Вместе с экспертами мы вспомнили главные события и тренды на рынке загородной недвижимости в 2022 году.

1. Многие покупатели домов отложили сделки до лучших времен

Загородный рынок не так зависит от ипотечного кредитования, как новостройки, поэтому резкий рост ипотечных ставок в марте не оказал на него негативного влияния. Но загородный дом — покупка не первой необходимости, поэтому в ситуации общей неопределенности многие отложили сделку.

В целом с января по середину ноября потенциальная активность желающих купить дом на 12% ниже, чем в аналогичном периоде 2021 года, подсчитали эксперты Циан.Аналитики.

2. В тренде — сокращение площадей и бюджетов

На фоне снижения спроса и падения доходов населения изменилась и структура спроса: покупателей чаще интересовали меньшие площади и более скромные бюджеты. Доля тех россиян, кто рассматривает приобретение дома в бюджете до 5 млн рублей, выросла с 56 до 65%, а тех, кто планировал покупку дома в бюджете от 10 млн рублей, снизилась с 22 до 17%.

Такой спрос не соответствует структуре предложения: в целом по России только 35% загородных объектов укладывается в ценовой диапазон до 5 млн рублей, притом что на них приходится большая часть запросов (65%), отмечает ведущий аналитик Циан.Аналитики Виктория Кирюхина.

3. Спрос смещается в сторону покупки земельных участков

Особенно ярко эта тенденция проявилась весной 2022 года, когда до 40% всего потенциального спроса приходилось именно на земельные участки (обычная доля такого спроса — не более четверти). К лету тренд стал менее выраженным, но по-прежнему доля спроса на участки выше, чем год назад.

В том числе так россияне пытаются сохранить сбережения, то есть покупка участков — это инвестиция. Кроме того, на фоне рекордного спроса 2020–2021 годов на рынке мало ликвидных домов — найти подходящий объект все сложнее. Поэтому строительство дома становится выходом из ситуации.

4. Девелоперы заинтересованы в малоэтажном строительстве

Несмотря на волатильность рынка, некоторые крупные девелоперы заявляли об амбициозных проектах по малоэтажной и индивидуальной застройке больших территорий. В числе таких девелоперов — объединившиеся ради общих малоэтажных проектов ГК ФСК и Kaskad Family: проекты будут возводиться в Новой Москве, на Пятницком и Киевском шоссе.

Выход застройщиков на этот рынок планировался в гораздо более значительных объемах, а этого не произошло, комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость». В результате серьезного пополнения объема предложения и сильного роста рынка в 2022 году не случилось.

Невысокий спрос, отмеченный аналитиками Циан, является одним из следствий этого «невыхода» застройщиков: покупать просто нечего. В ближайшее время дефицит проектов застройки загородного рынка на фоне нынешней политической и экономической ситуации вряд ли исчезнет, считает эксперт.

5. Банки чаще кредитуют застройщиков ИЖС

Все больше банков включается в программы кредитования ИЖС на привлекательных для застройщиков условиях. А количество кредитов, выданных под ИЖС, выросло на 16% по сравнению с 2021 годом. Такие цифры приводит Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль».

6. Выросли сроки строительства и его себестоимость

Весной строительную отрасль сильно лихорадило: цены росли как на дрожжах, и это было особенно заметно в области инженерного оборудования (позже большинство оставшихся на рынке позиций вернулось к прежним показателям). Подорожали и материалы, и рабочая сила.

• Всё это привело к росту сроков строительства и его себестоимости: для ушедших брендов пришлось искать российские аналоги, а для тех, заменить которые не получилось, продумывать новые логистические цепочки.
• Точечные девелоперы, работающие в элитном сегменте, отказались от некоторых проектов и выставили участки на продажу, а также стали чаще рекламировать дома на этапе строительства, не дожидаясь окончания всех запланированных работ, рассказывает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.
• 7. Вступил в силу № 476-ФЗ о проектном финансировании ИЖС

Надежды экспертов на то, что Федеральный закон № 476-ФЗ станет полноценным аналогом № 214-ФЗ и подстегнет развитие рынка, не оправдались. Напомним, № 476-ФЗ позволяет привлекать средства граждан для строительства новых малоэтажных жилых комплексов через эскроу-счета.

Но ситуация в финансовом секторе кардинально изменилась, застройщики заморозили планы по новым проектам в ожидании стабилизации. А покупатели не готовы верить в обещания со стороны государства и банков, объясняет Алексей Аверьянов. Итог: крупные проекты так и не появились и теперь вряд ли увидят свет в ближайшие три–пять лет.

8. В середине октября произошел резкий всплеск спроса

Частичная мобилизация, объявленная 21 сентября, стала шоковым событием для россиян (соответственно, и для спроса): две–три недели был полный штиль.

Все решения по недвижимости были поставлены на паузу, из-за чего развалились многие сделки, которые к этому моменту вышли на финишную прямую.

Но уже к середине октября спрос резко активизировался, особенно — в высоком ценовом сегменте, говорит Алексей Аверьянов.

