В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).

Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты — в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:

• Определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
• Срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания;
• Строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
• Цена договора, сроки и порядок уплаты;
• Гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);
• Способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.

• Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.
• 
• Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:

• План квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
• Общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
• Этаж в многоквартирном доме;
• План в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
• Количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
• Проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС):

https://наш.дом.рф/каталог_объектов/новостройки/карта

Как правило, в договоре прописываются обязательства застройщика и ответственность за их невыполнение.

При этом размеры штрафов и пени должны соответствовать размерам, указанным в статье 6 Закона № 214-ФЗ, то есть в случае нарушения сроков договора застройщик обязан будет выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком выступает гражданин, а не компания, то пени платятся в двойном размере. Если размер неустойки в договоре будет меньше, чем в законе, то при расторжении договора от застройщика потребуется выплатить дольщику сумму, прописанную в законодательстве.

Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:

• порядок и условия одностороннего отказа от договора;
• порядок и условия уступки прав требования по договору;
• действия при форс-мажорных обстоятельствах;
• порядок сдачи и приемки работ;
• порядок урегулирования претензий.

В любом случае приобретение недвижимости по ДДУ должно происходить строго в рамках Закона № 214-ФЗ. Если какой-либо пункт договора противоречит данному закону, этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Подробней узнайте в инструкции: Долевое строительство: как это работает?

Недобросовестные застройщики пользуются тем, что Закон № 214-ФЗ не устанавливает единую форму договора, а лишь указывает обязательные пункты.

Поэтому существует риск, что недобросовестный девелопер дополнит документ пунктами, которые будут ущемлять права дольщика.

Некоторые из них можно будет обжаловать в суде, если возникнут разногласия, однако лучше обезопасить себя уже на этапе заключения договора — и проследить за тем, чтобы в документе не было этих пунктов.

Вот список наиболее распространенных уловок:

1. Название договора. Дело в том, что под Закон № 214-ФЗ попадают только договоры участия в долевом строительстве. Если в заглавии документа написано «Предварительный договор» или «Договор об инвестировании строительства», такой договор не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Поэтому внимательно следите за тем, какое название указано в договоре и в случае необходимости настаивайте на том, чтобы это был именно «Договор участия в долевом строительстве».
2. Изменение стоимости квартиры. В договоре может быть прописано подорожание квартиры, например в случае подорожания стройматериалов или небольшого увеличения площади жилья. В законе не прописаны такие случаи, однако даже если застройщик поднимет цену вследствие увеличения площади квартиры на 5%, суд часто принимает сторону дольщика — потому что закупки девелопера и ошибки при строительстве не должны быть проблемами покупателя.
3. Гибкие сроки сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики пытаются указать в договоре не точную дату окончания строительства или ввода дома в эксплуатацию, а, например, квартал. Этот пункт дает застройщику больше свободы, поскольку выполнить его становится проще. Формально это, как и остальные уловки, не нарушает закон: п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ указывает лишь, что в ДДУ должен быть указан срок передачи квартиры от застройщика к дольщику. Однако в этом случае лучше настаивать, чтобы в договоре были указаны конкретный месяц или дата сдачи дома в эксплуатацию.
4. Уменьшение гарантийного срока на объект долевого строительства с помощью изменения даты отсчета — не с момента передачи квартиры, а с момента ввода в эксплуатацию дома.
5. Запрет на переуступку права требования по ДДУ (то есть запрет на перепродажу квартиры в строящемся доме).
6. Оплата коммунальных услуг. Если в договоре прописано, что дольщик должен платить коммунальные услуги не с момента передачи квартиры, а с момента сдачи дома в эксплуатацию, меняйте этот пункт, иначе это может привести к большим затратам.
7. Растягивание периода между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры в собственность. Разумные сроки составляют полгода.
8. Штраф за расторжение договора. Закон № 214-ФЗ предусматривает в ряде случаев расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке. Удерживание при этом застройщиком части суммы противоречит закону.

Несмотря на то, что на некоторые уловки в законодательстве нет прямого запрета, как правило, в этом случае дольщик сможет отстоять свои права в суде.

Если договор содержит все пункты, которые требует статья 4 Закона № 214-ФЗ, то договор считается законным и может пройти государственную регистрацию в Росреестре, и будет считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом пункты, которые идут вразрез с законом, могут быть признаны судом не имеющими юридической силы.

Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.

От покупателя потребуется предоставить следующие документы:

• договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в двух экземплярах — для застройщика и дольщика, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
• заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
• паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
• согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
• договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
• документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.

Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора).

А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо — 6 000 рублей, разделенные на количество участников договора.

Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.

Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.

Сроки расчета прописываются в договоре, при этом застройщик не имеет права требовать оплату до заключения и регистрации договора в Росреестре. Мало того, передача денег застройщику по предварительным договорам может грозить застройщику уголовным делом.

Остались вопросы о договоре участия в долевом строительстве?

Долевое строительство

Основным источником финансирования строительства нового жилья традиционно являются деньги покупателей. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии строительства, заключает договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечисляет ей деньги на возведение жилья (в том числе посредством эскроу-счетов).

Покупатель получает свою квартиру, застройщик – прибыль. 

Долевое строительство очень востребовано – стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом. Однако история строительства знает немало «подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Проектное финансирование или эскроу-счета

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков, с 1 июля 2019 года новые жилые комплексы строятся через механизм проектного финансирования, квартиры продаются посредством эскроу-счетов.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Средства граждан он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система призвана предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если по объекту застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), позволяющих достраивать объекты по «старой» схеме.

Следующие критерии утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

• по состоянию на 1 июля 2019 года дом должен быть построен минимум на 30% (в некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект);
• также дольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машиномест в многоквартирном доме.

В настоящее время выдача ЗОСК завершена, полный перечень заключений размещен на странице Москомстройинвеста. 

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации средства будут переведены на счета другого банка, действующего, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

ВОПРОСЫ   #5

Когда застройщику выдают ЗОС?

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с разными проблемами (к примеру, деньги им вернут не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Проблемные объекты

На сегодняшний день в «Дорожную карту» включено 32 проблемных объекта. Дорожная карта ежеквартально актуализируется.

Определены механизмы решения проблем по всем объектам, где есть граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков. Права дольщиков проблемных объектов восстановят благодаря достройке жилых комплексов:  

• за счет частных девелоперов;
• силами городских застройщиков;
• предоставят компенсационное жилье.

В целом исполнение мероприятий «Дорожной карты» по 32 объектам позволят восстановить права около 12500 семей.

Благодаря мероприятиям по достройке объектов, которые были проведены в Москве, в период с 2011 года по настоящее время восстановлены права 24,5 тыс. обманутых дольщиков.

Особенности передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства в 2023 году

Правительство продолжает защищать строительную отрасль за счет дольщиков.До июня 2023 года дольщики будут принимать построенные квартиры по новым правилам.

Одно из основных изменений — теперь положения закона о защите прав потребителей не могут применяться к дольщикам.Постановление правительства вступило в силу 25 марта и изначально должно было действовать до конца года.

В конце сентября правительство продлило сроки действия всех новых правил, по которым должны приниматься квартиры. И теперь измененные правила будут действовать не до 31 декабря 2022, а до 30 июня 2023 года. Новых «послаблений» правительство не установило.

https://www.youtube.com/watch?v=telyu9S0Vww\u0026pp=ygVA0KPRh9Cw0YHRgtC40LUg0LIg0LTQvtC70LXQstC-0Lwg0YHRgtGA0L7QuNGC0LXQu9GM0YHRgtCy0LUgMjAyMw%3D%3D

Я выделю те пункты, что, на мой взгляд, сильно отличаются от старых правил и действительно скажутся на дольщиках.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Недостатки разделили на существенные и несущественные

Как было. Если дольщик замечал недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать от застройщика устранить их. Было не важно, что это за недостатки: плесень на стенах или небольшие неровности пола. Если они есть — все, акт можно не подписывать. Прав дольщик или не прав, доказывал застройщик.

Как теперь. Недостатки разделили на существенные и несущественные. И от этого зависит, как с ними работают дальше и можно ли не подписывать акт.

Главный вопрос, что считать существенным недостатком. Это должен решить эксперт, которого стороны совместно привлекут для экспертизы. Взять любого эксперта со стороны не получится. Это должен быть человек, который отвечает нескольким требованиям:1.

Он есть в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства.2. Он работает по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.Работу специалиста оплатит дольщик.

В случае если специалист подтвердил недостатки, эту сумму застройщик должен будет компенсировать.По сути, теперь, если дольщик и застройщик не могут сойтись в том, существенный недостаток или нет, они обязаны привлечь эксперта.

