«РБК-Недвижимость» делится советами, с помощью которых можно существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту

fizkes/shutterstock

Содержание

Ежегодно в России сотни тысяч человек берут жилищный кредит. Ипотека растягивается на много лет, и переплата по ней получается значительной. Сэкономить на ипотеке можно тремя основными способами: уменьшить размер основного долга, снизить процентную ставку или сократить срок займа.

Чтобы выбрать подходящий вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. Важно понимать, что в каждом банке можно столкнуться с разными условиями и ограничениями.

Поэтому отталкиваться нужно от изучения действующего ипотечного договора и консультации с банковскими специалистами.

Делимся советами, с помощью которых можно существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.

1. Материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий и оплаты ипотеки. Средства маткапитала можно направить на приобретение готового жилья, квартиры в строящемся доме, на ИЖС. Уменьшить ипотечную нагрузку за счет средств материнского капитала можно разными способами:

1. Внести первоначальный взнос (около 20% от стоимости жилья);
2. Оплатить часть основной суммы кредита;
3. Погасить проценты по жилищному кредиту.

Во втором и третьих случаях банк должен скорректировать график платежей и уменьшить нагрузку. Будет это сокращение срока или уменьшение регулярной суммы — зависит от кредитного договора.

Обязательным условием использования средств маткапитала при покупке жилья является наделение детей долями в приобретаемой недвижимости. Поэтому при получении сертификата родитель берет нотариальное обязательство об оформлении квартиры в общую собственность всех членов семьи — то есть родителей и детей. Это необходимо сделать в течение шести месяцев после снятия обременения по ипотеке.

Пошаговая инструкция:

1. Оформить справку из банка для Пенсионного фонда с подробностями взятой ипотеки (номер договора, общий размер долга, личные данные заемщиков, номер счета и другие реквизита для перечисления денег в банк).

2. Оформить нотариальное обязательство о последующем переводе собственности в разряд коллективной (владельцы — все члены семьи).
3. Обращение в Пенсионный фонд с заявлением и документами. Сделать это можно в отделениях Пенсионного фонда, на сайте ПФ (в личном кабинете), в МФЦ или через сайт «Госуслуги».

4. Ожидание ответа от Пенсионного фонда. Документы и заявление обрабатываются в течение месяца. При одобрении заявки деньги будут перечислены в банк в период десяти рабочих дней.
5. Подача заявления в банк о погашении кредита средствами материнского капитала. После этого банк сделает перерасчет.

   Если ипотечный кредит полностью погашается за счет сертификата, то заемщику нужно обязательно взять справку о полном погашении кредита.

Необходимые документы для Пенсионного фонда:

• паспорт заявителя и СНИЛС;
• свидетельство материнского капитала;
• свидетельство о заключении брака;
• нотариальное обязательство, описанное выше;
• справка из банка и копия кредитного договора;
• договор купли-продажи на жилье;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• выписка из счета продавца, подтверждающая, что банк уже перевел сумму, эквивалентную стоимости жилья.

Какие сложности могут возникнуть при покупке жилья на маткапитал

2. Налоговый вычет

Сэкономить ипотечному заемщику поможет также и оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки. Полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, на погашение кредита.

Для этого прежде всего нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:

• декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
• справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
• договор купли-продажи жилья;
• свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
• акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
• документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
• паспорт;
• свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

• договор с кредитной организацией;
• график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Оформлить налоговый вычет можно через работодателя и через налоговый орган. Законом также установлен лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет, а обратиться за оформлением можно не чаще одного раза в год. Получить вычет можно только по одному объекту недвижимости.

Налоговый вычет в 2020 году: что нужно знать при покупке квартиры

3. Аренда

Если купленная в ипотеку квартира не является единственным жильем, то ее можно сдать в аренду. Этот способ поможет уменьшить ипотечные платежи. Арендные взносы будут частично или полностью погашать ежемесячный платеж по жилищному кредиту. Нужно помнить, что сдавать недвижимость, обремененную ипотекой, можно только с согласия банка.

Этот пункт (о возможности или запрете сдачи ипотечной недвижимости) обычно содержится в ипотечном договоре. Если в договоре отдельно не прописан этот момент, а заемщик намерен сдать имущество в аренду, то следует обратиться в банк за получением официального письменного разрешения.

Это поможет сдать квартиру в аренду и избежать проблем в будущем.

4. Досрочный платеж

Еще один из способов снизить ипотечный платеж — это досрочно погасить кредит. Прежде чем вносить досрочный платеж, нужно перечитать кредитный договор.

Иногда банк разрешает сократить ежемесячный платеж в случае, если сумма досрочного взноса выше определенного порога (например, от 50 тыс. руб.). Внести досрочный платеж можно в любое время, при этом списание произойдет, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику.

Необходимо внести на счет и сам ежемесячный платеж, и ту сумма, которую заемщик обозначил в заявлении на досрочное погашение.

Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составляет 18 тыс. руб. Заемщик хочет внести еще 300 тыс. руб. для досрочного погашения. Таким образом, на счет нужно внести 318 тыс. руб.

