• 
• 
• Главная / Архив номеров / № 5 (45) 2015 /Статья Достаточно ли вы знаете об управлении многоквартирным домом: председатель ТСЖ раскрывает секреты законной смены власти в доме

В прошлом номере газеты (№3 (43) 2015 г.) адвокат Анна Ловкина рассказала о 10 шагах к созданию Товарищества собственников жилья: дала практические рекомендации собственникам-активистам в сфере ЖКХ, ответственным и неравнодушным жителям многоквартирных домов, по решению проблем управления своим домом и созданию ТСЖ. Материал вызвал множество откликов.

В продолжение темы мы беседуем с председателем «ТСЖ на Соболева 21/6» Дмитрием Ширяем – человеком, который вместе с другими инициативными собственниками прошел все эти шаги. Трудно ли создать свое ТСЖ, легко ли им управлять? Каковы преимущества подобной формы управления многоквартирным домом?

— Дмитрий Викторович, поделитесь, как пришли к решению создать ТСЖ? — Все началось в 2010 году, когда с переездом в новый дом мы столкнулись с обычными проблемами, решать которые взялась инициативная группа жильцов. У дома фактически отсутствовал хозяин.

Все вопросы инициировались группой небезразличных жильцов и ими же по большей части решались.

Оперативно решать вопросы было сложно – придомовая территория в зимний период не убиралась от снега, досаждали припаркованные на газонах и детской площадке автомобили, полные урны мусора, детские песочницы без песка… Повышенные тарифы за коммунальные услуги и содержание за счет включения в них «общедомовых расходов», на самом деле являющихся долгами неплательщиков. Реально существующая экономия энергоресурсов, достигающая сотен тысяч рублей (на примере экономии 2010 года) не показывалась жильцам. Общались с директором УК «Территория» Сенем Д.В. на личных встречах, писали претензии, верили, что сможем совместными усилиями улучшить качество жизни в доме, но не вышло. Еще одним поводом к созданию ТСЖ стало законодательное введение сборов на капитальный ремонт. Собственники не хотели, что бы средства, собираемые ими на эти нужды, хранились у Регионального оператора. Поэтому, после такой законодательной инициативы, вопрос с созданием ТСЖ начал продвигаться еще быстрее.

Еще одним поводом к созданию ТСЖ стало законодательное введение сборов на капитальный ремонт. Собственники не хотели, что бы средства, собираемые ими на эти нужды, хранились у Регионального оператора.

— Был ли в вашем многоквартирном доме Совет дома до создания ТСЖ, почему он не решал вопросы управления домом? —

Понятие трудной жизненной ситуации: что это в социальной работе, определение

В жизни каждого человека, как личности или гражданина, могут возникнуть определённые проблемы, которые можно назвать трудной жизненной ситуацией (ТЖС). Как понять, что ситуация действительно трудная, и что делать для её преодоления? Прежде всего, стоит разобраться, что представляет собой ТЖС.

Трудная жизненная ситуация

Что означает «трудная жизненная ситуация»

ТЖС может характеризоваться как нуждаемость в сфере социального существования. Если гражданин имеет нужду в материальном, жилищном или социально-психологическом плане и выбраться из неё без поддержки государства не может, то считается, что он попал в трудное жизненное положение (ситуацию).

Понятие в законе

Государство в Федеральном законе № 195 РФ  от 10 декабря 1995 г. «Об основах социального обслуживания населения в РФ», опираясь на п.

4 статьи 3, даёт определение, что трудная жизненная ситуация – это такие обстоятельства, при которых жизнедеятельность человека, как гражданина, нарушена вследствие объективных причин.

При этом одним из критериев законодательство считает неспособность самостоятельно разрешить сложившуюся критическую ситуацию.

Поводом для этого могут считаться следующие факторы:

• болезнь или инвалидность;
• старческая недееспособность или одиночество;
• жестокое обращение с детьми со стороны родителей, а также их отсутствие (одного или обоих);
• неимение собственного жилья или определённого места для жительства.

Сюда правомерно причисляется безработица или малообеспеченность семьи (отдельного гражданина).

Важно! Безработица, как одно из условий сложившейся ТЖС, является на сегодня причиной, которая вызывает неспособность выплачивать ипотеку. В результате просрочки банковских платежей кредитор изымает в счёт уплаты долга квартиру, тем самым осложняя трудную ситуацию отсутствием жилья и денег для жизни.

