Компенсации обманутым дольщикам получили более чёткие критерии благодаря новым правилам финансирования завершения долгостроев.

В начале декабря Фонд защиты прав обманутых дольщиков представил обновлённые правила, в соответствии с которыми будет проводиться (или не проводиться) достройка проблемных домов.

Долгострои, которые готовы на 80% и более, будут достроены. Если степень строительной готовности окажется ниже этого значения, то дольщики получат денежную компенсацию.

Размер компенсаций будет определяться в соответствии с рыночной стоимостью квартир, обладающих аналогичными характеристиками (площадь, расположение, степень готовность). Как заверяют в Фонде защиты прав обманутых дольщиков, сумма компенсаций будет больше суммы тех средств, которые дольщик когда-то вложил в строительство проблемного объекта.

Денежные компенсации позволят восстановить права обманутых дольщиков более оперативно, чем завершение строительства дома. Причина в не столько в том, что на достройку требуется банально больше времени, сколько из-за проблем с проектно-сметной документацией проблемной новостройки. Без приведения её в порядок возобновление строительных работ невозможно.

Фонд обманутых дольщиков предлагает сносить долгострои, которые нельзя завершить. На сегодняшний день в России насчитывается около 460 таких объектов.

Что в таком случае будет с анапскими долгостроями?

По состоянию на декабрь 2021 года в Анапе насчитывается 6 проблемных домов и 1107 обманутых дольщиков.

Недостроенные корпуса ЖК «Лазурый» находятся на этапе сдачи в эксплуатацию. На данный момент идёт приёмка инженерных сетей, в ближайшее время начнётся итоговая проверка.

Долгострой ЖК «На Тираспольской, 1а» также на стадии завершения (готовность — 98%). Выполняются фасадные работы, предстоит благоустройство территории. Разрешение на строительство продлено до 1 ноября 2022 года, но в планах сдать объект раньше. 

Заброшенные дома Минобороны на Симферопольском шоссе (Межсанаторный пр-д, 20) имеют готовность от 18 до 69%. По ним есть хорошая новость — недавно они обрели новых хозяев и, скорее всего, будут достроены.

Аналогичная судьба ждёт долгострои по ул. Крылова, д. 13 (ЖК «Высокий Берег»). Та же компания, что выкупила дома Минобороны, проводит на объекте восстановительные работы.

Стоящий несколько лет без движения ЖК «Парковый», рассчитанный на 390 квартир, не дотягивает до необходимых 80%.

Если первый корпус готов на 70% (возведены все этажи, частично смонтировано оборудование), то второй корпус имеет лишь 18% готовности (стройка замерла на уровне 4-го этажа).

Нашёлся инвестор, с которым идут согласования по передаче ему объекта для завершения строительных работ. Разрешение на строительство продлено до 2024 года.

Хуже обстоят дела по долгострою на Парковой, 60 В. Ранее появилась информация, что Администрация Анапы добивается сноса недостроенных зданий, причём за счёт дольщиков.

Для справки, в начале 2021 года по всей стране насчитывалось порядка 150 тысяч обманутых дольщиков. Правительство заявляло о планах полностью решить их проблемы (путём достройки или выплаты компенсации) уже в 2023 году.

Компенсация обманутым дольщикам — адвокат Кузнецова и Партнеры

Как получить компенсацию обманутым дольщикам?

Запишитесь на консультацию

К счастью, законодательство защищает интересы таких лиц, потому предусмотрена компенсация обманутым дольщикам. Как ее получить, на какой размер возмещения можно рассчитывать и что сделать, чтобы добиться компенсации – эти вопросы мы разберем в рамках данной статьи.

Учитывая распространённость случаев мошенничества с недвижимостью (по неофициальным данным, более 150 тыс. россиян не могут получить жилье, оформленное по договорам долевого участия), строительных афер, а также резонанс, который вызывают такие ситуации в обществе,

Министерство строительства и ЖКХ разработало специальный закон об обманутых дольщиках. Закон предусматривает два важных нововведения, которые призваны помочь гражданам, пострадавшим от недобросовестных действий строительной компании:

• разработан механизм определения размера и процедура выплаты компенсации обманутым дольщикам – для этого создается специальный Фонд защиты прав граждан-участников ДДУ, куда будут поступать как государственные средства, так и отчисления компаний-застройщиков – 1,2% от суммы всех договоров долевого участия;
• теперь дольщики смогут самостоятельно определять, что более целесообразно – достроить дом и получить квартиры или компенсировать ущерб, не достраивая здание.

Закон предусматривает ограничения по размерам компенсации: так, фонд покроет лишь стоимость не более 100 м2 жилья. Если квартира по договору превышает эту площадь, разница не компенсируется из средств фонда.

Сумма компенсации берется из соглашения между дольщиком и застройщиком, и если квартира имеет площадь менее 100 м2, стоимость выплачивается полностью, если больше – выплачивается стоимость 100 «квадратов» пропорционально стоимости всей недвижимости.

При этом в денежном эквиваленте верхний порог выплат не установлен.

