфа-банк.

      Далее публикуется информация о финансовых организациях, с которыми сотрудничает застройщик. Она предназначена для физических лиц, которые планируют принять участие в долевом строительстве. Особое внимание следует уделить вознаграждению эскроу-агента.

      Оплата не производится за счет денег, расположенных на счете. Об этом сообщает статья 926.2 ГК РФ. Вознаграждение производится отдельно, причем обязательство считается солидарным — то есть выплата производится одновременно за счет застройщика и дольщика.

      Сколько стоит обслуживание стоит уточнять заранее.

      Особенности договора условного депонирования

      Отношения между сторонами регулируются соглашением, в роли которого выступает договор условного депонирования. Он похож на договор номинального счета, вернее, является его разновидностью. Образец можно найти здесь. Сторонами соглашения выступают:

      1. Депонент — физическое лицо, выступающее в качестве дольщика в строительстве. Вносит средства.
      2. Эскроу-агент — финансовая организация, открывающая банковский счет.
      3. Бенефициар — застройщик, получающий деньги после окончания работ и согласования объекта.

      Особенности и характеристика договора условного депонирования даны в статье 926.1 ГК РФ. Документ заверяется у нотариуса. Срок его действия — не более 5 лет.

      Где брать деньги на строительство

      Возмещение затрат девелопера из расположенных на счетах денег не производится. Возводить дом придется на собственные средства, либо воспользоваться правом на кредитование в банке. Проектное финансирование предоставляется для надежных строительных компаний на определенных условиях, среди которых:

      1. Опыт работы фирмы в качестве застройщика — 3 года.
      2. Компания должна для получения средств от банка ввести в эксплуатацию не менее 10000 кв. м.
      3. При возведении доля используемых собственных средств не может быть меньше 20%.

      Чтобы подтвердить соответствие, застройщик представляет определенные документы. Стоит учесть, что банки могут вводить и дополнительные условия. Использование заемных средств доступно девелоперам не на безвозмездной основе. Придется выплачивать проценты. Процентная ставка и тарифы зависит от того, в каком банке берется кредит.

      Оставьте заявку на консультацию юриста:

      Правила расчета

      На банковский счет дольщик вносит деньги, оплачивая будущую квартиру. Цена определяется договором между покупателем недвижимости и застройщиком. Если собственных средств для покупки жилья физлицу не хватает, оформляется ипотека.

      Хранятся деньги на счету до момента завершения строительства. Раскрытие банковского эскроу-счета производится после того, как комиссия оценит состояние объекта и апартаменты перейдут к покупателю.

      И только после этого работа застройщика компенсируется из средств дольщиков, перечисленных в банк для покупки квартиры.

      Сопутствующие изменения

      Помимо обязательного использования эскроу-счетов, приняты и другие нововведения, призванные урегулировать ситуацию на рынке долевого строительства. Реформа также предусматривает следующие новые правила:

      1. Запрет на использование одного разрешения при возведении нескольких домов. Для каждой новостройки нужно оформлять отдельный документ. Исключение сделано только для комплексных застроек, базирующихся в пределах квартала.
      2. Получить разрешение на возведения объекта стало сложнее. Теперь нужно указать затраты по каждой позиции строительства. А также обосновать, почему требуется именно обозначенная сумма. Пример: если указано, что 10% пойдет на административные расходы, нужно четко указать, почему целесообразно выделить именно эту сумму.
      3. Уставной капитал фирмы-застройщика увеличивается. Причем есть еще одна особенность. Он должен быть фактически оплачен.
      4. Нормативы взносов в компенсационные фонды возросли. Как и минимальный размер страхового покрытия.

      Фирмы, работающие в сфере строительстве, должны учитывать указанные изменения, если планируют возводить новый объект недвижимости.

      Выгода для дольщиков

      Основной плюс внедрения эскроу-счетов — практически 100% защита средств граждан, вложенных в долевое строительство.

      Банк фактически накладывает арест, деньги не расходуются до окончания строительства.Подлежат ли страхованию вложенные физлицами средства? Гражданское право действительно предусматривает страхование. Его производит специальное агентство по страхованию вкладов.

      Максимальная сумма — 10 млн. То есть риск потерять часть денег есть, только если приобретается дорогая недвижимость. К тому же теперь нет необходимости проверять надежность строительной фирмы.

      Ведь дольщик ничего не теряет, даже если девелопер откажется от строительства и будет признан банкротом.

