В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (ФЗ-214), в котором определена ответственность застройщика за каждый день просрочки.

Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав.

Это может быть, как сумма денег, так и какой-то вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории.

Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.

Другая ситуация, когда застройщик не имеет возможности и ресурсов для завершения строительства и уже длительное время не ведет никаких работ на площадке или даже признан банкротом. Защитой и восстановлением прав таких покупателей занимается публично правовая компания «Фонд развития территорий». Восстановление прав возможно одним из двух способов:

• Передача квартиры участнику долевого строительства;
• Выплата рыночной компенсации.

Способ восстановления прав определяется Фондом на основании экономической целесообразности.

Чтобы определить размер компенсации, которая причитается за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость кв. метра и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору).

Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом развития территорий — участников долевого строительства.

Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.

Допустим, вы приобрели квартиру в рассрочку в строящемся доме площадью 30 кв. метров. За год вы успели выплатить 600 тыс. рублей из 2 млн рублей (коэффициент равен 600 тыс. рублей/2 млн рублей=0,3). После банкротства застройщика независимый оценщик пришел к выводу, что стоимость одного кв. метра равна 60 тыс. рублей. Вы являлись единственным собственником, поэтому ваша доля равнялась 1.

Применив приведенную выше формулу, мы получаем 540 тысяч рублей, что несколько ниже выплаченной по договору суммы.

Это связанно с тем, что оценка стоимости квадратного метра оказалась меньше, чем заложено в договоре участия в долевом строительстве. Тем не менее компенсация все равно составит 600 тысяч рублей.

Это связано с тем, что по закону размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на покупку жилья.

Максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию, равна 120 кв. метров. Если площадь квартиры больше, например, 130 кв. метров, при расчете возмещения будут учтены только 120 кв. метров.

Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.

Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.

Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.

Нет, уже выплаченные проценты по ипотеке не компенсируются.

После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Социальный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в СФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение СФР.

Если вы приобрели несколько квартир в одном многоквартирном доме, компенсация будет рассчитываться по формуле. Для наглядности представим, что у нас три квартиры по 100 кв. метров.

1. Определяется корректирующий коэффициент. Для этого 120 нужно разделить на сумму площадей квартир. В нашем примере корректирующий коэффициент равен 120/(100+100+100)=0,4. Если бы суммарная площадь была меньше 120 кв. метров, коэффициент по умолчанию составил бы 1.

2. Рассчитываем рыночную стоимость каждого из помещений. С этой целью мы умножаем рыночную стоимость кв. метра на площадь каждого из них. В нашем случае рыночная стоимость составляет 80 тыс. рублей за кв. метр. Соответственно, цена каждой из квартир составляет 8 млн рублей.

3. Умножаем суммарную стоимость квартир на поправочный коэффициент. Получается, что общая цена квартир умножается на 0,4 и равна 3,2 млн рублей.

4. Умножаем на долю собственника в строящейся квартире. Будем считать, что в нашем случае это один.

5. Умножаем на долю денежных средств фактически выплаченных. В нашем примере это тоже 1, поэтому итоговая сумма равна 9,6 млн рублей.

Гражданам полностью компенсируются средства, которые они внесли по договору ДДУ на приобретение машиномест и нежилых помещений в доме.

Денежную выплату производит Банк ДОМ.РФ, который является агентом Фонда развития территорий. Подать заявку на возмещение можно на сайте банка.

Что следует делать обманутым дольщикам в 2023 году – Юридическая поддержка

К нам как к общественникам все чаще поступают жалобы от обманутых дольщиков. Этим летом мы занялись их вопросом вплотную, и осознание масштаба проблемы подтолкнуло к написанию короткого справочника – этакого «лайфхака» для обманутого дольщика. Как им не стать, а если так уж случилось, что делать, чтобы минимизировать потери.

https://www.youtube.com/watch?v=eFex3CT7N_s\u0026pp=ygVZ0KfRgtC-INCh0LvQtdC00YPQtdGCINCU0LXQu9Cw0YLRjCDQntCx0LzQsNC90YPRgtGL0Lwg0JTQvtC70YzRidC40LrQsNC8INCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D

Государство эту проблему пытается решить давно, но все как-то безуспешно. Этим летом были внесены поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, которые фактически ликвидируют его в России. То есть оно будет, но только на бумаге.

