4 августа 2018 г.

вступили в силу изменения законодательства в части регулирования самовольных построек: уточнено понятие самовольной постройки, введен исчерпывающий перечень оснований для внесудебного порядка их сноса, предусмотрена возможность приведения самовольной постройки в соответствие с обязательными требованиями с последующим оформление такой постройки в собственность[1].

Основные нововведения

Понятие «самовольная постройка» дополнено следующим признаком – требования, которым не соответствует самовольная постройка, должны быть приняты на дату начала ее возведения или создания и являться действующими на дату выявления самовольной постройки.

Иными словами, если здание (строение) не соответствует требованиям, которые были приняты после начала его возведения (создания) или такие требования утратили силу к моменту выявления такого здания (строения), то оно не может быть признано самовольной постройкой.

• Самовольной постройкой не может быть признан объект, собственник которого не знал и не мог знать о действии установленных в соответствии с законом ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
• Прямо установлен запрет на использование самовольной постройки.
• Согласно новым правилам суд, а в определенных случаях орган местного самоуправления, может принять: а) решение о сносе самовольной постройки; либо б) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

При этом самовольная постройка будет подлежать сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем – лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица. Исключение составляют случаи, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Новыми правилами установлена возможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, которому во временное владение и пользование в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка. Данное лицо вправе приобрести право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору о предоставлении участка.

Ограничен перечень случаев, когда органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки или решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. В частности, органы местного самоуправления не вправе принять такие решения:

• в отношении самовольных построек на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан);
• в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
• в отношении объектов, являющихся многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом;
• в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ;
• в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 г.

В перечисленных случаях решение о сносе или решение о сносе или приведении в соответствие с требованиями должен принимать суд.

Определен срок для сноса самовольной постройки — от 3 до 12 месяцев, и срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – от 6 месяцев до 3 лет. Конкретный срок для каждой самовольной постройки определяется органом местного самоуправления или судом с учетом характера этой постройки.

Введено новое правило, согласно которому решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с требованиями не может быть принято в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

• права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 г.;
• параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам, установленным в отношении таких объектов;
• эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Вступившие в силу изменения в целом смягчают подход к сносу самовольных построек. При этом некоторые нововведения в отсутствие правоприменительной практики недостаточно ясны, в частности: не ясны критерии добросовестности собственника объекта, возведенного в нарушении требований и ограничений на данном земельном участке, о которых собственник не знал и не мог знать; нет четко выраженных критериев для определения срока для сноса самовольной постройки или приведения ее в соответствие с обязательными требованиями.

О чем подумать, что сделать

Лицам, владеющим объектами с признаками самовольной постройки, целесообразно оценить (с учетом вступивших в силу изменений законодательства) риск признания таких объектов самовольными постройками.

Лицам, владеющим земельными участками с расположенными на них объектами, обладающим признаками самовольной постройки, целесообразно оценить риск несения расходов на снос таких самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными требованиями в случае отсутствия сведений о лицах, осуществивших данные самовольные постройки.

Помощь консультанта

Специалисты юридической компании «Пепеляев Групп» оказывают комплекс услуг по оценке возможностей приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями, анализу статуса самовольных построек, проверке соблюдения норм законодательства, подготовке необходимых документов, а также ведению судебных дел по вопросам сноса и приведения самовольных построек в соответствие с требованиями.

Рекордный снос самостроя в Москве в 2023 году — как спасти свой объект от сноса?

Запланированный на текущий год рекордный процент сноса связан с проведением тщательного анализа московской недвижимости на предмет нарушений. По утверждению специалиста, процесс анализа допущенных в процессе строительства и модернизации объектов нарушений будет завершен в течение этого года. Одновременно планируется усиление контроля над текущими строительными задачами. Уже в 2024 году планируется относительная стабилизация ситуации.

Эффективная борьба против самостроев началась еще в 2015 г., после вступления в силу некоторых изменений в законе. Ранее для сноса объектов самовольного строительства приходилось проходить через множество этапов судебных разбирательств.

Было много проволочек, благодаря которым застройщики чаще всего выигрывали суды. Особенно это касается объектов, акт приемки которых был подписан.

Это было достаточным аргументом для признания постройки безопасной и соответствующей установленным требованиям.

Основным изменением в 2015 г. стала замена пункта «существенные нарушения» на просто «нарушения», что позволило убрать огромный ряд проволочек. После вступления в силу изменений, даже малейшего нарушения стало достаточно для одобрения сноса незаконной постройки.

