Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости регламентируется рядом законодательных актов.

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

• по обоюдному согласию;
• на основании судебного решения;
• при нарушении существенных условий договора;
• если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент.

Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения.

Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

• Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
• Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
• Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
• Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
• Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:

• для регистрации ИП
• регистрации ООО

Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.

• Ведение бухгалтерии для ИП
• Ведение бухгалтерии для ООО

Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО.Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется.

Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки.

Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд.

Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки.

При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.

Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

• Договор купли-продажи объекта недвижимости;
• Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
• Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Продавцу недвижимости рекомендуется:

• Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
• Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

• В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
• Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
• Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Как расторгнуть сделку купли-продажи жилья?

Процесс заключения сделки является непростым и требующим учета различных юридических нюансов. Однако могут возникнуть ситуации, при которых потребуется провести расторжение договора купли-продажи жилья по тем или иным причинам.

Поэтому в этой статье мы рассмотрим все особенности процедуры расторжения сделки купли-продажи, а также все риски и возможные затраты, которые могут возникнуть по причине этого расторжения.

По закону договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть либо в одностороннем порядке, либо по согласию обеих сторон, либо же на иных основаниях. Это можно сделать как до проведения регистрации договора, так и даже после, если на то есть особые причины. 

Если желание расторгнуть договор является обоюдным для обеих сторон сделки, то это можно сделать без участия суда даже после того, как была завершена регистрация договора в Росреестре. Однако для этого должны существовать веские причины, указанные в законодательстве.  

Расторжение договора купли-продажи возможно при следующих ситуациях:

• Покупатель не произвел перевод денег в срок, прописанный в договоре. И если при этом у покупателя не оказывается средств, то оба участника сделки могут в Росреестре подать заявление на расторжение этого договора купли-продажи.
• Появление непредвиденных обстоятельств либо у одной, либо у обеих сторон, при этом решить их возможно лишь том случае, если будет расторгнут договор.  
• Появление третьих лиц, претендующих на проданную недвижимость. При данных обстоятельствах продавцу нужно уладить дело с претендентами и предложить второй стороне сделки расторгнуть заключенный договор, предоставив при этом выплату неустойки. Это позволит избежать судебные разбирательства.

После принятого совместного решения следует подписать новое соглашение, содержащее пункты, касающиеся возврата денежных средств, а также выплаты неустойки покупателю.    

Договор купли-продажи можно расторгнуть в одностороннем порядке, но лишь через суд. Такое происходит чаще всего тогда, когда другая сторона сделки выражает свое несогласие. Также может возникнуть ситуация, когда вторая сторона сделки вовсе не выходит на связь. Тогда даже суд может не помочь в расторжении договора. 

Обычно расторжение в одностороннем порядке происходит при наличии определенного и веского основания, а именно: 

• Не была произведена выплата суммы, указанной в договоре. Причем это может быть либо частичное, либо полное отсутствие денег. И после того, как истечет срок, прописанный в договоре, можно будет подавать в суд.  
• Появление обременения. Так, может оказаться, что гражданин, прописанный в жилье, не выписался в течение срока, обозначенного в договоре. И далеко не все новые владельцы жилья идут в суд, чтобы прекратить действие регистрации предыдущего собственника квартиры. Нередко все приводит к тому, что происходит расторжение сделки купли-продажи. Также в суд может обратиться и сам продавец, если ему некуда выписаться из бывшего жилья.  
• Сделка проводилась с недееспособными лицами. При проведении регистрации договора в Росреестре не проводится проверка дееспособности сторон. По этой причине при наличии нарушения опекун имеет право обратиться в суд без разрешения своего подопечного либо другой стороны сделки. 
• Договор был подписан одной из сторон под давлением. Подобное будет непросто доказать в суде, однако если имеются веские аргументы, то суд может пойти навстречу пострадавшей стороне. 

Однако чтобы добиться результатов в суде, следует иметь соответствующие доказательства.   

Обе стороны сделки должны соблюдать условия, прописанные в договоре. Однако если какой-то из пунктов договора будет нарушен, то это может стать причиной расторжения договора. 

Другими причинами, способствующими расторжению договора, являются:

• фальшивые документы при проведении регистрации
• в указанные сроки не было произведено освобождение жилья
• нарушение прав несовершеннолетних
• уставные документы оформлены неверно
• различные жизненные изменения, влияющие на сделку.  

Какая бы ни была причина расторжения сделки, необходимо подготовить ряд документов, которые подтвердят обоснованность проведения расторжения сделки купли-продажи уже после регистрации.   