      Минусы эскроу-счетов

      Их куда больше, чем плюсов. Самый очевидный — рост цен на жилье. Если раньше застройщики предлагали скидки при участии в долевом строительстве, с 1 июля подобная мера теряет смысл. Ведь компания получит деньги только после окончания строительных работ.

      Для юридических лиц, работающих в сфере строительства, невыгодны эскроу-счета и по другой причине. Придется брать кредит в банке, если собственных средств для возведения здания не хватает. Соответственно, расходы фирм возрастут из-за необходимости выплачивать проценты.

      Для дольщиков также припасено несколько неприятных сюрпризов:

      1. Внедрение новой системы расчетов снимает с застройщиков обязательство предоставлять иное обеспечение сделки. А насколько надежен новый вид обеспечения пока неизвестно — банки тоже могут закрываться.
      2. Если у вложившегося физического лица возникают долги по исполнительным документам, приставы могут принудительно взыскать деньги с эскроу счета. Гражданин признается не выполнившим обязательства по договору долевого участия и лишается возможности приобретения нового жилья.
      3. Взыскивать неустойки и штрафы с застройщиков станет сложнее.

      Есть еще один недостаток, актуальный как для застройщиков, так и для дольщиков. Эмиссия средств, находящихся на эскроу-счетах не предусмотрена. В ДДУ указана стоимость объекта. И увеличиться или уменьшиться она не может.

      То есть защита от инфляции, в качестве которой выступает целевая проектная эмиссия не предусмотрена. Так что стороны вполне могут потерять определенные суммы.Само понятие долевого строительства меняется.

      Улучшиться или ухудшится ситуация на рынке недвижимости — покажет время.

      Можно ли снять деньги с эскроу-счета

      Поступившие от дольщика средств банк блокирует. И по факту, кроме судебных приставов, снимать деньги никто не вправе. Однако закон предусматривает случаи, когда стороны смогут получить средства.

      Дольщику

      Ввод средств напрямую связан с расторжением договора долевого участия. Получить деньги дольщик может:

      1. При превышении срока депонирования — если застройщик просрочил сдачу объекта на срок, превышающий указанный в ДДУ.
      2. Если решение суда аннулирует соглашение.
      3. При расторжении контракта по соглашению сторон.
      4. Если девелопер отказывается завершать строительство.
      5. Самостоятельно расторгнув договор по основаниям, перечисленным в 15 статье ФЗ №214-ФЗ.

      Дольщик также может реализовать незавершенный объект — совершить уступку прав требования по ДДУ. Как работает подобная схема? При продаже квартиры средства фактически остаются на счету, однако новый дольщик компенсирует внесенную сумму прежнему частнику строительства.

      Застройщику

      Всю сумму девелопер истребовать до окончания строительства не может. Однако разрешается изыскать 10% от внесенной на счет суммы при получении особого разрешения от государства. При оформлении последнего застройщик обязан указать причины снятия. А банк в свою очередь — проверить использование выданных денег по целевому назначению.

      Какие застройщики работают по старой схеме и как обойти новые требования закона

      Закон предусматривает исключения: некоторые фирмы могут обойтись без счетов эскроу. Послабления связаны с постепенным внедрением нового механизма сотрудничества застройщика и дольщика.

      Критерии перехода подразумевают, что некоторое время применяются два способа взаимодействия — через эскроу-счета и минуя их.

      Соответственно, некоторых застройщиков освободят от заключения договора с банком, ввиду того, что строительство началось раньше, чем введена обязанность работать через эскроу-счетов.

      Специальный режим, исключающий необходимость использовать номинальные счета, предусмотрен для:

      1. Девелоперов, осуществляющих строительство в рамках проекта муниципальных властей, либо комплексного освоения территорий. При условии что дом завершен на 15%.
      2. Проблемных объектов, включенных в госпрограмму в долевом строительстве по защите прав дольщиков. Проект строительства должен быть выполнен не менее, чем на 6%.
      3. Застройщиков, которые строят иные здания и выполнили строительные работы на 30% или более.

      Система сотрудничества с дольщиками в указанных случаях остается прежней, что значит, что эскроу-счета открывать не нужно. Применение новых положений ФЗ №214-ФЗ, когда необязательно привлекать банк при заключении договоров с дольщиками, на рассмотренные строительные компании не распространяются.

      Консультация по вопросу эскроу-счетов в долевом строительстве

      Какие недостатки у эскроу-счета есть и можно ли их обойти? Ответ на эти и другие вопросы Вы можете получить у нашего юриста, заполнив форму ниже. Мы оперативно с Вами свяжемся!

      Оставьте заявку на консультацию юриста:Добавить в Избранное