Если дольщики примут решение, что более приемлемым вариантом является достроить здание (это целесообразно, если возведение дома остановлено на поздних этапах), фонд выделяет средства на строительство. При этом если на работы требуется сумма до 500 млн. рублей, решение принимает фонд самостоятельно, а если сумма больше, требуется согласие наблюдательного совета.

Кроме нововведений, касающихся создания и наполнения фонда защиты прав дольщиков и переопределения ответственности за решение, стоит ли достраивать здание, закон предусматривает более жесткие условия для граждан, которые хотят получить компенсацию.

Теперь, чтобы обманутый участник ДДУ имел право на выплату из фонда, необходимо соблюдение ряда условий:

Договор долевого участия после подписания должен был пройти обязательную регистрацию в Росреестре

Нотариальное заверение договора не заменяет собой государственную регистрацию и не дает право на компенсацию из фонда. Это же касается и предварительных договоров;

Должно пройти не менее 9 месяцев с момента, когда застройщик перестал выполнять свои обязательства перед дольщиками

Таким образом, если просрочка сдачи объекта составляет менее 8 месяцев, стройка не будет признана проблемной, а значит, и компенсация не положена;

Если лицо вложило деньги на условиях долевого участия в несколько квартир

и все они признаны проблемными, компенсация положена только по одному из объектов (на выбор дольщика);

Объект может быть признан проблемным только в том случае,

если в течение двух подряд отчетных кварталов с ним не производились действия со стороны застройщика, не наблюдались строительные работы, не наблюдался прирост вложений в строительство и т.д.

Правда, есть и улучшения: если ранее для включения в реестр пострадавших дольщиков необходимо было обращаться каждому участнику ДДУ и описывать сложившуюся ситуацию, то теперь в реестр попадают проблемные объекты, а также полный список всех дольщиков.

Таким образом, гражданам проще стать на учет для получения компенсации, а с другой стороны, такой механизм лучше защищен от злоупотреблений.

Еще одним позитивным моментом является то, что закон освобождает от налогообложения компенсационные выплаты для обманутых дольщиков.

Включение в реестр обманутых дольщиков

(для этого необходимо отвечать требованиям, перечисленным выше), а также подать соответствующие документы – копию договора ДДУ, подтверждение внесения оплаты за квартиру, заключение БТИ о состоянии здания и т.д.;

Принятие решения о будущем недостроя

будет ли он достраиваться с помощью средств фонда или деньги будут возмещены дольщикам. Решение принимается на общем собрании участников договора долевого участия, а после протокол направляет в фонд;

Проверка документов сотрудниками фонда

оценка необходимой суммы для компенсации или строительства;

В случае положительного решения

выделение средств и решение проблем обманутых дольщиков. При этом если застройщик будет признан банкротом, представители фонда учувствуют в реализации принадлежащего ему имущества и погашении задолженности перед кредиторами, если же банкротство компании не оформлено, средства будут выделены из активов самого фонда.

Вступление в силу нового закона поможет тысячам обманутых дольщиков по всей стране избежать многолетних судебных тяжб и других сложностей, и существенно упростит процедуру получения компенсации.

Тем не менее, для этого потребуется большой пакет документов и много свободного времени, потому рекомендуется воспользоваться услугами юриста по защите прав дольщиков.

Особенно актуальной будет его помощь в сложных ситуациях: например, при банкротстве застройщика.

Заключение

Защитить интересы обманутых участников ДДУ призван новый закон, который вносит существенные изменения в процедуру получения компенсации при «замораживании» строительства и дает возможность дольщикам получить долгожданные квартиры или вернуть вложенные средства.

Дольщикам вернули все их права

Мораторий на неустойку и особые правила приемки квартир от застройщиков закончились 1 июля 2023 года.

https://www.youtube.com/watch?v=u6mb2HQz7WQ\u0026pp=ygWHAdCd0LDRh9Cw0LvQuCDQv9GA0LjQvNC10L3Rj9GC0YzRgdGPINC90L7QstGL0LUg0L_RgNCw0LLQuNC70LAg0LLRi9C_0LvQsNGC0Ysg0LTQtdC90LXQttC90YvRhSDQutC-0LzQv9C10L3RgdCw0YbQuNC5INC00L7Qu9GM0YnQuNC60LDQvA%3D%3D

С 29 марта 2022 года до конца июня 2023 года дольщики не могли взыскать неустойку, а также применить к застройщику иные меры финансовой ответственности, даже если тот задерживал сдачу дома или выполнял работы некачественно. Кроме того, правительство ввело особые правила приемки квартир, которые сильно ограничивали права дольщиков на предъявление претензий. Теперь мораторий и ограничения закончились.

Расскажем, что изменилось для дольщиков и как теперь взыскивать неустойки с застройщиков.

Это зависит от того, когда застройщик начал нарушать обязательства.

Если просрочка сдачи дома или иная ответственность застройщика перед дольщиком наступила после 29 марта 2022, никаких денег с застройщика не получить. Исключение — расторжение договора.

