Учет

Покупка бизнеса у арендатора 2023

Помещение непосредственно у м.«Кузьминки». Сверхинтенсивный пешеходный трафик. Густонаселенный жилой массив. Арендатор — Магазин «Табак»

Помещение расположено у метро Белорусская (кольцевая) и Белорусского вокзала. Сверхинтенсивный пешеходный трафик, обусловленный высоким пассажиропотоком Белорусского вокзала: 5 тыс.

человек/час, а также интенсивным автомобильным потоком. Сложившееся торговое окружение.

Высокая деловая активность: рядом расположены бизнес-центры кластера «Белая площадь», а также БЦ 4 Winds Plaza, ТДК «Ямская-Центр», БЦ «На Белорусской» и крупный БЦ класса А+ «AFI2B» на 3300 чел.

Арендатор Сеть ювелирных магазинов SUNLIGHT, основанная в 1995 году, с более чем 400 магазинами в 100 городах России. Магазин украшений SUNLIGHT предлагает золото, серебро, бриллианты и драгоценные камни из разных уголков мира и обеспечивает доступность ювелирных изделий и украшений для всех.

Помещение расположено на первой линии Большого Козихинского переулка, в престижной локации Патриарших прудов. Здание бывшего доходного дома было построено в 1902 году и сохранило свой исторический облик до настоящего времени.

Помещение представляет повышенную привлекательность для инвестора: пешая доступность от станций метро Тверская, Пушкинская и Чеховская, а также прекрасно развитая торговая и социальная инфраструктура района обуславливают его уникальность.

Арендатор — цветочный бутик Symphony Pink, развивающий свою сеть в Москве и по всей стране более 15-ти лет. В ассортименте Symphony — роскошные букеты и цветочные композиции на любой вкус и бюджет

Арендатор SeDelice сеть динамично развивающихся французских пекарен с демократичными ценами; за 4 года в Москве появилось 55 новых магазинов

Объект расположен у выхода из метро «Орехово». Густонаселенный жилой массив со сложившейся инфраструктурой. Высокий рекламный потенциал, отличная видимость и доступность. Интенсивные пешеходные потоки.

Арендатор Готовая еда «Элика» — крупнейший отечественный производитель качественных свежезамороженных продуктов питания “Элика”. На сегодняшний день компания имеет 20-летнюю историю производства, более 500 открытых точек продаж по всей России и в странах СНГ.

Помещение расположено у метро Белорусская (кольцевая) и Белорусского вокзала. Сверхинтенсивный пешеходный трафик, обусловленный высоким пассажиропотоком Белорусского вокзала: 5 тыс.

человек/час, а также интенсивным автомобильным потоком. Сложившееся торговое окружение.

Арендатор Отделение «ФОРА-БАНК» Крупный коммерческий банк, работающий с предприятиями всех форм собственности и физическими лицами. За свою 30-летнюю историю существования на рынке банк открыл более 130 отделений по всей стране.

Крупный коммерческий банк, работающий с предприятиями всех форм собственности и физическими лицами. За свою 30-летнюю историю существования на рынке банк открыл более 130 отделений по всей стране.

Помещение расположено у входа/выхода из станции метро «Кузьминки». Сверхинтенсивный пешеходный трафик. Развитая инфраструктура, торговое окружение. густонаселенный жилой район.

Арендатор Кофейня «One&Double»

Хот-доги «Grillz»

Арендатор — коллаборация стрит-фуда «GRILLZ» и кофейни «One&Double». «GRILLZ» — яркий и современный проект с 4 заведениями по всей Москве, меню которого строится вокруг авторских хот-догов и доступных цен. «One&Double» — сеть кофеен с фиксированной стоимостью на напитки и еду и 50 открытыми точками в Москве и области.

NOFILTERS — авторский проект. Под брендом Nofilters выпускаются уникальные свечи ручной работы, эфирные масла и сопутствующие товары для саморазвития, гармонии и атмосферы личного пространства. Nofilters объединяет людей по интересам, где каждый найдет для себя что-то особенное.

Помещение свободного назначения у метро Щёлковская, в центре густонаселенного жилого массива. Сверхинтенсивный пешеходный трафик. Напротив — многофункциональный комплекс «Щёлковский», который объединяет в себе торговый центр и автовокзал с локальными и международными рейсами.