«Однозначно выиграли те, кто давно планировал покупку недвижимости и присматривался к рынку, а после всех событий твердо решил остаться в стране и улучшить жилищные условия. Этому способствовал и крепкий рубль. Те собственники, которым потребовалось резко выйти в кеш, готовы ощутимо двигаться по цене, чаще — на этапе переговоров с конкретными покупателями», — отмечает эксперт.

Как изменились цены?

Цены на загородную недвижимость выросли. Так, средняя стоимость полноценных домов для постоянного проживания в среднем по РФ в начале года равнялась 10,1 млн, сейчас — 11,6 млн рублей. Таким образом, прирост составил 15%, подсчитали эксперты Циан.Аналитики. За тот же период 2021 года цены выросли на 20%.

Отдельно по столичному региону стоимость с начала 2022 года увеличилась на 5% (в 2021 году — на 12%). Прирост цен в 2022 году существенно ниже, чем в 2021-м, и случился он преимущественно в I квартале, уточняет Виктория Кирюхина.

«Но с мая цены корректируются медленнее или идут вниз, как это происходит в столичном регионе. Среди регионов с наибольшим падением — Подмосковье, Краснодарский край (–4%) и Севастополь (–16%)».

Средняя стоимость полноценного дома (млн рублей)* в 2021–2022 годах

* В расчетах учитывались частные дома и коттеджи, пригодные для круглосуточного проживания (электричество, водоснабжение и газ явно обозначены в объявлении), стандартной площади (от 70 до 1 тыс. кв. м) стоимостью от 0,5 до 200 млн рублей на землях под индивидуальное жилищное строительство

1. По данным Циан.Аналитики
2. Прогнозы
3. 1. Точечных проектов станет больше
4. По словам Алексея Аверьянова, в 2022 году ожидается рост точечных проектов в стадии под ключ, поскольку основная прибыль компании — именно на последней стадии (чистовая отделка и меблировка).

Девелоперам поселков такая маржинальность недоступна, им гораздо сложнее поставить отделку своих объектов на поток, хотя это и выгоднее, чем если заказчик сам бы заказывал и контролировал весь процесс. По всей видимости, сейчас те строительные компании, у которых есть возможность, будут заниматься и точечными проектами.

Существует и другой путь: девелоперы коттеджных поселков могут начать пускать в свои проекты точечных застройщиков.

Сами они возьмут на себя роль fee-девелоперов (внешний девелопер, который реализует проект, не является его собственником, а делает это по заказу инвестора за вознаграждение. — Прим. ред.).

Они будут отвечать за инженерию и инфраструктуру: благоустройство, подведение дорог и сетей, а отдельные компании будут непосредственно строить дома.

2. Самостоятельных строек тоже станет больше

Всё больше россиян будут строить дом самостоятельно. 

• Этому будет способствовать сразу несколько причин:
• — выбор готовых домов в продаже уменьшается;
• — девелоперская активность по выводу новых коттеджных поселков невысока;
• — можно воплотить мечту о доме на участке, который был куплен ранее ради инвестиций;
• — популярность мнения, что построить дом самостоятельно дешевле и надежнее.

По последней причине, в том числе в 2022 году, зафиксирован высокий спрос на земельные участки, а не только на готовые дома. «С учетом появления новых льготных программ, направленных именно на ИЖС, стоимость земельных участков может вырасти больше, чем цена домов», — уточняет Виктория Кирюхина.

3. Строительство может подешеветь

Снижение стоимости ИЖС для круглогодичного проживания до 10% в первой половине 2023 года прогнозирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. По его словам, это связано с изменениями на ресурсном рынке и динамикой спроса.

А вот на вторую половину года делать прогнозы эксперт считает преждевременным: геополитическая ситуация в мире способна полностью всё изменить.

4. На готовое жилье цены сильно не изменятся

Большинство опрошенных Циан.Журналом экспертов сходятся во мнении, что сильных потрясений загородный рынок в ближайшем будущем не испытает.

«Вряд ли цены сильно упадут. С одной стороны, на загородном рынке нет такого большого количества ликвидных, привлекательных объектов, которые бы отвечали спросу, а строятся они небыстро. С другой стороны, повышенный интерес банков к ипотечным программам под ИЖС повысит спрос на участки с подрядом и в целом спрос на объекты загородной недвижимости».

Татьяна Ананьева,руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» «Миэль»

Кроме того, последние два года растет число желающих переехать жить за город. Так что цены, вероятно, будут стагнировать, предполагает Татьяна Ананьева.

https://www.youtube.com/watch?v=MkPWkLGht58\u0026pp=ygWrAdCd0Y7QsNC90YHRiyDQodC00LXQu9C-0Log0J_QviDQn9C-0LrRg9C_0LrQtSDQmCDQn9GA0L7QtNCw0LbQtSDQl9C10LzQtdC70Ywg0J_QvtC0INCh0YLRgNC-0LjRgtC10LvRjNGB0YLQstC-INCR0LDQt9GLINCe0YLQtNGL0YXQsCDQmCDQk9C-0YHRgtC40L3QuNGG0Ysg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Дмитрий Таганов тоже ожидает, что нынешнее положение дел на загородном рынке сохранится — маловероятно, что ситуация в макросреде разрешится быстро. Поэтому вряд ли девелоперы массово выведут новые проекты — кое-что все-таки будет появляться, но не в достаточном объеме.