Тогда неустойка будет, но ее верхний предел — ключевая ставка ЦБ РФ на 25 февраля 2022 года.

То есть если дольщик решит расторгнуть договор, при расчете неустойки должны использовать текущую ключевую ставку, но она не может превышать 9,5%.

Сейчас ключевая ставка — 7,5%, потому неустойку считают по ней. Если же вдруг ЦБ поднимет ставку до 11%, неустойку застройщику начислят по 9,5%. В этой части ничего не изменилось.

Если застройщик нарушил сроки или не обеспечил качество еще до 29 марта 2022 года, можно было обратиться в суд. А вот получить деньги по его решению — нет.

Суды удовлетворяли такие иски, но с отсрочкой исполнения. Теперь исполнительный лист по решению суда можно сдать в банк или судебным приставам и получить деньги. А если еще не обращались в суд — подать документы.

Из свежих примеров — решение Солнцевского районного суда Москвы, где дольщики во время моратория взыскали с застройщика неустойку, которая возникла в 2021—2022 годах. Суд в решении прямо указал, что его нельзя исполнить из-за отсрочки. На тот момент мораторий действовал до 31 декабря 2022 года, эту дату суд и назвал. Позже мораторий продлили на полгода.

Или, например, решение Шатурского районного суда Москвы, где участники долевого строительства и комитет защиты прав потребителей взыскали с застройщика деньги.

Они потребовали уменьшить стоимость квартиры из-за некачественных строительных работ, а еще выплатить штраф и компенсацию морального вреда.

Застройщик не оспорил решение суда по части штрафа, и в марте 2023 года суд выдал исполнительный лист.

Можно взыскивать неустойки. С 1 июля 2023 года все ограничения закона о долевом участии в строительстве и закона о защите прав потребителей сняты. А значит, если застройщик нарушает обязательства по договору — с него можно взыскивать неустойки в обычном порядке. Как именно это сделать, мы уже рассказывали.

Кроме того, с 1 июля перестали действовать особые «кризисные» правила приемки квартир. Я уже рассказывал, что это за правила. Теперь их отменили и к дольщикам вернулись их права. Расскажу о главных.

Можно приглашать своего эксперта и признавать недостатки несущественными. В период моратория отказаться от приемки квартиры можно было, только если вскрывались существенные недостатки. Причем это должен был установить эксперт застройщика.

При несущественных нужно было подписать акт и ждать, когда их устранят. Сейчас снова можно не подписывать акт приема-передачи, даже если недостатки несущественные, и требовать компенсации или исправления.

А также привлекать своих экспертов и обращаться в независимую экспертизу.

Можно требовать компенсации за недостатки деньгами. По «кризисным» правилам дольщик мог только потребовать устранить недостатки за счет застройщика и только если он их не устранял — требовать деньги. А сейчас можно устранять самим и требовать компенсации или провести экспертную оценку стоимости устранения недостатков и потребовать ее.

Можно идти сразу в суд. По «кризисным» правилам сначала следовало потребовать от застройщика устранить любые недостатки: и существенные, и несущественные. И только если застройщик не устранял их за 60 дней, можно было требовать денег и идти в суд.

https://www.youtube.com/watch?v=u6mb2HQz7WQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Сейчас возмещение деньгами можно потребовать сразу. И требования дольщика надо удовлетворить незамедлительно. Разумным сроком считается 10 дней, а после этого можно идти в суд. Если застройщик решит сам устранить недостатки, он должен уложиться в 45 дней. Если что-то пошло не так, можно составить претензию застройщику.

Интересно, как будет складываться судебная практика. Часть дольщиков даже после отмены моратория фактически окажется пораженной в правах.

Вполне может случиться, что дольщики из соседнего подъезда, на который выдано отдельное разрешение на строительство и который должен был быть построен всего на пару месяцев позже, смогут спокойно принимать квартиры по «старым» правилам и требовать денег. А их соседи — ждать устранения недостатков силами застройщика.

Причина — в разных датах ввода в эксплуатацию. Одну секцию ввели в эксплуатацию в период моратория и пригласили дольщика на приемку.

Он обнаружил, что у него не отрегулированы окна, плохо прилегают уплотнители, а на дворе зима и за окном −30 С°. Для него этот недостаток существенный, но с точки зрения строительных правил — нет.

А значит, он должен подписать акт и ждать до 60 дней, пока ему все исправят.

При этом его сосед в другой секции получил свою квартиру всего через несколько дней после отмены моратория и с такими же неотрегулированными окнами. Он может вообще не подписывать акт и требовать денег или устранить самостоятельно проблему сразу, а не ждать застройщика.

Что еще почитать по теме:

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Верховный суд объяснил правила компенсации дольщику — Российская газета

Эксперты рынка недвижимости утверждают, что ситуация, в которую попала наша героиня, в реальности встречается довольно часто. Суть сложившейся картины такова. Дольщица, которая заранее оплатила квартиру в строящемся доме, лишилась права на уже оплаченные квадратные метры после передачи дома на достройку совсем другой организации.

