Договор купли-продажи квартиры не имеет установленной законодательством формы (бланка). Нотариальное заверение его необязательно, хотя большинство сторон прибегают именно к такому варианту.

Заключенным документ считается только после госрегистрации права собственности.

Предмет договора

Сделка купли-продажи квартиры невозможна без составления договора по типовому образцу. Глава 30 ГК РФ устанавливает перечень информации, которую должен содержать текст документа.

Образец договора купли-продажи квартиры, актуальный на 2022 год для Росреестра, можно скачать здесь.

Предметом договора выступает недвижимость:

1. Объектом сделки может быть квартира, частный или дачный дом.
2. Если по одному договору купли-продажи продается несколько квартир или домов, при составлении количество объектов недвижимости и их характеристики указываются в документе.
3. Если жилье находится не в новостройке, указывают сведения о доме, в котором квартира находится: год возведения, материалы, из которых выполнена крыша, перекрытия.
4. Записывается дата последнего капитального ремонта здания.
5. Этажность указывать также необходимо.
6. Относительно помещения указываются такие данные: общая и жилая площадь, количество комнат, смежные они или раздельные.
7. Прописывается стоимость недвижимости.

Предмет договора купли-продажи (квартира) является существенным условием, и без этого пункта документ не будет иметь юридической силы.

• какая часть имущества продается: доля или квартира целиком;
• сохраняют ли какие-либо лица право проживать в помещении после его продажи;
• нет ли обременений на недвижимость.

Право собственности продавца на предмет договора должно подтверждаться соответствующим документом – свидетельством. В текст документа вносят его реквизиты: серия, номер, дата выдачи и наименование органа, выдавшего документ.

Предметом может выступать жилое помещение, которое находится в собственности физлица или организации.

Не может выступать в качестве предмета сделки квартира или ее часть, которая находится под арестом. Если жилье является залогом, то при продаже обязательно получение письменного согласия залогодержателя. Если в договоре о залоге указан запрет на продажу, квартира не может быть продана в принципе.

Квартира в многоквартирном доме, который признан аварийным, подлежащим сносу или ветхим, не может быть предметом соглашения.

Стороны сделки

Заключать сделку купли-продажи квартиры могут физические лица и организации. Стороны сделки именуются продавцом и покупателем соответственно.

• дееспособность;
• возраст старше 18 лет;
• владение квартирой на законных основаниях.

О сторонах сделки в тексте стандартного бланка договора купли-продажи квартиры указывается следующая информация:

• ФИО без сокращений;
• точный адрес проживания (регистрации);
• серия, номер, дата выдачи российского паспорта.

• Повышенное внимание как продавца, так и покупателя должна вызывать дееспособность сторон договора.
• Если уже после продажи квартиры выяснится, что бывший собственник не отдавал отчет в своих действиях, квартира может быть возвращена ему в судебном порядке, а продавец останется ни с чем.
• Перед оформлением соглашения стоит учитывать некоторые нюансы:

1. Определение дееспособности не является обязательным. Нотариус, у которого заверяется договор на куплю-продажу квартиры, лишь «на глаз» может понять, дееспособны ли стороны сделки или нет.
2. Получить самостоятельно информацию о вменяемости какого-либо гражданина нельзя, такого рода справки не выдаются по запросу.
3. Выписка из ЕГРП может содержать некоторую информацию об ограничении дееспособности владельца квартиры, но далеко не всегда.

Если по поводу дееспособности продавца закрались сомнения, стоит отложить заключение сделки или попросить собственника предоставить справку-подтверждение.

Покупатель должен насторожиться, если у продавца имеются признаки злоупотребления алкоголем, наркотиками или собственник слишком преклонного возраста.

Существенные условия договора

Кроме предмета соглашения, существенным условием считается также стоимость квартиры. К этому необходимо подходить очень внимательно.

1. Многие продавцы жилья, желая сэкономить на уплате налогов (НДФЛ), указывают стоимость квартиры, не соответствующую рыночной, занижают ее.
2. Если сделка оспаривается, и суд обяжет покупателя вернуть квартиру продавцу, покупатель, в свою очередь, может рассчитывать на возврат только той суммы, которая указана в договоре.
3. Также к существенным условиям относится перечень лиц, физических или юридических, которые сохраняют право пользования помещением даже после его продажи:

• члены семьи продавца, которые остаются жить в квартире;
• арендатор квартиры и проживающие с ним постоянно лица;
• поднаниматель квартиры в пределах срока договора поднайма;
• граждане, обладающие правом пожизненного пользования предметом договора;
• рентополучатель, если в договоре пожизненной ренты указано право проживания в квартире;
• ссудополучатель (договор безвозмездного пользования квартирой) в пределах срока сделки.

