• Лена Аюрова
• Ведущий юрисконсульт IPT Group
• специально для ГАРАНТ.РУ

Институт ДДУ в России уходит в прошлое, однако он создал много вопросов, которые еще долго будут порождать спорные ситуации. Наиболее сложными из них остаются вопросы по исполнению и изменению заключенных договоров участия в долевом строительстве. Сегодня поговорим о ситуации, когда проблемы возникают с органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Росреестром.

Одна из наиболее спорных ситуаций во взаимоотношениях с Росреестром возникает, когда стороны заключают соглашение об изменении условия договора в части цены уже после того, как застройщик передал объект недвижимости участнику долевого строительства.

Это может произойти, например, когда застройщик готов к установленному сроку сдать объект, а участник пока не готов оплатить его полностью. Стороны договариваются перенести срок оплаты на время, которое выходит за пределы периода исполнения застройщиком своих обязательств.

Такие вопросы не урегулированы непосредственно судебной практикой.

Долевое строительство – институт, работающий по определенной схеме. В частности, участник долевого строительства уплачивает цену создаваемого объекта недвижимости именно на стадии строительства.

Вместе с тем между сторонами договора могут сложиться отношения, в силу которых застройщик передаст объект покупателю до оплаты. После такой передачи стороны подписывают дополнительное соглашение к договору – соглашение об увеличении срока уплаты цены договора.

Дальше необходимо провести его государственную регистрацию, и здесь возникает сложность.

Дело в том, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Росреестр должен будет провести правовую экспертизу дополнительного соглашения, а затем приостановить государственную регистрацию на том основании, что требования по договору прекращены в связи исполнением застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства. В этом случае государственная регистрация дополнительного соглашения не представляется возможным.

Принимая такое решение, Росреестр руководствуется положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно этому закону, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Исходя из последовательности перечисления обязанностей участника в данном пункте, Росреестр делает вывод о том, что до полной уплаты цены договора объект долевого строительства участнику не передается. Свою позицию ведомство подкрепляет положениями ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, предусматривающими право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении участником долевого строительства установленного срока уплаты цены договора.

Убедить Росреестр в правомерности дополнительного соглашения, предусматривающего изменение срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязанности по передаче участнику объекта недвижимости, помогут следующие доводы.

Согласно ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Что касается обязательств участника долевого строительства, то они считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой обязательства участника по договору считаются исполненными только при условии исполнения им двух обязательств: после уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом исполнение застройщиком предусмотренного договором обязательства по передаче участнику указанного в договоре объекта недвижимости в силу норм Закона № 214-ФЗ и ст. 309, ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса не влечет прекращение ДДУ – он продолжает действовать до полного исполнения обеими сторонами предусмотренных договором обязательств.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Положения Закона № 214-ФЗ (как правило и договора участия в долевом строительстве) не содержат запрета относительно изменения условий договора по соглашению сторон, в том числе в части срока уплаты цены договора.

Императивным требованием, установленным ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в целях защиты прав участника долевого строительства, является только запрет на осуществление оплаты цены договора до его государственной регистрации. Одновременно положения указанного пункта предоставляют сторонам право выбора порядка внесения платежей по договору – единовременно или в установленный договором период.

Следовательно, стороны на основании ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, ст. 421 ГК РФ вправе по своему выбору установить в договоре срок уплаты цены договора, в том числе и выходящий за пределы срока исполнения застройщиком обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости.

В этом случае при подписании сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства договор продолжает действовать до надлежащего исполнения участником предусмотренного ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства по уплате цены договора. При этом предусмотренное ч. 4-5 ст.

5 Закона № 214-ФЗ право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора, в силу фактически сложившихся между сторонами обязательств применению не подлежит.

Изложенная позиция также подтверждается судебной практикой.

Такая практика сложилась по результатам рассмотрения споров, связанных с исполнением сторонами обязательств по ДДУ, в которой судами не отрицается право изменения сторонами срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта недвижимости (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 октября 2016 г. по делу № А56-76876/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2016 г. по делу № А44-3907/2015).

В дополнение к изложенным выше доводам в качестве доказательства, подтверждающего факт неуплаты участником цены договора, целесообразно представить в Росреестр заверенный сторонами акт сверки взаимных расчетов или иной аналогичный документ.

