Главная страница

/  Все материалы

Долевое строительство предполагает, что застройщик возводит здание с привлечением денег будущих жильцов. Причем, этот процесс может быть растянут во времени, то есть, договоры с дольщиками заключаются уже после начала строительства.

Соответственно, если у застройщика нет своих средств или он не готов их вкладывать, всегда есть опасность, что строительство прекратится из-за недостатка финансирования.

И все уже заключившие договоры будут вынуждены ждать неопределенный срок – при этом зачастую еще и выплачивая кредиты, которые брали «на новое жилье».

В последние годы проблема приобрела серьезные масштабы, и даже многочисленные поправки в существующий закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214 ФЗ) не спасали положение. Поэтому было принято решение закон изменить радикально. Эти изменения вступили в силу с 1 июля 2019 года, но окончательное введение в практику всех новшеств отложено до 1 октября 2019 года.

Ипотека: скрытые риски и важные нюансы

Основные нововведения таковы:

• Теперь строительство невозможно без участия банка. Именно на банковский счет будут поступать средства, полученные от покупателей.
• Застройщик сможет получить все эти средства только после того, как завершит строительство.

Это означает, что компания, не обладающая нужными финансами для возведения проекта целиком, не выйдет на рынок и будет полностью исключена из бизнеса. А покупатели квартир получат определенные гарантии – если не того, что строительство завершится и в срок, то хотя бы того, что деньги им будут возвращены.

Ужесточились и требования к застройщикам:

• Вклад самого застройщика в реализацию девелоперских проектов должен составлять не менее 10%.
• Опыт в строительстве – не менее 3 лет.
• Не менее 10000 квадратных метров жилых помещений в активе.
• На административные расходы, в том числе, на заработную плату, может быть потрачено не более 10% сметы.

Фонд защиты прав дольщиков, существующий с 2017 года, получает более широкие полномочия и теперь может контролировать работу застройщиков, в том числе, их хозяйственную деятельность.

Прописка: самые важные вопросы

13 августа 2019

Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве – Новости на СПРОСИ.ДОМ.РФ

Правительство внесло изменения в порядок передачи в 2022 году дольщикам объектов долевого строительства, приобретенных для личных целей. Нововведения касаются сроков передачи объекта, уведомлений дольщиков, а также отказа от принятия квартиры. Соответствующее постановление размещено на официальном портале правовой информации.

Изменение срока передачи объекта долевого строительства

По новым правилам застройщик и дольщик по взаимному соглашению могут изменить срок передачи квартиры отдельно от других объектов того же многоквартирного дома. При этом вносить изменения в проектную декларацию не требуется.

Справочно:

Ранее сроки передачи квартир были привязаны к проектной декларации и были едиными для всех дольщиков, которые приобрели жилье в строящемся доме.

Уведомление дольщика

Теперь застройщики могут официально информировать дольщиков о готовности квартир не только через почтовое уведомление, но и с помощью других каналов, например, электронной почты. При этом электронный адрес обязательно должен быть указан в договоре долевого участия, а направляемые документы — заверены квалифицированной электронной подписью.

Если договором предусмотрены другие способы коммуникации с дольщиком, то их также можно использовать.

Процесс передачи объектов долевого строительства

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.

Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.

Отказ от принятия квартиры

При выявлении существенных недостатков дольщик может отказаться от приемки квартиры и потребовать от застройщика выплаты возмещения с процентами.

Кроме того, вводятся новые правила, по которым строительная компания может передать квартиру в одностороннем порядке, если дольщик более месяца игнорирует уведомления о приемке квартиры.

Ранее при уклонении участника долевого строительства от приемки квартиры застройщик мог составить односторонний акт по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта.

Справочно:

Существенными недостатками при приемке квартиры признаются те, при которых жильем невозможно пользоваться. Например, такими недостатками могут являться: неработающая вентиляция, отсутствие сантехники. Несущественными недостатками признаются, например, криво поклеенные обои, порванный натяжной потолок, отпадающий кафель от стены.  

Дополнительное соглашение к ДДУ: подписывать или нет, если девелопер срывает сроки сдачи новостройки

За время действия любого договора может быть заключено множество дополнительных соглашений, причем по самым разным причинам.