В реальной же жизни никто не захочет вкладывать в строящийся объект сумму денег, на которую можно купить уже готовую квартиру.

А застройщикам будет невыгодно продавать квартиры на начальном этапе стройки дешевле, ведь эти деньги они увидят только после сдачи дома: это равносильно продаже уже готового дома.

Вот что еще пытались сделать на высоком уровне: год назад на смену частным страховым компаниям, которые страхуют ответственность застройщиков с 2014 года (введения такой обязанности для застройщиков – это тоже была одна из мер, призванных решить все проблемы), пришел Компенсационный фонд долевого строительства.

Но и это особого облегчения не дало: страховщики столкнулись с тем, что ставки страхования порядка 1% оказались недостаточными, чтобы за 3 года работы накопить достаточные для массовых выплат средства.

Но самая большая проблема в том, что подавляющее большинство дольщиков вообще не имеет никакой возможности получения страховки, а местные власти прилагают все усилия к тому, чтобы этот момент не замечали за пределами стройплощадки.

• Так что в итоге, как ни крути, а приходится возвращаться к старому доброму принципу «помоги себе сам».
• Итак, как не стать обманутым дольщиком?
• Совет первый. Не экономьте

Да, банально, но многие люди забывают про бесплатный сыр и мышеловку. Все хотят сэкономить, и выбирают самые дешёвые варианты. Но дешевизна, выпадающая из общей картины – первый признак того, что застройщик – мошенник, и не собирается выполнять все свои обязательства.

Совет второй. Изучите историю застройщика

Это, конечно, не панацея: СУ-155 тоже хорошо работало до поры, до времени, но всё-таки наличие хорошей истории и уже завершённых объектов дают дополнительные шансы на благоприятный исход событий. Куда чаще обманщиками становятся свежесозданные компании, которые ещё не заработали себе имя.

Совет третий. Убедитесь, что договор заключается в соответствии 214-ФЗ

К сожалению, далеко не все квартиры продаются в соответствии с 214-ФЗ. Всё ещё можно встретить различные схемы продажи квартир по предварительным договорам, кто-то предлагает приобрести вексель.

А печально известная СУ-155 продавала квартиры через ЖСК: люди становились не дольщиками, а пайщиками жилищно-строительного кооператива и не имели прямых отношений с застройщиком. Преимущество в том, что пай можно погашать частями и не прибегать к дорогостоящей ипотеке.

Но и гарантий никаких: цены, сроки сдачи объекта, порядок уплаты – всё это регулируется не законом, а уставом кооператива.

Предварительный договор также нигде не регистрируется и не даёт покупателям никаких гарантий. Покупатель рискует столкнуться с риском двойных продаж одной квартиры, безнаказанным срывом сроков.

Если основной договор не будет заключен до окончания действия предварительного, то это почти гарантированная потеря и денег, и квартиры. А самое неприятное, что предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

И защитить свои права тогда будет совсем непросто.

Иногда к предварительному добавляют договор на покупку векселя, которым потом будет производиться оплата основного договора. Если застройщик откажется заключать основной договор, то деньги по векселю должны вернуться, но из-за инфляции это будут уже совсем не те деньги.

Совет четвертый. Следите за ходом строительства

Не стоит полностью доверять застройщику. В случае простоев и задержек лучше сразу привлекать внимание общественности: застройщик должен знать, что он находится под непрестанным контролем, который может дойти и до правоохранительных органов, а значит ему выгоднее честно завершить строительство вместо того, чтобы оказаться за решёткой.

Теперь поговорим о том, что делать, если, все же, вас угораздило нарваться на недобросовестного застройщика.

Первое: добивайтесь признания прав дольщика

Не каждый дольщик формально является дольщиком. Признание прав дольщика через суд – дело непростое, но не безнадёжное. Уже наработана практика высших судебных инстанций, которая говорит о том, что за гражданином может быть признано право собственности на долю в недостроенном объекте в виде квартиры. Верховный суд РФ в своем Определении от 14.12.2010г.

по делу №4-В1034 указал, что в соответствии со «Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда». Не стоит бояться суда.