Особенности передачи объекта недвижимости дольщику в 2022 году

Правительство РФ определило порядок изменения срока передачи объекта долевого строительства, выявления в нем дефектов и их устранения. Дольщику осталось разобраться, как при разногласиях с застройщиком подготовить претензию о возмещении расходов на устранение недостатков (или о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства) либо исковое заявление

Правительство РФ установило особенности передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства на период до 31 декабря 2022 г. (Постановление от 23 марта 2022 г. № 442).

Застройщик вправе направить дольщику уведомление об изменении сроков строительства, о его завершении или передаче объекта по электронной почте.

Стороны ДДУ могут согласовать изменение срока передачи объекта дольщику в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома, без внесения изменений в проектную документацию.

Передача объекта осуществляется по передаточному акту или иному документу с учетом нюансов. Так, при наличии у объекта существенных недостатков до подписания передаточного акта составляется акт осмотра с участием специалиста.

Если дефекты несущественные, то они просто отражаются в передаточном акте.

Участие специалиста в таком случае обязательно, только если у застройщика и дольщика появились разногласия относительно перечня дефектов, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.

Дата осмотра объекта согласуется застройщиком и дольщиком, которые затем должны обеспечить свое присутствие при осмотре. Не позднее 3 рабочих дней со дня его проведения дольщик направляет застройщику акт осмотра. Если специалист подтвердит наличие дефектов, расходы по оплате его услуг дольщику возмещает застройщик. Но только при условии, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Привлеченный специалист должен быть внесен в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Более того, специалист должен состоять в трудовых отношениях со строительной организацией, входящей в СРО.

Установлен срок безвозмездного устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства – 60 календарных дней со дня составления акта осмотра или подписания документа о передаче объекта.

Если застройщик нарушил этот срок или вовсе отказался устранить недостатки, дольщик может обратиться к нему с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов дольщика на устранение недостатков. Это требование застройщик обязан удовлетворить в течение 10 дней со дня их предъявления. В противном случае дольщик вправе обратиться в суд.

В случае необходимости воспользуйтесь формой претензии о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства (или возмещении расходов на устранение недостатков) либо формой искового заявления о возмещении расходов на устранение недостатков.

Если дольщик не предоставил доступ на объект для устранения недостатков или составления акта осмотра, он не вправе обращаться в суд.

Если дольщик уклоняется от осмотра до подписания акта передачи, застройщик может передать объект по одностороннему акту по истечении месяца с даты, предусмотренной договором для передачи объекта.

Закон «О защите прав потребителей» не применяется к отношениям, связанным с передачей объекта дольщику. Значит, компенсацию морального вреда и потребительские неустойки взыскать не получится.

Новые особенности передачи объекта участнику долевого строительства на период с 25 марта по 31 декабря 2022г. — блоги риэлторов | ЦИАН

23 марта 2022г. Постановление правительства РФ № 442 (далее – «Постановление») установлены особенности передачи объекта участнику долевого строительства на период с 25 марта по 31 декабря 2022г. 

Во всем остальном, что не урегулировано данным Постановлением, застройщику и участнику долевого строительства стоит руководствоваться Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

• В данной статье мы рассмотрим только самые важные и актуальные изменения, которые коснулись условий передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, а именно: 
• • Застройщик и участник долевого строительства вправе по соглашению сторон изменить срок передачи объекта входящих в состав того же многоквартирного дома, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
• • Застройщик может составить в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица и направить участнику долевого строительства по адресу электронной почты, либо иным способом, указанным в договоре: 
• — сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 
• — сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче;
• — предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства и его принятия участником долевого строительства.
• Кроме того, данным Постановлением установлено, что, если участник долевого строительства в ходе осмотра объекта обнаружил существенные нарушения требований к качеству объекта, участник и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче (например, одностороннего акта), составляют акта осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией. 
• В данном Постановлении законодатель определил критерии предъявляемые к квалифицированным специалистам, а именно:
• • специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства (видимо тут законодатель имел ввиду, что специалист должен иметь соответствующий диплом);
• • квалификация специалиста должна быть подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства; 

• специалист должен осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

1. Если у участника отсутствуют существенные замечания к качеству объекта долевого строительства, застройщик и участник указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее — недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.  
2. Застройщик должен удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков (видимо имелось ввиду не существенных недостатков) в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства — в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста.
3. Также данным Постановлением установлены правила обследование объекта долевого строительства:  
4. • обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее — осмотр);
5. • специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства; 
6. • дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования; 
7. • участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра; 
8. • не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.

