Есть ли ограничения для иностранных покупателей? Чьё участие нельзя исключать при заключении договора купли-продажи? Какие документы обязательны для сделки? Сколько придётся заплатить сверх цены объекта? Ответы на важные вопросы – в нашей статье.

Законодательство Черногории несущественно ограничивает иностранных покупателей в приобретении коммерческой и жилой недвижимости на территории страны. Купить можно и на физическое и на юридическое лицо всё за исключением ряда земель и объектов.

Согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее километра от государственной границы или на островах, объектов стратегического значения.

Как физическое лицо иностранец может купить земельный участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нём. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в детальный урбанизационный план. То есть на нём разрешено строительство по утверждённому проекту.

Неурбанизированные участки находятся в природной зелёной зоне. И на такой земле строительство запрещено.

Даёт ли покупка недвижимости право на визу и ВНЖ

В 2015 году вступили в действие поправки к «Закону об иностранных гражданах». Он предусматривает выдачу иностранцам годового вида на жительство (с правом продления) при покупке жилой или коммерческой недвижимости в Черногории на любую сумму.

Подобрать программу иммиграции Черногории

Гражданство Черногории при покупке недвижимости

Гражданство За 3 месяца

от 450 000 €

Вид на жительство Черногории при покупке недвижимости

ВНЖ За 2 месяца

от 30 000 €

Право на получение ВНЖ возникает после перехода объекта в собственность иностранца и теряется в момент продажи недвижимости. ВНЖ не даёт права на работу и получение ПМЖ через пять лет.

Но с ВНЖ можно жить в Черногории круглый год. А вот путешествовать по ЕС без виз – нет. Страна не входит в Шенгенскую зону. Но зато визы для путешествий по Европе обладатели этого ВНЖ могут оформлять в ускоренном порядке через посольства и консульства других стран, работающие в Черногории.

Если покупателю необходимо приезжать в страну лишь на короткий срок – до 90 дней в полугодие, он может это сделать по туристической визе или даже просто по загранпаспорту. Для россиян, украинцев, белорусов страна безвизовая круглый год. Для казахстанцев – на 30 дней в летний период (с апреля до конца октября).

Обязанности иностранных собственников недвижимости

При покупке недвижимости покупатель обязан заплатить налог на оборот недвижимости. Ставка – 3% от стоимости объекта. Сделка облагается налогом, если новостройку или вторичное жильё продаёт физическое лицо. Также налог начисляется на участок земли (только свободную площадь) при покупке дома-новостройки у фирмы-застройщика.

От уплаты налога освобождаются лица, которые купили недвижимость в новостройке, при условии что застройщик (юрлицо) является плательщиком НДС.

Не стоит забывать про оплату коммунальных услуг (по счётчикам) и ежегодный налог на владение недвижимостью. Он составляет от 0,25 до 1,00% и рассчитывается по базовой стоимости недвижимости с учётом понижающих и повышающих коэффициентов. Средние затраты на уплату налога составят €100–600 в год.

Собственники ежегодно платят туристический налог. Он взимается с объектов, находящихся в туристической зоне. К ней относится столица Черногории Подгорица и вся прибрежная полоса. Для владельцев недвижимости, не сдающих своё жильё в аренду, он рассчитывается по базовым ставкам исходя из среднего количества дней пребывания туриста в стране – 45 дней. Рассчитывается налог по формуле:

(S/15 кв. м) × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1,0),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

В тех случаях, когда недвижимость сразу приобретается для сдачи внаём, есть фиксированный налог на аренду. Он составляет 9% в год от половины выручки. Вторая половина идёт на покрытие затрат на обустройство и ремонт сдаваемой недвижимости.

Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Поиск недвижимости в стране

Для начала рекомендуем ознакомиться с общей ситуацией на рынке недвижимости Черногории. А именно – почитать статьи и новости, изучить цены и предложения.

Если покупатель не готов уделять этапу поисков много времени, можно сразу нанять агента и сформулировать пожелания (локация, расстояние до моря, общая площадь, бюджет и т. д.). Исходя из них агент поможет подобрать объект и проконсультирует по всем возникающим вопросам. Плюс к этому специалист подготовит документы, а ещё проведёт независимую оценку стоимости квартиры.

Самостоятельная покупка, конечно, возможна. Но в подавляющем большинстве случаев без помощи квалифицированного риелтора не обойтись.

Смотрите список компаний, работающих в Черногории.