В заявлении необходимо указать, что вы хотите сократить ежемесячный платеж, а не срок кредита. Вся сумма досрочного платежа идет на сокращение основного тела кредита, а не процентов, именно поэтому выгодно гасить ипотеку крупными траншами досрочно.

Правила досрочного погашения ипотеки: как выгоднее рассчитаться с банком

5. Первоначальный взнос и страховка

Сократить расходы по ипотечному кредиту поможет и существенный первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту. При этом банк рассматривает единовременное внесение большой суммы как подтверждение финансовой благонадежности заемщика.

При оформлении ипотечного кредита дополнительно заключается договор страхования. Как правило, банк сам предлагает страховые компании-партнеры. В банке, в котором берется ипотека, стоимость страховки может быть в несколько раз выше, чем в страховой компании, одобренной банком. Зачастую ипотечникам бывает выгоднее сделать страховой полис самостоятельно и принести в кредитную организацию.

6. Срок кредита

Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. При этом нужно понимать, что чем дольше срок кредитования, тем ниже платеж. Кроме того, если заемщик вносит сумму большую, чем ежемесячный платеж (то есть погашает досрочно), то размер переплаты уменьшится.

7. Ежемесячный взнос

При оформлении ипотеки лучше закладывать меньшую сумму ежемесячных платежей, которые будет по силам отдавать банку. К примеру, если заемщик понимает, что не сможет платить 100–150 тыс. руб.

ежемесячно и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами.

Это позволит не загонять себя в угол в случае наступления финансового коллапса.

Лучше вносить платежи, превышающие график, если заемщик понимает, что может себе это позволить. При этом бюджет может меняться в зависимости от месяца: например, сегодня заплатить 100 тыс. руб. вместо обещанных 70 тыс. руб., в следующем месяце — 150 тыс. и т. д.

8. Способ погашения кредита

Следует заранее рассмотреть все возможные схемы погашения кредита. Сейчас самыми распространенными схемами погашения кредитной задолженности являются дифференцированная и аннуитетная.

Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Такой платеж равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, то есть первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.

Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга.

В результате чем больше вы гасите тело кредита, тем меньше у вас проценты — и, таким образом, платежи убывают.

По такому виду платежа первые четыре-пять лет, как правило, вы платите чуть больше, чем по аннуитету, но платите основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.

Выбирая схему погашения ипотеки, нужно правильно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. В первом случае финансовая нагрузка будет больше, особенно в начале, а во втором в итоге больше получится размер переплаты процентов.

9. Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она дает возможность полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях.

За счет рефинансирования заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Рефинансирование имеет смысл, если клиент погасил больше половины кредита.

Для того чтобы рефинансировать свой ипотечный кредит, заемщик может обратиться с заявлением в банк, где был взят ипотечный кредит (это будет называться реструктуризацией), либо в другой, который выдаст новый ипотечный заем на погашение суммы основного долга по действующему. В первом случае снижение ставки происходит в рамках действующего кредитного договора, во втором — происходит выдача нового ипотечного кредита и для этого заемщику необходимо предоставить стандартный набор документов:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
• справка 2-НДФЛ;
• кредитный договор со старым банком;
• справка об остатке ссудной задолженности

При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

После одобрения кредита также потребуются:

• договор купли-продажи квартиры;
• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт;
• кредитный договор;
• график платежей;
• договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
• справка Ф40 из паспортного стола;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

Кому выгодно рефинансировать ипотеку и как это сделать

10. Банки и льготы

Перед тем как взять ипотеку, нужно выбрать банк, который предоставит кредит на наиболее выгодных условиях. Заемщику следует обратиться в банк, чьим зарплатным клиентом он является. Например, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке.

Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. В интересах заемщика постоянно отслеживать (раз в месяц) эти изменения на сайте кредитора.

Если банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то клиент вправе обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что он исправный заемщик, не допускает просроченных платежей и не нарушает условий кредитования.

Помните, что даже незначительное на первый взгляд снижение процентной ставки может позволить сэкономить хорошую сумму за весь срок пользования кредитом.

Некоторые категории граждан могут воспользоваться льготами по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки.

Семьи с двумя и более детьми могут оформить ипотеку по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан.

Условия кредитования зависят от выбранного банка.

Подводные камни

• Частично погасить или закрыть кредитные обязательства полностью можно только через 30 дней после оформления ипотеки — не ранее уплаты первого платежа.
• При полном досрочном или частичном досрочном погашении ипотеки заемщик должен проинформировать банк минимум за 30 дней. Однако в самом договоре может указываться срок больше или меньше 30 дней.
• При аннуитетных платежах досрочное погашение эффективнее всего на начальных сроках из-за распределения ежемесячного платежа: большая часть приходится на выплату процентов, меньшая — по основному долгу.

Как снизить ставку по ипотеке: 10 способов

Рыночная ставка по ипотеке обычно на 1,5–2 процентных пункта выше ключевой. Еслиона все же кажется неподъемной, можно попробовать ее снизить. Вот 10 способов.

