В первую очередь

Обычно оригиналы документов появляются на арене только при внесении аванса. Но поинтересоваться их наличием и содержанием можно и нужно гораздо раньше — даже на этапе первого звонка по объявлению. Ниже перечислены самые важные для жилой недвижимости бумаги. 

1. Правоподтверждающие документы 

Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Они подтверждают право собственности, доказывая, что интересующей покупателя недвижимостью владеет именно тот человек, который ее продает. Сейчас основным документом является свежая выписка из ЕГРН.

С 1 марта 2023 года вступает в силу новое правило получения выписки из ЕГРН. Если раньше запросить ее мог любой, и Росреестр при этом предоставлял полный отчет по собственникам квартиры, то с 1 марта личных данных владельца в выписке больше не будет.  

Третьим лицам по факту теперь будет доступна только информация о том, что интересующая их квартира реально существует и что на нее зарегистрировано чье-то право собственности. Кто именно владеет недвижимостью, из выписки узнать не получится. 

«Это большая проблема, потому что основной смысл получения этой выписки заключался именно в возможности удостовериться, что продавец действительно является собственником и имеет право продавать эту квартиру, — говорит Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью. — Из новой выписки мы этого узнать уже не сможем». 

• 
• Выписка из ЕГРН старого образца (получена до 1 марта 2023 г.) 
• Что можно сделать: 

1. Попросить собственника самостоятельно предоставить выписку покупателю. Вряд ли добросовестный продавец будет возражать против этого. Еще в качестве альтернативы можно попросить, чтобы собственник обратился в Росреестр с заявлением о раскрытии своих данных третьим лицам (лично, через МФЦ или сайт госуслуг). В таком случае покупатель сам сможет получить в ведомстве полноценную выписку. Но помните, этот документ желательно заказывать дважды: в начале сделки, на этапе внесения аванса, и уже перед самой покупкой. Двукратное получение выписки дает больше гарантий безопасности сделки, ведь за период между авансом и подписанием договора купли-продажи может произойти много разных событий. Например, злонамеренный собственник может подарить кому-нибудь долю в квартире или продать ее другому человеку. 
2. Если авансовый (или предварительный) договор составлен правильно и в нем четко прописано, кто продавец и кто покупатель, то последний может обратиться к нотариусу. За членами нотариальной палаты сохраняется право получать полные выписки из ЕГРН. Так что за определенную плату (около 300 рублей) нотариус запросит документ, в котором будут указаны личные данные продавца. 

важно

Нотариус вряд ли станет показывать полную выписку постороннему человеку, поэтому покупателю нужно будет доказать, что он — сторона сделки. В этом ему и поможет правильно составленный предварительный либо авансовый договор.  

Еще одна сложность, но уже для продавца, связана с тем, что в выписке из ЕГРН указывается переход права собственности: кто, когда и кому именно продал недвижимость. При этом деньги за квартиру продавец обычно получает не в день сделки, а только после перехода права собственности покупателю — то есть, минимум через несколько дней, в течение которых Росреестр будет регистрировать сделку. 

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем и когда он нужен

Чтобы получить деньги в банке, продавец должен доказать, что он действительно продал квартиру, и переход права собственности состоялся. Но получить полную выписку на проданное жилье он уже не сможет. Как этот вопрос будет регулироваться теперь, пока непонятно. 

2. Документы-основания (правоустанавливающие документы)

Документы-основания объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца (читай: продавца) — это могут быть приватизация, наследство, покупка, дарение и ряд других вариантов.

Соответственно, документами-основаниями станут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная (от предыдущего собственника — нынешнему).

 В случае с новостройкой — ДДУ и акт приемки, если дом сдан.

важно

Спрашивать об основании перехода права надо еще до выезда на просмотр. В ряде случаев это убережет покупателя от пустой траты времени на подозрительный объект. Стоит насторожиться, если на том конце провода не нашлись, что ответить, или заявили, например, что документы пока не готовы, оформляются.

Циан.Журнал неоднократно писал об этом: если свежеприобретенная квартира продается спустя всего несколько месяцев, а то и раньше — это дополнительные риски: впоследствии  могут обнаружиться неучтенные дети, обиженные наследники, бабушки с деменцией и прочие претенденты на теперь уже вашу жилплощадь.

