10.09.2021 Живем по закону В 2019 году вступил в силу закон о садоводстве и огородничестве. Но до сих пор дачники задаются вопросами: надо ли ставить на кадастровый учет баню и теплицу, придется ли платить налог за сарай и можно ли избежать ответственности, если не соблюдать формальности. Мы изучили текст закона, поговорили с юристами и нашли ответы на вопросы о дачных постройках.

Садовые и огородные участки — что нужно знать собственнику

Земельные участки делятся на два типа:

• огородные участки — на них можно возделывать землю и выращивать урожай, но нельзя строить жилой дом или капитальную хозпостройку;

• садовые участки — на них можно возделывать землю, выращивать урожай, строить жилые дома и хозяйственные постройки, например, теплицу, баню, беседку и сарай. 

Проверить назначение земельного участка можно двумя способами.

• Заказать официальный документ в ЕГРН. За выписку нужно заплатить госпошлину — 870 ₽. Документ будет готов в течение недели.
• Самостоятельно поискать участок на кадастровой карте. В поисковую строку сервиса нужно ввести кадастровый номер участка или его адрес и посмотреть результат.  

Участок предназначен для ведения садоводства, поэтому на нем можно строить дом и сооружения на фундаментеОт назначения участка зависят ваши дальнейшие действия. На огородном участке можно поставить сарай для хранения инвентаря или бытовку, но нельзя строить жилой дом. Если на огородном участке вы построите дом, его могут посчитать самовольным строением и потребовать снестиЕсли у вас садовый участок, вы можете строить:При этом неважно, стоит ваше сооружение на фундаменте или вы поставили легкую конструкцию — строить можно все. Но есть разница для соблюдения формальностей, например, баню на фундаменте нужно регистрировать, а летний душ, установленный на пеноблоки, — нет.Каркасную теплицу легко разобрать и перенести, поэтому ее не нужно ставить на кадастровый учетВыгодно продаем дачный участок

Какие нюансы нужно учесть при оформлении постройки

Зарегистрировать постройку можно, если она соответствует критериям. 

• Постройка стоит отдельно, на расстоянии не менее 5 метров от улицы и 3 метров от внутренних границ участка.

• Высота постройки не превышает трех этажей или 20 метров.

• Объект построен для садового, дачного или хозяйственного пользования.

В противном случае вам могут отказать в регистрации.Важно: каждый тип построек на участке подчиняется определенным правилам расположения относительно других — их нужно учитывать при строительстве.

Если построить птичник ближе четырех метров от дома — его не зарегистрируют и потребуют перенести. 

Какие проблемы могут возникнуть, если не зарегистрировать постройку

Продать участок с незарегистрированными постройками сложно: если покупатель потребует перечислить в договоре купли-продажи все капитальные постройки, регистрационная палата сделку не оформит, если постройки не зарегистрированы. В договоре купли-продажи перечисляют все объекты недвижимости, указывают их назначение, характеристики и кадастровый номерАналогичные проблемы могут возникнуть при других сделках с недвижимостью: дарением, наследованием, разделом. Например, супруги надумали развестись, суд может отказать в разделе незарегистрированной постройки. Логика простая: если у владельцев нет прав собственности на имущество — они не могут им распоряжаться, и раздел теряет смысл. 

За что могут оштрафовать дачника в 2021 году

Этапы регистрации постройки

Вы можете самостоятельно зарегистрировать постройку. Рассказываем, как это сделать.

• Заполните декларацию объекта. На сайте Росреестра скачайте форму декларации об объекте недвижимости и заполните документ. В нем укажите основные характеристики строения: адрес, размеры, материал, назначение, год ввода в эксплуатацию. 

• Получите технический план. Заполненную декларацию передайте кадастровому инженеру — его можно найти через Реестр саморегулируемых организаций. Чтобы подготовить технический план объекта, кадастровому инженеру обычно хватает информации из декларации. Но если у него возникают сомнения, он может настоять на проведении технической экспертизы объекта. От этого зависит конечная стоимость технического плана — стоимость услуг колеблется от 8000 до 15 000 ₽.

• Оплатите госпошлину — 350 ₽. Реквизиты можно посмотреть на сайте регионального Росреестра.

• Подайте документы в Росреестр. Нужно подготовить паспорт, документы на землю или выписку из ЕГРН, план участка и заявление о регистрации. Пакет документов можно лично увезти в Росреестр или подать через МФЦ. Если ошибок в документах нет, строение ставят на кадастровый учет в течение 10 дней. 

• Получить выписку из ЕГРН — она подтверждает права собственности. С этого момента вы можете распоряжаться недвижимостью по своему желанию: продать, подарить, передать по наследству. 

Плюсы регистрации постройки на фундаменте

Некоторые дачники негативно относятся к регистрации хозяйственных построек.

Они считают формальности ненужными хлопотами и дополнительной финансовой нагрузкой — если поставить строение на кадастровый учет, придется платить налог. Однако оформление хозобъектов несет и преимущества.