Увеличить размер первоначального взноса

Обычно кредиторы требуют внести 10–15% от общей стоимости жилья. Если заемщик увеличит размер первоначального взноса, банк может пойти на снижение ставки по ипотечному кредиту.

Быстро выйти на сделку

Обычно от подачи заявки на кредит до выхода на сделку проходит 3–4 месяца. Но если заемщик нашел жилье и готов быстро купить его с использованием ипотеки (в течение двух недель, например), банк может снизить ставку.

Подтвердить доход

Некоторые банки не требуют подтверждения дохода, чтобы быстрее выйти на сделку. Если заемщик подтверждает доход или его часть выпиской из ПФР, кредитор может снизить ставку по ипотеке.

«В среднем разница в ставке при подтверждении заемщиком дохода и кредитовании по двум документам в настоящее время составляет от 0,5 до 1 процентного пункта, — говорит ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру Инна Солдатенкова.

— При этом за подтверждение дохода выпиской из ПФР некоторые банки действительно могут предложить дисконт. Но как правило, сейчас это происходит в комбинации с другими опциями (например, если заемщик одновременно является медработником или ученым).

В то время как на этапе запуска в РФ цифровой ипотеки такие дисконты наблюдались в тарифах многих банков и предполагали дисконт для всех категорий заемщиков».

Оформить страховку

Имущественное страхование при оформлении ипотеки — обязательное условие, согласно ФЗ «Об ипотеке». Если с недвижимостью что-то случится, банку вернут деньги. Но существует еще два вида добровольного страхования:

• Жизни и здоровья заемщика.
• Титульное — страхование права собственности. Защищает, если заемщик пострадал от мошенников или внезапно появившихся наследников и теряет свое право собственности на приобретенный объект.

В случае отказа от добровольных видов страхования банк может увеличить ставку на 1–4 процентных пункта.

Оплатить единовременную комиссию

Банк может предложить заемщику внести единовременный платеж — 1%, 2,5% или 4% от суммы ипотеки. За это он снижает процент по кредиту.

Использовать цифровые сервисы

При оформлении ипотеки можно использовать цифровые сервисы: подать заявку и документы онлайн, провести электронную регистрацию сделки. Сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре.

Раньше для этого нужно было идти в офис МФЦ или подразделение Росреестра, сейчас все можно сделать дистанционно.

Главное условие — наличие усиленной квалифицированной электронной подписи, она оформляется в аккредитованных удостоверяющих центрах через банк.

Электронная регистрация прав собственности: как проходит и какие документы нужны

При использовании цифровых сервисов некоторые банки сохраняют минимальную ипотечную ставку.

Рефинансировать ипотеку

Заемщик может взять вторую ипотеку на более выгодных условиях, закрыть с помощью нее первую, а остаток выплачивать по меньшей ставке. Это называется рефинансированием. Условия, которые предоставляют российские банки, можно изучить по ссылке.

Также, если квартира куплена у застройщика, после рождения ребенка можно пройти рефинансирование на семейную ипотеку. Банки.

https://www.youtube.com/watch?v=Noz1tDRwbkc\u0026pp=ygVD0KHQvdC40LfQuNGC0Ywg0L_RgNC-0YbQtdC90YLRiyDQv9C-INC40L_QvtGC0LXQutC1INC70LXQs9C60L4gMjAyMw%3D%3D

ру предлагает осуществить такое рефинансирование под ключ — профессиональный консультант поможет с одобрением заемщика и объекта в банке в режиме одного окна.

Выбрать льготную программу

Ипотеку можно взять по ставке ниже рыночной, если воспользоваться одной из программ с господдержкой. Вот какие есть сейчас:

• Семейная ипотека: ставка до 6% годовых для семей, в которых ребенок родился после 01.01.2018 года. С 2023 года — для семей, у которых как минимум два ребенка не достигли возраста 18 лет. На эти деньги можно приобрести квартиру в новостройке или строящемся жилье, готовый частный дом с участком.
• Дальневосточная ипотека: ставка до 2% годовых. Можно купить жилье в ДФО: квартиру в новостройке или строящемся доме, частный дом или квартиру на вторичном рынке в сельской местности.
• Льготная ипотека на новостройки: в 2022 году ставка — до 7% годовых, затем — 8% годовых (программу продлили до 1 июля 2024 года). Распространяется только на новостройки, купить недвижимость на вторичном рынке не получится.
• Сельская ипотека: ставка до 3% годовых. Деньги можно потратить на покупку земельного участка с дальнейшим строительством частного дома, на приобретение готового жилья или квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в сельской местности.
• Ипотека для IT-специалистов: ставка до 5% годовых. Можно купить квартиру или дом у застройщика, построить дом или купить участок.

Существуют еще и программы ипотеки для отдельных категорий граждан: военных, учителей, медработников. Они также получают кредит по ставке ниже рыночной.

Взять ипотеку от застройщика

Застройщики вместе с банками-партнерами пока еще предлагают специальные условия для клиентов: например, сниженная процентная ставка на один, два года или несколько лет, вплоть до сниженной ставки на весь срок кредита (до 30 лет). При этом сама процедура оформления кредита не меняется. Примеры таких программ есть в каталоге Банки.ру. Правда, в 2023 году ЦБ планирует их ограничить.