Примеры объектов недвижимости в Черногории

54 м2

ВНЖ при покупке

Предлагаем на продажу шикарные апартаменты в крупнейшем курортном комплексе на всем Адриатическом побережье со всеми удобствами по принципу города в городе. Общая площадь комплекса составляет 45000 кв.м. Расстояние до моря и набережной всего 50 метров. В комплексе предусмотрена инфраструктура самых современных и дорогих отелей: круглосуточная…

104 м2

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

330 м2

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

600 м2 5

ВНЖ при покупке

№ 5538. Будва, Риека Режевича — современная вилла 600 m2, на первой линии от моря;
Площадь виллы: 575м2;
Площадь участка: 840 м2;
Спальни: 5; Ванные комнаты: 5;
Расстояние до моря: 35м;
Общее количество этажей: 3;
Вилла площадью 575 м2, в месте с захватывающим видом на море, на всего Будвы и эксклюзивного окружения. Онa удобно расположенa в 35…

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

110 м2 3

ВНЖ при покупке

Код объекта — 1.26.11.5721 одноэтажный дом шале в уютном и тихом поселке Ораховац в 8 км от Котора и 2 км от Пераста. Удаленность от моря100м .Главные достоинства:- уединенность при непосредственной близости к чистейшему морю, малолюдным пляжам и доступность всей необходимой инфраструктуры. От участка начинается своя дорога, т.е никто мимо…

228 м2 4 4

ВНЖ при покупке

Продается дом, площадью 228м2, участок площадью 599м2. Дом стоит на реке, впадающей в Боко-Которский залив. В доме шесть апартаментов под аренду и большая квартира для хозяев (80м2). Во дворе есть летняя кухня и большая терраса с выходом на реку. До моря 200 метров. Большой паркинг в 150 метрах от дома. Все коммуникации и инфраструктура…

76 м2 2

ВНЖ при покупке

Код объекта — 1.25.11.9343 Одноэтажный дом в Сутоморе в равнинной части
Одноэтажный дом 76м2 на земельном участке 199м2 в Сутоморе, недалеко от магистрали. Просторная терраса, прихожая, гостиная, две спальни санузел. Дом меблирован. Вид на горы. Расстояние до моря 800 метров.
92 000 евро

68 м2 4 3 1

Удалённая сделка

Продается небольшой домик с участком в тихом спокойном месте города Сутоморе, Барское побережье Черногории. Дом двухэтажный, без обременений, легализован. Расположен ниже магистрали, асфальтированная дорога к дому. Городской водопровод. Паркинг на 1 авто. До моря 1500 метров. Площадь общая: 68 м2 Площадь жилая: 47 м2 Структура дома:…

АН Real Estate Montenegro

112 м2 4 3 2

ВНЖ при покупке

A4-1411. Трехкомнатная квартира в Бечичи с панорамным видом на море. Продается трехкомнатная квартира в Бечичи с панорамным видом на море. Площадь квартиры 112м2, расположена на 8 этаже. Квартира состоит из: кухни с гостиной, трех спален, ванной комнаты, прихожей и террасы. Из всех комнат открывается панорамный вид на море. Отделка в…

63 м2 1

ВНЖ при покупке

Код объекта — 8.30.13.11021Предлагается к продаже квартира в комплексе с бассейном и панорамным видом в Будве.
Первый этаж.
Площадь квартиры — 63,22м2
Квартира состоит из коридора, гостиной с кухней, спальни, ванной комнаты и террасы.
При строительстве и отделке использованы высококачественные материалы. 
Из гостиной открывается прекрасный…

1200 м2

Как купить квартиру в Черногории: сколько стоит, особенности сделки

Вместе с экспертами рассказываем об особенностях и механизме покупки недвижимости в Черногории, а также о ценах на жилье

Пераст ( Shutterstock)

Граждане России могут купить в Черногории жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Речь идет о квартирах, виллах, апартаментах, домах, говорит директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина.

По словам эксперта, россиянам разрешена также покупка мини-отелей, гостиничных комплексов, магазинов и лотов в апарт-отелях.

Можно приобрести и земельный участок за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также участков на заповедных территориях на островах, в зеленых зонах и национальных парках, добавляет эксперт по рынку недвижимости Черногории Игорь Петров.

Есть ли ограничения для россиян при покупке

Все анонсированные поправки в законодательство, результатом которых может стать запрет гражданам России приобретать недвижимость в Черногории, пока не приняты.

Но и без них процедура покупки усложнилась, говорит Алексей Швырков. По словам эксперта, стало сложнее оформить сделку, потому что и продавец, и покупатель должны находиться в стране.

Непросто перевести деньги из России, так как Черногория входит в список недружественных стран.