Помещение на первой фасадной линии Таганской улицы рядом с м. Марксисткая (440м) и м. Таганская (600м) в густонаселенном Таганском районе (ЦАО). Здание — городская усадьба 18 века, является объектом культурного наследия регионального значения, было бережно отреставрировано в 2020 году, с заменой коммуникаций. Согласованная концепция вывесок.

Интенсивный трафик, сложившееся торговое окружение: рядом ТЦ «Таганский пассаж», супермаркет «Мой Ашан», «ВкусВилл», кофейни, рестораны, аптека «Столички», медицинские центры.

Арендатор — пекарня Gooli-Gooli, проект крупнейшего в стране кондитерско-булочного комбината «Черёмушки» с 50-летней историей производства.

Помещение свободного назначения у метро Щёлковская, в центре густонаселенного жилого массива. Сверхинтенсивный пешеходный трафик. Напротив — многофункциональный комплекс «Щёлковский», который объединяет в себе торговый центр и автовокзал с локальными и международными рейсами.

«МосТАБАК» – федеральная сеть табачных магазинов, насчитывающая 137 магазинов по всей стране.

Помещение на одной из центральных улиц Москвы, расположенной в Басманном районе. Покровка — оживлённая и благоустроенная улица с интенсивным пешеходным и автомобильным трафиком, сложившимся торговым окружением. Первая фасадная линия, в пешей доступности 5 станций метро: Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Сретенский бульвар, Тургеневская .

Помещение расположено на первой фасадной линии Большой Ордынки. В шаговой доступности — Красная площадь, отель «Балчуг Кемпински», парк «Зарядье». Пешая доступность от двух станций метро: «Третьяковская» и «Новокузнецкая».

Витринное остекление, отдельный вход в помещение с фасада, высокие потолки. Возможность размещения рекламной вывески над входной группой. Интенсивный пешеходный и автомобильный трафик.

Район характеризуется высокой деловой активностью и сложившимся окружением в сфере торговли.

Арендатор: Кафе «Americano» на Б. Ордынке — третье заведение под этим названием, проект успешной ресторанной группы Local Band, которой принадлежат: Table One, Favorite Cake, Breakfast Club, Ресторан Local и другие. Это уютное кафе с приятной атмосферой, дружелюбным персоналом и фирменными блюдами.

Помещение расположено на 1-й фасадной линии у выхода из станции метро «Профсоюзная». На пересечении с Нахимовским проспектом, в густонаселенном Академическом районе ЮЗАО (население более 100 тысяч чел). Рядом находятся остановки общественного транспорта.

Развитая инфраструктура. Сложившееся торговое окружение.

Помещение расположено на 1-й фасадной линии у выхода из станции метро «Профсоюзная», на пересечение с Нахимовским проспектом, в густонаселенном Академическом районе ЮЗАО. Сверхинтенсивный пешеходный трафик. Развитая транспортная и торговая инфраструктура. Рядом находятся остановки общественного транспорта. Помещение со свободной планировкой и отдельным входом напротив метро.

Помещение расположено на 1-й фасадной линии Ленинградского проспекта, в минуте от м. «Сокол». Густонаселенный престижный район Сокол, с населением более 58 тыс. чел., отлично развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и экологичностью. В окружении большое количество ВУЗов и Бизнес-центров. Интенсивный пешеходный трафик вдоль помещений.

Интенсивный трафик, сложившееся торговое окружение: рядом ТЦ «Таганский пассаж», супермаркет «Мой Ашан», «ВкусВилл», кофейни, рестораны, аптека «Столички», медицинские центры.

Уникальный трофейный объект. Торговое помещение формата street retail в историческом центре, на главной улице города. Предлагаемое помещение расположено в нескольких шагах от выхода из метро «Пушкинская».

Локация насыщена объектами, генерирующими трафик: большое количество государственных учреждений, офисов, отелей, гостиниц, здание газеты «Известия».

Помещение расположено на пути пешеходного потока из метро в район Патриарших прудов, по Большой Бронной улице.

Локация насыщена объектами, генерирующими трафик: большое количество государственных учреждений, офисов, отелей, гостиниц, здание газеты «Известия».

