Ремонт в квартире может включать в себя снос стен, объединение комнат, перемещение плиты на кухне, новые проемы. Одна часть работ считается перепланировкой, другая – переустройством. Объединяет эти два понятия – необходимость в соблюдении всех законодательных требований и строительных норм.

В этой статье мы расскажем:

• что относится к перепланировке, а что – к переустройству и в чем между ними разница;
• какие ошибки нельзя допускать при ремонте квартиры;
• где, как и сколько стоит согласовать перепланировку и переустройство жилых помещений в Москве.

Коротко о том, что такое переустройство и перепланировка

Разграничение понятий дает Жилой кодекс РФ:

• перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. То есть это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план квартиры – объединение комнат между собой или их присоединение к лоджии, перенос кухни в другую часть квартиры, создание гардеробных или новых проемов, расширение комнат за счет соседних помещений.
• переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в технический паспорт квартиры. Например, перенос сантехнического оборудования или газовой плиты.

• Пример дизайн-проекта квартиры, в котором сделана кухня-ниша. Здесь были объединены перепланировка и переустройство с переносом электрической плиты на другое место:
• 
• 
• Ванную комнату совместили с туалетом.

Список работ, относящихся к перепланировке квартиры и переустройству

Самые частые работы по перепланировке:

• объединение ванной комнаты и туалета;
• расширение санузла за счет коридора или кладовых;
• объединение кухни с гостиной (при условии электрической плиты в квартире – с газовой это запрещено делать);
• перенос кухни в другую часть квартиры (прихожую, гардеробную) с созданием кухни-ниши;
• новые проемы в перегородках и стенах;
• демонтаж стен и создание новых межкомнатных перегородок в других местах;
• объединение лоджии с комнатой или кухней (разрешено только с установкой двойного стеклопакета);
• перенос дверных проемов;
• создание дополнительного санузла;
• демонтаж либо создание новой гардеробной или встроенного шкафа;
• монтаж антресоли или антресольной полки.

Под переустройством квартир понимаются такие виды работ, как:

• замена газовой плиты на электрическую;
• перенос плиты на кухне в другое место;
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• проведение сантехники в новые ванные, душевые комнаты или туалеты;
• прокладка новых или замены существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности;
• установка или замена оборудования, увеличивающее потребление электричества или воды;
• перенос радиаторов отопления в квартире (исключение составляет их вынос на балкон или лоджию – это запрещено);
• демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования, если при этом сохраняются существующие стояки.

Для всех этих работа нужен проект перепланировки. Его готовит проектное бюро с допуском СРО.

Пример проекта перепланировки квартиры в доме серии КОПЭ, где была перенесена электрическая плита на кухне в другое место, сделана гидроизоляция, демонтированы и возведены заново перегородки. Газовую плиту также можно передвигать, но если вы перемещаете ее хотя бы на 15-20 см, это необходимо отмечать в проекте и согласовывать как перепланировку.

Что запрещено при перепланировке и переустройстве

Есть ряд работ, которые нельзя делать в квартире во время ремонта – их не согласует Мосжилинспекция, поскольку это небезопасно для вас и соседей, ухудшает условия проживания в квартире и доме. Нельзя:

• переносить санузлы в комнаты и на кухню;
• объединять лоджию или балкон с комнатой без установки двухкамерного стеклопакета, так как это нарушает тепловой контур дома;
• закладывать или демонтировать сантехнические короба и вентиляционные блоки – они должны находится в том же месте и таком же виде, как отмечены на плане квартиры. Также не допускается их переоборудование под полки;
• делать новые проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах или диафрагмах, а также в колоннах и стойках;
• уменьшать минимально допустимую жилую площадь комнат;
• замуровывать газовые трубы или центральное отопление.

Пример неправильного объединения кухни с лоджией – эти помещения обязательно должен разделять стеклопакет – можно распашной или раздвижной по типу «французского» окна. Ремонт не будет согласован Мосжилинспекцией до тех пор, пока хозяева не установят разделяющую перегородку.

Все ошибки перепланировки и переустройства мы собрали в нашей памятке по ремонту.