Второе: проверьте наличие всех документов, подтверждающих факт страхования ответственности застройщика

Если Вы заключили договор ДДУ после 2014 года, убедитесь, имеется ли у Вас на руках страховой полис, подтверждающий факт страхования ответственности застройщика.

Нередки случаи, когда застройщик не выдавал полис на руки (не исключено фиктивное страхование для регистрации ДДУ в Росреестре) или одна страховая компания передавала обязательства пришедшей ей на смену в неполном объёме.

Без полиса претендовать на выплату будет проблематично.

Третье: определитесь с тем, что Вам интереснее: возврат денег через страховую, или получение квартиры

Необходимо понять, что Вам больше подходит: выплата компенсации, или получение квартиры. Если деньги, то тогда необходимо подать заявление на включение вас в реестр обманутых дольщиков.

В зависимости от региона, его название может меняться, но, скорее всего, его ведёт региональный Минстрой.

Правда есть нюанс: включение в реестр возможно только после того, как застройщик будет признан банкротом, а это небыстрый процесс.

https://www.youtube.com/watch?v=eFex3CT7N_s\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если страховки нет, то получить компенсацию будет практически невозможно: в большинстве случаев у компании-банкрота просто нет никаких средств. И тогда вы на долгие годы останетесь в очереди кредиторов с сомнительными перспективами. Если страховка есть, то процесс упрощается: страховая деньги выплатит.

Но и здесь есть свои сложности: страховая вернёт только сумму вашей доли. Расходы на ипотеку и текущее подорожание квартир не учитываются. А с учётом того, что впереди грядёт подорожание квартир минимум на 10% из-за планируемого повышения ставки Фонда страхования дольщиков с 1,2% до 6% от стоимости квартиры.

И еще: если суд признает, что банкротство застройщика наступило в следствие противоправных действий руководства (например, выводили деньги по фиктивным договорам), то это будет не страховой случай. И страховая компания получит право требовать обратно выплаченную компенсацию. Так что десять раз подумайте прежде, чем бежать за возвратом денег.

Четвертое: соберите инициативную группу жильцов

Один в поле не воин – это прописная истина. Чем больше людей, тем сильнее будет эффект.

Пятое: оформите инициативную группу юридически и наймите профессионального юриста с хорошими отзывами

Как получить статус обманутого дольщика и что для этого нужно

Получение статуса обманутого дольщика позволяет гражданам рассчитывать на то, что объект будет достроен и квартира перейдет в его собственность. Если финансирование строительства признают нецелесообразным, пострадавшему выплатят возмещение через Фонд защиты прав участников строительства.

в 2023 году для получения защиты своих интересов обманутому дольщику необходимо будет принять участие в процедуре банкротства застройщика, включиться в реестр требований кредиторов и затем обратиться в Фонд.

Что означает статус обманутого дольщика

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Дольщик – это участник долевого строительства, заключивший с застройщиков договор на условиях привлечения денежных средств дольщика для строительства многоквартирного дома.

То есть гражданин, ставший дольщиком, покупает не готовую квартиру, а передает застройщику деньги для строительства нового объекта недвижимости. Право собственности на жилье регистрируется после завершения строительства и получения ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Чаще всего договор с застройщиком заключается на стадии возведения фундамента, когда квартиры еще нет, а дольщик уже оплатил ее стоимость. Если строительная фирма оказалась недобросовестной, покупатель попадает в реестр обманутых дольщиков.

Статус обманутого дольщика присваивается в следующих случаях:

• строительство дома приостановлено на длительный срок;
• квартира не была передана покупателю;
• у застройщика отсутствует разрешение на строительство;
• произошло банкротство застройщика;
• застройщиком совершены мошеннические действия.

Статус обманутого дольщика означает, что его включили в специальный реестр. Это гарантирует поддержку от государства.

Что дает статус обманутого дольщика

Только после включения в специальный реестр обманутый дольщик может рассчитывать на помощь. Виды поддержки определяются органами власти субъектов РФ. С этой целью создается специальный фонд, который занимается урегулированием обязательств застройщиков, признанных банкротами.

Фонд оказывает следующие меры поддержки:

• выплачивает возмещение пострадавшим гражданам;
• финансирует мероприятия по завершению строительства недостроенных домов.

