Спрос на недвижимость на Кубани продолжит стабильно расти. При этом на побережье он сместится в сторону апартаментов, а в Краснодаре — комплексной застройки. Снижения стоимости лотов ожидать не стоит, считают эксперты

пресс-служба администрации Сочи

Скачки ключевой ставки стимулировали инвестиции в недвижимость на Юге России. Наибольшим спросом пользуются локации у Черноморского побережья и Сочи, при этом фокус сместился с жилой недвижимости на сервисные апартаменты.

Спрос в Краснодаре, на который приходится основная доля сделок с недвижимостью на Кубани, в силу миграционного потока опережает предложение.

Что будет с ценами и предложением дальше, и как застройка территорий влияет на привлекательность жилья, рассказали участники круглого стола РБК Юг и Северный Кавказ «Инвестиции в недвижимость Юга: стимулы роста и сдерживающие факторы», который прошел на площадке Ассоциации девелоперов Краснодарского края.

Инвестиции в недвижимость остаются одним из наиболее понятных и привлекательных инструментов сохранения и инвестирования, считает руководитель Ассоциации девелоперов Краснодарского края Елена Сошникова. Поэтому этот сегмент продолжит активно развиваться на Юге России.

«По итогам января-августа 2023 года Кубань заняла второе место по объемам введенного жилья, уступив лишь Московской области. Благодаря совокупности факторов, квадратные метры в нашем регионе останутся востребованными», — прокомментировала Елена Сошникова.

Всплеск курортной недвижимости

Основной спрос на курортную недвижимость сегодня приходится на Юг России, и Краснодарский край в частности, рассказала партнер консалтинговой компании NF Group Ольга Широкова. Другие регионы пока не составляют объективно большой конкуренции Сочи и другим городам Черноморского побережья.

«Рост интереса в целом к инвестициям в недвижимость ощущается. Это всегда происходит в период турбулентности, нестабильности с обменным курсом, с макроэкономикой. Это ровно то, что мы видим сейчас — значение ключевой ставки два раза повышались.

В этом плане недвижимость всегда рассматривается как наиболее надежный, стабильный актив.

Если говорить про курортную недвижимость, мы по-прежнему видим потенциал довольно широких локаций, но пока основной спрос действительно реализуется в Краснодарском крае, на Юге, это наиболее развитые рынки», — отметила Ольга Широкова.

Спрос на жилье в Сочи весной 2023 года вырос на 40% по отношению к январю-февралю текущего года, рассказала генеральный директор агентства недвижимости Городской Риэлторский Центр, вице-президент Гильдии риэлторов Сочи Юлия Усачева. В июне был небольшой спад, в июле вновь наблюдалось повышение спроса. Самым активным был август.

«Когда произошло повышение ключевой ставки, мы считали, что будет откат в клиентопотоке, в числе одобрений по ипотеке Мы получили к июлю, к августу прирост на 40% желающих получить одобрение.

Спрос не падает, он только растет. Я думаю, что осенью однозначно ни о каком снижении и стагнации в нашем городе речи быть не может.

К октябрю-ноябрю на строящихся объектах мы точно получим рост», — отметила Юлия Усачева.

О сохранении спроса на объекты в Сочи также сообщила руководитель службы проектного финансирования федерального девелопера «Неометрия» Ирина Хдрян.

«Инвестирование в недвижимость всегда было выгодно, только по Сочи в 2023 году темп роста цены на премиальную недвижимость составил 20%. Средневзвешенная цена на один квадратный метр на курорте за последние три года выросла на 193%.

Кроме того, инвестиции в недвижимость с целью получения готового арендного бизнеса также очень привлекательны: только с мая по конец августа 2023 года Сочи посетили около 3,7 млн туристов. Собственник квартиры в курортных городах Краснодарского края получит стабильный арендный доход круглый год.

Таким образом, жилье продолжит быть привлекательным как в качестве вложения сбережений, так и в качестве инструмента дальнейшего дохода», — добавила Ирина Хдрян.

В настоящее время в Сочи заключено шесть договоров о комплексном освоении территории, проекты по двум из них находятся в финальной стадии.

Полностью договора будут реализованы до 2032 года, рассказал исполняющий обязанности директора департамента инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства Сочи Вадим Финашин.

В то же время, по его словам, город перенасыщен застройкой с жилой функцией. Сегодня приоритет отдается строительству социальной инфраструктуре и санаторно-курортным объектам.

«Мы сейчас отдаем приоритет таким проектам, как реконструкция старых пансионатов, санаториев, создание в городе лечебной базы и новых рабочих мест, создание социальной инфраструктуры. Это приоритет для города, потому что в настоящий момент город жилой функцией перенасыщен.

Но обновление жилого фонда в городе не остановлено, все новые проекты в сфере жилищного строительства реализуются в рамках механизма комплексного развития территорий, который предусматривает сбалансированное развитие города и обеспечения его всей необходимой инфраструктурой. Сейчас мы уже завершаем работу по генеральному плану, в ноябре мы планируем его утвердить.

Генеральным планом утверждены все функциональные зоны, где какая застройка будет располагаться», — пояснил Вадим Финашин.

Участники круглого стола отметили активизацию на рынке недвижимости Сочи сегмента апартаментов. По словам Ольги Широковой, сегодня апарт-отели имеют значительный потенциал.

«Все будет зависеть от того, насколько девелоперы смогут качественно эти продукты реализовать именно на операционном этапе. Насколько доход, который инвесторы будут получать от сдачи в аренду апартаментов, оправдает те ожидания и те прогнозы, которые сегодня дают девелоперы», — сказала Ольга Широкова.

