Целесообразность инвестиций в любую недвижимость определяется довольно значительным количеством самых разнообразных факторов: от характеристик конкретного объекта до общей ситуации на рынке.

В прошлом году рост предложения и уменьшение спроса привели к тому, что стоимость жилья снизилась. Например, цены на вторичном рынке Москвы вернулись к уровню года позапрошлого, а на рынке новостроек стоимость пошла вниз в первый раз за несколько лет. На этом фоне всё больше инвесторов стали посматривать в сторону недвижимости коммерческой.

Перспектива не только сохранения сбережений, но и получение прибыли даже на фоне общего снижения цен и роста ипотечных ставок делает такие вложения более привлекательными, чем работа с жилыми помещениями. Поэтому сегодня мы поговорим о том, стоит ли сейчас покупать коммерческую недвижимость, каким её типам лучше отдать предпочтение и каковы особенности таких инвестиций.

Главное преимущество коммерческой недвижимости заключается в более высокой доходности. Большинство экспертов сходится в том, что средняя доходность офисов составляет от 8 до 15%, для объектов стрит-ритейла эта цифра колеблется в пределах 10–12%, а для складов составляет 10%.

Средняя же доходность коммерческих объектов вообще оценивается от 8 до 10 процентов годовых. В таких условиях можно рассчитывать на окупаемость инвестиций в течение 10–12 лет.

Если добавить сюда тот факт, что уход иностранных брендов сказался на сегменте не столь критично, как изначально предполагалось (катастрофического обвала ставок не было, а объём инвестиций практически сохранился), то коммерческая недвижимость сейчас смотрится гораздо интереснее жилой.

Однако прежде, чем очертя голову бросаться в этот сегмент, необходимо учесть ряд моментов. Во-первых, коммерческие объекты представляют собой актив, более сложный в управлении, нежели жилая недвижимость. Во-вторых, порог вхождения здесь, как правило, существенно выше.

В-третьих, покупка коммерческой недвижимости предполагает определённые риски вне зависимости от общего состояния рынка.

Вам может как повезти найти интересный вариант на падающем рынке, так и остановить свой выбор на неликвидном объекте, со сдачей в аренду или перепродажей которого будут сложности, на рынке растущем.

Защитить свои сбережения от инфляции и приумножить их поможет практически любая коммерческая недвижимость. На текущий момент самыми перспективными выглядят вложения в складские помещения, поскольку этот бизнес является наиболее стабильным. Не менее перспективен и расположенный в новостройках стрит-ритейл.

Причём статистика показывает, что сейчас наиболее востребованы расположенные на первых этажах коммерческие помещения площадью 50–100 квадратных метров. Спрос на них составляет около трети от общего.

Также интересует инвесторов покупка коммерческой недвижимости площадью до 50, а также от 100 до 150 «квадратов» (18 и 14 процентов соответственно).

А вот на большие, площадью от 500 квадратных метров, помещения спрос невелик и составляет всего 5% от общего объёма. В первую очередь это объясняется необходимостью больших вложений как на этапе покупки, так и для проведения ремонта или перепланировки.

Стоит ли покупать офисы в Москве? Определённо да! Особенно привлекательно сейчас выглядят небольшие помещения, расположенные в ещё строящихся бизнес-центрах.

Вообще частные инвесторы стали более активны в этом сегменте ещё с 2021 года.

А на фоне прошлогодней стагнации цен на жилую недвижимость, спрос на офисы стал ещё больше: по оценке STONE HEDGE доля инвестиционных сделок в сегменте офисной недвижимости в прошлом году составила до 90%.

Наибольшим спросом у частных инвесторов в текущий момент пользуются блоки, площадь которых колеблется в пределах от 50 до 150 квадратных метров. Объясняется это тем, что покупка такого офиса в Москве по бюджету сопоставима с вложениями в жилой объект, что не только по карману большинству частных инвесторов, но и комфортно с психологической точки зрения.

Рост же привлекательности офисов именно в строящихся бизнес-центрах по мнению эксперты объясняется имеющимся дефицитов подобных предложений.

Это позволяет с высокой вероятностью более выгодно перепродать или сдать такой объект коммерческой недвижимости впоследствии.

А если учесть, что доходность аренды офисов выше, чем у жилья примерно вдвое, то повышение спроса на них становится ещё более понятным.

Стрит-ритейл, офисы и складские помещения требуют от частного инвестора более углублённых знаний и понимания механизмов работы рынка. А вот вложения в апартаменты более просты и интуитивны, возможно потому, что они наиболее близки к инвестициям в жильё.

