Actual

Переоформление аренды при продаже бизнеса

Перевод компании или ее части на новое юридическое лицо обусловлен разными причинами. Это могут быть смена учредителей, реорганизация деятельности и даже попытка уйти от проверок и налогов. Рассказываем, как провести процедуру правильно, ничего не забыть и что делать со старым ООО.

Есть два основных пути перехода. В первом случае старая компания ликвидируется, во втором — остается существовать. Подходы при этом будут разными

Персонал

Лучше начать переход с предупреждения сотрудников о грядущих изменениях. Проведите собрание и объясните людям суть вопроса: мол, с нашей компанией в ближайшее время произойдут такие-то и такие-то изменения.

По сути для вас поменяется только название, и через год вы и не вспомните о переводе. Единственное неудобство — право на отпуск появится у вас только через полгода работы в новой организации.

Но не переживайте: вы получите денежную компенсацию за неиспользованный отпуск в старой компании.

После собрания работникам нужно раздать уведомления о переводе и получить их письменное согласие. Перед этим между собой должны договориться старый и новый работодатели — два директора. Договариваются тоже в письменной форме: прежний директор пишет письмо-просьбу новому, а тот отвечает согласием.

Далее работники пишут заявление об увольнении в порядке перевода. Основанием будет пункт 5 статьи 77 Трудового кодекса РФ. Это же основание указывается и в приказе об увольнении, а также трудовой книжке.

После этого сотрудники должны написать на имя нового руководителя заявления о приеме на работу — также в порядке перевода из одной компании в другую.

Новоиспеченный работодатель должен рассмотреть их в течение 30 дней. Это по закону. На деле все делается одной датой — никому не нужно, чтобы у людей прерывался трудовой стаж.

В отделе кадров новой компании делается запись о приеме на работу на основании п 5 ст 77 ТК РФ — переводом.

Если компания не ликвидируется, а реорганизуется, с сотрудниками будет проще и увольнять их необязательно. С работников берется письменное согласие на работу в фирме после реорганизации. После этого к действующим трудовым договорам заключаются дополнительные соглашения, а в трудовых книжках персонала делается запись о реорганизации юридического лица. Никаких увольнений и приемов на работу.

Мы уже писали, что бывший работодатель должен оплатить неиспользованный отпуск сотрудникам, уволенным в порядке перевода. Если штат большой, то может получиться нехилая сумма денег, которую нужно выплатить единовременно.

Поэтому можно пойти на небольшую хитрость. Предложите сотрудникам взять небольшие отпуска за свой счет — административные. Многие планировали отпуск по графику, поэтому не откажутся.

В целом люди останутся при своих деньгах, а вы получите возможность сократить издержки.

Переоформление аренды при продаже бизнеса

Поставщики товаров и другие контрагенты

Сразу после того, как новое юридическое лицо будет зарегистрировано в госреестре, нужно заняться договорами. Их придется переписать на новую организацию. В новых документах поменяется все: ФИО директора, банковские реквизиты и другая информация: ИНН, ОГРН (ОГРНИП), юридический адрес. Эти данные отражаются в новых договорах.

Лучше выделить для этой работы специалиста, чтобы он занимался вопросом предметно. Обзвонил контрагентов, поставщиков, договорился о встречах, после чего объехал всех для подписания новых соглашений. Что можно сделать удаленно — делайте удаленно.

Можно отсканировать один экземпляр договора со своей печатью и подписью директора и отправить его партнеру по электронной почте. Тот ставит свой штамп и подписывает документ, после чего тоже снимает скан и отсылает его вам.

В результате у вас обоих есть заверенная копия договора, имеющая юридическую силу.

Банковский счет

Он нужен новый — это очевидно. В принципе, ничего сложного нет — идете в банк и открываете новый расчетный счет. Если банк, услугами которого вы пользовались до этого, в чем-то не устраивал — отправляйтесь в другой.

Предварительно изучите условия разных банков: стоимость открытия и обслуживания счета, расценки на дополнительные услуги, набор полезных услуг: онлайн-касса, эквайринг, валютный контроль или онлайн-бухгалтерия.

Возможно, вы не раз задумывались о том, что на старте поспешили с выбором банка по неопытности, а исправить ошибку не было времени, да и хлопотное это дело. Теперь у вас есть возможность сделать это совершенно безболезненно.

В личном кабинете банка сразу создайте шаблоны важных платежей, заполните список контрагентов с реквизитами и прочей информацией. Подключите все необходимые дополнительные функции — зарплатный проект, валютный контроль и так далее. Сделайте заявку на выпуск бизнес-карты, привязанной к счету.