Процесс расторжения зависит лишь о того, на каких основаниях это происходит. И если для расторжения сделки требуется обратиться в суд, то нужно соблюдать определенную последовательность действий: 

• подготовить документы, которые могут подтвердить основания для проведения расторжения сделки
• подать в суд иск (требуется даже при соглашении сторон)
• в суде выступить с объяснениями, касающимися нарушения прав одного из сторон сделки
• принятие решения со стороны суда и выдача соответствующего заключения
• с полученным утвердительным решением от суда нужно подать в Росреестр заявление, в котором потребовать расторжение уже оформленной сделки 
• ожидать окончания обработки документов (не больше 5 рабочих дней)
• приступать к выполнению задуманного после того, как получите новые документы. 

Также возможно подача апелляции, если судебное решение не принимается одной из сторон сделки.    

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Иногда возникают ситуации, когда договор на покупку квартиры уже заключён, а право прошло регистрацию – и внезапно одна из сторон обнаруживает, что сделка не отвечает её интересам либо вообще заключена с нарушениями законодательства.

Далее расскажем, что можно сделать в такой ситуации и можно ли отменить уже совершённую сделку, не нарушая закон.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (495) 980-97-90 доб. 138 Москва

Причины для аннулирования

Согласно ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», после всех сделок купли-продажи жилья вновь возникшее право собственности должно быть зафиксировано в ЕГРН через специальный орган регистрации — Росреестр.

Однако иногда стороны вдруг обнаруживают, что договор их не устраивает. Причиной для этого может послужить следующее:

1. Право зарегистрировано, но продавец так и не получил денег от покупателя.
2. Качество квартиры оказалось совсем не таким, которое было обговорено сторонами до заключения сделки.
3. Изменилась ситуация в жизни одной из сторон. Например, покупатель обнаружил, что жильё ему сейчас не нужно, а вот деньги необходимы позарез.
4. Уже после регистрации покупатель обнаружил, что приобрёл квартиру с обременением.
5. Право собственности зарегистрировано, но фактически квартира покупателю передана не была и пользоваться он ей не может.

Причины могут быть и другими. Объединяет их то, что в итоге стороны, заключив сделку, вдруг обнаружили, что не получают то, на что изначально рассчитывали.

Условия расторжения

Можно ли аннулировать сделку, когда она уже зарегистрирована в Росреестре? Да, но для этого необходимо соблюдение следующих условий.

По обоюдному согласию

Принцип свободы договора является одним из основополагающих в гражданском праве. Это означает, что если обе стороны согласны, они вправе в любой момент расторгнуть ранее заключенную сделку.

Важно! Применительно к договорам действует следующее указание закона: согласно ст. 452 ГК РФ расторжение должно быть совершено в том же порядке, в каком заключался сам договор.

То есть конкретно для покупки жилья покупателю и продавцу придётся вновь составлять и подписывать документ – соглашение о расторжении. Оно должно быть оформлено в виде единого документа (ст. 550 ГК РФ) и, если ранее стороны заверяли договор у нотариуса, соглашение о расторжении должно быть заверено.

• Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
• Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
• Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

По инициативе одной из сторон

Однако ситуация, когда сделку хотят расторгнуть сразу обе стороны или когда и продавец, и покупатель согласны добровольно вернуть друг другу деньги и квартиру, встречается не слишком часто.

Куда вероятнее, что договор не устраивает лишь кого-то одного – а для второго всё нормально, и соглашение он подписывать не желает (хотя бы потому, что повторная регистрация прав через Росреестр – это лишние хлопоты и расходы). И в этом случае остаётся только одно – расторгать договор принудительно.

Сделать это можно двумя способами:

• расторгнуть договор через суд;
• признать (опять же в судебном порядке) сделку недействительной.

Несмотря на то, что итог один, основания для подачи иска в каждом случае будут разные. Расторгнуть договор по суду можно в соответствии со ст. 451 ГК РФ, которая предусматривает, что это возможно при сильном изменении обстоятельств. А вот для недействительности одной статьи мало – тут нужно руководствоваться всем содержанием §2 главы 9 ГК РФ.

Обратите внимание! Даже при наличии условий, касающихся недействительности сделки, стороны вправе заключить соглашение.

Такое возможно, например, если виновная сторона заранее видит, что шансов выиграть процесс в суде у неё нет. Пока не подан иск, покупатель и продавец ещё могут разойтись миром и даже в суде можно заключить мировое соглашение в порядке, установленном ГПК РФ.