Что можно сделать в квартире без согласования

Есть ряд работ, которые можно провести во время ремонта и не согласовывать их с Мосжилинспекцией. Они никак не влияют на план БТИ и не считаются перепланировкой или переустройством:

• монтаж нового напольного покрытия, если при этом не затрагивается внутренняя конструкция пола;
• замена инженерных коммуникаций, если не меняется расположение основных их узлов;
• замена электропроводки со штробами стен;
• прокладка новых труб для санузла;
• выравнивание стен под покраску или под обои;
• установка новых дверей;
• замена окон;
• замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
• отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Сегодня не считается перепланировкой остекление балкона. Но 1 марта 2022 года вступают в силу новые правила эксплуатации жилья. Собственникам придется узаконивать остекление балкона или лоджии. В противном случае придется платить штраф и приводить холодное помещение в его первоначальное состояние.

В законодательстве регулярно что-то меняется, и вы можете об этом не знать. Мы всегда в курсе всех нововведений. Получите нашу бесплатную консультацию – напишите нам в WhatsApp, что хотите сделать в квартире, и мы расскажем, законно это будет или нет. А если нет, то подскажем пути решения проблемы:

Где согласовать перепланировку и переустройство квартиры

В Москве этим занимается Мосжилинспекция – она принимает документы, выдает разрешение, оформляет акт о завершенной перепланировке и переустройству.

В идеале процесс согласования должен начинаться задолго до самого ремонта. Вся разрешительная документация, проект, техническое заключение готовятся заранее.

Иногда может потребоваться обращение в другие инстанции:

• к авторам проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр» для оформления технического заключения, если во время ремонта затрагиваются несущие стены или возводится антресоль;
• в банк, если квартира находится в ипотеке и нужно внести изменения в ЕГРН;
• в Департамент культурного наследия города Москвы, если квартира расположена в доме-памятнике истории, культуры и архитектуры;
• в Мосгаз, если вы планируете перенос газовой плиты и др.

Понять, нужно ли обращаться куда-то дополнительно помимо Мосжилинспекции, также поможет наша консультация.

Список документов для согласования

Для начала работы по перепланировке и переустройству нужен техпаспорт или план квартиры с экспликацией.

Если квартира в новостройке – сначала нужно пройти первичную инвентаризацию и поставить жилье на учет в БТИ. Как это сделать, мы рассказываем в статье «Как получить план БТИ для квартиры в новостройке».

После этого готовятся проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки. Если во время ремонта не затрагиваются несущие стены, то заключение можем сделать мы. Если вы планируете новые проемы в несущих стенах, нужно обращаться к авторам проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр».

Также для Мосжилинспекции потребуются:

• доверенность на компанию от всех собственников квартиры, если перепланировкой будем заниматься мы;
• выписка из ЕГРН – жилищная инспекция может получить ее сама, но вы ускорите процесс, если сами предоставите ее;
• договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности.

Этапы согласования перепланировки и переустройства

1. Получаете поэтажный план квартиры с экспликацией либо технический паспорт БТИ;
2. Заказываете проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки;
3. Собираете документы и направляете их в Мосжилинспекцию через портал mos.

   ru;

4. Дожидаетесь положительного решения;
5. Выполняете ремонт;
6. Приглашаете инспектора Мосжилинспекции на приемку квартиры и получаете акт о выполненном переустройстве и перепланировке;
7. Заказываете новый технический план БТИ;
8. Оформляете у кадастрового инженера технический план квартиры и подаете его в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Стоимость согласования перепланировки

В среднем весь процесс занимает от 4,5 до 6 месяцев – все зависит от того, какие изменения ждут вашу квартиру.

Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения у нас стоит от 75 000 рублей. Проект перепланировки, согласование и технадзор за ремонтом – от 95 000 рублей.

Стоимость согласования «под ключ» начинается от 75 000 рублей. Это самый удобный вариант для наших заказчиков, так как позволяет вам сэкономить время и силы, а также практически не вникать во все детали согласования.

Вывод

Согласовать перепланировку и переустройство квартиры можно самостоятельно, но стоит готовиться к тому, что практически на каждом этапе могут всплыть свои нюансы и сложности. Например:

• получение дополнительных справок, а, значит, и посещение различных инстанций;
• оформление актов о скрытых работах, без которых не примут ваш ремонт, даже если вы все сделали правильно;
• оформление первичного технического паспорта для новостройки, которое по незнанию и неопытности может принести проблемы в виде «красных» линий на плане квартиры и временной приостановки работ по перепланировке;
• вызов техников БТИ и Мосжилинспекции к вам на квартиру, который нужно провести в тот момент, когда к ремонту точно не будет никаких вопросов.