Рынок «загородки» подвержен сезонности, поэтому в среднесрочной перспективе произойдет замедление рынка — и по ценам, и по спросу — до начала следующего сезона весной 2023 года, резюмирует Виктория Кирюхина.

Как выкупить земельный участок землю из аренды в собственность в 2023 году пошаговая инструкция

Арендуемый земельный участок может находиться в федеральном или муниципальном ведении либо принадлежать физическим или юридическим лицам. При этом арендатор земли имеет приоритетное право выкупа. В практике часто необходимо осуществить перевод земли из аренды в частное владение, и эта процедура в 2023 году представляет собой выкуп земельного участка из аренды у администрации.

Важно знать, что, арендатор наделен правом пользователя земли, но он не собственник. По этой причине арендованный надел нельзя продать, подарить, оставить наследникам, а также провести другое законное отчуждение.

Кроме того, строить на таком участке как капитальные, так и вспомогательные объекты недвижимости арендатор может только с разрешения собственника земли, иначе есть риск обращения последнего в суд с иском о сносе самовольных строений.

В данной статье расскажем, как выкупить арендованный земельный участок в 2023 году, что для этого нужно сделать, и какие необходимы документы. Кроме того, вы получите пошаговые рекомендации как это сделать быстро и правильно.

Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.

По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.

Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.

• Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
• Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
• Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
• К ним относятся:

1. Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
2. Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
3. Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли

С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.

Рекомендуем!  Как получить земельный участок в собственность бесплатно?

Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:

1. Аренда длится 3 и более года
2. Покупка возможна только арендатором
3. Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
4. На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору

1. Добавим, информацию, касающуюся НКО.
2. Когда участок земли, арендуемый некоммерческой организацией (НКО) в составе территории комплексного освоения, планируется выделить под ИЖС, то в случае разделения площади на отдельные участки под ИЖС, правом их последующего выкупа без торгов обладает любой член НКО.

Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде

Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде, как оформить право собственности на участок?»

Владелец дома, размещенного на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.

Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:

1. Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землей находится в длительном пользовании.
2. Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка.
3. Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования.

Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка. Не стоит забывать и о возможности переуступки права аренды земли.

Процедура и порядок выкупа земельного участка из аренды в 2023: основные положения

Кроме того, любое облагораживание арендуемого участка земли тоже будет выступать преимуществом в вашу пользу.

Арендатор может перевести участок земли в личную собственность по фиксированной цене (без торга и аукциона), если:

1. Аренда длится 3 и более года и в договоре прописан пункт о возможности выкупа арендуемого участка
2. Лицо, заявляющее желание стать собственником земельного участка, арендует его на законных основаниях
3. Предложение о выкупе направлено собственнику земельного участка до окончания установленного срока аренды

Для начала инициирования процедуры выкупа арендуемого вами земельного участка необходимо чётко представлять себе, куда следует обращаться.

Куда нужно обратиться

Инициирование выкупа начинается с подготовки обращения в подразделение муниципалитета, курирующее территорию, на которой арендуется земельный участок под строительство дома.

В муниципалитете обязаны уведомить просителя о наличии или отсутствии кадастрового дела на запрашиваемые сотки и о существовании (отсутствии) обременений на них.

В обращении целесообразно указать основание для выкупа и право первоочередной покупки (при его наличии). При отсутствии обременений далее осуществляется сбор документов для выкупа арендуемого участка земли.

Какие требуются документы

• Подготовка выкупа земельного участка состоит в сборе документов, подтверждающих не только желание приобрести арендуемый кусок земли, но наличие законных условий, обеспечивающих возможность удовлетворить это желание.
• К таким условиям относится подтверждение того, что именно этот участок находится в вашей аренде, а также место его расположения, имеет ли он установленные границы и пр.
• Для выкупа арендуемого участка земли готовится следующий пакет документов:

1. Обращение на имя на главы муниципалитета в виде письменного заявления о желании выкупить арендуемые земельные сотки.
2. Паспорт гражданина и его ИНН (покупка планируется частным лицом).

   Если обращается юридическое лицо, то прилагаются уставные документы и выписка из приказа о назначении его руководителя.

3. Документ, подтверждающий легитимность использования участка земли заявителем.
4. Кадастровый паспорт, определяющий место размещения участка земли, официально установленные его границы, а также кадастровую стоимость.

5. Акт независимой оценки цены арендуемого земельного надела в текущем году.
6. Технический план участка или акт его обследования с технической документацией на дом, постройки и сооружения, возведённые на нём.
7. «Свежая» выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии ограничений оборота на арендуемые сотки (арест, заложение в банк и др.).

Рекомендуем!  Планирование застройки земельного участка

https://www.youtube.com/watch?v=MkPWkLGht58\u0026pp=YAHIAQE%3D

Когда будет всё подготовлено, следует задуматься, какую сумму необходимо будет внести для выкупа заветного земельного надела. Приведём краткое описание возможной стоимости выкупа арендованных земель.

Стоимость выкупа арендованного участка земли в 2023 году

1. Плата за аренду участка земли независимо от его размера выставляется муниципалитетами в виде определённого процента от их кадастровой стоимости либо путём применения кратного размера ставки земельного налога.