• Юристы уверяют, что в таких случаях добросовестному дольщику приходится долго и трудно бороться, чтобы отстоять свои права.
• Подобные правовые казусы, судя по судебной практике, происходят чаще всего в тех случаях, когда речь идет о не очень больших фирмах-застройщиках, которые в итоге не могут выполнить свои обязательства перед гражданами, вложившимися в будущее жилье.
• В большинстве аналогичных случаев на смену застройщика, у которого в силу разных обстоятельств не вышло вручить поверившим ему гражданам ключи от квартир, приходит другой застройщик.
• А вот у нового застройщика, пришедшего на место старого, чаще всего не возникает большого желания выполнять обязательство своего предшественника перед прежними дольщиками.

Понятно, что новый застройщик теперь уже свои достроенные квартиры желает продать клиентам, которые пришли к нему с деньгами.

Со стороны нового застройщика такое желание объяснимо. Ведь в абсолютном большинстве случаев от момента официального разорения первого строителя дома проходит не один год. И оплаченные гражданами несколько лет назад квадратные метры уже стоят совсем по-другому.

В случае, о котором идет речь, произошла именно такая история. Это решение первым заметил портал Право.ru*. Подчеркнем, что гражданка оплатила не только будущие жилые квадратные метры, но и будущий гараж в подвале дома. Но застройщик деньги взял, а дом не достроил — обанкротился.

В деле о банкротстве застройщика наша героиня сначала обратилась в суд с заявлением о включении в реестр ее требования в почти 16 миллионов рублей. Часть требования в несколько миллионов рублей по договору участия в долевом строительстве жилого помещения включили в третью очередь. А часть уже внесенной суммы в строительство нежилого помещения — в четвертую.

Так прошло несколько лет, и несчастный дом забрала на достройку другая компания. Тогда у нашей героини появилась надежда, что свои квадратные метры она все-таки получит.

https://www.youtube.com/watch?v=CQtZLzRfLJQ\u0026pp=ygWHAdCd0LDRh9Cw0LvQuCDQv9GA0LjQvNC10L3Rj9GC0YzRgdGPINC90L7QstGL0LUg0L_RgNCw0LLQuNC70LAg0LLRi9C_0LvQsNGC0Ysg0LTQtdC90LXQttC90YvRhSDQutC-0LzQv9C10L3RgdCw0YbQuNC5INC00L7Qu9GM0YnQuNC60LDQvA%3D%3D

С новым застройщиком договориться не вышло, и гражданка пошла в суд. Но — неудачно. Местные суды отказались трансформировать требование гражданки по квартире в требование о передаче жилого помещения. Они решили так: раз заявительница включилась в реестр с денежным требованием, то и компенсация ей положена только деньгами. Дольщица пошла в Верховный суд.

Гражданка настаивала, что ее воля была направлена на получение в собственность оплаченной по условиям договора квартиры.

Суды не изучили, как оплаченные дольщицей квадратные метры спустя годы вновь превратились в деньги

ВС изучил решения местных судов, отказавших гражданке, и заявил, что коллеги были не правы. Суды не изучили, каким образом оплаченные дольщицей квадратные метры спустя годы вновь превратились в деньги, и не ясно, с какими аргументами дольщица вместо квартиры должна получить именно деньги.

ВС отменил решения нижестоящих инстанций и направил спор о компенсации для нашей героини на новое рассмотрение, с учетом его разъяснений.

Таким пострадавшим дольщикам посвящено и еще одно недавнее решение ВС. Суд разъяснил, что дольщики имеют право еще и на моральную компенсацию за страдания.

Верховный суд сказал, что его уточнения о плате за моральные страдания вызваны принятием в марте 2022-го правительственного постановления «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». В нем сказано, что к отношениям участников долевого строительства и застройщиков применяются «исключительно» положения профильного закона.

Поэтому ВС отметил, что это постановление «не содержит положений, которые прямо исключают возможность применения Закона «О защите прав потребителей» к отношениям по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства». А поскольку закон «Об участии в долевом строительстве» не регулирует вопрос о компенсации морального вреда для дольщика, должен использоваться именно «потребительский» закон.

*Определение Верховного суда N А32-1070/2017.

Начали применяться новые правила выплаты денежных компенсаций дольщикам

Изменения в правила выплаты возмещений гражданам по договорам долевого строительства внесены постановлением правительства от 07.11.2019 № 1415.

Согласно новой редакции документа, Фонд защиты дольщиков может принять решение как о финансировании достройки проблемного объекта, так и о нецелесообразности такого финансирования.

Во втором случае обманутые дольщики смогут получить материальное возмещение убытков от невыполнения обязательств застройщиком.

При принятии решения наблюдательным советом фонда учитываются все нюансы состояния недостроя — соотношение суммы предполагаемых компенсаций и затрат на окончание строительства, расчетное время завершения стройки и прочие.

