Землю можно получить в собственность, арендовать для индивидуального жилищного строительства или стать владельцем участка в неразграниченной собственности. В этом материале Bankiros.ru расскажет:

• какие варианты стать собственником участка существуют;
• как купить землю для ИЖС дешевле ее рыночной стоимости;
• на что обратить внимание при аренде или покупке надела на торгах.

Как можно купить земельный участок для строительства дома

Надел для индивидуального жилищного строительства можно купить не только у девелопера или собственника. Муниципальные образования также активно используют или продают неиспользованные участки. Это помогает им развивать территории или пополнять бюджет. Купить земельные участки у местных органов власти можно на специальных аукционах.

Bankiros.ru

На торги могут выставить участки на продажу будущим собственникам или в аренду для строительства жилья.

Тогда участок можно выкупить у администрации ниже его кадастровой стоимости уже после строительства. Можно также получить неразграниченные земельные участки даже без торгов.

Ниже расскажем, как можно купить участок земли дешевле ее рыночной стоимости у муниципалитета для строительства дома.

Банкирос рекомендует!Кредитка Год без % с кэшбэком за все покупки365 дней без процентов, до 1 000 000

Один из возможных вариантов стать собственником участка – это выкупить его на специальном аукционе. Такие торги организуют региональные и местные власти. Вся информация о месте и времени проведения аукциона и участках на продажу размещается на специальном сайте или на сайте администрации конкретного района. Принять участие в аукционе не так сложно – достаточно подать заявку и внести задаток. Будущим хозяином участка станет тот, кто назначил самую высокую цену. Если в торгах участвует только один человек, он получит надел по стартовой цене. Эта сумма обычно ниже рыночной и равняется его кадастровой стоимости.

Перед участием в торгах внимательно изучите участок. Каждый надел земли имеет свои уникальные особенности, например, он может иметь не самое удачное месторасположение, быть вдали от основной инфраструктуры, иметь обременения, неровный рельеф и другое. Часто бывает так, что цена может быть ниже рыночной, но подниматься в ходе торгов.

Bankiros.ru Банкирос рекомендует!Кредитная карта возможностей200 дней без процентов, до 1 000 000

В отличие от тех же торгов квартир аукционы по земельным участкам не так популярны. Число участников на таких мероприятиях меньше, поэтому есть реальная возможность быть на них единственным участником и получить земельный надел по очень низкой цене.

Как арендовать земельный участок на торгах

Муниципалитеты часто предлагают право аренды для индивидуального жилищного строительства.

На торги выставляют земли уже с встроенными возможностями для подключения к инженерной инфраструктуре, а также утвержденным планом его застройки.

Одно из условий участия в торгах – будущий арендатор в течение трех-пяти лет должен построить дом на участке. Для местных властей такие торги – гарантия того, что на участке возведут долгострой.

https://www.youtube.com/watch?v=r1cEJus8qUQ\u0026pp=ygVq0JLQsNGA0LjQsNC90YLRiyDQn9C-0LrRg9C_0LrQuCDQl9C10LzQu9C4INCf0L4g0JrQsNC00LDRgdGC0YDQvtCy0L7QuSDQodGC0L7QuNC80L7RgdGC0Lgg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Главное преимущество таких торгов для аренды – возможность в дальнейшем выкупить этот участок по цене ниже кадастровой стоимости. Например, в столице стоимость выкупа после строительства составляет до 40% кадастровой стоимости. В Мытищах выкупить участок с уже построенным домом можно всего за три процента от кадастровой стоимости.

Банкирос рекомендует!Кредитная карта «120 дней на максимум»120 дней без процентов, до 1 500 000

В каждом конкретном муниципальном образовании стоимость выкупа будет разной. Однако она всегда будет ниже кадастровой стоимости. Найти документы с условиями аренды и выкупа участка вы можете на сайте вашей администрации. Там же вы заранее можете рассчитать стоимость выкупа земли. Данные о кадастровой стоимости каждого участка можно найти на сайте Росреестра.