Помещение расположено на пути пешеходного потока из метро в район Патриарших прудов, по Большой Бронной улице.

Помещение расположено на первой фасадной линии Щербаковской улицы рядом со станцией метро «Семеновская», в густонаселенном спальном районе «Соколиная гора». Плотная жилая застройка, сложившаяся торговая и транспортная инфраструктура. Интенсивный трафик, рядом расположены Бизнес и торговые центры.

Торговое помещение на Мясницкой улице. 3 минуты пешком от станций метро Чистые пруды и Лубянка. Свободная планировка, высокие потолки. Объем свободных помещений на Мясницкой минимален.

Улица пользуется активным спросом у кафе и ресторанов: количество помещений, которые занимает общепит, здесь превышает 40%.

По прогнозам аналитиков, в ближайшее время Мясницкая сохранит свои позиции на карте стрит ритейла Москвы.

Арендатор: Roomers

Здание расположено на первой фасадной линии оживленного проспекта 60-летия Октября в Гагаринском районе ЮЗАО г. Москвы. Проспект 60-летия Октября переходит в ул. Профсоюзную — одну из главных магистралей ЮЗАО.

В ближайшем окружении преобладает жилой массив, дошкольные и школьные учреждения, центральный офис Сбербанка, а также научно-исследовательские институты РАН (ФГБУН институт ядерных исследований, Институт Геологии Разработки Горючих Ископаемых, ФГБУН институт молекулярной биологии им. В. А.

Энгельгардта, Институт системного анализа и др), сетевые продуктовые магазины, государственные и частные клиники и кафе.

Проспект 60-летия Октября планируется комплексно благоустроить: будут организованы парковочные карманы, а также обустроена выделенная полоса для общественного транспорта.

«Малая Бронная 15» – классическое изящество, гармония и комфорт в совокупности с идеальным расположением. Архитектурный ансамбль Патриарших прудов пополнился эксклюзивным проектом — «Малая Бронная 15», единственный клубный дом класса deluxe, который введен в эксплуатацию в этой локации за последние пять лет. В доме всего

23 квартиры и один роскошный пентахаус на седьмом этаже. Камерное пространство обеспечивает ощущение клубности и уюта.

«Слепая курица»-это сеть модных салонов оптических товаров и офтальмологических центров. Компания реализует продукцию всемирно известных премиальных брендов: Tom Ford, IC Berlin, DOLCE&GABBANA, VALENTINO, TIFFANY и пр. Столичная сеть насчитывает 9 крупных торговых точек, в которых клиентам доступны медицинские и солнцезащитные очки, контактные линзы, аксессуары и консультации офтальмолога.

Помещение расположено в нескольких метрах от входа/выхода из станции метро «Преображенская площадь». Рядом остановки общественного транспорта. Интенсивный пешеходный трафик. В прямой видимости, через перекресток от помещения, располагается высокотехнологичный бизнес-центр «Преображенская Площадь, 8». Арендатор — сетевая аптека «Ваша аптека №1»

Торговая недвижимость Москвы в I квартале 2023 года: предложение, вакансии, ставки и тенденции

время публикации: 10:00 19 апреля 2023 года

Аналитики консалтинговой компании NF Group проанализировали ситуацию на рынке столичной торговой недвижимости в I квартале 2023 года.

Объем ввода торговых площадей значительно превысил показатели соответствующего периода 2022. Такой тренд сохранится и в течение всего года.

В подробном обзоре представлены предложение, вакансия, арендные ставки, тенденции и тренды, которые будут определять ситуацию на рынке Москвы в ближайшей перспективе.

По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам первых трех месяцев 2023 года ввод торговых площадей в Москве составил 27 тыс. кв. м (GLA), что на 54,3% больше, чем за соответствующий период 2022 года. Всего за I квартал на рынке состоялось одно техническое открытие торгового комплекса. Средний уровень вакантности в торговых центрах Москвы увеличился на 1,2 п. п.

в годовой динамике, составив 14,5%. Максимальные базовые ставки аренды в ТЦ Москвы приходятся на помещения в зоне фуд-кортов и «островной» торговли в действующих крупных объектах с высоким трафиком и достигают 180 тыс. руб./кв. м/год, в районных – до 100 тыс. руб./кв. м/год.

