Многие застройщики и агентства недвижимости предоставляют клиентам возможность значительно ускорить этот процесс с помощью схемы взаимозачёта.

Итак, как продать старое жильё в зачёт нового? Об этом пойдёт речь далее.

Особенности и преимущества схемы зачёта

Сразу отметим, что не стоит путать понятия «взаимозачёт» и «трейд-ин» – сделку по ускоренной продаже старой квартиры и приобретения новой.

Понятие «trade in» пришло из автобизнеса, где такая схема применяется уже давно и подразумевает выкуп агентством старой машины со скидкой (до 15%). Взамен клиент подбирает себе другую машину, доплачивает разницу в стоимости и получает новое авто.

Сегодня на рынке недвижимости сделку по схеме взаимозачёта часто называют «трейд-ином», хотя это неправильно. «Trade in» — это ускоренный выкуп агентством старой квартиры клиента по сниженной цене. А продажа старой квартиры в зачёт новой предполагает несколько другое.

Купить квартиру взаимозачётом вполне реально. Как это сделать? Клиент агентства недвижимости подбирает понравившиеся апартаменты в новостройке. Далее эксперты проводят оценку старой квартиры и выставляют её на продажу.

Как только найдётся покупатель на старую жилплощадь, клиент подпишет 2 договора одновременно – продажи старой квартиры и покупки жилья в новостройке. При необходимости покупатель доплачивает разницу в цене одним платежом или в рассрочку.

Процедуру покупки квартиры в зачёт старой квартиры можно провести и без привлечения агентств, но без рекламы покупателя придётся искать месяцами или даже годами, при этом ни одна строительная компания не станет так долго держать бронь на имя потенциального покупателя. Да и оформить всю необходимую документацию самостоятельно довольно сложно.

Главное преимущество схемы «квартира взаимозачётом» в том, что агентство недвижимости заинтересовано в быстром проведении сделки, а по сему активно ищет покупателя и помогает клиенту справиться со всеми юридическими формальностями, сопровождая эту сделку от начала и до конца

У граждан, интересующихся вопросами продажи старого и приобретения нового жилья, зачастую возникают такие вопросы:

1. Что выгоднее: ипотека или зачёт? Специалисты утверждают, что схема зачёта вторичного жилья при покупке новостройки выгоднее ипотеки, поскольку покупателю квартиры не приходится отчислять проценты по кредиту под залог приобретённой недвижимости.
2. Взаимозачёт и обмен — это одно и то же? Покупка квартиры по взаимозачёту похожа на распространённую некогда схему обмена, которая существует и сегодня. Однако обмен квартиры возможен в тех случаях, когда сделка совершается между физлицами, двумя собственниками квартир. Если же в сделке участвуют физическое лицо (собственник старой квартиры) и юридическое лицо (застройщик), то речь уже идёт о схеме взаимозачета жилья.
3. Можно ли провести сделку взаимозачёта между квартирами вторичного фонда? Нет, зачёт вторичного жилья возможен только при покупке новостройки.

Условия оформления сделок по схеме взаимозачёта

При продаже квартиры в зачёт новостройки агентства по недвижимости предъявляют определённые требования. Так, например, в Москве для взаимозачёта принимаются в основном квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет, юридически и физически свободные (т.е. хозяева должны быть готовы освободить жильё в течение 1-3 недель по достижении договорённости).

Охотнее всего риелторы принимают для таких сделок высоколиквидные квартиры в домах, построенных после 2000 года, находящихся в хорошем состоянии.

Часто квартиры, доступные для покупки по взаимозачёту, предлагаются в объектах с незавершённым циклом строительства, а это означает, что покупателю придётся ждать заселения и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома в эксплуатацию могут быть изменены.

К 2023 году на российском рынке сложилось 2 варианта взаимозачёта. Первый — классический, когда риэлторская компания берёт на реализацию квартиру, находящуюся в собственности клиента. Второй вариант предполагает срочный выкуп квартиры, когда агентство выкупает старую квартиру и оформляет её в зачет новой.

Второй вариант не очень прижился на рынке, поскольку квартира в этом случае выкупается риелторами со значительным дисконтом (15 — 30%) от общей рыночной стоимости.

Компании объясняют такой большой процент затратами на последующую реализацию квартиры и высокими рисками, связанными с низким спросом на жилплощадь. Продавцам такой дисконт также не выгоден, поскольку это существенная потеря денег, исчисляемая иногда миллионами.

Отметим, что покупателям не стоит бояться приобретать «зачётное» жильё от юридического лица: никаких «подводных камней» тут нет.

Второй вариант — классический взаимозачёт — куда более популярный и распространённый, чем первый: риэлторская компания берёт старую квартиру на реализацию, активно её рекламирует и фиксирует цену на новое жильё. В этом случае все участники сделки заинтересованы в том, чтобы продать «вторичку» быстро и по оптимальной цене.

Стоимость квартиры в новостройке фиксируется, как правило, на 3-6 месяцев. Агентствам невыгодно растягивать сроки продажи, особенно, если квартира относится к категории ликвидных на данный момент.

Для того чтобы недвижимость вторичного фонда могла участвовать в схеме взаимозачёта, она должна принадлежать клиенту на правах собственности (т.е. это не может быть муниципальное, наёмное, арендованное или неприватизированное жильё).