Юлия Усачева добавила, что у многих покупателей сместился фокус с жилых комплексов на апартаменты по ряду причин.

«Во-первых, сейчас многие уже не хотят переезжать в Сочи на постоянное место жительства, как в прошлом и позапрошлом году. Сегодня это клиент, который просто хочет инвестировать денежные средства.

Во-вторых, в большинстве своем эти объекты с ремонтом и полностью укомплектованы мебелью.

В-третьих, есть отельный оператор, который управляет недвижимостью и обеспечивать пассивный доход владельцам недвижимости», — пояснила Усачева.

По словам заместителя генерального директора, коммерческого директора девелоперской компании FIVE Елены Кабешевой, на рынке Сочи происходит переосмысление формата инвестиционного жилья.

Если ранее в качестве инвестиционного продукта в условиях галопирующих цен рассматривались квартиры в жилых комплексах, то сейчас акцент сместился на сервисные апартаменты, которые могут дать операционную доходность.

«Сервисные апартаменты, курортное жилье, которое является инвестиционным продуктом, максимально устойчивы как продукт. Как правило, на них не действуют льготные программы по ипотеке, соответственно, позволить их себе купить могут те люди, которые не зависят от льготной ипотеки.

И если по рынку жилья достаточно серьезный удар наносится в случае отмены льготной ипотеки, то формат сервисных апартаментов к этому более устойчив. Другое дело, что у девелопера с поднятием ключевой ставки растут расходы на содержание кредита.

Поэтому это, безусловно, одно из самых перспективных направлений, и это драйвер рынка во всем мире», — добавила Елена Кабешева.

Приоритеты в застройке Краснодара

Основная доля сделок с недвижимостью в Краснодарском крае приходится на краевой центр, рассказала эксперт ЦИАН.Аналитика Елена Лапшина. Так, в Краснодаре в 2023 году совершалось 78% от всех сделок в регионе, в Сочи — 7%, в Анапе — 5%, в Новороссийске — 4%. Всего за восемь месяцев 2023 года в Краснодарском крае было продано почти 27 тыс. квартир, что в 1,7 раз больше, чем годом ранее.

Заместитель мэра Краснодара Дмитрий Васильев отметил, что уход от точечной застройки определило вектор развития строительного сегмента города. В настоящее время заключено четыре договора по комплексному освоению территории, до 2036 года будет освоено 260 га.

«Это достаточно большие четыре территории, в которые будет включено все необходимое для комфортного проживания и применения труда. Мы сразу проектируем на первых этажах коммерцию, предусматриваем торговые комплексы в этих микрорайонах, парковочные места и все необходимое. Учитываем, чтобы человек не выезжал уже из своего района на работу в центр.

А если и надо выехать, чтобы поездка была комфортной, а не так как сейчас поездка из Немецкой деревни в центр города занимает 1,5 часа.

Соединив районы города дорожно-транспортной инфраструктурой, создав для всех жителей в разных микрорайонах одинаковые условия проживания, город становится единой площадкой, где комфортно и жить и работать», — прокомментировал Дмитрий Васильев.

Как рассказал руководитель отдела продаж СК DOGMА Александр Петров, практически все девелоперы вместе с жилыми комплексами строят социальную, транспортную инфраструктуру. Также изменился подход к классификации жилья на рынке.

«Постепенно мы пришли к тому, что старое разделение на классы — «эконом-класс», «комфорт-класс», «комфорт плюс», «бизнес-класс» — они не только несколько неэтичны, они вредят делу.

Практически все застройщики пришли к выводу, что главное в данном случае выводить на рынок продукт, который не только отвечает самым необходимым потребностям населения, но и создает комфортную среду для жизни, включает в себя новые архитектурные формы, зоны отдыха, какие-то особенности, именно то, что будет отличать микрорайон от остальных», — сообщил Петров.

По словам директора по продажам ГК «ТОЧНО» Михаила Федорова, спрос на недвижимость формирует комплексный подход к продукту. В частности, девелопер начал открывать бизнесы в жилых проектах и создавать рабочие места для жильцов.

«Наша задача создать сценарии жизни, которые позволяют вести здоровый и счастливый образ жизни, сохраняя экономическую выгоду. Например, получить работу, выгодно сдать квартиру, продать свою старую квартиру, сделать ремонт, купить мебель, экономить на ЖКХ с нашей помощью.

Мы сейчас полностью интегрируем собственников нашего жилья в те бизнесы, которые будут открыты в наших жилых комплексах.

Например, мы перестали вообще продавать коммерцию, открываем профильные и непрофильные бизнесы, и приоритеты жителей наших микрорайонов — это работа в этих бизнесах», — рассказал Михаил Федоров.

Спрос обгоняет предложение

По словам Александра Петрова, в Краснодаре спрос превышает предложение. Несмотря на значительное увеличение стоимости новостроек с начала 2023 года, спрос на квартиры продолжает расти. Среди причин он назвал стабильный миграционный поток.

«В Краснодаре рынок несколько другой, нежели Сочи, это не курортная недвижимость, а больше жилая недвижимость. Здесь сыграли роль, во-первых, отсутствие снижения внутреннего миграционного потока в Краснодар, у нас спрос несколько превышает предложение.

И во-вторых, люди понимают, что сейчас ипотека — это заведомо выгодный продукт. Все сейчас смотрят на размер ежемесячного платежа, не смотрят на стоимость квартир.