Уровень доходности здесь зависит в основном от того, где покупать такую коммерческую недвижимость.

Наличие поблизости крупных производств, станций метро и остановок общественного транспорта, офисных зданий и учебных заведений всегда делают апартаменты более востребованными.

А если учесть, что на этапе строительства многие компании в этом сегменте предлагают существенный дисконт, то подобные вложения определённо стоит хотя бы рассмотреть.

Как уже упоминалось выше, нежилые объекты требуют более солидных вложений. Причём это касается как приобретения, так и их перепланировки и дооснащения. Именно поэтому многие частные инвесторы сомневаются, стоит ли покупать коммерческую недвижимость, и предпочитают вкладывать деньги в более привычное жильё.

Однако для тех, кто располагает небольшим капиталом, инвестиции в коммерческие объекты также вполне доступны. Речь о коллективном инвестировании посредством приобретения паев закрытых инвестиционных фондов. В этом случае вы имеете всё ту же среднюю доходность на уровне от 8 до 11 процентов, а для начала инвестиций хватит 1,5–2 миллионов рублей.

Лёгкость вхождения обеспечивается не только суммой вложений, но и тем, что управлением активами занимается профессиональная компания. А это значит, что вам не понадобится вникать во все нюансы рынка коммерческой недвижимости. Немаловажно, что портфель фонда обычно включает несколько разноплановых объектов, что обеспечивает более высокую стабильность доходов для пайщиков.

Недвижимость всегда была и остаётся одним из самых надёжных способов защиты от инфляции. Даже если на текущий момент её стоимость снизилась, в долгосрочной перспективе рынок обязательно отыграет потерянные позиции. Поэтому на вопрос «Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость?» ответ вполне очевиден: да, выгодно.

Вне зависимости от того, приобретаете ли вы её для ведения собственного бизнеса или с целью сдачи в аренду, вы практически гарантированно будете иметь доход.

Да, срок возврата инвестиций может увеличиваться или снижаться, но в конечном итоге вы всё равно окупите все вложения и начнёте получать чистую прибыль.

Главное, помнить, что коммерческая недвижимость — это почти всегда бег на длинную дистанцию.

Получите консультацию эксперта NF Group

Как законно сдать коммерческое помещение в аренду

Один из вариантов заработать деньги — купить коммерческую недвижимость и сдавать её в аренду. Однако значительная часть сделок аренды нежилой недвижимости находится «в тени». В этой статье мы расскажем, как осуществлять «белую» аренду нежилых помещений.

В отличие от жилых помещений, главное назначение которых — проживание граждан, нежилые помещения предназначаются преимущественно для коммерческих целей, по месту жительства в нежилых объектах не регистрируют. В нежилых зданиях чаще всего располагаются кафе, магазины, офисы и частные клиники. Собственник может перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, если он соблюдает нормы законодательства.

Приобретают и сдают нежилое помещение в аренду, чтобы вести предпринимательскую деятельность, не только юридические, но и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Перечень подлежащих к уплате налогов определяется статусом арендодателя как налогоплательщика и выбранной системой налогообложения.

Отдельные граждане в статусе ИП, которые соответствуют установленным законодательством критериям, могут воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН).

ПСН вводят региональные органы власти на своей территории, они же определяют конкретный перечень облагаемых видов деятельности и устанавливают по ним размер потенциально возможного годового дохода.

Исходя из этого размера рассчитывается стоимость патента, которая и будет налогом при ПСН.

Патент выдаёт инспекция Федеральной налоговой службы в течение 5 рабочих дней со дня получения заявки на патент. Срок его действия варьируется в пределах от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года.

Плюсы ПСН:

• размер налога не зависит от фактического дохода: если удастся заработать больше, стоимость патента не изменится
• не нужно сдавать декларацию по ПСН
• патент можно купить на любое количество месяцев в пределах календарного года
• не нужно оплачивать патент сразу
• уплату части налогов заменяет оплата стоимости патента

Минусы этого инструмента в том, что он не подходит для профессиональных инвесторов в недвижимость. Также, если помещение, сдаваемое в аренду, было продано или договор аренды был прекращён по любым основаниям, то стоимость патента не возвращается.

1. Процедура оплаты налога при ПСН (стоимости патента) зависит от срока, на который он выдан:
2. 1 До 6 месяцев: оплату производят в полном объёме в любое время не позднее срока окончания действия патента.
3. 2 Свыше 6 месяцев: треть суммы оплачивают в течение 90 календарных дней с момента начала действия патента, а оставшуюся часть — не позднее срока его окончания.