Как отменить сделку после получения права на недвижимость?

Досудебный порядок

Применительно к купле-продаже квартир закон не требует обязательной подачи претензии, однако лучший шаг – это сначала обратиться к другой стороне с предложением добровольно расторгнуть договор.

Если это удастся – не потребуется дополнительных действий, если нет – в суде будет дополнительное доказательство недобросовестности ответчика.

В предложении (претензии) нужно указать:

• причины, по которым договор должен быть расторгнут;
• сроки, в течение которых ожидается ответ.

Если другая сторона согласна, то составляется соглашение в описанном выше порядке. После того как оно подписано, можно обращаться в Росреестр с заявлением, чтобы изменить запись в ЕГРН.

Судебный процесс

Но, как уже было сказано, далеко не всегда удаётся договориться. И тогда остаётся только подавать иск в суд.

В какой суд обращаться?

Правила подсудности для дел о расторжении договора о продаже квартир установлены ГПК РФ. Согласно ст. ст. 24 и 30 обращаться надо:

• в районный суд (поскольку спор идёт о правах на имущество ценой заведомо выше 50 тысяч рублей);
• среди районных выбрать именно тот, на чьей территории находится купленная квартира.

Статья 30 ГПК РФ. Исключительная подсудность

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства.
3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия.

Правила составления иска

Иск составляется согласно требованиям ст. 131 ГПК РФ. Этот документ должен:

1. Быть подготовлен в письменной форме.
2. Содержать название суда, имена и адреса истца и ответчика.
3. Включать в себя указание на то, в чём именно состоит нарушение закона, допущенное ответчиком, и почему истец считает, что его права нарушены.
4. Указывать на обстоятельства, которые служат основанием для суждений истца.
5. Включать расчёт средств, которые должны быть взысканы с ответчика (если подаёт продавец, которому не заплатили).
6. Содержать в себе перечень тех документов, которые истец счёл необходимым приложить.

Кроме того, если истец с самого начала заявляет какие-то ходатайства (например, хочет чтобы суд помог истребовать недостающие доказательства или вызвал в заседание свидетелей, чьи показания подтвердят позицию истца), то эти просьбы к суду могут тоже быть включены в содержание искового заявления.

Однако это условие уже не обязательное: согласно ГПК, ходатайства могут оформляться и в виде отдельных документов или вообще приноситься устно под запись в протокол заседания.

Необходимые документы

К иску, который содержит требования о расторжении договора о продаже квартиры, должны быть приложены как минимум два документа:

• Квитанция или иной документ, подтверждающий тот факт, что пошлина была уплачена.
• Копию самого договора (оригинал может быть предъявлен уже непосредственно в суде – он остаётся на руках у истца, а вот копия будет подшита к материалам дела).

На заметку. Остальные документы прилагаются по необходимости. Главные требования закона состоят в том, что они должны относиться к сути иска (ст. 59 ГПК РФ) и получены законным путём (ст. 60 ГПК РФ).

Госпошлина и другие траты

Процессуальное законодательство использует термин «судебные расходы». Под ними понимается государственная пошлина, которую платит истец, обращаясь в суд, а также иные траты, которые он понёс в связи с рассмотрением дела.

Размер госпошлины регулируется уже не ГПК, а НК РФ. Ст. 333.19 этого кодекса устанавливает следующие размеры:

1. Если цена вопроса менее 20 тысяч рублей – то 4% от цены, но как минимум 400 рублей.
2. Если выше, но меньше 100 тысяч – то уже 800 рублей и ещё 3% от той суммы, которая больше 20 тысяч.
3. До 200 тысяч – уже 3 200 и ещё 2% от того, что больше 100 тысяч.
4. До 1 миллиона – 5 200, а также 1% суммы больше 200 тысяч.
5. Наконец, если цена иска больше 1 миллиона (что вероятнее всего для сделок с жильём) – уже 13 200 рублей, а сверху ещё 0,5% от того, что больше 1 миллиона.

Предельный размер госпошлины – 60 тысяч рублей.

Кроме госпошлины в судебные расходы могут быть включены:

• Оплата услуг адвоката или юриста-представителя.
• Оплата проведённой экспертизы.
• Плата за проезд к месту рассмотрения дела и т. д.

Одним словом, в это понятие включаются все траты, прямо касающиеся процесса.

В случае выигрыша дела и пошлина, и иные расходы оплатить обязан ответчик.