Первоначально объект строительства должен быть признан проблемным и включен в специальный реестр. Далее в субъект РФ направляет в Фонд и Правительство РФ ходатайство о рассмотрении вопроса восстановления прав обманутых дольщиков.

https://www.youtube.com/watch?v=f6xzSW2rjRA\u0026pp=ygVZ0KfRgtC-INCh0LvQtdC00YPQtdGCINCU0LXQu9Cw0YLRjCDQntCx0LzQsNC90YPRgtGL0Lwg0JTQvtC70YzRidC40LrQsNC8INCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D

Одновременно должен быть решен вопрос банкротства застройщика. Если дело еще не заведено, Фонд самостоятельно направляет соответствующее заявление в арбитражный суд.

Следует знать! Для защиты своих прав обманутым дольщикам необходимо включиться в реестр требований кредиторов банкрота-застройщика. Необходимо попросить о передаче объекта недвижимости или выплате денежных средств.

Как получить статус обманутого дольщика

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

До 2019 года пострадавших граждан включали в реестр обманутых дольщиков. В настоящее время вместо него ведется единый реестр проблемных объектов (статья 23.1 Закона об участии в долевом строительстве).

Обманутые дольщики для защиты своих интересов должны вступить в дело о банкротстве застройщика. Необходимо подать заявление конкурсному управляющему о включении в реестр требований участников строительства.

К застройщику необходимо предъявить одно из следующих требований:

• о передаче жилого помещения дольщику;
• о возврате денежных средств, уплаченных по договору долевого участия;
• о возмещении убытков, причиненных нарушением обязательств застройщиком.

Конкурсный управляющий в течение 30 дней рассматривает заявление дольщика и включает его требования в реестр требований участников строительства. Проверить, включено ли требование в реестр, можно на сайте Фонда защиты прав дольщиков.

В течение 10 дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех дольщиках. В пятидневный срок с даты получения этих требований конкурсный управляющий должен уведомить всех участников строительства о возможности предъявить ему свои требования.

Как получить возмещение через Фонд защиты прав дольщиков

После сбора всех документов и формирования реестра обманутых дольщиков конкурсный управляющий передает материалы в Фонд защиты прав дольщиков. Наблюдательный совет фонда принимает решение о выплате компенсации или о завершении строительства. Дольщик получает свое возмещение в зависимости от того, какое решение было принято. Разберем, как это происходит на практике.

Получение компенсации

Если Фондом принято решение выплатить обманутым дольщикам возмещение, необходимо подать соответствующее заявление.

Заявление составляется в соответствии с формой, размещенной на сайте Фонда. К нему должны быть приобщены следующие документы:

• паспорт;
• ИНН;
• выписка из реестра кредиторов;
• СНИЛС;
• сертификат на материнский капитал;

Возмещение выплачивается в течение 10 рабочих дней с даты подачи заявления.

Получение жилой недвижимости

В случае, когда принято решение достроить объект незавершенного строительства Фонд на основании определения Арбитражного суда принимает имущество и обязательства застройщика.

Далее проводятся мероприятия по завершения строительства. Сроки работ не должны превышать трех лет.

После завершения строительства дольщику направляется сообщение о готовности объекта. Затем жилое помещение передается гражданину.

Когда могут отказать в статусе

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

В некоторых случаях дольщик получает отказ во включении в реестр требований кредиторов.

Причины могут быть следующие:

• не подтвержден факт оплаты по договору долевого участия;
• застройщик выполнил свои обязательства;
• пропуск двухмесячного срока на предъявление требований конкурсному управляющему.

В случае возражений со стороны дольщика на отказ во включении в реестр они должны быть заявлены в арбитражный суд в течение 15 дней с даты получения результатов рассмотрения требования конкурсным управляющим. По результатам рассмотрения выносится определение о включении требования в реестр или об отказе во включении.

Частые вопросы юристам и ответы на них

Куда обращаться обманутым дольщикам? Дольщику, которому стало известно о том, что застройщик стал банкротом, необходимо проверить информацию на сайте Фонда защиты прав участников строительства и в Картотеке арбитражных дел. Если уже назначен конкурсный управляющий, все требования предъявляются непосредственно ему.