Но постановление никак не раскрывает, какие недостатки считаются существенными, поэтому получается, что при любых разногласиях надо нанимать эксперта.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Если недостаток признали несущественным, его будут исправлять после подписания акта

Как раньше. Если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. И дальше застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, но не дольше 45 дней. И только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры.

У застройщиков был стимул как можно быстрее передать квартиру дольщику: если вовремя этого не сделать, в какой-то момент начинала течь просрочка и застройщику могли начислить за это неустойку.

Чтобы этого избежать, застройщики старались быстрее исправлять недостатки или компенсировали дольщику такие недостатки деньгами.

Как теперь.

Если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней.

У дольщика есть право не подписывать акт приема-передачи, только если есть существенные недостатки. Такие недостатки застройщик должен устранить тоже за 60 календарных дней.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Привлекать экспертов может только застройщик

Как было. Дольщик мог привлечь на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору, и выводы этого эксперта застройщик так или иначе вынужден был учитывать. Иногда дольщики даже скидывались на приемщика, чтобы он нашел максимум недостатков во всех квартирах.

Как теперь. Эксперта может привлечь только сам застройщик, но по согласованию с дольщиком и в определенные сроки. Как быть, если застройщик уклоняется от найма эксперта или дольщик не согласен с предложенной кандидатурой, в постановлении не сказано.

Допустим, стороны не сошлись во мнениях о недостатках квартиры и застройщик позвал эксперта. Согласно документу дата осмотра квартиры со специалистом должна быть назначена в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом эксперт может прийти не ранее чем через три рабочих дня с момента, как обговорили дату.

Как найти подходящего специалиста за такой короткий срок, чтобы уже через пять дней определить дату осмотра, заключить договор и оплатить услуги, — в постановлении написать забыли. Как и о последствиях, если стороны в эти сроки не уложатся.

https://www.youtube.com/watch?v=telyu9S0Vww\u0026t=76s

Дольщик не может поручить эксперту действовать от его имени, чтобы сам дольщик не приходил на повторный осмотр, а обязан участвовать в осмотре вместе со всеми. А затем в течение трех дней после осмотра он должен составить акт осмотра в произвольной форме и отправить его застройщику.

• Что должно быть в акте:
• КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
• Дольщики не могут сразу идти в суд и должны ждать действий застройщика

1. Дата осмотра.2. Фамилия, имя и отчество специалиста, а также сведения о его квалификации.3.

Информация о том, есть или нет нарушения по качеству объекта долевого строительства.4. Зачем это нужно, совершенно неясно, но лучше этот пункт не игнорировать.

Как было.

Если дольщик при осмотре находил недостатки и хотел самостоятельно устранить их, он мог получить деньги на это от застройщика: дольщик подавал иск в суд и чаще всего выигрывал. Таким образом, у дольщиков была возможность не ждать, когда застройщик придет и исправит недостатки, а сделать все самим и получить компенсацию.

Как теперь. Дольщик должен дождаться, пока застройщик придет и все исправит. И только потом у него есть право пойти в суд. Фактически дольщика лишили права на судебную защиту, если он не дал застройщику возможности самому исправить недостатки.

Здесь открывается широкое поле для злоупотреблений со стороны застройщика, который может составить акт о том, что он пришел исправлять недостатки, а дольщик его не пустил.Настоятельно советую, если вы нашли недостатки и ждете, что застройщик все исправит, фиксировать в письменном виде дату и время будущего визита застройщика.

Сложно сказать, как будет выглядеть процесс доказывания своей добросовестности в суде. Но подозреваю, придется доказывать, что застройщик злоупотреблял своим правом и уклонялся от исправления недостатков. Впрочем, и застройщику надо будет доказывать обратное. Бремя доказательства, что стороны действовали добросовестно, лежит на обеих сторонах.

1. КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
2. Застройщик не обязан сразу компенсировать расходы за недостатки
3. Как было. При выявленных недостатках дольщик по своему выбору мог потребовать:

1. безвозмездно устранить недостатки;2. уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;3.

компенсировать расходы, чтобы он сам мог устранить эти недостатки.

Как теперь. Изначально дольщик может потребовать только одно: безвозмездно устранить недостатки — как существенные, так и несущественные.