Оставьте запрос на подбор профессионала для решения своих жилищных вопросов на сервисе Циан «Заявка риелтору»

Кроме того, продажа только что купленной недвижимости может быть признаком того, что ее пытаются «отмыть»: не исключено, что пару сделок назад (особенно если они прошли быстро друг за другом) были мошеннические действия, а сейчас недобросовестные продавцы пытаются замести следы в надежде, что покупатель не будет копать глубоко. Об этом же сигнализирует и заниженная цена, по которой квартира продавалась в прошлые разы. Нелишним будет попросить предоставить расписку от предыдущего собственника в получении денег за проданную им квартиру — это гарантия, что между нынешним и бывшим хозяевами нет споров.

Условно безопасным считается  владение недвижимостью от трех лет — именно столько составляет срок исковой давности. Если кто-то из предыдущих владельцев квартиры хочет оспорить сделку, он должен уложиться именно в эти три года, иначе придется объяснять, почему  претензии не были озвучены раньше, и доказывать свое право на восстановление срока.   

Проверь жилье онлайн на Циан, чтобы потом не пришлось идти в суд

Внесение аванса

Внесение аванса — второй этап сделки. В ходе встречи должны быть предъявлены оригиналы правоустанавливающих документов. Чаще всего на показы никто не возит ни оригиналы, ни копии документов, поэтому их удастся увидеть только при внесении аванса.

Раньше это может произойти, если агент заранее рассылает всем копии документов своего клиента через мессенджеры или электронную почту.

Также необходимо проверить оригиналы паспортов собственников (если собственники — несовершеннолетние, то проверьте их свидетельства о рождении и паспорта, если есть). 

Проверка квартиры

1. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире. Узнать это можно по выписке из домовой книги или из единого жилищного документа (ЕЖД) — один из вариантов является обязательным для сделки.

• Выписку из домовой книги вправе получить собственник или зарегистрированный в квартире человек. Это делается в МФЦ или УК. Документ содержит все сведения по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дату и вид регистрации (постоянная или временная). 
• В ЕЖД также указывается информация и по самой квартире — например, о долгах по коммунальным услугам. 
• Можно также попросить предоставить форму 9 — в ней перечислены все зарегистрированные в квартире люди. Форма бывает двух видов — обычная и архивная (учитывая, что она предоставляется бесплатно, можно попросить обе). Эта справка не является обязательным документом, но лишней не будет. 
• А форма 12 (взять ее можно в том же МФЦ) покажет, числятся ли в квартире временно выписанные лица — возможно, эти люди пропали без вести, находятся в тюрьме или на принудительном лечении. Отметим, что имена в этой справке не указываются — только количество выписанных людей. Если их нет, то все в порядке, а если есть — это повод задать продавцу вопросы о том, кто впоследствии может посягнуть на теперь уже вашу квартиру. Форма 9 и форма 12, по сути, и есть выписка из домовой книги. 
• Копия финансово-лицевого счета, в котором указываются, например, временно зарегистрированные жильцы. Получить ее может только собственник или его доверенное лицо. Выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета и справка об отсутствии задолженности выдаются в МФЦ или управляющей компании. ЕЖД заменяет все три этих бумаги, но по отдельности они все же информативнее (к тому же, в ЕЖД нередко допускаются ошибки). 

2. Получаем справки об отсутствии задолженности за ЖКУ (включая взносы на капремонт). Как уже отмечалось, данные об этом есть в ЕЖД.

Все эти справки бесплатны, но имеют сроки действия: ЕЖД — два месяца, выписка из домовой книги — один месяц, а справка об отсутствии задолженности просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.

Если долги за ЖКУ остаются за собственником, то долги по капремонту сохраняются за квартирой, и гасить их придется уже новому собственнику. 

3. Документы из БТИ (такие разделы техпаспорта, как поэтажный план и экспликация) являются опциональными и чаще требуются при оформлении ипотечного кредита. Непосредственно для регистрации сделки ни поэтажный план, ни экспликация не нужны.

Но они дают понять, не проведена ли в квартире перепланировка. Если такой факт имел место, надо удостовериться, что перепланировка узаконена, иначе возникает риск не получить кредит или не продать квартиру в будущем.

