Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.

При наличии веских причин покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.

Основания для возврата

Вернуть квартиру после покупки можно далеко не всегда: на это у покупателя должны быть очень веские основания. Например, расторгнуть договор по причине того, что новый собственник «передумал» совершать эту покупку, или ему не понравился вид из окна, не получится.

Правило о возврате недвижимости в течение 14 дней, как в отношении неподошедшего товара, в данном случае не применяется.

Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.

Согласно ст. 450, 451, 475 ГК РФ, сделка может быть расторгнута:

1. При существенном нарушении условий договора одной из сторон.
2. При наличии существенных недостатков недвижимости.
3. При существенном изменении обстоятельств, при которых стороны заключали договор.

Квартиру с обнаруженными покупателем недостатками всегда можно вернуть. Под такими недостатками в данном случае понимаются:

1. Несоответствие квартиры нормативам (СНиПам и СаНПИНам).
2. Несоответствие недвижимости договорным условиям.
3. Несоответствие объекта недвижимости целям покупки (здесь имеется в виду невозможность проживания в нем).

Гражданский кодекс предусматривает определенные требования к качеству передаваемого продавцом товара (квартиру так же можно рассматривать как такой товар, который переходит от одного собственника к другому). Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ, квартира должна быть передана покупателю в том качестве, в котором она фигурирует в договоре купли-продажи (хотя обычно данный аспект в договорах купли-продажи квартиры не прописан).

В качестве нарушений договорных условий могут выступать следующие:

1. Продавец отказался сниматься с регистрационного учета в установленные сроки (по-другому – выписываться).
2. Продавец не получил оплату по договору в установленные сроки после перехода права собственности.

Примерами «изменившихся обстоятельств» может стать появление еще одного наследника на квартиру или лица, которого незаконно исключили из приватизации.

При нарушении законодательных норм в процессе заключения договора его также могут признать недействительным. Это возможно, когда продавец или покупатель не отдавали отчета в происходящем, являлись недееспособными, при признании сделки недействительной, при заключении сделки с несовершеннолетним и пр.

Согласно ч. 2 ст. 269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. В качестве недостатков недвижимости могут выступать:

• кривые стены и трещины;
• перепады высоты потолка и уровня пола;
• неработающая вентиляция;
• несоответствующая проектной документации высота потолка;
• повышенная влажность в помещении;
• отсутствие счетчиков на коммунальные ресурсы;
• некорректно работающие окна и двери;
• отсутствие освещения;
• повреждение электропроводов;
• низкое напряжение в сети;
• протечка канализации и водоснабжения;
• неработающее отопление;
• плохо зафиксированная сантехника;
• незаконная перепланировка для вторичного рынка.

Претензии относительно недостатков квартиры покупатель может предъявить в течение 2 лет (согласно ст. 477 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. После указанного срока иск не подлежит удовлетворению.

Все обнаруженные в квартире недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Если недостаток несущественный, то покупатель имеет право затребовать компенсации затрат на устранение дефектов или безвозмездного устранения. Но наличие существенного недостатка может стать основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата всех денег, уплаченных за квартиру.

Под существенным недостатком понимается тот, который либо вовсе невозможно устранить, либо его устранение потребует несоразмерных трат, превышающих стоимость квартиры или близким к ней, а также если он проявляется вновь после устранения.

Покупатель не может применительно к квартире применить положение 475 ГК и потребовать замены товара на аналогичный с должным качеством, но расторгнуть договор и вернуть возврат уплаченной суммы он вправе.

Какие недостатки можно признать существенными — вопрос индивидуальный.

В частности, в судебной практике таковыми были признаны дефекты внутренней проводки, которые возникли до передачи квартиры покупателю и впоследствии стали причиной возгорания; неправильно покрытая крыша на последнем этаже; невозможность подключения к электросети и водоснабжению. А вот недостатки в отделочных работах вряд ли могут стать существенными и препятствующие проживанию в квартире (но они могут стать поводом для уменьшения цены договора).

Стоит отметить, что, помимо договора купли-продажи квартиры, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

В нем покупатель должен прописать фразу о том, что удовлетворен состоянием квартиры в ходе осмотра и претензий не имеет.