Ещё один вариант обозначения сложной ситуации в жизни граждан можно прочитать в ФЗ № 178 «О государственной социальной помощи» (с изменениями от 23.11.2018г.). Там ТЖС определяют, как одно или несколько обстоятельств, ухудшающих условия жизнедеятельности граждан, и последствия, с которыми они не могут справиться самостоятельно.

Понятие ТЖС

Факторы и структура в социальной работе

Активная жизненная позиция — что это такое

Тжс это в социальной работе положение, которое определяется органами соцзащиты населения непосредственно при оценке степени нарушения связей гражданина с его окружающим социумом и условий для жизни. В результате анализа ситуации социальными службами определяются масштаб и направление помощи со стороны государства.

Доказано! Проблемная ситуация может возникнуть как из-за собственных действий гражданина, так и из-за воздействия внешних факторов. В любом случае человек не может жить и действовать нормально, и ему нужна помощь.

Судить о возникновении ТЖС можно по следующим признакам:

• несоответствие социального поведения индивида общепринятым нормам;
• частичное или полное нарушение социальных функций индивида;
• появление новых требований, предъявляемых окружением к нуждающемуся человеку;
• неопределённость или отсутствие перспектив в изменении положения.

Сюда же можно отнести появление стрессового состояния у субъекта, возникающее в процессе усугубления ТЖС.

Структура ТЖС вмещает в себя:

• участников, причастных к рассматриваемым событиям;
• действия, которые происходят в ТЖС;
• пространственные и временные координаты, в рамках которых рассматривается ситуация;
• индивидуальные переживания и то, как индивид видит и понимает проблемную ситуацию.

Работая с клиентом, специалист оценивает его субъективную и объективную невозможность справиться с ситуацией и вырабатывает ряд наиболее оптимальных путей для её преодоления.

Объективные и субъективные трудности семьи

Виды проблемных (трудных) ситуаций

Как причин возникновения, так и видов ТЖС достаточно много. Доктор психологии, специалист в вопросах конфликтологии, А.Я. Анцупов, предлагает разделение проблемных жизненных моментов по следующим направлениям:

• связанные с деятельностью человека: профессиональной или бытовой, аварийной или экстремальной ситуациями;
• базирующиеся на межличностных отношениях: проблемах взаимоотношений, предконфликтных моментах, конфликтных инцидентах;
• возникшие в результате внутриличностных проблем: конфликтов, затруднений, кризисов;
• вызванные обиходными (бытовыми) ситуациями: опасности, неизвестности, потери.

Конфликт интересов — что за ситуация

Специалисты акцентируют внимание на том, что ТЖС можно охарактеризовать присутствием сложной обстановки, дисбалансом между возможностями и требованиями к деятельности, а также активностью личностных мотивов.

Существует менее сложное деление ТЖС на два типа: первый и второй.

Первый тип – социальные ТСЖ

Сюда относят неприятности, возникающие в процессе жизни, связанные с обыденными моментами. К первому типу относятся затруднения временного характера и имеющие перспективу восстановления привычного уклада жизни.

Кстати! На возникновение подобных моментов в жизни влияет только сам индивид. Лично он их создаёт своими действиями, сам их переживает и получает негативный опыт.

Второй тип – экстремальные

Результатом таких жизненных моментов принято считать состояние «душевного слома» или «физического выживания». К этому типу относится тяжелейшая утрата в процессе жизни.

К сведению! Ко второму типу относят экстремальные природные, антпропогенные и техногенные ситуации, а также их сложные последствия, проявляющиеся со временем.

Чрезвычайная обстановка, вызванная природными катаклизмами, сопровождает человечество на всех этапах существования. Это силы, неподвластные управлению, однако люди, пытаясь ими овладеть, наоборот, могут не исключить, а спровоцировать возникновение новых эксцессов.

• Техногенные (технические) и антропогенные (экологические) кризисы являются результатом действия или бездействия человечества в процессе продвижения технического прогресса и жизнедеятельности на планете.
• Примером этого может служить загрязнение окружающей среды и природных угодий отходами производства: механическими или химическими (выбросы в атмосферу, сброс в реки и моря и иные действия).
• Попадая в трудные ситуации, человек начинает испытывать психическую напряженность, которая мешает адекватно оценить положение и самостоятельно найти выход.