Получение этих документов обойдется собственнику примерно в 1,5 тыс. рублей.  

Техпаспорт даст понять, не была ли проведена в квартире неузаконенная перепланировка (если в документе на плане есть красные линии, значит, перепланировка не узаконена). 

4. Справка о погашении ипотеки понадобится, если квартира, которую вы приобретаете, была куплена предыдущим собственником в ипотеку. Выглядит эта справка как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объеме (номер договора и дата прилагаются), и  остаток долга составляет ноль рублей, ноль копеек.

Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов. Если же кредит до конца не выплачен и предполагается, что он ляжет на плечи покупателя, продавцу следует еще до подачи объявления выяснить у банка, согласится ли тот на такой вариант — если нет, сделку придется отложить или продумать другие варианты.

 

Ищете квартиру на вторичном рынке? В базе Циан есть варианты на любой вкус и бюджет! 

Проверка собственников

Продавца тоже можно проверить, изучив как его личную, так и кредитную историю. Такая проверка если и не гарантирует стопроцентной безопасности, то значительно снижает риски встречи с мошенником. На что следует обратить внимание: 

1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки берет собственник по месту жительства (важный момент, так как позволяет избежать получения фальшивых справок).

В них должно быть указано, что продавец не состоит на учете.

При этом продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку, но если у покупателя сохранятся справки, удастся доказать суду, что на момент сделки сведений об этом в официальных органах не было.

2. Кредитная история продавца. 

• Продавец может оформить такую выписку практически в любом банке (в том числе онлайн) за небольшие деньги. Второй вариант — бесплатно заказать документ на портале «Госуслуги». Важно помнить, что получить выписку можно только на самого себя: для третьих лиц она недоступна. Это не обязательный для совершения сделки документ, но, если продавцу нечего скрывать, проблем с получением такой справки возникнуть не должно.   
• Частично проверить информацию о долгах продавца у покупателя можно и самостоятельно — по бесплатным открытым базам. Допустим, на сайте службы судебных приставов (понадобятся ФИО и дата рождения продавца). Если долги значительные, это повод задуматься, стоит ли иметь дело с таким человеком.
• Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Для проверки понадобятся ФИО, место регистрации и желательно СНИЛС, ОГРНИП или ИНН (но база ищет и без них).

3. Еще один путь — проверить историю взаимодействия продавца с судами. В этом посодействует государственная система правосудия: зная ФИО человека, вы выясните, есть ли в судебном производстве какие-то связанные с ним дела.

4. Проверка паспорта продавца — довольно деликатный момент, многие стесняются внимательно его изучить. И зря: мошенники иногда действуют по поддельным документам, так что лучше быть настороже.

Большинство адекватных продавцов не станут возражать против такой проверки, так что не стесняйтесь попросить переписать данные или сфотографировать главную страницу. Проверить паспорт на подлинность (действительность) поможет база МВД. Здесь нужно смотреть, не просрочен и не утерян ли предъявленный вам документ.

Если продавец менял фамилию, потребуйте соответствующее свидетельство из загса. 

Также обратите внимание на наличие помарок, проблемы с водяными знаками и несоответствие серии паспорта  региону выдачи (например, серия московская, а паспорт выдан в Калининграде), — проверить номера можно здесь. 

5. Если квартира приобреталась и продается в браке, то нужно получить согласие супруга или супруги собственника на сделку. 

6. Нотариальная доверенность нужна, если продавцом выступает представитель собственника (а тот, например, в отъезде).

Сделки по доверенности вносят в процесс много дополнительных рисков, но если вы решились, не забудьте перепроверить все указанные данные (сверьте с паспортными), а саму доверенность проверьте в реестре Федеральной нотариальной палаты.

Отметим, что доверенности различаются: генеральная позволяет проводить любые действия, специальная — только определенные (например, ее дают риелторам для оформления документов), а разовая — соответственно, дает право на разовые мероприятия (например, на получения справки в МФЦ). 

Коротко: список документов для проверки 

По квартире:

1. Свежая выписка из ЕГРН.
2. Документы-основания. 
3. Выписка из домовой книги. 
4. Справка об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту). 
5. ЕЖД (опционально, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги). 
6. Документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки на перепланировку.