К концу 2023 года, согласно заявленным планам девелоперов, объем нового ввода в Москве может составить 176,6 тыс. кв. м торговых площадей: таким образом, планируемый ввод окажется на 42,8% выше показателя 2022 года. Однако в течение года существует вероятность корректировки даты ввода некоторых новых проектов, анонсированных к открытию в 2023 году.

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group: «В I квартале 2023 года продолжился процесс оптимизации части магазинов и уход некоторых крупных иностранных компаний, что говорит о незавершенном процессе перестройки рынка.

Между тем, мы наблюдаем в некоторых показателях первые позитивные изменения, которые свидетельствует о постепенном восстановлении сегмента». В I квартале 2023 года было зафиксировано техническое открытие одного торгового объекта – МФК «Митино Парк» (GLA: 27 тыс. кв.

м), а также были завершены работы по строительству в ТЦ «Планета», однако открытие планируется в следующем квартале. Официальное открытие «Митино Парк» планируется во II квартале 2023 г. Остальные торговые объекты, заявленные к вводу в 2023 году, перенесли сроки открытий на другие даты.

Объем нового предложения продемонстрировал позитивную динамику по сравнению с показателями I квартала 2022 года (+54,3%). С учетом небольшого объема нового предложения показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями изменился незначительно относительно предыдущего квартала и составляет 582 кв. м на 1 000 человек.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей, Москва

Источник: NF Group Research Среди административных округов Старой Москвы наиболее обеспеченными остаются Центральный, Южный и Северный. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (985 кв. м/1 000 человек), что обусловлено небольшой численностью населения (300,4 тыс. человек). С начала 2023 года прирост был зафиксирован в Северо-Западном АО (+5,4%) за счет технического открытия МФК «Митино Парк». В перспективе ближайших пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров преимущественно районных и окружных форматов или в составе многофункциональных комплексов.

Обеспеченность торговыми площадями на 1 000 жителей, кв. м, Москва

Источник: NF Group Research

Торговые центры, открывшиеся в I кв. 2023 г., Москва

Источник: NF Group Research В I квартале 2023 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы увеличился на 1,2 п. п. в годовой динамике и составил 14,5%. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек ретейлеров, столкнувшихся с негативным влиянием пандемии и февральских событий и уходом международных брендов, занимавших большие площадки в крупных торговых объектах столицы. Несмотря на это, пустующие помещения постепенно начинают заполняться новыми арендаторами, что сдерживает выход большого числа вакантных площадей на рынок. По сравнению с предыдущим кварталом показатель снизился на 1,1 п. п. Один из способов заполнения крупных блоков, которые чаще всего высвобождаются, – деление помещений с целью оптимизации форматов и диверсификации рисков.

VK приобрела офисный центр, который арендовала с 2011 года

С марта 2022 года ставки аренды на помещения в торговых центрах претерпели изменения под влиянием геополитической ситуации и продемонстрировали динамику в зависимости от формата объекта. Однако тренд на рост арендных ставок не наблюдался. На рынке заключались единичные сделки по более высоким ставкам на площадки с отделкой, которые ранее были заняты международными брендами. Помещения без отделки пользовались наименьшим спросом у ретейлеров в связи с дополнительными затратами на ремонт. Максимальные базовые ставки аренды приходились на помещения в зоне фуд-корта и «островной» торговли в действующих крупных объектах с высоким трафиком. Максимальный ставки достигали 180 тыс. руб./кв. м/год в крупных торговых центрах и до 100 тыс. руб./кв. м/год – в районных торговых центрах. Минимальные базовые ставки аренды устанавливались на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных и досуговых арендаторов: в крупных торговых центрах они составляли до 20 тыс. руб./кв. м/год, в районных торговых центрах – до 12 тыс. руб./кв. м/год.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль арендатора	Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*	% от ТО
Крупные ТЦ	Малые ТЦ (до 10 лет)
Супермаркет (1 000–2 000 м²)	8 000–18 000	15 000–22 000	4–6
Супермаркет (450–900 м²)	18 000–35 000	18 000–35 000	4–7
Товары для дома (

Квартира или коммерческая недвижимость. Во что инвестировать в 2023 году?