Это касается и договоров участия в долевом строительстве, которые отличаются длительностью правовых отношений – возведение многоквартирного жилого дома часто занимает несколько лет.

По каким поводам обычно заключаются дополнительные соглашения, всегда ли они выгодны для дольщика и что будет, если этот документ не подписать – разбирался Новострой-М.

Что такое дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение – это документ о внесении изменений в уже подписанный сторонами договор.

Как разъяснил Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege, возможность заключения таких соглашений обусловлена принципом свободы договора, закрепленным в статье 421 Гражданского кодекса РФ.

Согласно данному принципу, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.

Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт «Сити-XXI век», назвал наиболее распространенные причины для заключения дополнительных соглашений к ДДУ между застройщиком и дольщиком.

• Обычно они предусматривают:
• — уточнение площади квартиры,
• — оформление уступки права требования и перевода долга по ДДУ,
• — уточнение цены ДДУ,
• — уточнение сроков передачи квартиры,
• — изменение паспортных данных дольщика и др.

Адвокат Артем Сидоров дополнил список, отметив, что в ДДУ иногда бывают ошибки, их также можно исправить, подписав дополнительное соглашение.

Иногда допсоглашения прямо предусматриваются 214-ФЗ и в тексте ДДУ, например, это касается корректировки срока передачи квартиры, кадастровых обмеров. Но иногда они законом не предусмотрены и заключаются по инициативе сторон.

Таковы, к примеру, соглашения об изменении порядка оплаты стоимости ДДУ, когда дольщик в силу личных обстоятельств просит застройщика предоставить отсрочку или рассрочку платежа. Или же это могут быть дополнительные соглашения о «переезде», в которых меняется предмет договора – предоставляется другая строящаяся квартира или иное помещение.

Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», акцентировала внимание на том, что дополнительное соглашение должно быть добровольно принято обеими сторонами, подписано и зарегистрировано в Росреестре. Без регистрации этот документ в законную силу не вступит.  

Кому это выгодно?

Есть совершенно нейтральные причины подписания допсоглашения, как, например, уже упомянутое изменение паспортных данных дольщика, но обычно договор подписывается к выгоде одной из сторон.

Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, некоторые соглашения инициируются застройщиком и выгодны прежде всего ему, а подписание документа лишает дольщика определенных привилегий, предусмотренных законом. Например, одна из возможных ситуаций – изменение подсудности по договору.

По закону гражданин может выбрать суд, в котором будет рассматриваться дело в случае нарушения его прав: по месту жительства, строительства объекта или нахождения строительной компании. Как правило, в допсоглашении застройщик сужает выбор дольщика и указывает конкретные суды, к примеру, по официальному местонахождению организации.

Совершенно невыгодно для дольщика соглашение об изменении срока сдачи многоквартирного дома. «Соглашение о переносе срока передачи объекта подписывать смысла нет, поскольку в случае подписания участник строительства утратит право на взыскание неустойки за нарушение срока передачи», – советует Артем Сидоров.

Допсоглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства застройщики предлагают подписать наиболее часто, поскольку, как мы уже упомянули, обязанность предложить внести в договор изменения в случае нарушения срока застройщиком прямо предусмотрена законом.

По словам Василия Шарапова, подавляющее число спорных ситуаций, связанных с задержкой передачи квартиры в собственность дольщикам, добросовестный застройщик стремится разрешать во внесудебном порядке. Исключение составляют случаи, когда покупатели предъявляют завышенные требования по неустойке по сравнению с тем, как это установлено специальными нормами 214-ФЗ.

Важный момент: если инициатива заключения дополнительного соглашения исходит от застройщика, то он должен заблаговременно официально уведомить об этом участника долевого строительства, в соответствии с законом – не позднее чем за два месяца до истечения указанного изначально срока.

Информация должна быть направлена по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено ему лично под расписку.

Стоит отметить, что с введением новых обязательных правил привлечения денежных средств дольщиков в строительство жилья через банковские эскроу-счета риски покупателей по просрочке получения квартир в собственность существенно сокращаются. Застройщик в этой ситуации заинтересован ввести в эксплуатацию объект строительства вовремя, иначе он не получит от банка деньги.

