Подписаться

Чтобы точно определить размер налогообложения имущества, каждому владельцу недвижимости нужно понимать, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Проведение любых операций с недвижимым имуществом требует расчета оценочной стоимости объекта по кадастру. Этот показатель является главным при расчете имущественного сбора, которым облагается недвижимость физических и юридических лиц. 

Кадастровая стоимость — что это такое

Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

• частные дома;
• участки земли;
• квартиры;
• комнаты.

Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке. 

Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Владельцам недвижимого имущества больше не нужно искать, где рассчитать кадастровую стоимость квартиры, так как сделать это можно прямо на нашем сайте. Процедура занимает буквально 1-2 минуты и требует только знания адреса или кадастрового номера объекта. Чтобы через Росреестр рассчитать кадастровую стоимость, необходимо выполнить два простых действия:

1. В поисковой строке ввести точный адрес объекта или номер по кадастру.
2. Нажать кнопку «Найти объект» и просмотреть информацию о недвижимом имуществе.

Это наиболее простой способ получение информации. Для получения справки о стоимости паспорту, которая требуется для подачи в судебную инстанцию или другие учреждения, необходимо оставить заказ в соответствующем разделе сайта.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

1. Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
2. Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
5. Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры 

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

• регион и район расположения;
• технические параметры объекта;
• общее состояния имущества;
• средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

• Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая: 
• Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:
• Ск – кадастровая стоимость
• П – площадь земельного участка
• Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)
• Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)
• Кп – переходной коэффициент
• Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

• доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
• сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
• затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Документы для расчета кадастровой стоимости

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

• документы, подтверждающие право владения объектом;
• заявление;
• удостоверение личности;
• чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

• справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
• для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
• на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Можно ли оспорить или снизить 

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене. 

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2023 года.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

Сроки кадастровой оценки

Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет.

За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ.

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Чтобы добиться принудительного снижения цены недвижимости, по проведенной кадастровой оценке, собственник может воспользоваться одним из следующих способов:

• написать заявление руководителю комиссии в Росреестре;
• подать иск в судебную комиссию для обжалования решения госучреждения и отстаивания собственных интересов.

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения своего вопроса.

Подпишись на новые статьи

Особенности регулирования земельных отношений в 2023 году

Мы продолжаем знакомить вас с особенностями правового регулирования земельных отношений в 2023 году.

Ранее мы рассказали о пролонгации и корректировке мер, устанавливающих особенности земельных отношений, которые были приняты в прошедшем году, изменении сроков выполнения отдельных процедур предоставления земельных участков, а также рассмотрели особенности проведения электронных аукционов и заключения договоров в электронной форме в ГИС Торги.

 Настоящий материал посвящен анализу изменений законодательства в сфере регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения, включая особенности оборота невостребованных земельных долей и вопросы формирования государственного реестра земель сельхозназначения. 

Часть 2.

4. Особенности оборота невостребованных земельных долей

Ключевым вопросом при анализе использования земель сельскохозяйственного назначения является анализ наличия неиспользуемых земель, поскольку выбытие земельных участков из сельскохозяйственного оборота, как правило, связано с неэффективностью собственников и невостребованностью земельных долей.

По данным Минсельхоза России,[1] несмотря на снижение площади земельных долей, включенных муниципалитетами в списки невостребованных, в среднем по стране за последние годы (рисунок 1) в отдельных регионах площадь долей достигает 600 — 1000 тыс. га. Такие масштабы усложняют органам местного самоуправления решение задач по сокращению невостребованных земельных долей, в том числе путем регистрации права муниципальной собственности на них.

Рисунок 1. Динамика изменения площади земельных долей, включенных в списки невостребованных, в Российской Федерации 

Проводимая органами местного самоуправления работа по оформлению невостребованных долей в муниципальную собственность направлена на их вовлечение в хозяйственный оборот и пополнение местных бюджетов. Поэтому несовершенство нормативного регулирования оборота невостребованных земель ограничивает возможности для роста поступлений доходов в бюджеты муниципальных образований.

В целях решения данной проблемы во исполнение поручения Президента России[2] разработан и принят Федеральный закон от 29.12.

2022 № 639-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 639-ФЗ), предусматривающий усовершенствование порядка вовлечения в оборот долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе невостребованных.