15 ноября 2019 года Наблюдательный совет Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства принял решение по 56 проблемным объектам в восьми регионах России.  На восстановление прав дольщиков будет израсходовано 10 миллиардов рублей из федерального и региональных бюджетов и компенсационного фонда. Ключи от квартиры или деньги получат 5 400 семей.

Выплачивать денежное возмещение решено по 36 недостроенным домам. 3 500 дольщиков получат компенсации в семи субъектах РФ. В Саратовской области прием заявлений уже идет, в Ивановской области он начнется  9 декабря, в Красноярском крае — 10 декабря, в республике Саха (Якутия), Ленинградской, Орловской и Пензенской областях — 16 декабря.

Сумма возмещения для каждого обманутого дольщика рассчитывается индивидуально. В основу расчета закладывается независимая оценка стоимости квадратного метра аналогичного жилья на первичном рынке на момент выплаты компенсации. Стоимость квадратного метра умножается на площадь квартиры, обозначенную в договоре долевого строительства. Ограничитель — 120 квадратных метров.

Обновленные правила предполагают также выплату компенсаций за нежилые помещения и машино-места. Они будут соответствовать стоимости заключенного договора.

Денежные возмещения общей суммой 5,7 миллиарда рублей получат 3 500 обманутых дольщиков. Суммы выплат позволят им решить жилищные проблемы.

По заявлению директора Фонда защиты прав дольщиков О. Говоруна, до конца 2019 года еще 250 проблемных объектов будут вынесены на решение наблюдательного совета. Правительством создана вся нормативно-правовая база для проведения фондом мероприятий по восстановлению прав дольщиков с применением новых правовых механизмов.

***

Больше полезной информации по теме — в рубрике Защита прав потребителей.

Компенсационный фонд долевого строительства. Что бывает при банкротстве застройщика и как дольщики могут защитить свои права

© Мир квартир

Рассказываем, какие меры предпринимают для защиты участников долевого строительства и чем помогут средства компенсационного фонда.

https://www.youtube.com/watch?v=CQtZLzRfLJQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Зачем нужен фонд дольщиков

Фонд был создан в 2017 году для защиты прав дольщиков, которые были нарушены девелоперами. Фонд формируется за счет обязательных взносов от застройщиков. Сумма взноса составляет 1,2% от суммы каждого договора, согласованного сторонами.

В начале 2022 года фонд дольщиков переименовали — теперь права участников долевого строительства защищает публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Как контролируют перечисление средств в фонд

На основании требований закона с 2017 года регистрация ДДУ без перечисления средств в компенсационный фонд запрещена.

ДДУ после подписания регистрируется в Росреестре. Это обязательная процедура. Благодаря такому механизму недобросовестные застройщики не могут продать одну квартиру нескольким дольщикам. Росреестр, проводя регистрацию, направляет запрос для подтверждения внесения средств в компенсационный фонд. Если факт перечисления средств не будет подтвержден, договор не зарегистрируют. 

Особенности получения компенсации от Фонда развития территорий

Средства фонда используют при банкротстве девелопера. Но участник долевого строительства не в каждом случае может вернуть всю потраченную сумму.

Для определения суммы компенсации общую площадь объекта в новостройке умножают на среднюю стоимость квадратного метра по данным Росстата. Максимально возможная величина площади, которая может быть использована для определения компенсации, составляет 120 квадратных метров.

Поэтому при расчете компенсаций те, кто вложил деньги в строительство жилья с большей площадью, часть средств могут потерять.

Дольщикам не обязательно получать компенсацию — они имеют право достроить дом за счет привлечения нового застройщика или создать для этих целей ЖСК. Решение о продолжении работ принимается с учетом стадии строительства дома.

Как и почему застройщика могут признать банкротом

Банкротом могут признать компанию, у которой есть обязательства, но недостаточно средств для их исполнения.

Кто может признать застройщика банкротом

Решение о том, что застройщик признан банкротом, выносит суд. Инициировать процедуру признания банкротом может:

сам застройщик;ФНС;банк, предоставивший девелоперу кредит;поставщик строительных материалов;подрядные организации, выполняющие строительные работы;дольщики.

Как застройщика признают банкротом

Основанием для обращения в суд с целью признания девелопера банкротом может стать прекращение застройщиком исполнения своих обязательств.

Для юридических лиц в общих случаях процедура банкротства проходит в несколько этапов. Прежде всего оценивают состояние компании, при необходимости применяют финансовое оздоровление. Затем закрывают дело или вводят конкурсное производство. Но в случае с девелоперами процедура проходит по упрощенному порядку — сразу вводится конкурсное производство. Назначенный судом управляющий определяет:

перечень кредиторов;величину предъявляемых требований;в какой очередности будут удовлетворяться требования.

Кредиторами могут быть подрядчики, финансовые организации, государственные органы, поставщики стройматериалов. Для погашения долгов реализуют имущество девелопера. В общих случаях продолжительность конкурсного производства — 1 год, но при необходимости суд может продлить его еще на 6 месяцев.

Если конкурсный управляющий считает, что платежеспособность девелопера можно восстановить, по решению кредиторов направляют заявление в суд. После его рассмотрения суд может принять решение о переходе к внешнему управлению. Если такое решение принимается, руководить компанией будет управляющий, которого назначит суд.