Ипотека под 0,01% годовых: как это работает, в чем подвох и сколько придется платить

Стать зарплатным клиентом банка

Банки лояльнее относятся к зарплатным клиентам и предлагают им более выгодные условия по кредитам, кредитным картам, ипотеке. Некоторые банки дают преференции даже тем, кто после выдачи ипотеки переведет свою зарплату в этот банк, необязательно делать это заранее.

Также кредиторы иногда проводят акции — например, снижают процентную ставку при подаче заявки на ипотеку через партнера.

Выбор пользователей Банки.ру

Банки предлагают за деньги снизить ставку по ипотеке на весь срок: это выгодно

В настоящее время средняя ставка по ипотеке на новостройки в России составляет 11,08% годовых. «Вторичка» обходится несколько дороже – в среднем в 11,19%.

Какие-то банки готовы выдать жилищный кредит дороже, какие-то – дешевле. Прежде чем согласиться на подписание договора, стоит ознакомиться с условиями разных кредитных организаций.

Некоторые банки привлекают клиентов особыми условиями: предлагают купить снижение ипотечной ставки на 0,5%, 1% и 1,5%.

К примеру, если базовая ставка составляет 11%, то можно снизить ее до 9,5% с помощью единоразового платежа. Чем больше «скидка», тем соответственно больше сумма платежа.

Как это работает?

1. Когда оформляете кредит, выбираете размер снижения ставки по ипотеке.

2. Вносите единоразовый платеж в дополнение к первоначальному взносу.

3. Банк устанавливает сниженную ставку, которая будет действовать в течение всего срока ипотечного кредита.

Размер платежа зависит от суммы кредита.

Мы изучили условия одного из крупных коммерческих банков страны. Он предлагает:

• уменьшение на 0,5% при уплате 1% от суммы кредита,
• уменьшение на 1% при внесении 2,5% от суммы кредита,
• уменьшение на 1,5% при внесении 4% от суммы кредита.

Пример

Житель Самары Ольга Д. решила оформить ипотеку на 5 млн рублей на покупку квартиры в новостройке. Банк предложил ей жилищный кредит с базовой ставкой в 10,5% годовых.

https://www.youtube.com/watch?v=Noz1tDRwbkc\u0026pp=YAHIAQE%3D

Однако самарчанка внесла единоразовый платёж в 125 тыс. рублей и снизила ставку на 1% до 9,5% годовых на весь срок кредита.

Часто банки предлагают внести единоразовый платёж не только за счет ваших средств, но и за счет его включения в сумму ипотечного кредита.

Выбирая второй вариант, важно помнить: чем больше сумма займа, тем выше переплата банку.

Если свободных денег на разовый платеж нет, то брать эту сумму в кредит (отдельный или добавляя его к ипотеке) не стоит – проценты попросту «съедят» выгоду.

Не только квартира, но и гараж

Купить снижение процента российские банки предлагают при покупке любой готовой или строящейся недвижимости. Предложение распространяется как на жилые, так и на нежилые помещения (гаражи, машиноместа, кладовые и др.).

При этом банки также разрешают покупать снижение процента участникам льготных ипотечных программ.

К примеру, семейную ипотеку с базовой ставкой в 6% годовых можно сделать ещё более доступной, снизив процент до 4,5.

Снижение процента работает вместе с другими опциями от государства, например с материнским капиталом. Оно также доступно при рефинансировании жилищного кредита.

Критериев участия в программах по выкупу процентов у банков нет. Главное – соответствовать стандартным требованиям банка по возрасту, трудоустройству, платежеспособности и т. д.

Если у человека плохая кредитная история или завышенные кредитные ожидания (например, 20 млн кредита при з/п в 15 тыс. рублей), то в выкупе процентов могут отказать, впрочем, как и в самой ипотеке.

Кому выгодно покупать снижение процента

Банки, которые предлагают своим клиентам купить снижение ставки, говорят о том, что это помогает существенно сэкономить на переплате процентов.

Это работает не всегда, поскольку каждый случай является индивидуальным. Во многом выгода зависит от срока погашения жилищного кредита.

Этот инструмент выгоден тем заемщикам, кто оформляет жилищный кредит на длительный срок, и невыгоден тем, кто рассчитывает закрыть долг по ипотеке в кратчайшие сроки.

Пример № 1

Допустим, Ольга Д. из Самары не будет вносить досрочные платежи, а вместо этого будет следовать графику и платить за ипотеку 30 лет (на такой срок она заключила договор).

При базовой ставке в 10,5% годовых ипотечный калькулятор выдает следующие параметры:

• Ежемесячный платеж: 45 736,96 рублей;
• Начисленные проценты: 11 465 305,60 рублей;
• Долг + проценты: 16 465 305,60 рублей.

При снижении ставки на 1% до 9,5% годовых параметры будут такие:

• Ежемесячный платеж: 42 042,71 рублей;
• Начисленные проценты: 10 135 375,60 рублей;
• Долг + проценты: 15 135 375,60 рублей.