Bankiros.ru

Торги с правом аренды – выгодный вариант для тех, кто хочет приобрести участок и построить на нем свой дом. Это поможет существенно сэкономить и отсрочить выплаты за земельный участок.

Предварительно стоит рассчитать, не окажется ли суммарная стоимость аренды и последующий выкуп земли выше рыночной стоимости участка в данный момент.

Однако в большинстве случаев долгосрочная аренда оказывается более выгодна, чем покупка участка прямо здесь и сейчас.

Как приобрести неразграниченные земельные участки

Существует еще одна возможность приобрести участок в собственность – купить надел неразграниченной собственности.

В России землю определяют по форме собственности: разграниченная и неразграниченная. Последней является земля без правоустанавливающих документов.

Такую форму часто используют профессиональные инвесторы, однако она не дает полной гарантии на приобретение конкретного участка.

Банкирос рекомендует!Карта «Халва»1095 дней без процентов, до 500 000

Распоряжаются неразграниченными участками местные муниципалитеты, соответственно именно они могут дать претендентам в пользование такие земли. Подобные наделы можно получить также в собственность для строительства своего жилья.

Bankiros.ru

Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности регулируют ст. 39.3 и 39.6 Земельного кодекса РФ. В ст.39.3 перечислены условия, при которых можно продавать такие земли. Допустима продажа:

• земельных участков, на которых есть здания и иные сооружения, собственникам этой недвижимости;
• наделов для ИЖС, ведения подсобного, дачного и фермерского хозяйства, садоводства;
• земель крестьянскому хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, которые прописаны в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Ст. 39.6 Земельного кодекса РФ прописаны случаи, когда не разграниченные участки можно передать в аренду без торгов:

• земельный участок, образованный из надела, предоставленного НКО, созданной гражданами, для садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
• земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства – собственникам объектов незавершенного строительства;

Bankiros.ru

• земельные участки – гражданам, у которых есть право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными и региональными законами;
• земельный участок взамен надела, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
• земельный участок – лицу, которое имеет право на приобрести в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов;
• земельный участок – гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
• земельный участок, расположенный за границами населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
• земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.

Банкирос рекомендует!Кредитная карта «Платинум (с безопасной доставкой карты)»365 дней без процентов, до 1 000 000

Напомним, ранее Bankiros.ru рассказывал о том, где выгодно взять кредит наличными в июне.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Кадастровая стоимость участка: Что это такое, где взять выписку, как увеличить кадастровую стоимость участка

Каждый земельный участок обладает собственным регистрационным номером и занесен на кадастровую карту Росреестра. Стоит подробнее рассмотреть, что представляет собой кадастровая стоимость земельного участка, какие факторы на нее влияют и как при необходимости увеличить или снизить цену на землю.

Что такое кадастровая стоимость участка?

%colored_text_box=1%

Определение стоимости участка осуществляется на основе данных, которые специалисты получают при проведении оценки земли.

Единицу экономического учета земель в выбранном массиве определяют, исходя из положений ФЗ №135, где установлены правила оценки земельных наделов. При формировании стоимости также обращают внимание на Земельный Кодекс РФ.

Кадастровая стоимость представляет общую оценку надела, которую проводят по обобщенным методикам. Отличием такой цены от рыночной можно назвать отсутствие при подсчете стоимости учета индивидуальных характеристик надела.

Процедура оценки земельного участка содержит три основных этапа:

1. Исполнительный орган принимает решение об оценке земельного надела. В этот период происходит подготовка и обработка информации.
2. На сайте Росреестра публикуют предварительные отчеты о проведенной оценке, срок действия которых составляет 60 дней.

   В течение этого времени можно направить замечания, если в расчетах обнаружены ошибки.

3. Производится утверждение полученных результатов с учетом возражений.

Когда цены будут зафиксированы, с 1 января обновленная кадастровая стоимость будет объявлена действительной.

