Заинтересованные лица зачастую лишь после подписания всех документов начинают выяснять, кто платит налоги. А кто освобождается от взносов в пользу государства. Именно потому тема: налог на дарение квартиры близкому родственнику или другому лицу в 2023 году не теряет своей актуальности.

Многие участники сделок интересуются специальным налогом с дарения дома или квартиры. На самом деле никакого отдельного взноса государством не предусмотрело.

С точки зрения закона после дарения принимающая сторона получает прибыль, а значит и должна сделать с нее отчисления. То есть, налог на дарение квартиры – это стандартный НДФЛ, который уплачивают все граждане страны.

Налог на дарение квартиры: НДФЛ

Налог на любую дарственную недвижимость начисляется спустя год владения переданным объектом. Все вопросы по возникновению налоговых обязательств регламентируются единственным нормативным актом – НК РФ.

Как принято законодательством РФ расчет налоговой ставки на подаренную недвижимость, в том числе квартиру, стандартен. Чем выше стоимость объекта, тем большую сумму должно будет заплатить одариваемое лицо.

Причем это правило затрагивает и иностранных граждан. В соответствии с законом любой владелец жилплощади, расположенной на территории РФ, подпадает под категорию налогоплательщика.

Отчуждение имущества подразумевает получение финансовой прибыли. Поэтому даже при дарении передающей стороне может прийти налоговое уведомление из ИФНС. Это происходит потому, что чиновники видят только факт передачи имущества, а характер сделки в их базе не отражается.

Дарителю понадобится написать разъясняющее письмо и с приложенным договором направить его в ближайшее отделение ФНС.

Дарение квартиры – это, безвозмездная сделка, поэтому налоговые обязательства наступают только для одаряемой стороны. Под этим термином понимаются лица, получившие по договору имущественный объект.

Налог на дарение квартиры не для всех

Причем обязанность не снимается ни с пенсионеров, ни с несовершеннолетних детей. За последних порядок оплаты соблюдают их официальные опекуны – родители, либо лица, приравненные к ним в правовом поле.

Правила оплаты имущественного налога подразумевают предварительную подачу декларации. Факт передачи квадратных метров указывается в ней по итогам прошедшего года. Если принимающая сторона получила квартиру, например, в 2022 году, то она вносится в декларацию в 2023 году.

Размер стандартного НДФЛ для резидентов страны составляет 13% от любой полученной прибыли. Если речь идет о нерезидентах, то с них взимается уже 30%.

Как и сколько платить налогоплательщикам

Каждый может самостоятельно рассчитать приблизительный размер взноса. Начисляется он со стоимости объекта:

При составлении договора заинтересованные лица правомочны не указывать стоимость жилплощади. В таком случае им нужно отталкиваться от кадастровых параметров.

Пример самостоятельного расчета налога по кадастровой стоимости:

Предположим, тетя подарила своему племяннику квартиру кадастровой стоимостью 5 200 000 рублей. Так как племянник – не родственник, входящий в категорию освобожденных от выплат лиц, то он должен заплатить 13% от указанной суммы. В результате размер платежа составит 676 000 рублей (13%*5200 000 рублей).

Пример самостоятельного расчета налога на дарение квартиры

Пример самостоятельного расчета налога по рыночной стоимости:

Он будет немного сложнее. Дело в том, что закон запрещает вписывать в дарственную любую понравившуюся сумму. Право на определение цены имеет только специалист. Его услуги оплачиваются отдельно и стоят в среднем 2 000-5 000 рублей.

Вернемся к предыдущему примеру. Племянник посчитал, что кадастровая стоимость сильно завышена и вместе с дарителем обратился к независимому оценщику. Он провел экспертизу и установил, что объект передачи стоит 4 700 000 рублей. Сколько нужно заплатить в таком случае.

Алгоритм расчетов: 611 000 рублей (13%*4,7 миллиона рублей)

Несмотря на то, что экспертиза стоила племяннику 4 000 рублей, он сумел сэкономить на выплатах 61 000 рублей (676 000 – (611 000 + 4 000)).