Изменения направлены на достижение целей Государственной программы эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса Российской Федерации[3] и предусматривают:

• наследование земельных долей, в том числе являющихся выморочным имуществом, в соответствии с гражданским законодательством;
• особенности оборота невостребованных земельных долей и связанные с ними дополнительные полномочия местных органов власти, информация о которых приведена на рисунке 2.

Рисунок 2. Особенности оборота невостребованных земельных долей 

Кроме того, Федеральным законом № 639-ФЗ установлена обязанность органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, утверждать списки невостребованных земельных долей, в случае если общим собранием участников долевой собственности не принято решение по таким долям. Ранее указанное полномочие являлось правом органа местного самоуправления, а не его обязанностью. Предполагается, что принятые меры позволят увеличить площадь используемых земель в целях сельскохозяйственного производства и обеспечить защиту прав собственников земельных долей.

Обращаем внимание, что помимо вышеупомянутых положений, уполномоченным органам власти в своей работе необходимо учитывать особенности предоставления и изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения, обусловленные утверждением новой стратегии развития агропромышленного комплекса до 2030 года (распоряжение Правительства Российской Федерации от 08.09.2022 № 2567-р), с результатами анализа которых можно ознакомиться здесь.

5. Порядок ведения государственного реестра земель с/х назначения

Эффективность вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения зависит от ряда факторов, одним из которых является учет достоверных сведений о состоянии и текущем использовании земельных участков. В этих целях на федеральном уровне Минсельхозом России ведется работа по формированию государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения (далее – Реестр).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.2023 № 154 «О порядке ведения государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения» определены правила ведения Реестра (далее – Правила), который является подсистемой Единой федеральной информационной системы о землях сельскохозяйственного назначения [4].

Реестр предназначен для автоматизации процессов сбора, обработки, хранения, анализа и представления информации о землях сельскохозяйственного назначения и об их использовании, полученной по результатам государственного мониторинга земель данной категории, а также иных сведений, полученных в том числе посредством СМЭВ.

Сведения в Реестр предоставляются рядом поставщиков. Их перечень приведен на рисунке 3.

Рисунок 3. Поставщики сведений в Реестр

Рисунок 4. Сведения, предоставляемые в Реестр органами государственной власти субъектов Российской Федерации посредством СМЭВ

Реестр является важным источником информации для организации и проведения мероприятий по земельному надзору, а также получения сведений о фактическом использовании земельного участка, подтвержденных в ходе проведения таких мероприятий. Правилами предусмотрено безвозмездное предоставление сведений из Реестра лицам, являющимся правообладателями земельных участков, к которым относятся:

• собственники земельных участков;
• землепользователи и землевладельцы;
• арендаторы земельных участков.

Таким лицам сведения предоставляются посредством ФГИС ЕПГУ в виде паспорта земельного участка.

Как отмечено на сайте Правительства, «ресурс станет инструментом оценки состояния земель для сельскохозяйственного производства. Он позволит быстрее находить возможности для новых агропроектов, в том числе по наращиванию производства продовольствия».

Учитывая специфику сведений, содержащихся в Реестре, хочется обратить внимание на возможность использования Реестра в качестве дополнительного источника получения сведений о значениях ценообразующих факторов земельных участков сельскохозяйственного назначения при проведении государственной кадастровой оценки земель.

Сбор сведений об объектах недвижимости, влияющих на их стоимость, является одной из основных и трудоемких задач в ходе проведения кадастровой оценки.

Использование информационных систем Минсельхоза России в этих целях прямо предусмотрено Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке [5], поскольку это позволяет получить важные исходные данные о земельных участках, отсутствующие в ЕГРН.

Отдельные сведения, размещаемые в Реестре, которые могут быть использованы при определении кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, приведены на рисунке 5.

Рисунок 5. Сведения Реестра, возможные для использования при определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Перечень лиц, которые могут быть заинтересованы в получении соответствующих сведений для использования их при осуществлении полномочий (функций), а также защиты своих законных прав и интересов, связанных с применением кадастровой стоимости земель, приведен на рисунке 6.

Рисунок 6. Лица, заинтересованные в получении сведений из реестра земель сельскохозяйственного назначения

Качество сведений и своевременность наполнения ими Реестра может оказать влияние не только на повышение эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения, но и на достоверность результатов государственной кадастровой оценки таких земель. Использование дополнительных данных позволит снизить вероятность возникновения споров о результатах определения кадастровой стоимости и сократить объем недополученных налоговых и неналоговых доходов бюджетов в результате оспаривания.

