Вместе с юристами разбираемся в тонкостях аренды земельного участка у государства

gan chaonan/shutterstock.com

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе.

Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность.

После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов.

На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели.

«Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора.

Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

• для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
• для использования надела под ИЖС — 20 лет;
• для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
• земля под фермерское хозяйство — три года.

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации.

«Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе.

Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Надо ли платить налоги

Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

«Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок.

Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.

Как формируется цена аренды

Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. «В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв.

м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб.

за 1 кв. м.

Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. «Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

• ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки;
• не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона.

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

• А — кадастровая цена участка;
• С — специальный коэффициент. Он зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.

Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский.

«На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение.

Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.

Земля бесплатно

Некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно, причем как в аренду, так и в собственность. Это касается льготников — таких категорий граждан, как многодетные семьи, малоимущие и т. д.

Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «Дальневосточный гектар», действующая с 2016 года.

Подробнее о том, как получить земельный участок почти бесплатно, читайте в нашем материале.

Как найти участок под аренду

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.

Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ.  ( ronstik/shutterstock.com)

Как взять землю в аренду у государства

Участие в торгах

Есть два основных способа аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Основной — это торги.

Они проводятся на трех крупных площадках — официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), РТС-тендере и площадке «Дом.РФ».

Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.

В целом процедура проведения торгов несложна и выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток, назначается дата, проходит аукцион. Землю в аренду получает тот, кто предложил самую высокую цену.

Чаще всего, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы, эта цифра ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать даже один человек, и их все равно признают состоявшимися — в этом случае цена останется на первоначальном уровне, уточняет Софья Волкова.

После торгов земельный участок передается в аренду победителю — краткосрочную на три — пять лет или долгосрочную на 49 лет.

«Аукцион проводят почти сразу — при условии, что участок документарно и кадастрово сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к ресурсоснабжению (последнее условие не строго обязательно).

Если участок не оформлен, до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет.

Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли», — уточнил Никита Тарновский.

Краткая инструкция: основные шаги для получения земли в аренду от государства

1. Выбрать участок для аренды. Можно обратиться напрямую в муниципалитет или посмотреть информацию на сайте (в Москве это investmoscow.ru). 2. Внести задаток и подготовить комплект документов для участия в торгах:

• заявку, составленную по форме, указанной в лоте;
• паспорт;
• документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

3. Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.

4. Заключить арендный договор. Победитель торгов заключает договор с уполномоченным органом (например, местной администрацией). Договор выдается в трех экземплярах — арендатору, арендодателю и для госрегистрации.

5. Зарегистрировать договор аренды. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив:

• заявления на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
• договор — оригинал и копии;
• кадастровую документацию на участок;
• паспорт;
• документ об уплате госпошлины.

После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Аренда без торгов

Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:

• собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его (однократно);
• собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
• лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;
• гражданину или юрлицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Без торгов определяется арендатор участка и в случае, когда границы участка не определены. Процедура такова: заявитель обращается к кадастровому инженеру, который готовит схему кадастрового плана территории, и вместе с документами сдает ее в местную администрацию.

«Если администрация принимает положительное решение, она обязана сделать публикацию о выделении участка в аренду. Если после публикации пройдет месяц и никто более не изъявит желание на участок, администрацией выдается распоряжение о предоставлении аренды», — разъясняет Никита Тарновский.

Если же за месяц найдутся другие претенденты — потребуется аукцион.

Краткая инструкция для получения участка от государства в аренду без торгов:

1. Определить, к кому обращаться по поводу аренды (обычно это муниципалитет, на территории которого расположен участок).

2. Выбрать участок.

3. Подготовить и подать документы.

4. Заключить и зарегистрировать договор в Росреестре.

Выкуп арендованной земли

Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев.

«В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги.

Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости.

В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Можно ли арендовать земельный участок без аукциона и как это сделать правильно

Аренда муниципального земельного участка без торгов возможна, но только в случаях, регламентированных на законодательном уровне. Причем, претендовать на получение земли, минуя аукцион, могут как физические, так и юридические лица. Принципиальных требований к правовому статусу потенциального арендатора не предъявляют.