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, выселение их с жилплощади возможно только после получения разрешения органа опеки и попечительства.

Основания для расторжения сделки

По инициативе одной из сторон договора купли-продажи недвижимости расторгнуть сделку нельзя.

Условия для расторжения прописаны в статье 450 ГК РФ:

• обоюдное согласие сторон договора;
• по требованию продавца или покупателя, но в судебном порядке.

Судебное решение может удовлетворить просьбу заявителя в том случае, если второй стороной договора были совершены серьезные нарушения его условий:

• отказ уплатить стоимость квартиры;
• отказ продавца снять жилье с учета;
• обнаружение прав третьих лиц после продажи и так далее.

Расторжение договора после вступления нового собственника в свои права (через месяц после регистрации) невозможно.

До госрегистрации расторгнуть соглашение намного проще. Если стороны пришли к обоюдному согласию, составляется дополнительное соглашение о расторжении сделки.

После совершения продажи возможно аннулирование договора. Провести такую процедуру можно только до окончания срока действия договора.

Недействительной сделка признается только судом по следующим причинам:

• договор нарушает закон;
• выявлена недееспособность одной из сторон;
• подписание соглашения одной из сторон происходило в состоянии наркотического, алкогольного опьянения, то есть, сторона договора не осознавала своих действий;
• обнаружение угроз, обмана или насилия, давления на одну из сторон;
• сделка признана мнимой или фиктивной;
• другие случаи, противоречащие действующему законодательству.

Нюансы по тексту документа

Договор купли-продажи квартиры – документ, форму которого следует изучать очень внимательно, а лучше обратиться к профессиональному юристу для его составления.

В тексте есть различные “подводные камни”:

1. Процедура передачи денег должна быть описана до деталей: когда передается наличность или деньги перечисляются на банковский счет, подтверждается ли передача актом или договором, если ли задаток и в каком размере.
2. Недостатки жилья также важно указать в тексте, причем не только для покупателя. Продавец, честно описывая протекающую крышу и трубы, избежит судебных разбирательств уже после продажи.
3. Если одной стороной договора является не сам собственник, а его доверенный, стоит обратить внимание, когда был выдан документ. Если доверенности уже больше года, а собственник – пожилой человек, надо насторожиться.
4. Если квартира была куплена прежним собственником с использованием маткапитала, покупателю необходимо удостовериться, что собственниками после покупки стали все члены семьи, в том числе и дети. Иначе, если их права ущемлены, суд может признать сделку продажи недействительной.

Вообще, стоит обязательно указать в тексте ответственность продавца за возможные претензии несовершеннолетних родственников собственника, наследников недвижимости или иных третьих лиц.

Образец договора купли-продажи квартиры, актуальный на 2022 год для Росреестра, можно скачать здесь.

Дополнительные соглашения

При изменении условий договора купли-продажи квартиры сторонами подписываются дополнительные соглашения к основному документу.

Они могут изменять:

• порядок оплаты;
• сроки внесения средств;
• сумму задатка;
• срок договора;
• расходы за регистрацию договора и так далее.

То есть, любое условие, которое стороны по обоюдному согласию меняют, подлежит отражению в дополнительном соглашении. Оно имеет свои особенности:

• регистрируется в Росреестре наравне с договором и только до исполнения последнего;
• заключается в письменной форме;
• подписывается обеими сторонами сделки.

Составляя договор, надо как можно детальней описывать квартиру, ответственность и права сторон, способы передачи основной суммы и задатка. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и дальнейших судебных разбирательств.

• В видеоролике юрист подробно рассказывает, на какие нюансы стоит акцентировать внимание при составлении и подписании договора купли-продажи квартиры.
• Даются советы, как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью и как не стать жертвой мошенников.

Возможно Вас так же заинтересует:

Купля продажа с пожизненным проживанием продавца: образец договора

Оформленная купля продажа с пожизненным проживанием позволяет человеку получить деньги за свое жилье, но при этом оставаться в нем вплоть до своей кончины.