Виды психической напряжённости в ТЖС

Фазы проживания трудной ситуации

Жизненная позиция — что значит

Преодолевая тяжёлые жизненные моменты, человек проходит через несколько этапов. Они зависят от степени социальной адаптации личности и жизненной компетентности (знаний). Их можно выделить в несколько следующих фаз:

• бессознательные знания – имеющийся у гражданина опыт, который им применяется в непроблемных жизненных ситуациях;
• бессознательные незнания – применение привычной компетентности в уже изменившейся ситуации, что не может дать ожидаемого результата, но человек этого ещё не понимает;
• сознательные незнания – поиск альтернативы, накапливание информации, попытка произвести внутреннюю перестройку и понять свои возможности;
• сознательные знания – момент, когда определено направление действий, но осуществление их ещё не доведено до автоматизма и происходит с помощью совокупности проб, ошибок и анализа результатов.

При применении сознательных знаний (компетентности) человек получает опыт, который дает ему возможность в будущем пребывать в фазе бессознательных знаний. Это позволяет любую трудную жизненную ситуация ставить на ступень обыденной и решать её.

Модель адаптации к ТЖС

Помощь в трудной жизненной ситуации

Из трудных жизненных ситуаций самое пристальное внимание органы соцзащиты населения уделяют неблагополучным семьям, где ребёнок страдает от недостатка понимания со стороны родителей. В зоне особого внимания малообеспеченные и неполные семьи, в которых подросток пропускает школу из-за низкого материального состояния.

В этом случае со стороны государства, в соответствии с утверждёнными законодательством положениями, могут быть приняты следующие меры:

• денежная помощь в виде выплаты субсидий, различных компенсаций и пенсий (по потере кормильца, инвалидности и т.д.);
• улучшение жилищных условий;
• бесплатная психологическая поддержка;
• реабилитационная медицинская помощь в специальных учреждениях: санаториях, профилакториях и реабилитационных и других оздоровительных центрах;
• помощь в получении дальнейшего образования на бюджетной основе.

В особо тяжёлых ситуациях, где участниками являются несовершеннолетние дети, к решению проблемы подключаются органы опеки и попечительства. В России это особый государственный исполнительный орган, контролирующий обращение с детьми.

Внимание! Основная цель помощи в трудной ситуации – это помочь нуждающемуся адаптироваться к новым сложившимся условиям жизни и стабилизировать положение.

Адаптация может быть как благоприятной (индивид занимает активную позицию) или неблагоприятной (человек просто приспосабливается).

Человек, оказавшись в трудной жизненной ситуации, может рассчитывать на постороннюю помощь. Чтобы справиться с проблемами и стабилизировать свою жизнь, гражданин должен вносить и свой вклад в виде работы над собой для приобретения активной жизненной позиции.

Видео

Верa Пyстoвидкo

Стоит ли собственнику судиться с ТСЖ?

Все мы знаем, что вопросы, связанные с управлением домом или поселком, решает общее собрание членов ТСЖ.

Но бывает ли так, что большинство не право — допустим, принимает несправедливое решение, нарушающее интересы одного из жильцов? Как быть в том случае, если конфликт не удается погасить переговорами? Может ли собственник жилья судиться с ТСЖ? Об этом рассказывает Надир Джангиров, генеральный директор юридической компании «Правовое содействие».

Идите в суд!

Собственник жилого помещения – квартиры или дома – вправе обратиться за защитой своих прав и интересов в суд.

Для начала необходимо определиться, является ли ТСЖ ответчиком по спору, то есть лицом, ответственным перед собственником за то или иное нарушение.

Далее, в зависимости от существа спора, — сразу обратиться с соответствующим иском в суд или предварительно направить претензию с требованием об устранении нарушения прав.

Если иск связан с нарушением прав собственника жилого помещения как потребителя жилищно-коммунальных услуг в соответствии с Законом о защите прав потребителей, то он может быть заявлен по выбору собственника как по месту своего жительства, так и по месту нахождения ТСЖ.

Если заявленный иск не связан с нарушением прав потребителя, то он подается в суд по месту нахождения ТСЖ.  

Но каковы же в реальности наиболее частые поводы судебных тяжб собственников с ТСЖ? Обычно истцами выступают собственники, стремясь признать недействительными решения общего собрания собственников помещений или возместить вред, причиненный в результате ненадлежащего исполнения ТСЖ обязанностей по содержанию и эксплуатации общего имущества (например, залив квартир). Нередки и споры о возврате излишне уплаченного. Например, когда неправильно применяются тарифы, или необоснованно включены в квитанции те или иные платежи, или когда ТСЖ отказывает в проведении перерасчетов по оплате коммунальных услуг.

Однако и ТСЖ судится со своими членами. Обычно это споры о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг; об устранении нарушений прав на использование общего имущества, не связанного с лишением владения; изъятие части общего имущества из незаконного владения.