Девелопер и кредиторы могут договориться о том, что долги будут возвращены в определенный срок. Если стороны достигли договоренности, дело закрывают и оформляют мировое соглашение.

Как можно узнать, что девелопер обанкротился

Информацию о банкротстве можно получить:

от конкурсного управляющего, который обязан известить об этом участников ДДУ после получения информации о них от застройщика;на сайте газеты «Коммерсантъ» или из самой газеты.

Чтобы найти данные о банкроте на сайте, вводят название компании, номер ИНН и ОГРН застройщика;в картотеке арбитражных дел. В нее суды вносят всю информацию о текущих и закрытых делах.

Чтобы найти необходимые сведения, нужно ввести ИНН, название фирмы застройщика или номер ОГРН и выбрать из списка дел те, которые указаны со значком «Б».в едином федеральном реестре.

https://www.youtube.com/watch?v=FAESkdoxcLI\u0026pp=ygWHAdCd0LDRh9Cw0LvQuCDQv9GA0LjQvNC10L3Rj9GC0YzRgdGPINC90L7QstGL0LUg0L_RgNCw0LLQuNC70LAg0LLRi9C_0LvQsNGC0Ysg0LTQtdC90LXQttC90YvRhSDQutC-0LzQv9C10L3RgdCw0YbQuNC5INC00L7Qu9GM0YnQuNC60LDQvA%3D%3D

Что такое реестр кредиторов и как в него попадают

Это документ, где собраны данные о кредиторах девелопера. Включают в него по решению суда. Чтобы попасть в реестр, дольщики обращаются с заявлением к конкурсному управляющему. Он передает его в суд.

передать жилье в собственность;выплатить ему средства, перечисленные по ДДУ.

Если есть другие требования, заявить о них можно через суд.

Как рассчитывают размер требований участника ДДУ

При расчете принимают во внимание затраты по ДДУ и реальный ущерб. Реальный ущерб – это разница между средствами, выплаченными по ДДУ, и стоимостью недвижимости. То, сколько стоит жилье, при расчете реального ущерба определяют с учетом рыночной стоимости на день введения процедуры о банкротстве.

Рыночная цена на квартиру может быть меньше, чем выплачено по ДДУ. Но закон на стороне дольщика — размер компенсации не может быть меньше суммы, которую он внес по договору долевого участия.

Отчет с установленной суммой передают в суд и дольщику. Если участник долевого строительства не согласен с размером компенсации, в суде его можно обжаловать, но при наличии документального основания. Им может быть отчет о другой оценке.

Если дом не достроен, дольщик может получить компенсацию или дождаться, пока закончат строительные работы и введут новостройку в эксплуатацию.

Для продолжения строительных работ могут быть использованы средства компенсационного фонда. Для возведения дома обращаются к новому застройщику или создают ЖСК.

Но даже в случае, если дом будут достраивать, дольщику не обязательно ждать передачи квартиры — он может получить денежную компенсацию.

Особенности получения компенсации дольщиками, оформившими ипотечный кредит

Дольщики по закону находятся на третьем месте среди кредиторов. Перед ними работники, пострадавшие при строительных работах, и сотрудники, которые не получили заработную плату.

В случае если дольщик для перечисления застройщику денег использовал ипотечный кредит, вернуть средства сложнее. Если дом, где находится ипотечная квартира, не будут достраивать, основную сумму возвращают дольщику назад — переводят ее на счет финансовой организации.

Но заемщик может лишиться средств, которые были выплачены банку за использование кредита. Чтобы получить деньги обратно, нужно быть включенным в реестр кредиторов и требовать перечисления всей суммы с учетом процентов, выплаченных банковской организации.

Если требования обоснованы и остались средства после удовлетворения требований других кредиторов, деньги выплатят.

Что может компенсировать фонд

Если девелопер по каждому ДДУ перечислял деньги в фонд, то фонд определяет:

сколько нужно денег, чтобы продолжить строительные работы;сколько нужно времени, чтобы закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию.

С учетом суммы, которую нужно выплатить дольщикам, принимается решение о возможности завершения строительства. Решение публикуют на официальном сайте фонда.

Средства фонда не могут быть использованы для выплат:

убытков, понесенных дольщиком, сверх суммы, выплаченной при заключении ДДУ;компенсации за причиненный моральный вред;неустойки;денег за жилье, приобретенное у юридических лиц по уступке прав по ДДУ.

Если фонд дольщиков не выплачивает средства, нужно обращаться в суд.

Как выплачивают компенсации дольщикам

Порядок и особенности выплаты компенсаций зависят от того, как и каким образом перечислялись средства в фонд.

Если взносы не перечислялись или были перечислены не по всем ДДУ, затраты дольщиков компенсируются за счет средств девелопера. Сначала выплачивают затраты по ДДУ и реальный ущерб. После этого, если остаются средства, перечисляют остальные суммы.