Экономия на процентах банку при снижении ставки на 1% составляет 1 329 930 рублей. Учитывая, что Ольге Д. снижение процента обошлось в 125 тыс. рублей, сделку можно считать выгодной.

Пример № 2

Допустим, Ольга Д. из Самары не планирует платить ипотеку все 30 лет. Она поставила себе цель закрыть жилищный кредит за три года, поскольку доходы позволяют это сделать.

При базовой ставке в 10,5% годовых ипотечный калькулятор выдает следующие параметры:

• Ежемесячный платёж: 162 512,22 рублей;
• Начисленные проценты: 850 439,92 рублей;
• Долг + проценты: 5 850 439,92 рублей.

При снижении ставки на 1% до 9,5% годовых параметры будут такие:

• Ежемесячный платеж: 160 164,75 рублей;
• Начисленные проценты: 765 931,00 рубль;
• Долг + проценты: 5 765 931,00 рублей.

Экономия на процентах банку при снижении ставки на 1% составляет 84 508,92 рубля. Учитывая то, что Ольге Д. снижение процента обошлось в 125 тыс. рублей, сделку можно считать невыгодной.

Прежде чем покупать снижение ставки по ипотеке, рассчитайте свою выгоду с помощью ипотечного калькулятора.

Как снизить процентную ставку по ипотеке: 10 способов сэкономить

Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости

Сразу же после того, как вы выбрали подходящий для себя объект недвижимости, который вы хотели бы приобрести, сразу же появляется вопрос – как его оплатить? Если у вас на руках есть хотя бы 15-20% от стоимости жилья, то вы уже можете претендовать на получение ипотеки, а имеющиеся у вас на руках деньги подойдут под первоначальный взнос.

На этапе подбора кредитной программы всегда просите консультанта сделать вам предварительные расчеты. Вы удивитесь, но в каждом банке по одному и тому же объекту недвижимости, с одними и теми же вводными в виде вашего первого взноса и зарплаты, будут получаться совершенно разные проценты, и, соответственно, переплата.

Конечная переплата по ипотеке зависит от нескольких вещей:

• Суммы кредита;
• Срока возврата;
• Процентной ставки;
• Дополнительных расходов.

И практически на все эти пункты вы можете повлиять, а значит, снизить свою итоговую переплату по жилищному кредиту. Далее мы дадим вам практические советы, которые можно реализовать с пользой для себя и своего семейного бюджета.

Увеличьте размер первоначального взноса

Если посмотреть условия и тарифы некоторых банков, то вы увидите любопытную вещь: чем больше размер первоначального взноса (ПВ) приносит заемщик, тем более выгодные ставки ему смогу предложить. Например, оформить ипотеку можно уже с ПВ 10%, но если принести ПВ 20%, то ставка снизится на 1 п.п., что в долгосрочной перспективе очень выгодно. Попросите родственников вам помочь с этим.

Быстро выходите на сделку

Опять же, некоторые банки очень любят заемщиков, которые подают заявку, быстро находят нужную им недвижимость, подготавливают документы и подписывают кредитный договор. Это выгодно банку – так он экономит время своих сотрудников, и получает «плюшки» от своих партнеров.

Например, такая практика есть в Альфа-Банке. Если вы покупаете готовое жилье, уже нашли подходящую недвижимость, и можете выйти на сделку за 2 недели вместо нескольких месяцев, то вы снизите ставку сразу на 1%.

Использование электронной регистрации

Во многих крупных банках РФ действуют собственные сервисы по электронной регистрации сделки. Вам не нужно будет никуда для этого ходить, все необходимые бюрократические моменты решаются в режиме онлайн. И за это банк еще и снижает ставку на 0,3-0,5%.

Подтверждайте доход официально

Сейчас уже редко можно найти банк, которые обязательно требуют официального подтверждения дохода для выхода на сделку. Можно подтвердить платежеспособность любыми удобными вам способами: онлайн-справками, выписками со счета, справкой самозанятого, документами на имущество и т.д.

Однако банки более лояльно относятся именно к тем клиентам, которые могут принести документы. Необязательно их заказывать на работе, выписку из ФНС можно заказать через Госуслуги или оформить на портале ПФР. В этом случае можно получить хороший дисконт до 0,5-1% в год.

Оплачивайте единовременные комиссии

Еще совсем недавно ЦБ РФ активно боролся с практикой российских банков по вводу комиссий при оформлении жилищных кредитов. И сегодня действительно можно оформить ипотеку без всяких сборов. Однако если вы при личном желании оплатите единовременный платеж в размере 1-4% от суммы ипотеки, то сможете снизить базовую ставку. В качестве примера – Росбанк.

Оформляйте личную страховку

Напомним, что при оформлении ипотеки только имущественное страхование является обязательным, а вот личное и титульное страхование оформляется по желанию заемщика. Однако, банк не любит терять гарантии, и поэтому при отказе заемщика от оформления личного полиса повышает проценты на 1-7% на совершенно законных основаниях.