Знать все тонкости согласования, требования законодательства, нормативы могут только профессионалы. У нас большой опыт в этом – каждый месяц мы сдаем от 60 до 100 объектов а всего уже более 5000 выполненных перепланировок, прошедших все согласования. C PEREPLAN ваш ремонт будет в надежных руках.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Она грозит штрафом до 2 500 рублей на каждого собственника квартиры, а также незапланированным ремонтом – вам придется привести жилье в первоначальное состояние. Кроме того, если перепланировка незаконная, то при продаже цена квартиры упадет примерно на 20%.

В него входит замена сантехнического, технологического и инженерного оборудования, перенос газовой плиты, радиаторов отопления или сантехнических приборов, замена газовой плиты на электрическую, а также некоторые другие виды работ.

В перепланировку входит и сам ремонт, и его согласование. Если первый вопрос зависит только от вашего бюджета и личных предпочтений в дизайне, то с согласованием мы можем помочь.

Самый экономичный вариант – это подготовка проекта перепланировки и технического заключения, которые стоят от 75 000 рублей. От  75 000 рублей начинается согласование «под ключ» с подготовкой всех документов, а также сопровождением каждого этапа согласования.

Проект перепланировки, согласование и технадзор за ремонтом – от 95 000 рублей.

Мосжилинспекция не согласует: объединение лоджии или балкона с комнатой без стеклопакета, разделяющего помещения, перенос ванной комнаты в жилую, расширение санузла за счет жилой комнаты, объединение гостиной с кухней с газовой плитой. Обо всех нарушения при перепланировкечитайте здесь.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2023: статья и сумма наказания

В наше время нередки случаи, когда владелец квартиры из старого жилого фонда хочет сделать ее более удобной и современной, для чего проводит перепланирование, не согласовав свои действия с госорганами.

Если косметический ремонт разрешено делать в любое время, то масштабные строительные мероприятия должны быть одобрены соответствующими инстанциями.

Если владелец квартиры этого не сделал, штраф за перепланировку квартиры без разрешения 2023 будет наложен по всей строгости закона.

• Причиной, по которой такие действия нельзя проводить на свое усмотрение, заключается в том, что некорректные строительные мероприятия могут спровоцировать обвал стен, перекрытий, нарушения коммуникаций, затопление или взрыв и другим видам ущерба внушительного размера.
• 
• «Несогласованной» называют перепланировку, о которой не знали контролирующие органы

Чтобы избежать санкций, нужно оформить перепланировку в Жилинспекции и МВК. Оформление проводится по месту проживания (например, если человек живет в Москве – отправляется в московское отделение МВК).

Обязательно должны быть согласованы следующие виды работ:

• объединение кухни и жилой комнаты,
• снос перегородок, в которых есть дверные проемы,
• работы с несущими стенами,
• оборудование лестницы,
• объединение соседних жилых комнат,
• оборудование вентиляции или ее демонтаж,
• расширение санузла,
• перенос сантехнических, инженерных, электрических коммуникаций,
• расширение жилых комнат,
• оборудование второго входа,
• объединении лоджии с комнатой,
• оборудование новых дверей и окон и др.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2023 году накладывается согласно ст.7.21 КоАП. Административную ответственность несут как физические, так и юридические лица. При этом, для организаций сумма будет намного выше.

Обратите внимание! Некоторые регионы, в том числе и Москва, на законодательном уровне ограничивают возможности перепланировки для нежилых помещений, которые расположены в многоквартирном доме. Это касается магазинов, салонов красоты, офисов и т.п.

Во сколько обойдется наказание за решение перепланировать квартиру?

1. 
2. Сумма санкции – минимум 2000 руб.
3. Для физических лиц сумма – от 2000 до 7000 руб.
4. Для юридических лиц, которые переоборудовали без разрешения нежилое помещение – от 300 тысяч до 1 миллиона руб.
5. Для должностных лиц, которые содействовали проведению незаконной перепланировки, карательные санкции будут равны 40-50 тысячам руб.