Владелец земельного надела или потенциальный покупатель может отслеживать этапы процедуры в специальном разделе на сайте Росреестра.

Как узнать кадастровую стоимость участка бесплатно

Определить цену земли можно самостоятельно онлайн. Существует несколько вариантов получения необходимой информации.

По кадастровому номеру

Узнать цену на надел по кадастровому номеру можно через:

• электронную базу Федеральной службы Росреестра;
• публичную кадастровую карту;
• личное обращение в МФЦ или Росреестр.

%colored_text_box=2%

Чтобы получить сведения о стоимости земли на сайте Росреестра, нужно:

1. Запустить сервис.
2. Выбрать раздел «Физическим лицам».
3. Открыть вкладку с получением сведений ЕГРН.
4. Нажать на пункт «Получить выписку о кадастровой стоимости».

Далее останется заполнить небольшую форму и получить свежую информацию о стоимости надела.

Также узнать цену на участок можно посредством использования кадастровой карты. Для поиска нужных сведений пользователю сети нужно:

1. Открыть публичную кадастровую карту.
2. Кликнуть по иконке поиска, которая находится в левом верхнем углу.
3. В строку вписать номер участка.
4. Подтвердить поиск.

Система за пару секунд отыщет требуемый участок, а также предоставит актуальную информацию, в которую входит стоимость.

По адресу

Для поиска цены земельного участка по адресу также можно воспользоваться кадастровой картой. Последовательность будет такой же, как в случае использования номера участка. Однако в этом случае в поисковой строке нужно будет вбить адрес.

Как получить выписку на объект?

Для начала нужно отметить, что это документ, который содержит в себе информацию из Росреестра. Выписка подтверждает владение собственником недвижимости и с 2017 года включает в своем составе саму выписку и кадастровый паспорт.

Подобный документ требуется для:

• регистрации права собственности на владение домом или участком;
• постановки объекта на участке на учет;
• ввода на участок инженерных сетей и коммуникаций с последующим подключением;
• прописки и получения субсидий от государства;
• проведения сделок с недвижимостью.

Получить выписки из Росреестра можно несколькими способами. Наиболее популярные стоит рассмотреть подробно.

Образец выписки ЕГРН

Получить выписку на объект онлайн

При выборе данного способа потребуется обратиться к сайту Росреестра. Чтобы заказать справку, владелец земли должен владеть информацией о кадастровом номере участка и точном адресе. Основные действия по получению справки:

1. Посещение портала Росреестра.
2. Регистрация на сайте.
3. Ввод паспортных данных и номера СНИЛС.
4. Оформление заявки на получение справки.

%colored_text_box=12%

Способ подразумевает посещение офиса МФЦ. Чтобы заказать справку, необходимо будет обратиться к сотруднику отделения с номером и адресом участка. Дополнительно потребуется заполнить заявление на изготовление документа. Срок получения справки составляет неделю с момента подачи заявки.

По почте

Получить справку можно и на электронную почту. Для этого потребуется:

1. Перейти на портал получения документов ЕГРН — Документ.рф.
2. Заполнить заявление на выдачу справки.
3. Ввести в форму адрес объекта и электронную почту.

%colored_text_box=3%

• расположения земельных границ;
• социально-экономического развития;
• бытовых условий;
• площади земли;
• возраста участка.

%colored_text_box=4%

Снижение кадастровой стоимости земельного участка происходит по ряду причин. Основная – падение спроса на рассматриваемую территорию. Также цена может упасть из-за:

• обнаружения вредных веществ в земле;
• строительства возле участка промышленных или сельскохозяйственных объектов;
• продажи земельных наделов возле выбранных участков.

%colored_text_box=5%

Рынок остро реагирует на показатели спроса на земельные участки. За счет этого происходит увеличение цены на землю. Основополагающим фактором может стать рост объявлений о строительстве новых домов.