2. Конкретные величины в 2023 году рассчитывается в каждой местности с учетом ее территориальных особенностей.

3. В мегаполисах с проживанием свыше 3 млн человек (Москва и Санкт – Петербург) участок земли можно выкупить за сумму, составляющую до 20% от кадастровой цены (Москва – 20%, Санкт – Петербург – 19,5%).

В крупных городах численностью от 500 тыс.

до 3 млн человек сумма выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости (от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога, размер которого равен 1,5% кадастровой стоимости).

В небольших поселениях с населением до 500 тыс. человек выкуп обойдётся от двух до десятикратного размера ставки земельного налога.

В Московской области для выкупа арендуемых участков применяется десятикратная ставка земельного налога.

Участки земли, арендуемые в сельских и поселковых муниципальных образованиях, можно выкупить за сумму, не превышающую 3% от их кадастровой стоимости.

Минимальная стоимость земельного участка, находящегося в федеральном владении, составляет 2,5% от его кадастровой цены. Такой же процент используется при приобретении юридическими лицами территорий, выделенных в аренду для организации дачного товарищества.

На практике существование права на выкуп арендуемого участка и наличие требуемого объёма финансовых средств не всегда обеспечивают реальную возможность приобретения желаемого кусочка земли. Есть законодательные ограничения, по которым выкуп просто невозможен.

Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать

Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.

Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):

1. Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
2. Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
3. Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
4. Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
5. Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России

Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.

Пошаговая инструкция по оформлению земли из аренды в собственность

Собранные в неполном объеме документы, использование при их заполнении недостоверных данных либо сведений с ошибками заведомо приведёт к отказу в совершении выкупа арендуемого участка земли.

Отказ в свою очередь будет сопровождаться невозвратными денежными средствами (выплаченная госпошлина не возвращается), а также возможными нервными потрясениями. Ведь когда что-то не получилось, это всегда неприятно. В связи с этим будьте внимательны, делая первые шаги.

1 Шаг. Сбор и подготовка документов

Осуществляется сбор документов, приведённых в подразделе «Какие требуются документы?» настоящей статьи.

Особое внимание следует обратить на официальное определение границ арендуемого участка земли, который планируется выкупить у администрации.

Рекомендуем!  Смена разрешенного использования земельного участка процедура

• Отсутствие официально закреплённых координат участка на местности является законной причиной отказа в его приобретении.
• Закрепление границ осуществляется с помощью межевания, заключающегося в согласовании границ участка с соседям и официальном определении координат участка с последующим письменным оформлением.

Межевание осуществляется подготовленным специалистом (кадастровым инженером). Услуга платная (от 5 до 10 тыс. руб.) и выполняется по просьбе арендатора.

Не менее важную роль играет кадастр.

2 Шаг. Постановка на кадастровый учет в 2023 году

Данный шаг выполняется только при отсутствии кадастрового паспорта на арендуемый участок, запланированный к приобретению. О том есть ли он или его нет, можно узнать, запросив кадастровую выписку через МФЦ или по сети Интернет.

Можно самостоятельно посмотреть учтён ли участок на официальных сайтах сети Интернет (pkk5.rosreestr.ru; publichnay – kadastrovaya – karta.ru и др.).

Постановка на кадастровый учёт производится при предъявлении паспорта гражданина, межевого плана, свидетельствующего официальное закрепление границ участка, и квитанции об оплате государственной пошлины.

3 Шаг. Обратиться в администрацию и получить постановление

Имея кадастровую выписку, следует позаботиться о вынесении решения главы муниципалитета, разрешающего выкуп.

Надо написать заявление на имя главы и приложить кадастровую выписку, её ксерокопию и оплатить государственную пошлину.

4 Шаг. Заключение договора выкупа арендуемого участка

Получив разрешение муниципалитета, составляется договор купли-продажи арендуемого земельного участка в простой форме.

Затем покупателем вносятся деньги на финансовый счёт муниципалитета.

5 Шаг. Регистрация сделки

Договор о выкупе арендуемого участка земли регистрируется в территориальном органе Федеральной регистрационной службы с приложением документов.

Перечень:

1. Заявления о государственной регистрации
2. Разрешения главы
3. Выписки из кадастрового плана участка
4. Квитанции об оплате услуги за регистрацию

1. Важно знать, что регистрационные услуги имеют различную стоимость в зависимости размещения земли.
2. Стоимость регистрации земли:

• 350 рублей – для участка земли под дачей и гаражом
• 100 рублей – для сельскохозяйственных земель
• 200 рублей – для территории под многоквартирным домом
• 2 тыс. рублей – для участка земли под частным жилым домом и вокруг него

Представив документы на регистрацию, вы получаете расписку об официальном приёме бумаг с указанием срока окончания получения результата и спокойно ждёте назначенного дня получения в регистрирующем органе договора выкупа с отметкой о его регистрации (или мотивированной причины отказа в оном).

6 Шаг. Получение выписки и вы счастливый владелец

Решение о регистрации права перехода арендуемого участка в собственность или отказе в нём становится известным через 14 рабочих дней после подачи документов.

При положительном решении документы можно получить лично или через представителя, действующего по нотариальной доверенности.