Думаем, что если данные нововведения приживутся, то они будут применяться на постоянной основе, а может и будут внесены в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Дополнительное соглашение к договору долевого участия

Количество таких дополнений не ограничено, поскольку стороны вправе свободно и многократно выражать собственное волеизъявление. Подписанное дополнительное соглашение к договору долевого участия необходимо официально зарегистрировать. Если регистрация отсутствует, то документ считается незаключенным и не подлежит исполнению.

Доп соглашение к договору ДДУ: определение и основания заключения

Дополнительное соглашение к договору долевого строительства – это письменный документ, который заключается между участником и строительной компанией. Цель подписания – внесение уточнений и дополнений в первоначальные договоренности.

Потребуется добровольное согласие обеих сторон с содержанием всех изменений, которые вносятся в текст основного документа.

Инициировать подписание доп соглашения от застройщика или дольщика можно на протяжении всего периода действия двусторонних обязательств.

Распространенные причины для подписания допсоглашения:

1. досрочное расторжение ДДУ;
2. смена договорной подсудности;
3. изменение качественных параметров недвижимости;
4. перенос сроков передачи объекта долевого строительства участнику;
5. изменение количества или состава участников;
6. перенос согласованных ранее сроков оплаты.

Зачастую девелопер инициирует заключение дополнительного соглашения к ДДУ по первым четырем пунктам, приведенным выше. Исключения составляют две заключительные причины. Когда меняется состав дольщиков или периодичность и размеры выплат, участники предлагают внести поправки в договор.

Доп соглашение к договору долевого участия может снимать груз ответственности за нарушения, допущенные застройщиком. Стороны вынуждены соглашаться или отвергать предложения о менее привлекательных условиях сотрудничества. Компании-застройщики могут оказывать давление на участников или навязывать подписание дополнений.

Дополнительное соглашение к договору ДДУ: порядок оформления

Не существует единого формата и обязательных требований к содержанию допсоглашения. Проект документа вправе предложить любая из сторон.

В документе обычно присутствуют следующие сведения:

• дата и место заключения дополнительного соглашения к ДДУ;
• реквизиты сторон, которые подписывают дополнение к договору;
• информация о договоре, в который вносятся изменения;
• указываются новые формулировки со ссылками на редактируемые пункты;
• срок действия или условия пролонгации, время вступления в силу изменений;
• реквизиты и подписи сторон, печать компании-застройщика.

А нужно ли регистрировать доп соглашение к ДДУ? Согласно требованиям действующего законодательства, если исходный документ прошел госрегистрацию, то необходимо официально зарегистрировать каждое последующее изменение.

Чтобы регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в Росреестре прошла без заминок, регистратору понадобятся:

• удостоверение личности стороны-участника;
• оригиналы допсоглашений (в трех экземплярах, один из которых остается у регистратора);
• доверенность уполномоченного застройщиком лица, содержащая полномочия на регистрацию дополнительного соглашения к ДДУ в Росреестре;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Если заявитель подает документы непосредственно через местное отделение Росреестра, то спустя 7 рабочих дней процедура будет закончена.

А регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в МФЦ займет на 2 дня больше времени. Незарегистрированное допсоглашение считается незаключенными и не имеет юридической силы.

Профессиональная консультация юриста ЮК «Хелп Консалтинг» поможет избежать убытков и нарушения прав.

Таким образом, ответ на вопрос “нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДДУ в Росреестре” – очевиден. Только после прохождения официальной процедуры возможна защита прав дольщика.

Что если одна из сторон намеренно отказывается зарегистрировать согласованные и подписанные изменения? Судебный орган по требованию компании-застройщика или дольщика вправе вынести соответствующее решение о регистрации сделки, согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ. Также предусмотрено возмещение понесенных истцом убытков, когда умышленно задерживается обязательная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Дополнительное соглашение к ДДУ: подписывать или отказаться?

Проекты дополнений девелоперы пересылают участникам по обычной или электронной почте. Иногда задействуется служба курьерской доставки, когда посыльный выдает конверт под личную роспись получателя. Такой способ ускоряет процесс, если срочно требуется подписание и последующая государственная регистрация дополнительного соглашения к ДДУ.