По собственнику:

Паспорт. Просмотрите все страницы на предмет каких-либо отметок, а заодно обратите внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей. Если они есть, поинтересуйтесь, где они прописаны и не был ли использован при покупке квартиры маткапитал. Если был, детям должна быть выделена доля. 

1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. 
2. Проверка по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств. 
3. Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если собственник состоит в браке. 
4. Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Сергея Вишнякова, эксперта по безопасности сделок с недвижимостью, а также Елену Толстикову, руководителя «Агентства ФЛЭТ». 
5. resog.ru, «Агентство ФЛЭТ»

Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой: подробная инструкция

Покупка жилья — одна из самых крупных инвестиций в жизни. Потерять такие деньги никто не хочет (а тому, кто хочет, можем передать номер счета автора этого материала). Разобрались, как проверить квартиру перед покупкой, какие документы запрашивать у продавца и на какие еще нюансы обратить внимание, если вы собрались приобретать недвижимость на вторичном рынке.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

В первую очередь перед покупкой квартиры убедитесь в том, что ее вам продает собственник и что недвижимость он получил на законных основаниях. Поэтому не стесняйтесь просить у продавца правоустанавливающие документы.

«До июля 2016 года право собственности на недвижимость подтверждалось свидетельством о государственной регистрации, а после его сменила выписка из Единого госреестра. Сегодня собственник должен предоставить или свидетельство, или выписку из ЕГРН. Оба эти документа равноправны. Также обязательно попросите показать паспорт», — говорит ипотечный брокер Леонид Григорьев.

Естественно, одних этих документов может быть недостаточно. Поэтому собираем (точнее, просим собрать продавца) полный пакет.

Подобрать ипотеку

Попросите паспорта собственников

Первым делом, чтобы удостовериться в чистоте сделки, попросите продавца предъявить паспорта всех собственников квартиры. Что в этих паспортах искать? Информацию, которая должна совпадать с данными во всех документах на недвижимость. И проверять лучше всего все, а не только имя и фамилию. Серия, номер, кем выдан, дата выдачи — важна каждая деталь.

«Если найдете какое-то несоответствие, это еще не значит, что вас собираются обмануть, — уверяет Леонид Григорьев. — Это может произойти из-за того, что человек в какой-то момент менял паспорт, потому что подошел срок смены или он просто потерял предыдущий. В этом случае стоит проверить страницу, на которой указаны сведения о ранее выданных паспортах».

Если среди собственников есть подростки от 14 до 18 лет, загляните в их паспорта и свидетельства о рождении, если несовершеннолетние до 14 лет — в свидетельства о рождении. Там также вся информация должна совпадать с той, что указана в документах на квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=MK3qsjjYO9s\u0026pp=ygWPAdCa0LDQutC40LUg0LTQvtC60YPQvNC10L3RgtGLINC90LXQvtCx0YXQvtC00LjQvNGLINC00LvRjyDQv9C-0LrRg9C_0LrQuCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC_0YDQvtCy0LXRgNC40YLRjCDRgdC_0LjRgdC-0Log0L_QtdGA0LXRh9C10L3RjCAyMDIz

А вот какие нюансы должны вас как покупателя насторожить — это явные показатели поддельных документов:

• кривые шрифты;
• отсутствие необходимых печатей;
• отсутствие водяных знаков;
• паспорт выдан давно, а выглядит как новый.

Посмотрите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

Покупателю квартиры желательно удостовериться не только в правоспособности продавца, но и в его дееспособности и адекватности. Если выяснится, что при продаже он не отдавал отчет своим действиям, сделку могут оспорить и аннулировать. Поэтому справки из психоневрологического и наркологического диспансеров желательно получить от каждого собственника.

Гарантия адекватности: зачем нужна справка о дееспособности в сделках с недвижимостью

Проверьте основания права собственности на квартиру

Перед покупкой необходимо также уточнить, на каком основании продавец вступил в право собственности. В зависимости от этого основания он должен предоставить соответствующие документы:

• договор купли-продажи — если он купил недвижимость;
• договор передачи недвижимости в собственность — если квартира приватизирована;
• свидетельство о праве на наследство — если он получил квартиру в наследство по закону или завещанию.