По идее, это должно служить доказательством для продавца в суде, что покупатель согласился принять квартиру со всеми недостатками. Но здесь не все так однозначно.

Например, если покупатель предъявил претензию из-за отсутствия счетчиков на воду, то здесь однозначно прав продавец, так как вторая сторона могла увидеть отсутствие приборов учета при первичном осмотре.

Но если же речь идет об отсутствии отопления, когда квартира принималась летом, то правда на стороне покупателя.

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

1. В досудебном порядке по соглашению сторон.
2. В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

1. Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры.  Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
2. Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
3. В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
4. Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
5. Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
6. Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

1. Реквизиты суда, в который оно направляется.
2. ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
3. Цена иска.
4. Наименование документа.
5. Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
6. Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
7. Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
8. Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
9. Дата и подпись.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Сроки возврата

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса, устанавливаются трехлетние сроки исковой давности по требованиям заявителя о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания ее недействительной. Это срок начинает отсчитываться с момента подписания договора купли-продажи.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи могут выступать только существенные недостатки недвижимости, которые значительно затруднили эксплуатацию данной квартиры или сделали ее невозможной. Вначале сторонам следует попробовать решить спорный момент путем переговоров, а затем покупатель вправе обратиться в суд.

Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату.

Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку.

Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу…

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами.

Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу.

Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

• При существенном нарушении договора другой стороной;
• В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Решение суда о возвращении неоплаченной квартиры

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто.

Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.

486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.

2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества.

Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки.

Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

Адвокат Надежда Домкина

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Все вопросы, что касаются недвижимости очень серьёзные и важные, ведь накануне не малая сумма денег. Поэтому, каждая из сторон взаимоотношений желает, чтобы всё прошло гладко, без непредвиденных ситуаций и максимально выгодно для каждой из сторон. 

Но на практике нередки случаи, когда сделка по недвижимости срывается и причиной тому могут быть самые различные ситуации.

Бывает, что уже после заключения договора, получается найти иной, более выгодный и подходящий вариант. Так же, продавец не смог передать в обозначенные сроки и должном состоянии жильё.

Или может вы и есть тот самый продавец, который нашёл иной, более сговорчивый покупатель?

Независимо от того, какая ситуация возникла именно у вас, общее у них у всех будет то, что одна из сторон будет хотеть расторгнуть договор купли-продажи.

Если ситуация складывается таким образом, что этого желает и иная сторона, то всё просто замечательно: остаётся заключить соглашение и закончить с этим.

Но что же делать, если одна из сторон взаимоотношений не желает ни чего расторгать? Как в такой ситуации действовать и при этом по максимуму избежать негативных последствий?

Отличный план действия для любой ситуации и расторжения договора в итоге может предложить только профессионал своего дела. 

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры? 

Согласно действующего законодательства, расторжение договора купли-продажи допустимо исключительно в таких двух случаях:

• по соглашению сторон — в данном случае обе стороны взаимоотношений согласны и не имеют к иной стороне ни каких претензий;
• по решению суда согласно иску одной стороны договора, в том случае, когда иная сторона существенно нарушила прописанные условия сделки. 

Существенное нарушение сделки — это ситуация, при которой пострадавшая сторона в большей части лишается того, на что она могла бы претендовать в результате её свершения.

На деле это может быть ситуация, при которой покупатель, после получения в свою собственность объекта недвижимости, полностью или частично не выплатил продавцу выкупную стоимость.

Или, уже после подписания договора сторонами, у объекта недвижимости были обнаружены скрытые недостатки. 

Согласно действующего законодательства предусмотрено расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по взаимному согласию или решению суда из-за существенных изменений обстоятельств, на которых основывалось изначальное заключение сделки. Под существенными изменениями обстоятельств принято понимать изменение ситуации настолько, что в случае возможности это всё предвидеть, сделка вообще не была бы подписана или подписана, но на совершенно иных условиях. 

Из вышеуказанной информации можно сделать первый вывод: отмена сделки возможна по соглашению сторон или по решению суда. Расторгнуть договор в одностороннем порядки, при котором вторая сторона лишь ставится об этом в известность, по закону запрещено. 

Достаточно принципиален и сам момент расторжения договора. Сделать это предоставляется возможным только до того момента, пока обе стороны не исполнят свои обязательства по сделке:

• покупатель не заплатил указанную в договоре сумму сделки;
• в Реестре не оформлена передача прав собственности на покупателя. 