Особое внимание юристы обращают на то, как тяжело оспорить в суде даже откровенно кабальные, а подчас нелепые документы, если они надлежаще оформлены подписями сторон.

К примеру, если вы подписали документ о фиксированной доплате за увеличившийся метраж квартиры (в результате изменения проекта строительства или как следствие кадастровых обмеров), потом очень трудно будет оспорить размер такой доплаты, даже если застройщик не сможет подтвердить изменение проекта или повторные обмеры покажут совершенно иной метраж квартиры, разъясняет Денис Артемов.

Однако в случаях, когда требуется перенести сроки оплаты договора, в изменении ДДУ заинтересован уже сам дольщик. Допсоглашение о расторжении ДДУ на руку дольщику в том случае, если он хочет прекратить договорные отношения по личным обстоятельствам, не предусмотренным законом.

Принудить к подписанию нельзя!

Принуждение к заключению договора противоречит Гражданскому кодексу, поэтому застройщик не может требовать обязательного подписания дополнительного соглашения.

Если в ДДУ и содержатся пункты об обязательствах дольщика подписать допсоглашение, то они не имеют юридической силы, так как противоречат 214-ФЗ и другим законам, например закону «О защите прав потребителей»: «Условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными» (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1).

По словам юриста Юрия Крюкова, от подписания допсоглашения можно смело отказываться в силу принципа свободы договора. Суды признают, что подписать допсоглашение — право, а не обязанность (п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Таким образом, даже если стороны прописали в ДДУ обязательство заключения допсоглашения, оно может не заключаться, если ухудшает положение дольщика. Застройщик в таком случае имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения дополнительного соглашения, однако в суде ему необходимо доказать необходимость внесения таких изменений, что сделать крайне сложно.

Прописанное в ДДУ условие об обязанности дольщика подписывать любые дополнительные соглашения к договору истолковывается судом как злоупотребление правом или как кабальное условие и в большинстве случаев застройщикам отказывают в исках об обязании подписать дополнительное соглашение или об изменений условий ДДУ.

Молчание – не знак согласия

В течение нескольких лет юрист Антон Бланк собирал наиболее типичные примеры неправомерных уговоров, которые некоторые застройщики используют для того, чтобы дольщики подписали дополнительное соглашение о продлении срока сдачи новостройки. Делимся этой подборкой с нашими читателями.

«Если вы не подпишете соглашение на новый срок, мы через суд расторгнем договор, так как имеем на это право».

Реальность: застройщик за годы работы не провел ни одной судебной кампании по расторжению.

«Все подписали другой срок, а вы не подписали. У вас потом будут проблемы с оформлением свидетельства о праве собственности, так как сроки разные, а по 214-ФЗ они должны быть в одном доме одинаковые».

Реальность: Росреестр давно выработал практику, когда сроки в одном жилом здании могут быть разные, таким образом часть дольщиков дома могут подписать допсоглашения, а часть – не подписать.

«Если вы не подпишете дополнительное соглашение, неустойку мы будем выплачивать из тех денег, которые предназначены на строительство. В итоге не сможем достроить дом и вы сами себе навредите».

1. Реальность: неустойка погашается из прибыли застройщика.
2. «Мы обещаем сдать ключи вовремя, и вы начнете ремонт, только подпишите допсоглашение».
3. Реальность: застройщик умалчивает, что разрешения на ввод при этом может и не быть.
4. «Вы ничего не получите через суд, берите 10-20%».
5. Реальность: неустойка взыскивается в диапазоне от 50 до 100% суммы.
6. «Ваше уклонение от подписания соглашения о переносе срока может повлиять на размер взысканной судом неустойки».
7. Реальность: на размер неустойки в диапазоне 50-100% в самом деле влияют определенные факторы, но не этот.
8. «Если не подпишете продление срока, мы подадим на банкротство».
9. Реальность: банкротство для застройщика очень невыгодная процедура – можно потерять незавершенные объекты, недополученную прибыль, земли.
10. «Вы обязаны письменно ответить на предложение о переносе срока, в том числе мотивировать свой отказ».
11. Реальность: закон не содержит обязанности отвечать (письменно или устно), никаких последствий при отсутствии ответа не будет.
12. «Если в течение 10 дней вы не дадите ответа, то дополнительное соглашение о продлении срока будет считаться принятым».