Онлайн-касса

При смене юридического лица контрольно-кассовую технику придется перерегистрировать. Старый владелец снимает устройство с учета в налоговой и продает новому хозяину.

Тот, в свою очередь, ставит кассовый аппарат на учет уже самостоятельно. Процесс точь-в-точь похож на перерегистрацию автомобиля.

Как и в случае с покупкой автотранспортного средства, продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи. Он будет служить основанием для постановки на учет в налоговой.

Вся работа делается через личный кабинет ИП или юрлица на сайте ФНС — также, как и при первичной регистрации. Нужна электронная подпись и все данные о новом предпринимателе.

Само собой, договор с оператором фискальных данных (ОФД) также придется заключать по-новой. Процедура ничем не отличается от стандартной. Нет никакой разницы, впервые заключается соглашение или из-за смены юридического лица — все тоже самое.

А вот фискальный регистратор придется поменять на новый. Он оформлен на старую компанию и переоформить его на нового владельца нельзя. Поэтому приготовьте минимум 6 тысяч рублей для покупки накопителя. Столько стоит устройство, рассчитанное на 13 месяцев работы.

Переоформление аренды при продаже бизнеса

Что делать с имуществом

Чтобы избежать проблем с налоговой, нужно грамотно перевести основные средства, принадлежащие старому юрлицу, в собственность нового хозяина. Если прежняя организация будет ликвидирована, то адекватный вариант один — продажа.

Не хотите платить налог на прибыль — продавайте активы по ценам, по которым оборудование числится на остаточном балансе. Продадите дороже, чем купили — заплатите в бюджет налог с разницы в стоимости. Передачу денег за активы лучше оформить договором займа.

В случае, когда старое юрлицо никуда не девается, а продолжает работать, основные средства можно передать бесплатно, в рамках процедуры реорганизации. Налоговая в этом случае не придерется.

Что делать со старым юрлицом, если деятельность вести не планируется

Вариант 1. Ликвидировать

Подходит в тех случаях, когда деятельность организации с точки зрения налоговой была безупречна. Все дело в том, что при ликвидации очень возможна выездная проверка. Необязательно, что это произойдет, на ФНС имеет полное право ее провести. Об этом прямо говорит Налоговый кодекс в п 11 статьи 77.

Выездная налоговая проверка — не единственная сложность закрытия ООО. Это довольно хлопотная процедура в целом. Она включает в себя:

  • собрание учредителей. По результатам собрания принимается решение о ликвидации. Оформляется в виде протокола собрания с подписями всех учредителей;
  • инвентаризация. Составляется список ликвидных активов с указанием остаточной стоимости;
  • создание ликвидационной комиссии. Тоже оформляется протоколом с указанием председателя и членов комиссии. О создании нужно уведомить налоговую службу;
  • письменное уведомление всех кредиторов;
  • размещение решения о ликвидации в СМИ. После того, как публикация появится, кредиторам дается не меньше двух месяцев на выставление требований;
  • составление промежуточного баланса;
  • составление ликвидационного баланса. Очевидно, что для безпроблемной ликвидации он должен быть положительным;
  • выполнение требований кредиторов;
  • ликвидация ООО.

Прямая ликвидация — долгое и муторное занятие. Процесс может занять несколько месяцев. Хотите быстрее — рассмотрите следующий вариант.

Переоформление аренды при продаже бизнеса

Вариант 2. Продать

В отличие от ИП, юридическое лицо можно запросто продать, причем со всеми потрохами: имуществом, сотрудниками и даже долгами. Самое главное — найти покупателя. Продажа юрлица не самая сложная процедура, однако здесь есть подводные камни и вот какого плана. Обратимся к примеру.

Наш знакомый бизнесмен решил продать убыточное ООО. Выходов у него было два: продажа или банкротство — он выбрал продажу. Разместил объявление на “Авито” и стал ждать покупателей. Нашлись они быстро.

В одно прекрасное утро зазвонил телефон. На той стороне провода он услышал голос с сильным кавказским акцентом. Голос сообщил о желании купить ООО. Была назначена встреча, на которую покупатель приехал уже с новым директором. По его виду было понятно, что это подставное лицо и вообще не при делах.

Тогда наш знакомый не обратил на это внимания, а зря. Так или иначе, сделка была совершена. прошло 2 года и человек и думать перестал о продаже, с головой погрузившись в другой проект, а в один прекрасный день был вызван в отдел по борьбе с экономическими преступлениями повесткой.