Обратите внимание! Если квартира является собственностью физлица, то и штраф будет назначен конкретному человеку, но, если собственником является организация – сумма будет значительно выше.

Независимо от выплаты штрафа, владелец обязан узаконить свои действия. Если не сделать этого, штрафовать будут повторно, к тому же Жилинспекция может подать в суд. Такие разбирательства могут закончиться по-разному. Ответчика могут оштрафовать, заставить вернуть помещение в изначальный вид, выставить квартиру на торги и т.д.

Помимо штрафа, к нарушителю могут быть применены и другие виды наказания. Например, это может быть обязательство вернуть комнаты в первоначальное состояние. Убытки в этом случае возрастают в несколько раз.

Жилинспеция может наказать нарушителей по нескольким статьям:

• ст.7.21 п.1 – предупреждение и штраф (1-1,5 тысяч рублей*) за несанкционированное переоборудование,
• ст.19.1 – штраф 300 рублей* за самоуправные действия,
• штраф 1500 рублей* за нарушение противопожарной безопасности.

Если жилье было съемным, договор расторгается, а человек отправляется искать новый дом.

Что делать, если выписан штраф за перепланировку?

Штраф за самогоноварение в России в 2023

Такой штраф может быть наложен рядом инстанций:

• судом,
• органами прокуратуры и правопорядка,
• Жилинспекцией,
• БТИ,
• органами местного самоуправления,
• управляющей компанией.

На погашение обычно дается 2 месяца.

Штраф за незаконную перепланировку нужно оплатить по реквизитам учреждения, которое его выдало. После этого человек должен направить корешок квитанции в эту инспекцию. Это можно сделать по почте или принести лично.

Если не закрыть этот штраф в срок, последует разбирательство в суде, которое может привести к:

• наложению ареста на имущество,
• ограничение на выезд,
• замороженным счетам ответчика,
• принудительному изыманию суммы из зарплаты ответчика.

Как сообщить о неузаконенной перепланировке

Езда без номеров штраф в 2023

Штраф за самовольную перепланировку может быть наложен по обращению третьих лиц. Сообщить о нарушении могут:

• соседи,
• жильцы дома,
• сотрудники УК или ЖЭКа,
• работники БТИ или Жилинспеции.

Жалоба подается в установленной форме в отделение Жилинспекции или полиции.

Как избежать штраф и не попасть под него

Штраф за незаконное предпринимательство физических лиц в 2023

Чтобы избежать штрафа за несогласованную перепланировку, лучше всего сразу оформить все необходимые документы. В БТИ нужно получить копию технического паспорта и плана помещения. Затем инспектор должен предоставить данные о всех работах, которые допустимо осуществлять в этом помещении. План перепланировки можно заказать в проектном бюро.

• 
• Перепланировка должна проводиться по специальному плану
• Далее нужно подать перечень бумаг в Жилинспекцию, чтобы получить разрешение:

• заявление,
• проект,
• документы, устанавливающие право на квартиру,
• согласие всех собственников квартиры,
• единый жилищный документ.

Может потребоваться получение разрешения и в других инстанциях (водоканал, МЧС, электросеть и т.п.). После утверждения в Жилинспеции, документы подаются в МВК. После получения их одобрения можно делать ремонт.

Осуществив все планы, лучше всего пригласить инспектора Жилинспекции, чтобы он засвидетельствовал, что все работы были проведены в соответствии с законом. Последним пунктом будет получение нового техпаспорта на квартиру.

1. Если штраф уже выписан, проще всего оплатить его и заняться подготовкой документов на согласование.
2. Легализовать изменения в жилой площади также важно и потому, что в случае продажи, дарения или других юридических манипуляций с квартирой потребуются все документы, в том числе и справки из БТИ.
3. *Суммы штрафов актуальны на июль 2018 года.

Загрузка…

Требования к переустройству/перепланировке квартиры в Москве в этом году

Главное требование, которое предъявляется к проекту переустройства квартиры в 2023 году заключается в следующем: любые изменения в конфигурации жилых помещений по сравнению с изначальным планом БТИ должны быть оформлены в соответствующем порядке в административных органах (Мосжилинспекция, Москомархитектура, Мосгаз и т.д.). В противном случае владельца жилья могут оштрафовать:

• штраф для физических лиц – 2000 – 2500 руб.;
• штраф для юридических лиц – от 300000 до 350000 руб.