Все понимают, что стоимость квартир — это очень условная вещь в текущий период», — прокомментировал Александр Петров.

Руководитель офиса вице-президента по коммерции и цифровизации группы компаний AVA Group Денис Сериков рассказал, что спрос в Краснодаре ярко перераспределяется в сторону жилья с низкой ценой. Происходит вымывание на рынке бюджетного жилья.

«В августе спрос прыгнул существенно. Это не тренд, это хаотичный эффект того, что уже два раза повысили ключевую ставку. Люди в ожидании того, что ставка дальше будет расти, а значит, ипотека будет подтягиваться вверх, стараются быстрее зафиксировать хотя бы то, что есть», — прокомментировал Денис Сериков.

По его прогнозу, осенью спрос на лоты вырастет еще на 40-50% относительно предыдущих месяцев. При этом объемы строительства жилья в городе снизились на 10%. По словам руководителя инвестиционного отдела ГК «Инсити» Аскера Хакуя, в будущем количество возводимого жилья в городе будет отставать от спроса.

«Да, в 2022 году мы наблюдали некоторое падение миграционного потока, но рано или поздно когда откроется аэропорт, произойдет всплеск отложенного спроса, и тогда жилья может не хватать», — считает Аскер Хакуй.

Участники круглого стола пришли к общему выводу, что цены на новостройки в Краснодарском крае продолжат расти. По мнению Дениса Серикова, по итогам девяти месяцев 2023 года стоимость жилья выросла на 15%. Инфляционный рост цен в диапазоне 10-15% продолжится и дальше.

«Из-за повышения ключевой ставки, из-за достаточно высокого уровня инфляции, который и послужил причиной повышения ставки, деньги обесцениваются.

Единственный сегмент, где деньги сохраняют покупательскую способность, это рынок первичной недвижимости. Именно поэтому снижения стоимости квадратного метра в Краснодаре ждать, наверное, не стоит.

Сейчас тот период, когда мы говорим о постоянно растущей динамике», — добавил Александр Петров.

Аскер Хакуй полагает, что нынешний ценник в Краснодаре является более справедливым для рынка.

«На наш взгляд, цены будут расти. Резкий скачок цен в прошлом году — это было достижение того ценника, которого достоен Краснодар. Условно пять лет назад, когда ценник был 50-60 тыс. руб.

за квадратный метр, легче было из станицы Свердловской области переехать в Краснодар, нежели в Екатеринбург. Это было неправильно. Все мы наблюдаем последствия этого сейчас — нехватка социальной инфраструктуры, дорог и так далее.

Сейчас ценник является более справедливым», — поделился Аскер Хакуй.

Районы Сочи для инвестиций: где лучше купить квартиру в 2023 году

Сочи — южная столица России, самый популярный курорт и единственный город в нашей стране, расположенный в субтропическом климате. Турпоток в Сочи непрерывно растёт. Только за 2022 год Сочи принял более 7,2 миллиона туристов.

Летняя столица России постоянно прибавляет в численности за счёт переезжающих к солнцу и морю со всех уголков страны. По последним данным, население Сочи составляет 466 тыс. человек.

Вместе с массовой миграцией населения, развивается инфраструктура города и строятся современные жилые комплексы и коттеджные поселки. Рассмотрим районы Сочи, в которые наиболее выгодно инвестировать в 2023 году.

Центральный район

Центр Сочи — это, бесспорно, один из лучших районов курорта. Это место, где сочетается высокоразвитая инфраструктура и благоприятная экологическая обстановка. Также к перечню наиболее важных преимуществ района можно отнести следующие:

• • Развитая деловая среда;
• • Близость достопримечательностей;
• • Отличная транспортная доступность;
• • Большой выбор предложений на любой вкус.
• В центральной части города вы можете купить как апартаменты под сдачу, так и крупногабаритную недвижимость, которая станет идеальным вариантом для жизни и отдыха большой семьи.

Стоит отметить, что минусов у района практически нет. У жителей центрального Сочи никогда не возникает проблем с организацией досуга и времяпрепровождения – здесь есть развлечения на любой вкус.

Стоимость жилья в Центре Сочи в январе 2023 года:

Средняя цена квадратного метра – 410 974 руб/м²*

Сириус

Сириус — это первая в России территория федерального значения. Одна из самых перспективных локаций Черноморского побережья, которая вызывает высокий интерес. Сириус образован в 2020 году путем вывода Имеретинской низменности из состава Адлерского района Сочи.

Самая важная особенность локации, которая выгодно отличает ее от прочих районов курорта — ровный рельеф без перепадов высот. Именно здесь находится Олимпийский парк и прочие объекты, пользующиеся большой популярностью у туристов.

Большим плюсом района является отличная транспортная доступность. С деловым центром Адлера, центром Сочи и курортам Красной Поляны район соединен новыми автомагистралями, а также железнодорожным сообщением. Рядом находится и аэропорт, путь до которого занимает около 15 минут.

В Сириусе преобладает малоэтажная застройка. Единый архитектурный ансамбль идеально вписывается в естественный ландшафт и общую концепцию благоустройства. Здесь на самом деле всё очень продумано. Уровень развития инфраструктуры один из самых высоких в городе. В Сириусе есть всё, что нужно для комфортного быта и отдыха.