• Заключение
• Необходимость реализации рассмотренных новаций законодательства, регулирующих земельные отношения, влечет не только возникновение дополнительной ответственности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, но и появление возможности использования новых инструментов для повышения эффективности деятельности в земельно-имущественной сфере.
• Грамотно организованная работа по выполнению всех необходимых требований нормативных правовых актов позволяет обеспечить комплексный подход к развитию субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также снизить вероятность возникновения замечаний со стороны контрольно-надзорных органов.
• В связи с этим заинтересованным органам власти целесообразно:

1. Привести административные регламенты по оказанию услуг по предоставлению земельных участков в соответствие с измененными положениями законодательства;
2. Определить случаи установления в 2023 году льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, а также размер такой платы;
3. Оценить уровень доступности в муниципальных образованиях сети «Интернет», достаточного для обеспечения проведения электронных аукционов по продаже (аренде) земельных участков, и при необходимости определить муниципальные образования, на территории которых до конца 2025 года могут проводиться «бумажные» аукционы в рамках статьи 39.18 ЗК РФ;
4. Обеспечить регистрацию сотрудников профильных отделов и их обучение работе в ГИС Торги и на электронных площадках для организации электронных аукционов по продаже (аренде) земельных участков и заключения договоров в электронной форме;
5. Учесть новые полномочия органов местного самоуправления по работе с невостребованными земельными долями;
6. Рассмотреть возможность использования сведений государственного реестра земель сельскохозяйственного назначения при проведении государственной кадастровой оценки земель. 

Больше информации о новациях законодательства в сфере земельно-имущественных отношений вы можете получить на бесплатном вебинаре, который состоится 30 марта 2022 года в 10:00. Подробности здесь.

1. По всем интересующим вас вопросам соответствующей тематики Вы можете обратиться к экспертам БФТ-Холдинга:
2. [email protected],
3. тел. +7 (495) 784-70-00
4. [1] Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации в 2020 году
5. [2] Часть 1 подпункта «а» пункта 1 перечня поручений Президента России по итогам заседания Государственного совета Российской Федерации от 13 февраля 2020 г. № Пр-234ГС

[3] Постановление Правительства Российской Федерации от 14.05.2021 № 731 «О Государственной программе эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса Российской Федерации» 

[4] https://efis.mcx.ru/landing/

Землеустроительная экспертиза: когда и как проводят землеустроительную экспертизу?

Землеустроительную экспертизу часто назначают при рассмотрении в судах общей юрисдикции гражданских дел, связанных с разрешением земельных споров. Частое нарушение земельных прав связано с неправильным формированием земельного участка, в том числе подготовкой землеустроительной и другой документации, противоречащих требованиям законодательства.

По статистике имущественных споров именно земельные споры являются самой распространённой категорией. В судебном процессе перед судьёй встаёт огромное множество таких технических вопросов, ответ на которые могут дать лишь специальные исследования. Данный факт определяет необходимость проведения независимой судебной землеустроительной экспертизы.

До того, как мы коснёмся методики землеустроительной экспертизы, стоит остановиться на термине «землеустройство».

Что такое землеустройство описывает Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве». Это система мероприятий.

C 2018 г. объектами землеустройства являются:

• территории субъектов РФ и их части;
• территории муниципальных образований и их части.

• Землеустроительная экспертиза (земельная экспертиза) – процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных землеустроительных знаний в области геодезии и кадастра объектов недвижимости, правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок.
• Это определение выводит землеустроительную экспертизу за рамки землеустройства.
• Когда нужна землеустроительная экспертиза?
• Землеустроительную экспертизу назначают при рассмотрении судебных споров:

• о предоставлении и изъятии земельных участков органами исполнительной власти;
• с органами кадастрового учета по отказам в осуществлении кадастрового учета земельных участков и их частей или изменений исходных сведений;
• по отказам в регистрации прав на землю;
• о разделе и объединении земельных участков;
• о местоположении выделяемых участков в счет долей и земель сельскохозяйственного назначения;
• об определении порядков пользования земельными участками;
• о признании прав собственности на участки
• об установлении положения границ земельных участков на местности;
• иные споры и разногласия.

Стороны и другие лица, участвующие в деле по земельному спору, имеют право: просить суд назначить производство судебной землеустроительной экспертизы, просить поручить её производство конкретному эксперту или экспертной организации, заявлять отвод эксперту (п. 2 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – далее ГПК РФ).