Оформление земли представляет трудоёмкий процесс, требующий специфических знаний по правильности сбора и разработки требуемых документов. Иначе сложностей и дополнительных затрат времени и денег не избежать.

Сложности, которые могут возникнуть или почему лучше обратиться к специалистам

Главная сложность возникает в виде неожиданного отказа в приобретении давно арендуемого земельного участка, ставшего для вас родным. Причинами отказа выступают ошибки, допущенные в представленных бумагах или недостоверные сведения, изложенные в них.

Предотвратить сложности можно осуществить путём привлечения опытных специалистов.

Обращение к ним позволит:

1. Оперативно и своевременно собрать и оформить документы, обеспечившие надёжность перевода в индивидуальную собственность дорогого вам земельного участка
2. Сэкономить время, деньги и нервы, затрачиваемые на соблюдение большого числа формальностей, без выполнения которых нет надежды на получение положительного решения
3. Получить 100% гарантию положительного результата перехода арендуемого участка в собственность

Хотите быстро и без хлопот стать счастливым владельцем земли обращайтесь к опытным специалистам.

Росляков Олег Владимирович, источник realty-u.ru.

Хаос в полях: рынок загородной недвижимости никак не выберется из депрессии

Опрошенные Forbes специалисты констатируют: весеннее обострение интереса к покупке загородной недвижимости в этом году началось по расписанию, то есть уже в конце зимы.

 «В столичном регионе спрос на покупку дома, выраженный в числе просмотров объявлений, в январе 2023 года оказался на 5% выше год к году, в феврале — на 21% и почти за четыре недели марта 2023 года — в полтора раза выше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года», — подсчитала эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.

По ее словам, в сегменте участков без подряда тоже заметен рост интереса, но динамика поскромнее: рост на 2% в январе, на 19% — в феврале и на 43% — в марте. 

Другие собеседники Forbes тоже отмечают, что, в сравнении с провальным сезоном 2022 года, наблюдаемый рост интереса к загородной недвижимости правильнее было бы назвать восстановлением, однако до уровня 2020-2021 годов рынку пока далеко.

«Спрос сейчас только восстанавливается, ведь объем продаж за 2022 год показал троекратное снижение к 2021 году, — объясняет директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

— И тому несколько причин: чересчур сильный рост цен в 2020-2021 годах, вымывание рынка за этот же период и, разумеется, глобальные политические и экономические изменения».

Долгожданное предложение

Дефицит предложения, видимо, останется главной проблемой загородного рынка и в этом году, хотя позитивные изменения есть, говорят собеседники Forbes.

«По сравнению с прошлым годом в целом объем предложения вырос примерно на 30-40%», — отмечает эксперт по загородной недвижимости компании «Этажи» в Москве Елена Репина.

«Предложение на загородном рынке столичного региона составляет порядка 44 500 дач и полноценных домов против 36 900 год назад, участков в продаже — 48 200 сегодня против 43 800 год назад», — подсчитала Кирюхина из «Циан.Аналитики».

Понемногу начинают оправдывать ожидания и девелоперы новых поселков, на приход которых рынок надеется уже несколько лет.

За год предложение увеличилось на 123 поселка, до 2163 поселков, уточняет учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов: «Самый высокий рост наблюдался в элитном сегменте — 26 поселков, или 17,33%, следом за ними комфорт — 31 поселок, или 6,89%, и бизнес-класс — 20 поселков, или 5,88%». Более половины новых поселков, или 52,98%, относятся к экономклассу, отмечает собеседник.

«Развитие будет проходить комфортными для рынка темпами, выход коттеджных поселков в 2023 году прогнозируется на уровне десяти в квартал с тенденцией к увеличению показателя в последующие годы, — прогнозирует управляющий директор «Самолет Дом» Иван Виноградов.

— Однако дефицит качественного предложения остается и сохранится на рынке еще не один год. Конкуренция в этом сегменте идет не с вторичкой ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. — Forbes), а с эконом- и комфорт-классами многоквартирных домов вблизи МКАД.

При этом сегодня рынок может удовлетворить не более 10% спроса на ИЖС в этих классах, в то время как в классе элит наблюдается избыток предложения».

Представители элитного загородного рынка на избыток не жалуются, но признают, что предложение в их сегменте действительно подросло. «В 2022 году на рынок вышло достаточно много новых поселков, частично они компенсировали дефицит, но все надеются на то, что застройщики продолжат строить», — рассуждает представитель ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Игорь Малиновский.

«Дефицит качественного предложения в высокобюджетном сегменте загородной недвижимости по-прежнему заметен на рынке, ведь в 2022 году на западном направлении Подмосковья появилось всего восемь новых проектов», — добавляет директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

Неликвид и неформат

Опрошенные эксперты уточняют, что состав предложения все еще оставляет желать лучшего, особенно их смущают две категории: дорогие дома большой площади, которые не пользуются спросом, и участки без подряда, на которые спрос есть, но участники рынка считают данный формат устаревшим. 