Сроки рассмотрения

Ст. 154 ГПК РФ устанавливает, что суду даётся 2 месяца на то, чтобы принять решение по делу.

В этот срок не включается время, потребовавшееся истцу на то, чтобы исправить ошибки в исковом заявлении, указанные судом, а также случаи, когда по закону судья имел право или был обязан отложить рассмотрение. Срок отсчитывается с того дня, как иск поступил в суд и был зарегистрирован в канцелярии.

Статья 154 ГПК РФ. Сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел

1. Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим «Кодексом», а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.
2. Дела о восстановлении на работе, о взыскании алиментов рассматриваются и разрешаются до истечения месяца.
3. Федеральными «законами» могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел.

Негативные последствия

Согласно ч. 4 ст.

453 ГК РФ, если договор расторгнут, то стороны не могут требовать, чтобы им вернули то, что уже было передано до момента расторжения договора, если стороны иное не определили договором либо если возврат прямо не предусмотрен законом. Именно поэтому может сложиться парадоксальная ситуация: договор будет расторгнут, но покупателю деньги не вернутся, поскольку он передал их ещё до расторжения.

Следовательно, заключая соглашение, в нём надо прямо оговорить, что стороны обязуются вернуть друг другу переданное по договору. Кроме того, такое условие необходимо включать в содержание договора купли-продажи изначально.

Справка.

Как быстро расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Законные способы расторжения договора

Любая сделка может быть отменена после заключения, в том числе и купля-продажа недвижимости. От того, настолько правильным будет поведение участника соглашения, зависят возможные последствия.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, какие способы могут использоваться и какие важные особенности нужно знать для успешного завершения процедуры.

○ Что означает прекращение договора купли-продажи квартиры?

Прекращение соглашение о купле-продаже недвижимости подразумевает полное окончание правовых отношений, если иное не предусмотрено законом либо текстом документа.

Судьба предмета сделки и финансовых средств зависит от момента расторжения договора:

• До регистрации перехода права собственности.
• После официальной смены собственника.

В первом случае время действия соглашения еще не окончено, поэтому стороны просто возвращаются на исходные позиции: покупатель получает переданные деньги, а продавец – квартиру. В  этом случае заключается новое соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Если стороны решили расторгнуть договор после регистрации нового собственника, это уже не может считаться основанием для возврата имущества или денег, потому что у предмета сделки официальный новый владелец. Отменить операцию можно только путем заключения обратного соглашения о купле-продаже, в котором стороны поменяются местами.

Вернуться

○ Расторжение и признание договора недействительным

Нередко бывают ситуации, когда один из участников сделки ходатайствует о прекращении соглашения в силу его незаконности. В подобном случае договор признается недействительным (ничтожным), а не расторгается. Как правило, это соглашения, в которых одна из сторон признается недееспособной либо документ подписывается под угрозами, давлением и т.д.

• «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ)».

Недействительный договор признается незаключенным с момента его подписания, тогда как расторгнутым может быть только действительная сделка.

  Учитывая тот факт, что недействительное соглашение не имеет юридической силы с самого начала, имущественные права сторон, а также их положения остаются без изменений.

Что касается расторгнутого договора, доход, полученный после его заключения, не подлежит возврату. Именно в этом заключается основное отличие недействительного и расторгнутого соглашения.

Вернуться

○ Расторжение договора

Чтобы прекратить заключенное соглашение, необходимо наличие обстоятельств, предусмотренных законом, а также соблюдение порядка процедуры.

✔ Основания и условия

• «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ)».

Из настоящего закона следует, что основаниями для расторжения заключенного соглашения о купле-продаже квартиры может стать:

• Обоюдное согласие участников.
• Нарушение существенных условий сделки.
• Соответствующее судебное решение.

Вернуться

✔ Порядок расторжения договора

Алгоритм действий по прекращению соглашения зависит от того, произведена ли государственная регистрация перехода права собственности или нет, а также от достижения договоренности между сторонами.

✔ Досудебный

Независимо от факта госрегистрации сделки, вопрос можно решить в досудебном порядке, если стороны пришли к согласию.  Для этого нужно:

• Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи (если прекращение происходит до регистрации сделки).
• Составить новый договор купли-продажи, в котором участники меняются местами и производится обратная продажа (если расторжение требуется после регистрации перехода права собственности).
• Зарегистрировать документ в Росреестре.
• Вернуться на исходные позиции сторон.

При расторжении важно прописать все существенные условия соглашения, а также факт отсутствия претензий сторон друг к другу.