 

Строение можно застраховать. Чтобы построить беседку, на материалы и работу можно потратить несколько сотен тысяч рублей. 

Средняя стоимость беседки на фундаменте под ключКрупные вложения лучше защитить — застраховать. При оформлении полиса страховщики запросят выписку из реестра недвижимости. Конечно, недобросовестные страховые агенты могут закрыть глаза на отсутствие регистрационных документов. Но если наступит страховой случай, у вас могут возникнуть проблемы с получением выплаты: постройка в Росреестре не числится, и вам будет сложно доказать, что она была. 

В дачном доме можно прописаться. Если вы построили капитальный дом, провели отопление, подключили круглогодичное электричество и поставили строение на кадастровый учет — вы можете прописаться в этом доме. 

Избежать пограничных споров с соседями. Когда ставите строение на кадастровый учет, прикладываете к заявлению технический план участка, в котором определены его границы и указано расположение объектов на нем. 

Какие постройки облагаются налогом

После регистрации строения вам придется платить налог на имущество. Сумма налога зависит от кадастровой стоимости объекта и налоговой ставки — в разных регионах она разная, но не может быть меньше 0 и больше 0,3%.

Вы можете получить льготу на одну хозпостройку, площадь которой меньше 50 квадратных метров, — налог с нее взиматься не будет.

При этом неважно, сколько земельных участков у вас в собственности — вы можете выбрать всего одну льготную постройку. 

Чтобы воспользоваться льготой, надо заполнить заявление. Документ можно лично унести в районную инспекцию ФНС, передать через МФЦ или подать в личном кабинете налогоплательщика. 

Важно: льгота применяется при условии, что хозпостройка не используется в предпринимательской деятельности. Кроме этого, налоговые льготы имеют:

• Герои Советского Союза и России;

• россияне, награжденные орденом Славы трех степеней;

• инвалиды с детства и дети-инвалиды;

• участники Гражданской войны, Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР, а также ветераны боевых действий;

• военнослужащие и уволенные с военной службы по достижении предельного возраста;

• члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;

Перечисленные категории россиян освобождены от налога на имущества. 

Что необходимо знать перед регистрацией дачных строений на фундаменте

• Любую постройку на фундаменте необходимо поставить на кадастровый учет. 

• Если строение не зарегистрировано, у владельца могут возникнуть проблемы со страхованием или выплатой страхового возмещения. 

• Чтобы поставить строение на кадастровый учет, нужно собрать документы, получить технический план, подать документы в Росреестр и дождаться выписки из ЕГРН.

Какие постройки на загородном участке подлежат регистрации в Росреестре

К хозяйственным постройкам относятся сараи, бани, теплицы, уличные туалеты, душевые кабины и другие сооружения, располагающиеся на загородном участке. Какие из этих строений подлежат регистрации в Росреестре?

Зачем нужна регистрация в Росреестре

Регистрация постройки – это её постановка на учет и оформление права собственности. До этого времени постройка будет считаться самовольной.

Владелец не сможет ни продать, ни обменять, ни сдать в аренду, ни заложить строение. Любые сделки с незарегистрированным имуществом запрещены.

И таких объектов может быть несколько: жилое здание, садовый домик, сарай, баня, гараж, беседка, колодец и душевая.

Часто возникает вопрос, какие строения на дачном (садовом) участке надо регистрировать, а какие нет? Рекомендации в нашей статье помогут вам разобраться с проблемой.

Земельный участок в СНТ или в деревне – это место для строительства хозяйственных объектов и жилых построек. Если земля оформлена в собственность, на ней можно возводить любые строения. Предварительно получив разрешение на возведение. Готовый объект нуждается в регистрации. Ставить ли его на кадастровый учет и вносить в базу ЕГРН – на усмотрение собственника.

Что дает регистрация постройки в Росреестре:

• свободная продажа земли с объектами;
• оформление наследства после смерти собственника;
• сдача построек в аренду;
• раздел имущества при разводе супругов;
• дарение близким родственникам и третьим лицам.

Кроме того, владелец строений может рассчитывать на компенсацию от государства. Например, при наводнении или если участок изымается на нужды муниципалитета – ст. 56.8 ЗК РФ.

Неоформленные в собственность объекты считаются самостроями. За них компенсацию никто не выплачивает. И если у собственника не окажется документов на постройки, их просто снесут без всяких разбирательств. Хорошо, если не наложат штраф за незаконное строительство на участке.

 Какие строения подлежат регистрации?

Прежде чем собирать документы на регистрацию, необходимо учесть назначение постройки. Одни – оформляются в обязательном порядке, другие – по желанию собственника.

Итак, что нужно ставить на кадастровый учет и регистрировать:

 В СНТ

В первую очередь – индивидуальный жилой дом (коттедж). Если имеются пристройки к дому в виде гаража, бани и других объектов – они также подлежат оформлению. При условии, что это недвижимое имущество.

Основные признаки недвижимого имущества, которое нужно регистрировать, отмечены в ст. 130 ГК РФ.