Жесткие ограничения для россиян, скорее всего, не будут приняты, но определенные неудобства для покупателей уже есть, добавляет Игорь Петров.

Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости

В 2015 году вступили в действие поправки к «Закону об иностранных гражданах». Они предусматривают выдачу иностранцам годового вида на жительство (с правом продления) при покупке жилой или коммерческой недвижимости в Черногории на любую сумму.

Будва ( Shutterstock)

Что представляет собой рынок жилья Черногории

Черногорский рынок недвижимости ориентирован не только на местных покупателей, но и на иностранцев. В прибрежных городах строят много новых жилых комплексов различного уровня.

Но при этом, по словам экспертов, есть проблемы со сроками строительства проектов, которые нередко сдают в эксплуатацию с опозданием на три-четыре месяца.

Обширен вторичный рынок, где продается много объектов, значительная часть которых приходится на курортные города и поселки: Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Ульцинь, Бар и Петровац.

Немалая часть рынка жилья в Черногории приходится на своего рода дачи, в которых можно комфортно проводить лето и наслаждаться солнцем и морем, говорит генеральный директор компании ALESKANIYA Алексей Швырков.

При этом, по словам эксперта, надо помнить, что такое жилье мало подходит для круглогодичного проживания, так как после окончания туристического сезона, к концу сентября, жизнь во многих районах Черногории замирает.

Основной рынок жилья приходится на пять городов: Будву, Херцег-Нови, Бар, Тиват и Пераст.

По данным агентства недвижимости Monte Hills, средняя цена 1 кв. м в квартирах и домах составляет на начало августа 2023 года:

• на рынке новостроек Будвы — €4,1 тыс. (426,5 тыс. руб.), а на вторичном рынке — €2,9 тыс. (310,3 тыс. руб.), в доме — €2,4 тыс. (258 тыс. руб.);
• в новостройках Херцег-Нови — €3,1 тыс. (322,1 тыс. руб.), на вторичке — €4,3 тыс. (455 тыс. руб.), в доме — €2,5 тыс. (264,7 тыс. руб.);
• в новостройках Бара — €2,5 тыс. (259,7 тыс. руб.), на вторичном рынке — €2,2 тыс. (232,3 тыс. руб.), в доме — €1,4 тыс. (152,8 тыс. руб.);
• в Тивате — €3,4 тыс. (360,5 тыс. руб.) в новостройке, а на рынке готового жилья — €4,1 тыс. (426,4 тыс. руб.), в доме — €3,4 тыс. (357,2 тыс. руб.);
• в Петроваце — €1,6 тыс. (170,3 тыс. руб.) первичном рынке, а на вторичке — €2 тыс. (210 тыс. руб.), в доме — €3,4 тыс. (358,8 тыс. руб.).

Тиват ( Shutterstock)

Как купить жилье в Черногории

Покупка жилой недвижимости для иностранцев в Черногории, несмотря на анонсируемые ужесточения, на сегодняшний день не сильно отличается от процедуры ее приобретения в других странах. Вот основные этапы:

• внесение депозита, который в большинстве случаев составляет не более 5% от общей суммы сделки;
• заключение предварительного договора купли-продажи (делается только через нотариуса);
• заключение основного договора купли-продажи (делается через нотариуса);
• регистрация права собственности в кадастровом управлении Черногории.

Эксперты обращают внимание, что как предварительный, так и основной договоры купли-продажи составляются только на черногорском языке.

Помимо нотариуса, при их оформлении должен присутствовать местный лицензированный переводчик.

Он переводит все главы договора, сопутствующие документы и помогает общаться с нотариусом и собственником (при покупке жилья на вторичном рынке) или представителем застройщика (при приобретении жилья в новостройке).

Покупатель должен иметь следующие документы:

• заграничный паспорт;
• номер счета в банке на территории Черногории, с которого при сделке будут перечисляться деньги;
• справку о семейном положении.

Продавец должен иметь следующие документы (при продаже жилья на вторичном рынке):

• паспорт;
• оригиналы документов на недвижимость;
• согласие супруги/супруга на продажу, если продавец в браке, или справка о том, что в браке он не состоит;
• выписку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, включая год продажи;
• квитанцию об оплате коммунальных услуг.

• Информация о сторонах, подписывающих договор, со всеми данными: фамилия, имя, отчество (если есть), паспортные данные.
• Заявление покупателя о намерении приобрести недвижимость.
• Подтверждение оплаты регистрационных сборов.
• Информация об объекте, его точное описание и выписка из Единого государственного реестра с информацией о недвижимости.
• Цена объекта, схема и сроки выплат.
• Обязанности продавца и покупателя.
• Пункт о защите от возможных претензий третьих лиц (для вторичного рынка).
• Подписи продавца, покупателя, нотариуса и переводчика.