Важно включиться в реестр требований кредиторов, чтобы в дальнейшем получить компенсацию или достроенный объект недвижимости.

Какие документы должен передать застройщик дольщику при передаче квартиры? За месяц до начала передачи объекта долевого строительства застройщик направляет дольщику сообщение о завершении строительства многоквартирного дома, в котором предупреждает о необходимости принять недвижимое имущество.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан подписать с дольщиком передаточный акт. В нем указывается дата передачи и основные характеристики жилого помещения.

Какие документы подаются конкурсному управляющему для включения в реестр требований кредиторов? Обычно документы о дольщиках передаются конкурсному управляющему застройщиком. Однако, это не освобождает дольщика от необходимости приобщать приложения к своему заявлению о включении в реестр.

В качестве подтверждения своих требований необходимо предоставить договор долевого участия, документ об оплате по договору, паспорт, решение суда, если вопрос об обязательствах застройщика решался в судебном порядке.

Какую ответственность несет застройщик перед дольщиком? В случае неисполнения обязательств перед дольщиком застройщик должен выплатить неустойку, предусмотренную договором долевого участия. Чаще всего взыскание производится через суд путем подачи искового заявления. Можно ли уступить свое право требование к застройщику? Дольщик может уступить свое право требования к застройщику другим лицам. Уступка допускается лишь при условии уплаты полной цены договора долевого участия до момента подписания передаточного акта. Соглашение об уступке проходит обязательную государственную регистрацию.

Когда может потребоваться помощь юриста

Процедура банкротства застройщиков довольно запутанная. Обилие недостоверной информации в интернете вводит пользователей в заблуждение по вопросу процедуры получения статуса обманутого дольщика.

Для того, чтобы не упустить время на предъявление своих требований к застройщику, желательно привлечь квалифицированного юриста, который поможет разобраться в сложившейся ситуации, подскажет, какие действие предпринять и подготовит необходимые документы.

Юридическую консультацию специалиста можно получить на нашем сайте.

Защита прав дольщиков: правила 2023 года, помощь юриста

Еще несколько десятилетий назад договор об участии в долевом строительстве составляли сами организации, возводящие многоквартирный дом.

При этом права граждан, вложивших средства с намерением в дальнейшем получить недвижимость, фактически не были защищены. Но с принятием в 2014 году ФЗ №214-ФЗ ситуация поменялась.

Защита прав дольщиков при долевом строительстве обеспечивается на государственном уровне. А значит обманывать граждан стало намного сложнее.

https://www.youtube.com/watch?v=f6xzSW2rjRA\u0026pp=YAHIAQE%3D

ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:

1. Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
2. Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
3. Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
4. Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.

Чтобы оградить участников долевого строительства, вложивших средства, от риска потерять деньги и жилье, Государственная Дума 30 декабря приняла ФЗ №214-ФЗ.

Он устанавливает правовой статус вложившихся в возведения объекта недвижимости граждан, а также утверждает меры, применяемые к застройщику при нарушении положений договора о долевом участии.

Согласно нормативному акту застройщик обязан:

• в установленный контрактом срок обеспечить передачу готового жилья собственникам по акту приема-передачи.
• в случае смерти вложивших средства физлиц — передать имущество наследникам.
• возместить ущерб в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости.

Дополнительная защита интересов дольщиков-физлиц обеспечивается также положениями Закона о правах потребителей.

Договор участия в долевом строительстве

Основным документом, подтверждающим договоренность застройщика и дольщика является договор. Если ранее документ формировался ведущей строительство фирмой фактически по собственному усмотрению, то теперь в содержании должны обязательно присутствовать некоторые пункты. Перечень последних установлен 4 статьей ФЗ №214-ФЗ. В контракт включают:

• сведения о строящемся объекте — точный адрес. Также прикрепляется план застройки и иная проектная документация, содержащая технические характеристики здания.
• дату передачи жилья будущему владельцу.
• размер вносимой суммы, а также порядок ее перечисления, в том числе сроки.
• период гарантии на дом.
• способы, которыми фирма-застройщик планирует обеспечивать наложенные контрактом обязательства.