«При этом, если продавец начинает вам предлагать различные дарственные, договоры ренты и мены или выясняется, что квартира перешла к нему по решению суда, такие ситуации лучше разбирать с опытными юристами, потому что с такими документами проще провернуть мошеннические схемы и проще оспорить сделку», — говорит Леонид Григорьев.

Попросите выписку из ЕГРН

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости лучше всего попросить при знакомстве с продавцом.

В ней есть список всех правоустанавливающих документов, она подтверждает право собственности на недвижимость, из нее можно узнать о том, есть ли на квартире обременения и есть ли другие собственники объекта, о которых продавец не рассказал.

Если вы не проверите выписку или посмотрите ее невнимательно, а в дальнейшем появятся, например, другие собственники, сделку легко оспорить, а вы лишитесь и денег, и недвижимости.

Уточните согласие супруга на продажу

Допустим, в квартире живет семья, а собственником по всем документам числится один только муж. В этом случае при покупке нелишним будет проверить семейную историю продавца и убедиться, что жена не против сделки. Потому что недвижимость, приобретенная в браке, часто считается общей.

Причем согласие — это не просто безмолвный кивок головы и устное заверение «да я вообще не против», а заверенный нотариусом документ. В нем супруг, не являющийся собственником, должен четко и ясно выразить свою волю на сделку с недвижимостью на конкретных условиях. В согласии должны быть указаны адрес продаваемой квартиры, вид сделки, сумма продажи.

Вместе с согласием супруга не помешает проверить и брачный договор (если он есть) — на тот случай, если в нем есть условия, противоречащие согласию.

Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире

Прежде чем купить квартиру, необходимо узнать, кто в ней зарегистрирован. Потому что в этом списке могут числиться и люди, которые в момент продажи находятся на длительном лечении за границей, и те, кто отбывает уголовное наказание в местах, не столь отдаленных. Вернувшись домой (и обнаружив там чужих людей), они могут заявить свои права на жилплощадь и будут правы.

Также справка о зарегистрированных лицах покажет, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. Если они есть, выясните, как обстоят дела с их дальнейшей регистрацией и альтернативным жильем, которое удовлетворяло бы требованиям законодательства.

Если квартира еще и приватизирована, ребенок автоматически становится одним из собственников и, соответственно, участником сделки. При покупке такой квартиры покупателю придется получать еще и разрешение на сделку.

Опека может одобрить ее только в том случае, если новые жилищные условия ребенка будут не хуже тех, что были, а его доля не уменьшится.

Как купить квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок

Вот каким должен быть план действий:

• попросите у продавца справку о зарегистрированных лицах;
• обратите внимание на число прописанных;
• проверьте, есть ли в их числе несовершеннолетние;
• договоритесь с продавцом о том, когда все зарегистрированные будут выписаны;
• перед сделкой попросите справку еще раз — в ней должно быть пусто.

Попросите справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ

Купить квартиру с долгами — то еще удовольствие. Оплачивать чужие задолженности (а суммы могут быть астрономическими) вам вряд ли захочется, поэтому попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Если он говорит, что не знает, как ее получить, смело отправляйте его на «Госуслуги»‎.

Запросите справку об остатке на пенсионном счете

Если продавец в свое время вложил в квартиру материнский капитал, сделка о покупке такой недвижимости считается рискованной. В первую очередь из-за того, что детей могли «забыть»‎ наделить долями в праве собственности на жилье.

Так квартиры выставляют на продажу в обход детских интересов.

Чем это грозит покупателю? В перспективе подобную сделку могут оспорить и расторгнуть органы опеки, прокуратура (по решению суда), а то и сами выросшие дети, узнавшие о своих правах на проданную недвижимость.

Узнать, использовал продавец маткапитал при покупке квартиры или нет, можно, получив соответствующую справку из Пенсионного фонда.

Если в ней указано, что материнский капитал при покупке не использовался, а все деньги находятся на счету, больше ничего проверять не нужно. Если же выяснится, что продавец при покупке квартиры использовал маткапитал, перед заключением сделки важно учесть следующее:

• если дети несовершеннолетние — получить согласие органов опеки;
• если дети совершеннолетние — они должны принимать непосредственное участие в сделке;
• доли в праве собственности на приобретаемое жилье должны быть как минимум равны долям в продаваемой квартире.