Покупка жилой недвижимости для иностранцев в Черногории, несмотря на анонсируемые ужесточения, на сегодняшний день стандартна и не отличается от процедуры ее приобретения в других странах ( Shutterstock)

Какие налоги платит собственник недвижимости в Черногории

• Покупатель должен заплатить налог на оборот недвижимости — это 3% от стоимости объекта. Сделка облагается налогом, если новостройку или вторичное жилье продает физическое лицо.
• Ежегодный налог на владение недвижимостью составляет от 0,25% до 1% и рассчитывается по базовой стоимости недвижимости.
• Туристический налог с объектов, которые расположены в туристической зоне (Подгорица и вся прибрежная полоса). Для владельцев недвижимости этот налог рассчитывается, исходя из среднего количества дней пребывания туриста в стране — 45 дней.

Формула расчета

(S/15 кв. м) × 45 × n × 0,5, где

• S — площадь объекта,
• 15 кв. м — фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 — туристический сезон в днях,
• n — цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1,0),
• 0,5 — коэффициент заполняемости.

Можно ли купить жилье в Черногории дистанционно

По словам Алексея Швыркова, гражданин России для оформления сделки должен посетить страну или прислать своего представителя с нотариальной доверенностью с ее заверенным переводом на черногорский язык.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Купить квартиру, дом в Черногории: документы, пошаговый план покупки

Черногория ― самая маленькая из славянских стран с населением всего в 650 тыс. человек. Последние несколько лет стала важным центром релокации и инвестиций, в первую очередь в жилье. В некоторой степени это даже вызывает опасения со стороны местных законодателей, которые предчувствуют, что через какое-то время портрет избирателя может кардинально измениться.

С другой стороны, рынок недвижимости показывает неплохой рост, так как теперь к туристам, которые к сезону искали, где бы снять жилье в Черногории на пару недель, добавились релоканты, ищущие долгосрочную аренду, а также новые инвесторы на покупку квартир и домов.

В статье дадим краткий обзор рынка жилой недвижимости в Черногории и порассуждаем на тему перспективности вложений в нее. Ранее писали о том, как получить ВНЖ в этой стране.

Средние цены на жилье в стране демонстрируют положительную динамику. По итогам второго квартала 2023 года стоимость новостроек составила 1 500 евро за квадратный метр. Это на 9,09% дороже, чем в прошлом году (данные статистического агентства Monstat).

Рынок жилья в Черногории довольно устойчив и быстро восстанавливается после пандемии. Спрос повышается, особенно со стороны иностранных покупателей. По данным Статистического управления Черногории, в столичной Подгорице средняя цена жилья выросла на 12,9% до 1 393 евро за кв. м в течение года.

Кроме того, средняя ставка по ипотеке в июле 2022 составляла 4,54%, показав одно из самых низких значений, когда-либо зарегистрированных центральным банком. Так что купить жилье в Черногории недорого еще недавно было более чем возможно, правда, расположено оно будет в отдалении от популярных туристических мест, но об этом чуть позже.

В том же 2022 году количество разрешений на постройку жилья выросло на 150% до 812 единиц, что показывает заинтересованность компаний в возведении новых объектов.

Эксперты рынка прогнозируют, что до конца 2024 года снижения цен на недвижимость в Черногории ждать не стоит. Дело в том, что темпы строительства не поспевают за спросом. Например, в Подгорице в настоящее время строится несколько тысяч квартир, и ожидается, что цены стабилизируются, когда эти проекты будут завершены.

Рынок аренды квартир в Черногории также быстро растет. С 2022 года цена на снимаемое жилье практически во всей стране выросла чуть ли не вдвое, а в Подгорице аж на 60%.

В мае 2023 года на черногорском побережье цены увеличилось в два раза, так что летом аренда однокомнатной квартиры в Которе и Тивате поднималась до 1 500 евро, при этом квартиры-студии практически не предлагались.

В Подгорице средняя арендная плата за однокомнатные квартиры сейчас составляет 450 евро, а в 2021 году она была 300 евро, ― отмечают эксперты рынка.

К концу лета 2023 года ситуация несколько успокоилась, но меньше чем за 300 евро однокомнатную квартиру было не найти, а самая низкая арендная плата в старом доме составляла 250 евро.