Сложность вопроса состоит в том, что пункт договора, оговаривающий возможность проживания, не является причиной для наложения обременения.

Как правильно заключить сделку, чтобы при последующей продаже жилья новый владелец не выселил жильца на улицу вы можете узнать из статьи далее.

Что это такое

Продажа жилища с правом дальнейшего пожизненного проживания, подразумевает, что продавец после получения денег за квартиру продолжит в ней находиться до своих последних дней. Подобные договоры часто заключают одинокие пожилые люди.

Существует два вида продаж с правом пожизненного проживания продавца:

• Первый предусматривает полный расчет между сторонами во время заключения сделки. В документе должно быть оговорено получение денег продавцом в полном объеме сразу. Это – ДКП с пожизненным проживанием, его мы рассмотрим в этой статье.
• Второй встречается чаще. Пожилые люди продают квартиру в обмен на содержание и оплату коммунальных услуг. Таким образом, покупатель приобретает жилье в рассрочку, но при этом он обязуется обеспечивать уход и передавать хозяину помещения денежные суммы. Такой договор называется продажей с иждивением (рента). О ренте мы писали ранее по этой ссылке.

Часто мошенники используют этот тип сделок с целью отъема жилья у пожилого человека. Нотариус может отказаться заверять подобную юридическую операцию, если заподозрит, что старик находится в состоянии временного помешательства либо недееспособен.

Подобные сделки не предусмотрены ГК. По этой причине, люди, желающие приобрести у стариков жилище в обмен на пожизненный уход и содержание, договариваются с ними об оформлении ренты, завещания либо дарственной на покупателя.

В чем разница между продажей с проживанием и рентой

Рента подразумевает продажу жилья собственником рентоплательщику с сохранением права на пожизненное проживание. Согласно достигнутым договоренностям между сторонами, покупатель должен оплачивать в указанный срок некоторые суммы денег. Дополнительно в документ могут быть внесены пункты, обязывающие покупателя:

• обеспечить пожизненный уход за больным либо престарелым хозяином жилища;
• покупать медикаменты и продукты;
• нанимать сиделок.

Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:

• покупатель может оказаться безответственным человеком;
• продавец может прожить дольше предполагаемого покупателем срока и за этот срок рентоплательщик затратит большие суммы, чем планировал;
• продавец может пережить покупателя;
• после смерти рентополучателя его родственники могут вступить в судебную тяжбу с целью оспорить договор ренты;
• продавец может расторгнуть договор ренты через несколько лет, для этого ему достаточно доказать, что условия контракта не выполняются.

Заключая сделку продажи недвижимости с правом продавца пожизненного нахождения в жилище, покупатель вносит всю требуемую сумму сразу и больше ничего не должен продавцу.

Потребовать с него дополнительно еще что-то хозяин квартиры не может.

В каждом случае, квартира переходит к новому собственнику сразу, а освобождается от обременения только после кончины прежнего владельца, поскольку тот оговорил возможность проживания в ней.

Важно. Покупка недвижимости с оформлением договора, предусматривающего право продавца на пожизненное проживание, выгоднее для обеих сторон.

Продавец получает сразу всю сумму и может ей распорядиться по своему усмотрению, а покупатель может быть уверен, что через несколько лет старик, получивший изрядную сумму, не расторгнет сделку под предлогом того, что рентодатель в полной мере не выполняет своих обязательств.

Пошаговая инструкция по заключению сделки

Сделка заключается по той же схеме, что и обычная продажа жилой недвижимости с той разницей, что в документе должно быть указано право продавца на пожизненное проживание в жилище.

Сбор документов

Документы для продажи жилья обычно подготавливает собственник квартиры. На практике подписание договора продажи недвижимого имущества происходит в два этапа. Сторона, реализующая имущество, передает нотариусу документы. Через некоторое время юрист вызывает стороны для заключения сделки. Подписание договора состоится, как только в нотариальную контору поступит выписка ЕГРН.

Собственник предоставляет нотариусу:

• паспорта участников сделки;
• документы, определяющие собственников жилища;
• домовую книгу;
• справку с места жительства о прописанных;
• техпаспорт домовладения (квартиры).

Важно. Выписку ЕГРН можно заказать через МФЦ, но удобнее доверить получение документа нотариусу. В любом случае в стоимость сделки эта услуга входит.