Когда инвестор решает приобрести недвижимость возникает вопрос — во что лучше вложить средства: в квартиру или коммерческое помещение.

Сравним основные критерии выбора объекта недвижимости: доходность, ликвидность, текущие и капитальные расходы, срок аренды, надежность арендатора, своевременность оплаты арендных платежей, налоги. И определим, какая недвижимость интереснее для инвестирования в России в 2023 году — жилая или коммерческая.

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные финансовые показатели, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Простые формулы расчета окупаемости и доходности:

Чтобы получить точные значения показателей нужно учитывать дополнительные факторы и переменные. Такие как ставка дисконтирования, изменение стоимости объекта и эксплуатационных расходов во времени, налоги и прочее. Подробно расчет окупаемости и доходности описан в статье: Оценка инвестиций в недвижимость.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 8 — 10% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 10 — 12 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 4 — 6%. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 19 лет.

По критериям окупаемости и доходности коммерческая недвижимость интереснее жилой.

Смотрим далее.

Ликвидность помещения

Ликвидность недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или продать объект, если вам понадобятся денежные средства.

Жилая недвижимость в целом ликвиднее коммерческой. Это объясняется тем, что объем рынка жилой недвижимости существенно больше и средняя стоимость квартиры ниже стоимости коммерческого помещения.

Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже панельного дома советской постройки на окраине города будет менее ликвидна торгового помещения площадью 50 квадратных метров на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Срок поиска арендатора и заключение договора.

При покупке строящегося объекта коммерческой недвижимости есть возможность за полгода – год до ввода объекта в эксплуатацию заключить предварительный договор с будущим арендатором, чтобы исключить период простоя помещения после сдачи объекта. Операторы торговых сетей охотно идут на согласование коммерческих условий и подписание договора до ввода объекта в эксплуатацию, чтобы занять лучшие локации и не отдать объект конкуренту.

В жилой недвижимости, к сожалению, нет такой возможности. Арендатор готов подписать договор только тогда, когда сделан ремонт, установлена мебель, техника и квартира готова к заезду.

По готовым объектам срок подбора арендатора на квартиру меньше, хотя повторюсь что многое зависит от площади объекта, характеристик и локации.

Вложения в объект перед сдачей в аренду

При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению.

Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя.

Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

Коммунальные платежи

Тариф на обслуживание коммерческих помещений в составе многоквартирных жилых домов не отличается от тарифа жилой недвижимости.

Он рассчитывается по площади помещения или квартиры и оплачивается напрямую управляющей компании или ТСЖ.

Собственники коммерческих помещений вынуждены также оплачивать расходы на администраторов, обслуживание лифтов и уборку мест общего пользования, хотя по факту они не пользуются этими услугами.

Стоимость электроэнергии, водоснабжения и тепла по коммерческим помещениям выше. Собственники нежилых помещений должны заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по повышенным тарифам, в отличие от собственников квартир.

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес-центров и торговых центров. Коммунальные расходы по таким объектам могут достигать 20% от суммы арендных платежей.

Это связано с тем, что между собственниками дополнительно распределяются расходы на эксплуатацию и содержание более сложных инженерных систем здания, охрану и администрирование, уборку мест общего пользования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любая квартира или коммерческое помещение требует вложений в ремонт.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.

Арендаторы коммерческой недвижимости после приёмки помещения, как правило делают ремонт сами, в соответствии с спецификой бизнеса и фирменным стилем. А срок ремонтных работ, порядок проведения и размер компенсации прописываются в договоре аренды.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.

Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.

В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.

Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.

Арендная плата индексируется редко.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.
При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.

Налоги

Собственник недвижимости платит 2 вида налогов:

Налог на имущество;
Налог на доходы, полученные от сдачи помещения в аренду.

Налог на имущество

Рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговые ставки регионы устанавливают сами, в рамках заданного диапазона, определенного федеральными органами власти.

Ставки налога на имущество в 2022 году:

Жилая недвижимость – от 0,1 до 0,3 %.
Коммерческая недвижимость – от 1,2 до 2 %.