В Черногории в целом наибольшим спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры, хотя в последнее время наблюдается заметный рост спроса на двухкомнатные квартиры. При этом минимальный срок аренды составляет один год.

Что касается побережья, то спрос есть, но предложение невелико, а цены заоблачные.

В Которе или Тиват летом за однокомнатную квартиру просили от 800 до 1 500 евро, тогда как цены на квартиры-студии доходили до 700 евро. Появилось и много нелегальных предпринимателей и продавцов, которые пытались заработать еще больше, уходя от налогов и сдавая отдыхающим сомнительное жилье без документов об аренде.

Хорошая новость ― иностранцы могут приобретать недвижимость в этой стране практически без ограничений. Процесс это несложный, однако придется столкнуться с некоторыми процедурными трудностями.

Важно: иностранный гражданин как физлицо не может приобрести землю площадью более 5 000 квадратных метров — необходимо зарегистрировать компанию (ИП).

Также, чтобы купить крупную недвижимость в Черногории, иностранец должен получить постоянный вид на жительство. Затем необходимо зарегистрироваться в Министерстве внутренних дел и получить лицензию. После чего иностранный гражданин может приступить к покупке земельного участка.

Для сделок с покупкой недвижимости до 5 000 евро достаточно ВНЖ на год и лицензии.

Как правило, сделка проходит в два этапа:

• составление предварительного договора и внесение залога 10-20% от стоимости,
• подписание договора купли-продажи (Ugovor o Kupoprodaji) и полный расчет за объект.

Для заключения сделки от покупателя и продавца понадобятся:

• Документы, удостоверяющие личность, как покупателя, так и продавца.
• Подтверждение адреса проживания для обеих сторон.
• Документ о праве собственности.
• Доказательство наличия средств на покупку.
• Если применимо: свидетельство о наследстве, сертификат зонирования и энергоэффективности.
• Идентификаторы налогоплательщиков обеих сторон.
• Подтверждение наличия средств на покупку.

Список неполный, в него включены только основные документы. Точные требования зависят от обстоятельств и региональных законов.

Покупатель также обязан предоставить копию соглашения в местный земельный кадастр для регистрации. Как только процесс закончится, новоиспеченный владелец получит документ о праве собственности.

Договор можно подписать, не находясь в стране физически, назначив доверенного представителя.

Технически, нет. Однако эксперты рекомендуют иностранцам нанять правового специалиста, который окажет помощь в соблюдении всех законных требований и обеспечит успешное завершение сделки.

Черногорский юрист поможет с:

• договором купли-продажи, в котором оговариваются все условия соглашения между сторонами;
• проверкой права собственности (Pretraga Katastra Nepokretnosti), уточнением статуса недвижимости и выявлением обременений;
• оформлением разрешения от земельного кадастра;
• расчетом применимых к покупке комиссий, таких как налог на передачу собственности, нотариальные сборы. А также проследит, чтобы они были уплачены в соответствии с законами страны.

На черногорском рынке все довольно стабильно, однако при заключении договора обратите внимание на следующие риски:

• Юридические. Убедитесь, что недвижимость находится в собственности продавца, нет никаких споров или обстоятельств, затрудняющих установление лица, владеющего жилым помещением. С этим может помочь юрист.
• Строительные. Если покупаете новую или еще не сданную в пользование недвижимость, можете столкнуться с проблемами, связанными с качеством работ, задержками или несоблюдением строительных норм, принятых в Черногории. Справиться с этим риском можно, пригласив квалифицированного специалиста для осмотра недвижимости и оценки структурной целостности объекта.
• Инфраструктурные. Водоснабжение, коммунальные услуги и дороги — качество и надежность всего этого разнится от региона к региону. При выборе жилья в Черногории кроме цены обратите внимание на инфраструктуру района и подумайте, подходят ли вам условия.
• Рыночные. Стоимость недвижимости может серьезно колебаться. Проконсультируйтесь со специалистом, чтобы оценить перспективы изменения цены объекта.
• Связанные с обменом валюты. При покупке объекта в валюте, отличной от вашей, общая стоимость может «плавать» из-за курса.
• Связанные со статусом нерезидента. Иностранные граждане могут столкнуться с юридическими ограничениями, налогами или правилами, применимыми к владельцам недвижимости. С этим также может помочь юрист.

Иностранец, приобретающий недвижимость в Черногории, может претендовать на ВНЖ, но есть нюанс. У него уже должен иметься действующий краткосрочный вид на жительство. Государственная программа «ВНЖ за инвестиции» позволяет физическим лицам, владеющим недвижимостью в стране, получить долгосрочный документ с правом на работу.