При этом, если только одна из сторон выполнила свои обязательства по сделке, то её всё ещё можно расторгнуть. К примеру, регистрация права на квартиру в Росреестре, но отсутствие оплаты продавцу обозначенной в договоре суммы, позволяет расторгнуть подписанное ранее соглашение. 

Поэтому, вторым выводом в данной ситуации будет: законодательство не запрещает расторгать договор купли-продажи недвижимости, как до момента регистрации в Росреестре, так и после её прохождения. В данной ситуации суду будет необходимо не только расторгнуть такой договор, но и приостановить зарегистрированное в Росреестре прав собственности покупателя. 

По соглашению 

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон может представлять собой, как достаточно простой процесс, так и может стать очень затратным.

В данном случае очень важно общее желание каждой из сторон расторгнуть сделку, если при этом ни у кого нет ни каких претензий. Если же такие претензии есть и устранить их никак не получается, то придётся обращаться в суд для, решения конфликтной ситуации.

Если же сторонам удалось найти обоюдное решение своих проблем, составляется соглашение о расторжении договора. 

Форма соглашения должна быть такой же, что присуща расторгаемому договору. Иными словами, если договор оформлялся у нотариуса, то соглашение должно быть тоже удостоверено у него. В ином случае, соглашение может быть составлено в стандартной письменной форме. 

Стороны должны составит соглашение в свободной форме. В обязательном порядке указать, какой именно договор расторгается, каково было его содержание, какие условия и когда именно. Указать, что расторжение происходит по обоюдному волеизъявлению, что именно получает каждая сторона в итоге и были ли устранены имеющиеся обоюдные претензии. 

В случае подачи пакета документов для регистрации прав в Росреестр, до момента внесения записи в ЕГРН, процедура должна быть отменена.

Процесс рассмотрения заявления касательно перехода прав останавливается на основе подачи нового заявления, которое подаётся каждой из сторон сделки по купле-продажи или направленного нотариусом (в случае подачи первоначального заявления через него).

На основании нового заявления регистрационный орган прекращает процесс регистрации и уведомляет каждую из сторон о данной ситуации посредством соответствующего решения, в котором обозначается причина и дата. 

В результате, стороны могут рассчитывать на возврат половины суммы от ранее уплаченной гос пошлины. 

По решению суда 

Если сравнивать расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению, с таким же расторжением, но по решению суда, то второй вариант по праву можно назвать более сложным и трудоёмким.

Такая процедура состоит из досудебного и судебного порядка. На самом деле, всё очень сложно, как и кажется на первый взгляд.

Но с этим ничего не поделаешь, всего лишь можно разбить на этапы процесс расторжения договора купли-продажи квартиры по требованию продавца или покупателя через суд. 

Шаг 1. Направляется требование в суд о расторжении ранее подписанный сделки 

Согласно действующего законодательства предусмотрен обязательный досудебный порядок.

Подать требование о расторжении договора в суд можно только после того, как от иной стороны был получен отказ на ваше предложение о расторжении договора или же ответ на ваше предложение не поступил в сок, обозначенный вами в предложении или установленный законодательством, договором, а в случае его отсутствия в срок равный 30 дней. 

Несмотря на то, что требование может составляться в свободной форме, лучше всего составит его в виде письма, которое было направлено иной стороне взаимоотношений заказным письмом с уведомлением о вручении или в любой иной способ, который бы позволил подтвердить факт такой отправки. 

При несоблюдении досудебного порядка, отказаться от договора купли-продажи через суд не получится. Судом будет вынесено определение о возврате иска заявителю. После направления второй стороне требования и получения на него отказа, можно будет обратиться в суд ещё раз. 

Шаг 2. Подготовка иска и пакета документов

Основная цель, при подаче иска в суд – расторгнуть ранее подписанный договор и вернуть имущество обратно каждой из сторон. В случае, если в роли истца выступает продавец, то он будет требовать вернуть квартиру, если же покупатель, то деньги. 