Порядок расчета, установленный законодательной базой, не допускает делать выплату с инвентаризационной стоимости. Она значительно меньше, приведенных выше вариантов, поэтому многие участники сделки ошибочно ориентируются на нее.

https://www.youtube.com/watch?v=Qjae5Ly4BB0\u0026pp=ygVX0J3QsNC70L7QsyDQntC00LDRgNGP0LXQvNC-0LPQviDQn9GA0Lgg0JTQsNGA0LXQvdC40Lgg0JrQstCw0YDRgtC40YDRiyDQkiAyMDIzINCT0L7QtNGD

Но такой платеж инспектор не пропустит. Более того, он начислит пени и штрафы.

Нередко участники сделки принимаются изучать особенности уплаты обязательного налога для физических лиц, чтобы найти способ снизить затраты. Самый простой вариант – оформить цепочку дарственных между членами семьи, что избавит заинтересованных лиц от выплат.

Предположим, тетя хочет подарить дом племяннику, но ему придется заплатить внушительный налог на квартиру, либо другое недвижимое имущество. Поэтому тетя сначала оформляет дар на свою сестру, а затем та вновь дарит недвижимость, но уже своему сыну.

Таким образом сделка на всех этапах проходит только между близкими родственниками.

Как снизить налог на дарение квартиры

Порядок уплаты стандартен и в случае дарения и при продаже. Но все-таки некоторые нюансы стоит учитывать. Рассмотрим их ниже.

Подарить что-либо и при этом соблюдая закон, можно лишь безвозмездно. Если сделка предполагает получение выгоды, то она подпадает под иную классификацию. Планируя, передать объект в дар, нужно знать следующее:

1. такая сделка выгодна близким родственникам;
2. договор может не проходить заверку у нотариуса;
3. процедура считается законченной только после регистрации права собственности;
4. до смены владельца в единой базе даритель правомочен отменить документ;
5. договор подлежит оспариванию в судебном порядке;
6. принимающая сторона имеет право отказаться от дара.

Однако, в качестве передающей стороны может выступать лицо, отвечающее следующим условиям:

• возраст старше 18 лет;
• дееспособность не ограничена;
• наличие доказательств владения объектом передачи имеется.

В роли принимающей стороны запрещено выступать:

1. муниципальным сотрудникам и госслужащим;
2. персоналу лечебных, воспитательных и социальных заведений;
3. коммерческим структурам, если дарителем является ЮЛ.

Процедура, предусмотренная для оплаты крайне проста. Плательщик получает на руки квитанцию с уже прописанной суммой. Ее можно оплатить в любом отделении банка.

Уплата НДФЛ

Если в установленные законом сроки сделать выплату невозможно, то закон допускает рассрочку. Она дается по заявлению налогоплательщика, но на усмотрение инспектора.

В какие сроки и как обязанное лицо их платит

Изначально необходимо подать декларацию. Сроки ее составления — до 30 апреля следующего за годом получения дара.

На осуществление выплаты отведен период с 30 апреля до 15 июля.

Когда можно получить освобождение, чтобы не платить взносы в пользу государства

В первую очередь от этой обязанности освобождены сами дарители. Для них сделка имеет безвозмездный характер, поскольку за отчуждение принадлежащих им квадратных метров они не получают никакой выгоды, в том числе и финансовой.

Кто еще освобождается от уплаты

В эту группу попадают все близкие родственники. При оформлении дара между членами семьи с получателей снимаются обязательства по выплатам в пользу государства. В список включены:

• супруги;
• родители;
• дети (усыновленные приравниваются в правах к родным);
• братья и сестры (единокровные и неполнородные).

Освобождению от налогообложения также подлежат бабушки/дедушки и внуки вне зависимости от того, кто кому из них передает имущество.

Алгоритм действий плательщика выглядит следующим образом:

1. форма декларации скачивается на официальном ресурсе ФНС;
2. бланк заполняется на компьютере или от руки;
3. декларация и пакет документов передается в инспекцию по месту прописки лично или по почте;
4. получение у инспектора квитанции;
5. факт самой оплаты.

Предоставлять подтверждение совершенного платежа не нужно. Помимо того, в обязательный пакет документации входят:

• декларация;
• удостоверение личности;
• выписка из ЕГРН;
• дарственная;
• акт приема-передачи объекта.