Халатное отношение к уплате налогов — самое распространённое нарушение собственников недвижимости. Если факт сдачи имущества в аренду скрывался, это наказывается взысканием полной суммы подлежащих к уплате налогов, а также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. Если контролирующие органы докажут, что арендодатель не платил налоги умышленно, то размер штрафа увеличится до 40%.

Кроме того, за неуплату налогов в установленные законодательством сроки начисляют и взыскивают пеню за каждый календарный день просрочки.

За неуплату налогов в крупном и особо крупном размере предусмотрена также уголовная ответственность, в отдельных случаях вплоть до лишения свободы сроком до 6 лет, если налоговые органы установят, что кто-то сдаёт в аренду нежилое помещение, не платя при этом налоги.

Если арендатор передаёт помещение в аренду другому физическому или юридическому лицу, это называется субарендой. Чтобы законно передать помещение со статусом нежилого в субаренду, арендатор с субарендатором подписывают соответствующий договор субаренды.

Для этого в соответствии со статьёй 615 ГК РФ необходимо согласие собственника (арендодателя) помещения, оно может быть выражено арендодателем в договоре аренды.

Если же в нём содержится запрет на субаренду, то передавать помещение в субаренду нельзя до внесения соответствующих изменений в договор и подписания с арендодателем дополнительного соглашения.

В договоре субаренды важно согласовать все условия, начиная с того, каким бизнесом будет заниматься субарендатор, заканчивая характеристиками помещения и режимом его уборки. Например, можно указать, в каком соотношении поделятся расходы сторон на коммунальные услуги.

Договор субаренды согласно статье 615 ГК РФ не должен превышать срок договора аренды. При этом, если арендатор расторгает договор аренды досрочно, то по статье 618 ГК РФ субаренда также прекращается, а субарендатор может заключить новый договор уже с собственником помещения. Договор субаренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если его срок превышает 1 год.

Расторгнуть договор субаренды можно как по соглашению сторон, так и через суд.

Возможные нарушения со стороны арендатора:

не даёт пользоваться переданным в субаренду помещением

переданное помещение не соответствует условиям договора субаренды

Возможные нарушения со стороны субарендатора:

пользуется переданным помещением, нарушая условия договора субаренды

задерживает внесение арендной платы

«Белая» сдача в аренду нежилого помещения не только оградит от проблем с налоговой, но и позволит быстрее найти надёжных арендаторов, а договор аренды станет главной защитой в спорных ситуациях.

Стоит ли инвестировать в апартаменты в 2023 году, каковы риски и какой доход можно получить

В конце июня 2023 года Госдума приняла в первом чтении законопроект, в соответствии с которым вводится налог на добавленную стоимость (НДС) на услуги застройщиков по строительству и передаче покупателям апартаментов по договорам долевого строительства. Это может привести к росту цен на этот вид недвижимости.

Разбираемся, стоит ли инвестировать в апартаменты, действительно ли они дешевле квартир и какие есть риски таких вложений.

Что такое апартаменты

Апартаменты являются одним из видов коммерческой недвижимости — недвижимости, которая используется для получения прибыли или умножения капитала. Помимо апартаментов к этой категории относятся офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, гостиницы, гаражи и парковки.

Здесь можно узнать про финансовые виды инвестиций.

Апартаменты — это такая коммерческая недвижимость, которая может использоваться и для постоянного проживания. Фактически апартаменты занимают промежуточное положение между гостиницей и квартирой. Так как такое помещение пригодно для постоянного проживания и внешне часто ничем не отличается от квартиры, апартаменты могут выступать в качестве альтернативы инвестициям в жилую недвижимость.

Чем апартаменты отличаются от квартир

Юридически апартаменты считаются нежилыми помещениями, поэтому в отношении них действуют повышенные ставки налогов и более высокие тарифы ЖКХ — как для коммерческой недвижимости.

Например, в Москве (для разных регионов России значения разные) налог на имущество для апартаментов составляет 0,5–2% в год по сравнению с 0,1–0,15% для жилых помещений. Льготы по ЖКХ и налоговые вычеты в случае владения апартаментами не применяются.