Определение условий и образец договора

Документ купли – продажи составляет нотариус. В него вносятся все личные данные покупателя и продавца, стоимость жилища. Все особые условия должны быть отражены в документе, особенно те, что касаются возможности пожизненной регистрации и проживания в проданном жилище.

Согласно ст. 558 ГК РФ договаривающиеся стороны должны определить перечень лиц, которые останутся проживать в помещении после его передачи в собственность к другому человеку. На самом деле проживание в квартире может быть позволено не одному человеку, а пожилой семейной паре.

Образец договора можно скачать по этой ссылке.

Нужен ли нотариус

Законом прямо не установлена необходимость заключать такие сделки только через нотариуса. Однако наша редакция все же рекомендует обратиться за помощью в контору по следующим причинам:

• регистрационная служба в некоторых регионах считает подобные договоры разновидностью ренты, а ренту нужно заверять нотариально;
• заключенную в простой письменной форме продажу легко оспорить либо совсем отказаться от выполнения условий – нотариус обезопасит стороны.

Стоимость услуги юридической конторы зависит от цены продаваемого жилья. Договор, заключенный в присутствии нотариуса, скрепляется печатью и регистрируется в книге учета проведенных сделок. В зависимости от пожеланий сторон, изготавливается один либо два экземпляра документа.

Юристы Москвы и Петербурга не всегда пропускают такие сделки, предлагая заключить сторонам обычный договор ренты с пожизненным проживанием и содержанием.

Государственная регистрация прав

Особенности регистрации перехода права на нового собственника:

• если сделка заключена в простой письменной форме, стороны сами передают документы на регистрацию в МФЦ;
• если удостоверял нотариус – то он самостоятельно в электронном виде передает сведения напрямую в Росреестр. Услуга бесплатна.

Госпошлина за регистрацию права стандартная – 2000 рублей.

Договор купли продажи квартиры с правом пожизненного проживания бывшего собственника не является основанием для наложения обременения Росреестром.

Внесенный в соглашение пункт представляет собой существенное ограничение возможностей покупателя.

Ошибочно полагать, что продавая недвижимость с пожизненно проживающим жильцом, новый владелец должен получить согласие пользователя жилища. Для продажи квартиры ему ничье разрешение не понадобится.

Обезопасить себя покупатель может, если впишет в договор пункт, оговаривающий условия продажи жилья новым владельцем. В этом случае, следующий покупатель должен будет принять жилье с такими ограничениями либо отказаться от сделки.

Чтобы не остаться без жилья, следует оговорить каждую деталь. Самостоятельно, не имея специального образования человеку сложно предусмотреть все подводные камни при продаже с правом пожизненного проживания в квартире, поэтому перед оформлением договора лучше обратиться за помощью к юристу.

Налоги

Любая продажа имущества государством рассматривается как получение материальной выгоды. Финансовые доходы граждан облагаются налогами. После получения денег с продажи домовладения (квартиры) с правом жить в нем до последних дней, бывший владелец недвижимости должен перечислить в казну государства налог 13 % от полученной выгоды.

Рассчитать сумму, подлежащую уплате легко. Если квартира продана за 1 млн. руб., 13 % от этой суммы составят 130 000. Уменьшить сумму налога можно с помощью давности владения или налоговых вычетов. Подробнее об этом читайте здесь.

Сложности и подводные камни

Выписать из квартиры человека, который при продаже жилья закрепил свое право на пожизненное в ней проживание в договоре, нельзя. Этого не сможет сделать ни первый за ним владелец, ни последующие собственники.

Если в документе не было оговорено это право продавца, то договор принимает форму обычной купли – продажи. Пожилой человек после получения денег может быть выдворен из квартиры в любой удобный момент для нового собственника.

Вопрос продажи квартиры с правом пожизненного в ней проживания, очень сложный. Обе стороны, покупатель и продавец, вступают после сделки в долговременные взаимоотношения. Чтобы впоследствии не попасть в неприятную ситуацию, следует проконсультироваться у специалистов. Записаться на консультацию можно в правом нижнем углу окна.

Чтобы статья могла быть полезной другим людям, поставьте лайк и сделайте репост.

Читайте далее статью о возможностях обратной ипотеки для пенсионеров, как альтернативе купле-продажи квартиры с пожизненным проживанием.