Там он встретился с горе-директором — его тоже вызвали в ОБЭП. На парне не было лица — его уже обрадовали нерадужными перспективами. А произошло вот что.

На купленное ООО новые учредители оформили покупку строительной техники в лизинг. Сумма составляла — не много не мало — 8 миллионов рублей.

По данным полицейских, техника была вывезена в одну из кавказских республик, где ее успешно распродали по запчастям. Там же терялся след учредителей и бухгалтера.

Сумма в 8 миллионов повисла на директоре — он оказался крайним. Парень получил 2 года условно. К нашему знакомому претензий не было, но нервов ему потрепали изрядно — по этому делу он ходил в ОБЭП несколько месяцев. Поэтому продавая ООО будьте внимательны.

Вариант 3. Обанкротить

Не самая быстрая и приятная процедура. Для того, чтобы банкротство прошло без вопросов со стороны налоговой, она действительно должна быть убыточной и не иметь возможности расплатиться с кредиторами.

При проверке налоговики будут пытаться доказать обратное. И если выяснится, что перед банкротством все активы были переоформлены на другое юрлицо — проблем не избежать.

Отвечать, возможно, придется обоим компаниям.

Переоформление аренды при продаже бизнеса

Вообще любые действия с компаниями — будь то реорганизация, слияние или продажа, вызывают повышенное внимание со стороны налоговых органов и других контролирующих инстанций.

Именно поэтому мы не советуем создавать новое ООО и переводить на него бизнес в случае возникновения проблемных ситуаций. Налоговики обратятся в суд и без проблем докажут, что все затевалось ради ухода от налогов.

И тогда помимо самих платежей в бюджет придется заплатить еще и приличные штрафы, а если речь идет о крупных суммах, вообще может дойти до уголовного дела.

Поэтому советуем вам соблюдать закон и ликвидировать юрлицо по всем правилам. Да, это долго, сложно и муторно. Зато после завершения процедуры никаких вопросов к вам не будет.

Не советуем прибегать к услугам посредников и сомнительных юристов. Вычислить их просто: объявление услуги будет примерно такого формата: “Ликвидация ИП и ООО!!!! Поможем ЗАКОННО закрыть ООО, в том числе с долгами!!! Без банкротства!!! Гарантия!!!!”

Восклицательных знаков может быть чуть больше или чуть меньше, но общий фон объявления понятен. Это все из разряда: “Законное списание кредитов”, “Верну права за деньги” или “Законное освобождение от армии”.

Мы не говорим, что все эти фирмы обязательно вас надуют, но процент мошенников в этой сфере услуг очень велик. Поэтому будьте внимательны. И удачи в продвижении!

Может ли ИП перерегистрировать бизнес на другого человека

Переоформление аренды при продаже бизнеса

Зарегистрировав ИП, вы получаете право вести бизнес и получать легальный доход. Но здесь есть нюанс — право на предпринимательскую деятельность принадлежит лично вам, и это право нельзя продать, передать или подарить. Тем не менее, в жизни случаются ситуации, когда индивидуальному предпринимателю надо выйти из бизнеса без его закрытия. Как переоформить ИП на другого человека? Возможно ли это?

Когда можно переоформить бизнес

В принципе, переоформить бизнес, то есть сменить владельца, без прекращения деятельности можно. Но такое право есть только у участников ООО – через продажу, дарение, наследование доли в уставном капитале или ввод нового партнёра.

Причина в том, что в бизнесе действуют не сами участники, а их компания, которая является отдельным субъектом – юридическим лицом. Состав участников может полностью измениться, но это никак не повлияет на статус самого ООО.

Условно говоря, если организация заключила договор на поставку товаров в то время, когда владельцами бизнеса были Иванов и Петров, то после их замены на Семёнова и Сидорова все договорные условия остаются в силе.

Компания продолжает работать с теми же партнёрами, находится по тому же юридическому адресу, проводит операции через тот же расчётный счёт. Ведь все реквизиты и регистрационные данные бизнеса оформлены на ООО.

А именно организация является стороной договора, налогоплательщиком и бизнес-субъектом.

Теперь посмотрим на правовой статус индивидуального предпринимателя. Это просто человек, физическое лицо, имеющий право заниматься бизнесом. Договоры заключены конкретно с ним, поэтому смена владельца, как в ООО, невозможна.