Также на покупку апартаментов не распространяются льготные кредитные программы, на них нельзя потратить материнский капитал.

https://www.youtube.com/watch?v=63gwrk7jAQ4\u0026pp=ygWdAdCf0YDQsNCy0L7QstGL0LUg0JDRgdC_0LXQutGC0Ysg0Jgg0JLRi9Cz0L7QtNCwINCQ0YDQtdC90LTRiyDQmtC-0LzQvNC10YDRh9C10YHQutC-0Lkg0J3QtdC00LLQuNC20LjQvNC-0YHRgtC4INCe0YIg0KHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90LjQutCwINCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D

Есть и другие отличительные свойства апартаментов:

• Собственник апартаментов не может оформить в нем постоянную прописку, только временную регистрацию (если апартаменты расположены в деловом центре, нельзя сделать даже ее).
• На апартаменты не распространяются требования для жилых помещений, в том числе по планировке и шумоизоляции, их можно использовать для ведения бизнеса — в качестве офиса или студии.
• Владельцы апартаментов освобождены от взносов на капитальный ремонт здания. Предполагается, что ремонт проводится за счет собственника, но правовой статус этого до конца не урегулирован.
• Строительство социальной и другой сопутствующей инфраструктуры в случае апартаментов не регулируется законодательством и ведется на усмотрение застройщика.

Апартаменты vs квартира: в чем разница и что выбрать в 2023 году

Считается, что главным достоинством апартаментов является их стоимость, которая ниже стоимости квартир той же площади и с другими сопоставимыми характеристиками (месторасположение, окружающая инфраструктура и т. д.).

При этом апартаменты, как правило, расположены в части города с развитой инфраструктурой. Более высокую ставку налога на имущество частично позволяет нивелировать более низкая, чем у квартир, кадастровая стоимость.

При этом законодательная база, регулирующая статус апартаментов, в России до сих пор слабо проработана. Периодически представители исполнительной и законодательной властей поднимают вопрос о приравнивании апартаментов к жилью — например, предлагается распространить на них действие Жилищного кодекса, разрешить прописку, ввести взносы на капремонт и т. д.

В июле 2022 года глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов говорил, что вопрос о приравнивании апартаментов к жилью пока отложен. По оценке думского комитета, распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса затруднительно, но их можно вывести в отдельную категорию коммерческой недвижимости для уменьшения налогов и коммунальных платежей.

Стоят ли апартаменты дешевле квартир

Исторически апартаменты в среднем стоили дешевле аналогичных по характеристикам квартир.

Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков поясняет, что при строительстве апартаментов девелоперы экономят на социальной инфраструктуре и НДС, поэтому могут предложить покупателям сопоставимые с квартирами по площади помещения, но дешевле на 15–20%. По оценке заместителя директора подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга консалтинговой компании CORE.XP Дмитрия Париноса, разница может достигать 20–25%.

Узнать условия по ипотеке

Однако сейчас эта разница в цене сохраняется не для всех классов апартаментов, говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

Она отмечает, что если сравнивать квартиры и апартаменты с аналогичными сроком сдачи, отделкой и локацией внутри каждого класса, то разница действительно будет составлять 15–20%.

Но с учетом того, что значительная часть апартаментов находится на заключительной стадии строительства и реализуется с разными видами отделки, средняя цена квадратного метра может быть выше, чем в квартирах. По данным компании, средняя цена квадратного метра в квартирах сейчас составляет 403,3 тыс. руб., а в апартаментах — 444 тыс. руб.

Стоимостные показатели первичного рынка

Тип помещения	Класс	Средняя площадь, кв. м	Средневзвешенная цена кв. м, тыс. руб.	Мин. цена, млн руб.	Макс. цена, млн руб.
Апартаменты	бизнес	52,1	387,7	5,7	149,1
комфорт	36,4	269,7	3,6	107,0
премиум	88,6	838,6	14,5	791,7
стандарт	19,3	370,0	2,4	22,9
Апартаменты итог	49,3	444,0	2,4	791,7
Квартиры	бизнес	65,0	445,2	7,8	525,0
комфорт	46,8	286,6	3,6	73,0
премиум	106,0	837,4	13,6	1 581,2
стандарт	25,7	300,5	3,7	23,8
Квартиры итог	56,3	403,3	3,6	1 581,2
Общий итог	55,1	409,5	2,4	1 581,2

Преимущества и недостатки инвестиций в апартаменты

К преимуществам инвестиций в апартаменты можно отнести:

• в большинстве случаев более низкая стоимость по сравнению с ценой на квартиры;
• удобное расположение. Как правило, апартаменты расположены в районах с готовой и развитой инфраструктурой.
• более широкий выбор вариантов для получения прибыли (сдача в аренду физическим и юридическим лицам в жилых и коммерческих целях).

Недостатки инвестиций в апартаменты:

• слабо проработанная законодательная база;
• повышенный налог на имущество по сравнению с жилой недвижимостью;
• отсутствие налоговых вычетов;
• отсутствие программ господдержки для отдельных категорий граждан.