Ни в коем случае агентство или застройщик не станут реализовывать квартиру, обременённую залогом или арестом.

Для подтверждения юридической чистоты квартиры собственник собирает и предоставляет следующие документы:

• актуальную выписку из ЕРГН;
• выписку из Росреестра;
• кадастровые документы на недвижимость;
• экспликацию и поэтажный план из БТИ (для подтверждения отсутствия неузаконенной перепланировки);
• бумаги, на основании которых было получено право собственности (договор дарения, купли-продажи и пр.);
• выписку из домовой книги о количестве прописанных в квартире лиц или справку о составе семьи, полученную в паспортном столе;
• справку об отсутствии долгов по коммунальным счетам (подтверждается выпиской из лицевого счета);
• согласие на сделку от органов опеки (если в квартире пописаны несовершеннолетние) и супруги продавца.

Иногда предъявляются определённые требования к возрасту многоэтажного дома, в котором располагается квартира и к её планировке.

Квартиры в зачёт: программы от застройщиков и агентств

Сегодня большинство крупных застройщиков Санкт-Петербурга предлагают покупку квартир в строящихся жилых комплексах. У различных застройщиков в разных жилых комплексах, на разных этапах строительства могут быть абсолютно разные программы и условия их проведения.

Так, например, компания «Северный город» предлагает своим клиентам программу «Выгодный зачет». Старая недвижимость продаётся в течение 90 дней по рыночной цене, а вырученная сумма частично или полностью покрывает стоимость новостройки.

Цена на новую квартиру фиксируется на время продажи. Покупка оформляется в соответствии с ФЗ-№ 214, первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья. Допускается оформление ипотеки от Сбербанка РФ.

Внесение первоначального взноса — обязательное условие работы по схеме зачёта со строительной компанией. Минимальный размер первого взноса по таким программам — от 10%, максимальный может составить до 50%. После внесения аванса и заключения договора с застройщиком покупателю предоставляется беспроцентная рассрочка на время реализации старой квартиры.

В среднем этот срок ограничен рамками: от 2 до 6 месяцев. Гарантией соблюдения сроков внесения основной суммы обычно является наличие оценочной стоимости и указанных в договоре с агентством недвижимости сроков продажи «зачётного» жилья.

В свою очередь, питерское агентство недвижимости «Юрист» предлагает потенциальным клиентам продать свою «вторичку» в зачёт приобретения новостройки на основе подписания договора аренды и возможности проживания в проданной квартире вплоть до окончания строительства дома.

Комиссионные риэлторской компании за реализацию квартиры и оформления сделки составляют 3,5-4%. Их оплачивает обычно продавец, но в некоторых случаях застройщик берёт эту миссию на себя, как это делает, например, строительная компания «Ленстройтрест».

Если говорить о Москве, то здесь схему взаимозачёта «обкатывает» один из крупнейших застройщиков — СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ КВС. Вниманию клиентов предлагается 2 варианта программ, которые немного отличаются условиями, например, размером первоначального взноса (15% или 20%), сроками, предоставляемыми для продажи старой квартиры (3 и 6 месяцев) и некоторыми другими нюансами договоров.

Примечательно, что договор на продажу старого жилья можно заключить через отдел вторичной недвижимости компании КВС.

Жители Москвы и Московской области могут также стать участниками программы «Переезд», воспользовавшись услугами таких агентств недвижимости, как «Первый строительный фонд» или «Азбука Жилья», партнёром которой является строительная компания «Группа ЛСР». Кстати, купить новую квартиру у этого застройщика можно, имея на руках всего лишь 5% от её стоимости.

Основные риски при зачёте имеющегося жилья

Финансовую ответственность за выполнение условий договора с застройщиком, по соблюдению сроков продажи имеющегося жилья, внесению основной суммы несёт сам клиент.

Именно поэтому так важно подобрать риелторскую компанию с высоким профессиональным уровнем специалистов, которые сумеют дать предварительную оценку ликвидности объекта и реализовать старое жильё по максимальной рыночной цене в течение периода, обозначенного в договоре.

В случае, когда сложно спрогнозировать соблюдение сроков продажи без значительных финансовых потерь, лучше подстраховаться. Для этого собственнику стоит предварительно выставить свою жилплощадь на продажу, чтобы увидеть реальный спрос на объект и правильно оценить его.

Исходя из полученной таким образом оценки ликвидности квартиры, можно будет понять, целесообразно ли участвовать в рассматриваемых нами программах или лучше сначала продать старое жильё, а потом уже покупать другое.

Минусы продажи старого жилья в зачёт нового

Кроме вышеописанных рисков, можно выделить ещё 2 минуса участия в сделках взаимозачёта:

1. Программа каждого застройщика действует только в рамках Жилого комплекса этой строительной компании, что существенно ограничивает выбор жилья.
2. Продажа старой недвижимости осуществляется либо самим застройщиком, либо с помощью «агентства-партнёра». В обоих случаях оценка жилья клиента выполняется с большим «запасом», а это, как правило, приводит к существенным потерям в конечной стоимости квартиры, а в некоторых случаях даже сводит на нет все преимущества такого зачёта.