Что можно сделать для передачи бизнеса ИП другому человеку

Таким образом, ответ на вопрос, можно ли переоформить ИП на другого человека, будет отрицательным. Но есть другие варианты, которые мы и рассмотрим.

Вариант первый.

Если по какой-то причине индивидуальный предприниматель не может сам заниматься деятельностью, но при этом бизнес закрывать не хочет, можно оформить нотариальную доверенность на определённые действия. Тогда представитель ИП вправе подписывать за него договоры, сдавать отчётность, участвовать в судебных разбирательствах, совершать другие юридически значимые действия.

Но есть и запреты – право подписи первичных документов есть только лично у самого предпринимателя. Это требование пункта 10 Порядка, утверждённого приказом от 13.08.2002 Минфина № 86н и МНС № БГ-3-04/430.

К первичным документам относятся, в частности, акты оказания услуг и выполнения работ, приёма-передачи имущества, платёжные поручения, кассовые ордера, накладные, счета на оплату и др.

Получается, что даже при наличии доверенности сам ИП должен будет время от времени лично подписывать эти важные бумаги или использовать ЭЦП. Ведь вести деятельность без них практически невозможно.

Так что наличие доверенности не отвечает на вопрос, как переоформить ИП на другое лицо.

Вариант второй. Если ИП хочет полностью выйти из бизнеса, то он может продать имущество, используемое в предпринимательской деятельности, заинтересованному лицу (другому ИП или организации).

Но что касается действующих договоров, то их переоформить не всегда возможно. В принципе, контрагенты иногда соглашаются на замену стороны в договоре, если новый партнёр их устраивает.

Тогда можно передать договорные обязательства ИП другому человеку или юридическому лицу в рамках трёхстороннего документа.

Если контрагент не согласен на замену, придётся расторгнуть действующее соглашение (а договор не всегда позволяет это сделать без проблем). В этом случае есть риск потерять самое ценное для бизнеса — постоянных клиентов и покупателей. Но в целом, это забота уже нового владельца.

Новые договоры надо заключать также и с работниками, и с арендодателем, если помещение, используемое в бизнесе, взято в аренду. Кроме того, новый собственник должен открыть свой расчётный счёт, ведь счётом ИП он пользоваться не сможет.

Переоформление аренды при продаже бизнеса

  • Откройте ИП/ООО и счёт в Точке на тарифе «Начало» или «Развитие» до 30 ноября 2022 года включительно.
  • Проведите первую операцию по рублёвому счёту в течение 30 дней с момента его открытия.
  • И получите 3 месяца обслуживания БЕСПЛАТНО!

Вариант третий. Возможно, вас интересует, как перевести ИП на жену? Здесь есть свои особенности, касающиеся владения общим имуществом.

Если оно используется в бизнесе, то его не надо продавать или оформлять на супругу, она имеет полное право пользоваться им.

Однако другие условия перехода бизнеса остаются в силе: жене надо зарегистрировать на себя ИП или открыть ООО, заключить новые договоры с заказчиками (либо заменить сторону в действующих договорах), с работниками и открыть новый расчётный счёт.

Что делать с ИП при мобилизации

Вполне возможно, что на вопрос о том, как переоформить ИП на другого человека, вскоре можно будет дать ещё один ответ. Дело в том, что на рассмотрении в Госдуме находится законопроект, который позволит мобилизованному предпринимателю передать все полномочия по бизнесу управляющему. По сути, это аналог руководителя ООО.

При этом сам предприниматель не теряет своего статуса, но бизнес от его отсутствия страдать не будет. Работники продолжат работать, а если управляющий всё сделает правильно, то прибыль останется прежней или даже вырастет.

В целом, такой вариант бы прекрасным ответом на то, как передать дела ИП без закрытия бизнеса и вне мобилизации. Но пока эта возможность даже не обсуждается.

Итоги

В настоящий момент вопрос о том, как переписать ИП на другого человека, не имеет юридически обоснованного ответа. Даже оформление нотариальной доверенности не позволяет передать все полномочия предпринимателя, в частности, по подписанию первичных документов.

Тем не менее, можно продать или сдать в аренду имущество, которое предприниматель использовал в бизнесе. А новый владелец уже сам должен решать остальные задачи: регистрация в ИФНС, заключение новых договоров с работниками и контрагентами, аренда помещения, открытие расчётного счёта, установка кассового аппарата и др.