Решение о назначении и производстве экспертизы принимается только судьей. Землеустроительная экспертиза сегодня является дорогостоящим исследованием, поэтому судья старается примирить спорящие стороны путем заключения мирового соглашения.

Что является объектами землеустроительной экспертизы?

• земельные участки и их части;
• границы земельных участков;
• геодезические координаты земельных участков и иных объектов недвижимости, эксплуатация которых предусмотрена или не предусмотрена на данном земельном участке;
• правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права на землю, кадастровый паспорт на земельный участок, постановления о предоставлении земельных участков в пользование, графические материалы — планы участков, рабочие чертежи с привязкой к местности, акты об отводе границ земельных участков, сведения об имеющихся обременениях земель участка (сервитут), и прочие);
• межевой план или землеустроительное дело;
• материалы топографических съемок;
• зоны с особыми условиями использования территорий;
• территориальные зоны в соответствии с правилами землепользования и застройки;
• иные объекты

1. Кто может быть экспертом при производстве судебных землеустроительных экспертиз?
2. Проводить землеустроительные экспертизы могут кадастровые инженеры, обладающие соответствующим аттестатом, а также юридические лица, имеющие лицензию на осуществление геодезических работ.
3. Как показывает судебная практика, экспертизу, как правило, доверяют именно кадастровым инженерам.
4. Эксперт должен иметь знания в области землеустройства и кадастра, а также геодезии и картографии.

Эксперты используют специальные технические средства и научные методики, которые позволяют ответить на все вопросы, поставленные судом. Полный перечень требований, предъявляемых к эксперту, приведен в ст. 13 ФЗ № 73.

Какую методику используют эксперты?Определенной методики или техники экспертного исследования для проведения судебной землеустроительной экспертизы к настоящему времени еще не существует.

Поэтому, каждый эксперт-землеустроитель путем проб и ошибок выводит для себя определенный порядок действий при работе (свою методику или технику). Условно методику проведения землеустроительной экспертизы можно разделить на две группы: геодезический и документальный.

• Геодезический метод заключается в изучении участка, проведения замеров с помощью специальных измерительных приборов и создании плана участка с применением специализированных компьютерных программ.
• Документальный метод состоит в анализе имеющихся документов на это недвижимое имущество и, при необходимости, вынесении вердикта о необходимости их корректировки.
• В процессе исследования эксперт формирует информационную основу, включающую следующие критерии анализа:

1. Фактическая площадь исследуемого участка.

2. Соответствие установленной фактической площади участка и заявленной в правоустанавливающей документации.

3. Установление факта наложения границ исследуемых земельных участков.

4. Определение состава имущества на земельном участке.

5. Соответствие действительного расположения имущества его местонахождению, внесенному в документацию.

6. Расчет совокупной площади пересеченных частей исследуемых земельных участков.

7. Установление площади участка, свободного от застройки / занятого постройками.

8. Возможность осуществления строительства объекта недвижимости на исследуемом участке.

9. Правомочность землеустроительных работ, произведенных на участке.

10. Условия соблюдения вида разрешенного использования земельного участка согласно Правилам землепользования и застройки.

Каковы этапы проведения землеустроительной экспертизы?

Землеустроительная экспертиза осуществляется в три этапа:

Подготовительный этап	Исследовательский этап (полевой)	Камеральный этап (оформление экспертного заключения)
Уяснение экспертной задачи	Осмотр, описание объекта; экспертный осмотр земельных участков начинается со знакомства со сторонами и их представителями.	Заключение эксперта регламентируется ст. 86 ГПК РФ и состоит из трех основных частей: вводной, исследовательской и выводов.
Изучение материалов дела, нормативной и справочной литературы	Полевые измерения – получение характеристик земельных участков с помощью специальных приборов. Эксперт проводит топографическую съемку и фотосъемку объекта исследования, определяет параметры, характеризующих его пространственное положение.	При изложении исследовательской части следует руководствоваться указанием закона (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 АПК РФ): в исследовательской части должны быть указаны «содержание и результаты исследования с указанием примененных методик (методов)».
Предварительное исследование представленной документации	По результатам топографической съемки может составляться топографический план участка местности или абрис.	Об общеизвестном «факте» в исследовательской части пишут менее подробно, а о менее известном – подробнее.
Анализ полученных при полевом измерении «сырых» данных, включающий экспериментальное компьютерное моделирование среды на основании имеющихся полевых расчетов.	После выводов эксперта располагаются Приложения. В приложения могут входить: графические изображения, сметы, таблицы с координатами, графики, копии документов об образовании экспертов, копии документов о поверке инструментов, фототаблицы.
Сравнение полученных пространственных параметров объекта с нормативными и правовыми допусками	На каждом листе приложения ставится подпись эксперта или экспертов, а также печать экспертной организации. Заключение эксперта оформляется в двух экземпляра.