Чегодаева к числу недостатков относит также более высокие коммунальные платежи и отсутствие постоянной регистрации по месту жительства для собственников. «Главным плюсом инвестирования в апартаменты является более низкая цена входа в проект», — отмечает она.

Как правильно оценить перспективы вложений в апартаменты и подобрать объект

Инвестиции в апартаменты, как правило, рассматривают с целью получения дохода от сдачи помещения в аренду (суточную, краткосрочную или долгосрочную) и последующей перепродажи.

Возможен также вариант аренды апартаментов и их последующей сдачи в субаренду (например, после ремонта).

Еще один способ инвестирования в апартаменты — это не прямая покупка помещения, а вложения в паевой инвестиционный фонд (ПИФ) в сфере недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=63gwrk7jAQ4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Купить апартаменты может как физическое лицо (в том числе индивидуальный предприниматель), так и юридическое. Для покупки недвижимости, как и для приобретения жилой площади, можно привлечь ипотечный кредит.

При продаже апартаментов, как и другой коммерческой недвижимости, физические лица должны уплатить НДФЛ в размере 13% (15% для ИП), юридические лица — НДС в размере 20%. Также необходимо платить налог на имущество, ставка которого варьируется в зависимости от региона (для Москвы — 0,5–2% в год).

Как заработать на коммерческой недвижимости и какую доходность можно получить

При этом доходность инвестиций в апартаменты с учетом сдачи в аренду в среднем достигает 9–10% в год, говорит Чегодаева.

По словам Париноса, покупатели апартаментов — это, как правило, молодые люди или бизнесмены, которые приобретают небольшое по метражу жилье, находящееся в удобной локации, в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Чаще всего апартаменты выбирают в апарт-комплексах, которые предоставляют еще и определенный набор сервисов.

Наиболее распространенным вариантом инвестирования в апартаменты является их покупка для сдачи в аренду, говорит Чегодаева. Поэтому привлекательными для инвестиций, по ее мнению, являются апартаменты, которые отвечают следующим требованиям:

• относительно низкая стоимость;
• наличие отделки (в идеале — наличие встроенной кухни);
• хорошая транспортная доступность (например, в пешей доступности от метро).

По словам Чегодаевой, последнее время очень востребованными стали апартаменты в бывших административных помещениях, офисных зданиях и общежитиях после их капитального ремонта. Минимальная цена входа в такие проекты составляет 4,6–5 млн руб. При этом в большинстве проектов есть полная отделка, санузел и кухня под ключ.

В любом случае при инвестировании в апартаменты необходимо обязательно учитывать более высокий размер расходов на налоги и коммунальные платежи, обращает внимание эксперт.

Перспективы рынка апартаментов

Сейчас спрос на апартаменты снижается, отмечают эксперты. По данным компании «Инком-Недвижимость», доля апартаментов в предложении на рынке снизилась до 16%, два года назад она составляла 24%. В структуре заключенных сделок апартаменты занимают лишь 7%.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», доля спроса на апартаменты в общем спросе на недвижимость в 2023 году составляет 7,5%.

Доля апартаментов в предложении, по данным компании, снизилась с 22–23% в 2021 году до 15% в текущем году. В то же время за счет снижения спроса в 2023 году объем предложения апартаментов увеличился на 36%.

По словам Чегодаевой, одновременно растет доля апартаментов стандарт-класса (особенно проектов после реконструкции).

Сейчас в Москве, по данным «Инком-Недвижимость», продаются 136 комплексов с апартаментами. Общий объем предложения на первичном рынке — 8 900 объектов общей площадью 455 000 кв. м. Средняя цена 1 кв. м — 351 900 рублей; средний бюджет покупки — 18,2 млн рублей. На экономический класс приходятся 3% предложения, комфорт — 39%, бизнес — 48%, элит — 10%.

Ипотека для молодежи: какие льготные программы доступны людям до 35 лет

Паринос поясняет, что интерес к апартаментам снижается из-за того, что этот вид недвижимости нельзя купить с помощью таких популярных инструментов, как льготная и семейная ипотека, для покупки нельзя использовать маткапитал.

Сейчас апартаменты приобретают, потому что они более доступны по цене, говорит Кочетков. По его словам, спрос в основном есть на апартаменты комфорт-класса. В элитном сегменте спроса на них уже почти нет, в бизнес-классе интересные проекты востребованы, но меньше, чем квартиры.