Договор купли продажи с квартиры с правом проживания

Купля-продажа квартиры Договор купли продажи с квартиры с правом проживания

3 845 просмотров

В некоторых случая продавец квартиры остается жить в ней даже после продажи. Чаще всего – вместе с покупателем. Такая система позволяет значительно снизить стоимость жилья, однако используется не слишком часто так как ни серьезного спроса, ни значительного количества таких предложений нет.

Что такое право проживания

Право проживания не идентично с правом собственности. Как владелец жилья может не быть прописан в собственной же квартире, так и другое лицо, не являясь собственником может иметь право проживать в данной недвижимости.

Чаще всего на подобные сделки соглашаются пожилые люди, у которых уже не хватает сил заботиться о себе самостоятельно и нет детей/родственников, которые могли бы им помочь.

По условиям договора купли-продажи квартиры с правом проживания, пожилой человек сохраняет за собой это самое право жить в своей бывшей квартире до смерти, а покупатель обязуется за них ухаживать.

Нередко в договор включают еще и определенную сумму расходов, которую покупатель обязан тратить на содержание продавца.

Вполне логично, что такая ситуация накладывает на покупателя серьезные обязательства и любое нарушение может стать причиной для расторжения договора. С другой стороны, благодаря подобной схеме можно приобрести собственное жилье намного дешевле, чем оно продается на рынке.

Пример: Предположим, есть пожилой человек, за которым некому ухаживать и у него есть своя трехкомнатная квартира.

Он предлагает продать все жилье, но сохранить за ним право проживания в квартире.

Если покупатель согласится на это, то квартира обойдется ему в 2 раза дешевле, чем она стоит на рынке, но у покупателя возникнут обязательства перед продавцом в плане его содержания.

Основа такого договора берется из классического документа на куплю-продажу квартиры. Однако кроме базовых условий и особенностей, характерных для этого договора, нужно еще учитывать и все, что связано с правом проживания. Примерная структура будет выглядеть так:

• Информация о лицах, заключивших сделку. Тут указывается ФИО, паспортные данные и так далее. Чаще всего есть все две стороны – покупатель и продавец, но в некоторых случаях продавец может обязать покупателя дать право проживания и содержать в квартире третье лицо, например, какого-то отдаленного родственника, ухаживать за которым продавец не имеет возможности по неким причинам.
• Данные о квартире. В договоре должна быть исчерпывающая информация о приобретаемом объекте недвижимости: адрес расположения, этажность, общая и жилая площадь, количество комнат и так далее.
• Условия сделки купли-продажи. Сюда вносятся все договоренности сторон относительно самой квартиры. Например, обязательство для покупателя оплатить долг по коммунальным платежам вместо продавца. Здесь же вписываются отлагательные условия или другие факторы, которые так или иначе могут оказать влияние на результат сделки. Также, обязательно фиксируется четкая сумма, за которую будет продано жилье.
• Условия права проживания и содержания. В этом разделе указывается информация относительно того, кто, как и на каких условиях получает право проживания в квартире (обычно – пожизненного проживания).
• Основания для расторжения договора. Подобный договор обязан включать в себя условия расторжения сделки. Например, если покупатель не будет выполнять свои обязательства и не будет содержать жильца, контракт считается расторгнутым и квартира возвращается к предыдущему владельцу.
• Подписи и дата. В конце документа проставляются подписи всех сторон сделки. Также нужна дата подписания. Она обязательно должна соответствовать реальной.

Нотариальное заверение договора

Такой документ нужно заверять у нотариуса по одной очень важной причине – он должен проверить, что стороны действительно являются дееспособными. Это необходимо для того, чтобы исключить в дальнейшем возможные споры, которые могут возникнуть на том основании, что продавец не является дееспособными или не был таковым на момент заключения сделки.

Образец договора купли-продажи квартиры с правом проживания

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с правом проживания

Порядок купли-продажи квартиры с правом проживания

Процедура заключения сделки практически ничем не отличается от обычной купли-продажи квартиры. Исключением является лишь необходимость дополнительного договариваться относительно права проживания.

Порядок действий

1. Стороны обсуждают все условия сделки, включая сюда и раздел относительно проживания.
2. Составляется договор купли-продажи с учетом достигнутых договоренностей, пожеланий и требований сторон.
3. Происходит заверение договора у нотариуса и последующая за ним регистрация этого документа.

4. Покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи квартиры. Одновременно производится передача средств.
5. Покупатель регистрирует право собственности.