По статистике, споры решаются, как правило, в пользу истца.

Это и понятно, поскольку просто так в суд не идут, а если и идут, то по объективной причине — в случае нарушения прав истца.    

А баба яга против!

Вот простой пример конфликта. ТСЖ приняло решение о дорогостоящем благоустройстве поселка: собрание решило все дорожки между участками отсыпать щебнем, и каждый собственник должен благоустраивать дорожку у своего участка. Но некоторые собственники за свой счет делать этого не могут или не хотят.

Председатель ТСЖ: «Ты — конечное звено пищевой цепочки, тебя все едят»

Что такое ленивое ТСЖ, нужно ли качать права перед ресурсниками и на сколько лет хватает энтузиазма управдому — читайте в нашем блоге «Изнанка профессии».

Это монолог кировчанина, который несколько лет участвовал в управлении многоквартирным домом. Мы не называем имени нашего героя, чтобы ему не пришлось выяснять отношения с жильцами и коммунальщиками. Его опыт типичен: он показывает нам, как устроена современная система ЖКХ изнутри.

«Мой путь в сфере жилищно-коммунального хозяйства начался с того, что мы с женой купили квартиру в новом доме. Практика такова, что обычно застройщик приводит в новостройку свою управляющую компанию. Так было и у нас.

Два года мы жили с нашей «управляйкой», и особой любви у нас не возникло. Они за нас не держались, потому что дом находится далеко до центра, и обслуживать нас им было неудобно. Мы ими тоже были недовольны, потому что работали они как попало.

Мы писали жалобы — кто в прокуратуру, кто в ГЖИ, кто в Роспотребнадзор. УК наказывали, но почти ничего не менялось.

В итоге мы от них ушли. Это было непросто, потому что никто толком не знал, как это делается. На тот момент в законе существовала такая норма: чтобы отказаться от УК, надо доказать, что она недобросовестно оказывает услуги.

Мы собрали мощную доказательную базу: сделали фотографии, сохранили все письма жильцов, на которые УК не отреагировала, составили целый список проблем, по которым «управляйка» не отрабатывала — от протекающей крыши до плохо прибранных подъездов. Всё это мы должны были направить в прокуратуру.

Но пока собирали доказательства, эту норму отменили. В итоге после трёх или четырёх заседаний суда и нескольких собраний собственников нам удалось расторгнуть договор.

Параллельно с этим процессом наш дом пытались «захватить» другие УК, которые работали в нашем районе. Всё это проходило тихой сапой, просто ходили какие-то люди по квартирам и собирали подписи. Большинство жильцов подписывали, не вникая.

Дошло до того, что нам приходили два комплекта квитанций от разных управляющих компаний. К тому времени у нас уже работал Совет дома из самых активных жильцов. У нас было понимание, что надо выбирать новую управляющую компанию, но менять шило на мыло не хотелось.

Тогда и созрело решение – рубить всё разом и менять форму управления на ТСЖ.

Через тернии — к ТСЖ

В нашем доме свыше сотни квартир и очень компактная дворовая территория. Для Кирова это выгодный дом, особенно если учесть, что он достаточно новый. При среднегородском тарифе с него ежемесячно можно иметь до 150 тысяч рублей выручки.

Когда мы начали создавать ТСЖ, это я уже понимал. Плюс изучил законы в этой сфере и поучаствовал в нескольких вебинарах, где обычные люди из разных городов делились опытом управления своими домами. Они меня тогда очень вдохновили. В плюс сыграло и моё образование инженера-строителя. В общем, решил попробовать.

У нас сложилась команда единомышленников из нескольких жильцов. Мы разработали план и взялись за его реализацию. И столкнулись со сложностями уже на первом этапе. Принять решение о создании ТСЖ необходимо на общем собрании собственников.

Но провести его так, чтобы оно было признано правомочным, нам удалось только с третьего раза. Дело не только и не столько в кворуме, сколько в соблюдении той адовой процедуры, которая прописана в законе.

Нет, она в принципе правильная и вполне реализуемая, но основана, скажем так, на презумпции виновности, что все всех обманывают и хотят друг на друге нажиться. Поэтому всё чересчур забюрократизировано.

Самая большая сложность была в том, что многие собственники не проживают в доме, а потому их надо найти, взять с них доверенность, заверить её и так далее.

Кому в ТСЖ жить хорошо — МК

ТСЖ… По замыслу властей, на этих трех буквах, как на трех китах, должно покоиться счастливое будущее реформы жилищно-коммунального хозяйства, обеспечивая всем нам ухоженные дома, сияющие чистотой и порядком.