Стоимость жилья в Сириусе в январе 2023 года:

Средняя цена квадратного метра – 563 921 руб/м²*

Адлер

Еще один район, который стоит рассматривать для покупки квартиры — это центр Адлера и его микрорайоны: Курортный городок, Голубые Дали, Чайсовхоз.

Рынок недвижимости тут насыщен предложениями на любой вкус: от эконом-класса до объектов премиального класса. Однако цены на жилье тут ниже, чем в Сириусе или центре Сочи.

К перечню преимуществ в пользу покупки квартиры в Адлере можно отнести следующие аспекты:

1. • Высокий уровень развития социальной и деловой инфраструктуры;
2. • Отличная транспортная доступность — именно тут находится аэропорт и железнодорожный вокзал;
3. • Благоприятная экологическая обстановка;

• Близость достопримечательностей и рекреационных объектов. От Адлера можно быстро добраться до курортов Красной Поляны. Жилой массив района преимущественно сосредоточен в прибрежном кластере.

Стоимость жилья в Адлере в январе 2023 года:

Средняя цена квадратного метра – 322 092 руб/м²*

Лучшие спальные районы

Недвижимость в спальных районах Сочи — это прекрасный вариант для людей, которым важен комфорт в бытовом плане. Светлана, Макаренко, Заречный, Завокзальный — локации, которые стоит рассматривать в самую первую очередь. Близость супермаркетов, школ, детских садов, торговых и деловых центров — всё это делает проживание здесь действительно очень комфортным.

Стоит отметить, что спальные районы Сочи равнозначно хорошо подходят как для личных целей, так и для выгодного капиталовложения. Стоимость квартир здесь также активно растет, поэтому выгода покупки очевидна в любом случае.

Стоимость жилья в районе Светлана в январе 2023 года:

Средняя цена квадратного метра – 326 531 руб/м²*

Загородная недвижимость в Сочи

Рассматривая покупку дома в Сочи, большая часть покупателей стремится выбрать такой объект, который позволит в самом полном объеме насладиться благами курортного города.

Собственный дом — это, в первую очередь, личный комфорт и безмятежность. К сожалению, не все районы могут похвастаться оптимальным набором характеристик, которые могли бы позволить жителям максимально абстрагироваться от всех забот.

Ниже —локации, которые стоит рассматривать в первую очередь.

Хоста

Вполне заслуженно Хоста считается одним из самых зеленых и благополучных районов Сочи. Выбор домов здесь достаточно велик: от небольших коттеджей до вилл премиум-класса с большими участками и прекрасными видовыми характеристиками.

• Главные плюсы локации:
• • Благоприятная экологическая обстановка;
• • Обилие зелени и чистый воздух;
• • Очень хорошая транспортная доступность;
• • Близость делового центра города.
• Стоимость жилья в Хосте в январе 2023 года:
• Средняя цена квадратного метра – 231 112 руб/м²*

Красная Поляна

В выборе места под строительство дома бесспорным лидером является Красная Поляна. Абсолютно уникальная локация в горном кластере, которая может похвастаться развитой инфраструктурой, благоприятной экологией и невероятными видами на панораму Кавказского хребта.

Предложений здесь не так много, как в других районах курорта. Однако, этот факт только подчеркивает уникальность и исключительность каждого объекта.

Близость горных трасс, развлечений, современных деловых и торговых центров, наличие всех условий для комфортного отдыха — самые очевидные плюсы.

Говоря о недостатках, можно выделить только высокую стоимость предложений. Впрочем, если вы рассматриваете покупку дома как способ инвестировать с максимальной выгодой, то минусом этот аспект нельзя назвать. Стоимость предложений тут стремительно растет, как и интерес к району в целом.

1. Стоимость жилья в Красной Поляне в январе 2023 года:
2. Средняя цена квадратного метра – 321 615 руб/м²*
3. *по данным системы недвижимости от собственников НЕАГЕНТ

В заключение стоит отметить, что выбор объекта недвижимости для инвестиций в Сочи — процесс ответственный и непростой. Особенно серьезно нужно подойти к этому делу, если вы плохо знаете рынок и не ориентируетесь в районах. Необходимо максимально внимательно и ответственно изучить особенности каждой локации, узнать о ее плюсах и минусах.

Лучшим решением будет доверить поиск вашего идеального дома или квартиры профессионалам рынка. Обращаясь к экспертам компании «Винсент Недвижимость», вы можете быть уверены в том, что мы найдем для вас лучший вариант, который гарантировано устроит вас по всем параметрам, а покупка недвижимости в Сочи станет выгодным капиталовложением!

Эксперты рассказали, выгодно ли инвестировать в недвижимость Сочи

Вливания в недвижимость Сочи и других российских городов стали привлекательнее вложений в недвижимость ОАЭ и других популярных направлений среди инвесторов. Об этом заявила коммерческий директор «Неометрии» Ольга Нарт.

«На фоне последних событий, связанных с изменением курса рубля, вложения в российскую, в частности курортную недвижимость становятся еще более привлекательными, так как демонстрируют стабильность в качестве инвестиционного актива», — рассказала специалист «Известиям».

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

Также она добавила, что сочинская премиальная недвижимость показывает прирост 20% в год, а «квадрат» на курорте за три года вырос в цене на 193%. Несмотря на это, эксперты рынка советуют инвесторам не переставать следить за заграничными объектами.

«Что касается Сочи, то я соглашусь с тем, что сейчас это самая инвестиционно привлекательная локация для российских покупателей, пользующаяся стабильно высоким спросом. Здесь можно выделить несколько точек притяжения инвесторов — центр города, первая линия и Красная поляна.