И только если застройщик не уложится в отведенные 60 дней или откажется устранять проблемы, у дольщика появляются варианты дальнейших действий — все те, что раньше были сразу.

Срок для застройщика, чтобы он удовлетворил денежное требование дольщика, — 10 рабочих дней с момента, как он получил требование.При этом, если недостаток серьезный и жилье непригодно для проживания, дольщик может требовать только безвозмездно все исправить или сразу расторгнуть договор и забрать деньги.

Компенсаций расходов на первом этапе споров с застройщиком больше нет.

• То есть вариантов только три:
• КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
• Дольщиков вывели из-под действия закона о защите прав потребителей

1. Дольщик принимает квартиру с несущественными недостатками, и застройщик их устраняет.2.

Недостатки существенные, дольщик не принимает квартиру, и застройщик их устраняет.3. Дольщик отказывается от договора.Поскольку цены на квартиры выросли, вряд ли кто-то будет рад получить назад изначальную сумму договора — даже с учетом процентов за пользование чужими деньгами за весь период строительства. Проценты считают по ключевой ставке.

Купить на эти деньги равнозначное жилье все равно не получится. А значит, придется ждать, пока застройщик все исправит.

Как было. Суды часто применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей, то есть те же правила, как если бы покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель.

По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации.

Так, за просрочку сдачи квартиры дольщик мог потребовать в суде неустойку, процент за пользование чужими средствами, 50% от неустойки в качестве штрафа за отказ выполнить требования в добровольном порядке, а еще моральный ущерб. За просрочку на три месяца дольщик по закону о защите прав потребителей мог легко взыскать с застройщика 100 000 Р.

Как теперь. К отношениям дольщика и застройщика применяется исключительно закон о долевом участии в строительстве. А значит, взыскать деньги по закону о защите прав потребителей теперь невозможно.

Осталась только неустойка, которая предусмотрена законом о долевом участии в строительстве, — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Как при этом суды будут считать неустойки, если застройщик уклоняется от устранения недостатков, — неясно. В законе о долевом строительстве для этого нет отдельных правил. Ранее судебная практика опиралась именно на закон о защите прав потребителей.

КРИТИЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Каждой квартире могут установить индивидуальные сроки передачи

Как было. У всех дольщиков в ДДУ был один и тот же срок передачи квартир. Если застройщик хотел его перенести, он должен был внести изменения в проектную декларацию.

Как теперь. У каждой квартиры может быть свой срок передачи. Вносить изменения в проектную декларацию застройщику больше не нужно.

Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию, а еще застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке. Дольщик может согласиться на это или нет.

Источник: Т-Ж

Недвижимость и строительство: MustRead за 3–10 июля 2023 г

30 июня 2023 г. опубликовано Постановление Правительства РФ от 29 июня 2023 № 1066 «О типовых условиях контрактов на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства» (Постановление № 1066).

Такие типовые условия подлежат применению заказчиками при осуществлении закупок соответствующих работ в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Типовые условия дополнят пунктами о порядке направления сторонами уведомлений, правах заказчика и подрядчика и новыми обязанностями последнего, среди которых есть, например, такие:

• освободить участок от временных сооружений, техники и мусора не позже 10-го рабочего дня с даты завершения работ (по действующим правилам этот срок определяют стороны);
• передать исполнительную и иную документацию заказчику в течение 10 дней с даты получения от него уведомления, если контракт расторгают до завершения работ.

В контракт среди прочего включат обязанности заказчика содействовать подрядчику в исполнении обязательств и списывать неустойку, когда этого требует закон.

Также в приложении к документу установили гарантийные сроки для автодорог и искусственных дорожных сооружений. Утвержденные типовые правила содержат и другие нововведения.

Документ вступает в силу с 1 сентября 2023 г.

Как отметил заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, принятый документ отвечает на основной запрос строительной отрасли – установить единые, упорядоченные, прозрачные и заранее известные условия контрактов в сфере строительства, которые заказчик обязан включить в контракт, – о перечне передаваемых документов, о порядке передачи строительной площадки, о приёмке и оплате работ по контракту, о порядке направления и рассмотрения уведомлений.

Строительным организациям, работающим в сфере закупок для государственных и муниципальных нужд, рекомендуем обратить внимание на Постановление № 1066 и ознакомиться с его текстом, чтобы иметь возможность заранее оценить свои риски при выполнении работ по госконтракту и оптимальным образом выстроить взаимодействие с госзаказчиком.