«Качественное предложение на текущем рынке загородной недвижимости сильно ограничено и представлено несколькими форматами недвижимости, которые ориентированы на узкую целевую аудиторию из-за своих характеристик: дальние дачи, «древние динозавры» и новые небольшие поселки, — рассуждает директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган. — «Древние динозавры» — это отдельные лоты качественных коттеджных поселков, вышедших в продажу в 2010-х годах, как правило, с очень большими площадями домов и участков, сейчас падающих в цене из-за отсутствия спроса на большие площади». Тенденцию на уменьшение площади домов отмечают все собеседники Forbes.

«Почти 1000 из 25 000 экспонируемых участков позиционируются как участки в организованных поселках, а это около 4%, — сетует управляющий партнер Nordhus Ольга Магилина. — Но в этом подсегменте на этапе продажи участка у застройщика слишком велик соблазн заявить любую внутреннюю инфраструктуру поселка, продавая при этом «чистое поле».

«Одна из проблем таких участков — это нередко отсутствие коммуникаций и призрачные перспективы их строительства, поэтому при таких покупках риск неликвида выше», — предупреждает Репина из «Этажей».

Впрочем, покупатели, в отличие от участников рынка, вполне лояльны к покупке земли под застройку, признают эксперты. «Продолжает набирать обороты тренд на покупку земельного участка и заключение договора подряда на строительство, — говорит Репина.

— Основные причины роста спроса в этом сегменте — более доступная ипотека и снизившаяся стоимость основных строительных материалов.

Около половины запросов сейчас именно на покупку земельных участков с последующим строительством, причем как с привлечением подрядной организации, так и собственными силами».

«В большей степени будет расти спрос на участки и самостоятельное строительство с привлечением подрядчиков, поскольку рекордный рост цен на жилье привел, с одной стороны, к стремлению сэкономить, то есть самостоятельному проектированию и возведению дома под себя, — рассуждает Кирюхина из «Циан.Аналитики». — Покупка участка же позволяет разбить затраты, а начать строительство дома — позже, даже через несколько лет, снизив финансовую нагрузку».

Что нужно покупателю?

Спрос на загородную недвижимость пошел по пути наименьшего сопротивления — покупатели ищут или самое дешевое, или самое готовое, говорят собеседники Forbes. «Запросы покупателей можно поделить на две категории: дача для проживания на выходных (участок на 6-12 соток) или дом для постоянного проживания», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. 

«Покупают несколько категорий продукта: то, что имеет самую низкую цену входа (самые дешевые лоты), то, что кажется покупателю дешевле аналогов, то есть продукт, который по совокупности своих характеристик кажется покупателю недооцененным, и то, что сопровождается наименьшим риском, — предложения максимальной строительной готовности, быстровозводимые продукты, а также готовые дома с отделкой под ключ», — перечисляет Магилина из Nordhus.

«Мы можем выявить две яркие тенденции. Первая — сейчас потребитель хочет дом меньшей площади, чем полтора-два года назад, — добавляет директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

— Если раньше самой популярной площадью были проекты от 150 до 250 «квадратов», то сейчас в топе — крайне эргономичные пространства площадью около 100 кв. м. Вторая тенденция — это строительство загородных домов с целью последующей сдачи в аренду.

Для этих целей люди выбирают компактные или даже мини-дома».

Ценовой хаос

Из-за разношерстности предложения динамика цен на загородном рынке очень сильно зависит от вида предложения, говорят эксперты.

«Дома на землях ИЖС с учетом премиальных объектов, доступные для круглогодичного проживания, продаются в среднем за 50 млн рублей при средней площади 300 кв. м, год назад — за  43 млн рублей при площади 298 «квадратов», — делится данными Кирюхина из «Циан.Аналитики».

— Дома на землях садоводства в среднем продаются за 11,9 млн рублей при площади 144 кв. м, год назад — за 12,1 млн при средней площади в 147 «квадратов»».

«На первичном рынке рост цен на земельные участки составляет 15-20%, на дома ИЖС — 5-10% с перспективой роста до 20%, так как продавцы и застройщики закладывают риски», — добавляет владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

«По вторичке всегда идет торг: покупатели рассчитывают на дисконт от 15 до 25%, реально получают от 5 до 10%, — уточняет Лукинов из клуба «Загородный девелопмент». — В хороших поселках и при разумной цене объекта собственники в качестве комплимента могут дать 1-3% покупателю за быстрый выход на сделку».

От текущего сезона большинство экспертов ожидают постепенного восстановления спроса и роста всех показателей.

«По итогам этого года мы ожидаем увеличения спроса на малоэтажную застройку, а также увеличения числа предложений как ИЖС, так и блокированной застройки», — прогнозирует Коган из ФСК Family.

«Я ожидаю, что этот сезон будет горячим и загородка будет продаваться», — добавляет оптимизма Репина из «Этажей».

«Если будет все так же, без «черных лебедей», при корректировке ипотечных программ можно будет ожидать роста спроса не менее чем на 30-40% на сегменты бизнес и комфорт, при плавном снижении спроса на элит и эконом — примерно на 10-15%», — полагает Лукинов.