Если девелопер перечислял деньги в фонд, участники долевого строительства направляют заявление о выплате возмещений. В общих случаях средства выплачивают в течение 10 дней после рассмотрения заявления.

С 2019 года дольщики при покупке квартиры в строящемся доме напрямую не перечисляют деньги застройщику. При подписании ДДУ средства переводят на эксроу-счета. Они открываются в банке, который предоставляет девелоперу кредит для строительства.

Если деньги дольщиков находятся на эскроу-счете, для возврата средств нужно направить заявление в Росреестр. По принятому заявлению ДДУ расторгают. После внесения сведений в ЕГРН Росреестр размещает данные в реестре ЕИСЖС.

Банк, получая данные из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу и переводит деньги дольщику.

https://www.youtube.com/watch?v=FAESkdoxcLI\u0026pp=YAHIAQE%3D

Механизм рассмотрения фондом проблемных объектов и статистика принятых решений

Информацию о проблемных домах вносят в ЕИСЖС. В него попадают:

дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены сроки строительства;дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены обязательства по передаче жилья в собственность дольщика;дома, по которым застройщика признали банкротом.

Решение по компенсационным выплатам принимается в течение 10 дней с момента предоставления необходимых документов. Но механизм определения целесообразности выплаты компенсаций более длительный. Он включает несколько этапов, которые проводятся совместно с конкурсным управляющим:

Инвентаризация имущества девелопера.Определение величины требований кредиторов.Формирование реестра требований.Оценка стоимости участков, используемых для возведения объектов, строительство которых не завершено.Определение разницы в стоимости участка под застройку и суммы требований дольщиков.

Проведение строительно-технической экспертизы для определения степени готовности недвижимости.Оценка стоимости квадратного метра недвижимости с учетом рыночной стоимости аналогичных объектов в новостройках.Установление суммы, которая требуется для завершения строительных работ.Определение суммы возмещений дольщикам.

Принятие решения о завершении работ или выплате компенсаций с учетом экономической целесообразности каждого из вариантов.

Количество проблемных объектов в 2020 году составляло 2846. По итогам работы фонда были приняты решения о восстановлении прав более 70,1 тыс. дольщиков в отношении 729 домов. Из них:

по 436 домам приняли решение завершить строительство;по 293 домам решили выплатить возмещение.

В общем на конец 2020 года более 14 тыс. участников долевого строительства получили компенсации, общий размер которых составил 26,1 млрд рублей.

Несмотря на длительный механизм принятия решений, выплата компенсаций происходит постоянно. Так, в феврале 2022 года за компенсацией обратятся более 1200 дольщиков, которые купили жилье в 16 объектах. С учетом имеющейся информации о проблемных объектах в 2022 году планируется рассмотреть 224 объекта, по которым пострадавшими признано более 12 тыс. дольщиков.

Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней

Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок

Вс выяснит, считать ли отношения между дольщиками и фондом гражданско-правовыми — новости право.ру

Спор между обманутыми дольщиками и ППК «Фонд развития территорий» дошел до Верховного суда. Теперь инстанция выяснит, будут ли начисляться проценты по ст. 395 ГК в случае неисполнения обязанности по перечислению выплаты и на какой момент фонд должен производить оценку размера возмещения.

Обманутые дольщики обратились в Верховный суд после того, как нижестоящие инстанции отказались взыскивать с ответчика — ППК «Фонд развития территорий» — компенсации, соразмерные актуальной рыночной стоимости приобретенного жилья. В фонде решили выплатить участникам строительства возмещения, но упомянутые граждане получили отказ и обратились в Пресненский районный суд Москвы. Там истцам в удовлетворении требований отказали.

В апелляционной инстанции дольщики доказали право на компенсацию. Коллегия определила размер выплаты: 6 000 125 руб. — за такую сумму они приобрели квартиру в 2017 году. Оценку истцов, датированную 20 февраля 2021 года, суд не принял во внимание, между тем там фигурировала совсем другая сумма — 8 745 000 руб.

В фонде же вовсе настаивали, что руководствоваться следует их отчетом от 15 ноября 2019 года, где квартиру оценили на 5 820 471 руб. На основании этого документа в компании 4 апреля 2020 года решили восстановить права дольщиков путем выплаты компенсаций.

Решение устояло во Втором КСОЮ, а затем попало в Верховный суд — он рассмотрит дело уже завтра (дело № 5-КГ22-155-К2).

В защиту истцов на грядущем заседании коллегии по гражданским делам выступит руководитель «Федерального центра помощи дольщиков» Антон Хайдуков.

Мосгорсуд не учел оценку истов и назначил судебную экспертизу текущей стоимости квадратного метра, тогда как определить рыночную стоимость на момент выплаты по оценке двухлетней давности невозможно.

На момент принятия решения фондом действовала редакция ФЗ № 218-ФЗ, обязывающая фонд определять размер возмещения на момент его выплаты. Кроме того, коллегия Верховного суда решит, должен ли фонд выплачивать дольщикам процент за пользование деньгами в рамках ст. 395 ГК.