Реальность: любое изменение зарегистрированного договора происходит путем регистрации дополнительного соглашения. Неответ зарегистрировать нельзя.

«При отказе от подписания дополнительного соглашения участник долевого строительства принимает на себя ответственность за отказ Управления федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности на объект участия в долевом строительстве» – тут без комментариев.

Все описанные ситуации наглядно показывают, что перед тем как подписать документ, необходимо проконсультироваться со специалистами, которые разъяснят, насколько правдивы «страшные» последствия неподписания дополнительного соглашения. В сфере долевого строительства, как и в любой другой области нашей жизни, важно знать свои права и уметь их защищать.

• Застройщики лоббируют «удаление» дольщиков из «Закона о защите прав потребителей»: юрист Денис Артемов рассказывает о возможных последствиях​
• Есть чего бояться: какие инициативы нового правительства могут ухудшить положение дел на рынке новостроек                          
• Наталья Андреева

Дата публикации 04 марта 2020

Дополнительное соглашение к договору долевого участия

Количество таких дополнений не ограничено, поскольку стороны вправе свободно и многократно выражать собственное волеизъявление. Подписанное дополнительное соглашение к договору долевого участия необходимо официально зарегистрировать. Если регистрация отсутствует, то документ считается незаключенным и не подлежит исполнению.

Доп соглашение к договору ДДУ: определение и основания заключения

Дополнительное соглашение к договору долевого строительства – это письменный документ, который заключается между участником и строительной компанией. Цель подписания – внесение уточнений и дополнений в первоначальные договоренности.

Потребуется добровольное согласие обеих сторон с содержанием всех изменений, которые вносятся в текст основного документа.

Инициировать подписание доп соглашения от застройщика или дольщика можно на протяжении всего периода действия двусторонних обязательств.

Распространенные причины для подписания допсоглашения:

1. досрочное расторжение ДДУ;
2. смена договорной подсудности;
3. изменение качественных параметров недвижимости;
4. перенос сроков передачи объекта долевого строительства участнику;
5. изменение количества или состава участников;
6. перенос согласованных ранее сроков оплаты.

Зачастую девелопер инициирует заключение дополнительного соглашения к ДДУ по первым четырем пунктам, приведенным выше. Исключения составляют две заключительные причины. Когда меняется состав дольщиков или периодичность и размеры выплат, участники предлагают внести поправки в договор.

Доп соглашение к договору долевого участия может снимать груз ответственности за нарушения, допущенные застройщиком. Стороны вынуждены соглашаться или отвергать предложения о менее привлекательных условиях сотрудничества. Компании-застройщики могут оказывать давление на участников или навязывать подписание дополнений.

Дополнительное соглашение к договору ДДУ: порядок оформления

Не существует единого формата и обязательных требований к содержанию допсоглашения. Проект документа вправе предложить любая из сторон.

В документе обычно присутствуют следующие сведения:

• дата и место заключения дополнительного соглашения к ДДУ;
• реквизиты сторон, которые подписывают дополнение к договору;
• информация о договоре, в который вносятся изменения;
• указываются новые формулировки со ссылками на редактируемые пункты;
• срок действия или условия пролонгации, время вступления в силу изменений;
• реквизиты и подписи сторон, печать компании-застройщика.

А нужно ли регистрировать доп соглашение к ДДУ? Согласно требованиям действующего законодательства, если исходный документ прошел госрегистрацию, то необходимо официально зарегистрировать каждое последующее изменение.

Чтобы регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в Росреестре прошла без заминок, регистратору понадобятся:

• удостоверение личности стороны-участника;
• оригиналы допсоглашений (в трех экземплярах, один из которых остается у регистратора);
• доверенность уполномоченного застройщиком лица, содержащая полномочия на регистрацию дополнительного соглашения к ДДУ в Росреестре;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Если заявитель подает документы непосредственно через местное отделение Росреестра, то спустя 7 рабочих дней процедура будет закончена.

А регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в МФЦ займет на 2 дня больше времени. Незарегистрированное допсоглашение считается незаключенными и не имеет юридической силы.

Профессиональная консультация юриста ЮК «Хелп Консалтинг» поможет избежать убытков и нарушения прав.

Таким образом, ответ на вопрос “нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДДУ в Росреестре” – очевиден. Только после прохождения официальной процедуры возможна защита прав дольщика.

Что если одна из сторон намеренно отказывается зарегистрировать согласованные и подписанные изменения? Судебный орган по требованию компании-застройщика или дольщика вправе вынести соответствующее решение о регистрации сделки, согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ. Также предусмотрено возмещение понесенных истцом убытков, когда умышленно задерживается обязательная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Дополнительное соглашение к ДДУ: подписывать или отказаться?

Проекты дополнений девелоперы пересылают участникам по обычной или электронной почте. Иногда задействуется служба курьерской доставки, когда посыльный выдает конверт под личную роспись получателя. Такой способ ускоряет процесс, если срочно требуется подписание и последующая государственная регистрация дополнительного соглашения к ДДУ.

Дольщик вправе отреагировать на запрос, используя 3 варианта действий:

1. Согласиться с предложением и подписать бумаги.
2. Отказаться и сообщить отправителю об отказе.
3. Полностью проигнорировать, оставить без ответа.

Независимо от принятого решения, важно детально перечитать, в частности, доп соглашение с застройщиком о переносе сроков сдачи объекта или изменении качественных характеристик жилого дома. Потребуются юридические услуги для оценки финансовых рисков и других последствий изменения первоначального текста договора.

Настойчивость и поспешность девелопера с подписанием и регистрацией дополнительного соглашения к договору ДДУ может свидетельствовать о желании последнего освободить себя от ответственности. Несогласие с некоторыми пунктами поправок или формулировками дает законное основание для отказа подписывать предоставленные документы.

Нужно ли подписывать доп соглашение о переносе сроков сдачи дома, если права дольщика ущемляются? Подписание договоров – это гарантированное право, а не обязанность.

Молчание гражданина не свидетельствует о безоговорочном принятии предложения (акцепте), как следует из статьи 438 ГК РФ.

Если ответ или мотивированный отказ отсутствует, то договорные отношения продолжаются на согласованных ранее условиях.

Когда подписание дополнительного соглашения к ДДУ неуместно

Строительные компании настаивают на изменении формата сотрудничества с наступлением сложных экономических или форс-мажорных ситуаций. Что произойдет, если поспешить с решением, не уточнив причины такой инициативы? Можно добровольно лишиться привилегий, которые положены по закону. Рассмотрим распространенные случаи, когда девелоперы инициируют изменения.

Доп соглашение к ДДУ о переносе сроков передачи объекта

Нарушение сроков сдачи дома – это наиболее частая причина заключения допсоглашения.

Предложение от застройщика обычно поступает перед приемкой дома госкомиссией (как в образце выше) или после ввода в эксплуатацию.

Пока такое соглашение к договору долевого участия не зарегистрировано в Росреестре, с девелопера не снимается ответственность за задержку. Строительная компания попытается сэкономить на компенсации дольщику убытков.

После получения официального предложения принятие решения оставлено на личное усмотрение второй стороны. Если регистрация дополнительного соглашения к ДДУ состоялась, то в будущем не будет возможности взыскать с застройщика неустойку. Эта финансовая санкция рассчитывается с учетом 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Досрочное расторжение основного договора

Девелопер заявляет о желании прекратить договорные отношения. Для этого компания отсылает дольщику дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое подлежит регистрации. Такой поворот событий выгоден участнику, если это совпадает с изменением личных обстоятельств или намерений.

Чем чревато решение о расторжении договора из-за систематического невыполнения обязательств со стороны застройщика? Согласие гражданина лишает его права на получение положенной компенсации.

Максимальный срок, выделенный застройщику на возмещение убытков после прекращения действия договора, составляет 20 рабочих дней. Согласие на подписание доп соглашения к ДДУ с последующей регистрацией – это добровольная инициатива участника.