В зависимости от региона проживания два последних пункта могут быть заменены местами.

Таким образом покупатель сначала зарегистрирует право собственности и только потом будет произведен окончательный расчет с получением ключей от квартиры.

Для заключения такого договора нужен тот же пакет документов, что и при обычной купле продаже. Связано это с тем, что пункт о постоянном проживании обычно не требует какого-либо документального подтверждения.

Исключение составляют ситуации, при которых нужно действительно убедиться, что продавец, планирующий жить в квартире и дальше, действительно является дееспособным. В таком случае понадобится дополнительная справка.

Примерный перечень документов:

• Паспорта сторон.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
• Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Расходы

Учитывая необходимость заверять такой договор нотариально, помимо самой стоимости квартиры главной статьей расходов станут услуги нотариуса. В зависимости от множества факторов, заплатить придется от 2 тысяч рублей и выше. Кроме того, при регистрации права собственности придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей на каждого нового владельца жилья.

Сроки

Сама процедура переговоров и обсуждения условий может занять как несколько часов/минут, так и несколько месяцев. Прогнозировать более точные сроки тут невозможно.

Если же все договоренности будут достигнуты, то составить договор и заверить его у нотариуса можно за 1 день. Еще несколько дней может уйти на регистрацию права собственности.

На практике, в среднем, одна сделка купли-продажи жилья с момента нахождения подходящего объекта недвижимости и до регистрации права собственности занимает около 1-3 месяцев.

Право проживания значительно усложняет договор, и повышает количество возможных рисков. Фактически, несмотря на то, что новый собственник квартиры является полноценным ее владельцем, он обязан очень много внимания уделять своему жильцу, в противном же случае, договор может быть расторгнут. Опытные юристы на бесплатной консультации объяснят, на что именно стоит обращать внимание и что нужно учитывать при заключении таких договоров. Также они могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, своевременно вмешиваясь в процесс тогда, когда это необходимо. Такой подход позволяет значительно снизить риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости — образец этого документа, грамотно составленный с юридической точки зрения, в условиях отсутствия достаточного правового регулирования указанной процедуры поможет избежать ошибок в процессе совершения сделки такого рода. Кроме того, он позволит сторонам избежать дополнительных расходов. О составлении такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Законодательство не определяет понятия «предварительный договор» или «договор о намерениях», что порождает правовые коллизии на практике в связи с тем, что договаривающиеся стороны часто совершают письменные сделки, поименованные именно так.

Некоторую ясность в этот вопрос в части предварительных договоров купли-продажи недвижимости внес Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 11.07.2011 № 54. В частности, п.

8 указанного постановления определяет, что при рассмотрении соответствующих споров в судах последним надлежит рассматривать такие договоры, как договоры купли-продажи будущей (той, что будет создана или приобретена в будущем) недвижимости, содержащие условие о предоплате.

Соответственно, к предварительному договору о продаже недвижимости применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса при наличии условия, подпадающего под действие ст. 487 о предварительной оплате.

Содержание договора намерения купли-продажи недвижимости, образец

В силу указанных выше норм и особенностей сделки в договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества обязательно включаются следующие условия:

• дата составления и подписания документа (могут быть и разными, что также должно отражаться в документе);
• данные сторон, в т. ч. данные удостоверения личности, указание места жительства, даты рождения, наименования либо Ф. И. О. (в зависимости от категории каждой стороны);
• указание на намерение в будущем совершить сделку по покупке-продаже недвижимого объекта (заключить соответствующий договор);
• подробное описание предмета договора и будущей сделки (адресные данные, данные кадастрового учета, технические данные и т. п.);
• описание правоустанавливающих документов, подтверждающих правомочия стороны, в будущем выступающей продавцом;
• цена сделки (стоимость объекта);
• сроки подписания непосредственного договора купли-продажи;
• порядок расчетов по договору (сроки внесения задатка, иных денежных сумм, способ их передачи) и иные условия по усмотрению сторон.

• Образец предварительного договора такого рода для получения наглядного представления о его содержании вы можете скачать на нашем сайте по ссылке ниже:
• 
• Скачать образец

О расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости

К расторжению предварительного договора применимы общие нормы Гражданского кодекса, закрепленные в главе 29. Таким образом, он может быть расторгнут:

• в связи с обстоятельствами, указанными в договоре, если они допускают расторжение по инициативе одной из сторон;
• по обоюдному согласию в любых случаях;
• по решению суда в случае нарушения условий, указанных в п. 2 ст. 450 ГК (нарушение существенных условий и иных случаях, указанных в нормативном акте либо самом договоре);
• при существенном изменении условий, в которых находились стороны в момент заключения договора (при отсутствии договоренностей также потребуется судебное решение).