Претендовать на участие в программе могут только те собственники, которые находятся во владении недвижимостью в течение определенного времени (обычно 5 лет). Кроме того, кандидат должен продемонстрировать финансовую независимость. То есть нельзя, просто находясь за границей, купить квартиру в Будве для поездок в отпуск на редкие выходные и рассчитывать на постоянный ВНЖ Черногории.

Однако есть также программа инвестиционного гражданства. Если иностранец внесет невозвратный взнос в государственный фонд в размере 200 000 евро и купит одобренную правительством недвижимость в отелях или курортных комплексах, то он сможет претендовать на резидентство вместе с супругом (ой) и детьми до 18 лет. Приобретенные объекты в дальнейшем разрешается продать.

Таким образом, возможность получить ВНЖ и, как следствие, гражданство Черногории за покупку недвижимости присутствует, но с оговорками.

Да, это возможно. Нерезиденты регулярно подают заявки на кредитование и получают положительный ответ. Проконсультируйтесь с несколькими банками и сравните условия, процентные ставки и требования к заемщику. Выгодными считаются кредиты от 3% до 7% на 20 лет.

Покупка жилья облагается обязательными (кроме агентской) комиссиями, налогами и сборами. Для удобства собрали их в таблице ниже.

Налог/СборСтавка, от стоимости недвижимости

На передачу собственности	3%, зависит от муниципалитета
На добавленную стоимость (НДС)	21% (применим только к новой недвижимости, которая не была в пользовании)
Нотариальный	от 1% до 15%, в зависимости от сложности сделки
Регистрационный	1%
Агента по недвижимости	от 3% до 5%

С 1 января 2024 года в налоговую политику страны будут внесены следующие изменения:

• Повышение ставки налога для более дорогой недвижимости. Действующие 3% останутся ставкой для жилья стоимостью до 150 тыс. евро, для объектов свыше этой суммы налог будет состоять из двух частей: фиксированного платежа в 4 500 евро и сбора в 5% от цены приобретаемого жилья.
• Новые владельцы вторичной элитной недвижимости должны будут заплатить 22 тыс. евро фиксированной ставки и 6% от стоимости.

Рыночная цена «недвижки» зависит в первую очередь от региона. Прибрежная зона пользуется более высоким спросом, чем отдаленные от моря горные районы. Иностранных инвесторов привлекает возможность заработать на сдаче в аренду.

Стоимость недвижимости в Черногории варьируется по мере удаления от основных курортных зон у моря. Основные покупатели — россияне, сербы и британцы.

Самое дорогое жилье находится в Подгорице, столице страны, а также в районах Преко Мораче и Горица.

В прибрежном регионе, особенно в Короте, Тивате, Будве, Герцег-Нови и Баре, цены на дома на море постоянно повышаются — ведь именно там располагается самое популярное и дорогое жилье в стране. А в центральном и северном регионах они, как правило, более стабильны — здесь вы сможете купить дом или другую недвижимость в Черногории относительно недорого.

В прибрежном районе цена на жилье в 2022 году составляла 1 473 евро/м2, а в центральном приобрести недвижимость можно было всего за 611 евро/м2. Разница больше, чем вдвое, а все из-за популярности местных курортов.

Несмотря на то, что недвижимость в Подгорице, одном из центров мигрантской жизни, стоит больше 1 500 евро за квадратный метр, это очень низкий показатель по меркам Евросоюза.

Более популярные прибрежные города Черногории, вроде внесенного в список Всемирного наследия ЮНЕСКО Котора или Тивата, в плане недвижимости предлагают цены в среднем от 2 000 до 2 500 за кв. м.

Это если говорить о вторичном рынке.

Будут ли цены на вторичку расти с большей или меньшей интенсивностью, зависит от того, когда Черногория вступит в ЕС. Пока речь идет о 2030 годе, хотя европейские чиновники иногда намекают на то, что это может произойти быстрее. Экспертам очевидно только одно — туристические районы будут привлекать иностранные инвестиции при любом раскладе.

ОбластьЦена за квадратный метр, €

Подгорица	1 581
Прибрежный	1 413
Центральный	714
Северный	1 280
В среднем за новостройку	1 500

По данным статистического агентства Monstat.

Арендуя или приобретая недвижимость, всегда учитывайте его местоположение, поскольку именно этот фактор определяет стоимость. Чем ближе к морю, тем помесячная плата выше. Цена зависит также от размера помещения и того, можно ли его отнести к люксовому сегменту.