Единственное условие получения земельного объекта без торгов – наличие законных оснований. Все случаи, когда земли, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, предоставляют во временное пользование без аукциона, прописаны в ст.39.6 ЗК РФ.

Физическому лицу

Предоставление земельного участка без торгов физическому лицу осуществляется в одном из нижеуказанных случаев:

• с заявкой обращается собственник зданий, сооружений, находящихся на арендуемой земле;
• потенциальный арендатор планирует завершить строительство недостроенного объекта, расположенного на этой земле;
• у человека есть льготы, согласно которым он претендует на получение земли от государства или муниципалитета в аренду вне очереди;
• гражданин планирует заняться индивидуальным жилищным строительством;
• физ лицо желает вести личное подсобное хозяйство в границах населенного пункта или заниматься садоводством;
• объект предоставлен администрацией взамен изъятого у человека;
• заявитель планирует заниматься сенокошением, ЛПХ, огородничеством (за границами населенного пункта);
• в других случаях, регламентированных на законодательном уровне.

Также, по упрощенной схеме осуществляется предоставление неорганизованного земельного участка, в том случае, если заявитель за свой счет проведет межевые работы и поставит объект на кадастровый учет.

Обратите внимание! В соответствии с пп.15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, любой гражданин РФ может обратиться в муниципалитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для ИЖС. Однако, вопрос в другом. Будет ли свободный надел у администрации, который можно предоставить для этих целей.

Юридическому лицу

Юридические лица претендуют на получение земли без торгов в следующих случаях, регламентированных на законодательном уровне:

• такой указ или распоряжение дал Президент РФ, Правительство РФ, высшее должностное лицо субъекта;
• некоммерческому товариществу для садоводства и огородничества;
• собственникам зданий или сооружений, расположенных на участке, обладающим недвижимостью, в том числе на праве хозяйственного владения или оперативного управления;
• организациям, планирующим достроить объект незавершенного строительства, находящегося на участке;
• КФХ для сельсхозпроизводительных нужд;
• в случае изъятия у организации участка для муниципальных или государственных нужд, взамен изъятого и др.

Важно! Рассматриваемый перечень случаев предоставления земельного участка юридическим лицам без проведения торгов не является исчерпывающим. Чтобы узнать, когда еще организация обладает таким правом, можно ознакомиться с положениями статьи 39.6 ЗК РФ.

Пошаговая инструкция получения земельного объекта

Для того чтобы понять, как получить участок без торгов в аренду, рекомендуем ознакомиться с общепринятым пошаговым алгоритмом действий.

• находим интересующий объект при помощи публичной кадастровой карты или путем прямого запроса в муниципалитет, либо иным доступным способом;
• если объект относится к неорганизованным, то потенциальному арендатору придется за свой счет составить схему надела;
• подаем заявку о предварительном согласовании аренды;
• получаем решение от потенциального арендодателя;
• проводим межевальные работы;
• ставим объект на кадастровый учет;
• подаем заявление о предоставление земельного участка во временное пользование;
• заключаем договор;
• осуществляем регистрационные действия.

Порядок предоставления земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и организациям без торгов, подробно описан в статье 39.14 ЗК РФ.

Если заявитель планирует взять объект для ИЖС или занятия ЛПХ, то после поступления заявления о предварительном согласовании аренды, администрация публикует в свободном доступе информацию о том, что планирует передать участок во временное пользование.

Затем придется подождать 30 дней. Если в течение этого периода никто не изъявил желание арендовать рассматриваемый объект на торгах, то администрация готовит документы для заключения сделки с заявителем. Это правило отражено в ст.39.18 ЗК РФ.

Поиск участка

Для того чтобы взять землю в аренду без торгов, в первую очередь необходимо найти свободный земельный участок, доступный для передачи во временное пользование. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой, размещенной на официальном сайте Росреестра.

«Если земельный участок не организованный, то информации о нем на публичной карте не будет, так как он не имеет границ и не поставлен на кадастровый учет. Подобный объект найти гораздо сложнее».

Также, заявитель может обратиться напрямую в администрацию для предоставления информации о наличии свободных земельных участков.

