По договору соцнайма малообеспеченные россияне могут снять квартиру у государства по цене в разы ниже рыночной. А потом приватизировать ее. Но придется потратить время на сбор бумаг и несколько лет постоять в очереди. Разбираемся в деталях и тонкостях

nullplus/Shutterstock

Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.

За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.

Кто может заключить договор соцнайма

Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.

Pierre Chatel/Unsplash

Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.

На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:

• человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
• человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10–12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
• люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
• люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.

Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.

Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.

К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.

Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.

Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.

Какое жилье можно получить

По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.

Scott Webb/Unsplash

Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.

Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.

К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери.

Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв.

м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.

Как получить жилье в соцнаем

• Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
• Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
• Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
• Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
• Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
• Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
• Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.

Как заключить договор соцнайма

Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.

Nathan Fertig/Unsplash

Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:

• заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
• положительное решение о выделении жилья;
• документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
• единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
• ордер на квартиру.

У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.

Права и обязанности нанимателя

У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:

• обменивать или заменять жилье;
• требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
• иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.

Наниматель обязан:

• использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
• поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
• вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
• сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.

Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.

Chuttersnap/Unsplah

К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.

Права и обязанности наймодателя

Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:

• предоставить нанимателю «чистое» жилье, на котором нет арестов, залогов и никто не зарегистрирован;
• проводить своевременный капремонт дома;
• следить за общим имуществом в нем;
• следить за качеством коммунальных услуг.

Приватизация квартиры по соцнайму

Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.

Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.

Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику.

От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.

Комментарий эксперта

• Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
• — Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?

— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.

Другое жилье предоставляется, если:

• старое помещение подлежит сносу;
• помещение не будет сохранено в результате ремонта или будет уменьшена его площадь;
• недвижимость превращается в нежилую или передается религиозной организации;
• если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд.

1. Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.
2. Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.
3. Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:

• квартира используется не по назначению;
• систематически нарушаются права и законные интересы соседей;
• наниматель бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Речь идет о значимых нарушениях гигиенических, санитарных, экологических строительных нормативов и норм пожарной безопасности.

Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.

Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.

— Возможно ли получить квартиру без ордера?

— Получение квартиры без ордера бывает очень редко.

Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.

Члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения

В Жилищном кодексе РФ члены семьи собственника или нанимателя жилого помещения занимают важное место. Казалось бы, есть собственник квартиры (жилого помещения). И только он обладает правами: владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом. Или наниматель по договору найма имеет определенные права, кроме распоряжения. Только он и решает, кто может заселиться, проживать в жилье, а кого и когда выселить.

Однако правовое регулирование в сфере жилищных отношений основывается на несколько иных принципах. Нахождение в статусе «член семьи собственника (нанимателя)» играет ключевую роль при выборе способа защиты жилищных прав. Даже собственник должен учитывать этот факт.

Давайте разберемся, кто относится к членам семьи, в чем особенность их статуса, какие права они имеют, и как могут защитить их с учетом прав собственника (нанимателя).

Кто относится к членам семьи собственника жилого помещения

Ответ на этот вопрос содержится в ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Это не столько круг близких родственников по Семейному кодексу:

• супруг, дети и родители, проживающие вместе с собственником в одном жилом помещении. Под супругом имеется в виду только лицо, с которым официально зарегистрирован брак. Причем для этой категории лиц важен исключительно факт совместного проживания, иные обстоятельства (как в следующей группе лиц) не имеют принципиального значения.
• иные родственники (в понимании СК РФ), плюс нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях иные лица. Такие лица должны быть вселены собственником в жилье. То есть он совершает действия, которые позволяют установить его волю на совместное проживание. Но не просто вселить, а как члена семьи (не как временного жильца). В свою очередь, семья – это взаимное соблюдение, уважение и защита прав, забота. Говоря простым языком, это может быть ведение общего хозяйства, общий бюджет, проявление заботы друг о друге. При этом факт регистрации по месту жительства оценивается наряду с другими доказательствами (свидетели, письменные документы и т.п.).

Кто относится к членам семьи нанимателя жилого помещения

В случае, когда жилье предоставлено по договору найма, статус члена семьи приобретается по-другому (ст. 69 ЖК РФ).

Круг лиц такой же, но в силу прямого указания закона, такие лица должны быть указаны в договоре социального найма.