Помните, что, приобретая жилье на популярном курорте, несколько месяцев в году вы будете находиться в весьма шумном окружении. Возможно, стоит купить или арендовать квартиру в Черногории на длительный срок в менее туристическом районе.

КвартираКупитьСнять

Студия	52 500	250
1 спальня	83 000	350
2 спальня	101 000	500
3 спальни	168 000	850

КвартираКупитьСнять

1 спальня	198 424	850
2 спальня	250 000	1 250

КвартираКупитьСнять

Студия	68 000	465
1 спальня	132 000	800
2 спальня	212 000	1 000
3 спальни	320 000	1 400

По данным Global Property Guide и Indomio (2022, в среднем с января по сентябрь)

Считается, что купить квартиру в Черногории недорого можно за 10 000 — 25 000 евро. В этом ценовом диапазоне доступны небольшие студии в 1-2 км от моря. Такую недвижимость можно найти в Сутоморе, Утехе и Герцег-Нови. Дешевая «вторичка» продается без мебели и требует ремонта.

В 2022 году в период с января по октябрь иностранные граждане и иностранные компании приобрели недвижимости в Черногории на сумму 370 млн евро, что значительно больше, чем годом ранее, согласно данным Центрального банка страны (CBCG).

По прогнозам экспертов к концу 2022 года этот показатель мог достичь суммы от 430 до 440 млн евро, сообщало агентство Mina. Более свежих данных найти не удалось.

Таким образом, перспективы покупки жилой недвижимости в Черногории выглядят как хорошая инвестиция, и многие иностранцы поддерживают это тренд своими вложениями.

Страна у моря привлекает не только для инвесторов, но тех иммигрантов, которые планируют оставаться здесь жить и работать длительное время. Таких здесь более 80 тыс. Они трудятся в туристической сфере, сельском хозяйстве, HoReCa, и, конечно же, IT (особенно в последнее время).

Живя в Черногории, люди не забывают о своих близких, которые остаются на родине. На семейные праздники, дни рождения, да и просто, чтобы поддержать в трудную минуту, они отправляют денежные переводы своим семьям, поддерживая родственные связи на расстоянии.

Мобильное приложение KoronaPay позволяет совершать денежные переводы без комиссии с минимальной курсовой наценкой. Помимо этого у сервиса много и других достоинств:

• отправка в 20+ стран,
• мгновенная доставка,
• получение на карту и наличными (зависит от направления перевода),
• простой интерфейс,
• круглосуточная поддержка на русском и английском языках.

Особенности покупки недвижимости в Черногории

Лояльное законодательство некоторых государств, в число которых входит эта страна, позволяет иностранным гражданам приобретать в ней недвижимость или квартиру. О том, как купить квартиру в Черногории, что для этого потребуется и как правильно оформить документы на покупку, можно будет узнать из данной статьи.

Как выбрать недвижимость?

Для покупки квартиры или дома в Черногории иностранцами установлены следующие ограничения – им запрещено приобретать:

• сельскохозяйственные угодья, леса, участки парков, памятники национальной культуры;
• земли, расположенные вблизи государственной границы (менее 1 километра);
• объекты стратегического назначения и на островах.

Для выбора доступны земельные угодья площадью не более 5 тысяч квадратных метров, если на приобретаемой территории находятся какие-либо постройки, они также входят в покупку. Здесь существует маленький, но очень важный нюанс: купить просто участок, без каких-либо строений, нерезидент Черногории может в том случае, если он включен в детальный урбанизационный план.

Дома,  квартиры или апартаменты для приобретения предлагают многочисленные риэлторские конторы. В данном случае допускается заказ жилья, даже не пребывая на территории страны. Можно приобрести домик на берегу моря, готовый или вновь сооружаемый. Агенты располагают каталогами с видами черногорской недвижимости, по которым и будут выбирать себе жилье будущие хозяева.

Как открыть банковский счет?

Основные расчеты осуществляются  безналично, но для этого потребуется открытый счет в банке РФ или любом отделении черногорского финансового ведомства. В последнем случае процедура заведения счета отнимет всего несколько минут, из документов будет нужен только действующий загранпаспорт.

За осуществление безналичной транзакции взимается комиссия, она редко превышает сумму в 100 евро. ФНС России необходимо будет уведомить об открытии зарубежного счета, а также взять у них письмо в подтверждение данного факта. Максимальный размер комиссии за перевод денег из российского в местный банк составит до 2 % от суммы платежа (хотя на практике редко достигает порога в 200 евро).

Чаще всего, если все сделано правильно и законно, осуществление переноса средств на свой же счет (или напрямую на счет контрагента) в Черногорию проходит без проблем. Он не вызовет лишних вопросов (и каких-то дополнительных подтверждений, справок).