Налог на доходы

Налог на доходы полученные от сдачи недвижимости в аренду, не зависит от вида недвижимости. Ставка зависит от того, как вы подаете декларацию (как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или организация).

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13% от полученных доходов.
При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6% с доходов по упрощенной системе налогообложения или пробрести патент.
Подробно тема налогообложения раскрыта в статье «Налоги на недвижимость. Как не платить налог на имущество»

Сравнение жилой и коммерческой недвижимости

Для наглядности сравнения сильных и слабых сторон коммерческой и жилой недвижимости, сведем информацию в таблицу.

Критерий	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость	+
Ликвидность	+
Вложения в объект перед сдачей в аренду	+
Коммунальные платежи	+
Расходы на текущий и капитальный ремонт	+
Срок аренды	+
Надежность арендатора и своевременность оплат	+
Налоги	+

Таким образом с результатом 5:2 преимущество за коммерческой недвижимостью, в том числе по главному критерию – доходности и окупаемости.

SWOT Анализ

Для полноты картины дополним анализ сильных и слабых сторон жилой и коммерческой недвижимости анализом угроз и возможностей.

SWOT анализ жилой недвижимости

Сильные стороны:
— Разнообразие выбора жилых проектов для инвестиций;
— Самостоятельный выбор квартиры и оценка ее характеристик без детального погружения в рынок жилой недвижимости;
— Самостоятельный поиск арендатора (много доступных ресурсов от ЦИАН до Теlеgrаm-каналов);
— Сравнительным методом легко определить потенциальный размер арендного потока;
— Низкие налоги и коммунальные платежи;

Слабые стороны:
— Низкая доходность;
— Как правило, необходимы вложения перед сдачей квартиры в аренду;
— Платежеспособность арендатора узнается по факту сдачи квартиры в аренду
— Как правило индексация арендной ставки жилой недвижимости происходит редко
— Постоянное вовлечение и общение с арендатором.

Возможности:
— Увеличение потенциального размера арендной платы за счет выполненного качественного ремонта и удачно выбранной локации проекта;
— При покупке на стадии строительства возможен рост стоимости недвижимости до 20-25%

Угрозы: — Дополнительные затраты (износ предметов мебели, поломка сантехники, косметический ремонт); — Частая смена арендаторов (причина: переезд в другой город, смена работы и т.д.); — Снижение арендного потока из-за высокой конкуренции на рынке аренды жилья; — Рост спроса на загородную недвижимость и снижение спроса на квартиры.

SWOT анализ коммерческой недвижимости

Сильные стороны:
— Высокая доходность;
— Низкая конкуренция среди инвесторов на рынке коммерческой недвижимости;
— Долгосрочные отношения с арендатором (средний срок аренды от 5 лет);
— Расходы на текущий ремонт берет на себя арендатор;
— Арендатор напрямую взаимодействует с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями;
— Прогнозируемый доход от сдачи в аренду: в договоре зафиксированы суммы арендной платы и индексация на весь срок аренды

Слабые стороны:
— Ограниченные знания у частных инвесторов о рынке коммерческой недвижимости;
— Для поиска ликвидного коммерческого помещения и надежного арендатора требуется погружение в рынок коммерческой недвижимости и помощь консультанта, что приводит к дополнительным расходам;
— Высокие налоги и коммунальные платежи.

Возможности:
— При покупке на стадии строительства и при изменении транспортной сети и плотности жителей возможен рост стоимости недвижимости до 45%;
— При покупке на стадии строительства появляется время на поиск арендатора заранее, что сократит время простоя помещения после ввода объекта в эксплуатацию;
— Есть возможность проверить арендатора но платежеспособность заранее (оценка по финансовой деятельности)

Угрозы:
— Нестабильная внешнеполитическая ситуация, санкции, отказ западных компаний от работы в России;
— Замедление темпов развития экономики и снижение покупательской способности.

Подводим итоги — коммерческая или жилая недвижимость?

Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость имеют свои свои сильные и слабые стороны, свои риски и возможности.

При этом, по самому важному критерию для инвестора — окупаемости и доходности преимущество с перевесом в два раза за коммерческой недвижимостью.