Если нарушитель игнорирует требования Жилинспекции, к нему могут применятся более суровые меры, вплоть до тюремного срока (если в результате противоправных действий погибли либо пострадали люди).

Согласно 508 Постановлению Правительства Москвы, при проведении капитального ремонта в многоквартирных домах категорически запрещается:

• Нарушать санитарно-технические нормы и правила эксплуатации здания, закрывать доступ к коммуникациям общего пользования.
• Нарушать целостность несущих конструкций.
• Устанавливать перекрывающие приборы на инженерных сетях общедомового (общеквартирного) назначения.
• Нарушать работу вентиляционной системы, производить демонтаж вентиляционных коробов.
• Увеличивать нагрузку на несущие опоры свыше установленного предела.
• Объединять газифицированную кухню с жилой зоной.
• Переносить отопительные приборы, работающие от центральных систем отопления и горячего водоснабжения в холодные зоны.
• Увеличивать площадь жилого пространства путем объединения холодных помещений с жилыми и мокрыми зонами.

В случае, если помещение, в котором планируется ремонт представляет культурную или историческую ценность, владельцу жилья необходимо разработать проект приспособления, подтверждающий возможность использования здания в современных условиях.

Заказать согласование перепланировки жилого помещения в Москве

На сегодняшний день к перепланировке квартиры применяется большое количество требований, которых необходимо придерживаться, если вы не хотите иметь дело с законом или нести убытки при узаконивании перепланировки после ремонта.

Если вы испытываете сложности при разработке проекта переустройства, получении технического заключения или оформлении разрешения в административных органах, вы всегда можете обратиться за помощью к специалистам компании «2ПРОЕКТОР».

Мы всегда «держим руку на пульсе» всех изменений в законодательстве и готовы помочь вам в любых ситуациях.

Для этого у нас есть собственный штат высококлассных специалистов (инженеров-проектировщиков, юристов, согласователей), имеющих большой опыт в сфере разработки и согласования проектной документации, а также все необходимые допуски и разрешения СРО. Ознакомиться с прайс-листом на наши услуги можно в соответствующем разделе на официальном сайте.

Планируете делать перепланировку квартиры, но сомневаетесь в законности своих действий? Позвоните нам по тел. 8 (495) 956 70 30, наши специалисты обязательно вам помогут. Мы ждем вашего звонка!

Переустройство квартиры в 2023 году — что это такое, как узаконить стоимость, можно нельзя, самостоятельно

Наши сограждане довольно часто проводят перепланировку квартиры. Во многом это связано с тем, что большая часть жилого фонда была выстроена еще в советское время по типовым проектам.

Перепланировка необходима в том случае, когда граждане решают трансформировать помещение под собственные нужды. Но многие из них не знают, что данные действия подлежат узакониванию.

Несмотря на то, что квартира находится в собственности гражданина, он должен пройти обязательную процедуру. Порядок ее реализации прописан в действующих нормативно-правовых актах.

Обычно необходимость узаконивания перепланировки возникает не до момента ее проведения, а уже после того, как все действия реализованы.

Например, когда владелец принимает решение продать квартиру или приватизировать ее. Любые действия с собственностью, которые регистрируются в ЕГРП, влекут за собой необходимость пройти законную процедуру.

Общие моменты

Перепланировка может быть совершена при наличии определённых оснований. Прежде чем приступать к ней, необходимо знать о правилах ее проведения, которые закреплены в законах.

Итак, процедура перепланировки выглядит следующим образом:

Оформление документа, который позволяет собственнику проводить перепланировку	Данный акт выдается в городской администрации. Он будет представлен после передачи технического проекта и эскиза будущих изменений
Внесение данных	О проведенной перепланировке в документацию

Распространенной является ситуация, когда перепланировку надо узаконить уже после того, как изменений внесены. В таком случае необходимо выполнять иные действия.

Обратите внимание на то, что действуют определённые ограничения на проведение перепланировки:

Нельзя менять вид здания	—
Нельзя проводить перепланировку	Если свое согласие на ее осуществление не представили все собственники помещения
Нельзя осуществлять перепланировку	Если это повлечет ограничение доступа к коммуникациям

Соблюдение данных запретов позволит избежать проблем в процессе проведения процедуры.