Бесплатная консультация по онлайн-регистрации ООО или ИП

Если у вас остались вопросы по регистрации ООО или ИП, оставьте заявку на бесплатную консультацию по регистрации бизнеса. В рабочее время вам перезвонят специалисты из вашего региона и подробно ответят на вопросы с учётом региональной специфики.

Ваша заявка успешно отправлена. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

6 вопросов при покупке здания вместе с арендаторами (Как свести риски к минимуму) — блоги риэлторов | ЦИАН

2]Итак, решение о приобретении объекта принято. Цена согласована, о существующих арендаторах известно. Стоп, а известно ли?h2]Несмотря на то что арендные отношения носят обязательственный характер, сведения о существующих долгосрочных договорах аренды (заключенных на год и более) отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В расширенной выписке из ЕГРП по объекту недвижимости будут перечислены все действующие договоры аренды. В случае заинтересованности в продолжении арендных отношений следует учесть, что новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен**.

Однако данные о договорах аренды, заключенных на срок до года или заключенных без указания срока аренды (бессрочные договоры), не содержатся в ЕГРП. Как показывает практика, о таких арендаторах может стать известно исключительно по доброй воле продавца объекта. Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы.

Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются. Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Следует также учесть, что окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя***.

 

Заключение договора купли-продажи помещения и передача его покупателю по акту не прекращает арендных отношений между предыдущим собственником и арендатором.

Факт возврата помещения арендатором покупателю до момента регистрации перехода права собственности также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств между арендатором и первоначальным арендодателем, поскольку помещение было возвращено ненадлежащему арендодателю. Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски. Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:   • Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором. • Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа. Факт вторичной продажи этого же имущества не может отменить положения о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.**** Конечно, законодательство предусматривает определенные механизмы защиты прав нового собственника объекта недвижимости, который не был должным образом извещен об арендаторах. Упомянутые механизмы надлежащим образом срабатывают в пределах суммы, которая была уплачена по договору купли-продажи объекта недвижимости. По общему правилу они не учитывают ситуацию, когда объект недвижимости приобретается через покупку компании – собственника объекта недвижимости. При анализе договоров аренды следует учитывать, что сами по себе договоры могут содержать определенные риски для арендодателя. Так, в договоре аренды могут отсутствовать: • порядок передачи объекта аренды в случае уклонения арендатора от его возврата; • право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае постоянных мелких нарушениях такого договора арендатором и т. д. и т. п. Кроме того, в дальнейшем может быть выявлено, что продавец исполнял договор аренды ненадлежащим образом. Претензии в связи с таким ненадлежащим исполнением, если иное не согласовано сторонами, арендатор будет предъявлять новому собственнику (как стороне по договору аренды). Cледует обратить пристальное внимание на соответствие показываемого объекта недвижимости данным, содержащимся в соответствующих документах на объект недвижимости. В договоре купли-продажи недвижимости рекомендуется достаточно подробно отразить описание недвижимости, уделяя внимание различным улучшениям (преобразованиям). Отсутствие детализации чревато дополнительными расходами.

Например, недвижимость продается в состоянии «после ремонта», в результате которого возникли определенные неотделимыеулучшения.

В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судебная практика по порядку компенсации произведенных с согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества складывается неоднозначно. Наиболее обоснованной представляется такая позиция: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит компенсации лицом, выступающим в качестве арендодателя, т. е. новым собственником такого имущества. Существует иная точка зрения по рассматриваемому вопросу: стоимость неотделимых улучшений подлежат компенсации «выгодоприобретателем», которым может оказаться старый собственник (подробности см. Пример 2 на стр. 5). Так называемые отделимые улучшения может постигнуть еще более печальная участь. Учитывая правовую размытость понятия «неотделимые улучшения», может оказаться, что арендатор вправе демонтировать весьма важные элементы недвижимости, как являющиеся его (арендатора) собственностью. Поэтому предварительно рекомендуется убедиться, что продавец действительно является правообладателем таких улучшений объекта недвижимости. Это можно сделать, например, ознакомившись с содержанием документов о передаче объекта недвижимости по действующим договорам аренды. Как правило, стороны достаточно подробно описывают, в каком состоянии объект аренды передается во владение и пользование арендатору. Итак, для возникновения права на получение арендной платы у нового собственника нет необходимости в заключении новых договоров аренды (или расторжении/ изменении/ переоформлении заключенных ранее договоров аренды). Достаточно уведомить всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его реквизитах. 2]Когда можно получать деньги и что делать с долгами?h2]2]Следующий вопрос (№2): в какой момент у нового собственника возникают права на получение арендных платежей?h2]После перехода права собственности на объект недвижимости новый собственник является стороной по всем договорам аренды и вправе рассчитывать на получение арендных платежей. На сегодняшний день в судебной практике присутствуют по меньшей мере две позиции по этому вопросу. Первая заключается в том, что в случае продажи помещения, переданного в аренду, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю.