Также отмечу насыпной остров Южный риф в Адлере, который планируется построить к 2030 году.

Однако мы считаем, что инвестору следует диверсифицировать активы, вкладывая деньги в недвижимость как в России, так и за рубежом», — отметила гендиректор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.

Минусы Сочи и Эмиратов

Специалист по инвестициям на юге России Евгений Ткачев отметил, что Сочи стал слишком узко ориентированным с точки зрения инвестиций. Объединенные Арабские Эмираты, по мнению эксперта, также не лучший выбор для вложений.

«Единственная причина, по которой можно купить недвижимость в Дубае, это сохранение валютных сбережений. Если мы говорим про покупку для спекуляций, то это сомнительная история. Если за время шумихи успеть купить и продать, то хорошо. Но если не успеть перепродать, то можно надолго засесть. К тому же плавающий курс валюты вносит свою лепту», — подчеркнул Евгений Ткачев.

Другие варианты

Альтернативами Сочи для инвестиций, по его мнению, являются другие курорты Краснодарского края. Хороший потенциал для развития имеет Туапсинский район — туда сейчас вкладываются те, у кого не хватает бюджета для Сочи. В этой локации, как отметил Евгений Ткачев, появляются перспективные апарт-комплексы. Также есть почва для развития коттеджного и малоэтажного строительства.

«Также выделю Анапу и Новороссийск. В Анапе есть проекты редевелопмента старых баз отдыха и пионерских лагерей. Туда могут частные инвесторы зайти.

А в Новороссийск — это в принципе один из немногих городов, куда можно переехать для жизни. К тому же здесь есть земля, которая будет застраиваться жилым домами, — Южный микрорайон.

Когда участки будут освоены, девелоперы пойдут в противоположную сторону», — добавил эксперт.

Также, по словам Евгения Ткачева, перспективным направлением для инвестиций является Кавказ. Здесь, как он считает, выделяются Кисловодск, Пятигорск и Дагестан.

«Недвижимость, купленная для инвестиций в горных кластерах, будет показывать большую доходность за счет круглогодичности», — резюмировал Евгений Ткачев.

«Еще и Дубай обгонит»: почему недвижимость в Сочи продолжит дорожать

По оценке аналитиков NF Group, основанной на данных The Wealth Report 2023 компании Knight Frank, Сочи по итогам 2022 года вошел в первую тройку городов мира индекса миллиона долларов — он показывает, сколько квадратных метров элитной недвижимости можно купить во всем мире за условный $1 млн. В прошлом году за эту сумму в курортной столице России можно было приобрести 29 кв. м. По этому показателю Сочи уступил только Монако (17 кв. м) и Гонконгу (21 кв. м). Москва, для сравнения, заняла в индексе 12-е место с 46 кв. м, доступными обладателю миллиона долларов.

Средневзвешенная цена предложения элитной жилой недвижимости Сочи составила 2,4 млн рублей за один квадратный метр, притом что цены варьируются в диапазоне от 1,4 млн рублей до 4,2 млн рублей. Участники сочинского рынка недвижимости, с которыми поговорил Forbes, уверены, что это не предел и рост цен здесь продолжится.

По спросу на элитную недвижимость Сочи еще и Дубай обгонит, уверен представитель агентства недвижимости, работающего с высокобюджетными объектами: «Сейчас в России это безальтернативная локация, особенно для тех, кто опасается за любые зарубежные активы из-за санкций».

Перегретый Сочи

Опрошенные Forbes участники рынка впечатлены сложившейся в Сочи ситуацией с ценами на недвижимость. «Цены неоправданно высоки, — констатирует директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate Александра Синилова.

— Текущие средние цены предложений на первичном рынке за квадратный метр: комфорт — порядка 245 000 рублей, бизнес — около 450 000 рублей, премиум — 800 000 рублей. При этом минимальная цена на жилье в городе составляет 50 000 рублей за квадрат».

Рынок в целом перегрет, соглашается представитель ассоциации AREA и директор по продажам Point Estate Роман Амелин: «Откат цен возможен только в случае, если будет сильная рецессия во всей России. Если рынок будет развиваться, как сейчас, цены вниз не пойдут.

На знаковые объекты цены растут, в премиум-сегменте они составляют уже от 1,8 млн рублей за квадратный метр».

«В Сочи действительно стали очень высокими цены в премиальных объектах на первичном рынке, но никак не средние цены на всю недвижимость в городе», — уточняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

По его данным, минимальный ценник на сочинские новостройки сейчас составляет 297 300 рублей за квадратный метр.

 «Самая высокая зафиксированная цена — 5,5 млн рублей за «квадрат», самая маленькая — от 100 000 рублей за квадратный метр, это в объектах в отдаленных микрорайонах Сочи», — приводит свои данные генеральный директор Nedvex Юлия Хлуднева (Галимова).

«Последние десять лет темпы роста цен на недвижимость в Сочи были на уровне 15-20% в год. Все изменила пандемия, утренняя цена на объект могла измениться уже к вечеру, — вспоминает Амелин из AREA. — Среди инвесторов были те, кто троекратно, а то и десятикратно увеличил прибыль».

Дефицитный Сочи

Особенность рынка Сочи в том, что здесь из-за моратория на новое строительство объем первичного рынка очень мал и нехватка предложения стала одним из факторов, толкающих цены вверх, говорят собеседники Forbes.

 «Мораторий действует с 2021 года и до принятия нового генплана, которое ожидается в конце 2023 года, — объясняет Попов из «Циан.Аналитики».