Одна из самых сложный проблем – определение местоположения характерных точек объекта исследования.

Наиболее точным и универсальным способом является геодезическое описание местоположения с помощью координат поворотных точек границ земельного участка в установленной системе координат.

В кадастровой системе России геодезической основой кадастра является государственная геодезическая сеть (ГГС) и создаваемые в установленном Правительством Российской Федерации порядке геодезические сети специального назначения.

Что такое сложившийся порядок пользования и почему он важен при проведении землеустроительной экспертизы?

Важным фактором при проведении землеустроительной экспертизы является понятие «сложившийся порядок пользования». Это понятие дано в ст.

35 Земельного кодекса РФ, которая гласит, что в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Эксперт обязан учитывать данный аспект при проведении землеустроительной экспертизы, а также при изучении материалов дела. Сложившийся порядок пользования земельным участком определяется наличием административно-правового акта или иного документа о закреплении за собственником права на земельный участок.

В судебной практике необходимо учитывать сложившийся порядок пользования как одно из главных доказательств на право владения и пользования земельным участком именно в определенных границах, а также при подтверждении эти границ экспертным заключением.

Источник: Институт судебных экспертиз и криминалистики

Экспертиза для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости

Экспертиза для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости.

Определение необходимой площади для размещения объекта недвижимости на участке представляет собой одну из разновидностей землеустроительной экспертизы.

Землеустроительная экспертиза -комплексное исследование земельного участка, которое позволяет определить его физические, экономические, правовые и экологические характеристики.

В рамках землеустроительной экспертизы проводятся различные исследования, такие как геодезические работы, геологические исследования, экологические обследования, оценка стоимости земли.

По результатам землеустроительной экспертизы составляется отчет, который содержит рекомендации и решения по использованию земельного участка в соответствии с его назначением. В случае определения необходимой площади для размещения объекта недвижимости на участке, отчет землеустроительной экспертизы будет содержать рекомендации по размеру и форме участка, а также по расположению и организации на нем объекта недвижимости.

Расчет площади земельного участка, необходимого для возведения или эксплуатации на нем объектов недвижимости, производится согласно установленным градостроительным нормам, а также нормам проектирования. Необходимо учитывать и функциональное назначение здания или сооружения, и его технико-экономические параметры, например, объем производимой продукции, вместимость.

Обычно, расчет площади земельного участка для строительства производится в рамках процесса проектирования здания или сооружения. Для этого необходимо учитывать следующие факторы:

• Функциональное назначение здания или сооружения: разные объекты требуют разных площадей земельного участка. Например, для строительства жилого дома нужна меньшая площадь, чем для строительства промышленного объекта.
• Технико-экономические параметры здания или сооружения: объем производимой продукции, вместимость людей и другие параметры могут потребовать дополнительную площадь земельного участка.
• Градостроительные нормы: существуют установленные градостроительные нормы, которые определяют минимальную площадь земельного участка для каждого типа объекта недвижимости.
• Ограничения зонирования: в зависимости от зоны, в которой находится участок, могут существовать ограничения на использование земельного участка, которые также должны быть учтены при расчете площади.

Кроме того, необходимо учитывать и другие факторы, такие как требования к инженерной инфраструктуре, доступ к дорогам и транспортной сети, требования к ландшафту и окружающей среде

Для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости необходима экспертиза, которая будет учитывать следующие факторы:

• Назначение объекта недвижимости: для жилых зданий необходимо учитывать количество жильцов, количество комнат и жилую площадь, для коммерческих объектов — количество сотрудников и тип деятельности.
• Количество этажей: чем больше этажей в здании, тем больше площадь необходима для его размещения.
• Количество парковочных мест: необходимо учитывать количество парковочных мест в соответствии с требованиями государственных нормативов.
• Требования к озеленению: необходимо учитывать требования к озеленению, если они предусмотрены для данного типа объекта недвижимости.
• Расположение объекта недвижимости: необходимо учитывать расстояние до дорог, наличие общественного транспорта и другие факторы, которые могут влиять на доступность объекта.
• Наличие дополнительных построек: необходимо учитывать наличие дополнительных построек, таких как гаражи, склады и т.д.
• Требования к благоустройству территории: необходимо учитывать требования к благоустройству территории, если они предусмотрены для данного типа объекта недвижимости.
• Законодательные требования: необходимо учитывать требования законодательства и государственных нормативов в отношении минимальной площади участка для данного типа объекта недвижимости.