Основные термины

В ст.25 ЖК РФ приведены два определения:

Перепланировка	Изменение конфигурации помещения, при котором возникает потребность внести изменения в технический паспорт
Переустройство	Действия с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или иным оборудованием, которые влекут за собой необходимость внести изменения в технический паспорт

Необходимо понимать, что нелюбое преобразование будет признаваться переустройством или перепланировкой. Основной критерий, который определяет законодатель – необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Например, переустройством будет признан установка электроплиты взамен газовой, переоборудование ванных комнат и пр. Что касается перепланировки – это перенос перегородок, оборудование подсобных помещений и др.

Какова его роль

Согласование перепланировки требуется в целях обезопасить жизнь и здоровье людей, а также сохранить их имущество в целостности. Незаконные действия могут не соответствовать требованиям или предписаниям законодателя.

Они могут быть опасны для соседей и самих хозяев квартиры. К сожалению, контролировать данный процесс практически невозможно. Инспекторы не в состоянии проверять все жилые помещения.

В связи с этим увеличивается риск того, что такие граждане своими действиями создают угрозу для жизни и здоровья соседей.

Например, если к работам будет привлечен неквалифицированный ремонтник, то он способен случайно причинить вред несущей конструкции.

В результате этого по дому пойдут трещины. Бывали ситуации, когда такая перепланировка приводила к обрушению дома. Обычно, такие случаи широко освещаются в СМИ.

Существуют и иные причины для узаконивания перепланировки:

Данные причины являются вполне вескими для владельцев квартиры.

Правовая база

Основной нормативно-правовой акт, который регулирует процесс узаконивания перепланировки – ЖК РФ. В данном кодифицированном акте приведены понятия «перепланировка» и «переустройство» (ст.25).

Также в ЖК РФ определены основания для их проведения (ст.26) и возможные причины для отказа надзорной инспекции (ст. 27).

Тех граждан, которые уже совершили перепланировку или только собираются сделать это без оформления по закону, заинтересует ст. 29 ЖК РФ, где представлены возможные последствия данных действий.

В этом кодифицированном акте представлены основные моменты, касающиеся процедуры. В нем не предусмотрены все возможные ограничения на проведение перепланировки, а также требования законодательства по самим действиям.

Более подробно эти вопросы раскрыты в следующих нормативных актах:

• СНиП 2.08.01-89;

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2021 году

Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее.

Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.

В статье разберёмся как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как  узаконить перепланировку.

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

• об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
• о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
• Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
• Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
• Жилищный кодекс РФ
• СанПиН и СНиП
• Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища.

Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.

Необходимо разобраться подробнее.

Виды перепланировок

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Вопрос возможности

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

https://www.youtube.com/watch?v=Xb_t5bwsZ1E\u0026pp=ygVB0J_QtdGA0LXRg9GB0YLRgNC-0LnRgdGC0LLQviDQttC40LvQvtCz0L4g0L_QvtC80LXRidC10L3QuNGPIDIwMjM%3D

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

• продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
• покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

• высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
• несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
• возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.

Оставьте заявку на консультацию юриста:

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.

До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа.

Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

• В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
• Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
• Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

• заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
• написать заявление на согласование переустройства
• приложить паспорт владельца жилого помещения
• добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
• как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
• необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

https://www.youtube.com/watch?v=Xb_t5bwsZ1E\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Оставьте заявку на консультацию юриста:Добавить в Избранное

"Письмо" Минстроя России от 03.03.2020 N 6370-ОГ/04 "О порядке переустройства, перепланировке жилых помещений"

• МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ПИСЬМО от 3 марта 2020 г. N 6370-ОГ/04
• Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.
• В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

1. Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями статей 51 — 55 ГрК РФ.
2. Согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества.
3. Таким образом, демонтаж оконного проема является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества, а, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, основания и порядок проведения переустройства и перепланировки жилого помещения регулируются нормами главы 4 ЖК РФ.

Так, в соответствии со статьей 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство либо перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.

Таким образом, утепление балкона или лоджии будет производится по согласованию с органом местного самоуправления.