При этом факт возврата помещения арендатором покупателю данного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности правового значения не имеет.

Пример иной судебной позиции можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2008: бывший собственник спорного объекта утрачивает право требовать с арендатора арендную плату со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю недвижимости. Сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости во избежание конфликтов, желательно урегулировать этот вопрос до заключения договора.

Вопрос №3: что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?

С момента получения соответствующего уведомления арендаторами, надлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей будет внесение платежей новому собственнику. Более того, если иное не оговорено договором между старым и новым собственником, право получения задолженности по арендной плате принадлежит новому собственнику. Такая точка зрения поддерживается и складывающейся судебной практикой. Без уведомления о смене собственника арендатор является надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды, если вносит арендные платежи «старому» собственнику объекта недвижимости. Безусловно, право на получение арендных платежей по договору аренды у нового собственника возникает вне зависимости от уведомления арендаторов. Но вот претензии в этом случае новый собственник не сможет предъявить арендаторам. Поэтому при заключении договора купли-продажи желательно предусмотреть своевременное и надлежащее уведомление всех арендаторов о смене собственника арендуемого объекта недвижимости.

Вопрос №4: «страховые депозиты» – как быть с ними. Как правило, договоры аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительных платежей, так называемых «страховых депозитов».

Судьбу «страховых депозитов» следует урегулировать на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. При смене собственника объекта недвижимости у арендатора не возникает обязательства вновь внести сумму обеспечительного платежа. Его обязательство уже исполнено ранее – надлежащим образом в полном объеме. Вместе с тем именно новый собственник будет исполнять обязательство по возврату суммы обеспечительного платежа арендатору по окончании договора аренды, либо зачитывать уплаченную ранее сумму обеспечительного платежа в счет последнего оплачиваемого периода по договору аренды. Ситуация, как можно увидеть, аналогична ситуации с арендными платежами, уплаченными в порядке авансовых платежей. Поэтому при проверке объекта недвижимости и его характеристик следует обратить внимание не только на условия договоров аренды, которыми обременен такой объект, но и на историю исполнения договоров аренды. Оптимальным выходом из ситуации со «страховыми депозитами» представляется уменьшение суммы сделки (договор купли-продажи недвижимости) на сумму уплаченных «страховых депозитов» по договорам аренды. 2]Как оформить бумаги и свести риски к минимумуh2]2]Вопрос №5: нюансы подписания акта приема-передачи. Интересная картина вырисовывается в связи с необходимостью передачи отчуждаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде у третьих лиц.h2]Если объект недвижимости находится в аренде, то правом владения и пользования в отношении такого объекта обладают именно арендаторы, а никак не собственник объекта недвижимости. У собственника остается лишь титул собственника***** и право распоряжения. Известно, что нельзя передать больше прав, чем имеешь. Следовательно, строго формально вручение арендуемой недвижимости покупателю не может быть абсолютно правомерным, если осуществляется без участия арендатора. При этом стороны в договоре купли-продажи вправе согласовать иной, отличный от вручения, способ передачи недвижимости – например, предусмотреть, что передача недвижимости считается исполненной после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права собственности.

  • Вместе с тем пока неизвестны случаи, когда договор купли-продажи признавался недействительным или вручение недвижимости по акту приема-передачи признавалось ненадлежащей передачей, если такое вручение осуществлялось без участия арендаторов.
  • Вопрос №6: как минимизировать риски. Разумным представляется уделить пристальное внимание ряду превентивных мероприятий до проведения самой сделки, как то:
  • Источник: Sob.ru

Как продать свой бизнес: доли в ООО и имущество ИП

Когда речь заходит о продаже бизнеса, обычно имеют в виду и продажу самой компании (долей в ней), то есть, юридического лица, и его активов. Продать ИП, разумеется, не получится, но можно продать помещение, оборудование, технику. Как совершить такую сделку грамотно — рассмотрим в статье.

При продаже компании продается доля в уставном капитале (а в случае с акционерными обществами — акции). Существует несколько других вариантов ее отчуждения, хотя именно продажа — это самый быстрый способ.