Выделяют четыре составляющих:

• фундамент-основание;
• невозможно переместить постройку без фундамента – в противном случае будет нанесет ущерб;
• инженерные коммуникации: электричество, водоснабжение, слив воды, вентиляция и т.д.
• цельно-сборная конструкция строения.

Постройки, попадающие под эти критерии, подлежат оформлению в Росреестре. Таким образом, регистрация может коснуться капитального гаража, бани, летней кухни.

 В деревне

Аналогичная ситуация и в случае с регистрацией объектов в сельской местности. На дачном участке в деревне можно возводить жилые дома, гаражи, сараи, амбары, бани, теплицы и прочие строения. Владельцу может быть предоставлен участок под ИЖС, сельскохозяйственные земли или площадь под огородничество.

Если сооружение имеет капитальный фундамент, прочные материалы и подведенные коммуникации – оно подлежит регистрации. Остальные постройки на земельном участке можно не оформлять.

Какие строения не нужно регистрировать?

Строения, не имеющие фундамента, не нужно ставить на кадастровый учет и оформлять на них регистрационные документы. Другой вопрос, что считать некапитальным строением?

Увы, но Градостроительный кодекс РФ не дает четкого определения. Зато можно выделить ряд характерных признаков некапитального строения:

• легко переместить с одного места на другое;
• временный (сезонный) характер постройки (например, беседка для летнего отдыха);
• отсутствие фундамента.

Некапитальные постройки – это полная противоположность строениям с фундаментом. Их используют в период посевных работ, летнего отдыха или осеннего сбора урожая. Редкие строения некапитального типа эксплуатируются в холодное время года (зимой).

Примеры объектов на земельном участке, которые не нужно регистрировать:

• Разборный гараж.
• Уличный туалет (без фундамента).
• Теплица.
• Переносная баня.
• Хозблок, деревянный сарай, бытовка.
• Колодец, каркасный бассейн, садовый фонтан, летний душ.
• Дровница.

Владелец имеет полное право строить их без разрешения не ставить строения на кадастровый учет. Если возникнет необходимость продать земельный участок, объекты легко снести или перевезти на новое место. Например, с помощью машины-погрузчика с краном.

 Налог на зарегистрированные постройки

Налоговая служба ведет учет объектов недвижимости. Собственники зарегистрированных строений должны уплачивать ежегодный налог. Однако это касается тех построек, которые стоят на кадастровом учете и на которые оформлено право собственности в ЕГРН. Остальные объекты налогом не облагаются. Если строение капитальное – его нужно вносить в реестр и базу для налогообложения.

Граждане вправе воспользоваться налоговой льготой – в силу п. 15 ст. 407 НК РФ. Она выражается в следующем: гражданин вправе исключить из базы налогообложения одну постройку площадью 50 м².

Пример:

Семья живёт в дачном поселке. На земельном участке в 6 соток есть несколько капитальных строений: 2-этажный коттедж, гараж и баня. Общая площадь строений – 250 кв. метров. Ольга и Антон могут воспользоваться налоговой льготой и исключить баню – площадью 20 м². За нее можно не платить. На остальные постройки, площадью 230 кв. метров (за вычетом бани), насчитают налоговый сбор.

Ставки по налогу устанавливают на уровне субъектов РФ и местного самоуправления. Значения в регионах могут отличаться. Минимальная налоговая ставка – 0,1%, а максимальная – 2% на объект недвижимости.

За основу начисления налогов берут кадастровую стоимость. Планируется, что к 2020 году на эту величину перейдут регионы по всей России.

Где-то до сих пор сохраняются начисления из инвентаризационной стоимости имущества. Налог рассчитывают за предыдущий календарный год.

Например, за 2020 год владельцу капитальных построек придется заплатить уже в 2021 году. Срок уплаты налога на имущество – до 1 декабря следующего расчетного года.

 Регистрировать или нет: советы юриста

Рассмотрим, когда оформление выгодно, а когда нет:

Сравнение	Особенности регистрации
Гражданско-правовые сделки: дарение, мена, наследство, купля-продажа и прочее	Официальная регистрация постройки обязательна. В противном случае Росреестр не одобрит ни одну сделку с отчуждением недвижимости
Налоги	• строения с фундаментом – объект налогообложения; • некапитальные постройки – регистрации не подлежат. Чем больше оформленных объектов, тем выгоднее государству. Собственнику регистрация невыгодна. Но за уклонение от налогов могут последовать санкции
Оформление кредита	Регистрация строений позволяет взять «ломбардную ипотеку». Ссуда окажется гораздо выше, чем кредит на земельный участок. Залогом будет вся недвижимость заемщика, включая оформленные в собственность строения
Страховка	Оформление страховки требует официальной регистрации объектов страховки – жилого дома, гаража, бани и т.д.
Постоянная регистрация (прописка)	Индивидуальный жилой дом или коттедж, где планируется жить круглый год – должен числиться в Росреестре. Иначе в прописке откажут. Да и само здание не будет иметь почтового адреса.
Подключение коммуникаций	Чтобы провести электричество, газ, отопление и прочие узлы требуется выписка или свидетельство о регистрации строения в ЕГРН на конкретного собственника (-ов). В дальнейшем правообладателю будут приходить квитанции для оплаты ресурсов
Компенсация	Изъятие земли на государственные или муниципальные нужды может повлечь убытки, если: • земля не принадлежит гражданину; • объекты недвижимости не стоят на кадастровом учете. Узаконить строения в экстренном порядке вряд ли удастся, лучше делать это сразу