Если в договоре дарения указана рыночная стоимость, то к сету бумаг прикладывается оценочный акт за подписью и печатью специалиста.

Налоговые службы стараются отслеживать все сделки граждан, но без поданной декларации это сделать сложно. Поэтому если в течение 5 лет одариваемый не предоставит отчета в инспекцию, то полностью освобождается от своей обязанности заплатить взнос в пользу государства с полученной прибыли.

Если в этот период владелец решит продать объект передачи, то ему придется, хоть и с опозданием, но сделать платеж. В таких обстоятельствах государство предоставляет некоторую льготу – уменьшает расчетную базу на 1 000 000 рублей.

Нередко заинтересованные лица пытаются избежать лишних расходов и проводят дарственную под видом продажи. В таком случае в документе указывается минимальная из возможных вариантов стоимость.

Последствия неуплаты НДФЛ в срок

Хотя подобные сделки могут быть в судебном порядке признаны недействительными, что влечет за собой ответственность для обеих сторон:

1. административная;
2. уголовная.

Неуплата также имеет свои последствия для уклоняющегося лица – штрафы и пени:

• 1000 рублей + 5% ежемесячно за каждый календарный просроченный месяц подачи декларации;
• 20% от НДФЛ — первичная неуплата;
• 40% от НДФЛ – вторичная неуплата;
• пеня за просрочку (рассчитывается по специальной формуле).

Полезные материалы: Оспаривание договора дарения квартиры в 2023 году: в суде, сроки, основания

Договор дарения имеет стандартную структуру, однако, может быть составлен на следующих лиц:

1. близкие родственники;
2. дальние родственники;
3. третьи лица.

Если предполагается дар от мужа жене или наоборот, то здесь нужно учитывать особенность владения недвижимостью. Например, она подпадает под категорию «совместно нажитая», то предварительно понадобится оформить выделение долей и уже на следующем этапе провести процедуру дарения.

Варианты договоров дарения

• Как избежать налога на дарение третьему лицу, если квартира оформлена по ДДУ
• Переход прав собственности лучше делать через безвозмездную или возмездную переуступку, а не с помощью ДД.
• Будет ли с ребенка взиматься налог по ДД
• Да, если дарителем не является член семьи.
• Можно ли воспользоваться налоговым вычетом, чтобы снизить налог по ДД

Нет. Но спустя три года в случае продажи объекта вычетом можно будет воспользоваться.

1. Какой будет налог на подаренную жилую недвижимость (дом, квартиру, комнату) после дарения и при продаже
2. Ставка стандартна – 13%.
3. Какие последствия при передаривании квартиры и мнимых сделках дарения недвижимости существуют

Если проверяющим органам удастся доказать притворный характер совершенных юридически значимых действий. То отмена данной сделки в результате приведет к уголовной и административной ответственности.

Данный видеообзор поможет найти ответы на вопросы по теме налогообложения:

Всё о дарении квартиры

Итак, уплата налогов– это, обязанность всех граждан. Вот потому, совершая любые сделки с недвижимостью, стоит изначально учитывать суммы, подлежащие к выплате.

Полезные материалы: Как получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры: пошаговая инструкция 2023г. (Образец заявления на возврат налога)

Нужно ли в 2023 году платить налог при дарении недвижимости родственнику или иному лицу?

В настоящее время квартирный вопрос является едва ли не самым важным для многих граждан РФ. Купить квартиру сейчас дорого, а ипотечные кредиты – вещь невыгодная.

Впрочем, некоторым гражданам везёт. Они получили свои квартиры в подарок от более обеспеченных родственников.

Взимается ли налог с близких родственников?