Если пропущен хотя бы один пункт, договор, как сообщает 5 пункт 4 статьи, признается незаключенным. В случаях, если в контракте прописаны дополнительные пункты, которые умаляют значимость прав гражданина по сравнению с интересами застройщика, участник долевого строительства  вправе отказаться от заключения соглашения, либо потребовать внести в него изменения.

Механизмы защиты дольщиков

Восстановить права гражданин вправе на различных этапах сделки с застройщиком. Законодательно предусмотрено несколько механизмов защиты дольщиков. Разберемся, что можно предпринять обманутому дольщику.

Признание права на имущество

Если строительство дома по факту завершено, но застройщик не спешит вводить здание в эксплуатацию, нарушая сроки.

В некоторых случаях можно применять подобный способ защиты при долевом строительстве в отношении даже недостроенного здания.

При нарушении сроков вложившие деньги граждане должны составить гражданско-правовой иск и обратиться в суд. В документе в качестве требования отображают:

• признание права на перевод в собственность квартиры.
• передачу во владение части недостроенного дома.
• право на долю в общей собственности, если предметом иска является здание, которое невозможно использовать по прямому назначению в его текущем состоянии.

Обоснование неправомерности сделки

Закон оставляет за дольщиком право в одностороннем порядке аннулировать соглашение. Но для этого необходимо доказать неправомерность совершенной сделки. В качестве аргументов для разрыва контракта можно привести:

• ошибки при составлении договора участия в строительстве, либо отсутствие подобного соглашения.
• если заключающий договор со стороны компании-застройщика гражданин не является доверенным лицом организации.
• проектная декларация выполнена с нарушениями.

Разрыв сделки производится через суд на основании 3 статьи ФЗ №214-ФЗ, а также использовании положений статьи 395 ГК РФ. Дольщик претендует не только на возврат вложенных средств и процентов ипотеки, но и на отчисления компенсации. Расчеты размера последней ведутся в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=_JLrBAePggY\u0026pp=ygVZ0KfRgtC-INCh0LvQtdC00YPQtdGCINCU0LXQu9Cw0YLRjCDQntCx0LzQsNC90YPRgtGL0Lwg0JTQvtC70YzRidC40LrQsNC8INCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D

Оставьте заявку на консультацию юриста:

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Не только ошибки в составлении соглашения или других правовых аспектов сделки могут стать основанием для разрыва контракта. Аннулируется купля-продажа и в случае невыполнения обязательств, возложенных на застройщика договором. По инициативе приобретателя отмена инициируется в следующих случаях:

1. Качество сданного объекта ниже оговоренного.
2. Строительные работы прерваны, и возобновление не планируется.
3. С момента обозначенного в контракте срока сдачи жилья минуло более 2 месяцев, а собственники не получили ключи от квартир.
4. Контракт изменен застройщиком в одностороннем порядке.

Но чтобы доказать, что взыскание внесенных в долевое строительство средств, потребуется юридическая помощь и судебная защита. Только юрист сможет обосновать причины расторжения сделки и обеспечить обратный перевод денег вложившемуся в строительство лицу.

Поддержка органов власти

На региональном уровне обычно предусмотрена помощь для обманутых дольщиков со стороны властей. Гражданин, которые не получил долгожданное жилье, может претендовать на:

• получение временного помещения для проживания.
• компенсационные выплаты из бюджета.
• содействие в строительстве жилого дома, в том числе поиск инвесторов для окончания работ.

Решение проблемы полностью зависит от политики региональных властей, ознакомиться с мероприятиями можно, перейдя на сайт администрации. Нуждающихся в защите не оставят без поддержки.

Вмешательство суда при банкротстве застройщика

Особенно сложно придется дольщикам, если фирма, производящая строительные работы, обращается в суд для признания банкротства. В этом случае застройщик обязан:

1. Предоставить обещанное жилье.
2. Вернуть средства, вложенные в строительство.

Сложившиеся в долевое строительство граждане находятся на третьем месте в очереди на возмещение расходов. Перед ними находятся только пострадавшие на стройке работники и сотрудники, которые не получили заработную плату.

Но если вернуть собственные вложенные средства можно, то в случае с использованием ипотеки возникают проблемы. Основная сумма возвращается обратно дольщику и может быть переведена обратно в финансовую организацию, выдавшую кредит на жилье.