Вместе с тем, граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективнотью на окна и балконные двери с улучшенными качествами.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Начальник отдела управления жилищным фондом и ОГЖН

Л.Р.ЕГОРОВА

Кассационный суд объяснил важные правила перепланировки квартиры — Российская газета

В качестве примера третья инстанция привела дело некоего гражданина Н., пытавшегося легализовать свою кухню. К ней мужчина прирезал — в буквальном смысле — лоджию.

Вышло, конечно, красиво: балкон перестал быть балконом и стал как бы частью квартиры. «Как бы» — потому что юридически он все еще оставался балконом. Ведь чиновники красоту не оценили и отказались согласовывать перепланировку.

В палатах, переживших нелегальный ремонт, можно жить годами. Однако квартира с неузаконенной перепланировкой является, по сути, юридической миной. Во-первых, ее невозможно продать.

Если только не найдется какой-нибудь наивный и чрезвычайно смелый покупатель.

Во-вторых, недоброжелатели, например — соседи, родственники — могут в любой момент просигнализировать куда надо, и тогда начнутся большие неприятности.

Гражданин Н. решил сломать стереотипы и создать кухонно-балконный прецедент. И у него чуть было не получилось: нижестоящие инстанции удовлетворили его иск.

Люди в мантиях первой и второй инстанции сочли, что «предполагаемые изменения жилого помещения не являются реконструкцией, а представляют собой перепланировку и переустройство, все изменения предполагается производить в пределах границ принадлежащей Н. квартиры.

Самонесущая стена между кухней и лоджией не используется собственниками других помещений в многоквартирном доме и предназначена для обслуживания лишь квартиры Н.

, в связи с чем согласие собственников помещений многоквартирного дома на демонтаж оконно-дверного блока и подоконного блока между кухней и лоджией не требуется, поскольку не нарушает конструктивную целостность наружных стен многоквартирного дома».

Поскольку стена между кухней и лоджией является внешней, то на ее снос необходимо получить согласие всех собственников в многоквартирном доме

Проще говоря, от сноса стены дом не рухнет, а стена находится (точнее — уже не находится) как бы внутри квартиры. Так что, по мнению судей, узаконить новый кухонный размер можно вполне.

Но радоваться было рано, победа оказалась промежуточный. Кассационный суд расставил все на свои места: кухня — это кухня, балкон есть балкон, и вместе им не сойтись. За одним исключением: только если все собственники помещений в данном доме дадут свое «добро».

Дело в том, что стена, разделяющая кухню и балкон, является внешней. А значит, юридически относится к общему имуществу.

«Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме», пояснил Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Так что с одной стороны стереотип «нельзя никак узаконить» разрушен. С другой — пойди, попробуй собрать визы от всех своих соседей, имеющих в собственности хотя бы квадратный метр общего дома.

«Наружная стена дома, независимо от того, является ли она в какой-либо части несущей или ненесущей, в силу своего назначения — ограждение внутреннего пространства здания, его защита от воздействия внешней среды — обслуживает весь дом и для целей определения состава общего имущества дома не может рассматриваться как совокупность отдельных конструкций, расположенных в каждом из внутренних помещений дома, и обслуживающих только то помещение, внешней стеной которого она является», — подчеркнул Первый кассационный суд.

Аналогичное толкование закона приведено в письме Минстроя России от 22 октября 2020 года, — продолжают в кассационной инстанции.

Шанс узаконить перепланировку также есть, если доказать, что в данном конкретном доме «стена между помещениями квартиры и лоджии не является наружной стеной, не предназначена для ограждения внутреннего пространства здания и его защиты от воздействия внешней среды (в том числе температурного)». При этом надо учитывать, что «лоджия — это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство». Прямо скажем, вероятность доказать, что стена между кухней и лоджией не является внешней, невелика. И это — мягко сказано.

«Самовольные действия могут иметь непредсказуемые последствия. Чтобы перепланировка была законной, а самое главное — безопасной для себя и остальных жильцов многоквартирного дома, необходимо предварительно согласовать ее в органе местного самоуправления, получить одобрение проекта.

Если такое согласование не получено — муниципалитет обязан установить самовольному перепланировщику разумный срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние, в противном случае администрация подает иск в суд», — напомнила в свое время нормы Жилищного кодекса руководитель Госжилинспекции Московской области Ольга Федина.