Вот только прежде чем ваш дом начнет благоухать распустившимися в кашпо цветочками, москвичам надо суметь ужиться в самом ТСЖ. А это ох как непросто.

Судя по письмам и телефонным звонкам, поступающим в редакцию “МК”, вопросов о житье-бытье товариществ собственников жилья сегодня гораздо больше, чем ответов.

На самые распространенные вопросы сегодня отвечает эксперт по реформе ЖКХ Андрей Щавелев.

Когда сосед тебе товарищ

— Что такое ТСЖ? Чем оно отличается от ЖСК и кондоминиума?

— ТСЖ — это объединение собственников жилья, которое создается в доме для совместного управления его общим имуществом, а также для обеспечения нормального оказания коммунальных услуг.

От ЖСК оно отличается тем, что в ТСЖ входят собственники жилья, в ЖСК — люди, которые, прежде чем стать собственниками, выплачивают пай в кооперативе.

Меж тем кондоминиум — это совокупность недвижимого имущества, которым управляют ТСЖ и ЖСК.

— Почему ТСЖ появляется в домах-новостройках раньше самих жителей?

— Создать ТСЖ могут не любые жители дома, а только собственники квартир в этом доме. При этом для создания ТСЖ не обязательно, чтобы все квартиры были заселены, достаточно, если будет заселена только их часть. Важно, чтобы люди, создающие ТСЖ, владели больше 50% площадей в доме. В противном случае решение о создании ТСЖ будет нелегитимно.

Бытует мнение, что во всех домах-новостройках ТСЖ уже созданы. Но это не так. Периодически ТСЖ путают с управляющими компаниями, поскольку и те и другие занимаются управлением домом. Однако это две разные структуры.

ТСЖ может нанять управляющую компанию для обслуживания дома, а может само напрямую заключать договора с организациями, предоставляющими ресурсы и оказывающими услуги. Также жители дома могут нанять управляющую компанию без создания ТСЖ, на общем собрании собственников жилья.

Как правило, в новостройках управляющая компания уже существует, поскольку она связана с застройщиком.

Посмотрите устав, и вы сразу поймете, что работает в вашем доме: ТСЖ или управляющая компания.

Тонкости домового братства

— Купили квартиру, приехали, чтобы делать ремонт, а нам говорят: “В доме есть ТСЖ, не вступать в него не имеете права”. Разве это законно — насильно загонять людей в ТСЖ? Что будет, если не вступать в товарищество вместе со всеми?

— ТСЖ как вид управления домом привлекательно лишь из-за своей юридической формы. Товарищество является юрлицом, а следовательно, имеет право заключать договора с подрядными организациями, брать кредиты на реконструкцию дома.

Однако вступать или не вступать в ТСЖ — решать вам (ст. 143 ЖК РФ). Принудить вас к этому никто не может.

Тем не менее ряд решений ТСЖ обязателен для исполнения всеми собственниками в доме, независимо от того, состоят ли они в товариществе или нет.

Поясню. Если вы отказываетесь вступать в ТСЖ, воду и свет вам не отключат, санкций никто применять не будет, но вносить плату за коммунальные услуги вы все равно будете в ТСЖ, по тарифам, установленным товариществом. ТСЖ для всех жителей дома, в том числе и для вас, будет выполнять роль своеобразного расчетного центра. Так что сэкономить здесь не получится.

Прикрепить к ДЕЗу одну или несколько квартир, чьи собственники не захотели влиться в ТСЖ, тоже не удастся, поскольку по закону управлять домом может только одна управляющая организация.

К ДЕЗу удастся прикрепиться только всем домом в том случае, если такое решение примет общее собрание собственников.

— Можно ли создать ТСЖ в доме, где большинство жителей не имеют квартир в собственности? Как?

— Можно, если вы договоритесь с собственником, владеющим большинством квартир. Если квартиры, например, муниципальные — то с государством.

— Где и как можно узнать о том, действительно ли создано ТСЖ в вашем доме? Кто его создал?

— Поскольку ТСЖ — юридическое лицо, то такая информация содержится в едином государственном реестре юридических лиц (например, на сайте Федеральной налоговой службы).

— Достаточно ли для создания ТСЖ двух человек?

Как выйти из ТСЖ

Внимание! Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему жилым помещением.

Он может предоставить в пользование другому лицу квартиру по найму. А также заключить с ним договор безвозмездного проживания, но при этом данное использование не должно ущемлять интересы других граждан.