• Согласно статье 14 Семейного кодекса РФ, под близкими родственниками понимаются те люди, которые связаны друг с другом по восходящей или нисходящей линии, а также полнородные или же неполнородные родственники.
• Проще говоря, это родители и дети (в том числе и приёмные); бабушки, дедушки и их внуки; братья и сёстры (в том числе и сводные).
• Всё это родственники в одном поколении, в соседних поколениях или даже через поколения.
• Если даритель оформляет договор дарения квартиры или иной недвижимости на кого-либо из своих близких родственников (супругу или супруга, брата, сестру, дочь, сына или же на своих родителей), то никаких налогов ни с него, ни с них при этом не взимается.
• Единственное, что придётся оплатить в этом случае, это некоторые дополнительные расходы на услуги нотариуса и юриста:

• примерно 2000 рублей за составление договора;
• 1400 рублей за регистрацию договора дарения в Регистрационной Палате.

Суммы могут несколько различаться в зависимости от нотариальной конторы.

Такой вариант стал возможен с начала 2006 года, когда законодательством был отменён налог на дарение или наследование недвижимого имущества. Взамен был введён несколько другой налог (см. ст. 217 НК РФ, п. 18.1), а именно «Налог на доходы физических лиц».

При сомнениях относительно того, нужно ли платить налог при дарении квартиры или иной недвижимости, а также входите ли вы в категорию близких родственников для дарителя, приводим полный список данных лиц.

Освобождаются от уплаты налога следующие категории граждан:

• супруг/супруга;
• бабушки/дедушки;
• биологические родители/приёмные родители;
• биологические дети/приёмные дети;
• внуки/внучки;
• братья/сёстры (неполнородные или же полнородные).

Важно знать, что степень родства ещё нужно будет подтвердить при помощи специальных документов.

Сюда ещё можно вписать один немаловажный нюанс. Если близкий родственник (или член семьи), которому квартира была подарена, решит продать её в ближайшие 3 года, то он также обязан будет уплатить 13%.

Нюансы дарения дальним родственникам

Если же даритель решил передать квартиру в дар другим родственникам, то здесь налог и расходы будут несколько иными, чем в случае с близкими родственниками.

Во-первых, здесь имеется в виду дальнее или же очень дальнее родство. Такие люди по Семейному кодексу РФ близкими родственниками не являются, однако входят в несколько иную, близкую к дарителю или одариваемому категорию лиц.

Под этими дальними родственниками понимаются:

• двоюродные и троюродные братья и сёстры;
• братья и сёстры супруга или супруги;
• племянники или внучатые племянники;
• тесть и тёща;
• двоюродные бабушки и дедушки.

В данном случае налог с дарения недвижимости будет составлять 13% от общей стоимости квартиры, которую человек кому-либо хочет подарить. Налог в данном случае должен оплачиваться одариваемым.

Но здесь есть несколько очень важных нюансов, которые необходимо знать. Такой налог накладывается только на тех лиц, которые являются не просто дальними родственниками дарителя, но ещё и резидентами Российской Федерации.

Соответственно нерезиденты обязаны выплатить налог в сумме уже 30% от рыночной стоимости квартиры.

Иногда эта сумма может несколько изменяться в соответствии с различными международными конвенциями и договорами.

Условия налогообложения третьих лиц

В том случае, если даритель решится подарить свою квартиру третьим лицам (не ближайшим и дальним родственникам), то первые две категории родственников скорее всего будут крайне недовольны.

Но квартира принадлежит дарителю, значит, он вправе ею распоряжаться так, как ему захочется.

Кто же такие третьи лица и кем они приходятся дарителю? Почему их так не любит родня?

По большому счёту, третьи лица – это те, кто никем дарителю не приходятся. Это могут быть даже просто сторонние люди с улицы или те, кто был с дарителем в дружеских отношениях, и в силу этого обстоятельства он и решил подарить им квартиру.

Налогообложение сделки в данном случае точно так же составляет 13% от общей стоимости квартиры.

Кроме того, если недвижимое имущество было получено в результате дарения, то следует иметь ввиду следующие нюансы сделки:

1. Кадастровая стоимость подаренной квартиры.
2. Стоимость любого подаренного недвижимого имущества, которая будет указана в дарственной. Она не должна быть занижена более чем на 20% и не должна превышать рыночную стоимость.