Определение станет прецедентом по многим спорам, в которых регулярно участвуют наши юристы.

Антон Хайдуков, руководитель «Федерального центра помощи дольщиков»

По мнению Хайдукова, спор следует направить в первую инстанцию на повторное рассмотрение. 

Кроме того, в «Центре помощи дольщикам» обратились к доктору юридических наук за правовой экспертизой правоотношений между фондом и дольщиками.

Как отмечает заведующая кафедрой гражданского права СГЮА Светлана Соловых: «С точки зрения догматики гражданского права нет никаких убедительных оснований не квалифицировать обязательство по выплате за счет имущества фонда возмещения гражданам — участникам строительства в качестве денежного, а следовательно, отсутствуют формальные основания выводить данную ситуацию из сферы применения ст. 395 ГК, устанавливающей ответственность за неисполнение денежного обязательства».

10:22 Мнение инхауса: варианты защиты инвесторов в групповых исках «Экспертные мнения корпоративных юристов»: запускаем новую рубрику на Право.ru Право.ru перезапускает раздел «Конференции» Право.ru connections: вакансии, партнерства, проекты для юрфирм «Андрей Городисский и Партнеры» ищет PR-менеджера и патентного поверенного 18:42В ФПА оценили «нейтрализацию» адвокатов уголовными делами 18:04Суд арестовал экс-главу минздрава Ростовской области 17:33Экс-главу отдела управления МВД Москвы осудят по делу о взятке 16:59Международный отчет: по каким признакам выбирают арбитра 16:50ВККС ищет 42 председателей, 44 зампредов и 308 судей 16:21«Мы не сможем переломить ситуацию»: эксперты о преследовании адвокатов 15:52ФАС оштрафовала «Почта Банк» за игнорирование требований 15:44Кассация защитила авторские права художника 15:14Суд вынес приговор за нервозную обстановку на заседании 14:54Апелляция арестовала активы бенефициара банка на 10 млрд руб. 14:15АСГМ отклонил иск «Адидаса» к «Ситибанку» на 63 млн руб. 13:54Госдума разъяснит кабмину порядок работы с поправками 13:27ВС отменил постановление, подписанное не теми судьями 12:52Для чиновников готовят штрафы за утечки данных с госресурсов 12:14Управляющие чаще всего платят убытки из-за привлечения специалистов 11:42Для адвокатов утвердили разъяснения о денежных требованиях и бизнесе 11:11ФНС запретила истребовать распечатки электронных документов 10:40ЦБ и МВД начнут обмен данными о мошеннических операциях 9:21ФАС предлагает штрафовать за фальшивые документы в закупках 9:04Утренний обзор за 20 октября 8:47ВС оценил обеспечение договора подряда 20:48ВККС выбрала кандидатов в судьи ДНР 18:56ФАС предлагает изменить механизм пересмотра предписаний 18:52ВККС выбрала кандидатов в судьи Запорожской области 18:47Высшая квалифколлегия отобрала претендентов в судьи Херсонской области 18:20Банкам с базовой лицензией разрешат открывать счета за рубежом 18:02Финляндия блокирует россиянам сделки по продаже недвижимости 17:35ВККС ищет трех судей и зампреда 17:20Суд признал экс-главу банка «ВЕК» банкротом 16:38Писатели снова подали иск к Meta* и Microsoft из-за авторских прав 16:38Президент ввел штрафы за навязывание услуг потребителям 15:58ВККС выдала следствию судью, которая помогла управляющему 15:49Госдума приняла закон о предпринимательских преступлениях 15:24Апелляция подтвердила приговор экс-главе Совета судей 15:07РКН предложил согласовывать с властями обработку данных граждан 14:41Полиция задержала кредитных мошенников с оборотом 160 млн руб. 14:17Высшая квалифколлегия отобрала претендентов в судьи ЛНР 14:01В Думе рекомендовали увеличить МРОТ 13:35ВККС одобрила уголовку для подозреваемого в мошенничестве экс-судьи 13:15ФПА: профстандарт для юристов сложится из работы юрфирм 12:48Апелляция отказалась взыскать 180 млн руб. с «Вымпелкома» 12:29ВС взыскал с лизинговой компании убытки клиента 11:56Адвокатура Флориды решит, снижать ли оплату юристам за использование ИИ 11:17Депутаты одобрили новую очередность выплат при просрочке кредита 10:50Спецноминации рейтинга Право-300: принимаем заявки 10:43Роскомнадзор выявил утечку данных в «МТС-банке» 9:12ВС решит, получит ли подрядчик оплату дополнительных работ 9:00Утренний обзор за 19 октября 19:20Суд взыскал с экс-руководителей «Мираф-Банка» 3,8 млрд руб. 19:19Суддеп опубликовал статистику по банкротным делам за первое полугодие 2023 года 18:51Материалы таможенной проверки разрешат фотографировать 18:14Для экс-зампрокурора Новосибирской области запросили 9,5 лет колонии 17:41Экс-главу управления Росприроднадзора приговорили к 13 годам колонии