Подготовка схемы земельного объекта

Для того чтобы взять в аренду земельный участок без торгов, который является неорганизованным, необходимо подготовить его схему. Для этого можно обратиться за помощью к кадастровому инженеру. Помните о том, что услуги такого специалиста платные.

Обратите внимание! Не путайте подготовку схемы с определение границ. Это две разные процедуры, за которые придется платить отдельно.

Подача заявления на согласование аренды земельного объекта

Для того чтобы взять в аренду земельный участок без торгов заявитель подает заявку о предварительном согласовании. В ней указывают следующую информацию:

• ФИО заявителя, его место жительства, данные гражданского идентификатора личности;
• наименование органа, куда подается заявление;
• кадастровый номер земельного объекта;
• основания предоставления объекта без проведения аукциона;
• целевое назначение;
• дату, подпись, контактный номер телефона и почтовый адрес заявителя для связи;
• другие данные, регламентированы ст.39.15 ЗК РФ.

К заявке прикладывают документы, подтверждающие права заявителя на получение участка по упрощенной процедуре, а также схему земельного объекта, если он является не организованным.

Пример из практики:

Васильев Р.У. обратился в администрацию с заявлением о предварительном согласовании аренды неорганизованного земельного участка. Мужчина приложил к заявке схему, которую подготовил самостоятельно.

В процессе рассмотрения документов выяснилось, что представленная схема не соответствует требованиям ее подготовки, которые регламентированы п.12 ст.11.10 ЗК РФ. В согласовании аренды отказали. Тогда мужчина обратился за помощью в организацию, предоставляющую услуги по межеванию земель.

Кадастровый инженер провел работы и составил схему. На этот раз администрация одобрила схему и приняла положительное решение о предварительном согласовании аренды.

Заявление и документы принимают к рассмотрению. Если заявка составлена неверно или к ней приложен не полный пакет бумаг, то ее возвращают в течение 10 дней после принятия.

В течение 30 дней после регистрации заявления администрация принимает решение о согласовании предоставления земельного участка во временное пользование или об обоснованном отказе.

Положительный ответ потенциального арендодателя действует на протяжении двух лет со дня его вынесения.

Проведение межевальных работ

Аренда земли без проведения торгов возможна только в том случае, если участок имеет границы и поставлен на кадастровый учет. Если этого не сделано, то заявитель за свой счет нанимает кадастрового инженера для проведения межевальных работ.

После получения документации от специалиста потенциальному арендатору необходимо обратиться в Росреестр для постановки участка на кадастровый учет.

Подача заявки на предоставление участка в аренду

После того, как администрация вынесет положительное решение о согласовании предоставления объекта во временное пользование, необходимо снова подать заявление, но только уже на получение земли в аренду без торгов. Требования к ее содержанию регламентированы ст. 39.17 ЗК РФ.

Если заявка составлена неверно или представлен не полный список документов, то ее возвращают заявителю в течение 10 дней с момента принятия с уточнением причин возврата.

Если все в порядке, а границы участка определены, администрация готовит проект договора аренды и направляет его для ознакомления и подписания потенциальному арендатору.

Получение земли

• Приняв положительное решение о предоставлении земельного объекта во временное пользование юридическому или физическому лицу, администрация направляет ему проект арендного соглашения для подписания по адресу, отраженному в заявлении.
• Получив документы, заявитель знакомится с текстом договора и если его все устраивает, подписывает его.
• Надо отметить, что потенциальный арендатор обязан подписать соглашение и направить его обратно в администрацию в течение 30 дней с момента получения проекта.

Регистрация договора

1. Договор аренды земельного участка, заключенный сроком на 1 год и более, а также, если хотя бы одним из его субъектов является юридическое лицо, подлежит обязательной регистрации в государственных органах.

2. С заявлением в Росреестр или МФЦ обращается одна из сторон сделки, либо арендатор и арендодатель вместе.

3. Для регистрации договора необходимо представить документы:

• заявление;
• оригинал договора аренды;
• кадастровый паспорт;
• идентификатор личности заявителя.

За осуществление регистрационных действий уплачивают госпошлину.

Для юридических лиц она составляет 22 тыс. рублей, для физических – 2 тыс. рублей. Квитанцию, подтверждающую ее внесение, заявитель предоставляет по собственной инициативе. Отсутствие этого документа не является основанием для отказа в принятии заявки.