 Заключение и выводы

Обращайте внимание на характер и назначение постройки, прикиньте судьбу имущества и прочие моменты:

Если строение имеет фундамент, прочную основу, жилое назначение и площадь свыше 50 кв. метров – желательно его зарегистрировать в собственность.

Отсутствие кадастрового учета осложняет сделки с землей и домом: продажу, обмен, дарение, наследство и т.д.

Владелец неузаконенного строения не сможет оформить ипотеку под залог недвижимости.

Чем больше объектов на участке в СНТ, тем выше компенсация за изъятие земли на государственные или муниципальные нужды. Неоформленные строения выкупу не подлежат – хозяин территории их попросту потеряет.

Налоговая льгота дает шанс не платить за одну хозяйственную постройку площадью 50 кв. метров, при условии, что на нее оформлен кадастровый документ.

Чтобы зарегистрировать строение, владельцу нужно пригласить кадастрового инженера, оформить договор на подготовку техплана, поставить объект на учет и заказать кадастровую выписку из ЕГРН (паспорт). Иногда право собственности признается в судебном порядке.

Как оформить в собственность дачный дом

Регистрация дачных домиков и построек в 2023 по-прежнему проводится в упрощенном порядке. Если их построили до 2001 года, достаточно минимального пакета документов.

Люди, получившие землю в советские времена, долгое время не задумывались, нужно ли регистрировать дачный домик на садовом участке, считая его своей собственностью по умолчанию. У законодателя иное мнение по этому вопросу, но навстречу владельцам он все же пошел.

Хотя вопрос, как зарегистрировать дом на дачном участке, актуален для всех, амнистия распространяется только на ту землю и постройки на ней, которые были получены в собственность и возведены до 2001 года. В 2001 году вступил в силу Земельный кодекс, ставший основным нормативным актом, регулирующим отношения в этой сфере.

В чем суть дачной амнистии

Упомянутый закон № 93-ФЗ позволяет провести оформление дачного дома в собственность в упрощенном порядке, без внушительного пакета документации, обязательной для других строений.

В частности, не требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого строения, возведенного на приватизированном и оформленном в собственность земельном участке. Порядок того, как узаконить дачный домик и с чего начать в 2023 году, мы разберем, опираясь на ФЗ «О регистрации недвижимости» № 218-ФЗ.

Что изменилось

Благодаря нововведениям, владельцы не приходят в ужас от мыслей, как зарегистрировать самодельный дачный дом. Они оценили такие плюсы:

• бумажные документы ушли в прошлое, вводится базовая система регистрации. Это исключает случаи мошенничества с правами на недвижимость, поскольку свидетельства о праве собственности было достаточно просто подделать;
• общие регистрационные данные в форме выписки из Росреестра по запросам смогут получить любые лица (кроме сведений, доступ к которым ограничен), в том числе посредством сети Интернет, иных информационных систем, общих порталов и т. д.;
• введена единая регистрационная база. Сейчас нет необходимости обращаться в регистрационный орган по месту нахождения объекта недвижимости, сведения доступны в любом отделении.

Главным минусом считают необходимость кадастрового учета для оформления прав, ранее было достаточно составить декларацию на объект недвижимости. Из-за этого увеличилась цена узаконивания дома на дачном участке — на стоимость кадастровых работ.

Обязательно ли проходить регистрацию имущества

Документальное оформление строений на земельном участке (внесение сведений в ЕГРН) потребует уплаты соответствующего налога. Отказываться от этого не стоит по ряду причин:

• только зарегистрированную собственность реально продать, подарить или передать в залог;
• без подтверждения права собственности человек не вправе зарегистрироваться по месту жительства на даче;
• если до 2031 года по амнистии не пройти регистрацию подпадающей под него недвижимости, впоследствии придется проводить процедуру ввода в эксплуатацию и узаконивать объект в судебном порядке.

С домами все однозначно, но ответ на вопрос, нужно ли регистрировать баню на дачном участке, зависит от характеристик объекта и желания владельца.

https://www.youtube.com/watch?v=nc5sO_okRfE\u0026pp=ygVs0KDQtdCz0LjRgdGC0YDQsNGG0LjRjyDQvdC10LrQsNC_0LjRgtCw0LvRjNC90L7Qs9C-INGB0YLRgNC-0LXQvdC40Y8g0L3QsCDRgdCw0LTQvtCy0L7QvCDRg9GH0LDRgdGC0LrQtSAyMDIz

Если это капитальный объект площадью более 50 кв. м, то это необходимо, так как такое требование установлено законодательством. Кроме того, для проведения коммуникаций официальные документы потребуются в обязательном порядке. Все нюансы относительно того, будут ли такие строения облагаться налогами, подробно разъяснила Федеральная налоговая служба.