Возврат отмененного в 2010 году НДС сократит ценовую разницу между квартирами и апартаментами до 5–7%, прогнозирует Паринос. Это может привести к полному охлаждению интереса к апартаментам как у покупателей, так и у застройщиков, констатирует он.

По словам Кочеткова, проекты редевелопмента новые поправки не затронут. «Если застройщики перестанут строить современные апартаменты, спрос частично перетечет в сегмент редевелопмента», — прогнозирует он.

https://www.youtube.com/watch?v=9Ke6SEYpNfs\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D

С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать вклад или накопительный счет, больше изучить тему инвестиций, выбрать брокера, найти подходящую дебетовую или кредитную карту, а также узнать ситуацию на рынке металлов, валюты и недвижимости.

Еще по теме:

Как продать квартиру дороже: 11 советов экспертов Как продать квартиру дороже: 11 советов экспертов 18.07.2023 17:45
Выбор пользователей Банки.ру

Как заработать на субаренде в 2023 году

Субаренда — это способ заработать на недвижимости без покупки квартир или офисов. Достаточно смекалки, организованности и умения договариваться. Рассказываем, как заработать на найме чужих помещений, выгодно ли это в 2023 году и что учесть в первую очередь.

Субаренда — это сдача внаём арендованного имущества. Предприниматель снимает объект у собственника, устанавливает свою наценку и ищет арендаторов. Он управляет помещениями, занимается ремонтом и ведёт переговоры с клиентами о финансах. 

Например, Василий может арендовать трёхкомнатную квартиру на длительный срок, чтобы посуточно сдавать комнаты. Или взять торговое помещение площадью 200 м2, разделить на зоны по 20-40 м2 и найти нескольких клиентов.

Недавно мы рассказали, что такое арендный бизнес. Субаренда — это одно из направлений. Она позволяет начать собственное дело с минимальным стартовым капиталом.

Какие помещения можно и нельзя сдавать в субаренду

В субаренду запрещено сдавать:

• лесные участки, которые получены в аренду для заготовки древесины;
• земельные участки в особых экономических зонах — ст. 35 Закона от 22.07.2005 г. № 116-ФЗ;
• земельные участки из перечня государственного и муниципального имущества, которое свободно от прав третьих лиц;
• земельные участки в Крыму и Севастополе, которые предоставлены в аренду без проведения торгов.

Других ограничений нет. Арендаторам разрешена полная или частичная субаренда помещений или зданий, если это предусмотрено договором с собственником.

Выгодна ли субаренда как бизнес

Рентабельность зависит от выбранного помещения, умения договариваться и экономической ситуации в стране. В перспективе субарендный бизнес способен приносить от пары десятков тысяч до нескольких миллионов рублей в месяц.

Для наглядности рассмотрим субаренду торговой площади в центре Екатеринбурга. Объект площадью 150 м2 за 225 тыс. руб. в месяц на первой линии разделим на пять зон:

• 40 м2;
• 30 м2;
• 30 м2;
• 25 м2;
• 25 м2.

!

Первая линия — объекты с выходом на центральные транспортные магистрали. Вторая линия — помещения и здания во дворах.

Расходы

Вложения на старте:

• залог собственнику: 100 тыс. руб., возвращается по окончании сотрудничества;
• строительство и отделка перегородок из гипсокартона: 150 тыс. руб.

В помещении выполнена чистовая отделка, проведены коммуникации. Интернет, коммунальные платежи и охранная система входят в стоимость. Из ежемесячных расходов только арендная плата — 225 тыс. руб.

На старте нужно ~ 500 тыс. руб., если удастся договориться о каникулах на время ремонта и поиска субарендаторов. В противном случае лучше увеличить стартовый капитал до 1 млн руб., чтобы избежать конфликтов из-за несвоевременной оплаты аренды.

Доходы

Средняя ставка в рассматриваемом районе — 2000-2500 руб. за м2. На минимальном уровне ежемесячная выручка при полной загруженности помещения — 300 000 руб.

Предпринимателю остаётся 75 тыс. руб., с которых он оплачивает налоги и услуги бухгалтера на аутсорсе.  Чистая прибыль — 50-60 тыс. руб. в зависимости от применяемой системы налогообложения. Рентабельность по выручке: 50 000 / 300 000 х 100% = 16,7%.

Как заработать на субаренде

В статье про арендный бизнес рассмотрены юридическое оформление бизнеса и выбор системы налогообложения. Далее рассмотрим этапы, к которым приступают после регистрации ИП или ООО.

1. Выбор помещений

Предложения собственников ищут на Авито, Циан, в Яндексе и на других досках объявлений.