Продажа доли в ООО

Продажа доли сейчас проходит полностью через нотариуса (ч. 11 ст. 21 ФЗ «Об ООО»). Это заметно удорожает сделку, но при этом для сторон существует гарантия, что она пройдет чисто и без обмана. По крайней мере, можно на это рассчитывать.

Для продажи доли нотариус, как правило, просит всю уставную документацию ООО — решения, протоколы, последнюю версию устава, листы записи в ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие назначение директора и т. д.

Кроме того, ему понадобится доказательство того, что доля, которую собрались продавать, полностью оплачена — выписка банка или приходный кассовый ордер (ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об ООО»).

Нотариус требует присутствия как покупателя на сделке, так и продавца. Если это физлица, у которых есть супруги — понадобится их согласие.

А если сторонами выступают юридические лица, то договор купли-продажи доли будут подписывать их руководители. В этом случае нотариус дополнительно может проверить документы по «материнским» компаниям, чтобы не было так называемой «матрешки» — когда окажется, что в юрлице — единственном участнике тоже один участник (ст. 66 ГК).

Кроме того, он внимательно изучит устав компании, и все, что там сказано о возможности продавать доли, о преимущественном праве других участников и самого общества, о возможных условиях такой продажи.

По преимущественному праву покупки доли есть 30-дневный срок на то, чтобы другие участники смогли им воспользоваться. Либо они подписывают нотариальный отказ от такого права. У самого общества можно предусмотреть в уставе 7-дневный срок для такого права. Кроме того, уставом можно определить цену для продажи доли.

Нотариус составит договор купли-продажи. После этого нужно заполнить заявление по форме Р13014 (это можно делать самостоятельно или с помощью юриста), готовое заявление нотариус сам подпишет и отправит в налоговую в течение 2 дней.

Срок регистрации изменений — 5 рабочих дней плюс два дня на подачу и получение. Новый участник становится таковым официально с момента внесения данных в ЕГРЮЛ.

Как видим, на нотариуса будет много затрат, сделка готовится достаточно долго, но зато сама купля-продажа проходит одним действием.

До недавнего времени сделки по продаже долей между действующими участниками не требовали нотариального подтверждения, однако теперь оно необходимо. Ранее часто практиковалась другая схема — входит новый участник с увеличением уставного капитала, старый выходит с распределением его доли в пользу нового.

Хотите подготовить договоры и другие документы для компании, которые будут полностью соответствовать действующему законодательству? Ваш помощник — Конструктор документов FreshDoc.

Клиенты Ак Барс Банка могут с его помощью создавать множество текущих документов для бизнеса — всего более 1400 шаблонов. Вы отвечаете на простые вопросы Конструктора, а он автоматически настраивает документ под ваши уникальные условия. После заполнения робот запомнит ваши данные и в будущем вы сможете использовать автозаполнение.

Открыть счет в Ак Барс Банке. Реквизиты сразу!

Выход участника из ООО

Процедура смены участников через вход нового с увеличением уставного капитала и последующим выходом старого долгое время была альтернативой купле-продаже доли.

Сейчас ее сделали полностью нотариальной (ч. 1.1 ст. 26 ФЗ «Об ООО»), с момента подачи заявления участником о выходе (его подтверждает нотариус), до регистрации изменений в ЕГРЮЛ. Нотариус сам подготовит заявление по форме Р13014, сам подаст его в течение 2 дней в налоговую и сам получит результат через электронные каналы связи.

Общество только получает уведомление, что у них участник вышел, и ему надо бы выплатить действительную стоимость его доли.

Самый важный момент — чтобы в уставе ООО был разрешен выход участника. Нотариус при оформлении заявления на выход попросит от желающего покинуть ООО копию устава. Если есть корпоративный конфликт и получить оригинал возможности нет, то копию устава можно запросить в любой налоговой, также, как и выписку из ЕГРЮЛ.

Кстати, о действительной стоимости. Она рассчитывается, исходя из стоимости чистых активов, и если номинальная стоимость может быть несколько тысяч (у небольших компаний часто уставный капитал минимальный — 10 тысяч рублей), то действительная — сотни тысяч, если компания работающая.

Устные и письменные юридические консультации для клиентов Ак Барс Банка. Круглосуточная правовая помощь по любым вопросам бизнеса.

В среднем штатный юрист стоит компании от 50 тысяч рублей в месяц и это только зарплата, без взносов, оборудованного рабочего места и т. д.