Расчёт НДФЛ к уплате на примере

1. Пример №1: однокомнатная квартира стоимостью 980 000 рублей перейдёт по дарственной сыну дарителя.
2. Кроме того подразумевается, что он гражданин России, всю свою жизнь проживающий на территории  РФ, то есть, резидент.
3. НДФЛ при дарении квартиры в этом случае составит 0 рублей, потому как сын приходится дарителю близким родственником, членом семьи.

Пример №2: двухкомнатная квартира стоимостью 2,5 миллиона рублей перейдёт по дарственной племяннику дарителя. Племянник не является членом семьи. Он – близкий родственник, рецензент Российской Федерации.

• Для него налог составит 13% от стоимости. Чтобы рассчитать, какой налог взимается при дарении квартиры с данного родственника, необходимо:
• 0,13 * 2 500 000 = 325 000 руб.
• Получается, племяннику придётся заплатить за квартиру 325 000 рублей.
• Пример №3: четырёхкомнатная квартира где-нибудь в центре Москвы передаётся в дар от бывшего её владельца какому-нибудь третьему лицу, которое, ко всему прочему, является иностранным гражданином.
• Допустим, что стоимость такой квартиры составляет примерно 9 500 000 рублей. Налог будет равен:
• 9 500 000 * 0,30 = 2 850 000 руб.
• Иностранцу придётся заплатить 2 850 000 рублей налога.

На самом деле в подобной ситуации проще купить новую квартиру где-нибудь на окраине столицы. Многие, кстати, так и делают, отказываясь от такого дорогого подарка.

Если предположить, что квартира стоит примерно 4,5 миллиона рублей, то налог с неё будет равен 585 000 рублей (4 500 000 * 13%). Если недвижимость подарена иностранному гражданину, то 4 500 000 * 30% = 1 350 000 рублей.

Выход из ситуации с необходимостью уплаты крупной суммы налога есть – налоговый вычет при дарении квартиры. Одариваемый вправе получить возврат излишне уплаченных налогов до 13% от стоимости подаренной недвижимости, указанной в договоре.

Для этого нужно будет подать следующие документы:

Процедура вычета сложная. Но если всё продумать и обратиться за помощью юриста, можно достаточно быстро избавиться от налогового бремени.

Видео: Оплата налога в случае получения квартиры в дар

В видео-сюжете адвокат рассказывает, каким образом в России облагается налогом сделка дарения недвижимости.

Разъясняется, кто и на каких основаниях освобождается от уплаты налога с подаренной квартиры. Для остальных лиц даются рекомендации, как определить стоимость подаренного имущества, как и в какие сроки необходимо заплатить налог с полученного дара.

Возможно Вас так же заинтересует:

Кому и как правильно подарить квартиру | Отмена дарения | Как оспорить договор дарения

Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:

1. Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;

2. Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;

3. Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;

4. Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.

Место оформления договора выбирается исходя из условий заключения сделки. Некоторые условия предполагают заключение сделки только через нотариуса. 

В МФЦ

В МФЦ помогают заключить договор на супруга или родственника (ему уже должно быть 18 лет). Для сделки следует:

1. записаться в МФЦ;

2. подготовить все документы;

3. оплатить государственную пошлину (сумма пошлины – 2000 рублей, но при подаче заявки на портале госуслуг сумма пошлины снижается до 1400 рублей);

4. в случае электронного оформления договора потребуется подписание договора при помощи ЭЦП;

5. прийти в МФЦ, заполнить все бумаги и дождаться оформления договора.

У нотариуса

Сдать документы, и заключить договор можно по желанию и у нотариуса. Ниже перечислены случаи когда заключение договора дарения через нотариуса обязательно:

1. даритель дарит не всю недвижимость, а только ее долю;

2. одаряемый не достиг совершеннолетия;

3. одаряемый не является законным супругом и родственником;

4. одна из сторон не может по объективным причинам прийти в МФЦ лично.

В Росреестре

Зарегистрировать право собственности по договору дарения можно в Росреестре. Для этого необходимы документы:

1. договоренность, если сделка проводилась по договоренности;

2. договор дарения в двух экземплярах;

3. правоустанавливающие бумаги.

Нотариальное оформление договора дарения

В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).

Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).

Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).

Стоимость оформления дарственной

Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.

Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги  производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.

Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.

Кому нельзя дарить недвижимость?