Как следует осмотрите саму квартиру

Чтобы побыстрее продать квартиру, собственники часто делают предпродажный ремонт.

Покупатели, впечатленные готовыми интерьерами, часто забывают проверить сантехнику, стены, потолки, полы, окна и многие другие нюансы, на исправление которых в перспективе может уйти куда больше денег, чем на тот же косметический ремонт. Причем чем старше квартира, тем больше дефектов можно в ней обнаружить. Перед покупкой их легко не заметить, поэтому проверьте:

• электрику и сантехнику;
• вентиляцию;
• инженерные коммуникации;
• оконные системы и фурнитуру;
• состояние систем отопления и водоснабжения, канализации.

Самые дотошные покупатели могут пригласить специалистов, чтобы измерить электромагнитное излучение и уровень радиации, взять пробы воды и провести тепловизионное обследование.

Выясните, была ли в квартире перепланировка

Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка может включать демонтаж или перенос перегородок, расширение санузлов, перенос дверных проемов, объединение двух квартир в одну.

Такие изменения нужно согласовывать. К тому же есть перечень того, что нельзя делать: сносить несущие стены, объединять балконы с жилплощадью, ставить радиаторы отопления на лоджию и т. д. Если выяснится, что перепланировка на согласована, банк может отказать вам в ипотеке.

Так что перед покупкой недвижимости сравните техпаспорт квартиры с существующим состоянием объекта.

Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя делать

Проверьте окна

Если в квартире недавно установили пластиковые окна, на них должна быть гарантия. Попросите продавца ее предоставить. И проверьте, что все нормально открывается и закрывается, ничего не скрипит и не отваливается.

Проверьте вентиляцию

Не отходим далеко от окон. Проверьте, нет ли в углах влаги, плесени или еще каких-то подозрительных пятен. Если они есть, это может говорить не только о негерметичности окон, но и о проблемах с вентиляцией.

Технология ее проверки проста: попросите продавца открыть любое окно в квартире и приложите листок бумаги к вентиляционной решетке в санузле или в ванной комнате.

Если лист не держится и падает, это верный признак проблемы.

Проверьте счетчики

Продавец должен предоставить паспорт на счетчики. В него вам нужно заглянуть обязательно, если не хотите в перспективе раскошелиться на установку счетчиков.

Проверьте сантехнические шкафы

Сантехнические шкафы должны быть открыты. Никаких замурованных шкафов, никаких «мы закрыли его на замок, а ключ потеряли». Вы должны видеть все. Так что пусть продавец открывает и размуровывает сантехнические шкафы, чтобы можно было оценить состояние труб.

Если они окажутся плохо закрепленными или изношенными, в лучшем случае вас ждет бесконечный гул, в худшем — потоп.

Качество выполненных работ, конечно, лучше всего оценит специалист, но без особой подготовки каждый покупатель может проверить слив и подачу, напор и температуру воды, работу кранов, смесители и гибкие подводки подключения кранов.

Что делать, если после покупки обнаружились дефекты

Вместе с квартирой вы приобретаете и все дефекты, которые в ней находятся. Поэтому, ставя подпись в договоре купли-продажи, вы тем самым соглашаетесь со всеми недостатками (даже если их не показали) и подтверждаете, что не имеете претензий.

Так что если на следующий день после покупки, например, вылезет плесень из-под плинтусов, предыдущий владелец устранять ее не станет. И никакой закон его к этому не обяжет. Единственное исключение: квартира куплена у застройщика и установленный гарантийный срок еще не прошел.

В остальном разбираться с приобретенными дефектами придется самостоятельно.

Выбор пользователей Банки.ру

Как проверить документы при покупке квартиры

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее.

Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена.

Желательно всегда просить ознакомиться с оригиналами, копии проще подделать. 

С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него. 

По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно. Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством.

Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в подлинности бумаги.

Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности.

Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартире обременения и аресты. В выписке также указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)

Справка о дееспособности продавца. Этот документ подтверждает, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере.

Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом.

Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать. 

Пример справки ПНД

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают.

Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков.

Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».

Всегда подписывайте документы только с собственником лично. Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят».

Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить.