В большинстве случаев принятие предложения строительной компании ущемляет интересы дольщика.

Как правило, сумма возмещения по допсоглашению оказывается меньше, чем взысканная в судебном порядке. Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет восстановить справедливость. Наши сотрудники также специализируются на защите прав клиентов, когда оформляется дополнительное соглашение к ДДУ об изменении цены договора или площади помещений.

Изменение подсудности

Такой повод для внесения уточнений в основной документ редко подходит участнику. По умолчанию дольщик вправе обратиться в суд по месту своей регистрации, юридическому адресу фирмы-застройщика или месту строительства объекта. Девелоперы стремятся перенести рассмотрение споров в регионы, где существует судебная практика по значительному снижению суммы неустойки.

Что делать, когда участнику предлагают подписать доп соглашение об изменении подсудности в договоре долевого участия? Важно учесть, не обяжет ли принятие предложения стороны обращаться только в третейский суд для урегулирования споров. Такое изменение лишит дольщика преимуществ, которые ему предоставляет закон о защите прав потребителей. Больше информации можно получить на нашем сайте в статье «Подсудность по договору долевого участия».

Стоит ли соглашаться дольщику на заключение и регистрацию доп соглашения к ДДУ в Росреестре? Это его личное дело, но важно быть особенно осторожным. Застройщик обычно защищает собственные интересы, а не переживает о благополучии участника. Реальность такова, что участник проиграет в выплатах компенсации или в сроках получения обещанного жилья.

В этой статье рассмотрены нюансы заключения доп соглашения к договору долевого участия.

Если инициатива подписания исходит от строительной компании, то советуем обратиться за консультацией к практикующим юристам ЮК «Хелп Консалтинг».

Поможем разобраться в ситуации, разработаем выигрышный вариант поведения, окажем комплексное юридическое сопровождение. Защитим интересы клиентов на досудебной стадии урегулирования спора и при судебном разбирательстве.

Недвижимость и строительство: MustRead за 3–10 июля 2023 г

30 июня 2023 г. опубликовано Постановление Правительства РФ от 29 июня 2023 № 1066 «О типовых условиях контрактов на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства» (Постановление № 1066).

Такие типовые условия подлежат применению заказчиками при осуществлении закупок соответствующих работ в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Типовые условия дополнят пунктами о порядке направления сторонами уведомлений, правах заказчика и подрядчика и новыми обязанностями последнего, среди которых есть, например, такие:

• освободить участок от временных сооружений, техники и мусора не позже 10-го рабочего дня с даты завершения работ (по действующим правилам этот срок определяют стороны);
• передать исполнительную и иную документацию заказчику в течение 10 дней с даты получения от него уведомления, если контракт расторгают до завершения работ.

В контракт среди прочего включат обязанности заказчика содействовать подрядчику в исполнении обязательств и списывать неустойку, когда этого требует закон.

Также в приложении к документу установили гарантийные сроки для автодорог и искусственных дорожных сооружений. Утвержденные типовые правила содержат и другие нововведения.

Документ вступает в силу с 1 сентября 2023 г.

Как отметил заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, принятый документ отвечает на основной запрос строительной отрасли – установить единые, упорядоченные, прозрачные и заранее известные условия контрактов в сфере строительства, которые заказчик обязан включить в контракт, – о перечне передаваемых документов, о порядке передачи строительной площадки, о приёмке и оплате работ по контракту, о порядке направления и рассмотрения уведомлений.

Строительным организациям, работающим в сфере закупок для государственных и муниципальных нужд, рекомендуем обратить внимание на Постановление № 1066 и ознакомиться с его текстом, чтобы иметь возможность заранее оценить свои риски при выполнении работ по госконтракту и оптимальным образом выстроить взаимодействие с госзаказчиком.

Постановление Правительства РФ от 29 июня 2023 г. № 1066 «О типовых условиях контрактов на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства»

Изменения законодательства. Градостроительство

Правительство установило требования к подготовке и утверждению единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования

Федеральным законом № 541-ФЗ от 19 декабря 2022 г. в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) была введена ст. 28.1 «Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа».