На практике оснований для расторжения подобных договоров может быть множество — от значительного изменения цен на рынке недвижимости в период между заключением предварительного договора и моментом подписания основного до банальной финансовой несостоятельности будущего покупателя.

Как видите, к договору предварительной купли-продажи недвижимости применимы общие нормы купли-продажи с обязательным указанием условия о предварительной оплате. Расторжение его происходит по общим правилам и основаниям, указанным в главе 29 ГК.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Договор купли продажи квартиры с пожизненным проживанием продавца (образец)

ГК РФ дает возможность оформить сделку купли-продажи жилой площади с сохранением права предыдущего владельца на проживание в квартире. Чаще всего подобное соглашение заключают одинокие или пожилые люди, которые нуждаются в деньгах и хотят сохранить право пользования проданной недвижимостью до конца жизни.

Перечень необходимых документов

• Чтобы заключить такой договор, нужно иметь определенный список документации.
• Образец договора купли-продажи с пожизненным проживанием
• Для продажи квартиры на таких условиях нужно иметь следующий пакет документов:

• свидетельство о праве собственности;
• основания реализации имущества (к примеру, договор либо свидетельство о наследстве и т.д.);
• техпаспорт с планом жилого помещения;
• справка о субъектах, зарегистрированных на жилплощади.

Процедура совершения сделки

Если вам нужно заключить подобный договор, и вы нашли покупателя, согласного на ваши условия, необходимо пройти определенные стадии оформления договора, указанные ниже.

Этап 1. Согласование условий договора

На этой стадии стороны обязаны обсудить и согласовать все условия заключения соглашения. Если есть возможность, нужно оформить предварительный вариант сделки. Продавец и покупатель могут заключить договор только в той ситуации, если они между собой обсудили все значимые условия такого договора согласно нормам ГК РФ.

Законодатель существенными считает условия касательно цены и предмета договора. Если стороны не пришли к соглашению касательно указанных пунктов, сделка будет считаться незаключенной. Кроме того, законодатель оговаривает, что по требованию одной из сторон некоторые условия договора также могут считаться значимыми.

Этап 2. Подписание договора и его заверение нотариусом

Следующий этап – это подписание договора и его нотариальное заверение. Если предметом договора является рента, то этот документ в соответствии с положениями ст. 163 ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ должен быть заверен в нотариальной конторе.

Нотариус также проверяет дееспособность продавца и покупателя. К тому же он контролирует, насколько стороны поняли суть сделки и понимают ли они все требования, последствия его подписания.

Обратите внимание! Важным условием является дееспособность продающей стороны. Нередко аферисты пользуются невменяемостью пожилого человека, с целью отобрать принадлежащую ему недвижимость. Задача нотариального работника — тщательно проверить законность сделки. Если продавец считается недееспособным, распоряжаться его имуществом вправе его опекун.

Этап 3. Госрегистрация прав

Переход прав собственности нужно регистрировать в соответствующем государственном органе — Росреестре или МФЦ. Для регистрации представляются все вышеуказанные бумаги и, дополнительно прикладывают:

После осуществления госрегистрации новому собственнику дают документ о праве собственности. По законодательству, переход права на недвижимое имущество возникает после его государственной регистрации. Причем предыдущий собственник сохраняет возможность пожизненного пользования имуществом. Такое право сохраняется также при последующем смене собственника.

статью ⇒ Предварительный договор купли-продажи квартиры

Важно! Если договор на продажу жилья не облечен в письменный вид, он является недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Вопросы и ответы

1. Мы хотим оформить договор купли-продажи жилплощади с пожизненным проживанием продавца (без иждивения). Подлежит ли этот тип договора заверению нотариально или его сразу можно отдать на регистрацию в Росреестр.

В силу принципа свободы договора (ст.

421 ГК РФ) стороны, участвующие в сделке, свободны в заключении и определении любых ее требований, которые не противоречат законодательству. Включение в соглашение условия о праве пожизненного проживания и пользования имуществом без ограничений соответствует принципу свободы договора и не нарушает закон.