Вселение (не относится к первой категории) возможно не только при согласии наймодателя, но и всех иных членов семьи. Это требование не распространяется на вселение несовершеннолетних детей к родителям.

Проживающие совместно с собственником или нанимателем лица для защиты своих прав в случае различных споров могут подать в суд исковое заявление о признании членом семьи.

Права и обязанности членов семьи собственника (нанимателя) жилого помещения

Что дает статус члена семьи? Они имеют право пользоваться жильем. Наравне с собственником (нанимателем) жилого помещения. Ну а под пользованием понимаются действия, не включающие в себя право владеть жильем (то есть сдавать его в аренду, вселять иных лиц (кроме несовершеннолетних детей) без получения согласия), распоряжаться им (продавать, дарить, переуступать и т.п.).

Если речь идет о членах семьи собственника жилого помещения, то такие лица вправе заключить соглашение с собственником, которым конкретизировать порядок пользования. Например, им может быть предоставлена для проживания конкретная комната. Определен размер платы по коммунальным услугам.

Член семьи собственника или нанимателя может подать в суд исковое заявление о порядке пользования жилым помещением в случае наличия споров с собственником. Они вправе обращаться в суд с исками об устранении препятствий в пользовании имуществом, независимо от мнения собственника.

Имеют члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения и обязанности – использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность имущества.

Кроме того, они несут солидарную (вместе с собственником) ответственность по обязательствам из жилого помещения (оплата коммунальных платежей, возмещение вреда вследствие залива и т.п.).

Освобождены от ответственности только те члены семьи, в отношении которых вынесено решение о признании недееспособным.

Утрата статуса члена семьи собственника (нанимателя) жилого помещения: основание и последствия

Член семьи собственника жилого помещения утрачивает право пользования в случаях:

• продажи жилья (перехода права собственности на него другому лицу)
• прекращения семейных отношений. Только этот случай является утратой статуса члена семьи. Это может быть развод, признание брака недействительным, приобретение собственного жилья.

Когда статус утрачен, право пользования жильем не сохраняется. По общему правилу. Исключением являются:

• заключение соглашения с собственником об ином (в т.ч., в соглашении о разделе имущества и т.п.);
• у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным помещением, имущественное положение и иные обстоятельства не позволяют обеспечить себя жильем.

В последнем случае бывший член семьи собственника может обратиться в суд с иском о признании права пользования жилым помещением, а собственник может направить иск о признании утратившим права на жилье.

Бывшие члены семьи нанимателя в силу закона имеют право продолжать пользоваться жилым помещением, если не съедут из него по собственной воле.

Правовой статус нанимателя жилого помещения по договору социального найма

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 60 ЖК РФ).

• В соответствии со ст. 67 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
• 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;2) сдавать жилое помещение в поднаем;3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации дает определение категории членов семьи нанимателя, также определяя их правовой статус (ст. 69 ЖК РФ).

Так, к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

При этом, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Кроме того, законом установлено, что наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

Богдановичская городская прокуратуры

Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, по договору коммерческого найма

Субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании договора найма жилого помещения, являются наймодатель и наниматель (п. 1 ст. 671 ГК РФ). С принятием части второй ГК РФ решение вопроса о фигуре нанимателя усложнилось тем, что законодатель по-разному подходит к определению стороны, противостоящей наймодателю.

Дискуссия по вопросу о том, выступает ли на стороне нанимателя семья в целом как самостоятельное образование или участниками правоотношения являются члены семьи в договоре социального найма, дополнилась необходимостью дать правовую оценку новой категории участников наемного жилищного правоотношения, каковыми являются граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору коммерческого найма.

И в договоре социального найма жилого помещения, и в договоре коммерческого найма жилого помещения мы имеем дело со сложным субъектом на стороне нанимателя. Однако сравнительный анализ данного субъекта позволяет сделать вывод, что законодатель по-разному подошел к определению его структуры.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Таким образом, законодатель делит всех членов семьи на три группы.

К первой он относит детей, супруга (супругу), родителей, которые должны совместно проживать с нанимателем.

В отличие от ЖК РСФСР 1983 г. из круга членов семьи нанимателя в новом ЖК РФ изъяты родители супруга нанимателя жилого помещения, дети другого супруга.

Ко второй группе членов семьи нанимателя относятся другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы.