%colored_text_box=6%

После проведения повторной оценки земли может произойти рост цены. При этом решение о проведении оценочной процедуры принимают федеративные субъекты.

Повышение кадастровой стоимости происходит по ряду причин. Одна из основных – увеличение спроса на землю в связи с активизацией строительства или облагораживания территории. Другими словами, чем более привлекательной становится земля, тем больше она будет стоить.

Еще одна причина увеличения цены земельного участка – изменение законов. В 2015 году в НК РФ добавили главу 32 «Налог на имущество физических лиц».

Внесенные поправки затрагивают любого собственника земельного надела.

Согласно введенным изменениям, налог на имущество исчисляется не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости земельного участка, что приводит к увеличению его цены.

На что влияет кадастровая стоимость земельного участка?

В первую очередь, стоимость земельного надела влияет на арендную плату, которую устанавливают соответствующие инстанции. В результате прописанная в кадастровом паспорте цена определяет сумму налогообложения и величину аренды, если недвижимость находится в собственности у государства.

%colored_text_box=7%

Стандартную стоимость недвижимости определяют рыночные критерии, которые устанавливает собственник. При этом стоимость должна быть согласована с примерным уровнем цен, актуальным на момент продажи или покупки земли.

Как определяют кадастровую стоимость участка?

Определить стоимость земельного надела самостоятельно вряд ли получится. Для проведения грамотных расчетов необходимо использовать сложные формулы, разобраться в которых человеку неопытному будет непросто.

Чтобы посчитать кадастровую стоимость земли, рекомендуется обратиться в специализированные органы. Опытные сотрудники подобных отделов в короткие сроки посчитают цену и предоставят результаты оценки.

Сегодня подсчет кадастровой стоимости выполняется с учетом законов РФ, где регулируется оценочная деятельность. Правила подсчета приведены в ФЗ №135, выпущенном 29.07.1998 года. Стоит отметить, что у сотрудников органов исполнительной власти есть право на утверждение среднего уровня стоимости наделов по району, где они находится.

Как часто проводят кадастровую оценку?

Кадастровая стоимость – непостоянный параметр. Изменение или обновление цены происходит каждые пять лет, когда государственными органами проводится повторная оценочная комиссия для определения новой стоимости надела.

При необходимости можно провести оценку земельного участка раньше времени. Причины ускорения сроков:

• формирование новых границ земли;
• перевод участка в другую категорию;
• природный катаклизм, изменивший участок;
• обнаружение ошибок в документах;
• несогласие собственника земли с государственным «ценником».

%colored_text_box=8%

Как оспорить кадастровую стоимость?

Иногда возникает необходимость в оспаривании цены на надел земли. С этой проблемой рекомендуется обратиться в ближайшее отделение МФЦ или другое государственное бюджетное учреждение. При этом подать заявление на оспаривание установленного ценника можно:

• лично посредством посещения офиса;
• онлайн через отправку письма на электронную почту.

При отправке заявления онлайн рекомендуется приложить техническую документацию, которая подтвердит наличие ошибок при определении цены. Срок рассмотрения заявки по оспариванию кадастровой стоимости составляет 2 месяца с момента получения сотрудниками МФЦ обращения.

%colored_text_box=9%

В теории продать участок ниже сформированной кадастром стоимости можно. Государство не устанавливает ограничений для собственников. Владелец земли может назвать свою цену при продаже имущества, прописав показатель в соответствующем договоре.

Важно при изменении цены учесть несколько правил, к числу которых относится обязательная выплата физическими лицами налога. В 2016 году в НК РФ внесли изменения, установившие минимальную сумму, которая облагается налогом. Размер налога при этом составляет 70% от кадастровой стоимости надела.

Примечательно, что зачастую оспоренная кадастровая стоимость считается основанием для снижения налоговых или арендных платежей. Поэтому многие задаются вопросом, каким образом можно снизить цену, и доступна ли такая процедура в жизни. И многие, в свою очередь, стремятся предотвратить снижение цены.