Таким образом, считаю выбор в пользу коммерческой недвижимости очевидным. Главное правильно подобрать объект инвестирования и минимизировать возможные риски. О том, как это сделать вы можете узнать из моей книги Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость.

Инвестиции в коммерческую недвижимость 2023

Содержание:

Кто такой Никита Корниенко? / Ситуация на рынке коммерческой и нежилой недвижимости / Как повлияла ситуация в стране на некоммерческую недвижимость? / Будущее инвесторов.

Куда инвестировать? / Инвестиции в такие проекты, как Пятерочка, Чижик, Fixprice.

За и против / Подводные камни в инвестировании в недвижимость ниже рыночной стоимости / Готовый арендный бизнес или там бизнес с нуля? / Стоит ли инвестировать в логистические центры? / На чем специализируется компания SimpleEstate?

Рынок коммерческой недвижимости или нежилой недвижимости сейчас переживает не самые лучшие времена. Государство оставило этот рынок – нет какого-то субсидирования, льготной ипотеки и все массово стали покупать жилую недвижимость, которая потихоньку превращается в небольшой пузырь на рынке жилой недвижимости.

Возникает вопрос, а может сейчас стоит рассмотреть апартаменты, либо коммерческую недвижимость, но у нас с вами нет какой-то серьезной экспертизы.

Именно поэтому сегодня гостем канала стал эксперт Никита Корниенко, который является основателем компания SimpleEstate и на 100% является экспертом рынка коммерческой недвижимости.

Кто такой Никита Корниенко?

Никита является основателем инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate. Его компания занимается коммерческой недвижимостью. До создания платформы Никита был инвестиционным аналитиком. На его практике суммарная стоимость купленных, закрытых сделок – больше 100 000 000 долларов.

У нашего гостя есть опыт работы с крупными объектами и с небольшими объектами. Они работают в сегменте стрит-ритейла, и в нем являются одними из немногих, кто действительно правильно разбирается в этой сфере.

Ситуация на рынке коммерческой / нежилой недвижимости

Тут надо определить о каком сегменте мы говорим, – подметил Никита. Что входит в коммерческую недвижимость – это любая недвижимость, которая не является жилой. Основные ключевые сегменты — это офисы, торговые центры, склады и т.д.

Надо смотреть на конкретный сегмент, они по-разному реагируют на события. Больше всего просели торговые центры. Если говорить про склады – это более устойчивый сегмент, он был главным бенефициаром.

Стрит-ритейл – это в стороне стоящий сегмент, который больше всего интересует частных инвесторов. Данная сфера очень слабо подвержена колебаниям из-за кризиса.

Как повлияла ситуация в стране на некоммерческую недвижимость?

Больше всего пострадали торговые центры, потому что было много расторжений, если даже их не было, были скидки. Например, западные арендаторы торговые, либо приостанавливали свою деятельность, либо вообще уходили и закрывались.

Магазины и торговые центры больше всего пострадали, у них ушло очень много арендаторов.

В офисах многие не расторгают договор. Они не могут их расторгнуть, в принципе, так как договора долгосрочные. Они ищут какие-то варианты оптимизации, например, создают в субаренду, а фактически своих сотрудников переносят, либо вообще закрывают офис, или же переносят на другую локацию.

В стрит-ритейле очень разнонаправленная динамика. Если рассматривать центр города, например, кузнецкий мост, вакансия в середине года была 50% – половина арендаторов просто съехали, потому что это была улица, где были расположены всякие ремонтные и иностранные бренды.

А если рассматривать стрит-ритейл в спальных районах, то в них совершенно другая ситуация: там Пятерочка, аптека, Красное и белое – они как работали, так и работают.

Будущее инвесторов. Куда инвестировать?

Коммерция очень сильно отличается от жилья, и каждый сегмент коммерции отличается друг от друга. Нет точного ответа на вопрос о том, что будет дальше, потому что сейчас неопределенность на рынке.

Никита считает, что было бы глупо ждать какого-то безумного роста, ждать хороших времен, времена будут непростые. В сложные времена нужны какие-то защитные активы. Поэтому недвижимость – это действительно правильный актив, на который сейчас стоит обратить внимание. Важно выбирать правильный сегмент и хороший объект в этом сегменте.