Согласно ГК РФ запрещено оформлять договор дарения между работниками ряда организаций (образовательные, медицинские учреждения), государственными служащими, коммерческими организациями, если договор стоит больше 3000 рублей.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему?

Подарить недвижимость несовершеннолетнему можно, но для этого придется обратиться к нотариусу. Его помощь также потребуется при оформлении договора по факту дарения недвижимости недееспособному человеку.

Договор дарения оформляется письменно: процедура идентична стандартной. Если одаряемому нет 14 лет, договор подписывают его законные представители. По достижению 14 лет и до совершеннолетия одаряемый подписывает договор дарения самостоятельно, но с согласия законных представителей.

Как подарить долю в квартире?

Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников. 

Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.

При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.

Дарение ипотечной квартиры

Будучи безусловной собственностью владельца, приобретенная на банковский заем квартира является залоговой, т.к. обеспечивает кредитованные средства. Можно ли подарить ипотечную квартиру с невыплаченным кредитом?

Недвижимость, состоящую в ипотечном обременении, ее собственник вправе дарить лишь при одобрении залогодержателя (закон за №102-ФЗ, ст.37, п.1).

Условие о возможности передачи прав собственности на залоговую квартиру через дарственную должно быть внесено в ипотечный договор.

Это возможно сделать, даже если в подписанном с банком договоре нет пункта о допустимости смены заемщика при сохранении объекта залога – несложно оформить дополнительное соглашение. Однако прежде требуется согласование дарения с ипотечным банком.

Если ипотека по квартире действует менее 10 лет, если заемная сумма погашена менее, чем на 65% и если лицо, одариваемое залоговой недвижимостью, не докажет платежеспособности – вероятность отказа банка по сделке дарения составит 99%.

Определяя платежеспособность одаряемого ипотечной квартирой банк будет оценивать местоположение многоэтажки с залоговой квартирой, развитость инфраструктуры в этом районе (населенном пункте) и существующем месте жительства лица, которому заемщик намерен подарить залоговое жилье. При выводе о невозможности долговременного трудоустройства одаряемого гражданина в населенном пункте по адресу ипотечной квартиры, по сделке дарения одобрения банка не будет.

Заметим, что банк-кредитор скорее всего одобрит дарение залоговой квартиры, если финансовое состояние заемщика по объективным причинам (утрата работоспособности, болезнь) потеряло стабильность, а потенциально одаряемыми являются супруг(а) либо взрослые (трудоустроенные) дети заемщика, т.е. его близкие родственники.

Что касается дарения доли в ипотечной квартире – такую сделку кредитный банк гарантированно не согласует, поскольку увеличение числа собственников резко осложнит возможность возврата заемных средств (непогашенной части ипотечной суммы) путем продажи квартиры. Т.е. норма закона о правопреемниках залогодателя, как о солидарных залогодателях (закон за №102-ФЗ, ст.38, п.2) в большей степени относится к унаследованной ипотечной недвижимости.

Налог при дарении квартиры

Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:

• муж, жена;
• дети (также усыновленные);
• отец, мать;
• бабушка, дедушка;
• внуки;
• сестры, братья (также сводные – один общий родитель).

По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.

В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).

При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):

• при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
• при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).

Отметим, что Налоговый кодекс устанавливает также минимальные сроки владения подаренной недвижимость до ее последующей продажи (ст.217.1, п.3). При продаже дареной квартиры спустя менее, чем три года владения, одаряемый обязан выплатить НДФЛ вне зависимости от степени родства дарителю (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.2).

Сроки действия дарственной

Срок действия договора дарения не ограничен. После подписания договора обеими сторонами документ может быть отправлен на регистрацию в любое время. До тех пор, пока регистрация не состоялась, квартирой может распоряжаться только даритель: он же ее содержит и выплачивает налоговые начисления.

Отмена сделки дарения жилья дарителем

Даритель вправе отменить договор дарения в следующих случаях (Гражданский кодекс, гл.32, ст.578):

• если одаряемый покушается на жизнь либо здоровье дарителя или кого-либо из его семьи;
• если после совершения сделки даритель лишается последнего имущества. 
• после оформления договора состояние здоровья, семейное, имущественное положение дарителя ухудшилось и повлияло на качество его жизни;
• при недостойном обращении одаряемого с объектом дарения (в рассматриваемом случае – квартирой), возникновении угрозы ее уничтожения (утраты).