В самом плохом случае вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Все документы для покупки квартиры на вторичном рынке

1. Проживём.com≫
2. Квартира≫
3. Покупка≫
4. Необходимые документы

Статья обновлена: 1 марта 2023 г.

Здравствуйте.

На этой странице я перечислила документы, которые нужны для покупки квартиры на вторичном рынке + универсальные инструкции как и где их получить.

Перечень актуален на 2021 год и подходит для граждан, которые приобретают квартиру: 1) за наличные (без ипотеки, субсидий и прочего); 2) в ипотеку; 3) с использованием материнского капитала.

Документы я разделила на обязательные и дополнительные. Обязательные — это те, которые нужны для регистрации сделки купли-продажи. Дополнительные документы нужны для подготовки к этой сделке.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Обязательные документы

Эти документы покупатели обязаны предоставить в МФЦ или Рег.палату для регистрации сделки купли-продажи. Список следующий:

• Договор купли-продажи квартиры (оригиналы); Договор купли-продажи — это основной документ в сделке, на его основании и будет зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю. Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если среди собственников-продавцов есть несовершеннолетний или недееспособный, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это значит, что без нотариуса не обойтись. Он составит договор и удостоверит на нем подписи сторон. Здесь я более подробно описала инструкцию оформления нотариального договора купли-продажи квартиры, а по этой ссылке сколько все это стоит. Если все собственники-продавцы квартиры взрослые и дееспособные, достаточно договора купли-продажи в простой форме. Удостоверять его в этом случае необязательно. Как видите, обязанность в нотариальном удостоверении договора зависит от ситуации у продавцов. Ситуация у покупателей здесь роли не играет. Но это не означает, что продавцы обязаны оплачивать услуги нотариуса. Все по договоренности сторон.

Другие статьиКак безопасно передавать деньги продавцу за купленную квартиру — правила, способы, расходы Если после покупки, бывший владелец подаст на банкротство, заинтересованные лица могут оспорить сделку. Здесь объяснили, как покупателям защититься от этого

• Паспорта покупателей или свидетельства о рождении, если они младше 14 лет (также копии первых двух страниц); Если покупатель младше 14 лет, вместо него в МФЦ/Рег.палате должен присутствовать один из его родителей/опекун, который за ребенка подписывает договор купли-продажи с остальными документами — ст. 28 ГК РФ. От представителя потребуется его паспорт и копию первых двух страниц, оригинал и копию свидетельства о рождении ребенка . Присутствие собственника от 14 до 18 лет обязательно вместе с одним из родителей/опекуном, потому что они оба подписывают договор купли-продажи — ст. 26 ГК РФ. В обоих случаях от второго родителя ничего не требуется.
• Кредитный договор, если покупатель с ипотекой (оригинал и копию); Согласно ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ипотека тоже подлежит обязательной регистрации. Госпошлина за это составляет 1 000 рублей, ее оплачивают покупатели — пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
• Чек об оплате госпошлины за регистрацию сделки

Полезные материалы и статьи об ипотеке

Допустим, вы купили квартиру у собственника. Пришли, быстро осмотрели — вроде бы на первый взгляд всё устраивает, можно подписывать документы.

А теперь представьте, через некоторое время выясняется, что сделка не была согласована со вторым супругом, а документы оказались поддельными или недействительными. Представили? Да, в таком случае у вас появится куча проблем.

Покупка жилья на вторичном рынке всегда влечет за собой определенные риски. Чтобы избежать описанных выше неприятностей, изучите нашу инструкцию и следуйте ей при выборе квартиры. Итак, на что стоит обратить особое внимание.

Чтобы оградить себя от провала при покупке жилья, в первую очередь стоит проверить документы продавца.

Посмотрите паспорта всех собственников квартиры. Информация в удостоверении личности должна полностью совпадать с данными во всех документах по недвижимости. Проверяйте не только ФИО, но и серию, номер документа, кем выдан документ и так далее.

Важно отметить, что несовпадение паспортных данных может быть связано со сменой паспорта. В этом случае проверьте «сведения о ранее выданных паспортах» на странице 19 паспорта.

У несовершеннолетних собственников проверьте свидетельства о рождении, а у детей от 14 до 18 лет свидетельство и паспорт. Вся информация также должна быть одинаковой.