В пакете документов, который прилагается к иску, должны быть:

• копия самого договора;
• копия документа, который подтвердит факт перечисления денежных средств (если в роли истца выступает покупатель);
• копия передаточного акта на недвижимость (если в роли истца выступает продавец);
• копия требования о расторжении сделки и подтверждения его отправки ответчику;
• уведомлении о отправки копии иска и пакета документов ответчику (нововведение с 01.10.2019 года);
• доверенность (если в процессе принимает участие представитель);
• подтверждение уплаты госпошлины и иная документация. 

Важно уплатить госпошлину. Сумма к уплате непосредственно будет зависеть от стоимости спорного имущества. При этом, максимальная м=сумма госпошлины к уплате может составить 60000 рублей. 

Шаг 3. Подача иска

Составленное заявление подаётся в районный суд, где расположен объект спора (квартира). Одновременно с иском подаётся ходатайство о применении мер обеспечения иска, которое будет гарантировать, что ответчик не сможет ни как распорядиться спорным имуществом до момента вынесения судом решения. 

Шаг 4. Ожидаем дату назначения заседания и приходим в обозначенный день и время в суд

Очень важно посещать все судебные заседания лично или направлять на них своего представителя.

Это позволит вам при необходимости дать суду соответствующие объяснения, представить дополнительные доказательства в вашу пользу.

В случае удовлетворения судом вашего иска и отсутствия его обжалования данного судебного решения со стороны ответчика, оно вступает в силу через месяц с даты его вынесения. 

Шаг 5. Обращаемся в Росреестр

В случае перехода прав на квартиру к покупателю, а вы выступаете в данной сделке продавцом, обращаетесь в Росреестр с решением суда. На основе судебного акта будет прекращены все права собственности покупателя, а сама квартира вернётся в собственность продавца. 

Резюме 

Вся изложенная выше информация представляет собой универсальную модель.

На практике, конечно не обходится без возникновения ряда вопросов и иных жизненных ситуаций, которые могут непосредственно влиять на саму сделку и весь процесс её расторжения.

Частым бывает вопрос, связанный с возможностью расторжения договора купли-продажи по ипотеке. Это всё возможно, но необходимо будет так же расторгать и договор по ипотеке. 

А можно отказаться от сделки, если в тоге недвижимость не понравилась? К сожалению, но нет, ведь перед сделкой покупатель должен был проявить максимальную  предусмотрительность. В случае возникновения ряда иных вопросов по данной теме, лучше всего обратиться к специалистам своего дела.

Расторжение договора купли-продажи: важные особенности процедуры

 katemangostar (Freepik)

Когда покупатель приобретает готовую квартиру, с ним заключают договор купли-продажи (ДКП), где прописаны все условия сделки.

Если стороны подпишут этот документ, то это будет означать, что они пришли к обоюдному соглашению и взяли на себя обязательства.

Идеально, если продавец и покупатель полностью соблюли условия и каждый остался при своём: первый — с деньгами, второй — с собственным жильём. 

Но, как показывает практика, покупка недвижимости не всегда проходит легко. Часто бывает так, что кто-то из участников сделки не соблюдает первоначальные договорённости. Если этот вопрос не получается решить мирно, соглашение лучше аннулировать. И здесь речь идёт именно о расторжении ДКП. 

Если вы передумали покупать квартиру, расскажем — можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры и какие важные юридические нюансы необходимо учесть.

ДКП — основной документ, в котором обозначены параметры объекта, его стоимость, порядок расчётов, права и обязанности сторон и другие условия сделки. Договор можно расторгнуть только в двух случаях: по обоюдному соглашению сторон или по решению суда. 

Если участники смогут договориться, отменить сделку будет достаточно просто. И не важно, кто инициатор процедуры, — обращаться в суд не придётся. Но есть формальности: придётся оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи. 

Если кто-то из сторон отказывается отменять сделку, порядок будет другой. Чтобы процедура состоялась, нужны веские аргументы, которые придётся доказывать в суде. Одного желания для этого недостаточно. 

В ст. 450 ГК РФ говорится, что процедуру по одностороннему расторжению договора разрешается инициировать в том случае, когда другая сторона значительно нарушила права заявителя — это причинение существенного ущерба пострадавшей стороне. Например, когда продавец или покупатель не получил того результата, который ожидал при оформлении ДКП. 