Данный документ можно оформить без нотариуса, если это не рента, то есть сразу в Росреестр.

1. Разъясните, чем договор купли-продажи жилья с пожизненным проживанием продающей стороны надежнее для покупателя, чем аналогичный договор ренты?

Договор купли-продажи нельзя расторгнуть по причине неисполнения условий соглашения по содержанию и т. д. Владелец жилого помещения имеет неограниченное право собственности.

«Совершая сделку по приобретению жилого помещения, на покупателя ложатся все риски операций. Свои права придется доказывать на суде, только опираясь на единственный документ — это договор купли-продажи. Следовательно, к оформлению требуется отнестись очень внимательно. В договоре должны указываться:

• данные покупателя и продавца;
• вся информация об объекте недвижимости;
• его цена, порядок расчетов. Важно учитывать все мелочи», —

поясняет эксперт портала «Договор-Юрист.РУ», юрист по жилищному праву Бондаренко Елена.

Важно! В соответствии со ст. 317 ГК РФ сделку заключают только в рублях. Если сумма указана в иностранной валюте, следует написать сумму ее конвертации в рублях. Цена недвижимого имущества утверждается сторонами по обоюдному согласию.

Типичные ошибки при покупке квартиры

1. Если продавец совершает сделку по доверенности, другой стороне следует относиться с осторожностью в ситуациях, если доверенность имеет срок выдачи больше года, или представитель доверенного лица — пожилой человек либо совсем молодой.

   Необходимо очень внимательно изучить доверенность, также отыскать нотариуса, который ее оформлял, и убедиться в том, что документ действителен, не отозван. Также покупатель должен встретиться с тем, кто выдал, и поговорить с ним. Есть случаи, когда использовались доверенности людей уже умерших либо отказавшихся продавать квартиру вообще.

   Лучше всего удостовериться в актуальности доверенности.

2. Обратите внимание на то, что несовершеннолетние граждане, достигнув 18-ти лет, на протяжении 3-х лет после этого события вправе обратиться в судебную инстанцию за признанием сделки недействительной.

   Учитывайте это, покупая недвижимость, и в особенности нужно тщательно удостоверяться, что права ребенка не нарушены, все документы и разрешения органов, которые осуществляют опеку и попечительство, находятся в надлежаще виде.

статью ⇒ Договор аванса при покупке квартиры.

Примеры

1. Я — собственник жилого помещения по договору купли-продажи с пожизненным проживанием моего отца.

   Интересует следующее:

1. 1) вправе ли я после того, как выйду замуж, прописать супруга в квартире?
2. 2) вправе ли он проживать в жилом помещении без согласия моего отца?
3. 3) что необходимо прописать в данном соглашении, чтобы прописка моего мужа в этой квартире и его проживание была невозможна, поскольку отец против этого?

Владелец жилья вправе сделать прописку кому угодно, тем более своему мужу. Пункт договора, который ограничивает права собственника на вселение супруга, будет ничтожным.

1. Родная тетя продала мне квартиру. Заключили сделку купли-продажи с пожизненным проживанием ее в жилом помещении. За квартиру вношу платежи, без задержки. Тетю положили в больницу, там у нее признали онкологическое заболевание, скоро ее выпишут. Социальная служба настаивает на том, что я должна ухаживать за ней, или пригласить сиделку. Но мы практически не разговариваем. Я только плачу за жилье. Как мне поступить? Я что-то обязана по законодательству?

Вы должны делать только то, что отмечено в соглашении, не более того.

Обязанности по уходу за тетей по договору купли-продажи у вас не должно быть, ведь вы не заключали договор ренты. Средства отдали, и все на этом. И навряд ли ваша родственница пойдет в суд. Так что примите решение самостоятельно — будете ей помогать либо нет.

Нюансов, которые необходимо предусмотреть при заключении сделок по купли-продажи недвижимого имущества, немало: каждый случай уникален. Любую мелочь при подписании договора необходимо принимать во внимание.

Можно порекомендовать пригласить опытных специалистов обеим сторонам, так как нередки случаи мошеннических схем, когда в сделке участвует юрист только на стороне продавца.

При оформлении сделки в соглашение вносится ошибка с умыслом, что позволяет после получения средств от покупателя затянуть время, а то и не довести переход права собственности на жилье, и втянуть покупателя в долгое судебное разбирательство.