Кроме прав, собственник обязан соблюдать необходимые условия проживания в помещении. Ему нужно поддерживать в надлежащем виде жилую площадь, на которой он проживает. Он должен соблюдать права и законные интересы соседей, следовать правилам использования квартирных помещений. Кроме этого, владелец вынужден нести расходы по содержанию общего имущества и помещений.

На нашем сайте вы найдете и другую информацию о деятельности ТСЖ и сможете узнать, чем оно отличается от УК и ЖСК, а также что такое ассоциация ТСЖ.

Применительно к нежилым помещениям

Участие в товариществе, которое организовано в доме, дает право не только присутствовать на собрании, но и принимать разные решения, например, относительно нежилых помещений.

Именно члены ТСЖ определяют необходимость о ставке консьержа, или какой косметический ремонт нужно сделать в вестибюле, коридоре или на лестничной клетке.

А это напрямую влияет на рыночную стоимость квартир в этом здании.

Учитывая тот фактор, что именно товарищество распоряжается помещениями коллективного применения, квартиросъемщики с его поддержкой принимают решение, как использовать чердак или подвал своего дома. А оформление за товариществом прилегающей территории, позволит организовать не только парковку машин, но и детскую площадку.

Справка. Кроме вносимых взносов, источником доходов для товарищества могут быть и государственные субсидии.

Для этого участникам следует помнить, что власти муниципалитета, являющиеся владельцами не приватизированных квартир в здании, также обязаны покрывать расходы по содержанию жилья, а в случае отказа, ТСЖ имеет право взыскать часть взносов в принудительном порядке.

А также в соответствии со ст. 153 ГК РФ товарищество может выступить инициатором строительства дополнительных сооружений с дальнейшим извлечением доходов из них. Например, допускается, при оформлении всех разрешений пристроить к жилому зданию помещение под магазин или кафе, и сдавать его в аренду: вполне возможно, что данные платежи перекроют большую часть коллективных расходов.

Владелец частного предприятия, которое находится на территории дома, независимо от членства в товариществе, обязан нести коммунальные расходы и тратиться на поддержание в надлежащем состоянии общих принадлежностей. При этом важным моментом является то, что предметно подразумевается под расходами на содержание общего имущества.

Такое уточнение обусловлено ст. 210 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что владелец объекта несет бремя содержания помещения и имущества, находящегося в нем, если другое не оговорено в договоре ТСЖ.

Помимо этого, согласно ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники необитаемых помещений обязаны нести расходы на содержание коллективного имущества в многоквартирном доме. Они определяются долевым участием в праве общей собственности.

Как выйти из ТСЖ одной квартирой

В соответствии с Гражданским кодексом, товарищество собственников недвижимости является некоммерческой корпоративной организацией.

Возможность свободного выхода из ТСЖ закреплена в пункте 3 статьи 143 Жилищного кодекса РФ, причем закон не предусматривает никаких ограничений относительно неоднократного вступления и прекращения членства одного и того же товарищества. Таким образом, собственник квартиры может без проблем входить в число участников ТСЖ и выходить из него так часто, как пожелает.

Порядок действий определяется Уставом, а основанием для выхода из ТСЖ является письменно выраженное желание жильца. Процедура предусматривает выполнение нескольких действий:

• погашение задолженности перед товариществом при наличии таковой;
• оплата коммунальных платежей и прочих счетов, предшествующих выходу из ТСЖ;
• составление заявления о прекращении членства в адрес председателя;
• отправка заявления в адрес ТСЖ заказным письмом с уведомлением.

В том случае, если собственник подает заявление лично, ему необходимо подготовить 2 экземпляра документа. Один из них вручается управляющему ТСЖ, второй остается у жильца. При этом на заявлении указывается дата и номер входящего обращения, что позволяет исключить вероятность «случайной потери» документа.

Сразу же после передачи заявления в Правление собственник уже может считать себя вышедшим из ТСЖ. Окончательное же решение об исключении из состава товарищества принимается председателем и утверждается общим собранием.

• Далее инициатор выхода из членства подписывает договор об оплате коммунальных услуг, обслуживании и содержании жилья
• На этом этапе важно внимательно ознакомиться со всеми документами, чтобы исключить наличие в них пунктов, обязующих собственника принимать участие в расходах ТСЖ по оплате консьержа, охраны и т.п
• Никаких серьезных последствий для собственника квартиры отказ от дальнейшего участия в товариществе жильцов дома не несет. Даже при прекращении сотрудничества с ТСЖ владелец жилья может продолжать пользоваться всеми предусмотренными законом правами:

• получение коммунальных услуг, в т.ч. текущий и капитальный ремонт;
• информирование о деятельности ТСЖ;
• ознакомление с протоколами общих собраний, отчетов по дому, технической документацией;
• обжалование решений товарищества.