 Racool_studio (Freepik)

Продавец вправе подать исковое заявление в судебную инстанцию, если покупатель не рассчитался с ним за квартиру в срок, установленный по договору, либо оплатил меньше оговоренной суммы. Подобные ситуации — действительно весомый повод, чтобы инициировать процедуру по аннулированию сделки.

Покупатель может подать заявление в суд, когда владелец приобретаемого объекта не выполняет условия по ДКП. Например, серьёзными считаются следующие нарушения:

• продавец в течение длительного времени и по разным причинам уклоняется от переоформления прав на квартиру;
• сразу после подписания договора бывший владелец утратил право собственности на имущество в пользу третьих лиц (подарил, перепродал и др.);
• прежний собственник в оговорённые договором сроки отказывается освобождать жильё. 

Расторжение договора купли-продажи недвижимости могут организовать и гос. органы. Например, если выяснится, что при продаже квартиры были нарушены права детей или предоставлены фальшивые документы. 

Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем. 

Но даже в таком случае нужно будет оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В документе надо описать все важные детали: цель составления, номер и дата ДКП, сумма и условия возврата средств, срок для освобождения жилья, паспортные данные сторон и реквизиты.   

Есть ещё один нюанс: если ДКП уже прошёл регистрацию в Росреестре, то при процедуре расторжения придётся предоставить в государственную инстанцию и новое соглашение. То же самое касается формы документов: если договор был составлен в письменном виде и удостоверен нотариусом, так же необходимо оформить и соглашение.

 prostooleh (Freepik)

В этом случае необходимо получить от второй стороны письменный отказ от расторжения сделки. Направьте собственнику недвижимости заказное письмо с предложением расторгнуть ДКП. В тексте желательно обозначить срок, который есть у продавца на принятие решения. Если вы его не укажете, по ст.452 ГК РФ он не может превышать 30 дней с момента получения письма. 

Продавец может поступить двумя способами: отправить ответ в письменном виде с отказом на предложение либо вообще его проигнорировать, что будет означать то же самое.

После прохождения срока, выделенного на принятие решения, можно смело обращаться в суд. Конечно, если на руках есть все основания и документальные доказательства, что продавец нарушил права покупателя по ДКП.

Срок рассмотрения дела в суде будет зависеть от конкретной ситуации. 

Если условия по ДКП уже были исполнены и сделка прошла регистрацию, отменить её будет сложно. Это можно сделать лишь в некоторых случаях.

1. Переход права собственности ещё не состоялся. Речь идёт о ситуациях, когда стороны только подали документы на регистрацию в Росреестр. Чтобы смена собственника недвижимости не произошла, достаточно подать соответствующее заявление.
2. Расчёта ещё не было, но регистрация уже произошла. В таком случае необходимо предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора купли-продажи. Если вопросов не возникнет, право собственности на квартиру будет возвращено прежнему владельцу.
3. Регистрация уже состоялась, и все условия договора были соблюдены. Вернуть квартиру можно только в том случае, если обе стороны пришли к обоюдному соглашению отменить сделку. Проще всего будет заключить новый ДКП, где прежний продавец выступит в роли покупателя. Опять же, если кто-либо из участников сделки не согласен с новыми условиями, придётся идти в суд.

Есть важный момент: ДКП считается заключённым после момента его регистрации в Росреестре, а исполненным — когда покупатель уже получил право собственности на квартиру и полностью рассчитался с продавцом. То есть в первом случае отыграть сделку ещё можно, а во втором — практически нереально. 

Чтобы не пришлось сталкиваться с процедурой расторжения ДКП, отнеситесь к сделке серьёзно. Внимательно осмотрите приобретаемую недвижимость и обговорите в деталях условия договора.

Будет лучше, если для выбора квартиры вы привлечёте опытного и надёжного риелтора. Он сможет не только проверить объект на юридическую чистоту, но и сориентирует по рыночной цене.

С аргументами специалиста можно попробовать договориться с продавцом о скидке. 

Кроме того, риелтор подскажет, как застраховать себя от рисков возможного аннулирования сделки в дальнейшем. Обычно для этого в договор добавляется пункт с условиями для расторжения сделки. Эту информацию можно и не отражать в ДКП, но если у сторон возникнут какие-то претензии, разбирательства могут затянуться.

Смотреть больше объявлений

Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована. 

Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо.

Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.