Продукты и услуги ежедневного спроса – то, от чего человек не может отказаться – это самый лучший сегмент. Он является тихой гаванью, то есть человек не может отказаться от квартиры, чтобы не происходило в мире, экономике, человеку нужно где-то жить.

Инвестиции в такие проекты, как Пятерочка, Чижик, Fixprice (за и против)

Никита положительно относится к таким проектам, так как в кризис людям не хватает финансов, например, на тот же Перекресток, тогда они идут в Пятерочку, Светофор. Этот формат, с точки зрения надежности и стабильности, действительно очень устойчивый. Но назвать их идеальными нельзя, зачастую такие арендаторы платят все-таки дешевле, чем дорогие форматы.

Требования к помещению у них достаточно невысокие, то есть им не надо находиться где-то в центре. Они могут находиться далеко от центра, снимать какое-то полуподвальное или складское помещение. Но проблема в том, что они мало платят. Если ему эта локация не зайдет, он съезжает, но та же Пятерочка туда не заедет, то есть найти какого-то нового арендатора будет не так легко.

Подводные камни инвестиций в недвижимость ниже рыночной стоимости

Если говорить про офисы, они не упадут также, как и торговые центры, но они тоже под давлением. Существуют 2 фактора, которые сейчас снижают актуальность и цены по офисной недвижимости в бизнес-центрах: сейчас актуальна удаленка, также причина в том, что уходят многие западные компании.

Если мы говорим про офисы небольшого формата, то есть это не 1000 метров, не 5000 метров, где арендует условный Майкрософт или Роснефть с нерасторгаемым договором на 10 лет и так далее. Маленькие офисы — это маленькие арендаторы.

Скорее всего, эти арендаторы будут достаточно часто меняться, могут задерживать платежи, могут не платить, то есть это как аналогия сдавать под продавца фруктов или овощей.

Здесь не требуется сильно много управления, потому что в большинстве бизнес-центров тоже есть своя управляющая компания. Они всем занимаются, много времени тратить не придется, хотя постараться тоже нужно.

Но главный недостаток — это маленький арендатор, ненадежный, нестабильный, скорее всего с краткосрочным договором аренды, это тоже нужно учитывать.

Если у вас арендатор, например, будет каждый год меняться, и у вас будет не на 10 месяцев договор, то 2 месяца в году будет просто пустое жилое помещение. Ваша доходность уже будет не 10%, а будет 8%.

Это тоже важно учитывать. Если такой вариант вас устраивает, почему бы и нет?

Готовый арендный бизнес или бизнес с нуля?

Никита советует начинать с готового, потому что под пустое нужно знать технические требования, нужно искать арендатора – это не самое простое занятие. Основная ошибка частного инвестора – смотреть только на доходность по рынку.

Рисков для обычного неопытного инвестора сейчас очень много и идти в этот рынок не стоит без экспертов, без аналитики, вы скорее всего попадете в чью-то ловушку.

Стоит ли инвестировать в логистические центры?

Денис относится крайне положительно к этим инвестициям. После стрит-ритейла, на втором месте самых интересных сегментов – логистическая инвестиция. Он получил очень быстрое развитие на фоне онлайн-торговли. К тому же, исторически в России было очень мало складов. И когда начался этот онлайн-ажиотаж, вакансия в складах была меньше 1%.

Арендаторы потенциально не могли ничего арендовать. Они приходили к застройщику, просили построить объект, а застройщик говорил подождать полгода. Дефицит складов очень большой. Это, действительно, хороший сегмент с прекрасной доходностью, хорошей устойчивостью.

На чем специализируется компания SimpleEstate?

Это инвестиционная платформа коммерческой недвижимости, которая работает по принципу коллективных инвестиций. Задача платформы – найти наиболее инвестиционно-привлекательные объекты на рынке. SimpleEstate работает, в основном, в сегменте стрит-ритейла, преимущественно с супермаркетами, но также с офисами и складами.

Если объект компании Никиты понравился, они его проверяют, анализируют на юридическую чистоту, техническое состояние.

SimpleEstate – профессиональный участник рынка инвестиций с лицензией центрального банка. Они являются операторами инвестиционной платформы.

Послушать интервью в формате подкаста можно на Яндекс Музыке.