Дольщик вправе отреагировать на запрос, используя 3 варианта действий:

1. Согласиться с предложением и подписать бумаги.
2. Отказаться и сообщить отправителю об отказе.
3. Полностью проигнорировать, оставить без ответа.

Независимо от принятого решения, важно детально перечитать, в частности, доп соглашение с застройщиком о переносе сроков сдачи объекта или изменении качественных характеристик жилого дома. Потребуются юридические услуги для оценки финансовых рисков и других последствий изменения первоначального текста договора.

Настойчивость и поспешность девелопера с подписанием и регистрацией дополнительного соглашения к договору ДДУ может свидетельствовать о желании последнего освободить себя от ответственности. Несогласие с некоторыми пунктами поправок или формулировками дает законное основание для отказа подписывать предоставленные документы.

Нужно ли подписывать доп соглашение о переносе сроков сдачи дома, если права дольщика ущемляются? Подписание договоров – это гарантированное право, а не обязанность.

Молчание гражданина не свидетельствует о безоговорочном принятии предложения (акцепте), как следует из статьи 438 ГК РФ.

Если ответ или мотивированный отказ отсутствует, то договорные отношения продолжаются на согласованных ранее условиях.

Когда подписание дополнительного соглашения к ДДУ неуместно

Строительные компании настаивают на изменении формата сотрудничества с наступлением сложных экономических или форс-мажорных ситуаций. Что произойдет, если поспешить с решением, не уточнив причины такой инициативы? Можно добровольно лишиться привилегий, которые положены по закону. Рассмотрим распространенные случаи, когда девелоперы инициируют изменения.

Доп соглашение к ДДУ о переносе сроков передачи объекта

Нарушение сроков сдачи дома – это наиболее частая причина заключения допсоглашения.

Предложение от застройщика обычно поступает перед приемкой дома госкомиссией (как в образце выше) или после ввода в эксплуатацию.

Пока такое соглашение к договору долевого участия не зарегистрировано в Росреестре, с девелопера не снимается ответственность за задержку. Строительная компания попытается сэкономить на компенсации дольщику убытков.

После получения официального предложения принятие решения оставлено на личное усмотрение второй стороны. Если регистрация дополнительного соглашения к ДДУ состоялась, то в будущем не будет возможности взыскать с застройщика неустойку. Эта финансовая санкция рассчитывается с учетом 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Досрочное расторжение основного договора

Девелопер заявляет о желании прекратить договорные отношения. Для этого компания отсылает дольщику дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое подлежит регистрации. Такой поворот событий выгоден участнику, если это совпадает с изменением личных обстоятельств или намерений.

Чем чревато решение о расторжении договора из-за систематического невыполнения обязательств со стороны застройщика? Согласие гражданина лишает его права на получение положенной компенсации.

Максимальный срок, выделенный застройщику на возмещение убытков после прекращения действия договора, составляет 20 рабочих дней. Согласие на подписание доп соглашения к ДДУ с последующей регистрацией – это добровольная инициатива участника.

В большинстве случаев принятие предложения строительной компании ущемляет интересы дольщика.

Как правило, сумма возмещения по допсоглашению оказывается меньше, чем взысканная в судебном порядке. Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет восстановить справедливость. Наши сотрудники также специализируются на защите прав клиентов, когда оформляется дополнительное соглашение к ДДУ об изменении цены договора или площади помещений.

Изменение подсудности

Такой повод для внесения уточнений в основной документ редко подходит участнику. По умолчанию дольщик вправе обратиться в суд по месту своей регистрации, юридическому адресу фирмы-застройщика или месту строительства объекта. Девелоперы стремятся перенести рассмотрение споров в регионы, где существует судебная практика по значительному снижению суммы неустойки.

Что делать, когда участнику предлагают подписать доп соглашение об изменении подсудности в договоре долевого участия? Важно учесть, не обяжет ли принятие предложения стороны обращаться только в третейский суд для урегулирования споров. Такое изменение лишит дольщика преимуществ, которые ему предоставляет закон о защите прав потребителей. Больше информации можно получить на нашем сайте в статье «Подсудность по договору долевого участия».