Для этой категории требуется наличие дополнительных условий. Они должны быть вселены нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство. Ведение общего хозяйства с нанимателем означает, что у них совместный бюджет, из которого осуществляются общие расходы на содержание семьи.

При соблюдении перечисленных условий к членам семьи нанимателя могут быть отнесены дети супруга нанимателя и ее (его) родители.

Что касается родственников, то степень родства для положительного решения вопроса значения не имеет.

К третьей группе членов семьи нанимателя относятся иные лица. Они могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. Например, к их числу можно отнести фактического супруга.

В соответствии с п. 3 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Причем необходимость такого включения не зависит от того, вселились ли они в жилое помещение вместе с нанимателем или были вселены позже после заключения договора.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (п. 3 ст. 672 ГК РФ, п. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Т.А. Семина, поддерживая сложившуюся в научной литературе точку зрения, отмечает, что все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре.

Представляется, что члены семьи нанимателя являются участниками жилищного правоотношения. Их права и обязанности порождаются теми же основаниями, что и права и обязанности нанимателя. Действия нанимателя в отношениях с третьими лицами и с наймодателем должны быть согласованы со всеми членами семьи, в некоторых случаях с совершеннолетними членами семьи.

• Каждый член семьи нанимателя имеет самостоятельное независимое от прав нанимателя право пользования жилым помещением.
• Следует согласиться с точкой зрения, высказанной в научной литературе, что наниматель и члены его семьи представляют собой своеобразное социальное образование, сочетающее в себе признаки единого субъекта и самостоятельности входящих в него индивидов .
• ———————————

Вишневская И.С. Понятие и субъекты жилищного правоотношения // Северо-Кавказский юридический вестник. 1998. N 2. С. 77.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (п. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Представляется необходимым поддержать предложение о включении в п. 4 ст. 69 ЖК РФ положения об обязательности заключения нанимателем жилого помещения с бывшим членом своей семьи, продолжающим проживать в жилом помещении, соглашения, в котором обязанности бывшего члена семьи нанимателя конкретизировались бы определенным объемом участия .

———————————

Семина Т.А. Указ. соч. С. 40.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (п. 1 ст. 70 ЖК РФ).

Письменное согласие о вселении нового члена семьи нанимателя представляет собой юридический факт, направленный на изменение жилищных прав и обязанностей. Если кто-то из проживающих с нанимателем членов его семьи возражает против вселения нового лица в качестве члена семьи, жилищные права у такого гражданина не возникнут.

Учитывая правовое положение бывших членов семьи нанимателя, их мнение должно учитываться при принятии решения о вселении нового лица в качестве члена семьи нанимателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя.

1. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
2. Это право наймодателя аналогично существовавшему праву отказа в советский период в прописке из-за нарушения нормы жилой площади, которая по размеру выше современной учетной нормы и носила жилищно-санитарный характер .
3. ———————————

Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2006. С. 136.

Вселяемый новый член семьи должен быть внесен в договор социального найма жилого помещения. Вселившееся в качестве нового члена семьи лицо приобретает равные права и обязанности с остальными членами семьи нанимателя. Новый ЖК РФ не предусмотрел возможности изменения данного правила соглашением сторон, что было предусмотрено ЖК РСФСР 1983 г.

А.Ф. Ефимов пишет, что «именно с момента внесения изменений в договор социального найма возникает право на жилое помещение нового члена семьи» .

———————————

Толчеев Н.К., Ефимов А.Ф. Настольная книга судьи по жилищным спорам. М., 2007. С. 99.

Т.А. Семина обращает внимание на то, что в судебных решениях указывается, что член семьи нанимателя приобретает право пользования жилым помещением только тогда, когда он реально вселился в жилое помещение и проживал в нем .

———————————

Семина Т.А. Указ. соч. С. 39.

Представляется, что однозначно можно лишь утверждать, что без получения в установленной форме согласия членов семьи нанимателя, наймодателя жилищные права на жилое помещение у вновь вселившихся в качестве членов семьи нанимателя не возникнут.

Невключение в договор социального найма жилого помещения гражданина в качестве члена семьи нанимателя не лишает его возможности в случае возникновения спора доказывать свой правовой статус.

Применительно к договору коммерческого найма жилого помещения законодатель отказался от понятия «член семьи нанимателя» и ввел новое понятие «граждане, постоянно проживающие с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ).

Постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане приобретают равные с ним права по пользованию предоставленным по договору коммерческого найма жилым помещением, если они указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, с наймодателем в правоотношения не вступают, поскольку не участвуют в выработке условий и заключении договора. Согласно п. 2 ст.

677 ГК РФ отношения между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, определяются законом.

Равные права граждан, совместно проживающих с нанимателем, по пользованию жилым помещением возникают у них только после указания их в качестве таковых в договоре коммерческого найма жилого помещения.

При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется. В соответствии со ст.

679 ГК РФ не требуется при вселении данной категории граждан и соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, в отличие от вселения остальных граждан (ст. 679 ГК РФ).

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, вместе с ним проживающих. Однако их правовой статус может измениться, если данные лица заключат договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, известив его об этом. В таком случае в соответствии с п. 4 ст. 677 ГК РФ они становятся сонанимателями.

Трансформация граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в сонанимателей представляет собой один из видов замены нанимателя в договоре найма жилого помещения. Как общее правило в ст.

450 ГК РФ установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения договора является соглашение сторон. В случае, когда наймодатель лишь уведомляется об изменении, происшедшем на стороне нанимателя, он не вступает в правоотношение с гражданами, проживающими совместно с нанимателем.

Поэтому, на наш взгляд, граждане, постоянно проживающие с нанимателем, заключившие с нанимателем договор о несении солидарной ответственности перед наймодателем, не приобретут равные права и обязанности с нанимателем, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Их отношения с наймодателем ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК РФ солидарной ответственностью. Для возникновения равенства в правах и обязанностях граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и нанимателя п. 4 ст.

677 ГК РФ следует дополнить требованием о получении согласия наймодателя на изменение условия договора о стороне, ему противостоящей, то есть на трансформацию «граждан, постоянно проживающих с нанимателем», в «сонанимателей».

Граждане, совместно проживающие с нанимателем, в отличие от сонанимателей, имеют равные с ним права только по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Применительно к жилому помещению право пользования может быть определено как право проживать в нем.

Основанием возникновения права пользования жилым помещением нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, является договор найма. Право проживать в жилом помещении, принадлежащее гражданам, совместно проживающим с нанимателем, представляет собой самостоятельное, а не производное от прав нанимателя право.

Свидетельством этому является то, что в случае смерти нанимателя или его выбытия, с одним из граждан, совместно проживавших с нанимателем, должен быть заключен договор найма по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ).

В этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях.

Анализ ст. 677 ГК РФ, таким образом, позволяет сделать вывод, что права граждан, совместно проживающих с нанимателем, и нанимателя равны только в пользовании жилым помещением.

Если данные лица и наниматель на основании заключенного между ними договора и с согласия наймодателя станут сонанимателями, то они приобретут равные права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения в полном объеме.

В ряде других статей главы 35 ГК РФ законодатель отходит от принципа равенства прав нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, только по пользованию жилым помещением. В соответствии со ст.

679, 680 ГК РФ для вселения других граждан для постоянного проживания с нанимателем и временных жильцов требуется согласие лиц, совместно с нанимателем проживающих. В то же время обращает на себя внимание то, что в соответствии со ст.

685 ГК РФ на вселение поднанимателей согласия граждан, совместно с нанимателем проживающих, законодатель не требует.

Не требуется согласия граждан, совместно проживающих с нанимателем, и на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ). Оно не допускается без согласия нанимателя.

Читайте ещё по этой теме:

Селиванова Е.С.

Вс разъяснил, что следует учитывать суду при признании нанимателя и членов его семьи утратившими право пользования квартирой

25 января Верховный Суд вынес Определение № 6-КГ21-36-К4 по спору о признании нанимателя и ее семьи утратившими право пользования квартирой в аварийном доме в связи с выездом из нее.

10 января 2009 г. между администрацией Лапшинского сельского поселения Котовского района Волгоградской области и Еленой Кропивенко был заключен договор социального найма двухкомнатной квартиры. Помимо нее в квартире проживали и были зарегистрированы ее муж и сыновья.

6 ноября 2015 г. межведомственной комиссией, назначенной в соответствии с постановлением администрации поселения, был составлен акт обследования многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию в 1950 г., в котором располагалась квартира.