Подробнее: с каких хозяйственных построек ФНС возьмет «налог на бани и сараи»

Что понадобится для регистрации

Когда не осталось сомнений, надо ли оформлять строение на дачном участке, пора приступать к действиям. Рекомендуем собрать и изучить действующую нормативную базу: как видим, меняется она достаточно часто.

Документы, подтверждающие передачу земли в собственность, владение, действительны согласно действующему законодательству. Предоставить их придется в обязательном порядке: в государственных информационных системах сведений о них нет.

По вопросам подготовки пакета документов стоит обратиться за консультацией в отделение Росреестра. Там подскажут, потребуются ли дополнительные справки из архива на земельный участок и т. д.

Процедура и документы

Подготовленный пакет документов передают напрямую в регистрирующий орган или, чаще, МФЦ.

Пошаговая инструкция:

1. Подготовить декларацию об объекте недвижимости (форму, введенную Приказом Росреестра от 04.03.2022 № П/0072, можно скачать в конце статьи) в 2 экземплярах. Деклараций понадобится столько, сколько объектов недвижимости на участке вы хотите зарегистрировать.
2. Подготовить пакет документов.
3. Выбрать территориальный центр МФЦ, в который обратиться с документами.
4. Оплатить госпошлину (ее размер обычно составляет 350 рублей).

Какие документы потребуются:

• паспорт или доверенность;
• подтверждение оплаты госпошлины;
• декларации;
• кадастровый паспорт на участок;
• технический план на дом.

Если паспорта на участок и дом нет, придется обратиться в БТИ или к кадастровым инженерам для составления документации. Справки из БТИ получают и через МФЦ.

Если дом не попадает под действие амнистии, потребуется предоставить разрешение на строительство и акт о вводе в эксплуатацию. Впрочем, если участок предоставлен для садоводства или огородничества, то разрешение на строительство не требуется. Оформление такого дома в собственность имеет определенные нюансы, но на сегодняшний день сделать это достаточно просто.

Какие постройки на даче нужно регистрировать с 1 сентября?

Премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о вспомогательных сооружениях и постройках, которые могут соседствовать с основным зданием без выдачи разрешения на строительство.

Подписанное постановление вступает в силу с 1 сентября 2023 года.

Какие постройки на даче нужно регистрировать?

Согласно письму Минэкономразвития РФ № 32363-ВА/Д23и от 7 ноября 2020 года, получать разрешение на строительство, а затем проводить процедуру регистрации отдельно стоящего строения необходимо, если выполняется хотя бы одно из условий:

• постройка имеет 2 или 3 этажа;
• строение возводится без жилого дома на участке;
• строение имеет хотя бы одно жилое или техническое помещение, такое как: комната отдыха, спальня, кухня, санузел и т. д.;
• строение возводится с целью получения прибыли.

Какие постройки на участках можно возводить без разрешения на строительство?

Как следует из постановления, разрешение на строительство не понадобится, если вспомогательные здания на участке — бани, теплицы, гаражи, склады — не превышают трех этажей или 20 метров.

Согласно документу, такие требования установлены для всех хозяйственных построек, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд.

Что такое вспомогательные постройки?

Вспомогательными постройками, согласно постановлению, могут считаться не только бани и теплицы, сооруженные рядом с дачей или загородным домом, но и другие хозпостройки рядом с основными зданиями на промышленных объектах.

https://www.youtube.com/watch?v=nc5sO_okRfE\u0026pp=YAHIAQE%3D

Как рассказал «Российской газете» депутат Госдумы Никита Чаплин, вспомогательным объектом может быть «строение или сооружение, которое помогает в обслуживании основного объекта или технологически связано с ним». Это может быть веранда, сарай или другая постройка.

По словам Чаплина, документ не определяет конкретный перечень строений, которые могут быть отнесены к вспомогательным, но закрепляет критерии, при которых постройка будет считаться таковой. Таким образом, согласно постановлению правительства, вспомогательной постройкой будет считаться объект, который:

• строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта;
• возводится на одном земельном участке с основным зданием, предусмотрен проектной документацией и предназначен для обслуживания основного строения;
• необходим для удовлетворения владельцами бытовых нужд.

Какие постройки нужно ставить на кадастровый учет?

По словам Чаплина, на кадастровый учет нужно ставить все капитальные постройки, у которых есть фундамент. Чтобы зарегистрировать постройки, нужно обратиться в БТИ или пригласить специалиста из кадастровой службы к себе на дачный участок. Они подготовят и заверят техплан. Если объект построен до 2001 года, то он попадает под дачную амнистию и техплан не понадобится.