Но требования к банкам со стороны закона не включают в себя возврат заемщику процентов, если ипотечное жилье не достроено или не перешло к владельцу по иным причинам. Соответственно, дольщики несут убытки.

Законодательство ввело понятие эскроу-счетов и новый способ расчета с 1 июля 2019 года с целью избежать потерь со стороны граждан-участников долевого строительства. Они открываются лицензированными организациями, и призваны обеспечить сохранность средств дольщиков.

Застройщик не вправе использовать деньги до передачи недвижимости в собственность. Но и подобная мера не решит проблему полностью. Ведь чтобы получить обратно средства гражданин должен ходатайствовать о включении в реестр кредиторов и требовать выплаты всей суммы, включая проценты в рамках процедуры банкротства застройщика.

Порядок обращения в суд

Начинать процесс взыскания следует сразу после опубликования статуса о банкротстве строительной фирм на портале Единого госреестре. Пошаговая инструкция для дольщика включает в себя следующие пункты:

1. Определиться с требованиями к обанкротившемуся застройщику.
2. Составить заявление о включении в реестр кредиторов.
3. Сформировать пакет документов, доказывающий правомерность выдвинутых требований.
4. Направить иск в судебную инстанцию.
5. Дождаться включения в реестр и принятия решения по делу о банкротстве.

Чтобы вернуть средства не обязательно обращаться в суд. Можно заключить мирное соглашение с застройщиком. Однако потребуется составление реестра кредиторов строительной фирмы и согласие не менее 75% указанных в нем лиц.

Обращение в Фонд защиты участников долевого строительства

Помимо администраций регионов и суда защищать права обманутых участников долевого строительства призван специальный Госфонд, который учрежден 7 декабря 2006 года.

Постановление Правительства №1310 создало специальный комитет — некоммерческое общество, которое выступает как гарант защиты прав дольщиков, помогая добиться восстановления прав в конфликтах с застройщиками.

Причем обратиться в фонд может не только Москва и Московская область, но и другие регионы.Центр помощи призван:

1. Сформировать компенсационный фонд.
2. Собирать взносы.
3. Выплачивать компенсации и производить расчеты с дольщиками с использованием собранных средств.

Рабочая группа отчитывается непосредственно перед Министерством строительства и ЖКХ РФ.Расторжение сделки по вине застройщика влечет не только необходимость компенсации потраченных дольщиком средств, но в ряде случаев — выплату неустойки, штрафов и возмещение морального ущерба. Все зависит от судебного решения и конкретных обстоятельств дела.

Юрист по защите прав дольщиков

Получите юридическую консультацию по защите прав дольщиков: напишите нам в форме ниже и мы оперативно с вами свяжемся!

Оставьте заявку на консультацию юриста:Добавить в Избранное

Объектная реальность: 28 тыс. обманутых дольщиков не получат жилье в срок

Более 28 тыс. обманутых дольщиков рискуют не получить свои квартиры в срок — до конца 2023 года. Об этом говорится в ответе правительственного Фонда развития территорий на запрос депутатов Госдумы. Речь о домах, достройкой которых занимаются регионы.

380 домов должны быть сданы не позднее декабря текущего года, но сейчас работы на объектах не ведутся.

В Госдуме «Известиям» рассказали о случаях, когда власти регионов в приоритетном порядке продают участки земли под коммерческую застройку, вместо того чтобы передавать их для возведения жилья для обманутых дольщиков.

Обещанного не дождутся

Есть вероятность того, что почти 380 домов для обманутых дольщиков не будут достроены в срок — в третьем и четвертом кварталах 2023 года, сообщил Фонд развития территорий (ФРТ) в ответ на запрос президиума генсовета партии «Единая Россия» (письмо есть в распоряжении «Известий»).

«Есть потенциальный риск завершения мероприятий по восстановлению прав граждан за пределами 2023 года», — говорится в письме.

https://www.youtube.com/watch?v=_JLrBAePggY\u0026pp=YAHIAQE%3D

По оценке руководителя рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков депутата Госдумы Александра Якубовского, речь идет о жилье для более чем 28 тыс. человек.