Стоит ли соглашаться дольщику на заключение и регистрацию доп соглашения к ДДУ в Росреестре? Это его личное дело, но важно быть особенно осторожным. Застройщик обычно защищает собственные интересы, а не переживает о благополучии участника. Реальность такова, что участник проиграет в выплатах компенсации или в сроках получения обещанного жилья.

В этой статье рассмотрены нюансы заключения доп соглашения к договору долевого участия.

Если инициатива подписания исходит от строительной компании, то советуем обратиться за консультацией к практикующим юристам ЮК «Хелп Консалтинг».

Поможем разобраться в ситуации, разработаем выигрышный вариант поведения, окажем комплексное юридическое сопровождение. Защитим интересы клиентов на досудебной стадии урегулирования спора и при судебном разбирательстве.

Дополнительное соглашение к ДДУ

Договор долевого участия так же, как и многочисленные другие сделки, совершаемые в повседневной жизни, может быть изменен или дополнен какими-либо условиями. Естественно, что такое внесение изменений должно происходить по взаимному согласованию сторон, если обратное не определено законом. Об этом, в частности, гласит глава 29 ГК.

Регистрация и документы

Законодатель установил необходимость заключения доп. соглашения в идентичной форме с самим договором (ст. 452 ГК).

Именно поэтому внесение изменений в ДДУ путем составления и подписания дополнительного соглашения должно в обязательном порядке сопровождаться процедурой государственной регистрации.

Обусловлено это тем, что и сам ДДУ подлежит такой регистрации в уполномоченном органе (214-ФЗ, ст. 17).

Перед обращением в регистрирующий орган необходимо подготовить пакет документов:

• документ, подтверждающий личность подателя заявления;
• при необходимости доверенность на представителя;
• непосредственно само дополнительное соглашение;
• документы, удостоверяющие полномочия представителя недееспособных лиц;
• правоустанавливающие документы – для организаций;
• договор займа, если финансирование строительства осуществляется в кредит.

Основания для заключения

Как правило, инициатива заключения доп. соглашения исходит со стороны застройщика. Причин для этого может быть множество. Однако в некоторых случаях инициатором внесения изменений в договор будет и сам дольщик.

Примерные причины необходимости заключения дополнительного соглашения
Инициатива застройщика	Инициатива дольщика
Строительство осуществляется медленно и необходимо продлить срок сдачи объекта	Участник продал свои права по ДДУ третьему лицу
Застройщику нужно внести изменения, касающиеся качества отделки	Изменение паспортных данных
Необходимость повышения цены за строящийся объект	Другие требуемые дольщиком изменения

Здесь перечислены лишь некоторые возможные основания, для которых необходимо вносить изменения в ДДУ путем составления добавочного соглашения. На практике таких причин может быть значительно больше.

Подписывать или нет?

Стоит отметить, что участник строительства может не соглашаться на подписание дополнительного соглашения, которое его не устраивает. В этом случае застройщик будет обязан исполнять обязательства по первично подписанному договору.

В некоторых случаях недобросовестные застройщики пытаются заставить подписать граждан такое дополнительное соглашение всеми способами.

Если такая ситуация возникла, обратитесь к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне, которая поможет ее оценить и выбрать правильное решение.

Более того, в отдельных конкретных ситуациях, не подписав соглашение к договору о внесении поправок, можно будет в последующем взыскать неустойку и другие штрафные санкции с застройщика, просрочившего строительство или выполнившего его некачественно.

Вернуться в раздел Оспаривание условий договора долевого участия (ДДУ)

Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?

Какие условия договора об участии в долевом строительстве (далее — ДДУ) могут быть признаны ущемляющими права дольщиков и дать повод для привлечения застройщика к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ?

В Определении от 14.08.2020 № 307 ЭС19-24320 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынуждена была поправить арбитров из нижестоящих судов, которые решили, что условия договора не нарушают права дольщиков. В частности, в спорные ДДУ были включены следующие условия:

• гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома (далее — МКД) в эксплуатацию;
• в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник вправе по-требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Верховный Суд напомнил нормы ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. В соответствии с ч. 5 гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 2 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.

1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

С учетом этих положений условие ДДУ об исчислении гарантийного срока с момента сдачи МКД в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок (на период со дня ввода дома в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику). При этом второе условие договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя, лишая его права на выбор.

Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для дольщиков больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение.

Какие еще условия нельзя включать в ДДУ?