Для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности нужно обратиться в Росреестр или МФЦ и оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. Выписка из ЕГРН будет готова через семь дней.

Какой налог нужно платить за хозпостройки?

В каждом регионе установлена своя ставка налога на хозпостройки. Если региональной ставки нет, то применяется федеральная: 0,1 — если стоимость имущества ниже 500 тысяч рублей; 0,3% — если стоимость выше полумиллиона.

Что можно строить на участке ИЖС без разрешения на строительство

Градостроительный кодекс (ГрК) РФ предусматривает разделение построек на участке на два типа – капитальные и некапитальные.

Основное различие между ними в том, что некапитальные собственник участка может возводить на своём участке, не ставя никого в известность, не получая разрешения на строительство и не регистрируя их потом в Росреестре.

Разберёмся, какие именно постройки можно возводить самовольно, не нарушая закон. А для каких построек разрешение нужно – и что будет, если им не заручиться.

???? Что можно строить на своём участке без специального разрешения

Вначале – коротко о нормах законодательства на этот счёт.

Некапитальные постройки и их характерные признаки

Согласно пп. 10 и 10.2 ст. 1 ГрК РФ, в градостроительном законодательстве чётко различаются два типа построек:

1. Капитальные – это собственно все здания, строения, сооружения, объекты незавершённого строительства и т. д. Для них требуется получать разрешение на строительство, а потом регистрировать в органах Росреестра.
2. Некапитальные (они же временные) – все объекты, которые можно переместить, демонтировать, разобрать и собрать заново без несоразмерного ущерба. Они регистрации не подлежат, разрешения на их строительство не требуется (пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Применительно к некапитальным постройкам на участке основными признаками такого рода объектов будут:

1. Лёгкость в возведении. В ГрК РФ прямо упоминаются навесы, киоски.
2. Возможность перемещения. Надо отметить, это самый спорный признак: при желании тот же бревенчатый сруб деревянной избы можно без особого ущерба разобрать и собрать на новом месте, не причинив значительного ущерба. Однако этот признак позволяет отграничить, например, беседку или уличный туалет от кирпичного дома или гаража.
3. Отсутствие прочной связи с землёй. Это, среди прочего, подразумевает, что наличие фундамента или коммуникаций (водопровода, канализации) уже выводит строение за рамки некапитальных. Наличие же электроснабжения – нет: современные счётчики электроэнергии часто имеют внешние розетки, позволяющие легально запитывать от них даже временные постройки с помощью кабелей.

Кроме того, определяя статус построек на участке, следует руководствоваться и ст. 135 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Она касается главной вещи (с точки зрения права, здания и сооружения – тоже вещи) и принадлежностей.

Статья предусматривает, что, если договор не определяет другого, то судьба главной вещи и принадлежности должна быть единой.

С этой точки зрения сооружения, призванные обслуживать главное здание (обычно жилой дом) могут рассматриваться, как его принадлежности – при условии, что без него они не могут использоваться. Такими будут, например, котельная, пристроенная ванная комната, летняя кухня и т. д.

Рассматривая некапитальные постройки, нужно руководствоваться и Строительными нормами и правилами СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Они прямо разрешают строительство некоторых временных сооружений – в частности, уличного туалета и компостной ямы – при условии, что площадь участка равна или превышает 600 кв. м (классические «шесть соток»).

Для каких именно строений не требуется разрешение

Без разрешения на участке можно возводить:

Гараж для автомобиля, не используемого в предпринимательской деятельностиБуровые скважины, используемые для индивидуального водоснабжения

???? Постройки, на которые требуется разрешение

Совсем другая ситуация в случае, если на участке возведены капитальные постройки. На них уже требуется разрешение – и они могут быть признаны самостроем.

За что могут оштрафовать дачника в 2021 году. ПамяткаЧитатьПроверка садоводов и огородников от Росреестра летом 2021 годаПодробнееЧто ждет дачников и садоводов в 2021 году по новым законам. ПамяткаСмотреть

Капитальные объекты и их признаки

Под капитальными постройками понимаются объекты, которые:

• являются зданиями, строениями или сооружениями (в том числе и незаконченными);
• имеют прочную связь с землёй;
• не могут быть перемещены, демонтированы и собраны заново без несоразмерного ущерба для их предназначения.

К капитальным постройкам не относятся улучшения самого земельного участка (асфальтовое или бетонное покрытие, мощение и т. д.).

В свою очередь понятие зданий и сооружений содержится в Федеральном законе №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 2009 года. Статья 2 этого закона предусматривает следующее:

1. Здание – объёмная система, возникшая в результате строительства, предназначенная для проживания и деятельности людей, производственной деятельности, хранения вещей или содержания животных.
2. Сооружение – объёмная, плоскостная или линейная система, состоящая из несущих и ограждающих элементов, предназначенная для производства, хранения вещей, временного пребывания людей.

В качестве дополнительного признака в решениях судов часто выступает подключение к сетям канализации и водопровода, газо- и теплоснабжения.