— Сейчас на первичном рынке Сочи присутствуют объекты, получившие разрешительную документацию до вступления моратория в силу, объекты, строительство которых мораторием не запрещено, и объекты, по которым не получен весь набор разрешительной документации и которые реализуются по схемам, отличным от прописанных в федеральном законе о долевом строительстве (214-ФЗ). Объекты, соответствующие первому и второму критерию, сейчас представлены 16 жилыми комплексами с продаваемой площадью около 480 000 кв. м». «Оцифровать» количество объектов, проходящих по третьему пункту, не представляется возможным.

«Сейчас на рынке новостроек Сочи в продаже находится порядка 600 000 кв. м, еще более 170 000 «квадратов» находится в резерве у застройщиков, — говорит Хлуднева из Nedvex. — Большую часть рынка занимают комплексы бизнес-класса — их более 40%. Стабильно растет доля комплексов элит-класса, сейчас она составляет 16%».

«На данный момент в Сочи, согласно открытым источникам, порядка 4500 предложений в новостройках и еще порядка 1800 объектов по переуступке в более чем 100 жилых комплексах, — подсчитал директор компании «Этажи» в Сочи Павел Быков. — Это порядка 190 000 кв. м, из них 120 000 кв. м приходится на квартиры, 70 000 кв.

м — на апартаменты. Это на 40% меньше аналогичного периода прошлого года. Однако, как обычно в Сочи, не все так просто.

По факту часть апартаментов продают под видом квартир, и если проводить честный анализ, то сейчас на рынке Сочи из всего объема предложения 40% — это квартиры, а 60% — апартаменты и коммерческая недвижимость».

«Предложений не так уж много, выбирать особенно не из чего, — сетует Амелин из AREA. — Напомню, в премиум-сегменте  цены составляют 1,8–2 млн за квадратный метр на фоне дефицита. И рост цен, пусть и не интенсивный, по этой причине будет продолжаться и дальше».

На вторичном рынке ситуация получше, больше выбор, в том числе и в массовом сегменте, говорят эксперты.

«На вторичном рынке квартиры уходят достаточно быстро при условии адекватного ценообразования, — рассуждает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева.

— Сейчас средняя стоимость однокомнатной квартиры в Сочи составляет от 7,5 до 9 млн рублей в новых домах, двухкомнатные стоят от 10 млн рублей, трехкомнатные квартиры не пользуются повышенным спросом, из-за этого продавцы чаще готовы идти на значительные финансовые уступки».

«Спрос на вторичном рынке сейчас высокий, так как это безопасные лоты, — добавляет эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. — В Сочи, в отличие от Москвы, где клиенты с первичного рынка перетекают на вторичный, наоборот, клиенты приходят на первичный рынок, только если на вторичном ничего не нашлось».

Элитный Сочи

Другие города Краснодарского края, расположенные на черноморском побережье, не могут и вряд ли смогут стать альтернативой Сочи, поэтому он так и останется безальтернативным лидером, что не позволяет ценам снижаться, говорят эксперты.

«По уровню развития инфраструктуры, разнообразию городской жизни сравнивать Сочи с другими российскими приморскими городами Краснодарского края нельзя», — уверен Попов из «Циан.Аналитики». Он считает, что эти города нельзя считать альтернативой Сочи, скорее они конкурируют с жилыми комплексами Краснодара и других мест на юге России, куда переезжают жители из иных регионов.

«Другие города нельзя сравнивать с Сочи ни по каким параметрам, — согласен Амелин из AREA. — Мы можем только сказать, что московских риелторских агентств нет в Анапе, Новороссийске, Геленджике, Туапсе. Потому что нет ни инфраструктуры, ни недвижимости, которые бы привлекали нашу аудиторию и отвечали их запросам в этих курортных городах».

Средняя стоимость квадратного метра в Туапсе сейчас находится в диапазоне 115 000-120 000 рублей, подсчитал Быков из «Этажей».

Далее следуют Новороссийск (120 000-125 000 рублей), Анапа (130 000-140 000 рублей) и Геленджик (200 000-210 000 рублей).

«На первичном рынке самый большой после Сочи объем предложения есть в Анапе и Новороссийске — в каждом городе около 2000 объектов в продаже», — говорит Быков. 

Впрочем, у других городов черноморского побережья есть возможность для развития. «Здесь, наверно, основную роль сыграло советское наследие — элитными местами отдыха считались Ялта и Сочи, — рассуждает Синилова из Intermark Real Estate.

— Так этот шлейф элитности и тянется по сей день, по факту превращая действительно привлекательные места в архитектурный диссонанс. Анапа не хуже, у нее своя целевая аудитория, свои преимущества.

Здесь активно развивается гольф-составляющая, что особенно привлекает китайских игроков, поэтому есть вероятность появления здесь проектов, созданных совместно с китайскими партнерами. Но это вопрос времени. А Сочи — уже состоявшийся город без перспектив развития, здесь уже все есть.

А другие города, которые были малозаметными до сегодняшнего дня, становятся наиболее привлекательными с точки зрения их перспектив и развития».

Эксперт назвала самые распространенные ошибки инвестирования в недвижимость Сочи

Эксперт рынка недвижимости Юлия Усачева рассказала о главных ошибках самостоятельных инвесторов.

Как рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева, сейчас можно выделить несколько самых распространенных ошибок, которые совершают новички при инвестировании в жилье в Сочи. Первая — это покупка объекта недвижимости по завышенной стоимости. Это происходит из-за недостаточного анализа рынка и непонимания текущих цен.