«Есть у всех у нас такая очень соблазнительная формулировка — «при отсутствии новых макроэкономических шоков», но в этом году, пожалуй, пользоваться ею уже не обязательно, так как вероятность влияния хотя бы одного нового негативного внешнего фактора в течение ближайших двух кварталов практически гарантирована, — добавляет реализма Магилина из Nordhus. — Поэтому основное ожидание от сезона-2023 — надежда на то, что локальные всплески потребительской активности затормозят дальнейшее сжатие рынка. Ни о каком росте до уровня начала 2022 года речи пока идти не может».

Продажа земельного участка в 2023 году без торгов

обновлено 3 мая 2023 года

• Продажа земельного участка без торгов, то есть без аукциона, возможна в 10-ти случаях.
• Иными словами, есть 10 оснований, когда продажа земельных участков проходит без аукциона.
• Речь идет о продаже муниципальных и государственных участков.
• Много это или мало судить не берусь, потому что всё относительно.
• Прежде чем рассматривать основания без аукционной продажи земельных участков, отметим следующее.

Для граждан самыми востребованными являются всего 2 основания.

https://www.youtube.com/watch?v=vLFSjYE7dng\u0026pp=ygWrAdCd0Y7QsNC90YHRiyDQodC00LXQu9C-0Log0J_QviDQn9C-0LrRg9C_0LrQtSDQmCDQn9GA0L7QtNCw0LbQtSDQl9C10LzQtdC70Ywg0J_QvtC0INCh0YLRgNC-0LjRgtC10LvRjNGB0YLQstC-INCR0LDQt9GLINCe0YLQtNGL0YXQsCDQmCDQk9C-0YHRgtC40L3QuNGG0Ysg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

По этим основаниям физлица покупают земельные участки без торгов.

Именно с этих 2-х оснований и начнем рассмотрение продажи земельных участков.

Оставшиеся 8 случаев для массового применения менее интересны.

1. Продажа земельного участка, на котором расположено здание или сооружение

1. Собственник здания, сооружения или помещения имеет право выкупить земельный участок, на котором расположена недвижимость.
2. Например.
3. Если дом или другая недвижимость в собственности, то администрация обязана продать земельный участок.

4. При этом продажа земельного участка проводится без аукциона.
5. Данное право на выкуп земли под недвижимостью существовало давно.
6. При выкупе земельного участка всегда остро стоит вопрос цены.

7. По какой стоимости осуществляется продажа земельных участков без торгов.

Стоимость выкупа земли устанавливает местная власть

Если муниципальная власть адекватная, то стоимость выкупа земельных участков, как правило, разумная.

• В ноябре 2016 года я получил в аренду земельный участок под ИЖС.
• Стоимость выкупа земельного участка после строительства дома составит всего 3% от кадастровой стоимости.
• Вполне вменяемая стоимость выкупа земли.

Как обстоят дела в других города и поселках мне неизвестно, но вы легко можете это выяснить.

Достаточно направить официальный запрос в местную администрацию.

Как это сделать, написано в пошаговой инструкции. О ней узнаете ниже в этой статье.

2. Продажа земельных участков под ИЖС, ведение ЛПХ, для садоводства или КФХ.

1. Следует отметить, что данное основание покупки земли без торгов самое желанное для многих россиян.
2. Желающих построить дом, завести личное подсобное хозяйство или заняться садоводством предостаточно.
3. Остановимся на этом основании подробнее.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов?

По данному основанию подлежат продаже следующие участки.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Участки для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта

Земельные участки под ИЖС располагаются только в границах населенного пункта.

За пределами города, поселка или другого поселения нет участков с разрешенным использованием под ИЖС.

Участки под ЛПХ располагаются как в границах населенного пункта, так и за его пределами.

Продажа земельных участков под ЛПХ без торгов возможна в отношении участков на территории населенного пункта.

Если участок ЛПХ находится за границей населенного пункта, то купить без торгов не получится.

По крайней мере, на законных основаниях продажа такого участка не допускается.

Земельные участки для ведения садоводства и под дачное хозяйство

• Раньше участки под садоводство были менее привлекательны, чем участки под  дачное хозяйство.
• Причина состояла в том, что на дачной земле можно было прописаться.
• Однако, с 01 января 2019 года из законодательства исключено дачное хозяйство.
• Дачные земли приравняли к садовым участкам.
• Для справки.
• С 04 августа 2018 года получать разрешение на строительство ИЖС и садового дома не нужно.
• Вместо разрешения подаем Уведомление о начале строительства.
• После завершения стройки не забываем подать уведомление об окончании строительства.
• Завершает перечень земля для КФХ.

Земельные участки для крестьянских фермерских хозяйств

Фермеры могут получить землю без торгов для ведения крестьянского хозяйства.

Кому администрация продает земельные участки без торгов?

1. Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.
2. При этом цель использования земли должна быть строго из перечня.

3. ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство  или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

4. Юридические лица (организации)  не могут покупать землю для этих целей без торгов.

Продажа земельного участка без торгов осуществляется только гражданину, который:

• подал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• подал заявление о предоставлении земельного участка.

Заявление о предварительном согласовании подается на участок, который еще не сформирован

• То есть участок не имеет кадастрового номера.
• Например, вы нашли свободный земельный участок, который не сформирован.
• После этого, самостоятельно за 40 минут составляете схему участка и подаете ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.
• Администрация в течение 60 дней должна дать один из 2-х возможных ответов.