Вы сталкивались с тем, что ваши постройки оказывались незаконными?Нет, у меня на всё есть разрешениеНет, моим участком никто не интересовался покаДа, пришлось оформлять документы и переделывать постройкуДа, пришлось сносить

Что будет, если возвести на участке капитальные постройки без разрешения

В том случае, если нарушены нормы, касающиеся возведения капитальных объектов, виновный будет нести двойную ответственность:

1. Гражданско-правовую. Согласно ст. 222 ГК РФ, виновному в возведении самовольной постройки придётся по решению суда (а если участок ему не принадлежит – по решению местной администрации) за свой счёт либо снести объект, либо привести его в соответствие с законом (в частности – получить разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию).
2. Административную. Согласно ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) РФ, виновного ждёт штраф в размере от 2 000 до 5 000 рублей.

Как построить туалет на даче так, чтобы не поссориться с соседямиЧитатьЧто можно сделать, если ветви с чужого участка растут над моимПодробнееКакой забор на участке будет правильным. Нормы и правилаСмотреть

????‍♂️ Заключение

Подводя итог, отметим следующее:

1. Без разрешения на своём участке можно возводить только некапитальные (временные) объекты, а также сооружения, необходимые для обслуживания законно возведённых объектов.
2. Некапитальными объектами являются те, которые не имеют прочной связи с участком, могут быть перенесены, разобраны и возведены заново без особого вреда для себя.
3. За самовольную постройку капитального сооружения придётся заплатить штраф. Кроме того, по решению суда или местной администрации постройка может быть признана незаконной – и её придётся или сносить, или переделывать.

❓ Часто задаваемые вопросы

По чьему решению могут снести самострой – по решению суда или администрации?

Снос незаконных объектов капитального строительства, находящихся на частной территории, возможен исключительно по решению суда – и лишь в тех случаях, когда нет возможности привести постройку в состояние, соответствующее законодательству (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ). Местная администрация вправе принять такое решение лишь в случае, если у собственника отсутствуют подтверждающие документы на земельный участок, либо если здание построено на муниципальной земле (п. 4 той же статьи).

В течение какого срока нужно сносить самовольные строения?

Срок на снос, согласно п. 13 ст. 55.32 ГрК РФ, составляет от двух месяцев (в случае, если лица, построившие объект, не были выявлены) до 12 месяцев (ст. 222 ГК РФ). Если снос проводится по решению суда, суд вправе мотивированно указать и иной срок, если это требуется по обстоятельствам дела.

Согласно ст. 222 ГК РФ, срок на переделку составляет от 6 месяцев до 3 лет. Как и в случае со сносом, суд вправе указать и другой срок, если он допустим в связи с обстоятельствами дела.

Обязательно ли сносить самострой?

Нет. Только в том случае, если нет возможности привести постройку в соответствие с законодательством, причём – действовавшим на момент постройки.

У меня участок в собственности. Могут ли меня обязать снести какую-либо постройку?

Да. Зависит от назначения участка. Если, к примеру, участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то даже право собственности не позволяет строить на нём капитальные сооружения – только временные, необходимые для использования участка по назначению: например, навес для ремонта трактора в дождь, склад без фундамента для хранения зерна до вывоза на ток и т. д.

В каких случаях постройку могут посчитать самовольной, даже если на неё оформлено право собственности?

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не возникает.

Так что если постройка уже зарегистрирована в ЕГРН (Едином госреестре недвижимости) , где зафиксировано право собственности на неё – она уже не самовольная.

Заинтересованные лица могут лишь попытаться оспорить законность регистрации. Лишь если суд признает оформление права собственности незаконным – тогда может идти речь о самовольности или несамовольности постройки.

Нужно ли платить налог за хозпостройки на участке в 2023 году

Глоссарий

/ 14 февраля 14:30

Текст изменился / 10 июля 2023

Может ли Росреестр признать хозблок на даче недвижимостью по результатам съемки с дрона? Нет, такие решения принимают после сверки данных «на земле». О том, что такое хозпостройки, нужно ли их регистрировать и какой платить налог, читайте в статье.

Такой парник можно не регистрировать – это некапитальная хозпостройка. Источник: freeimages.com

Хозпостройка – объект на участке, который собственники строят не для проживания, а для дополнительных нужд: хранения инвентаря, приготовления пищи, отдыха, разведения растений.

Такие объекты могут быть как капитальными, так и нет.

Капитальные имеют фундамент, их нельзя перенести без повреждения конструкций, в отличие от некапитальных: парников, которые крепятся на штыри, сборных беседок, бань-бочек и др.

https://www.youtube.com/watch?v=Wm0BNoKD7fY\u0026pp=ygVs0KDQtdCz0LjRgdGC0YDQsNGG0LjRjyDQvdC10LrQsNC_0LjRgtCw0LvRjNC90L7Qs9C-INGB0YLRgNC-0LXQvdC40Y8g0L3QsCDRgdCw0LTQvtCy0L7QvCDRg9GH0LDRgdGC0LrQtSAyMDIz

Регина панически боится бытового газа. В городской квартире у нее электрическая плита, а на даче приходится держать газовый баллон из-за частых отключений электричества.