В коммерческом сегменте выбирают помещения на первой линии. Рассматривают новые районы с низкой конкуренцией и минимальной инфраструктурой. Если покупают жилые квартиры, оценивают состояние, транспортную доступность и развитость района.

Ликвидность во многом зависит от площади. Для больших помещений сложнее найти арендаторов, обычно ориентируются на 20-50 м2 — поэтому в примере объект разделили на несколько зон.

Для посуточной сдачи квартир рассматривают однушки или двушки — они интересны туристам и командировочным. В сегменте долгосрочной аренды можно рассматривать квартиры на 3-4 комнаты.

От состояния, ремонта и коммуникаций зависит величина первоначальных вложений. Чаще собственники предлагают готовые к эксплуатации варианты, чтобы повысить конкурентоспособность объектов.

2. Анализ спроса

Промахнуться с востребованностью — главный риск субарендного бизнеса. Как проанализировать спрос за три шага:

1. Свяжитесь с собственником. Спросите, как давно он ищет арендаторов, кто снимал помещение до этого и почему съехал. Отберите 20-30 приоритетных кандидатов.
2. Посетите объект. Оцените прилегающие заведения, посмотрите на пешеходный трафик. От малопроходимых вариантов с сомнительными соседями откажитесь. Оставьте в списке 3-5 вариантов.
3. Опубликуйте тестовые объявления. Сделайте снимки помещений, дайте несколько объявлений с разными площадями. В течение 1-2 недель оценивайте, какими интересуются чаще и сколько людей готовы заехать в течение нескольких дней. Остановитесь на помещении, где 40-50% людей готовы сразу заключить договор аренды.

!

Сохраняйте контакты, чтобы вернуться к ним после анализа спроса с предложением о сотрудничестве.

Так как квартиры сдают в аренду быстрее, двух недель для оценки спроса нет. Поэтому:

• сохраните 20-30 объявлений в рассматриваемом районе;
• посмотрите, как быстро квартиры снимают с публикации.

Если объявления пропадают в течение 5-7 дней, в районе высокий спрос на жилую недвижимость.

3. Переговоры с собственником

Задача — получить разрешение на субаренду. Чтобы добиться цели, донесите до собственника преимущества сотрудничества.

Во-первых, он получит стабильный доход вне зависимости от заполненности помещения. Во-вторых, не придется тратить время на управление и решение операционных вопросов.

Обсудите:

• Цену. Торгуйтесь, снижайте арендную ставку, особенно если собственник не может найти клиента несколько месяцев.
• Индексацию. Ежегодное изменение стоимости должно быть минимальным. Не всегда удаётся перенести повышение в полной мере на субарендаторов, поэтому снижается маржинальность.
• Каникулы. Попросите 1-2 месяца, чтобы сделать ремонт и найти клиентов.

4. Поиск арендаторов

О поиске арендаторов мы рассказали в этой статье. Воспользуйтесь площадками объявлений, сервисами бронирования, собственным сайтом и социальными сетями.

Можно воспользоваться базами риэлтеров, чтобы ускорить процесс. Вы получите сотни контактов заинтересованных людей. Свяжитесь с ними, предложите свои помещения и подведите к заключению договора.

Начните поиск арендаторов параллельно с третьим шагом. Тогда ещё до заключения договора аренды с собственником можно заполнить помещение на 50% и сократить первоначальные расходы.

Как составить договор субаренды

Собственник должен разрешить сдавать помещение в субаренду. Включите в договор аренды соответствующий пункт:

• 2.2.4. Сдавать Помещение как в целом, так и частично в субаренду физическим и юридическим лицам без письменного разрешения Арендодателя.
• 3.5 Нанимателю разрешено сдавать квартиру полностью или частично в субаренду физическим и юридическим лицам.

Других требований нет — используйте типовые формы:

• Договор аренды нежилого помещения
• Договор аренды жилого помещения

В договоре субаренды:

• укажите реквизиты исходного соглашения с собственником — номер и дату;
• дайте подробную характеристику области, если сдаёте часть помещения;
• срок не должен превышать длительность договора аренды;
• цель должна соответствовать условиям договора аренды.

Бланки:

• Договор субаренды нежилого помещения
• Договор субаренды жилого помещения

Риски

1. Простой. Если помещение не заполнено, предприниматель терпит убытки. К этому приводят ошибки при анализе спроса, кризисы и форс-мажоры.
2. Проблемы с собственником и субарендаторами.