Попытка продать землю дешевле привлечет внимание налоговой полиции. В случае обнаружения факта мошенничества владельцу участка придется оплатить штраф в размере сокрытого налога с пенями. Вероятность проведения проверки увеличится, если покупка надела будет проведена за счет заемных средств банка.

%colored_text_box=10%

Если в теории продажа надела ниже цены, установленной кадастром, вполне возможна, то в действительности так делать не рекомендуется. Это просто невыгодно. Инспекция при выявлении подобных сделок все равно высчитает стандартный НДФЛ по ставке от установленной исполнительными органами цены. Владельцу придется вернуть разницу.

Как увеличить кадастровую стоимость участка?

Для повышения цены земельного надела стоит обратиться в:

• комиссию Росреестра, которая занимается рассмотрением подобных запросов;
• суд, если затронуты интересы третьих лиц.

При обращении необходимо написать заявление и приложить к нему пакет документов. Основной состав бумаг:

• документ, в котором прописана текущая рыночная стоимость надела;
• справка о подтверждении права владения землей;
• заключение о проведении оценки земли для определения кадастровой цены;
• справка, подтверждающая оплату госпошлины.

Решением проблемы занижения кадастровой стоимости занимается комиссия, если были обнаружены ошибки в подсчете цены или предоставление неверных данных кадастровым инженером.

В случае допущения неточностей в документах проблема решается посредством переписки. Продолжительность ведения дела комиссией составляет месяц, услуга предоставляется бесплатно.

Обратиться в суд за повышением кадастровой цены можно, если был выявлен сговор или другие виды нарушения закона. В этом случае суд назначит оценочную экспертизу, которая позволит изменить стоимость участка.

%colored_text_box=11%

Обратиться за формированием новой кадастровой стоимости в комиссию или к судье можно в течение 5 лет с момента, когда утвердили оценку земли и опубликовали цену на сайте Росреестра.

Чтобы не сомневаться в правильности выбранного решения, стоит подготовить документы и получить информацию о соответствии кадастровой стоимости рыночной или нарушении данного факта.

Также для получения нужного результат рекомендуется привлечь адвоката.

Повышение кадастровой стоимости недвижимости в 2023 году

Кадастровая стоимость недвижимости – очень значимый показатель, на основе которого проводятся расчёты налога на землю и имущество. Учитывая это, данные всегда должны быть актуальными.

С этой целью, государственная оценка недвижимости должна проводиться один раз в четыре года.

Определение новой кадастровой стоимости в городах федерального значения происходит раз в два года (данное решение принимается властями в индивидуальном порядке). 

Определение кадастровой стоимости происходит в соответствии с принятым законодательством, по результатам государственной оценки недвижимости, а все поученные сведения в обязательном порядке должны вноситься в реестр ЕГРН. 

Повышение кадастровой стоимости недвижимости в 2022 году 

Согласно действующего законодательства, на сегодняшний день не приняты единые показатели кадастровой стоимости для всех существующих регионов.

Для её определения необходимо выполнить оценку недвижимости. Данная процедура возложена на государственные бюджетные учреждения. 

Конечный размер кадастровой стоимости недвижимости непосредственно зависит от:

• действующих нормативных цен на возведение новой недвижимости (определяет их Минстрой);
• средней рыночной цены на земельные участки, жилую и нежилую недвижимость;
• того, для чего конкретный объект недвижимости будет использоваться;
• того, к какой категории относится используемый земельный участок;
• типа разрешенного землепользования;
• иное. 

Каждая новая государственная оценка показателей кадастровой стоимости всегда будет на порядок выше предыдущей, на другое и не стоит рассчитывать.

Основная причина такого роста связана с растущей рыночной стоимостью на недвижимость. Несмотря на то, что в разных регионах стоимость недвижимости может отличаться, но при этом внутри самого региона она непременно вырастет. 