— Сейчас работы на этих объектах не ведутся, тогда как, согласно дорожным картам, права дольщиков должны быть восстановлены до 31 декабря 2023 года, — сказал он «Известиям».

Под восстановлением прав в данном случае понимается тот факт, что обманутый человек получит свою квартиру. Это может произойти двумя способами: или за счет федеральных средств, или за счет бюджетов регионов.

У регионов, в свою очередь, есть два пути: достроить дома за свой счет или привлечь частных инвесторов.

В последнем случае инвестору выделяют землю — бесплатно или по сниженным ценам, он строит на ней новые дома и часть квартир в них передает обманутым дольщикам, рассказал депутат.

— Но фиксируются схемы, когда наиболее инвестиционно привлекательные земельные участки не используются для этих целей, а просто продаются другим застройщикам, — рассказал парламентарий.

Например, в адрес депутата поступила жалоба от директора компании «Строй-Арт»​​​​ Арсена Кулиджаняна на мэрию Новосибирска. Девелопер сообщил «Известиям», что ему отказались выделять землю, на которой он намеревался построить дома в том числе для обманутых дольщиков.

— Получилась парадоксальная ситуация, когда для продажи юрлицам муниципальная земля есть, а для восстановления прав обманутых дольщиков — нет, — считает Александр Якубовский.

В 2022 году бизнесмен обратился в суд. Согласно материалам дела, мэрия отказала бизнесмену, ссылаясь на то, что стоимость строительства квадратного метра жилья в его проекте отличалась от установленной средней стоимости по региону (при том что не должна превышать ее).

Суды двух инстанций признали правоту бизнесмена («Известия» ознакомились с их решениями). Так, Арбитражный суд Новосибирской области указал, что пункт о стоимости строительства не является обязательным, а остальным критериям застройщик соответствовал.

Но Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отправил дело на пересмотр.

Александр Якубовский направил запросы в Генпрокуратуру и Следственный комитет России с просьбой провести проверку («Известия» ознакомились с копиями документов).

В Генпрокуратуре парламентарию ответили, что проверка организована. А в СУ СК по Новосибирской области ему сообщили, что «организовано проведение уголовно-процессуальной проверки по признакам преступления» (есть в распоряжении «Известий»).

• Редакция направила запросы в Генпрокуратуру, СКР и мэрию Новосибирска с просьбой прокомментировать ситуацию.
• — Мы будем добиваться привлечения к уголовной ответственности всех, кто имел причастность к схеме в Новосибирске, — сказал Александр Якубовский.
• Ответственность за реализацию дорожных карт по восстановлению прав дольщиков силами регионов несут заместители руководителей высших исполнительных органов власти субъектов, сказали «Известиям» в ФРТ.

Недостаточные усилия

Региональные власти недостаточно активно используют имеющиеся у них механизмы восстановления прав обманутых дольщиков, считает Александр Якубовский.

— Мы сейчас планируем проанализировать все сделки с крупными земельными участками в тех регионах, которые находятся в зоне риска, — сказал он. — Чтоб было понятно, действительно ли регион сделал всё от себя зависящее.

Как отметил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов, задержки в восстановлении прав обманутых дольщиков возможны не только из-за недобросовестности чиновников. Например, проблемы могут возникнуть из-за роста цен на стройматериалы и строительную технику.

Но чаще всего, по словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, проблемы возникают именно с домами, которые регионы достраивают своими силами — из-за нехватки денег или их нерационального использования.

— Считаю халатностью со стороны субъектов РФ не сообщать о возникающих сложностях Фонду развития территорий, который может принять решение о переходе долгостроев под свою эгиду, — сказал он.

По мнению члена Ассоциации юристов России Шамиля Султанова, чтобы исключить такие прецеденты, как в Новосибирске, должны быть созданы юридические ограничения для распоряжения свободной муниципальной землей. То есть наличие обманутых дольщиков, обязанность по восстановлению прав которых лежит на регионе, станет обременением при распоряжении землей, пояснил он.

В целом же, как отметил директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев, количество обманутых дольщиков в России существенно снизилось. А ввод в 2019 году механизма эскроу-счетов снизил риск их появления в будущем. По данным ФРТ, за первое полугодие 2023-го Единый реестр проблемных объектов сократился с 1191 до 998.