В соответствии с заключением комиссии с целью недопущения снижения уровня надежности, прочности и устойчивости отдельных строительных конструкций МКД, а также устранения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан необходимо проведение капитального ремонта этого дома. 22 января 2020 г.

постановлением администрации поселения многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу.

Позднее администрация обратилась в суд с иском к семье Кропивенко о признании их утратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора социального найми и снятии с регистрационного учета в связи с выездом из квартиры. Как указала администрация, ответчики с 2017 г.

не исполняли обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг: так, согласно сведениям ООО «Газпром Межрегионгаз Волгоград», последняя плата за газ была 18 марта 2019 г.

, подача газа в квартиру приостановлена; согласно сведениям ПАО «Волгоградэнергосбыт» потребление электроэнергии в данной квартире не осуществляется с 22 февраля 2019 г.

Решением Котовского районного суда Волгоградской области исковые требования администрации были удовлетворены частично. Елена Кропивенко и ее члены семьи были признаны утратившими право пользования жилым помещением.

Суд расторг договор социального найма, однако в удовлетворении исковых требований администрации о возложении обязанности на отделение по вопросам миграции районного отдела МВД России снять ответчиков с регистрационного учета было отказано.

Частично удовлетворяя требования администрации, суд первой инстанции сослался на то, что в марте 2019 г. ответчики добровольно выехали из квартиры в связи с переездом в другое место жительства и что семья имеет в собственности иное благоустроенное жилое помещение.

Суд отметил, что один из сыновей Елены Кропивенко выехал из квартиры в 2018 г.

в связи с получением образования, будучи несовершеннолетним, однако по достижении совершеннолетия вселиться в спорную квартиру не пытался, участия в несении расходов на содержание жилого помещения и оплату коммунальных услуг не принимал.

Наличия каких-либо препятствий ответчикам в пользовании спорной квартирой со стороны собственника жилого помещения судом не было установлено. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения.

С кассационной жалобой в Верховный Суд обратились Елена Кропивенко и ее сын, поставив вопрос об отмене состоявшихся судебных актов. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила: ч. 3 ст.

83 ЖК РФ предусмотрено, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма, указал ВС.

Обращаясь к п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.

№ 14, Суд подчеркнул, что если отсутствие в жилом помещении нанимателя и (или) членов его семьи не носит временный характер, то заинтересованные лица вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения с ними договора социального найма.

ВС обратил внимание, что юридически значимым в данных спорах является установление того обстоятельства, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении.

Важно выяснить, носит ли выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.

) или постоянный (переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.).

Следует также устанавливать, не чинились ли ответчику препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли он право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

Верховный Суд указал, что при установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения и об отсутствии препятствий в пользовании квартирой, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на квартиру подлежит удовлетворению. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

ВС отметил, что данные обстоятельства, с которыми законодатель связывает возможность признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением, применительно к настоящему делу судом устанавливались, но не получили надлежащей оценки при разрешении спора, что является следствием неправильного применения судом к отношениям сторон положений ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Суд разъяснил, что, удовлетворяя исковые требования администрации, нижестоящие инстанции не обеспечили надлежащую проверку доводов ответчиков о невозможности проживания в ранее занимаемой квартире по мотиву того, что такое помещение не отвечает установленным для жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам. Суды не дали в нарушение ст. 55, 67 ГПК РФ правовой оценки доказательствам, представленным ответчиками в подтверждение факта невозможности проживания в жилом помещении, угрозы их жизни и здоровью, указал ВС.

Кроме того, Верховный Суд подчеркнул, что нижестоящими инстанциями не были приняты во внимание доводы ответчиков о том, что акт обследования квартиры составлен после того, как дом был признан аварийным и невозможность проживания в нем юридически была подтверждена – все жильцы, проживающие в этом доме, на момент составления акта обследования выехали из занимаемых квартир. ВС отметил, что суд необоснованно посчитал акт обследования доказательством добровольного выезда их семьи из жилого помещения, хотя представители администрации в квартиру не заходили, в квартире остались личные вещи, предметы мебели и обстановки, принадлежащие ответчикам. Входная дверь в квартиру была заперта на замок, доступ в жилое помещение отсутствовал. 8 апреля 2020 г. Елена Кропивенко и соседи прибыли к аварийному дому и составили свой акт осмотра квартиры, в котором указали, какие вещи находятся внутри квартиры, уточнил Суд.