После учета всех вышеперечисленных факторов, эксперты смогут определить необходимую площадь участка для объекта недвижимости.

Для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости, необходимо предоставить следующие материалы на экспертизу:

• План генеральной привязки (ПГП) – это графическое изображение участка и его окружения с указанием границ и соседних объектов, выполненное в масштабе.
• Технический паспорт на участок и на объект недвижимости, который позволит определить технические характеристики и параметры здания или сооружения.
• Градостроительный план населенного пункта, в котором находится участок. В градостроительном плане указываются все границы территорий, зоны использования земли, а также возможные ограничения на строительство.
• Акт обследования территории и здания (сооружения), который содержит информацию о состоянии участка, здания или сооружения, наличии коммуникаций и их технических характеристиках.
• Заключение геодезиста и геолога о грунтовых условиях участка, о возможности осуществления проектных работ и строительства.
• Технический проект на строительство, который содержит все необходимые планы и чертежи, а также техническое описание и расчеты для определения необходимой площади участка.
• Разрешение на строительство или документы, подтверждающие право собственности на участок.

Эти материалы помогут эксперту более точно определить необходимую площадь участка для объекта недвижимости.

Если речь идет об объекте недвижимости для производственных целей, то расчет площади должен учитывать множество дополнительных факторов, связанных с конкретным видом производства. К таким факторам могут относиться:

• Объем производства: чем больше продукции должно быть произведено, тем больше площадь земельного участка может потребоваться.
• Технологические требования: для производства разных видов продукции требуются различные технологии, которые могут потребовать дополнительную площадь.
• Число работающих: в зависимости от количества работников, которые должны работать на производстве, может потребоваться дополнительная площадь для организации парковки, кафе.
• Оборудование: для установки оборудования может потребоваться дополнительная площадь, а также необходимо учитывать возможность прохода и транспортировки грузов.
• Отходы и загрязнения: для обеспечения безопасности окружающей среды и соблюдения требований экологического законодательства может потребоваться дополнительная площадь для утилизации отходов и других загрязнений.

В целом, расчет площади земельного участка для производственных целей является более сложным процессом, чем для жилых или коммерческих объектов, и требует учета большего количества факторов. Для точного расчета площади необходимо провести технико-экономические и градостроительные исследования, а также учесть все требования законодательства в области производства и охраны окружающей среды.

В случае если речь идет об объекте недвижимости, предназначенном для производственных целей, для определения минимальной площади исследуемого земельного участка, необходимой для возведения или же целевого использования зданий и сооружений, расположенных на нем, требуется в первую очередь определить такой параметр, как плотность застройки исследуемого земельного участка.

Определение плотности застройки является важным шагом при планировании строительства производственного объекта на земельном участке.

После определения плотности застройки можно вычислить минимально необходимую площадь земельного участка для размещения зданий и сооружений, которые будут использоваться для производственных целей.

Это поможет определить возможность использования данного участка земли для строительства, а также оценить эффективность использования земельных ресурсов. Помимо плотности застройки, необходимо учитывать и другие параметры, такие как уровень загруженности инженерных сетей, наличие санитарно-эпидемиологических ограничений.

В ходе проведения экспертизы и составления заключения эксперт-землеустроитель руководствуется нормативными актами, регулирующими земельные и градостроительные отношения в Российской Федерации.

Экспертиза для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости в Российской Федерации регулируется несколькими законами:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации — в соответствии с этим законом производится планировка и застройка территорий, включая определение необходимой площади участка для объекта недвижимости.
• Закон Российской Федерации от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании» — в соответствии с этим законом проводятся экспертизы проектной документации, в том числе для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости.
• Закон Российской Федерации от 25 июля 2002 года № 116-ФЗ «О основах государственного нотариата» — в соответствии с этим законом экспертиза может проводиться нотариусами, в том числе для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости.
• Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «Об утверждении Правил подготовки, согласования и утверждения градостроительной документации» — в соответствии с этим документом, для разработки проектной документации требуется проведение экспертизы, в том числе для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости.