Выход из ТСЖ особенно выгоден собственникам квартир, испытывающим финансовые затруднения, ведь основной плюс этого поступка — освобождение от уплаты членских взносов.

Значительные минусы принятия такого решения – отстранение от обсуждения важных вопросов и невозможность повлиять на принятые членами товарищества решения.

А для некоторых жильцов личный вклад в обустройство пространства вокруг себя гораздо предпочтительнее денежной выгоды.

Как выйти из правления ТСЖ

Как строить эффективное ТСЖ?

Неоднократно в адрес «АКАТО» высказывались мнения, якобы наши рекомендации направлены на уклонение недобросовестных управляющих организаций от ответственности.

Необходимо отметить, что на самом деле «АКАТО» ставит своей целью разъяснения особенностей действующего законодательства, направленные на повышение компетентности всех участников жилищных отношений, на использование ими исключительно законных инструментов отстаивания своих прав и интересов.

Разумеется, статьи, разъяснения, рекомендации «АКАТО» направлены именно в адрес добросовестных участников жилищных отношений, поскольку наши эксперты убеждены, во-первых, в необходимости честного ведения бизнеса по управлению МКД, во-вторых, в необходимости реализации «Концепции взаимодействия», которая может быть основана исключительно на принципах открытости и верховенства закона. Реализацию таких принципов затруднительно предполагать для недобросовестных организаций.
Разумеется, нельзя сказать, что, например, все управляющие компании являются добросовестными, и что в 100% случаев их персонал самоотверженно бьется за улучшение условий проживания управляемых домов. Нередки случаи, когда претензии к УК вполне обоснованны, и жильцы дома, не желая жить в условиях борьбы с выбранной (или навязанной) УК, решают создать ТСЖ и управлять домом самостоятельно.

Однако, очень часто первоначальный «подъем», улучшение условий обслуживания дома, могут сменяться периодами «застоя», снижения качества услуг, и даже сопровождаться обветшанием и разрушением отдельных элементов многоквартирного дома. Причина чаще всего в безграмотности самих жильцов, и в их подверженности внешним и внутренним информационным атакам.

В приведенной ниже статье эксперт по юридическим вопросам ЖКХ Ольга Евгеньевна Яндыева проанализировала причины и стадии возможного превращения успешного ТСЖ в неэффективную организацию, раздираемую внутренними противоречиями и распрями.

Как создают и рушат ТСЖ?

Очень часто при управлении домом управляющей компанией, которой жильцы этого дома недовольны, наблюдается одна и та же картина.

Некоторое время дом управляется УК. В какой-то момент люди просыпаются и понимают, что их обманывают совершенно нескромно, оплаченные средства не соответствуют объему и качеству оказанных услуг со стороны УК. Задумываются.

Создают ТСЖ с процентом «ЗА» не более 60%. Эти 60% в дальнейшем и составляют актив дома.

Остальные собственники не меняются – как не интересовались, так и не интересуются жизнью дома, думая, что кто-то за них все равно все решит, или кто-то им непременно должен.

Председатель ТСЖ с головой окунается в рутину дел: приводит в порядок дом, не спит, не ест, своей жизнью не живет, от проверки инспекций до аварий на сетях нет ни минуты. Правление (а вот здесь собака-то и зарыта) никак не ощущает свою значимость, живет, как и прежде, при УК, особо председателю не помогает, да председатель и не просит. В итоге – царство единоличной беготни председателя.

Через 3-4 года такой жизни дом, конечно, «конфетка», председатель – матерый волк, его ничем не удивить, не пронять.

Однако! Просыпается правление, а чаще всего собственники, у которых проблемы с деньгами или появилось желание заработать легко! Чего ж ему не проснуться, когда все уже убрано, все в порядке, бюджет с профицитом, должники как солдаты построены в шеренги и «отдают председателю честь»?

Правление вдруг просит председателя дать отчет о своей многолетней деятельности. Отчет предоставляется (хотя его каждый год утверждало собрание, но люди, конечно же, не помнят и вчерашний день). В отчете видят суммы 100, 200, 300 тысяч, миллион рублей и выше.

Никто не разбирается в деталях, что куда и по какой причине потрачено (ведь разобраться сложно и нужно время).