   Безответственные партнёры нарушают договоренности и условия. Например, собственник может в любой момент попросить освободить помещение, а клиенты — съехать в другое место.

3. Неплатёжеспособные субарендаторы.

   Следите за финансовой состоятельностью клиентов и контролируйте своевременность платежей.

4. Повреждения объектов. Субарендаторы могут повредить помещение. Придётся восстанавливать за свой счёт — не всегда удаётся взыскать убытки с клиентов.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Коротко

1. Субаренда — это сдача внаём арендованного имущества. Предприниматель снимает объект у собственника, устанавливает свою наценку и ищет арендаторов. 
2. В субаренду запрещено сдавать государственное, муниципальное имущество и объекты в особых экономических зонах.
3. Стартовый капитал для работы с коммерческими помещениями ~ 0,5-1 млн руб.

   Для посуточной или долгосрочной субаренды квартир достаточно 100-200 тыс. руб.

4. Анализ спроса — важный этап. С невостребованными помещениями предприниматели теряют до нескольких сотен тысяч рублей.
5. В договор аренды с собственником включают пункт, который разрешает полную или частичную субаренду недвижимости.

Статья актуальна на  23.05.

2023

Ип сдает в аренду нежилое помещение: налогообложение

ИП платит страховые взносы, налоги с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения и в некоторых случаях — налог на имущество

Богдан прислал вопрос: «Я ИП, и у меня в собственности коммерческое помещение, которое я собираюсь сдавать под офис. Какие налоги я должен буду платить?»

Если предприниматель сдает недвижимость в аренду, он платит налог на имущество, налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения и страховые взносы за себя.

Собственники недвижимости под офисы платят налог на имущество — до 2,2% от кадастровой стоимости объекта, если регион включил его в специальный перечень. Если объекта в перечне нет или он там есть, но без указания кадастровой стоимости, ИП может подать заявление на льготу и не платить налог.

Платит ли ИП на УСН налог на имущество

ИП платит налог с доходов в соответствии с условиями выбранной системы налогообложения. Доход при сдаче нежилой недвижимости — арендная плата.

Иногда индивидуальные предприниматели сначала занимаются одним видом деятельности, например продают товары на УСН «Доходы минус расходы» и платят налог с прибыли. Затем начинают еще оказывать услуги или сдавать недвижимость, и доходы становятся гораздо больше расходов.

В таких случаях бывает полезно пересмотреть выбор системы налогообложения, исходя из новых условий бизнеса.

Например, если аренда будет приносить основную часть дохода, ИП целесообразно выбрать УСН «Доходы», потому что расходы при таком формате бизнеса обычно невелики: предпринимателю будет выгоднее платить 6% со всех доходов, чем 15% с прибыли. Изменить объект налогообложения можно только с 1 января следующего года.

Как выбрать систему налогообложения для ИП

Страховые взносы за себя обязаны платить все зарегистрированные ИП, даже если они не ведут деятельность. Исключение — ИП на НПД и АУСН. Они платят страховые взносы по желанию.

Страховые взносы — ст. 430 НК РФ

В 2023 году фиксированная сумма взносов — 45 842 ₽. Ее платят в Социальный фонд России — СФР. Если доход ИП за год расчетный период превышает 300 000 ₽, нужно заплатить дополнительные пенсионные взносы — 1% от суммы превышения.

Какие налоги и взносы платят ИП

За 2023 год предприниматель заплатит:

1. Налог на имущество — 2% от кадастровой стоимости помещения: 900 000 × 2% = 18 000 ₽.
2. Фиксированные страховые взносы: 45 842 ₽. Дополнительных взносов не будет, поскольку годовая сумма дохода меньше 300 000 ₽.
3. Налог при УСН с дохода: 240 000 × 6% = 14 400 ₽. Однако платить эту сумму не придется, поскольку ИП без работников уменьшают налог на страховые взносы вплоть до нуля.

Общая сумма платежей за год: 18 000 + 45 842 = 63 842 ₽.

За неуплату налогов и взносов за сотрудников нарушителю доначисляют эти суммы, назначают штраф 20 или 40% от неуплаченной суммы налога и пени в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Неуплата налога — ст. 122 НК РФ

Если недоимка превысит 2,7 млн рублей за три года или 13,5 млн рублей всего — это преступление. За него можно получить уголовный штраф до 300 000 ₽ или лишиться свободы на срок до 1 года. Недоимку с пенями взыщут и в этом случае.

Уклонение физлица от уплаты налогов — ст. 198 УК РФ

Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Чтобы мы разобрали вашу ситуацию, пишите на [email protected].