• согласовать предоставление участка.

В этом случае вы получаете право без торгов купить участок у администрации.

• отказать в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо написать жалобу в прокуратуру или суд, чтобы чиновники обосновали законность отказа.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

1. Иными словами, у земельного участка уже имеется кадастровый номер.
2. Например, вы на публичной кадастровой карте нашли свободный участок, который не сдан в аренду.
3. Таких земельных участков много в России.

4. Чтобы получить этот участок без торгов, нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.
5. Через 30 дней должен быть результат:

• либо вы купите участок без торгов,
• либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Весь алгоритм действий по получению земли детально описан в пошаговой инструкции:

Готовая технология получения земельного участка

• Получить сейчас
• К инструкции прилагаются готовые образцы документов.
• Шаблоны заявлений, схемы участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.
• Применяйте инструкцию и чиновники не смогут вами манипулировать.

3. Продажа земельного участка для сельскохозяйственного производства, который арендовался более 3 лет

Купить без торгов земельный участок под сельхоз производство могут как гражданин, так и  юридическое лицо.

Важное условие выкупа земли по этому основанию:

• выкупать участок имеет право только арендатор;
• срок пользования землей на условиях аренды должен быть не менее 3 лет;
• заявление о выкупе участка подают до истечения срока договора аренды.

Если все условия совпадают, то можно стать собственником земли сельхоз назначения без аукциона.

4. Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей

Данное основание касается земель сельскохозяйственного назначения.

Оно закреплено в  статье 10  Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Воспользоваться правом на продажу без торгов земельного участка могут:

• крестьянские (фермерские) хозяйства,
• сельскохозяйственные организации.

1. Важно, чтобы КФХ или сельхоз организации ранее использовали данный участок.
2. Подать заявление на выкуп следует не позже 6-ти месяцев с регистрации муниципальной собственности на участок.
3. Стоимость выкупа такого земельного участка не может превышать 15% от кадастровой стоимости.

5. Продажа земельного участка, которым владеет организация на праве постоянного бессрочного пользования

• Юридическое лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования может выкупить землю без торгов.
• Не могут выкупать участки из постоянного бессрочного пользования только государственные и муниципальные органы.
• Также лишены права выкупа земли учреждения и казенные предприятия.

6. Продажа земельного участка предоставленного для комплексного освоения территории

1. Выкупить участок, образованный из участка для комплексного освоения, может лицо, заключившее соответствующий договор.
2. Таким договором является Договор о комплексном освоении территории.
3. Он заключается в соответствии с Градостроительным  кодексом и законом «О содействии развитию жилищного строительства».

7. Продажа участка для ИЖС, образованного из земель предоставленных некоммерческой организации для комплексного освоения территории

Звучит весьма запутано, но на самом деле все просто. Некоммерческие организации получают участки по договорам комплексного освоения территории.

• Цель освоения территории — индивидуальное жилищное строительство.
• Член такой организации вправе выкупить участок, образованный из этого большого участка.
• Для выкупа без торгов нужно решение общего собрания членов некоммерческой организации.
• Не выкупают по данному основанию участки общего пользования.
• Данное основание используют те, кто хочет не просто получить участок, но и заработать.
• Создание некоммерческой организации и получение земли под комплексное освоение позволяет убить 2-х зайцев.
• Обеспечить себя участком и получать доход от деятельности организации.
• Например, в виде заработной платы руководителя.

8. Продажа участка образованного из земель для садоводства и огородничества

1. Данное основание очень похоже на предшествующее.
2. Но оно касается участков не для ИЖС, а для ведения огородничества и садоводства.
3. До 01 января 2019 года данное основание касалось и дачного хозяйства.

4. Гражданин член некоммерческой организации вправе без торгов выкупить свой надел земли.
5. Важно, чтобы земля была предоставлена НКО садоводов и/или огородников.

На земли общего пользования (дороги, парковки и т.д.

) данное право не распространяется.

9. Продажа земельных участков, относящихся к землям общего пользования

• Некоммерческая организация может выкупить земли, относящиеся к  общему имуществу.
• Данное основание возможно, если земля была предоставлена НКО для комплексного освоения территории для ИЖС.
• Иными словами, гражданин член некоммерческой организации вправе выкупить свой надел.
• Некоммерческая организация вправе выкупить участки, являющиеся общим имуществом.

10. Продажа земельных участков в размере Дальневосточного гектара.

1. Как известно, дальневосточный гектар можно получить в собственность бесплатно.
2. Если площадь участка превышает 1 га на человека, то возможно выкупить превышающую площадь участка.
3. Продажа превышающей площади участка осуществляется без торгов.

4. Стоимость выкупа сверхлимитной площади Дальневосточного гектара составляет 15% от кадастровой стоимости.
5. На этом обзор всех оснований, по которым возможна продажа земли без торгов, завершен.

Все основания выкупа участков без торгов вы можете найти в первоисточнике – пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

• Указанная статья кодекса содержит 12 оснований для продажи земельных участков без аукциона.
• В моей статье их получилось всего 10.
• Я объединил некоторые основания, чтобы было легче понять суть.

Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.