Вторая распространенная ошибка — неправильный выбор локации. Многие инвесторы, особенно те, кто приезжает из других городов, ориентируются на мнения своих друзей или информацию с форумов и пабликов, не имея полного представления о ситуации на месте.

Самым привлекательным считается первая береговая линия, которая сдается лучше всего, особенно в высокий сезон. Жилье в горах также пользуется спросом, особенно в зимний сезон, с середины декабря до конца марта.

Однако в городе присутствует и другая аудитория, включая командировочных и тех, кто приезжает на 2 — 3 недели с разными запросами, например, для переживания зимы или избавления детей от аллергии.

Для таких целей подходит любое месторасположение.

Третья ошибка — самонадеянность и недооценка сложностей управления недвижимостью.

Многие считают, что смогут самостоятельно сдавать апартаменты или маленький отель через различные платформы, не имея при этом ни опыта, ни времени на управление объектом.

В итоге вместо ожидаемого пассивного дохода инвесторы сталкиваются с обманом, не получают ожидаемых клиентов и, в итоге, доходность оказывается ниже ожидаемой.

Еще одной распространенной ошибкой является покупка объекта для перепродажи по более высокой цене, которая в итоге превращается в сдачу в аренду. Это происходит из-за того, что инвесторы, приобретая недвижимость за большие суммы, планируют получить до 50% прибыли за короткий срок, в пределах 3 — 6 месяцев.

Однако, по словам эксперта, такие ожидания не всегда оправдываются. Не получив ожидаемой прибыли от перепродажи, инвесторы начинают сдавать купленные объекты в аренду, чтобы хотя бы получить какую-то прибыль. В результате объект недвижимости, который изначально был приобретен для перепродажи, начинает использоваться в других целях.

Также самостоятельные или неопытные инвесторы недостаточно внимательно изучают юридическую подоплеку приобретаемого объекта.

Сегодня в городе наблюдается активный снос самовольных построек, включая множество апартаментов, которые документально являются нежилыми помещениями.

Это создает ряд сложностей для инвесторов, начиная от получения ипотеки (80% таких домов не проходят проверку банками) и заканчивая вопросами юридического статуса объекта. Важно изучить всю историю возникновения объекта, начиная от формирования земельного участка.

Кроме того, сегодня много объектов недвижимости в Сочи находятся под арестом. Инвесторы, не изучившие эту информацию, могут столкнуться с ситуацией, когда у них есть право собственности, но они не могут им распоряжаться на неопределенный срок.

— Еще одной проблемой является вопрос коммуникаций. Если вы приобретаете нежилое помещение и планируете в будущем сдавать его в аренду, важно обратить внимание на такие детали, как разделенные счета на свет, газ, воду.

У вас должны быть свои счетчики и договора со всеми организациями.

В противном случае вы рискуете попасть в зависимость от своих соседей, которые могут быть неплательщиками, и в случае, если весь дом завязан на один счетчик, ответственность будет распределяться на всех, — рассказала Юлия Усачева.

Все эти ошибки, по ее словам, могут привести к значительным финансовым потерям и неудачному инвестиционному проекту.

Недвижимость Сочи: ТОП-3 рентабельных объектов для инвестиций

Plus Residence: элитная локация  Plus Residence: инвестиционный прогноз Naiman Residence: роскошная инфраструктура Naiman Residence: инвестиционный прогноз ЖК «Кислород»: экологичный проект  ЖК «Кислород»: инвестиционный прогноз Инвестиции в недвижимость Сочи набирают обороты, но у части потенциальных инвесторов есть некоторые опасения. Как это будет выглядеть на практике, сколько можно действительно заработать, и самое главное — какой объект выбрать, куда инвестировать в Сочи, чтобы не ошибиться во вложении своих средств. Эти вопросы мы и рассмотрим с вами сегодня. Мы выбрали для вас три инвестиционно привлекательных объекта в Сочи, чтобы показать наглядно, сколько можно на них заработать, и почему инвестиции в недвижимость курорта — не просто выгодные, а очень выгодные. Компания MONOLITH-DEVELOPMENT — это эксперты-практики, каждый день делающие богаче инвесторов со всего мира. И объекты мы с вами будем рассматривать именно с этой точки зрения — сугубо практической.

Plus Residence: элитная локация

Для сдачи в аренду: рентабельность 12,47% Первый из инвестиционных комплексов — Plus Residence в Сочи. Парк-отель — это особенный объект, имеющий множество неоспоримых достоинств. Во-первых, это выгодное расположение. В случае с Plus Residence это не пустые слова. Парк-отель расположен на улице Виноградной. До центра города рукой подать, и вместе с тем он находится чуть поодаль от шумных туристических маршрутов. Зато рядом — респектабельное соседство в виде элитных резиденций первых лиц государства, престижных отелей и бизнес-центров. Вокруг очень зелено. Здесь есть лесопарковая зона с редкими реликтовыми растениями. Панорамные виды на море, горы и лес открываются из каждого (!) апартамента.  Во-вторых, это самодостаточная инфраструктура не только для отдыха, но и для работы и проведения различных мероприятий. Два бассейна, ресторан, зона коворкинга, конгресс-холл на 600 мест, SPA, детский игровой комплекс и бытовые услуги, начиная с прачечной и заканчивая персональной няней для ребенка. В-третьих, управление международным отельером AZIMUT HOTEL GROUP гарантирует высокий уровень сервиса и постоянную загрузку комплекса, что для потенциального инвестора, планирующего зарабатывать на аренде, очень важно. Это готовый бизнес «под ключ», где вам остается только получать свои дивиденды, не затрачивая ваших сил и времени на его ведение. Кроме выгоды от сдачи в аренду вы располагаете активом, который не может обесцениться, а напротив, стабильно растет в цене.  