Удивительный факт: иногда оформить страховку бывает выгоднее, чем платить ипотеку без нее. Попросите консультанта в банке сделать расчеты при разных условиях, и выберите наиболее выгодный вариант.

Обращайтесь в свой зарплатный банк

Давно уже известно, что именно для своих зарплатных клиентов, банк готов предложить самые выгодные условия. А все потому, что у него уже есть сведения о вашей работе, банк может посмотреть данные по вашим ежемесячным выплатам и убедиться в вашей платежеспособности. Поэтому первым делом – подавайте заявку в свой банк, где вы получаете зарплату, и только потом во все остальные.

Покупайте у партнеров банка

Если вы хотите приобрести недвижимость на первичном рынке, обязательно поинтересуйтесь в офисе застройщика, с какими банками он сотрудничает. Очень часто бывает так, что можно получить дополнительный дисконт за покупку жилья в определенном ЖК.

Пользуйтесь льготами от государства и региона

Для определенных категорий граждан, например, многодетных семей, молодых семей, военнослужащих, медицинских работников и т.д. предусмотрены особые льготные программы, по которым можно оформить ипотеку с выгодой. Выгода может заключаться в снижении процентной ставки, уменьшении размера первого взноса, либо предоставления денежных средств для его оплаты.

Как узнать, на какие льготы вы можете претендовать? Для этого можно обратиться непосредственно к кредитному специалисту в банке, посетить отделение социальной защиты по месту жительства, администрации вашего населенного пункта или отделения МФЦ.

Задавайте вопросы о возможностях снижения сотруднику банка

Вы не всегда можете отследить это, но некоторые банки периодически устраивают интересные акции, благодаря которым можно снизить ставку. Например, если стать премиум-клиентом, или если активно использовать карту рассрочки, или если назвать какой-то промокод. Не бойтесь задавать вопросы, они могут сыграть вам на руку.

Можно ли снизить ставку по уже выданной ипотеке

Если у вас уже оформлен ипотечный кредит, и вы понимаете, что одобренная вам процентная ставка достаточно высока, можно попробовать применить различные методики для снижения процентов и ежемесячных платежей. Подробная информация – ниже.

В России существует достаточно большое количество программ с государственной поддержкой. Например, Дальневосточная ипотека, льготная ипотека на новостройки, ипотека для IT-специалистов и т.д. И если вы изначально оформили именно её, то ваш процент уже будет низким.

Но есть вариант, когда человек или семья взяли ипотеку под высокий процент, а в процессе выплат долга у них появляется второй малыш. И тогда заемщик может претендовать на «Семейную ипотеку» под 6% годовых, которая доступна только тем семьям, где второй или последующий малыш родился после 1 января 2018 года.

Что самое хорошее – по этой программе возможно рефинансировать старый кредит. То есть если вы взяли квартиру в новостройке или строящемся доме, либо купили готовый частный дом с участком, то после появления малыша вы сможете переоформить свой действующий кредит под сниженную ставку до 6% в год.

Материнский капитал

Еще один вариант: в семье на момент оформления ипотеки был только один малыш или вовсе не было детей, а за время выплаты ипотеки они появились. Соответственно, семья сможет получить материнский (семейный капитал), который в 2022 году составляет от 524527,90 до 693144 рублей. Эти деньги можно сразу направить на погашение долга по ипотеке.

Выплата до 450.000 рублей

Если ваша семья является многодетной, и у вас в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился или был усыновлен третий или последующий малыш, то вы можете претендовать на дополнительную помощь со стороны государства в виде денежной выплаты до 450.000 рублей (но не более суммы долга). Обратиться для её получения нужно в тот банк, где у вас оформлен жилищный кредит, список документов у всех банков разный, обязательно уточните его на консультации.

Что делать, если все выше описанные способы снижения ставки не подходят

К сожалению, бывает так, что вроде и на этапе оформления ипотеки выполнили все условия для снижения ставки, под государственные программы попробовали пройти, но получили отказ, и при этом финансовое положение в семье ухудшается. События последних лет явно не способствуют стабильности, и у кого-то может снизиться доход, ухудшиться здоровье, или вовсе может быть потеряно хорошее рабочее место.

Что делать в этом случае? Сначала попробовать попросить у банка о реструктуризации – это отсрочка, которая позволяет временно снизить размер платежей на срок до 6-12 месяцев, чтобы улучшить финансовое положение. Ставку при этом оставляют прежней, поэтому переплата не уменьшиться, просто вы получаете небольшую «передышку».

Чтобы снизить именно процент по текущему договору, нужно оформлять рефинансирование в новом банке. Как раз сейчас это выгодно: ключевая ставка Центробанка снизилась, и ипотечные предложения ставки более привлекательными.

Что предложим:

1. В Росбанке вам предложат переоформить действующий кредит под ставку от 7,9% в год.
2. Промсвязьбанк – рефинансирует военную ипотеку под ставку от 8% годовых.
3. ВТБ также переводит военную ипотеку к себе под начальную ставку от 8,6% в год.
4. В АК Барс Банк можно переоформить жилищный кредит под минимальный процент от 9,4% в год.
5. Газпромбанк и Сбербанк готовы рефинансировать ипотеку от другого банка под ставку от 9,9% в год.