Если достигнуть согласия о расторжении не удается, требуется обращение в суд. Основанием для подачи будет отказ контрагента от расторжения в письменном виде.

• «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

Вернуться

✔ В суде

Обращаться в суд для расторжения заключенного договора купли-продажи можно в течение 3 лет с момента его подписания. В данном случае следует составить два иска либо оформить один, в котором прописаны 2 требования:

• О расторжении соглашения о купле-продаже недвижимости.
• О возврате имущества.

Если имеются существенные повреждения жилплощади, следует также ходатайствовать о возмещении нанесенного ущерба. Так, договором может предусматриваться, что покупатель должен внести всю сумму стоимости в определенный срок после регистрации перехода права собственности. Если он пропустил положенное время, ему придется возвращать не только весь объем оплаты, но и некоторые проценты.

• «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ)».

Для обращения в суд нужно подготовить:

• Исковое заявление, в котором указана суть претензий и требования истца.
• Копию соглашения о купле-продаже квартиры.
• Документы, выступающие доказательством нарушения обязательств ответчика (например, чек о переводе меньшей суммы).

После судебного заседания, суд может:

• Удовлетворить требования истца и расторгнуть договор.
• Помимо возврата имущества/денег постановить возместить истцу понесенные убытки.
• Отказать в удовлетворении ходатайства.

В первом случае необходимо написать заявление в Росреестр о внесении изменений в сведения о владельце недвижимости.

Вернуться

○ Признание договора недействительным

Основания для признания соглашения купли-продаже недействительным (ничтожным) перечислены в  §2 гл. 9 ч. I ГК РФ. Это возможно при наличии хотя бы одного из перечисленных критериев:

• Несоблюдение законодательных норм.
• Признание одного из участников договора недееспособным, либо ограниченно дееспособным.
• Факт пребывания одной из сторон в состоянии алкогольного/наркотического опьянения с невозможностью несения ответственности за свои поступки.
• Соглашение заключено с гражданином, не достигшим совершеннолетия без участия законного представителя.
• Присутствует факт угроз, обмана и других насильственных действий с целью подписания документа.
• У сделки нет правовых последствий (мнимая сделка) либо она заключена для прикрытия иных правовых отношений (притворная сделка).

Вернуться

○ Частные причины расторжения договора и признания недействительным

Помимо перечисленных критериев, есть и иные условия, при которых договор может не иметь юридической силы.

✔ Продажа организацией

В данном случае соглашение будет признано ничтожным, если:

• Уставные документы организации оформлены некорректно.
• Договор подписан неуполномоченным лицом.
• Сделка была заключена без уведомления учредителей и получения их согласия.

Вернуться

✔ Расторжение договора до регистрации

В этом случае переход имущественных прав еще не произошел, поэтому отказ от сделки не будет иметь существенных последствий для сторон. Процедура расторжения сводится к оформлению соглашения о прекращении договора купли-продажи и регистрации готового документа в Росреестре.

Вернуться

✔ После прописки

Если требование о расторжении договора поступает после регистрации перехода права собственности на предмет соглашения и прописки нового владельца на приобретенной жилплощади, процедура аннулирования осложняется. При достижении согласия сторонами нужно составить новый договор купли-продажи, по которому покупатель заново продаст квартиру его прежнему владельцу и получит от него переданные деньги.

Если достигнуть соглашения не получится, вопрос решается через суд. До обращения в судебные инстанции нужно соблюсти порядок досудебного урегулирования:

• Направить письменное требование о расторжении контракта контрагенту.
• Получить от него письменный отказ.
• При отсутствии ответа соблюсти 30-дневный срок ожидания и только после этого направлять иск в суд.

Таким образом, порядок расторжения договора купли-продажи зависит от момента выставления соответствующего требования и возможности достижения согласия сторонами.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Аванс передан продавцу, договор расторгнут, можно ли вернуть аванс?

Возврат денежных средств возможен только при наличии одного из перечисленных условий:

• Такое требование прописано в договоре.
• Соглашение расторгается до регистрации перехода права собственности.

Вернуться

✔ Если договор зарегистрирован и недвижимость перешла в собственность покупателю, договор расторгнут, можно ли вернуть собственность?

Возврат имущества возможен, если суд признает существенное нарушение условий договора или законодательных норм. В противном случае стороны не могут требовать возврата того, что было исполнено до прекращения соглашения.

Вернуться

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Рассказывает адвокат Ирина Белякова.

Вернуться

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