В целом, проведение экспертизы для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости регулируется градостроительным и техническим законодательством Российской Федерации.

Основания для проведения экспертизы для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости могут варьироваться в зависимости от конкретной ситуации. Однако, обычно такая экспертиза проводится в следующих случаях:

• При разработке проектной документации на строительство объекта недвижимости — экспертиза может потребоваться, чтобы уточнить необходимые параметры земельного участка для проектирования здания и сооружений.
• При изменении функционального назначения земельного участка — если земельный участок, на котором предполагается возведение объекта недвижимости, ранее имел другое функциональное назначение, то может потребоваться экспертиза для определения новых требований к площади участка.
• При смене типа объекта недвижимости — если изменяется тип предполагаемого объекта недвижимости, то может потребоваться экспертиза для определения соответствующих требований к земельному участку.
• При изменении условий окружающей застройки — если в окружении земельного участка произошли изменения, такие как появление новых объектов недвижимости, изменение транспортной инфраструктуры и т.д., то может потребоваться экспертиза для определения соответствующих требований к площади участка.
• При необходимости оценки эффективности использования земельных ресурсов — экспертиза может проводиться для определения оптимального размера земельного участка для размещения объекта недвижимости с учетом максимальной эффективности использования земли.

В целом, основания для проведения экспертизы для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости могут быть разнообразны, но обычно связаны с проектированием или изменением предполагаемого использования земельного участка.

Для проведения экспертизы для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости могут использоваться различные методы.

Один из наиболее распространенных методов — метод инженерно-геодезических изысканий.

Он позволяет получить данные о рельефе местности, состоянии грунта, подземных водах и других факторах, влияющих на выбор оптимальной площади участка.

Данные, полученные при помощи этого метода, позволяют определить параметры, необходимые для оптимального размещения объекта недвижимости на участке.

Также могут использоваться методы компьютерного моделирования. Специальные программы позволяют создавать виртуальную модель объекта недвижимости и земельного участка. Это позволяет быстро и эффективно оценить различные варианты размещения объекта на участке, определить его оптимальные размеры, а также оценить возможные варианты развития инфраструктуры вокруг объекта.

Для проведения экспертизы могут привлекаться также специалисты в области архитектуры и градостроительства. Они могут оценить соответствие планируемого объекта недвижимости существующим нормативам и требованиям в области градостроительства и зонирования территорий.

Дополнительно, для проведения экспертизы может использоваться метод публичных обсуждений проекта. Это позволяет выявить мнения и предложения различных заинтересованных сторон по поводу выбора площади участка и других важных аспектов проектирования и строительства.

Сотрудничество с независимой экспертной организацией, такой как АНО «СЗЭПЦ», может предоставить ряд преимуществ при проведении экспертизы для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости. Некоторые из возможностей и преимуществ, которые может предоставить такое сотрудничество, включают в себя:

Независимость и компетентность: Независимая экспертная организация, такая как АНО «СЗЭПЦ», обладает необходимой компетентностью и независимостью для проведения экспертизы. Это гарантирует объективность и надежность результатов.

Современные технологии: Экспертные организации, такие как АНО «СЗЭПЦ», используют современные технологии и методы для проведения экспертизы. Это может включать использование инженерно-геодезических изысканий, компьютерного моделирования и других современных технологий.

Оптимизация затрат: Независимая экспертная организация может помочь оптимизировать затраты на проведение экспертизы. Это может включать оптимизацию использования ресурсов, оптимизацию выбора методов и технологий проведения экспертизы и другие меры.

Сокращение времени: Экспертная организация может помочь сократить время, необходимое для проведения экспертизы. Это может включать использование современных технологий, оптимизацию процессов и другие меры.

Высокое качество: Результаты, полученные при проведении экспертизы независимой экспертной организацией, могут обладать высоким качеством и надежностью. Это гарантирует, что полученные данные будут точными и актуальными.

Поддержка в различных вопросах: Экспертная организация может предоставить поддержку в различных вопросах, связанных с проектированием и строительством объектов недвижимости. Это может включать консультации, помощь в подготовке необходимых документов и другие меры.

Узнать стоимость экспертизы