Учтите, что рефинансирование накладывает на вас необходимость по совершению дополнительных трат: заново оценивать и страховать жилье, снова собирать весь пакет документов и ждать одобрения от банка. Плюс до регистрации ваша ставка будет немного выше.

Поэтому тщательно просчитайте свою выгоду от перехода в другой банк. Возможно, будет лучше подождать окончания года, ведь Центральный Банк России может снизить ключевую ставку еще больше, а значит, что все остальные банки в нашей стране сделают тоже самое, и вы сможете сэкономить более существенные суммы.

Частые вопросы

Как сэкономить на оформлении ипотеки? Уточняйте у сотрудника банка, что поможет вам снизить ставку: это может быть повышенный первоначальный взнос, маленький срок погашения кредита, зарплатный проект, дополнительные документы о доходе и т.д. Какие сейчас есть льготы по ипотеке? Существует около десятка государственных и муниципальных программ со сниженной ставкой: Дальневосточная, семейная ипотека, молодая семья, ипотека для медработников, военная ипотека и т.д. Узнавайте в банке, на что можно претендовать. Как снизить расходы при покупке жилья в новостройке? Оформляйте льготную программу на покупку жилья на первичном рынке, получайте бонусы от застройщика, сотрудничайте с его партнерами. А если ипотека уже оформлена, можно ли снизить процент? Да, если рефинансировать кредит под льготные условия, либо перейти на обслуживание в другой банк с более выгодными тарифами.

Как я снизил ставку по ипотеке на 4%: личный опыт

SarkisSeysian/Depositphotos

Я взял ипотеку изначально в Сбербанке на 20 лет. Ставка была 13,25%, без господдержки – скорее всего, потому, что я покупал апартаменты. Это было в 2016 году, в декабре. На тот момент это был лучший процент из четырех банков.

Снижение ставки в Сбербанке

Уже после того как я взял кредит, базовые ставки начали падать. Летом 2017-го где-то в интернете я прочел о том, что ставку по ипотеке можно снизить по заявлению.

Зная это, я написал в поддержку банка вопрос: можно ли так сделать? Мне ответили, что да, и прислали бланк.

Я распечатал бланк, заполнил заявление с просьбой снизить мне ставку и отправил фото этого заявления через «Сбербанк онлайн».

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Рефинансирование ипотеки

По срокам рассмотрения таких заявок, как мне сказали, регламентов в банке нет. Я напомнил о себе пару раз, и в итоге через два месяца от даты подачи заявления мне снизили ставку на 1,25%.

Я не ходил в офис и ничего не переподписывал, мне просто прислали новый график платежей, и всё. Это было очень круто. Мне снизили ставку до 12%.

Кроме того, мне сказали, что возможно и следующее понижение, но только через год. Но я решил обратиться в АИЖК (2 марта 2018 года название изменилось на АО «ДОМ.РФ». – Прим. ред.).

SarkisSeysian/Depositphotos

Рефинансирование ипотечного кредита в АИЖК

В доме, где я живу сейчас, есть сообщество жильцов, и из разговоров я узнал, что в АИЖК ставка рефинансирования – 9%.

До этого я обзвонил банков десять, чтобы узнать, есть ли у них рефинансирование апартаментов и на каких условиях. Должен сказать, что работа по обзвону банков – мегаресурсоемкая штука.

Всё выглядит так. «Алло. Банк такой-то». Ты задаешь вопрос, они отвечают: «Я не знаю. Сейчас переведу», или «Я сейчас спрошу», или «Позвоните позже. Наш отдел не работает по выходным». Вот такая клиентоориентированность.

«Не работаем по выходным, не сможем ответить по рефинансированию». Это не маленькие, а вполне звучные банки: «Уралсиб», «Юникредит» и так далее. Обзвонить в десять банков, если повезет, – это целый выходной день, часов восемь.

Мозговыносящая работа.

В АИЖК в тот момент было две возможности: рефинансировать апартаменты по ДДУ и рефинансировать в собственности. Был август, а оформление в собственность у меня намечалось на октябрь.

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Могут ли пенсионеры рефинансировать ипотеку?

Но мне сказали, что мой дом уже поставлен на кадастр, а в таком случае можно рефинансировать кредит только на недвижимость, которая оформлена в собственность.

Насколько понимаю, дом, который не достроили, не имеет кадастрового номера. Если здание достроили и приняли, то он имеет кадастровый номер.

Если у меня нет собственности, но дом поставлен на кадастр, я должен получить собственность, а потом только мой кредит рефинансируют.

Через пару месяцев я смог оформить апартаменты в собственность и после этого начал собирать документы на рефинансирование. Процесс подтверждения стандартный, как при обычном оформлении кредита.

Нужны справки с работы, выписки, женат, не женат… С начала сбора документов и до одобрения прошло около полутора месяцев.