А также оценит риски приобретения новостройки по программам, предлагающим квартиры в зачёт, в контексте вашего жилья и с учётом особенностей условий каждой программы зачёта у каждого конкретного застройщика.

Такой подход к решению вопроса продажи старого и покупки нового жилья обеспечит успешное выполнение главной задачи без потерь от стоимости, в нужные сроки и на самых выгодных условиях.

Как застройщики берут в зачет «вторичку»: о трейд-ин и других способах покупки нового жилья с продажей старого

Обмен старой квартиры на новую жилплощадь по схеме трейд-ин — хороший вариант в ситуации, когда вам нужно быстро купить жилье в новостройке. Но по сравнению с автомобильным рынком трейд-ин в недвижимости не так популярен. Почему? Есть несколько причин.

Кого-то не устраивает сама схема, кто-то еще не разобрался в процессе обмена, а кто-то просто не знает, что есть такой способ улучшения жилищных условий. Рассказываем, что такое трейд-ин, как он работает, какие имеет плюсы и минусы, как еще можно купить квартиру в новостройке.

Многие хотели бы обменять старую квартиру на новую, но не знают, как это сделать на практике. realty.rbc.ru

Что такое трейд-ин

Трейд-ин (trade-in) — схема, созданная в США для обмена старых автомобилей на новый транспорт. Обычно это происходит в автосалоне одновременно с оплатой покупки, как говорится, «не отходя от кассы».

В начале 2000-х годов трейд-ин стали использовать российские застройщики. В то время из-за кризиса на строительном рынке спрос на новостройки заметно упал. Для привлечения клиентов девелоперы покупку жилья «в зачет».

Другими словами, при покупке квартиры в новостройке часть ее стоимости вы оплачиваете своей старой жилплощадью, которую сдаете застройщику. Впоследствии схему «старая квартира в зачет новой» стали применять и риэлторы.                    

Трейд-ин в недвижимости

Сейчас трейд-ин стали предлагать и девелоперы. Этой сделкой также занимается риэлторское агентство, и отличие только в том, что оно является партнером строительной компании.

Вы не можете сдать старую квартиру застройщику и сразу заселиться в новые апартаменты. Схема работает следующим образом. Застройщик предлагает услуги «своего» риэлтора, который продает ваше жилье. Только после продажи деньги идут на покупку новых «квадратов» от этого застройщика. Весь процесс проходит через «одно окно», то есть через строительную компанию.

Таким образом, процедура включает две параллельные сделки — продажу «вторички» и покупку новостройки. Соответственно, составляется два договора купли-продажи: договор на реализацию старой квартиры и договор купли-продажи (бронирования) квартиры в новостройке.

https://www.youtube.com/watch?v=tXXop2fSmyg\u0026pp=ygXJAdCt0YTRhNC10LrRgtC40LLQvdGL0LUg0KHRhdC10LzRiyDQntCx0LzQtdC90LAg0KHRgtCw0YDQvtC5INCa0LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0J3QsCDQndC-0LLRg9GOINCYINCW0LjQu9GM0Y8g0JIg0J3QtdC00LDQstC90L4g0J_QvtGB0YLRgNC-0LXQvdC90L7QvCDQlNC-0LzQtSDQndCwINCQ0L3QsNC70L7Qs9C40YfQvdC-0LUg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Стоит напомнить, что такой трейд-ин квартир работает только для новостроек.

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья может быть совершена и своими силами. Но тогда вам придется самостоятельно искать покупателя, проверять документы, бронировать новостройку и выполнять другие действия. Часто у покупателя на это просто нет времени.

В трейд-ин от застройщика участвует аффилированный риэлтор. nedvio.com

Процедура покупки квартиры по трейд-ин

Trade-in квартиры предлагают многие строительные компании. У каждой могут быть свои условия, но порядок действий примерно одинаковый.

Шаг №1. Выбираете строительную компанию, которая работает по схеме трейд-ин. Подбираете квартиру в новостройке этой компании.

Шаг №2. Риэлтор, который сотрудничает с застройщиком, осматривает вашу квартиру и оценивает ее. Юрист компании проверяет документы на недвижимость.

Шаг №3. Вы с риэлтором обговариваете условия сделки. Если вас устраивает оценка, то подписываете договор купли-продажи. В соглашении указывают стоимость жилья, сроки продажи, сумму вознаграждения за услуги риэлтора (если предусмотрена).

Шаг №4. В это же время вы заключаете с застройщиком договор бронирования новостройки. В документе фиксируется выбранная вами квартира и ее стоимость. Обязательно указывается срок, в течение которого застройщик не сможет никому продать жилплощадь, закрепленную за вами.

Шаг №5. Риэлтор находит покупателя на вашу старую квартиру, продает ее и выдает вам вексель на указанную сумму или перечисляет деньги на ваш банковский счет. Часто в этот же день заключается и вторая сделка — с застройщиком. Тогда средства, полученные от покупателя, направляются застройщику в счет оплаты нового жилья.

Если у вас нет сбережений, а вырученных от продажи денег не хватает, то вы можете использовать средства материнского капитала или оформить ипотечный кредит. Вероятнее всего получить одобрение на ипотеку в одном из банков, аккредитованных вашим застройщиком. Заявку в банк направляйте на стадии бронирования квартиры.