Форма договора аренды

Договор аренды земельного участка не имеет единой формы. В нем в обязательном порядке должны содержаться существенные условия. По закону, к ним относят подробную характеристику передаваемого во временное пользование объекта, а также размер арендной платы.

В случае отсутствия первого существенно важного условия считается, что стороны не договорились о предмете сделки, а договор является незаключенным.

Если в соглашении нет информации об арендной плате, то его могут признать недействительным.

Образец заявления Форма договора аренды земельного участка для физического лица, предоставленного без торгов

Судебная практика

Суд рассмотрел дело о признании договора аренды земельного участка недействительным, в связи с наличием оснований для отказа в предоставлении рассматриваемого объекта заявителю без проведения торгов.

В суд обратился владелец объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном участке. Истец пояснил, что ранее заключал с администрацией договор аренды земельного объекта для ИЖС сроком на 5 лет, однако в рассматриваемый срок не смог закончить строительство. Также, истец не обратился в администрацию для пролонгации периода действия арендного соглашения.

Рассматриваемый участок был передан во временное пользование другому лицу без торгов для индивидуального жилищного строительства.

Истец просит признать договора аренды земли, заключенный между администрацией и третьим лицом признать недействительным по условиям ст.39.19 ЗК РФ.

Суд, рассмотрев дело, выяснил, что на спорном участке действительно находится объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу. В отношении постройки не выносилось решение о ее сносе.

В связи с этим, у администрации имелись основания для отказа в заключение договора аренды земельного участка без торгов с лицом, который не является владельцем здания.

Судья удовлетворил требования истца.

Частые вопросы

Сколько составляет размер арендной платы земельного объекта, находящегося в муниципальной собственности? +

По закону, стоимость аренды земли устанавливают, опираясь на основные принципы, установленные Правительством РФ. По условиям п.5 ст.39.7 ЗК РФ размер платы составляет не более суммы земельного налога.

На какой максимальный срок можно получить землю в аренду для ИЖС? +

Согласно действующему российскому законодательству, земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, может быть передан в аренду для индивидуального жилищного строительства на срок до 20 лет.

Можно ли получить землю для выращивания овощей физическому лицу без торгов? +

Если гражданин планирует заняться садоводством, он имеет право подать заявку на получение участка, расположенного в пределах границ населенного пункта в аренду без проведения аукциона. Самое главное то, чтобы в наличии у муниципалитета были объекты, которые можно предоставить во временное пользование для рассматриваемых нужд.

Заключение эксперта

Законодательством, в частности Земельным кодексом РФ четко регламентированы случаи, когда физические и юридические лица могут получить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без торгов.

Таких ситуаций предусмотрено достаточно большое количество. Но на практике, не каждому удается легко заполучить именно тот объект, который его интересует.

Все дело в том, что процесс предоставления участка во временное пользования без аукциона осложнен множеством нюансов, которые неподготовленный человек может и не учесть, из-за чего получает отказ в заключение арендного соглашения.

Как взять землю в аренду 16 способами в 2022 году?

материал обновлен 12 апреля 2022 года

Взять землю в аренду можно по 2-м сценариям:

• арендовать земельный участок на аукционе;
• взять землю в аренду  без торгов, то есть без аукциона.

• Иными словами, аренда земли у государства возможна 2-мя путями.
• пошаговая инструкция
• В этой статье рассмотрим способы:

Как арендовать земельный участок без торгов?

О том, как взять землю в аренду на аукционе смотрите материал: 2 способа получить землю.

Прежде чем приступим, следует отметить, что

существует не 16, а более 35 оснований взять землю в аренду у государства без торгов

Проверьте количество оснований для аренды земли в статье 39.6 Земельного кодекса.

1. В пункте 2 статьи перечислены тридцать с лишним оснований.
2. Каждое основание позволяет взять землю в аренду без аукциона.
3. Однако большинство из этих оснований абсолютно не подходят для простых граждан.
4. Основная цель материала, показать:

какими способами обычный гражданин может взять землю в аренду для своих нужд.