После того как меня одобрили как кредитора, нужно было предоставить документы по объекту, то есть на сами апартаменты, в том числе оценочный альбом.

Его делает оценочная компания. АИЖК работает с тремя оценочными компаниями, и я мог выбрать одну из них. Я позвонил, они приехали, посмотрели недвижимость, сфотографировали… За это я заплатил около 3200 рублей.

Прошло еще две-три недели, и сотрудники АИЖК предложили назначить сделку, ближайший срок был еще через две недели, уже в декабре. Перед сделкой мне прислали договоры, чтобы я мог прочитать их заранее.

Там целая кипа бумаг, страниц 30, и их желательно прочесть. Речь идет о двух договорах: кредитном договоре и договоре об ипотеке. Плюс договор о страховании недвижимости и жизни – еще страниц десять.

Страховщика я выбрал из перечня, который мне предложили.

Vicdemi/Depositphotos

Поскольку АИЖК – это агентство, оно не может само по себе работать с деньгами и поэтому работает через банк. Сначала мне открыли кредит в «Примсоцбанке», но предупредили, что в будущем переведут на «ВТБ».

Сама сделка у меня съела шесть-семь часов. Под Новый год, в декабре, сотрудники были загружены. Первые полтора часа я просто ждал, потому что кто-то опоздал. Кроме того, я очень скрупулезно подхожу к делу, задал кучу вопросов, и мне ответили по каждому пункту. В этот момент ставка по кредиту снизилась до промежуточных 11%.

Когда я подписал все бумаги, настал следующий этап. Было необходимо ехать в МФЦ, чтобы подать документы на постановку обременения «Примсоцбанком». Внимание, у меня обременение Сбера еще не снято, но нужно уже подавать в новое. Для заемщика это очень непонятная схема. Очевидно, что будет приостановка процесса, все это понимают, но «так надо».

Итак, я подал заявление на обременение в МФЦ, и «Примсоцбанк» перечислил мне деньги на счет в Сбербанке. Одновременно я пошел в Сбер и написал заявление на погашение. Получилось, что я этих денег не увидел: они пришли на счет и сразу зачислились в качестве досрочного погашения.

• После этого я отправился в Сбербанк, взял справку о том, что задолженность погашена, и послал ее в «Примсоцбанк».
• Могу ли я оформить рефинансирование ипотеки в другом банке?
• 6 шагов для рефинансирования кредита на квартиру

Снятие обременения

И здесь начался ад Сбербанка. Я позвонил по какой-то специальной линии, чтобы записаться на снятие обременения в Сбербанке. Номер висел минут сорок. Я сидел с наушниками, параллельно работая: был 19-й в очереди, 18-й, потом мне надоело ждать, и я поехал в отделение на Кожуховскую.

Оказалось, что в этом отделении не принимают физлиц. По телефону не доберешься, физлиц не принимают. Я взял на ресепшене телефон для клиентов, позвонил по короткому номеру и дозвонился до нужной женщины минуты за три.

Я записался на снятие обременения уже на январь. Мне назначили агента. 12 января я позвонил агенту на сотовый и быстро договорился о конкретной дате, когда мы должны встретиться в МФЦ.

(Заявление на снятие обременения заемщик должен подавать совместно с представителем банка. – Прим. ред.)

olenka-2008/Depositphotos

Плюс Сбербанка в том, что у них один сотрудник работает в одних МФЦ, другой в других. Поэтому можно выбрать любое расположение, я поехал в район метро «Октябрьская». МФЦ все приятные, но этот был особо прикольный, и в нем было очень мало народу. Я подождал минут 15, и мы подали документы.

По регламенту обременение снимается в течение двух недель, но ждать пришлось дольше. По моему опыту, когда что-то идет в Росреестр через МФЦ, заявленные сроки надо умножать надвое, и тогда точно будет готово.

В середине этого срока мне позвонили из Росреестра по заявлению о наложении обременения «Примсоцбанком» и сказали, что приостановили процесс, так как обременение Сбербанка все еще не сняли. Когда это наконец произошло, пришлось снова пойти в МФЦ написать заявление о возобновлении процесса постановки обременения. Здесь уже присутствие работников банка не нужно, я сделал это сам.

И только когда мне поставили новое обременение «примсоцбанка», ставка по кредиту снизилась до 9%

Таким образом, получилось три этапа. У меня был кредит под 13,25%. Потом я написал заявление Сбер, и ставка снизилась до 12%. Потом начал процесс рефинансирования, и в середине ставка уменьшилась до 11%. Потом, когда снял обременение и поставил новое, – до финальных 9%.

Первый этап был очень простым, а сам процесс рефинансирования у меня занял семь месяцев.

Сейчас я плачу по кредиту в «Примсоцбанк», но меня собираются переводить в «ВТБ». Хорошо, что для этого мне уже не нужно ничего предпринимать, вопрос решается в АИЖК без моего участия.

1. Текст подготовила Ирина Филатова
2. Не пропустите:
3. Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?
4. Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?
5. Можно ли вернуть налоги по ипотеке, купив вторую квартиру?
6. Можно ли вернуть государству налоговый вычет и получить новый?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.