Рассмотреть такой рост кадастровой стоимости можно на примере Москвы за 2018 год, когда была проведена предыдущая государственная оценка, и проводимой оценки в 2020-2021 годах на 2022 год.

Согласно полученным результатам и проведённому анализу можно сделать выводы, что:

• рос кадастровой стоимости по Москве в целом, составит 21,4%;
• на сорок тысяч рублей увеличилась кадастровая стоимость одного квадратного метра жилого помещения в многоквартирном доме (было 141 000, стало 181 000);
• в случае несогласия с определённой кадастровой стоимостью, собственник может её оспорить (до 19.10.21 года).

Ознакомится с определённой кадастровой стоимостью на собственный объект недвижимого имущества, находящегося в Москве, можно по ссылке. По окончанию процесса рассмотрения всех поданных заявлений про оспаривания, показатели окончательной кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН. 

Что касается Ленинградской области, то 11 октября становится доступной информация касательно ново кадастровой стоимости на недвижимость. Используя свой кадастровый номер, тут можно точно узнать определённую стоимость по состоянию на 01.01.21 год. 

Вышеуказанные правила распространяются и на иные регионы. Более точно узнать за конкретный регион в котором проводилась новая государственная оценка кадастровой стоимости и в каком году, можно воспользовавшись официальным сайтом властей конкретного региона (Росреестра).

Все обновлённые данные касательно кадастровой стоимости будут отображаться в ЕГРН (на Публичной кадастровой карте). 

На чём отражается рост кадастровой стоимости

На практике очень редки случаи, когда кадастровая стоимость применяется, как основа для установления рыночной цены в сделке с недвижимостью. Но для согласования конечной цены, по соглашению обеих сторон сделки, за основу может быть взята кадастровая стоимость. 

То, что кадастровая стоимость непременно повысится в 2022 году мы уже определили, но при этом она так же отразится на:

• величине налога на землю;
• величине налога на имущество юридических и физических лиц;
• размере госпошлины, которая начисляется при вступлении в наследство. 

Уже с 2020 года, расчёт каждого налога происходит на основе кадастровой стоимости.

Для этого, ИФНС в автоматическом режиме получает всю необходимую информацию из ЕГРН. 

Оспаривание кадастровой стоимости

В случае несогласия с определённой кадастровой стоимостью, собственник может пойти двумя путями:

• оспорить результат до его внесения в ЕГРН. Успешное оспаривание в данном случае освободит собственника недвижимости от уплаты налога на землю (имущество) по новым показателям;
• оспорит результат уже после процедуры внесения данных в ЕГРН – расчёт налога по новым данным вступит в силу только с нового года. 

Процесс оспаривания новой кадастровой стоимости выглядит так:

• заказ отчёта у независимого оценщика касательно рыночной стоимости собственного объекта недвижимости;
• подача в комиссию заявления на оспаривание;
• рассмотрение поданного пакета документов в течении 30 дней;
• внесение реальной рыночной стоимости недвижимости в ЕГРН – при удовлетворении заявления;
• обращение собственника в суд – при отказе в удовлетворении заявления.

Получить юридическую помощь можно на нашем сайте.

Заморозка применения кадастровой стоимости на 2023 год

Налоговое бремя собственников недвижимости на 2023 год может быть значительно ниже ожидаемого.

В ходе 2022 года во всех субъектах Российской Федерации по требованию закона проводилась государственная кадастровая оценка земельных участков, а с 1 января 2023 года ее результаты в виде утверждения для каждого земельного участка новой кадастровой стоимости вступили в силу. Обновленная кадастровая стоимость рассчитывалась по состоянию на 1 января 2022 года, и, как правило, была определена значительно выше предыдущей, в силу удорожания недвижимости за годы, прошедшие с момента проведения прошлых туров государственной кадастровой оценки земель. Соответственно, вступив в силу, кадастровая стоимость изменяет расчет арендной платы, определение выкупной стоимости, исчисление размера земельного налога. Естественным образом перечисленные платежи для большинства обладателей прав на землю станут с 2023 года выше.