Постановление Правительства РФ от 29 июня 2023 г. № 1066 «О типовых условиях контрактов на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства»

Изменения законодательства. Градостроительство

Правительство установило требования к подготовке и утверждению единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования

Федеральным законом № 541-ФЗ от 19 декабря 2022 г. в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) была введена ст. 28.1 «Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа».

Единым документом территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа (Единый документ) признается соответственно генеральный план (ГП) поселения, ГП городского округа, который содержит в том числе:

• карты, подлежащие включению в ГП;
• карты градостроительного зонирования;
• градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС);
• порядок применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов и внесения в них изменений.

То есть, по сути, Единый документ объединяет в себе генеральный план и правила землепользования и застройки. Его подготовка и утверждение в соответствии со ст. 28.1 ГрК РФ происходит в результате совместной деятельности властей субъекта РФ (которые принимают решение о подготовке Единого документа) и органов местного самоуправления (которые готовят Единый документ).

В развитие положений ст. 28.1 ГрК РФ Правительство приняло постановление от 29 июня 2023 № 1076, которым утвердило правила подготовки и утверждения Единого документа (Правила).

Правила, в частности, устанавливают следующее:

• полномочие по принятию решения о подготовке Единого документа может быть передано главе местной администрации;
• в случае принятия решения о подготовке Единого документа оно должно быть официально опубликовано в течение 10 дней со дня его принятия;
• после проверки Единого документа уполномоченным органом местного самоуправления и при отсутствии замечаний, проект Единого документа передаётся главе муниципального образования, который в течение 10 дней принимает решение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний;
• Единый документ утверждается представительным органом местного самоуправления (муниципальными депутатами) или, если это предусмотрено законодательством субъекта, местной администрацией;
• утверждённый Единый документ подлежит обязательному официальному опубликованию в течение 10 дней со дня его утверждения;
• в случае нарушения прав, заинтересованных физических и юридических лиц, они могу в инициативном порядке обратиться с предложением о внесении изменений в Единый документ.

Наряду с Правилами был утверждён Состав материалов по обоснованию единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа.

Правила вступили в силу в силу 8 июля 2023 г.

Введение Единого документа направлено на упрощение и ускорение инфраструктурного и жилищного строительства.

Объединение в одном документе ГП и правил землепользования и застройки должно способствовать более оперативному принятию решений в градостроительной политике, сократить инвестиционно-строительные циклы, что в свою очередь, должно способствовать привлечению инвестиций. Сами же документы за счёт их объединения должны стать более чёткими и понятными, исключающими дублирование информации в них.

Постановление Правительства РФ от 29 июня 2023 № 1076 «Об утверждении Правил подготовки и утверждения единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа, внесения в него изменений и состава материалов по обоснованию единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа»

Изменения законодательства. Участие в долевом строительстве

Истёк срок действия Постановления Правительства РФ, принятого в поддержку застройщиков в условиях санкций

Речь идёт о Постановлении Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (Постановление № 442), в соответствии с которым в период до 30 июня 2023 г. устанавливались особенности передачи объекта долевого строительства.

Напомним, что Постановление № 442 предусматривало:

• невозможность отказа дольщика от приёмки квартиры в случае отсутствия существенных недостатков, а в случае наличия существенных недостатков, они должны быть подтверждены приглашённым специалистом;
• право застройщика, в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры, составить односторонний акт через один месяц (вместо действовавших по общему правилу 2‑ух месяцев) со дня, предусмотренного договором;
• устранение недостатков, обнаруженных в ходе приёмки в течение 60 (вместо 45) календарных дней.

С 1 июля 2023 г. эти и другие особенности, установленные в Постановлении № 442 перестают действовать.

Также своё действие прекращает Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г.

№ 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которым в период до 30 июня 2023 г.

устанавливался мораторий на начисление неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежа дольщиком, нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, процентов за несвоевременный возврат денежных средств застройщиком дольщику, а также иных неустоек (штрафов и пени), предусмотренным указанным документом.

Обращаем Ваше внимание, что сами документы не утратили силу и не отменены, однако срок их действия не был продлён, в связи с чем они не могут быть применены к отношениям, связанным с участием в долевом строительстве, с 1 июля 2023 г., но применимы к отношениям, возникшим в период действия этих документов, до 1 июля 2023 г.