А насколько часто ваша организация прибегает к его помощи в действительно сложных ситуациях? Какие из них вы могли бы решить простым звонком в поддержку, консультацией или созданием единого шаблона договора, который не нужно каждый раз проверять? Правовая помощь онлайн оказывается профессионалами, а стоит от 2 000 рублей в месяц.

Реорганизация: присоединение и слияние

  • По своей сути процессы похожи, но различаются итоги этих процедур.
  • При слиянии все участвующие компании объединяются в одну совершенно новую, которая становится их полным правопреемником.
  • При присоединении остается правопреемником то юрлицо, к которому присоединились остальные.

К сожалению, долгое время эти процедуры (особенно присоединение) использовали не для тех целей, для которых их задумал законодатель изначально. А именно, с их помощью из ЕГРЮЛ быстро убирали компании, минуя налоговые проверки и доначисления.

Но с 2016 года такое использование резко пресекли — ФНС получила право остановить процедуру, если имеются сомнения в ее целях и участвующие в реорганизации компании недобросовестны.

Процесс реорганизации проходит гораздо дольше, чем продажа доли, и несколько сложнее. Используется он чаще в крупном бизнесе — например, объединение брендов, или поглощение крупным брендом более мелких.

Сама процедура не только сложная, но и трудоемкая.

К примеру, сама реорганизация по закону занимает 3 месяца (ст. 60.1. ГК РФ), но, по факту, до ее начала необходимо провести множество подготовительных процедур, в которые входят следующие:

  • проведение инвентаризации за 1 месяц до запуска процесса (Приказ Минфина РФ № 49);
  • уведомление о реорганизации работников (ст. 74 ТК);
  • согласование с ФАС, если суммарная стоимость активов участвующих обществ по последним балансам превышает 7 млрд руб. (п. 2 ч. 1 ст. 27 Закона о защите конкуренции).

Только после проведения вышеуказанных процедур можно переходить к самой реорганизации.

После уведомления регоргана о ее начале производятся расчеты с кредиторами, предъявившими требования о раннем завершении обязательств, ликвидируются задолженности по оплате заработной платы, сдачи отчетностей в ПФР, составляются передаточные акты, публикуются два сообщения о реорганизации в Вестнике и одно сообщение в Федресурсе. Уведомление ФНС о начале процедуры оформляется по форме Р12003, а завершение по форме Р12016.

На практике возможны ситуации затягивания реорганизации. Это происходит как со стороны самих участвующих компаний, так и со стороны налоговых органов.

Например, уведомление о начале процедуры реорганизации служит сигналом для территориальных инспекций по оформлению выездной налоговой проверки и, пока не будет предоставлен акт о ее прохождении, подать документы на завершение процедуры нельзя.

Также из-за того, что как в присоединении, так и в слиянии участвуют минимум 2 компании, регорган часто на последнем этапе выносит приостановку процедуры на 1 месяц для проверки соблюдения сроков, нахождения компаний по их юридическим адресам и т.п.

Сами компании затягивают сроки из-за того, что либо неправильно велась бухгалтерия, либо возникают сложности с составлением передаточного акта.

Вступайте в закрытый клуб предпринимателей Ак Барс Лабс.

  • Эксперты — предприниматели окажут индивидуальную поддержку;
  • На онлайн-курсах расскажут, как эффективнее вести бизнес;
  • Специалисты банка,маркетологи, аналитики и предприниматели проведут анализ вашего бизнеса и дадут обратную связь;
  • Вы найдете единомышленников, деловых партнеров, клиентов и поставщиков.
  • Получите помощь в участии программах господдержки.

В все это для клиентов Ак Барс Банка и их друзей совершенно бесплатно!

Подать заявку

А как быть, если бизнес — ип?

Как уже сказано выше, ИП свой статус продать, передать или подарить никак не может. Но он может продать другому ИП (или организации) бизнес в виде активов —- инструменты, помещение, оборудование, автотранспорт, спецтехнику, даже передать право аренды.

Например: продать продуктовую палатку, участок с местами для стоянки авто, экскаватор, электроинструмент и т. д.

Само собой, при продаже имущества и активов, которые использовались в предпринимательской деятельности, ИП нужно будет уплатить налоги — НДФЛ, если он на ОСНО (а также в том случае, если ИП уже прекратил деятельность и продает имущество, как обычное физлицо), налог по УСН, если он упрощенец.

Если ИП на патенте, то такая продажа под него не попадет, облагаться доход от сделки будет или НДФЛ или единым налогом по упрощенке.