Шаг №6. После всех расчетов с покупателем и застройщиком необходимо зарегистрировать договоры в Росреестре. Вы можете это сделать самостоятельно, с помощью юристов вашей строительной компании или в любой нотариальной конторе.

Требования к квартире для продажи

Обмен старой квартиры на новостройку пройдет без проблем, если вы владеете востребованным жильем. Ваша старая жилплощадь должна отвечать определенным требованиям застройщика.

Стандартные требования застройщика к вторичному жилью:

• по трейд-ин проходит квартира полностью, то есть не часть ее или доля;
• охотнее принимается жилплощадь в многоквартирном доме, а не загородные коттеджи;
• «вторичка» находится в том же населенном пункте, что и новостройка;
• старой квартирой владеет один собственник, не прописаны несовершеннолетние, нет ареста на жилье;
• желательно, чтобы дом, в котором находится жилье, расположен в районе с развитой инфраструктурой;
• износ дома не превышает 40%;
• все возможные перепланировки должны быть законными и согласованными;
• идеальный вариант, когда «старая» квартира находится в новостройке.

Подходит ваша квартира для взаимозачета или нет, определяет застройщик или его аффилированный риэлтор.

Оценщики застройщика не одобрят ветхое жилье для обмена по трейд-ин. nedvio.com

На что нужно обратить внимание

Вы должны понимать, что, скорее всего, ваша старая квартира будет продаваться по цене ниже рыночной. Разница обычно составляет 15%, но она может вырасти, если ваша жилплощадь не пользуется спросом.

Застройщик редко бронирует новостройку на срок более шести месяцев. Если квартира не продается в установленный срок, то вам придется договариваться с застройщиком. Он может продлить срок бронирования новых апартаментов. В свою очередь, вам нужно будет снизить стоимость жилья. Есть еще вариант — сменить застройщика, вернув стоимость бронирования или сумму первого взноса.

Приготовьтесь к возможным дополнительным тратам. Это может быть вознаграждение риэлторского агентства за продажу квартиры, оплата услуг по юридическому сопровождению сделки. Но есть строительные компании, которые берут эти расходы на себя.

Когда выгодно покупать квартиру по трейд-ин

Возможность быстро продать и сразу купить квартиру в новостройке — основная выгода схемы трейд-ин. Вы экономите время и, не тратя особых усилий, получаете благоустроенное жилье.

Какие еще преимущества есть у трейд-ин?

1. Если продажа старой квартиры покроет стоимость новой, то для покупки новостройки вам не потребуются никаких сбережений.
2. По договору бронирования вы можете «заморозить» цену на новое жилье, пока будет продаваться ваша «вторичка».

3. Договор бронирования также подразумевает закрепление за вами понравившейся квартиры.
4. Процедура трейд-ин проводится без посредников, в режиме «одного окна», что экономит время, деньги и снижает риски.

5. Риэлтор-партнер застройщика берет на себя сопровождение сделки: от оценки жилья до регистрации новой квартиры в ЕГРН.

Благодаря трейд-ин цена на квартиру для покупателя не будет расти весь срок бронирования. birminghamwelcomehome.com

Когда trade-in в недвижимости — это неудобно и невыгодно

Самый главный минус покупки новостройки в зачет старой квартиры заключается в том, что вы теряете достаточно крупную сумму при продаже. Дисконт в среднем составляет 10-20% от рыночной цены вашей недвижимости.

Какие еще недостатки есть у трейд-ин?

1. Если вы покупаете новостройку на стадии строительства, то вам придется снимать жилье на это время или проситься на постой к родственникам.
2. Выбор квартир ограничен, так как по данной схеме работают не все застройщики и участвуют в ней не все новостройки. Более того, порой даже не каждая квартира в выбранном доме.

3. Ваша старая квартира может быть «отбракована» оценщиками застройщика. Как уже говорилось, жилье для обмена по трейд-ин должно отвечать требованиям строительной компании.
4. Существует риск того, что ваша новостройка окажется в числе долгостроя. Или вы уже продите свою старую квартиру, а застройщик в это время обанкротится.

Как еще можно купить новостройку с продажей старой квартиры

Вы можете купить новое жилье с помощью средств, вырученных от продажи старой квартиры, но без трейд-ин. Рассмотрите другие варианты.

1. Квартира в рассрочку с самостоятельной продажей старого жилья

В этом случае вы берете на себя все хлопоты, связанные с продажей старой квартиры. Если новостройка стоит дороже и нужно добавить, то выбирайте застройщика, который предлагает покупку в рассрочку.

https://www.youtube.com/watch?v=tXXop2fSmyg\u0026pp=YAHIAQE%3D

По этой схеме вы оплачиваете часть стоимости жилья выручкой от продажи старой квартиры, а остальное погашаете отсроченными платежами по установленному графику.

2. Проживание в старой квартире до сдачи новостройки

Этот вариант можно отнести к трейд-ин с одной оговоркой: после продажи своей старой квартиры вы остаетесь в ней жить до момента сдачи нового жилья в эксплуатацию.

Сделка сопровождается тремя договорами

1. Договор купли-продажи квартиры у застройщика. В документе указывают, что вы покупаете жилье с рассрочкой на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
2. Договор купли-продажи «вторички».

   В соглашении прописываются условия продажи жилья. При этом все сроки должны совпадать с датами из первого договора.