• Поэтому не интересные для простых людей способы арендовать землю, я буду только упоминать.
• При этом востребованные основания будут рассмотрены более детально.
• И так, начнем с самого интересного.

1. Взять землю в аренду для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, и для КФХ.

Это основание смотрите в подпункте 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В статье Продажа земельного участка без торгов  уже рассматривали получение земли для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства и КФХ.

Для справки. 

С 01 января 2019 года дачное хозяйство исключено из законодательства. Дачные участки приравнены к садовым участкам.

По этой причине, любое упоминание в статье о дачных участках нужно заменять на садовые участки.

Однако в той статье речь шла, как купить земельный участок без торгов, то есть оформить землю в собственность.

Сейчас рассмотрим то же самое, но только для аренды земли.

Под какие цели можно арендовать земельный участок?

1. Это основание допускает 4 цели.
2. Земельные участки под гостиницу, автомастерскую, магазин и другие объекты арендовать без торгов по данному основанию не получится.
3. Если вы хотите получить землю для строительства домика или коттеджа, то этот способ для вас.

• Полезный совет: Многие люди, ищущие землю под строительство индивидуального дома, хотят получить участок именно в собственность.
• Это связано с тем, что, по их мнению, право собственности более надежно, чем аренда.
• Однако это иллюзия, которая вытягивает лишние деньги из кошелька заблуждающегося.
• Нужно понимать, что государство может изъять для своих нужд практически любой участок, даже тот, которым вы владеете на праве собственности.
• Поэтому собственность на землю не является 100-процентной гарантией от изъятия участка.
• При этом, покупка пустого участка земли (то есть приобретение в собственность) под ИЖС, чаще всего обходиться дороже, чем аренда этого же участка и последующий выкуп земли под уже построенным домом.
• Иными словами, в большинстве случаев гораздо выгоднее не сразу покупать земельный участок под ИЖС, а брать его в аренду, строить дом, и только после этого выкупать участок под завершенным строительством.
• В таком случае, выкупная стоимость, как правило, будет значительно ниже, чем цена покупки пустого участка.

1. В чем заключается 1 (одно) важное отличие земельных участков под ЛПХ от участков под ИЖС?
2. Участки под ИЖС могут находиться только в границах населенного пункта.
3. Вы не найдете участок с видом разрешенного использования под ИЖС за пределами города, поселка или другого поселения.

4. А участки, предназначенные для ЛПХ, могут находиться как внутри населенного пункта, так и за его пределами.
5. Однако арендовать под ЛПХ без торгов можно только те участки, которые находятся на территории населенного пункта.

6. Если участок имеет вид разрешенного использования – ЛПХ, но находится за границей населенного пункта, то арендовать такой участок без торгов по данному основанию не получится.
7. Однако арендовать под ЛПХ землю, которая находиться за границами населенного пункта можно по другому основанию.

8. Читайте эту статью далее и вы узнаете, как получить участок в аренду.
9. Участки под дачное хозяйство более привлекательны, чем участки под  садоводство.
10. Объясняется это тем, что на земле под дачу можно прописаться, перед этим построив дом.
11. А на садовом участке прописаться весьма проблематично.
12. Более подробно о том, как прописаться на дачной земле, изложено в пошаговой инструкции: Как получить разрешение на строительство.
13. Начинающие фермеры, которым не перепало земельных паев, как правило, арендуют землю без торгов.
14. И делают это весьма успешно.

Кто может арендовать земельный участок без торгов?

• Взять землю в аренду у государства без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.
• При этом цель использования земли должна быть: ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство, дачное хозяйство или КФХ.
• Юридические лица (организации) не имеют права арендовать землю для этих целей без торгов.

Как взять землю в аренду у администрации города без торгов?

Для того, чтобы запустить процедуру получения земли в аренду нужно подать одно из заявлений:

• заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• заявление о предоставлении земельного участка.

Рассмотрим их подробнее.

Заявление о предварительном согласовании подается на земельный участок, который еще не образован.

Иными словами, такой участок еще не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не образован, то есть не имеет границ.

После этого, вы можете  за 40 минут самостоятельно составить схему участка и подать ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 30 дней должна дать один из 2-х возможных ответов:

• согласовать вам предоставление в аренду земельного участка.