Вас должны насторожить кривые шрифты или отсутствие необходимых печатей или водяных знаков, а также слишком «новый» паспорт со старой датой выдачи. Все это может быть признаками поддельного документа.

Разобрались с собственниками, теперь ознакомьтесь с правоустанавливающими документами. Их по вашей просьбе обязан предоставить продавец.

Правоустанавливающие документы являются основанием права собственности на продаваемую недвижимость. То есть показывают, на каком основании собственники владеют данной квартирой — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или вступления в наследство. От этого зависит и вид документа:

Договор передачи недвижимости в собственность — при приватизации

Договор купли-продажи жилья — при покупке

Свидетельство о праве на наследство — при наследовании по закону или завещанию

Если продавец показывает вам договоры мены, ренты, дарственные документы или квартира досталась ему по решению суда, то лучше пригласите опытного юриста, который поможет вам провести сделку без негативных последствий, поскольку, как показывает практика, с этими документами проще провести мошеннические действия.

Также особое внимание стоит обратить на то, как давно продавец вступил в права наследования. Стремительная продажа может быть рискованной с точки зрения оспаривания сделки.

При первом же посещении объекта вы можете запросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это тоже очень важно.

Выписка из ЕГРН подтверждает право собственности на недвижимость, а также содержит список всех правоустанавливающих документов. В ней можно посмотреть, нет ли на квартире обременений или других собственников, которых утаил продавец.

Еще раз остановимся на этом пункте. Если вдруг вы не проверите выписку из ЕГРН, а потом окажется, что с ней не все в порядке, есть вероятность, что сделку оспорят и вы лишитесь денег и/или квартиры.

Если при осмотре квартиры не присутствовал собственник, нужно запросить нотариальную доверенность. Там должны быть указаны как адрес и паспортные данные собственника, так и паспортные данные человека, который презентует вам жилье.

Если квартира продается по доверенности, лучше не рисковать и отказаться от сделки, ведь этот способ также часто используют мошенники.

Но если это квартира вашей мечты, то старайтесь добиться непосредственного участия владельца, назначьте ему встречу и обговорите детали. Делать это стоит только вживую.

Если же по какой-то причине собственник не может встретиться c вами лично, стоит проверить доверенность с помощью электронного сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты.

По закону продать квартиру, которая является общим имуществом, можно только с согласия обоих супругов. И это согласие должно выражаться документально. Более того, правом на совместную собственность обладают даже бывшие супруги, поэтому развод — не повод не получить согласие.

Для этого можно посмотреть технический паспорт квартиры. Если видите, что планировка не совпадает, то узнайте, узаконены ли перепланировка и (или) переустройство. Неузаконенные перепланировка и (или) переустройство принесет вам немало проблем:

Могут не одобрить ипотеку

Потом придется проводить процедуру согласования уже проведенной перепланировки и (или) переустройства самим, если захотите продать квартиру

Или же придется привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, если узаконить перепланировку и (или) переустройство невозможно

Есть еще список документов, которые стоит проверить:

Справки о погашении ипотечного кредита, если продавец сам покупал жилье с использованием кредитных средств

Справку или другой документ как о зарегистрированных в квартире лицах, так и о снятых с регистрационного учета

Но даже полная проверка не обезопасит вас полностью. Если вы проверили все и даже больше, риск лишиться купленной недвижимости остается. Например, если предыдущий собственник сможет доказать, что в ходе сделки с квартирой, теперь уже вашей, его права были нарушены. Или придется разбираться даже не с продавцом, а с кем-то из собственников, которым недвижимость принадлежала еще раньше.

Оградить себя от всех этих неприятностей поможет страхование титула. Эта процедура обеспечивает покупателю защиту в случае утраты права собственности или других прав на приобретенное жилье, если суд признает сделку незаконной по причинам, которые не были известны во время заключения договора.

Оформить титульное страхование можно как при покупке жилья, так и позднее. Главное, до наступления страхового случая. Это позволит покупателю получить страховую выплату в случае потери недвижимого имущества.

Титульное страхование не оградит вас от обращения каких-то лиц в суд, чтобы оспорить вашу сделку. Суд даже может удовлетворить требования истцов и признать договор недействительным. Но если покупатель докажет свою добросовестность, страховая компания должна будет выплатить возмещение ущерба.