3. Договор аренды старой квартиры.

   Подписав этот документ, вы сможете продолжать жить в вашей бывшей квартире до тех пор, пока новостройку не сдадут в эксплуатацию.

3. Жилье в ипотеку с залогом

В ситуации с ипотекой лучше брать кредит в банке, который является партнером застройщика: так вы быстрее оформите кредит. Этот вариант требует передачи вашей недвижимости под залог кредитной организации.

В результате вы сможете жить в залоговой квартире, но распорядиться (продать, завещать, подарить и т.д.) жильем получится только после полного погашения долга.

Можно ли в России купить квартиру в лизинг? И вообще, что это такое?

Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?

• Махнем не глядя, или Как продать квартиру по трейд-ин
• Как обиженная супруга претендовала на долю в квартире, купленную бывшим мужем в новом браке
• Битва за наследство: как два племянника хотели получить квартиру престарелой тетки и что из этого получилось
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Трейд-ин – актуальна ли эта схема в 2023 году?

Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева напоминает, что слово «трейд-ин» (trade-in) зародилось в США и пришло из автосферы. «Приехал водитель в автоцентр, старую машину сдал, на новом авто выехал. Разницу в стоимости оплатил наличными или оформил кредит», – поясняет эксперт.

Со временем схема трейд-ин приобрела популярность и в недвижимости. «В некоторых регионах по trade-in покупается до 80% нового жилья, – приводит статистические данные Мария, замечая, – только работает она не так просто, как в автопроме».

Рядом сложностей трейд-ин обросла в недвижимости из-за того, что продажа имеющегося жилья, в отличие от автомобилей, требует куда большего времени. «Да и стоимость вторичной квартиры, по которой она будет продана, определяется не собственником или застройщиком, а покупателем.

Поэтому в недвижимости сделки по trade-in проходят в несколько этапов.

Бронируем понравившуюся новую квартиру у застройщика, продаем как можно быстрее имеющееся жилье, вносим полученные за продажу деньги в качестве первого взноса и оформляем оплату недостающей суммы, используя наличные или кредит», – комментирует Мария Румянцева.

Описанный выше порядок действий – это еще сравнительно простой вариант. Если же у покупателя новостройки реализуемое в трейд-ин жилье является единственным, а новостройка запланирована к сдаче через несколько месяцев, а то и пару лет, будущему новоселу придется позаботиться не только о возможной ипотеке, но и об аренде.

Из опыта одного застройщика

Как вспоминает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева, в ее компании сервис трейд-ин появился в ответ на запрос клиентов о продаже купленных ранее в том же микрорайоне малогабаритных квартир в счет приобретения более просторных.

«Дело в том, что в начале реализации проекта южный берег Финского залива с валунами и редколесьем считался депрессивным, квартиры здесь стоили недорого.

Покупатели, которые поверили в наш амбициозный проект тогда, потом, когда микрорайон стал одним из самых желанных мест для жизни в Петербурге, смогли реализовать лоты по максимально выгодной цене, и компания с радостью помогла им в этом».

Сейчас, по словам Аси, менеджеры «Балтийской жемчужины» набрались опыта и берут на себя хлопоты по продаже имеющейся квартиры клиента в любом районе города. «Пока они ищут покупателей и проводят показы, цена на новую квартиру, а также все скидки и бонусы фиксируются договором бронирования на четыре месяца».

И всё же трейд-ин – удел агентств

Адаптация «Балтийской жемчужины» под трейд-ин – исключение из правила, ведь обычно сами застройщики не занимаются продажей жилья своих клиентов.

Старые квартиры девелоперы передают для реализации своим партнерским агентствам недвижимости, опыту которых доверяют.

Причина тому, что менеджеры в офисе продаж застройщика, демонстрирующие новые квартиры, в большинстве не обладают знаниями и умениями риелтора, годами проводящего сделки купли-продажи.

«И уже агентство недвижимости начинает работу с квартирой клиента.

И его задачей становится продажа жилья по максимально возможной цене в ограниченный период времени, – рассказывает Мария Румянцева, перечисляя нюансы, с которыми приходится разбираться риелторам, – специалисты агентства изучают историю перехода права собственности на квартиру, смотрят, какие средства ранее использовались для ее покупки (ипотека, маткапитал и т. д.), анализируют ситуацию с каждым собственником (размер доли, женат или нет, за границей, имеет долги и пр.), согласовывают продажу с опекой, если есть несовершеннолетние, снимают обременения и т. д.».

Одновременно на плечи уполномоченного агентства недвижимости ложится задача сформировать стратегию продажи квартиры.

Последняя предполагает и размещение объявлений на маркетплейсах, и использование мультилистингов (систем, позволяющих риелторам, покупателям и продавцам оперативно находить друг друга), и подготовку аукционов и пр.

«И клиенту повезет, если его квартира будет продана по цене, всего на 5% уступающей рыночной. Чаще всего цена будет ниже на 10%, а то и на 15%. Но зато через два-три месяца клиент внесет эту сумму в зачет нового жилья», – отмечает Мария Румянцева.

Выгода же агентства недвижимости заключается в том, что при продаже старой квартиры оно получит свою комиссию либо от клиента, либо от застройщика, партнером которого является. «Более того, такое агентство имеет свою партнерскую скидку на квартиру в случае, если приведет клиента, продающего через него жилье, к своему партнеру-застройщику.