Между тем, законодателем в Налоговый кодекс РФ было внесено временное правило, о котором важно знать всем собственникам земельных участков, планирующим свои траты на исполнение налоговых обязанностей.

В соответствии с последним абзацем пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса, если кадастровая стоимость, вступившая в силу в 2023 году, выше прежней, земельный налог за 2023 год следует рассчитывать исходя из кадастровой стоимости, которая применялась ранее, с 2022 года. При этом важно понимать, что правило распространяется и на случаи, в которых кадастровая стоимость была оспорена и снижена, в связи с чем земельный налог по ранее сниженной стоимости будет рассчитан и в 2023 году.

Таким образом, если Вы собственник земельного участка и заранее подсчитываете сумму земельного налога, который необходимо заплатить за 2023 год, можете при расчете смело выбирать из прежней и новой кадастровой стоимости ту, которая ниже.

К сожалению, правило о «заморозке» применения новой кадастровой стоимости на данный момент введено исключительно для целей расчета земельного налога на 2023 год.

Однако если Вы или Ваши партнеры считаете завышенным определенный государством размер кадастровой стоимости, за Вами сохраняется право оспорить кадастровую стоимость в законном порядке и, при соблюдении особенностей процедуры, возможность снизить ее данным путем.

Проконсультировать Вас о возможностях оспаривания кадастровой стоимости, предоставить рыночное предложение об оказании услуг по ее оспариванию и сопроводить весь процесс всегда готовы специалисты ZettaLex с многолетним опытом оценки и успешного снижения кадастровой стоимости недвижимости любого вида.

Опубликован предварительный перечень объектов недвижимости, налог на которые будет рассчитан от кадастровой стоимости

© Mos.ru

«В предварительный перечень включено около 39 тысяч объектов коммерческой недвижимости совокупной площадью 98,3 миллиона квадратных метров. Это торговые и офисные помещения, объекты общественного питания и бытового обслуживания. Основная цель публикации перечня — заранее проинформировать владельцев о том, что их объекты недвижимости соответствуют критериям налогообложения от кадастровой стоимости, чтобы они смогли своевременно скорректировать эти сведения при необходимости», — сообщила Мария Багреева, Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы.

По сравнению с 2022 годом число объектов в перечне выросло на пять процентов.

Это произошло за счет системной работы города и Росреестра по уточнению сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о расположении зданий на землях торгово-офисного назначения, а также увеличения числа помещений, признанных торгово-офисными по результатам обследований Госинспекции по недвижимости.

Для включения в предварительный перечень достаточно соответствовать хотя бы одному из условий, предусмотренных городским законом «О налоге на имущество организаций». Например, если:

— нежилое здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования, включающим размещение объектов торговли, бытового обслуживания, общественного питания или офисов;

— нежилое здание площадью свыше одной тысячи квадратных метров либо нежилое помещение в жилом доме (если совокупная площадь нежилых помещений превышает три тысячи квадратных метров) фактически используется не менее чем на 20 процентов общей площади для торговли, размещения офисов, предприятий бытового обслуживания или общественного питания согласно акту Госинспекции по недвижимости.

Перевод торгово-офисной недвижимости на налогообложение от кадастровой стоимости начался в столице с 2014 года. Чтобы сделать этот процесс плавным, город установил пониженные налоговые ставки — от 0,9 процента в 2014 году до двух процентов с 2023 года.

Увидеть объекты недвижимости, включенные в предварительный перечень, а также узнать порядок действий в случае несогласия с указанными данными можно по ссылке. 

Больше информации об экономической политике и имущественно-земельных отношениях Москвы — на сайте economy.mos.ru. 

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов.

Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей.

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей.

Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).

Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К.

продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб.

(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А.

продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб.

(кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

• Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
• Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
• Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
• Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей.

По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб.

(стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.