Для спокойствия Регины муж планирует построить летнюю кухню: это позволит вынести баллон за пределы дома и спать спокойно. Но возник вопрос: надо ли будет регистрировать такую постройку и платить налог?

Капитальную хозпостройку нужно ставить на кадастровый учет, если есть: 

• фундамент;
• прочная связь объекта с землей (нельзя перенести, не разрушив);
• цельные материалы (при постройке использованы несборные конструкции). 

Указывать при этом тип строения необязательно.

Какие строения не ставят на учет:

• готовые изделия (контейнеры, пластиковые бассейны, фургончики и др.);
• сборные объекты (теплицы, навесы, летний душ).

У летней кухни Регины будет фундамент, а значит, ее нужно будет ставить на учет и платить налог. А чтобы хватило на кухню мечты, семья взяла кредит от Совкомбанка.

Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 200 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет. Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!

Получать разрешение на строительство хозяйственных построек не нужно.

Если ваша постройка относится к недвижимости, ее необходимо зарегистрировать. Регистрация построек – это процедура постановки строения на государственный кадастровый учет и регистрации прав на объект. Узаконить объект можно сразу или постфактум. 

Важно: Если вы регистрируете дом по дачной амнистии, можете одновременно с этим поставить на учет все капитальные хозпостройки на участке. Это правило распространяется на собственность, приобретенную или полученную до 2001 года.

1. Пригласите специалиста из кадастровой службы или обратитесь в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Инженер подготовит технический план объекта в электронном формате, заверит квалифицированной подписью.
2. Составьте и заполните декларацию. Если хозблок или баня построены до 2001 г. и попадают под дачную амнистию – техплан не нужен.
3. Подайте заявление в Росреестр или МФЦ для постановки на кадастровый учет, регистрации права собственности.
4. Оплатите госпошлину – 2000 рублей для физлиц.
5. Получите выписку из ЕГРН в течение 7–9 рабочих дней. 

Обратиться в Росреестр или МФЦ можно:

• лично;
• по почте, направив документы по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением; 
• через доверенное лицо (нужна доверенность);
• онлайн – на сайте Росреестра.

Незарегистрированные хозяйственные постройки – это не только незаконно, но и неудобно: их нельзя застраховать, продать, завещать. Постановка на учет помогает обезопасить постройки от сноса и получить компенсацию в случае утраты имущества.

А такие теплицы обязательно нужно регистрировать – их используют для коммерческих целей. Источник: piqsels.com

Список документов для регистрации хозпостройки в 2023 году:

• заявление;
• документ, подтверждающий право на земельный участок: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и др.;
• технический план или декларация.

Налог на хозпостройки

Если в регионе не установлена собственная налоговая ставка, то применяются указанные в Налоговом кодексе РФ. 

• Если стоимость имущества ниже 500 тысяч рублей, то при расчете применяется ставка 0,1%.
• Если цена недвижимости выше 500 тысяч – применяется ставка 0,3%.

Хотите обновить дачу? С Халвой купить материалы проще: выбираете и заказываете сегодня, а платите в рассрочку до 10 месяцев!

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Узнать больше

Владельцы нежилых строений имеют право не платить налог на имущество, если они: 

• используют постройку только в личных целях (не в коммерческих);
• построили ее на участке под ИЖС, ЛПХ или на садовых и огородных участках;
• воспользовались льготой только в отношении этого объекта. 

К.ю.н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве Российской Федерации

В теории муниципалитет вправе расширить льготы для хозпостроек более 50 м². Но на практике, к сожалению, такие примеры довольно сложно найти. Так, в Москве, Московской и Тверской областях и Чеченской Республике льгота не расширяется.

При этом налоговая ставка может быть установлена на местном уровне. Приведем пример: во Фрунзенском и Ульяновском сельских поселениях Чеченской Республики ставка – 0,1%, а в остальных муниципальных образований субъекта преимущественно 0,2%.

В определенных случаях суд может признать самовольной постройкой незарегистрированное строение и обязать его снести. Как правило, владелец должен за свой счет снести постройку, если она не соответствует требованиям закона (например, не соблюден минимальный отступ от границы соседнего участка), представляет опасность для третьих лиц.

Если на момент разбирательства недвижимость соответствует законодательным нормам, право собственности на самовольную постройку может быть признано.

Стройте бассейны и летние кухни, беседки и парники – ведь все это делает жизнь на даче комфортной и действительно похожей на отдых. Регистрировать небольшие и некапитальные объекты не нужно, а для фундаментальных построек есть налоговая льгота. 

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на анонсы в ВК и Телеграме

Анна Молчанова

Доступно пишу о финансовых возможностях, которые помогают жить лучше и интереснее. Рассказываю про осознанный подход к деньгам.