Как добраться

Существует несколько оптимальных способов добраться до любого места Черногории. Это путешествие на своей собственной машине, доступное в любое время года, переезд по железной дороге, на автобусе или авиаперелет.

Для автотуристов обязательным условием является наличие открытой Шенгенской визы, ее нужно иметь обязательно. Удобных маршрутов несколько – большинство из них для россиян пролегают через территории Беларуси и Польши.

Жители Питера имеют возможность воспользоваться паромной переправой, по которой они попадут в Росток, а уже оттуда смогут, продвигаясь в течение 3-4 дней к югу, достигнуть конечной точки маршрута. Поездка по железной дороге окажется более комфортной, по продолжительности она сопоставима с автомобильным путем (примерно 60 часов).

Из Москвы постоянно курсирует поезд в Бар, альтернативный вариант —  добраться до Белграда, где совершить пересадку на прямой рейс до Подгородицы (или Бара). Приблизительная стоимость путешествия по железке в оба конца составит около 300 евро, поэтому есть смысл подумать, не проще ли ограничиться переводом средств в черногорский банк без посещения страны.

Хотите найти что-то новое в поездке, получить массу эмоций и адреналина – поезжайте на автобусе. Стандартные маршруты (сезонные и круглогодичные) курсируют из Украины и Беларуси. А также соседей Черногории по Европе – Сербии, Хорватии, Боснии, Герцеговины, но туда тоже как-то надо попасть.

Самый короткий путь – перелет на самолете. Регулярные рейсы, чартеры курсируют из Москвы и Петербурга в Тиват, находящийся непосредственно на морском побережье, Подгородицу. Основные перевозки осуществляют Аэрофлот и Montenegro Airline, но можно поймать и выгодные предложения от других компаний. Цена билета на человека примерно 300 евро (из Москвы, с учетом обратного перелета).

Заключение предварительного договора

При оформлении документов на квартиру на месте первым делом понадобится заключение предварительного договора. По стандартной процедуре на данном этапе покупатель обязан внести задаток (он будет учтен в сумме оплаты) в размере 10 % полной стоимости приобретаемой недвижимости.

Обязательно необходимо взвесить все «за» и «против», убедится в реальном существовании покупаемого дома или квартиры, а также в репутации своего контрагента. Велика вероятность того, что оптимальным вариантом все же будет поездка на место и заключение соглашения об оформлении сделки уже там – данный вопрос должен решить сам покупатель.

Достаточно безопасным представляется вариант с делегированием полномочий своему доверенному лицу на территории страны.

Для этого потребуется нотариально заверить его право распоряжаться деньгами клиента, после чего переслать документ по почте.

На финальной стадии доверенность должна быть переведена с русского на сербский, это обойдется не так уж дорого – около 20 евро за одну страницу стандартного формата А4.

Договор купли-продажи

Законодательством Республики установлены следующие правила заключения договоров на операции с покупкой недвижимости (как предварительных, так и основных): все документы должны оформляться на территории Черногории, в присутствии непосредственных участников сделки или их доверенных лиц. Обязательным является заверение подписей сторон нотариусом.

Продаже квартиры предшествует подтверждение права продавца на передаваемый объект в местном органе власти, также уточняется его стоимость. Последняя может немного отличаться от рыночной, обычно в незначительных пределах.

Покупатель должен уплатить налог на свое приобретение, его размер примерно равен 3 % стоимости объекта, указанной в договоре.

Сделать это лучше всего в отделении налоговой инспекции Черногории, там же можно уточнить цену недвижимости (при необходимости).

Сопутствующие расходы

Основной вид расхода средств при совершении сделки по приобретению недвижимости – уплата 3 % налога.

Несмотря на небольшой размер суммы, перечислить ее следует в течение 15 дней, иначе будет начислена пеня в размере 0,03 % за каждый просроченный день (начиная с 60 дневного срока).

Если потребуются услуги адвоката, в среднем, это будет стоить 100-500 евро (многие компании предоставляют консультацию и проведение сделки бесплатно).

Стоимость нотариального заверения невысока – около 0,5 % от оценочной цены недвижимости по договору. Могут понадобиться также регистрация в Кадастровом реестре и другие мелкие расходы, но они весьма незначительны в сравнении с прочими.

Статья дает ответ на вопрос, как купить недвижимость в Черногории с минимальными неудобствами для покупателя, как осуществить сделку, какие документы могут понадобиться. А что выбрать – аренду квартиры или ее приобретение, решать непосредственно вам.