Поэтому опытные покупатели квартир по схеме trade-in начинают с того, что обращаются в агентство недвижимости для оценки имеющегося жилья, подбора арендной квартиры поблизости и для получения максимально возможной скидки на новое жилье.

Да и для клиента, которого приведет партнерское агентство, будет увеличен срок бронирования выбранной квартиры, зафиксирована ее стоимость и предложены дополнительные бонусы», – обращает внимание эксперт.

Классику никто не отменял

По убеждению руководителя агентства недвижимости NEXT Павла Красавцева, трейд-ин не пользуется особой популярностью среди покупателей новостроек, поскольку застройщики, как правило, на продажу квартиры дают промежуток времени в два-три месяца.

«В данное время это риск для покупателей, потому что можно самому или даже с риелтором за два-три месяца не продать, так как ставки на вторичном рынке уже на уровне 11-12% годовых и платеж выходит внушительный.

В случае, если вы не успеваете продать квартиру, надо будет договариваться с застройщиком о продлении сроков, либо расторгать договор».

Из слов Павла также следует, что чаще всего, чтобы успеть в оговоренные по схеме трейд-ин сроки, цена будет активно снижаться до уровня рыночной. Не исключено и то, что стоимость упадет еще ниже и станет совсем не выгодной для продавца.

«Такого нет, что застройщик сам выкупает квартиры, а потом выставляет их на продажу, только чтобы вы у него купили новостройку, – подчеркивает Павел Красавцев, добавляя, – прямого обмена тоже нет, но есть возможность сделать это, привлекая третью сторону, – агентство.

Последнее так же, как обычный риэлтор, будет продавать вашу квартиру, либо предложит срочный выкуп с дисконтом 7-15% от рыночной стоимости, чтобы вы успели приобрести квартиру в новостройке на выгодных условиях или в рамках акционного предложения. Работа с агентством позволяет зафиксировать за вами квартиру, иногда фиксируется и ее стоимость, но не более того.

Иногда вносят небольшой первоначальный взнос за квартиру застройщику и заключается договор долевого участия, что похоже на рассрочку».

Впрочем, на личной практике сделки трейд-ин с заключением ДДУ, по заверению Павла, встречаются редко. «Застройщики давали два или три месяца. И мы как раз старались успеть приобрести квартиру от застройщика по программе господдержки до того, как по ней стали менять условия. Успевали практически в последний момент».

В целом Павел Красавцев убежден, что большинство сделок покупатели новостроек, уже имеющие жилье, всё равно проводят по классической схеме. «Изначально находят покупателя на квартиру, договариваются о сделке, либо уже что-то бронируют и потом уже после сделки оплачивают квартиру, либо оформляют на ее приобретение ипотеку.

Тем более что за последний год, с момента начала действия различных ограничений и санкций, цикл и время сделок на вторичном рынке значительно увеличились. Продажа может затянуться и на три-четыре месяца, и на полгода, – тут уже не угадать. Если квартира продается в новом доме, где очень много предложений, конечно, идет демпинг по ценам.

В таких условиях людям даже чисто психологически сложно продать имеющееся жилье».

Трейд-ин – 2023

Относительно сегодняшних реалий Павел Красавцев отмечает, что на «вторичке» начали действовать новые предложения на ипотеку, что дает возможность россиянам чаще рассматривать приобретение жилья в кредит на этом рынке, минуя новостройки.

К сказанному Ася Левнева добавляет, что в предыдущем году был большой отток населения за рубеж из-за ухода иностранных компаний и осложнения геополитической ситуации. «На вторичном рынке появились квартиры с существенными скидками, продавцы которых не собирались становиться покупателями недвижимости в нашей стране.

Это привело к перенасыщению вторичного рынка дешевым предложением и снижению спроса на первичном рынке. Плюс выросла ипотечная ставка на «вторичку». Продавать имеющиеся квартиры стало сложнее, что, впрочем, не превратилось в непреодолимую преграду для опытных агентов.

Если раньше многие клиенты планировали продавать имеющиеся квартиры самостоятельно, то сегодня вырос спрос на услуги профессионалов».

В то же время Ася замечает, что в условиях кризиса, когда реальные располагаемые доходы потребителей по-прежнему снижаются, ипотека становится чуть ли не единственным драйвером спроса на рынке масс-маркет. Однако спрос на ипотечные займы сдерживает заградительный первоначальный взнос, с помощью которого банки страхуются от возможных неплатежей.

«Для широкого круга покупателей недвижимости сегодня способом преодолеть первый взнос и улучшить свое жилищное положение как раз и является сервис трейд-ин. В кризис агенты нередко оформляют многоступенчатые сделки, когда между конечным продавцом и покупателем существует еще несколько контрагентов на вторичном рынке», – заключает эксперт.

Добавим, что к теме трейд-ин наш портал обращался неоднократно. Так, в рубрике «База знаний» опубликован материал, посвященный плюсам, минусам и особенностям данной сделки, а также требованиям к «зачетной» квартире.

В этом материале рассмотрим, что из себя представляет сделка по трейд-ин, в рамках которой девелоперы предлагают обменять старое жилье на новое. И на сколько выгодно улучшать жилищные условия способом, когда при покупке квартиры придется распрощаться с прежней недвижимостью.