В Постановлении АС ВВО от 12.03.2019 № Ф01-396/2019 по делу № А39-2823/2018 арбитры решили, что формулировка ДДУ

«если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строи-тельства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости вы-явленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью»

не соответствует требованиям ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку в договоре не указано предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения. Судья ВС РФ не нашел оснований для передачи дела на пересмотр (Определение от 10.07.2019 № 301 ЭС19-9739).

Еще один пример — Постановление АС ВСО от 12.12.2018 № Ф02-5943/2018 по делу № А33-4826/2018 (отказано в передаче дела на пересмотр Определением ВС РФ от 10.04.2019 № 302 ЭС19-3394). Арбитры признали незаконными следующие условия ДДУ:

• цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации (противоречит ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве);
• застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства (ограничивает право участника на предъявление требований к застройщику, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же закона);
• гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника при приеме-передаче объекта (ограничивает право участ-ника на предъявление претензий относительно указанных недостатков);
• по результатам рассмотрения претензий участника застройщик в случае признания претензии обоснованной принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменно сообщает участнику о принятом решении, а при отказе участника от безвозмездного устранения путем непредоставления объекта для проведения ремонтных работ участник лишается права предъявлять другие требования (ограничивает право участника на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В Постановлении АС ЗСО от 22.08.2019 № Ф04-3239/2019 по делу № А03-17660/2018 указано на незаконность такого условия ДДУ: участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору после полной оплаты всех платежей при условии получения письменного согласования застройщика.

В случае неполной оплаты платежей по настоящему договору уступка права требования допускается только с предварительного письменного согласия застройщика и с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Текст соглашения об уступке права требования составляется застройщиком.

В любом случае за подготовку, переоформление и согласование уступки прав (требования) стоимость услуг застройщика составляет 2 % от суммы фактически внесенных участником застройщику денежных средств по настоящему договору на момент совершения уступки.

Арбитры решили, что это условие противоречит п. 2 ст. 382 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 1 «О защите прав потребителей» и ущемляет права дольщиков — физических лиц.

В этом же постановлении судьи признали незаконным требование прокурора о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц.

Обоснование следующее. Согласно ч. 1 ст.

192 ТК РФ за совершение дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить перечисленные в указанной норме дисциплинарные взыскания.

Поскольку применение к работникам мер дисциплинарной ответственности является правом, а не обязанностью общества, требование районного прокурора рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства, не соответствует закону.

Арбитры отметили, что их выводы согласуются с позицией ВС РФ, содержащейся в постановлениях от 26.10.2017 № 85 АД17-5, от 03.04.2017 № 25 АД17-1, от 16.12.2016 № 78 АД16-38, от 16.04.2018 № 310 КГ18-3037 и др.

Важно, что застройщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа за каждый ДДУ, заключенный с нарушением закона.

Так, арбитры АС СКО поддержали позицию управления Роспотребнадзора о совершении обществом 26 правонарушений, квалифицируемых по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, а не единого длящегося правонарушения (см.

постановления от 14.03.2020 № Ф08-718/2020 по делу № А53-15092/2019, от 06.03.2020 № Ф08-270/2020 по делу № А53-15101/2019 и № Ф08-234/2020 по делу № А53-15121/2019, от 14.02.

2020 № Ф08-13038/2019 по делу № А53-15097/2019 и др.).

Судьи исходили из того, что в рамках проверки управление выявило 26 нарушений, каждое из которых состоит в том, что при заключении самостоятельного ДДУ с каждым из 26 физических лиц общество внесло в договор условия, ущемляющие права каждого из этих лиц как потребителей, в связи с чем по каждому факту нарушения прав конкретного физического лица составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности.

По мнению судей, заключение обществом с 26 физическими лицами 26 ДДУ, включающих условия, которые противоречат положениям законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей, ущемляет права каждого из 26 потребителей и является самостоятельным событием правонарушения.

Арбитры не усмотрели основания ни для квалификации правонарушения в качестве малозначительного, ни для замены административного штрафа на предупреждение. Судьи отклонили доводы застройщика о том, что выявленное нарушение не является существенным, совершено неумышленно, не повлекло причинение ущерба участникам долевого строительства, бюджету РФ и другим лицам.

Напомним, что застройщику не поможет и ссылка на ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.

Дело в том, что исключением из данного правила является случай, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В частности, в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.