Постановление Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»;

Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г.

№ 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве»

Изменения законодательства. Градостроительство

Совет Федерации одобрил пакет поправок в ГрК РФ

Законопроект № 260064-8 вносит ряд изменений в ГрК РФ и ряд прочих федеральных законов.

Одно из ключевых изменений вносится в ст. 14 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» — ГЭЭ будет проводиться по принципу «одного окна». Об этих изменениях мы писали ранее в выпуске Экология: Mustread от 26 июня 2023 г.

Кроме того, в ГрК РФ вносятся также следующие поправки:

• в случае утверждения в соответствии со ст. 28.1. ГрК РФ Единого документа ранее утверждённые соответствующие правила землепользования и застройки подлежат признанию утратившими силу;
• порядок подготовки и утверждения проекта планировки территории в отношении территорий исторических поселений федерального и регионального значения устанавливается Правительством РФ;
• Правительство РФ наделяется полномочиями по установлению порядка подготовки документации по планировке территории, принятия решения о ее утверждении, внесении изменений, отмены такой документации или ее отдельных частей, признания отдельных частей такой документации не подлежащими применению.

Отдельно стоит отметить новеллу, предусматривающей субсидиарную ответственность саморегулируемой организации (СРО) (или Национального объединения саморегулируемых организаций в сфере строительства, если сведения об ответственном СРО исключены из государственного реестра СРО).

Если произошло разрушение, повреждении здания, сооружения (или их части) или нарушены требования безопасности при сносе здания, сооружения, то СРО несёт субсидиарную ответственность за вред, причинный вследствие некачественного выполнения членом соответствующей СРО работ, которые привели к соответствующим последствиям, а именно работ по:

• инженерным изысканиям;
• подготовке проектной документации, внесению изменений в такую проектную документацию;
• строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства.

Кроме того, изменения затронули Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». В соответствии с изменениями до 1 января 2025 г. в отношении ОКС, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2023 г.

и по которым не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию, не может быть отказано во внесении изменений в разрешение на строительство по причине несоответствия планируемого объекта разрешённому использованию земельного участка и установленным ограничениям. Эта норма может позволить застройщикам, получившим разрешение на строительство до 1 января 2023 г.

, изменять тип и параметры возводимого ОКСа в случае, когда они не соответствуют разрешённому использованию земельного участка и установленным ограничениям.

Планируется, что закон вступит в силу 1 сентября 2023 г.

Изменения, направленные на концентрацию полномочий по установлению порядка подготовки документации по планировке территории в «руках» Правительства РФ должны способствовать установлению единых правил, которые бы не отличались от субъекта к субъекту, как это существует сейчас. Изменения должны облегчить работу застройщиков.

Представителям строительной отрасли, рекомендуется ознакомиться с текстом законопроекта, обратив особое внимание на новеллу, посвящённую введению субсидиарной ответственности СРО.

Законопроект № 260064-8 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

Планируемые изменения законодательства. Строительный подряд

Правительство РФ подготовило законопроект о правах и обязанностях подрядчика при строительстве индивидуальных жилых домов

Правительственный законопроект предусматривает в том числе новые права и обязанности подрядчика в договоре строительного подряда, заключаемого в целях строительства индивидуальных жилых домов.

Законопроект связан с планируемым внесением в Государственную Думу проекта Федерального Закона «О привлечении денежных средств граждан в целях строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда».

Он предусматривает, что подрядчик вправе привлекать денежные средства граждан на основании договоров строительного подряда на строительство индивидуальных жилых домов на земельных участках, принадлежащих гражданам.

Расчеты по таким договорам будут осуществляться с использованием эскроу-счетов (по аналогии с законом 214-ФЗ об участии в долевом строительстве).

В соответствии с предлагаемыми изменениями:

• подрядчик, осуществляющий строительство с привлечением денежных средств граждан ‎в соответствии с Федеральным законом «О привлечении денежных средств граждан в целях строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда» уведомляет компетентные органы о планируемом строительстве и об окончании строительства самостоятельно;
• подрядчик получает в уполномоченных органах необходимые разрешительные документы;
• подрядчик получает право обращаться к правообладателю инженерно-технической сети для заключения договора о подключении (технологическом присоединении) строящегося индивидуального жилого дома.

Законопроект находится на стадии общественных слушаний, которая продлится до 14 июля 2023 г.

Проект Федерального Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»