Единым документом территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа (Единый документ) признается соответственно генеральный план (ГП) поселения, ГП городского округа, который содержит в том числе:

• карты, подлежащие включению в ГП;
• карты градостроительного зонирования;
• градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС);
• порядок применения карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов и внесения в них изменений.

То есть, по сути, Единый документ объединяет в себе генеральный план и правила землепользования и застройки. Его подготовка и утверждение в соответствии со ст. 28.1 ГрК РФ происходит в результате совместной деятельности властей субъекта РФ (которые принимают решение о подготовке Единого документа) и органов местного самоуправления (которые готовят Единый документ).

В развитие положений ст. 28.1 ГрК РФ Правительство приняло постановление от 29 июня 2023 № 1076, которым утвердило правила подготовки и утверждения Единого документа (Правила).

Правила, в частности, устанавливают следующее:

• полномочие по принятию решения о подготовке Единого документа может быть передано главе местной администрации;
• в случае принятия решения о подготовке Единого документа оно должно быть официально опубликовано в течение 10 дней со дня его принятия;
• после проверки Единого документа уполномоченным органом местного самоуправления и при отсутствии замечаний, проект Единого документа передаётся главе муниципального образования, который в течение 10 дней принимает решение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний;
• Единый документ утверждается представительным органом местного самоуправления (муниципальными депутатами) или, если это предусмотрено законодательством субъекта, местной администрацией;
• утверждённый Единый документ подлежит обязательному официальному опубликованию в течение 10 дней со дня его утверждения;
• в случае нарушения прав, заинтересованных физических и юридических лиц, они могу в инициативном порядке обратиться с предложением о внесении изменений в Единый документ.

Наряду с Правилами был утверждён Состав материалов по обоснованию единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа.

Правила вступили в силу в силу 8 июля 2023 г.

Введение Единого документа направлено на упрощение и ускорение инфраструктурного и жилищного строительства.

Объединение в одном документе ГП и правил землепользования и застройки должно способствовать более оперативному принятию решений в градостроительной политике, сократить инвестиционно-строительные циклы, что в свою очередь, должно способствовать привлечению инвестиций. Сами же документы за счёт их объединения должны стать более чёткими и понятными, исключающими дублирование информации в них.

Постановление Правительства РФ от 29 июня 2023 № 1076 «Об утверждении Правил подготовки и утверждения единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа, внесения в него изменений и состава материалов по обоснованию единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, муниципального округа, городского округа»

Изменения законодательства. Участие в долевом строительстве

Истёк срок действия Постановления Правительства РФ, принятого в поддержку застройщиков в условиях санкций

Речь идёт о Постановлении Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (Постановление № 442), в соответствии с которым в период до 30 июня 2023 г. устанавливались особенности передачи объекта долевого строительства.

Напомним, что Постановление № 442 предусматривало:

• невозможность отказа дольщика от приёмки квартиры в случае отсутствия существенных недостатков, а в случае наличия существенных недостатков, они должны быть подтверждены приглашённым специалистом;
• право застройщика, в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры, составить односторонний акт через один месяц (вместо действовавших по общему правилу 2‑ух месяцев) со дня, предусмотренного договором;
• устранение недостатков, обнаруженных в ходе приёмки в течение 60 (вместо 45) календарных дней.

С 1 июля 2023 г. эти и другие особенности, установленные в Постановлении № 442 перестают действовать.

Также своё действие прекращает Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г.

№ 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которым в период до 30 июня 2023 г.

устанавливался мораторий на начисление неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежа дольщиком, нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, процентов за несвоевременный возврат денежных средств застройщиком дольщику, а также иных неустоек (штрафов и пени), предусмотренным указанным документом.

Обращаем Ваше внимание, что сами документы не утратили силу и не отменены, однако срок их действия не был продлён, в связи с чем они не могут быть применены к отношениям, связанным с участием в долевом строительстве, с 1 июля 2023 г., но применимы к отношениям, возникшим в период действия этих документов, до 1 июля 2023 г.

Постановление Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»;

Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г.

№ 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве»

Изменения законодательства. Градостроительство

Совет Федерации одобрил пакет поправок в ГрК РФ

Законопроект № 260064-8 вносит ряд изменений в ГрК РФ и ряд прочих федеральных законов.