Трейд-ин в недвижимости: как происходит процесс, плюсы и минусы

Ипотека

/ 6 марта 10:20

Понятие «трейд-ин» прочно закрепилось в лексиконе многих россиян. С недавних пор этот способ обмена старого имущества на новое стал популярен в сделках с недвижимостью. Однако трейд-ин на рынке жилья сильно отличается от подобных программ в других сферах.

Узнаем, как быстро обменять старую квартиру на новостройку

Трейд-ин — популярная программа, которая давно действует на рынке автомобилей и уверенно покоряет другие сферы торговли. С помощью нее, к примеру, можно быстро обменять старую машину на новую из салона с доплатой. 

Продавцом выступает организация (автосалон или автодилер), то есть аналогичная сделка между частными лицами через Avito не будет считаться трейд-ин.

Один из основных принципов программы (в ее классическом варианте) заключается в том, что продавец выкупает у покупателя его б/у имущество. То есть оно переходит в собственность автосалона (магазина или другой коммерческой организации в зависимости от того, что вы обмениваете).

При этом клиент получает не деньги, а скидку на новый товар в размере согласованной стоимости обмениваемого имущества. Дальнейшая задача продавца — как можно быстрее реализовать подержанный автомобиль (телевизор, часы и т. п.), чтобы конвертировать его в реальные деньги и получить оборотный капитал.

Выгоды покупателя очевидны — не надо тратить время и нервы на продажу подержанного авто. Даже несмотря на то, что автосалоны всегда оценивают машины покупателей ниже рынка, многие граждане с готовностью участвуют в таких программах.

Что дает эта программа в сфере недвижимости

Процедура продажи недвижимости в большинстве случаев намного сложнее, чем реализация другого имущества. Не удивительно, что человек, который решил обменять свое единственное жилье на более комфортное, с готовностью делегирует эти хлопоты тому, кто на сделках с жильем «собаку съел».

Если не прибегать к трейд-ин, а довериться исключительно риелторам или делать все самостоятельно, могут возникнуть следующие сложности:

• человек продал старое жилье, а дом, в котором он забронировал квартиру, еще не достроили;
• обратная ситуация — время брони закончилось, а старую квартиру продать не удалось.

В первой ситуации придется переезжать к родственникам или на съемное жилье, а вторая грозит потерей задатка и желанной квартиры (дома, таунхауса и т. п.). Обмен недвижимости по трейд-ин у застройщика позволяет избежать этих трудностей.

Незакрытый ипотечный кредит тоже может стать серьезным препятствием на пути к новому жилью. К счастью, Совкомбанк знает, как быстрее с ним рассчитаться.

Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке — от 6,99%. Объедините ипотечные и прочие кредиты другого банка в один кредит в Совкомбанке и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.

Рассчитать ипотеку

На самом деле застройщики редко предлагают настоящий трейд-ин по классической схеме. Чаще всего речь идет не о выкупе старого жилья клиента, а лишь о помощи в его продаже.

Другими словами, человек станет обладателем нового жилья лишь после того, как старое продадут третьему лицу. Поэтому не стоит надеяться, что вы в один день решите жилищный вопрос. Даже за неделю это практически нереально. Лучше сразу настроиться на несколько месяцев.

Тогда в чем же выгода? Покупатель автомобиля, воспользовавшись трейд-ин, может подъехать к автосалону на старой машине, а через несколько часов вернуться домой на новой. Но в случае с недвижимостью речь не идет о быстрой сделке. Выгода здесь в другом.

Обменять единственное жилье по трейд-ин намного проще, чем пытаться решить эту задачу самому

Основное преимущество для покупателя заключается в том, что он может зафиксировать стоимость приглянувшегося жилья. Чаще всего девелоперы предлагают приобрести по трейд-ин квартиру в еще недостроенном доме. А значит ее текущая цена (на момент подписания договора трейд-ин) будет значительно ниже, чем после сдачи объекта.

Кроме того, при таком подходе проще согласовать время обеих сделок. Ведь покупателю выгодно, чтобы они прошли одновременно. Конечно, так получается далеко не всегда, но менеджеры хотя бы стремятся к этому.

Имейте в виду, что компания-застройщик не станет самостоятельно заниматься таким непростым делом, как продажа вашего вторичного жилья. В штате таких организаций, как правило, нет подготовленных специалистов-риелторов. 

Однако, у застройщиков, которые предлагают трейд-ин, есть партнеры среди  риелторских агентств или так называемые «карманные агентства недвижимости». Последние представляют собой подразделение компании, выведенное в отдельный бизнес.

Кому это выгодно

• Такие программы обмена выгодны всем участникам сделки.
• Мария Румянцева, CEO московского агентства недвижимости SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость», перечислила, какие плюсы получают стороны при трейд-ин:
• «Застройщик идет навстречу клиенту, который продает старую квартиру для покупки новой. Компания может:

• увеличить срок бронирования выбранной квартиры;

• зафиксировать ее стоимость;

• предоставить покупателю дополнительные бонусы — например, партнерскую скидку для клиентов, которые вышли на застройщика через агентство недвижимости-партнера компании.