В этом случае вы получаете право без торгов арендовать данный участок у администрации.

• отказать вам в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо следует написать жалобу в прокуратуру или суд, потому что чиновники частенько «лепят» незаконные отказы.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

1. Такое заявление подается, если земельный участок имеет границы и кадастровый номер.
2. К примеру, на публичной кадастровой карте вы нашли свободный участок, который не сдан в аренду.
3. Таких земельных участков в стране много.

4. Чтобы арендовать этот участок без торгов, вам нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.
5. Через 30 дней должен быть результат:

• либо вы получите в аренду  участок без торгов,
• либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Пошаговый алгоритм действий по получению земли детально описан в инструкции:

Земельный участок в аренду без специальных знаний

• Получить сейчас
• В приложении к пошаговой инструкции найдете готовые шаблоны заявлений, схему земельного участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.
• Используйте инструкцию и готовые документы и получайте землю без  чиновничьего обмана и манипулирования.

2. Аренда земли под объектом незавершенного строительства.

1. Иногда поступают вопросы в х – можно ли выкупить землю, на которой стоит только фундамент дома, или возведены стены, но дом не введен в эксплуатацию.
2. Ответ на этот вопрос отрицательный.

3. Выкупить без торгов земельный участок, на котором расположена «незавершенка», не получится.
4. Однако такой участок земли можно взять в аренду.

5. Собственник объекта незавершенного строительства может однократно получить в аренду земельный участок без торгов с целью завершения строительства.

Данное основание найдете в подпункте 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Более подробно процедура получения земельного участка в аренду под объектом незаверешнного строительства изложена в статье: Продление аренды.

3. Аренда земли гражданами, имеющими право на первоочередное и внеочередное получение земельных участков.

• Льготное приобретение земли для многих является интересным способом арендовать землю.
• Однако оно же очень часто становится причиной разочарований.
• Случаи, когда льготные категории граждан, то есть тех людей, кто имеет право на первоочередное и внеочередное получение участка, устанавливаются федеральными и региональными законами.
• Пока обнаружил только один закон, дающий возможность льготникам арендовать земельный участок без торгов.

Это закон Санкт-Петербурга от 18.07.2016 N 443-84 «О некоторых вопросах предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов».

По данному закону граждане РФ, которые проживают в Санкт-Петербурге, и являются:

• инвалидами I и II групп,
• детьми-инвалидами, имеющими ограничение способности к передвижению и медицинские показания к обеспечению техническими средствами реабилитации инвалидов в виде кресел-колясок в индивидуальной программе реабилитации (абилитации) инвалида (ребенка-инвалида),

имеют право на первоочередное получение в аренду для хранения личного автотранспорта (без права возведения объектов недвижимости) земельных участков.

Как видите, на земельном участке, арендованном  по данному закону, дом не построишь.

Если знаете иные законы, которые дают право арендовать землю на основании пункта 14 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то поделитесь ими в х, потому что, помогая другим, мы в первую очередь помогаем себе.

4. Арендовать землю, когда нельзя передать участок в собственность.

1. В рубрике «Земля без торгов» я написал 2 статьи о получении земельного участка:
2. В этих статьях показаны способы получения земли в собственность без торгов.
3. Однако бывают случаи, когда передать участок в собственность невозможно.
4. Например, когда земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте.

5. В таких ситуациях гражданин, который имеет право на получение земельного участка в собственность без торгов, в том числе, бесплатно,  может получить землю в аренду.
6. Иными словами, для зарезервированных и ограниченных в обороте земельных участков аренда выступает в качестве альтернативы передаче земли в собственность.

Проверьте в подпункте 18 части 2 статьи 39.

6 ЗК РФ.

5. Аренда участка для сенокошения, выпаса, огородничества и ведения личного подсобного хозяйства.

Арендовать земельный участок по данному основанию может только гражданин.

Организации и КФХ получить в аренду участок по этому основанию не могут.

Точное описание данного основания для аренды участка без торгов содержится в подпункте 19 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Взять землю в аренду допускается только для 4-х целей:

• сенокошение,
• выпас сельскохозяйственных животных,
• под огород,
• ведение ЛПХ на земельном участке, расположенном за границами населенного пункта.

Иногда чиновники отказывают в аренде участка под огород, по причине того, что земля находится в границах населенного пункта, а не за его пределами.

Подобный отказ в аренде участка незаконен, потому что условие о расположении участка за пределами населенного пункта относится только к ЛПХ.

Арендовать земельный участок без торгов для сенокошения, выпас с/х животных и под огород  можно независимо от того находится участок за границей населенного пункта или в его пределах. 

Подобный чиновничий отказ имел место в г. Чебоксары.

Но Верховный суд Чувашской Республики своим определением от 16.03.2016 по делу N 33-1070/2016 поставил чиновников на место.

6. Аренда 1 гектара земли на Дальнем Востоке.

Как известно с 1 февраля 2017 года все россияне получат возможность приобрести 1 га земли на Дальнем Востоке в безвозмездное пользование сроком на 5 лет.

В аппарате г-на Ю.П. Трутнева ожидают в феврале всплеск обращений за дальневосточным гектаром со стороны жителей западных регионов России. Поживем, увидим.

Но вопрос в следующем:

Что делать с дальневосточным гектаром после 5 лет безвозмездного пользования?

Если не бросать дальневосточный гектар и не переводить его в собственность, то остается только арендовать.

Арендовать дальневосточный гектар можно сроком до 49 лет.

Если в безвозмездное пользование взят участок лесного фонда, то через 5 лет можно только арендовать землю.

В собственность земельный участок не отдадут.

На сегодняшний день, законодательство о дальневосточном гектаре не дает лесные участки в собственность.

Как арендовать землю дальневосточного гектара?

Нужно подать заявление о предоставлении земельного участка в аренду.

С дальневосточным гектаром важно не «прозевать» сроки, потому что заявление подают не ранее чем за 6 месяцев до истечения договора безвозмездного пользования гектаром.

Иными словами, как прошло 4,5 года безвозмездного пользования дальневосточным гектаром, нужно подать заявление, чтобы перевести землю в аренду сроком до 49 лет.

Важно успеть подать данное заявление до истечения 5 летнего срока безвозмездного пользования.

Проще говоря, у вас будет 6 месяцев, чтобы решить: арендовать землю или также щедро вернуть его государству.

Кого интересует эта тема, смотрите подпункт 34 часть 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

7. Аренда земли под охотничье хозяйство.

• Арендовать землю под охотничье хозяйство могут только юридические лица или индивидуальные предприниматели.
• Обычный гражданин не может арендовать участок под охотничье хозяйство, потому что охотхозяйственные соглашения заключаются только с организациями и ИП.
• Если юридическое лицо или ИП по результатам аукциона заключили охотхозяйственное соглашение, то они могут арендовать земельные и лесные участки.

Срок аренды земельного участка составляет от 20 до 49 лет.

В подпункте 24 части 2 2 статьи 39.6 ЗК РФ найдете точное описание данного основания для получения земли в аренду.

8. Аренда участка под зданиями и сооружения.

1. Собственники домов, зданий, сооружений и помещений имеют исключительное право арендовать землю, на которой расположены эти объекты недвижимости.

2. Некоторые организации могут владеть зданиями и любым другим имуществом только на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
3. Такие организации тоже могут без торгов арендовать землю под своими зданиями.

Подробности смотрите в подпункте 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На этом первая часть статьи о том, в каких случаях можно без торгов арендовать земельные участки, закончена.

Напомню, что для успешного получения земельного участка лучше использовать инструкцию, потому что она  содержит готовые шаблоны документов и пошаговый алгоритм действий.

Как получить земельный участок без специальных знаний?

• Узнать больше
• Благодаря этой инструкции, я получил 1 земельный участок на аукционе и 2 земельных участка мне согласовали для предоставления без торгов.
• Одно из постановлений администрации я выложил в х, и вы можете с ним ознакомиться.
• То, что раньше казалось непреодолимым, с инструкцией оказалось понятным и доступным.
• Продолжение по аренде читайте в статье: Земля в аренду у государства, часть 2-ая.
• Желаю прекрасного дня и достойной жизни.