Plus Residence: инвестиционный прогноз

А теперь к делу то есть к инвестиционным расчетам. Инвестиции: 20 655 000 рублей. Площадь: 27 квадратных метров. Средняя ставка размещения: 16 тысяч рублей Средняя загрузка отеля: 70% Средний доход в месяц: 340 667 рублей Доход от аренды в год: 4 088 000 рублей Налоги: 7% Коммерческое управление: 30% Чистая прибыль в год: 2 575 440 рублей Чистая прибыль в месяц: 214 620 рублей Рентабельность: 12,47% Дополнительным бонусом от застройщика является беспроцентная рассрочка на 12 месяцев. Первоначальный взнос 50%.

Naiman Residence: роскошная инфраструктура 

Для перепродажи: рентабельность 80% Идем дальше и представляем вам еще один достойный внимания инвестора объект — премиальные сервисные апартаменты Naiman Residence.  Этот апартаментный комплекс премиум-уровня располагается в очень комплиментарной локации. Прямо на Курортном проспекте, в 5 минутах от моря, рядом с парком Дендрарий. Зеленая зона города, при этом в непосредственной близости к центру курорта.  Изобилие зелени продолжается и на территории комплекса. Двор с изысканным ландшафтным озеленением и фонтанным комплексом создает впечатление настоящего зеленого парка. Закрытая территория находится под видеонаблюдением и охраной 247. Отельный оператор с функцией доверительного управления сделает ведение бизнеса, если вы решите сдавать номер в аренду, максимально легким, удобным и выгодным. Из преимуществ комплекса стоит отметить собственный пляж в шаговой доступности, подогреваемый открытый бассейн, Центр превентивной медицины, SPA-центр, фитнес-зал, салон красоты, детские и спортивные площадки, ресторан. Инвестировать с этим объектом можно двумя способами: с целью получать пассивный доход от сдачи в аренду либо же с целью перепродажи. Мы рассмотрим второй вариант. Сейчас, на этапе строительства, у цен есть прекрасный потенциал для роста а значит и вашей максимальной выгоды. А беспроцентная рассрочка от застройщика делает этот вариант еще доступнее.  Стоит отметить, что комплекс более чем популярен у инвесторов. За две недели до старта продаж инвесторы выкупили 70% апартаментов.

Naiman Residence: инвестиционный прогноз

Итак, инвестиционный прогноз. Апартаменты 40,6 квадратных метров. Первоначальный взнос 15% — 5 237 400 рублей. Ежемесячный платеж — от 305 277 рублей. За 18 месяцев расходы составят 10 732 386 рублей. Рост стоимости апартаментов за 18 месяцев — плюс 40%. Чистая прибыль: 8 475 579 рублей. Рентабельность: 80%.

ЖК «Кислород»: экологичный проект 

Для перепродажи: рентабельность: 216% Следующий объект — это жилой комплекс «Кислород», расположенный в одной из самых экологически благоприятных локаций города Сочи. «Кислород» построен на северном склоне горы Бытха рядом с морем. Бытха всегда ценилась за тишину и экологичность, а также близость к центру города. До моря тоже рядом, 5 минут на автомобиле или 15-20 минут пешком. Рядом с ЖК расположится эко-парк с пешеходными дорожками, зонами для активного отдыха взрослых и детей, скейт-парк, площадка для выгула домашних животных, собственная грядка, чтобы выращивать южные овощи и фрукты. На первых этажах комплекса и многоуровневом паркинге расположится коммерческая инфраструктура: магазины, аптека, салон красоты, кофейня и многое другое. Планировки квартир в комплексе варьируются от 15,7 до 66,1 квадратных метров. Из квартир открываются виды на море и горы.   Территория комплекса оформлена ландшафтными дизайнерами и включает в себя новый детский сад, школу, многоуровневый паркинг, детские и спортивные площадки, дворы без автомобилей.  Застройщик комплекса — авторитетная компания AVA Group, известная на юге страны такими крупными проектами, как ЖК «Летний», ЖК «AVAnta» и ЖК «Горный квартал». AVA Group входит в тройку лучших застройщиков Краснодарского края, а также находится в ТОП-30 по объемам жилищного строительства в России. 

«Кислород»: инвестиционный прогноз

Итак, инвестиционный прогноз студии в ЖК «Кислород» для перепродажи. На этот раз с ипотекой и без первоначального взноса.  Площадь: 30,97 квадратных метров. Стоимость: 12 571 671 Первоначальный взнос  — 0 рублей. Кредитные средства: 12 571 671  Ежемесячный платеж — от 51 323 рублей. За 18 месяцев расходы составят 923 814 рублей. Рост стоимости апартаменты за 18 месяцев — плюс 20% (стоимость квартиры уже 15 086 005). Чистая прибыль: 2 002 199 рублей. Рентабельность: 216% Если вы хотите инвестировать в недвижимость Сочи, обратитесь к экспертам MONOLITH-DEVELOPMENT. Мы ответим на все волнующие вас вопросы и представим самые рентабельные и проверенные варианты для инвестиций в недвижимость.