По мнению Судебной коллегии, ссылки суда на то, что на момент заключения договора социального найма у Елены Кропивенко имелось в собственности иное жилье, не могут служить основанием для признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением.

Данное обстоятельство не препятствовало заключению с ней договора социального найма и не является доказательством непроживания в спорной квартире без уважительных причин. Кроме того, Суд указал: по делу установлено, что ответчик 19 октября 2018 г. продала принадлежащий ей дом.

Таким образом, ВС установил, что Елена Кропивенко и ее сын не являются собственниками каких-либо жилых помещений.

Суд также принял во внимание то, что требования об оплате коммунальных услуг к ответчикам не предъявлялись, а замена приборов учета в спорный период не производилась. Он пояснил, что Елена Кропивенко в 2018 г.

неоднократно обращалась в районную администрацию с требованием о замене прибора учета электроэнергии, в деле имеется ее соответствующее заявление с отметкой о принятии. Взыскание с ответчиков задолженности по оплате коммунальных и иных услуг в судебном порядке не производилось, пояснил ВС.

Таким образом, Судебная коллегия отменила принятые по делу судебные акты, направив его на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Мосгорсуд разъяснил особенности рассмотрения гражданских споров об улучшении жилищных условийОпубликован Обзор судебной практики по делам об обеспечении жилищных прав малоимущих граждан, рассмотренным московскими судами в 2019–2020 гг. и вызвавшим затруднения при их разрешении

Адвокат АП г.

Москвы, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова, с одной стороны, поддержала позицию Верховного Суда, который разобрался в проблеме и отменил совершенно незаконные, по ее мнению, судебные акты трех инстанций. С другой стороны, она с сожалением отметила, что нижестоящие суды не смогли или не захотели разобраться в таком элементарном деле и вынести законное судебное решение.

Ольга Власова указала, что ВС обратил внимание нижестоящих судов на тот факт, что какие-либо требования об оплате задолженности за коммунальные и жилищные услуги в судебном порядке ответчикам не предъявлялись.

Адвокат подчеркнула, что непонятно, об оплате каких жилищных и коммунальных услуг в принципе может идти речь в аварийном доме, в котором никто не проживает.

«Фактически это решение ярко демонстрирует, что если истцом по делу выступает местная администрация, то суды удовлетворяют любые, даже самые абсурдные иски и не слышат никаких доводов граждан.

Как можно вменять гражданину то, что он не смог жить в аварийном доме и фактически рисковать своей жизнью, посчитав такой выезд из непригодной для проживания квартиры добровольным, и вообще лишить такого гражданина права проживания в муниципальном жилье?» – задалась вопросом Ольга Власова.

Адвокат отметила, что в любом случае этот прецедент будет полезен, поскольку иски о признании утратившими право пользования жилыми помещениями встречаются довольно часто: «Теперь суды будут знать, что признать спасающихся бегством из аварийного дома граждан утратившими право пользования жилым помещением только по указанным в определении основаниям нельзя».

Как отметил адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков, Верховный Суд фактически сделал вывод, что нижестоящие суды в своих рассуждениях ушли от предмета доказывания, который предопределен положениями ст. 83 ЖК РФ и разъяснениями Постановления Пленума ВС № 14, и положили в обоснование своих решений обстоятельства и факты слегка «из другой оперы».

Он пояснил, что ключевым в данном деле являлось то, что дом, в котором находится спорное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, а ответчики практически вынужденно выехали из своей квартиры.

Артем Чумаков подчеркнул, что условия, при которых лицо может быть выселено и его право на жилое помещение, предоставляемое на условиях социального найма, может быть признано утраченным, указаны в ст. 83 ЖК РФ и главным условием является добровольность выезда.

«Нижестоящие суды уделили незаслуженно много внимания фактам отсутствия граждан в жилом помещении, невнесения платы, наличию благоустроенных помещений в собственности и с “большой натяжкой” истолковали их как добровольный выезд и отказ от социального найма.

Однако здесь было явное пренебрежение нормами законодательства о неопределенности срока договора социального найма и закрытом перечне случаев, когда он может быть расторгнут, а также конституционно-правовой гарантией на жилище», – полагает адвокат.