Пунктов в статье ГК об отмене дарения больше, однако применение остальных пунктов помимо вышеперечисленных при дарении квартиры невозможно из-за перехода прав собственности. По названным пунктам отмена дарения производится судебным разбирательством.

Однако основания для отмены договора должны быть существенными и доказанными. Законный отказ не подразумевает возмещения финансовых и моральных убытков одаряемому.

По факту судебного решения об отмене сделки дарения одаряемый обязан вернуть квартиру в собственность дарителю, если одаряемый на момент решения суда ею владеет. Если квартира продана третьему лицу – одаряемый обязан выплатить дарителю ее действительную стоимость.

Отметим, что третье лицо – покупатель данной квартиры – при отмене сделки дарения никаких последствий не несет, поскольку не является участником взаимоотношений между дарителем-одаряемым и сделка купли-продажи совершена им законно.

Оспаривание сделки дарения возможно на основаниях, изложенных в Гражданском кодексе (ст.166). Начать оспаривание договора дарения вправе как участники сделки, так и третьи лица (обычно это родственники). Впрочем оспорить дарение квартиры непросто, поскольку сложно собрать достаточную доказательную базу.

Можно ли оспорить дарственную, и как это сделать?

Даритель может оспорить договор дарения, а после его смерти такое право переходит к наследникам. На основании иска процедура оспаривания проводится в суде.

Прежде чем обращаться в суд, следует уточнить, когда оспаривание договора возможно. При наличии законных оснований сделка будет аннулирована.

Договор дарения признают недействительным, если:

• в нем прописаны некорректные условия. Например, даритель дарит квартиру одаряемому с учетом, что последний будет его пожизненно содержать;
• под договором дарения скрыта иная сделка – купля-продажа. Сделка считается притворной и мнимой;
• договор не соответствует законодательным нормам;
• договор нарушает нравственные основы и угрожает государственной безопасности, природе и прочее;
• договор составлен лицом, не понимающим и не осознающим свои действия;
• процедура дарения произошла в состоянии заблуждения;
• квартира была передана несовершеннолетним.

В случае смерти дарителя оспорить сделку сложно, но все-таки возможно. Для оспаривания договора в суд должны обратиться наследники дарителя, доказав, что:

• квартира являлась общей собственностью супругов, и даритель в момент заключения сделки не заручился согласием мужа/жены;
• договор, а именно подпись поддельна. Доказать это поможет почерковедческая экспертиза;
• в договоре имеются юридические ошибки и прописанные незаконные условия – посмертная передача имущества или пожизненное содержание дарителя;
• подписать договор дарителя вынудило моральное давление или физическое воздействие со стороны одаряемого;
• одаряемый заплатил за квартиру деньги. Доказать этот факт помогут независимые свидетели или другие весомые аргументы;
• в момент подписания договора даритель был недееспособен;
• одаряемый причастен к смерти дарителя.

Чтобы оспорить договор дарения, следует проверить, достаточно ли для того оснований. Если ответ утвердителен, следует составить исковое заявление и направить в суд.

С иском предоставляют:

• заключения экспертов;
• видео- и аудиозаписи, показания свидетелей;
• выписки, документы и справки, которые подтверждают недействительность сделки;
• договор дарения, который следует оспорить;
• квитанции об оплате пошлины.

Иск могут вернуть обратно, когда:

• не доказано досудебное урегулирование;
• истец недееспособен;
• отсутствует подпись истца;
• в случае неправильной подсудности.

Стоит понимать: все случаи индивидуальны, и на исход решения влияют самые разные факторы. Проще оспорить договор, подтвердив недееспособность (дарителя), в остальных же случаях прикладывается больше усилий для достижения удовлетворительного результата.

Важно: оспорить договор, заверенный у нотариуса, намного сложнее. Поэтому для одаряемого такой способ заключения договора наиболее предпочтителен.