Такие большие суммы расходов совокупно по итогам года суммы просто «отшибают мозг» (ведь никто из нас не мыслит в масштабах целого дома, мы привыкли мыслить размерами не больше, чем наша квартира).

Председатель тут же без причин объявляется вором. Дескать, в каждой сумме сидит откат, а они (правление) вообще про такие работы на доме слыхать не слыхивали (ведь многие работы сразу не видно, подвал, например, почти под землей, и там редко кто бывает).

И тут начинается самое интересное! По дому листовки: «Председатель – вор»! Тут же просыпается спавший все это время народ.

Председателя переизбирают молниеносно! На его место встает дилетант, который хоть и дилетант, но он вовремя смекнул, что можно получать зарплату 20-30 тысяч рублей, и ничего не делать, ведь все уже налажено как часы!

На прежнего председателя, конечно, льются реки гнева, никто не вспомнит, что именно он достал дом из пепла, бегал, отбивался от УК, ресурсников, должников и т.п. На председателя, разумеется, пытаются завести уголовное дело, и председателю, в общем, теперь некогда – он еще года 1,5-2 бегает по ОБЭП, прокуратуре, судам и т.п. Отстаивает, так сказать, свою честь.

Дальше история уже не становится такой типичной.

То есть, что происходит дальше – индивидуально для каждого дома, тут предугадать вихри судьбы сложно (есть случаи, когда через годы бывшего председателя умоляют вернуться, поняв, что он был бесценен для дома, а люди, затеявшие бучу, просто «ошиблись»).

Но обычно для председателя эта новая жизнь уже не в радость, ему просто по-человечески обидно, больно смотреть на свое покалеченное детище (ведь сколько сил затрачено на ТСЖ, впоследствии так бездарно разрушенное дилетантами), да и жить в этом доме уже не хочется.

Что делать?

Ответ – не повторять ошибки этих ТСЖ.

Рецепт есть. Он отработан у довольно-таки незначительного процента ТСЖ, но он на 100% эффективен. Всем ТСЖ с самого начала своей деятельности предлагается соблюдать ряд рекомендаций:

Легитимное создание ТСЖ в нарушение закона: пути выхода

• Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург
• [email protected]
• В силу положений части 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Указанной нормой Жилищного кодекса РФ императивно установлен запрет на создание двух и более ТСЖ для управления одним многоквартирным домом, но данной нормой, как показала практика, не предусмотрено реальное создание двух ТСЖ в одном многоквартирном доме, а именно:

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» № 129-ФЗ от 08.08.2001 (далее — Закон)  при государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются, в числе прочих: подписанное  заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В заявлении подтверждается, что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы; что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны; что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения. Статьей 23 указанного выше закона установлено, что отказ в государственной регистрации юридического лица допускается, только если заявитель не предоставит документы в соответствии с перечнем, установленным законом о регистрации, и по другим формальным основаниям, в связи с чем регистрирующий орган не проверяет предоставляемые документы на государственную регистрацию на соответствие законодательству, тем более на соответствие в данном случае Жилищному кодексу РФ. Поэтому вполне реальна ситуация, когда по одному многоквартирному дому будут зарегистрированы два ТСЖ хоть и в нарушение запрета, установленного Жилищным кодексом РФ. В связи с этим встает вопрос, какое именно из ТСЖ является легитимным, и как законными способами бороться с ТСЖ, которое создано в нарушение требований законодательства.

Правомочным ТСЖ является то, которое было зарегистрировано первым, но в таких ситуациях создается неопределенное положение для обоих ТСЖ, собственников многоквартирного дома и членов обоих ТСЖ.

Первый способ отстаивания прав по управлению многоквартирным домом — оспаривание государственной регистрации незаконного ТСЖ.

В описанном случае возможно обратиться в судебное производство с заявлением по делам, возникающим из публичных правоотношений, с требованием о признании государственной регистрации, осуществленной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы незаконной, а решение о государственной регистрации подлежащим признанию недействительным в порядке, установленном статьями 254, 255 Гражданского процессуального кодекса РФ, как несоответствующее закону и нарушающее права заявителя. В таком случае заявителем может быть собственник многоквартирного дома, заинтересованным лицами будут Регистрирующий орган и незаконно зарегистрированное ТСЖ. В судебной практике неоднозначно решен вопрос — в публичном ли порядке необходимо заявлять требование, или же требование должно быть заявлено в исковом производстве, и требования должны быть не о признании государственной регистрации недействительной (поскольку налоговый орган, как указывалось выше, формально не нарушил требования закона), а о признании решения общего собрания о создании ТСЖ недействительным.