Одно из ключевых изменений вносится в ст. 14 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» — ГЭЭ будет проводиться по принципу «одного окна». Об этих изменениях мы писали ранее в выпуске Экология: Mustread от 26 июня 2023 г.

Кроме того, в ГрК РФ вносятся также следующие поправки:

• в случае утверждения в соответствии со ст. 28.1. ГрК РФ Единого документа ранее утверждённые соответствующие правила землепользования и застройки подлежат признанию утратившими силу;
• порядок подготовки и утверждения проекта планировки территории в отношении территорий исторических поселений федерального и регионального значения устанавливается Правительством РФ;
• Правительство РФ наделяется полномочиями по установлению порядка подготовки документации по планировке территории, принятия решения о ее утверждении, внесении изменений, отмены такой документации или ее отдельных частей, признания отдельных частей такой документации не подлежащими применению.

Отдельно стоит отметить новеллу, предусматривающей субсидиарную ответственность саморегулируемой организации (СРО) (или Национального объединения саморегулируемых организаций в сфере строительства, если сведения об ответственном СРО исключены из государственного реестра СРО).

Если произошло разрушение, повреждении здания, сооружения (или их части) или нарушены требования безопасности при сносе здания, сооружения, то СРО несёт субсидиарную ответственность за вред, причинный вследствие некачественного выполнения членом соответствующей СРО работ, которые привели к соответствующим последствиям, а именно работ по:

• инженерным изысканиям;
• подготовке проектной документации, внесению изменений в такую проектную документацию;
• строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства.

Кроме того, изменения затронули Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». В соответствии с изменениями до 1 января 2025 г. в отношении ОКС, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2023 г.

и по которым не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию, не может быть отказано во внесении изменений в разрешение на строительство по причине несоответствия планируемого объекта разрешённому использованию земельного участка и установленным ограничениям. Эта норма может позволить застройщикам, получившим разрешение на строительство до 1 января 2023 г.

, изменять тип и параметры возводимого ОКСа в случае, когда они не соответствуют разрешённому использованию земельного участка и установленным ограничениям.

Планируется, что закон вступит в силу 1 сентября 2023 г.

Изменения, направленные на концентрацию полномочий по установлению порядка подготовки документации по планировке территории в «руках» Правительства РФ должны способствовать установлению единых правил, которые бы не отличались от субъекта к субъекту, как это существует сейчас. Изменения должны облегчить работу застройщиков.

Представителям строительной отрасли, рекомендуется ознакомиться с текстом законопроекта, обратив особое внимание на новеллу, посвящённую введению субсидиарной ответственности СРО.

Законопроект № 260064-8 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

Планируемые изменения законодательства. Строительный подряд

Правительство РФ подготовило законопроект о правах и обязанностях подрядчика при строительстве индивидуальных жилых домов

Правительственный законопроект предусматривает в том числе новые права и обязанности подрядчика в договоре строительного подряда, заключаемого в целях строительства индивидуальных жилых домов.

Законопроект связан с планируемым внесением в Государственную Думу проекта Федерального Закона «О привлечении денежных средств граждан в целях строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда».

Он предусматривает, что подрядчик вправе привлекать денежные средства граждан на основании договоров строительного подряда на строительство индивидуальных жилых домов на земельных участках, принадлежащих гражданам.

Расчеты по таким договорам будут осуществляться с использованием эскроу-счетов (по аналогии с законом 214-ФЗ об участии в долевом строительстве).

В соответствии с предлагаемыми изменениями:

• подрядчик, осуществляющий строительство с привлечением денежных средств граждан ‎в соответствии с Федеральным законом «О привлечении денежных средств граждан в целях строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда» уведомляет компетентные органы о планируемом строительстве и об окончании строительства самостоятельно;
• подрядчик получает в уполномоченных органах необходимые разрешительные документы;
• подрядчик получает право обращаться к правообладателю инженерно-технической сети для заключения договора о подключении (технологическом присоединении) строящегося индивидуального жилого дома.

Законопроект находится на стадии общественных слушаний, которая продлится до 14 июля 2023 г.

Проект Федерального Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»