Партнерскому агентству недвижимости также выгодно работать в трейд-ин  — при продаже старой квартиры оно получит свою комиссию от клиента или от застройщика».   

Какие условия обмена квартир по трейд-ин

Народная мудрость гласит: «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Очевидно, что программа не может быть идеальной со всех сторон — если участник получает выгоду в одном вопросе, то часто приходится жертвовать чем-то другим.

В данном случае клиент теряет часть денег при продаже старого жилья. Представители застройщика выставляют его на продажу в среднем на 5-15% дешевле рыночной стоимости. Это не удивительно, ведь им необходимо уложиться в сроки и реализовать недвижимость до окончания срока бронирования в рамках договора трейд-ин. Как правило, он составляет три месяца.

Некоторые агентства в своей политике придерживаются следующего правила: сначала менеджер устанавливает цену на 5% ниже рынка. Если за месяц продать не удалось, стоимость «сбивают» еще на 5%. С третьего месяца скидку устанавливают в размере 15%.

Если даже после этого продать недвижимость не удалось, то по согласованию с клиентом застройщик аннулирует договор и возвращает ему стоимость брони. Если покупатель расторгает договор досрочно, деньги назад он может не получить.

Как оформить квартиру в трейд-ин

Общий порядок следующий:

1. Найти застройщиков, которые строят жилье в вашем регионе и продают его по программе трейд-ин. Эту информацию легко найти на сайте компании.
2. Выбрать подходящую квартиру в строящемся доме.
3. Предоставить старое жилье для оценки. Некоторые партнерские агентства недвижимости могут сделать это без посещения самой квартиры (дома или комнаты в общежитии). Они оценивают состояние недвижимости исключительно по фотографиям, а значит не будут вас беспокоить.
4. Согласовать цену продажи старого жилья. Здесь все зависит от многих факторов: локация, состояние, наличие обременений и т. п.
5. Подписать договор трейд-ин, в котором будут зафиксированы цена новой квартиры, срок сделки и размер брони.
6. Продать старое жилье. Основную часть хлопот возьмут на себя представители (партнеры) застройщика, но что-то клиенту придется делать самостоятельно (собирать документы, подписывать договоры и т. д.)
7. Завершить главную сделку — то есть передать деньги застройщику и стать счастливым хозяином нового жилья (недостающую сумму можно оформить в ипотеку, в том числе на льготных условиях).

Еще не решили в каком банке стоит взять ипотечный кредит? Рассмотрите предложения Совкомбанка — ипотека с ним окажется такой же простой, как и продажа старого жилья с помощью агентства недвижимости.

Поскольку девелоперу придется решать проблемы покупателя, он хорошенько подумает, прежде чем согласиться на такой «квест». У компаний есть свой «стоп-лист» — перечень критериев, которым должно соответствовать старое жилье клиента.

Застройщики часто отказываются заключать договор трейд-ин с владельцами старого жилья

Чаще всего продавцы сразу отказываются работать с проблемной недвижимостью, которая:

• расположена за городом;
• слишком большая по размерам или слишком дорогая для своего региона;
• очень старая.

Такое жилье считают неликвидным, и продать его сложно практически всегда. Если недвижимость не подходит под критерии стоп-листа, ее хотя бы рассмотрят. 

Выгодно ли покупать жилье по трейд-ин в 2023 году

Рынок недвижимости по всей России переживает не лучшие времена. Такая ситуация не может не отразиться на программах обмена жилья.

Мария Румянцева так обрисовала нынешнюю ситуацию в области приобретения жилья по трейд-ин:

«Наличных средств на руках населения становится все меньше, а для приобретения жилья большинство россиян прибегают к ипотеке. Для покупки квартиры в новостройке можно взять льготный кредит, а вот на «вторичку» такое правило не распространяется. В этом сегменте ипотечные ставки выше, поэтому брать его невыгодно. 

В некоторых регионах, где трейд-ин составляет до 90% всех схем купли продажи, рынок недвижимости «замирает», так как покупателей жилья на вторичном рынке мало. Из-за высоких процентных ставок по ипотеке привлечь их можно только снижением цены на жилье. 

Но тогда возможности клиентов купить квартиру в новостройке снижаются. Вот такая коллизия интересов».

Плюсы и минусы трейд-ин

Плюсы	Минусы
Удобно для владельцев единственного жилья — можно провести обе сделки одновременно, а значит, не понадобится переезжать в промежуточную жилплощадь	Нет гарантий, что сделка состоится. Есть вероятность, что в течение срока договора старое жилье продать не получится
Почти все бюрократические процедуры берет на себя представитель (партнер) застройщика	Далеко не каждое жилье потенциального клиента может стать объектом трейд-ин сделки
Возможность фиксации цены новой квартиры на текущем уровне, то есть гарантия, что она не подорожает к моменту сделки	В случае расторжения договора со стороны клиента, он может лишиться денег, которые внес в качестве брони

Итак, подведем итоги. Несомненно, трейд-ин — это прогрессивная программа, поскольку значительно облегчает процедуру обмена старого жилья на желанную квартиру в новом доме. Если бы ее не было, многие россияне до сих пор томились бы на своей старой жилплощади. 

Однако эта программа не настолько удобна, как привычный автотрейд-ин. Тем не менее стоит рассмотреть такой вариант, если вы намереваетесь сменить жилье.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram