Лот 4199 Магазин, автосалон

500 000 000 ₽

Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры

220 000 000 ₽

Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит

41 000 000 ₽

Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад

2 324 000 ₽ / месяц

Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар

137 600 000 ₽

Арбатская Лот 8232 Магазин, свободное, банк, салон красоты, шоурум, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры

2 650 000 ₽ / месяц

Полежаевская Хорошево Лот 3105 Магазин, свободное, кофейня, аптека, кафе, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры

40 112 000 ₽

Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры

230 000 000 ₽

Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, супермаркет, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры

30 500 000 ₽

Лот 8670 Магазин, алко-маркет, бижутерия, сувениры

45 000 000 ₽

Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека

52 920 000 ₽

Налоги с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом | Юридическая компания Проценко и Партнеры

Какой налог предусмотрен с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом?

Продавая коммерческую недвижимость, юридическое лицо сталкивается с необходимостью уплатить с операции налоги. Для того чтобы итоговая сумма обязательств перед бюджетом не стала для руководителя компании сюрпризом, необходимо заранее ознакомиться с законодательной базой, правилами и сроками перечисления обязательных платежей.

Помимо этого, важно уже на подготовительном этапе исключить все возможные риски для компании и обезопасить ее от излишнего внимания контролирующих органов.

В каких случаях фирма должна перечислять в бюджет налоги с продажи коммерческой недвижимости, каков их размер и порядок уплаты, а также что делать предпринимателю, если ИФНС заинтересовалась сделкой, об этом наша статья.

Реализация коммерческой недвижимости юрлицом облагается налогом всегда. Разница определяется лишь тем, на какой системе налогообложения находится компания, общей или упрощенной. Льгот при продаже такого имущества законодательством не предусмотрено.

Налогоплательщиком выступает лицо, получившее доход, то есть продавец. Статья 41 Налогового кодекса РФ указывает на то, что под доходом подразумевается выгода предприятия, выраженная в денежной или натуральной форме.

Какой налог с продажи коммерческой недвижимости платят компании на упрощенной системе налогообложения?

В случае применения такого режима компания фирма платить налог как с доходов, так и с разницы между полученными доходами и произведенными расходами. В первом случае ставка налога составит 6 процентов, во втором — 15 процентов.

Регионы вправе снижать установленные федеральным законодательством ставки вплоть до 0%, поэтому перед тем, как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости, есть смысл ознакомиться с региональным законодательством в этой области.

Компании, выбравшие объектом налогообложения “доходы-расходы”, вправе уменьшить полученный доход на сумму расходов, однако делается это не одномоментно, а на протяжении нескольких лет, точный срок зависит от срока полезного использования конкретного объекта.

УСН предполагает кассовый метод учета доходов и расходов, означающий формирование базы по налогу непосредственно в момент фактического поступления или списания денежных средств.

При продаже имущества фирмой на общем режиме актуальны два платежа — налог на прибыль и НДС. Предприятия на общей системе могут снять с учитываемой базы по налогу на прибыль осуществленные компанией расходы. Подобные расходы включаются не одномоментно при реализации, а равномерно в течение периода владения объектом.

Налог на прибыль компании платят с разницы между суммой реализации и остаточной стоимостью по ставке 20%, ставка НДС также составляет 20% и исчисляется с продажной цены. Несмотря на то, что формально НДС платит продавец, сумма включается в цену объекта, поэтому фактическим плательщика налога становится покупатель.

Если целью приобретения объекта не являлось коммерческое назначение, а покупался он исключительно для перепродажи, можно учесть недвижимость как товар. Тогда базой для исчисления налога на прибыль будет разница между продажной и покупной ценой объекта.

Компания перечисляет налог с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом в адрес налоговой инспекции по месту регистрации в регламентированные сроки. Помимо этого, фирма должна представить в инспекцию отчетность, подтверждающую сумму, заявленную к уплате.

Авансы по налогу на прибыль уплачиваются раз в месяц или раз в квартал. Правом на ежеквартальный платеж обладают следующие юридические лица:

• организации, чей доход в среднем не превышает 15 млн рублей за последние 4 квартала;
• бюджетные учреждения;
• иностранные юрлица, работающие в России через представительства;
• участники простых товариществ;
• выгодоприобретатели в части их доходов по договорам доверительного управления;
• инвесторы, участвующие в соглашениях о разделе продукции.

Все остальные организации платят налог ежемесячно до 28 числа каждого месяца. Сумма налога за год перечисляется в бюджет всеми организациями до 28 марта следующего года.

Налог на добавленную стоимость предприятия оплачивают ежемесячно не позднее 25 числа.

Фирмы на упрощенной системе налогообложения осуществляют авансовые платежи ежеквартально до 25 числа месяца следующего за отчетным кварталом. Итоговая сумма налога перечисляется не позднее 31 марта следующего года.

Теоретически под дополнительную проверку налоговой инспекции может попасть любая сделка по продаже коммерческой недвижимости, однако на практике инспекторы вероятнее всего заинтересуются операцией в следующих случаях.

1. Заключение сделки с фирмой-однодневкой. Такая компания может выступать посредником в сделке купли-продажи, поэтому важно на этапе подготовки к подписанию договора проверить юридическое лицо, которое фактически в нем прописано. Все документы, которые удалось получить проверки (выписки от открытых источников, скриншоты интернет-страниц и т. п.), нужно распечатать и приложить к делу. Впоследствии, если компании придется доказывать отсутствие намерений вступать в сотрудничество с недобросовестным покупателем, любые доказательства проявления фирмой своей коммерческой осмотрительности ей очень пригодятся.
2. Подозрение в формальности сделки. Иными словами, инспекторы могут предполагать, что сделка была осуществлена только на бумаге, а продавец и покупатель преследовали совсем иные цели. Для подтверждения факта продажи объекта могут потребоваться не только документы (договоры, передаточные акты и т. п.), но и доказательства наличия ресурсов и целей для покупки или продажи.
3. Занижение стоимости. Несмотря на то, что стороны могут сами устанавливать договорную цену имущества для продажи, многократное ее отклонение от кадастровой стоимости вероятнее всего привлечет внимание налоговой инспекции. Проверяющие могут усмотреть необоснованную налоговую выгоду и произвести доначисление налогов, штрафов и пеней. Для того чтобы этого избежать, непосредственно перед заключением договора рекомендуется обратиться в независимую оценочную компанию за отчетом о реальной стоимости объекта.

Вне зависимости от того, по какой причине налоговая инспекция заинтересовалась сделкой по продаже коммерческой недвижимости, предприниматель может и должен отстаивать свои права. Услуги адвоката в этом случае существенно повысят эффективность процесса взаимодействия с инспекторами и уберегут компанию от необоснованных налоговых доначислений.

При проведении крупных сделок предпринимателю всегда нужно проявлять достаточную осмотрительность как при выборе контрагента, так и при составлении договора.

Сделки с коммерческой недвижимостью часто привлекают внимание контролирующих органов по причине существенности фигурирующих в них сумм и возможностью взыскания значительных дополнительных налоговых поступлений в бюджет при обнаружении нарушений.

Юридическая помощь профессионала на всех этапах сделки поможет бизнесмену сориентироваться в законодательстве, своевременно получить информацию о том, как платится налог с продажи коммерческой недвижимости, и не допустить ошибок, способных привести к значительным дополнительным расходам.

Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить

Кому нужно платить налог с продажи недвижимости 

Налог с продажи квартиры или дома уплачивает именно продавец — как тот, кто получает налогооблагаемый доход. Ставка налога — 13% цены продажи. Для нерезидентов РФ сумма увеличивается до 30%.

Однако есть условия, при которых ничего платить не нужно: 

• если вы приобрели квартиру более пяти лет назад;
• если вы получили квартиру по наследству, в результате приватизации, по договору ренты или в дар от членов семьи и близких родственников (в таком случае достаточный срок владения — три года);
• если проданная квартира была вашим единственным жильем на момент регистрации сделки в Росреестре или продажи;
• если квартира (доля, комната) стоит менее 1 млн рублей (важно учитывать кадастровую стоимость);
• если вы продали квартиру по цене приобретения (важно учитывать кадастровую стоимость);
• независимо от срока владения (но при некоторых дополнительных условиях) — если квартиру продала семья с двумя и более несовершеннолетними детьми (либо студенты очной формы обучения до 24 лет).

• Тем, кто соответствует одному из вышеприведенных условий, не нужно подавать налоговую декларацию.  
• Как платить налог с продажи унаследованной вами квартиры
• Если квартира получена в наследство от члена семьи или близкого родственника, без уплаты налога ее можно продать по истечении трех лет со дня смерти наследодателя.

Если квартира получена, например, от гражданского мужа, минимальный срок владения для продажи без налога — три года. До его истечения придется заплатить 13% «продажной» стоимости квартиры, говорит Наталья Бунина, адвокат КА Pen & Paper. 

Однако сумму дохода от сделки с такой квартирой можно уменьшить на 1 млн рублей либо на расходы умершего на приобретение имущества, которые ранее не были учтены при налогообложении (это нужно документально подтвердить).

Как платить налог с продажи подаренной вам квартиры

В случае с квартирой, полученной в дар, действуют другие правила. Подаренную членами семьи или близкими родственниками квартиру можно продать без уплаты налогов спустя три года. 

 Близкими родственниками признаются:

• родители, дети, дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры.

Если же даритель — посторонний человек, придется ждать дольше — пять лет. В противном случае продавец должен будет отдать в казну 13% цены продажи квартиры. 

1. При этом доход от сделки можно уменьшить на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении недвижимости, или на расходы дарителя на его приобретение, которые ранее не учли при налогообложении.
2. Что изменилось в законодательстве с 2022 года
3. В этом году в силу вступил ряд изменений в налоговый кодекс России. 

1. Россиянам упростили порядок получения налогового вычета. В скором времени для этого будет не обязательно подавать декларацию 3-НДФЛ. Можно ограничиться заявлением через личный кабинет на сайте nalog.ru. 

2. Право на налоговый вычет при новом строительстве возникает после того, как застройщик передает квартиру. В таком случае минимальный пятилетний срок владения начинается раньше — с момента оплаты полной стоимости ДДУ. Раньше срок владения построенной квартирой считался от даты регистрации права собственности. 

Новое правило распространяется на жилые помещения, доход с которых физлица получили начиная с 2019 года. Если налоговая требует подать декларацию, так как по сведениям из Росреестра прошло менее пяти лет владения, следует ответить, что физлицо не должно отчитываться, и приложить подтверждающие документы.

3. Родители (усыновители) двух и более несовершеннолетних детей (или студентов очной формы обучения до 24 лет) и сами такие дети при отсутствии реальных прав на другое жилье теперь могут без налогов продать старую и купить новую квартиру, не дожидаясь, пока истечет пятилетний срок. 

В последнем случае следует соблюсти несколько условий, отмечает Наталья Пенькова, налоговый консультант по сделкам с недвижимостью:

• обязательно наличие двух и более несовершеннолетних детей; 
• квартиру нужно купить в том же году, когда ее продали, либо до 30 апреля следующего года;
• купленная квартира должна быть больше либо по кадастровой стоимости, либо по жилплощади, чем старая;
• кадастровая стоимость новой купленной квартиры должна быть менее 50 млн рублей; 
• у семьи не должно быть доли более 50% в другой квартире. 

важно

С 12 апреля 2022 года любая электронная переписка с налоговой вне личного кабинета на сайте ФНС должна вестись только через российские почтовые сервисы. Во избежание кибератак инспекция не принимает письма с доменов США и Европы.

 Среди доменов стран, пропавших под ограничения: .com, .us, .net, .org, .gov, .mil, .gb, .uk, .at, .be, .bg, .hu, .de, .dk, .ie, .es, .it, .cy, .li, .lv, .lt, .lu, .mt, .nl, .pl, .pt, .ro, .sk, .si, .fi, .fr, .hr, .cz, .se, .ee, .ua, .

ch.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

1. Дождаться истечения минимального срока владения — пяти лет (по общему правилу).

2. Получить имущественный налоговый вычет, который составляет 1 млн рублей в год (не более 1 млн рублей для жилой недвижимости и земельных участков).

3. Получить вычет на расходы по приобретению проданной квартиры.

4. Если квартира была куплена в ипотеку, то можно добавить в расходы сумму уплаченных процентов.

5. Представить документы о наличии права на вычет для семьи, у которой двое и более несовершеннолетних детей (или очно обучающиеся студенты до 24 лет).

«Имущественный вычет, как и право на вычет расходов, предоставляются в сумме, которая не превышает размера дохода, полученного лицом.

Если недвижимость унаследована или подарена близким родственником, то в случае ее продажи ранее чем через три года налог рассчитают в общем порядке.

При этом могут учесть расходы наследодателя (дарителя) на ее приобретение»,  — говорит Екатерина Цепова, руководитель Агентства налогового консалтинга.

ВАЖНо

Доходы от продажи квартиры можно также уменьшить на размер стандартных, социальных и имущественных налоговых вычетов, связанных с приобретением жилья. Для этого необходимо предоставить в ИФНС подтверждающие документы.

Не стоит искусственно занижать «продажную» стоимость в договоре. Если она составит менее 70% кадастровой стоимости, налог придется уплатить исходя из этого процента.

«Однажды ко мне пришла женщина, которой год назад по наследству от мужа досталась дорогая квартира, — рассказывает Наталья Пенькова. — Она готовилась продать ее за 25 млн. Из этой суммы женщина могла вычесть только 1 млн, а для остального полагалась базовая ставка налога. 

Мы выяснили, что муж покупал квартиру в браке, и имущество было оформлено только на него. Даже если брачный договор не был заключен, жена все равно имеет право владеть долей в этой квартире. Срок считался с даты покупки — прошло 15 лет. Мы написали пояснительную записку, и налоговая подтвердила, что ничего платить не нужно.

https://www.youtube.com/watch?v=5qQDZz7N0Jk\u0026pp=ygV20J3QsNC70L7Qs9C-0L7QsdC70L7QttC10L3QuNC1INC_0YDQuCDQutGD0L_Qu9C1INC_0YDQvtC00LDQttC1INC60L7QvNC80LXRgNGH0LXRgdC60L7QuSDQvdC10LTQstC40LbQuNC80L7RgdGC0LggMjAyMw%3D%3D

Иногда бывает, что для мужа квартира — это единственное жилье, а у жены есть доля в другой квартире. В таком случае можно перераспределить доходы так, что у жены не будет налога к уплате.

 Либо можно уменьшить его, распределив между супругами прибыль и расходы на приобретение квартиры.

Поскольку мужу отчитываться не надо, можно немного увеличить расходы жены при покупке, чтобы вычесть большую сумму, и прибыль от продажи тоже разделить не поровну».

Как уплатить налог

1. Подготовить документы: паспорт, договор купли-продажи, расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод, выписку из ЕГРН и другие необходимые документы.

2. Подать декларацию 3-НДФЛ в отделение налоговой службы по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика.

3. После проверки документов будет начислен налог. Его можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика.

Что произойдет, если не платить 

Если налогоплательщик не подаст декларацию до 30 апреля следующего за отчетным года, штраф составит 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей. Это не освобождает от обязанности сдать декларацию и уплатить налог после получения штрафа.

Если долг не погасить до 15 июля, штраф составит 20% неуплаченной суммы налога или 40%, если налоговый орган докажет, что нарушение совершено умышленно. Кроме того, налогоплательщику начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Какие налоги придется заплатить при покупке недвижимости

В России после эпидемии возобновился спрос на недвижимость. Как получить возврат НДФЛ и сэкономить на налогах при покупке жилой или коммерческой недвижимости.

Говорить о падении спроса на недвижимость во время действия ограничений не приходится.

Некоторое затишье было связано с тем, что временно был закрыт Росреестр, нотариат. Судя по публичным заявлениям, застройщики сумели быстро перейти на дистанционное оформление продаж. Скорее всего, дальше спрос будет расти.

Недвижимость проявила себя как один из самых стабильных активов, который может быть привлекателен для инвесторов в такой ситуации.

Покупка в кредит

В наше время приобретение недвижимости в кредит стало нормой. Для приобретения недвижимости оформляется потребительское или ипотечное кредитование.

Потребительский кредит выдаётся для целей, не связанных с бизнесом, только на потребление. Его можно взять на любую покупку и приобретение недвижимости является одним из вариантов. Потребительское кредитование, в отличие от ипотеки, не является профильным.

Обычно, сумма потребительского кредита не превышает 3 млн рублей. Верхний возрастной предел заемщиков колеблется от 55 до 70 лет и часто зависит от банка и конкретной кредитной программы. В основном банки требуют, чтобы на момент погашения кредита заёмщику было не более 65 лет для мужчин и 60 лет для женщин.

Срок ипотеки в среднем составляет 20 лет, при этом потребительские кредиты погашаются в срок от 1 до 3 лет, очень редко – 5 лет.

Важно то, что процентные ставки по потребительским кредитам значительно превышают выплаты по ипотеке. Если при ипотеке они варьируются в пределах 4-10%, то потребительский кредит выдаётся под 10-15% годовых.

Ещё одним отличием является предоставление залога. Для потребительского кредита в залог банк может принять автомобиль, квартиру, загородную недвижимость. В случае ипотечного кредитования в залог берётся недвижимость, на приобретение которой оформляется кредит.

Покупка с использованием материнского капитала или военной ипотеки 

На сегодняшний день многие, у кого есть такая возможность, используют для приобретения недвижимости материнский капитал или жилищные сертификаты. Это весомая помощь в решении жилищного вопроса.

Особенно популярно применение материнского капитала, который часто используют в качестве первоначального взноса при отсутствии собственных средств.

Но здесь возникают подводные камни, поскольку не все банки предоставляют заёмщикам возможность внести первоначальный взнос полностью материнским капиталом.

Некоторые банки требуют доплаты за счёт собственных средств заёмщика в размере от 5 до 15% от стоимости квартиры.

С 1 января 2020 года материнский капитал равен 466 617 рублей.

Важно понимать, что с учётом условий стандартных программ первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от общей стоимости объекта, следовательно, в случае отсутствия денежных средств на первоначальный взнос, приобрести квартиру на материнский капитал, без привлечения собственных средств, можно в пределах от 2,5 — 3 млн рублей. Естественно, при наличии собственных средств стоимость доступной к приобретению недвижимости возрастает.

Следует помнить, что первое время необходимо платить повышенный процент по кредиту, поскольку банки увеличивают сумму кредита, доступную заёмщику, которая рассчитывается на основании его доходов, на размер материнского капитала или жилищного сертификата.

Только после заключения кредитного договора покупатель недвижимости оформляет погашение части займа за счёт средств материнского капитала или жилищного сертификата. До тех пор, пока эти деньги не поступили в банк, ежемесячные выплаты рассчитываются исходя из выданной банком суммы займа.

И только после получения банком денежных средств сумма ежемесячного платежа пересчитывается.

Используя материнский капитал в качестве первого взноса покупатели должны понимать, что продать такую недвижимость можно будет только с разрешения попечительского совета и при условии, что взамен будет приобретена квартира с лучшими условиями проживания.

Ведь при покупке недвижимости с привлечением материнского капитала права собственности делятся на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Соответственно, все последующие сделки купли-продажи с этим имуществом могут быть оспорены и признаны недействительными. В случае заключения такой сделки новый владелец остаётся без жилья.

При приобретении жилья на вторичном рынке необходимо выяснять, привлекался ли в предыдущих сделках с такой недвижимостью материнский капитал и правомерно ли он использован.

По похожей схеме в качестве первоначального взноса можно воспользоваться государственным жилищным сертификатом, который выдаётся участникам подпрограммы на получение субсидии за счёт средств федерального бюджета на приобретение жилого помещения.

Налоговый вычет после покупки недвижимости

Физические лица после приобретения недвижимости могут претендовать на возврат НДФЛ. Если вы работаете официально и получаете «белую» зарплату, то работодатель удерживает и перечисляет в бюджет сумму НДФЛ, процентная ставка на сегодняшний день составляет 13%.

На руки вы получаете заработную плату за вычетом налога. Например, ваш оклад составляет 100 000 рублей, на руки вы получаете 87 000 рублей, а 13 000 рублей работодатель с вас удерживает и перечисляет в бюджет. Вот именно эту сумму и можно вернуть.

При данном окладе за год получается 156 000 рублей.

• Налоговый вычет за недвижимость предоставляется в следующих случаях:
• ·         строительство или покупка жилья: квартиры, частного дома, комнаты или доли
• ·         покупка земельного участка с жилым домом или под строительство дома
• ·         расходы по выплате процентов по ипотечному кредиту
• ·         расходы на отделку и ремонт жилья — только в случае с новостройкой (если приобреталась у застройщика без отделки)
• Сумма налога, которую вы можете вернуть, определяется двумя основными параметрами: вашими расходами при покупке жилья и уплаченным вами налогом на доходы физических лиц.
• Максимально возможная сумма для расчёта налогового вычета – 2 млн рублей, а для процентов по ипотеке – 3 млн рублей

В общей сложности вы можете вернуть до 13% от стоимости недвижимости или земельного участка, но максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 млн рублей.

Таким образом, до 260 000 рублей можно вернуть из своих налогов при покупке недвижимости, а также до 390 000 рублей за выплаченные проценты по ипотеке.

То есть купить жилье можно и за 5, и за 10 млн, но государство выплатит 13% только с 2 млн рублей.

Ежегодно вы можете вернуть не больше, чем фактически перечислили в бюджет НДФЛ, то есть 13% от официальной зарплаты. При этом возвращать налог вы можете в течение нескольких лет до тех пор, пока не вернёте всю сумму целиком.

Приобретение недвижимости юридическим лицом

Приобретение юридическими лицами недвижимого имущества практически в 100% случаев предполагает его последующее использование в деловых целях. Главной проблемой организации в этом случае будет правильно определить сумму оценки объекта недвижимости в бухгалтерском и налоговом учёте. Любая ошибка в этом вопросе влечёт налоговые санкции, поэтому обратим особое внимание на налоговые риски.

Вот на что нужно обратить особое внимание:

·         порядок оценки объекта недвижимости зависит от способа его приобретения.

Вы можете построить объект, купить готовый, получить его в качестве вклада в уставный капитал или даже безвозмездно.

В каждом из перечисленных случаев наряду с общими нормами законодательства следует принимать во внимание и специальные, определяемые конкретно для разных способов оформления права собственности.

·         законодательство о бухгалтерском и налоговом учёте по-разному классифицирует расходы, связанные с приобретением объекта недвижимости на включаемые и не включаемые в стоимость объекта.

Типичной ошибкой налогоплательщика является отнесение расходов, подлежащих включению в стоимость объекта, в расходы отчётного периода. Но случается и обратная ситуация, тогда налоговая нагрузка необоснованно возрастает. Особенного внимания требуют объекты промышленного назначения.

Тут важно правильно разделить расходы между собственно объектом недвижимости, оборудованием, расходами на монтаж и пусконаладочные работы, расходы на обучение персонала.

·         не прекращаются споры с налоговыми органами касательно периода, в котором налогоплательщик имеет право на вычет «входного» НДС по расходам, связанным с приобретением и доведением объекта до состояния, пригодного к использованию.

Нужно правильно определить дату, с которой приобретённый тем или иным способом объект недвижимости будет зарегистрирован в установленном порядке и включён в налоговую базу по налогу на имущество. Налоговой базой может быть балансовая стоимость, определяемая по данным бухгалтерского учёта, или кадастровая стоимость объекта.

34-летний Райан Коэн не похож на своих сверстников.

Не только потому, что он миллиардер-основатель интернет-магазина для домашних животных Chewy, но и из-за его уникального подхода к управлению своим капиталом.

Как насчет идеи инвестировать в стартап? Пока что не время, хотя у Коэна такая мысль была. Вложить средства в какое-нибудь крупное предприятие по продаже недвижимости? Ну уж нет. Спрятать деньги в безопасное место и прохлаждаться на пляже? Не в его стиле.

Продолжение

Апартаменты или квартира: налоги и вычеты при продаже, покупке, проживании и аренде

Фотография из объявления в Яндекс Аренде

При покупке недвижимости нередко возникает желание сэкономить — для этого часто рассматривают верхние этажи, менее удобные районы или ищут квартиру поменьше. А для крупных городов есть ещё один рабочий вариант — задуматься о приобретении апартаментов. Ведь стоимость помещений в апарт-отелях ниже, чем на традиционное жильё, в среднем, на 15%. 

Привлекательная цена объясняется тем, что земля, на которой строят апартаменты, стоит дешевле, чем для многоквартирных жилых домов, при этом продажа апартаментов по ДДУ не облагается НДС.

Кроме того, застройщик при выборе земли не привязан к требованиям жилого фонда — значит, можно найти помещение прямо в центре города.

Да и при сдаче в аренду или перепродаже такая недвижимость пользуется спросом.

Рассказываем, насколько выгодной будет такая экономия — какие налоги и дополнительные расходы ложатся на плечи дольщика в будущем.

В законодательстве переодически появляются новые понятия, статус которых поначалу достаточно туманен, но со временем обрастает подробностями. Апартаменты — как раз из их числа. В России они появились в 2008 году, но в законах до сих пор не прописано их чёткое определение.

В 2023 году апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям и по умолчанию представляют собой коммерческую недвижимость. Так произошло из-за определения жилого помещения: по ст.

15 и 16 ЖК РФ это изолированный объект недвижимости, который подходит для постоянного проживания. К жилым помещениям относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты, доли в комнатах.

Апартаменты не попадают в этот перечень — и с точки зрения налогообложения и других нормативных актов в этом их главное отличие от квартир.

Большинство нормативных актов с упоминанием апартаментов относятся к гостиничному бизнесу. Так в приказе Мин. культуры 1215 апартаменты — это номер высшей категории не менее 40 кв. м с двумя или более комнатами и кухонным уголком.

Статус апартаментов зависит и от того, какое назначение земли указано в разрешении на строительство:

• для объектов гостиничного типа;
• для помещений общественно-делового назначения.

Фотография из объявления в Яндекс Аренде

Первый вариант предпочтительней как по налогам, так и по возможности оформить временную регистрацию. Ниже поговорим об этом подробнее.

Налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом — Юридическая консультация

Все зависит от того, когда будет продана коммерческая недвижимость и за какую цену. Есть минимальный срок владения недвижимостью, в течение которого при продаже нужно будет уплачивать налоги.

В рассматриваемом случае это пять лет, по истечении которых можно будет не платить НДФЛ при продаже недвижимости. При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности (п. 2 ст. 8.

1 ГК РФ). Если вы решите продать раньше этого срока, то имейте в виду, что есть два момента, на которые нужно обратить внимание. (Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества прописаны в ст. 217.1 НК РФ.

При этом в зависимости от субъекта Федерации могут быть свои особенности при определении налоговой базы и коэффициентов.)

Во-первых, у вас есть право на имущественный вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу: если вы продадите объект за 18 млн руб., то 1 млн можно будет взять вычета и с 17 млн уплатить налог.

Другой вариант (более эффективный): при продаже объекта за 18 млн руб. показать ваши расходы. Чистые расходы будут 17 млн, а с 1 млн нужно будет заплатить налог – 13%. Если вы не налоговый резидент Российской Федерации, вы заплатите 30% с полученного дохода.

Так как вы брали ипотеку и платили по кредиту проценты, все эти суммы и расходы, связанные с обеспечением этого кредита, т.е. включенные в его полную стоимость, будут вычитаться. Если проценты за время ипотеки достигнут 1 млн руб.

, то его также можно включить в сумму расходов, понесенных на приобретение этого имущества.

Коммунальные платежи по коммерческой недвижимости

Таким образом, если вы купили недвижимость за 17 млн руб. и еще 1 млн потратили на выплату процентов, то вы ничего не будете платить. Эти расходы нужно будет указать в декларации.

Если же вы продаете объект дешевле той стоимости, за которую купили, ничего платить не нужно, но нельзя его продать ниже 70% от кадастровой стоимости, так как это может быть воспринято как необоснованное занижение стоимости, поэтому такая сделка может вызвать вопросы.

Также стоит учитывать, что при продаже коммерческой недвижимости налоговые органы могут признать такую деятельность предпринимательской, особенно если это будет не единичная история. И в этом случае вам желательно зарегистрировать себя как ИП и оплатить налоги в соответствии с выбранным режимом налогообложения.

Сказали спасибо:

Как рассчитать налог на продажу нежилого помещения?

selensergen/Depositphotos

Отвечает сертифицированный финансовый советник, международный инвестор, основатель Консалтинговой компании «Богатство» Владимир Верещак:

С точки зрения закона, порядок действий в данной ситуации регламентируется статьей 217.1 НК РФ.

1. Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
2. В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2016 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
3. Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
4. Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, если Вы продадите помещение в этом году с соблюдением указанных Вами условий, с 1 января до 30 апреля следующего года Вы должны подать в ФНС налоговую декларацию.

В ней нужно будет указать полученный от продажи недвижимости доход (636,3 тысячи рублей), исчислить и уплатить налог (13% от 636,3 тысячи рублей – 490 тысяч рублей = 19 019 рублей) в бюджет.

К декларации необходимо приложить все основные имеющиеся документы по сделке.

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость.

Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%.

Он составит 19 019 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=5qQDZz7N0Jk\u0026pp=YAHIAQE%3D

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Отвечает заместитель председателя Вильнюсского коммерческого Арбитражного суда Андрей Андреев:

Статья 224 Налогового кодекса РФ устанавливает, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13%. Минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога, составляет пять лет. Если срок владения меньше данного срока, необходимо платить налог.

При расчете суммы налога применяют формулу: НДФЛ = сумма дохода x 13%.

При этом сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

Если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (как в Вашем конкретном случае), то доход от продажи, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ, рассчитывается следующим образом:

• Размер дохода = кадастровая стоимость x 0,7 (понижающий коэффициент).
• Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?
• Какой налог платить с продажи нежилого помещения?
• Таким образом, размер налогооблагаемого дохода, полученного от продажи недвижимости, со сроком владения менее пяти лет, рассчитывается по формуле:
• НДФЛ = (кадастровая стоимость объекта недвижимости x 0,7) x 13 %.
• При продаже недвижимости продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в конце года, при этом рассчитать сумму налога предстоит самостоятельно. 

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал Госуслуг или личный кабинет налогоплательщика, где есть образец заполнения данной декларации).

О том, что переход права собственности на проданное Вами помещение зарегистрирован в установленном законом порядке, Управление Росреестра самостоятельно уведомит ИФНС, в порядке внутриведомственного взаимодействия.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Ответ зависит от того, являетесь ли Вы индивидуальным предпринимателем или нет. Если являетесь, то налог платите, исходя из своей системы налогообложения.

По общей системе, надо будет заплатить 20% налога с прибыли + уплата НДС (тоже 20%). Если у Вас упрощенная система, то платите по ней. Если объект «доходы», то платите 6%, и расходы на покупку не учитываются.

Если объект «доходы минус расходы», то Вы можете учесть траты на приобретение помещения.

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог при продаже нежилого помещения?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая.

Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%.

Данные правила действительны только для физических лиц.

Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Юлия Калганова:

При продаже нежилого помещения Вы получите доход, поэтому в срок до 30 апреля следующего года необходимо будет подать в налоговую службу по месту Вашего жительства налоговую декларацию.

Если помещение будет продано за 600 тысяч рублей, то налоговая посчитает доход от его продажи равным величине кадастровой стоимости нежилого помещения, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. При этом Вы вправе уменьшить сумму облагаемого налогом дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением нежилого помещения.

1. К налоговой декларации нужно будет приложить копию договора о покупке нежилого помещения, копию договора о его продаже, а также копии документов, подтверждающих произведенные расчеты по этим сделкам.
2. Таким образом, в Вашем случае размер налога составит 19 019 рублей (909 000 х 0,7 – 490 000) х 13%.
3. Текст подготовила Мария Гуреева
4. Не пропустите:
5. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
6. Как перевести жилое помещение в нежилое?
7. Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
8. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.