Если раньше снос утверждался исключительно в судебном порядке, теперь власти города принимают решение о демонтаже незаконной постройки самостоятельно. Уже в 2020 г. было снесено 2 тысячи объектов, а в 2022 г. количество демонтируемых самостроев достигло 2,7 тысячи.

Какие объекты могут считаться самостроем?

Услуга по теме: Легализация самовольной постройки

Есть 3 основных признака, при наличии которых постройка может быть признана самовольной:

1. Объект возведен на территории, которая не предназначена для такого типа строительства. Например, есть разрешение о строительстве индивидуального жилищного объекта, а застройщик вместо него построил многоэтажный комплекс.
2. Объект построен на земельном участке, не представленном в нужном порядке для воздвижения или реконструкции. Например, получено разрешение на строительство постройки некапитального типа на арендуемой территории, а арендатор построил капитальный объект.
3. Объект был построен самовольно, без получения необходимой разрешительной документации.

При обнаружении какого-то из описанных признаков, власти могут потребовать приведение объекта в первоначальное состояние, например, снос незапланированных пристроек или надстроек, или его полный снос, если самовольной является вся постройка.

Что делать собственнику самовольной постройки?

Даже если Ваше здание пока не попало в список готовящихся к сносу объектов, при наличии признаков самовольной постройки, следует позаботиться о его легализации. Если строение будет признано самостроем, последствий уже нельзя будет избежать.

Лучше не искушать судьбу и не надеяться на волю случая. Если в процессе строительства или реконструкции объекта Вы обошли хотя бы одно требование или не получили нужных разрешений, позаботьтесь о легализации постройки заранее, пока оно не попало под снос.

Компания «НЭП» предлагает услуги по проведению экспертизы самовольных построек, подготовке буклета Архитектурно-градостроительного решения и предоставлению наиболее оптимальных решений для их легализации. В завершении процедуры будет выдано заключении о соответствии, что избавит Вас от дальнейших проблем с городскими властями.

Как отстоять право на самовольную постройку

В статье рассказали, что относят к самовольной постройке и как ее легализовать. Узнаете, какой перечень документов придется собрать, кто может добиться сноса  постройки через суд и как избежать такого исхода. 

Что такое самовольная постройка

Самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено.

Например, это пристройка к частному жилому дому, возведенная без необходимого согласования с уполномоченным органом.

Нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ, п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1, 7 ст. 51.1 ГрК РФ).

Ситуация: Как узаконить самовольную постройку

Постройка не считается  самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях. Речь прежде всего идет о тех же самых зонах с особыми условиями использования территории. По ним исключения касаются только трех случаев.

Первый — наличие опасности для жизни. Заметьте: не здоровья, а только жизни. Второй случай, когда исключается амнистия, — если речь идет о зонах, установленных для безопасности воздушных полетов.

Слово «безопасность» говорит нам, что под исключение подпадают только подзоны 1–6 на приаэродромных территориях. Подзона 7 устанавливается не для безопасности, а для охраны здоровья населения от негативного воздействия самолетов. И в этой, 7-й, подзоне тоже установлена амнистия.

Третий случай — не амнистированы зоны, установленные для безопасности самих объектов. Как правило, это военные объекты, объекты электроэнергетики.

https://www.youtube.com/watch?v=o6uYDkphqjk\u0026pp=ygU50KHQvdC-0YEg0YHQsNC80L7QstC-0LvRjNC90L7QuSDQv9GA0LjRgdGC0YDQvtC50LrQuCAyMDIz

Данные незаконные постройки можно узаконить в административном внесудебном порядке.

Интервью: Последовательные и простые законодательные решения обеспечат защиту прав и имущественных интересов граждан

Как легализовать самовольную постройку в административном порядке

Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен не через суд, а через органы местного самоуправления.

Если самовольная постройка уже возведена, то ее можно узаконить, путем приведения согласно установленным требованиям на основания решения органа местного самоуправления, когда он вправе принять такое решение (пп. 3, 4 ст. 222 ГК РФ).

Решение принимается в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ.

Общая схема действий после получения решения органа местного самоуправления о сносе постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями выглядит так:

• представить в орган местного самоуправления необходимую документацию;
• в установленный срок провести реконструкцию объекта;
• зарегистрировать право собственности на объект (но только если вы являетесь лицом, которое приобретает это право на самовольную постройку в соответствии с п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Какие документы нужны

Необходимо представить в орган, принявший решение, утвержденную проектную документацию на реконструкцию постройки в целях приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (подп. 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ). Представлять какие-либо еще документы, оформленные в ходе реконструкции или после ее завершения, в орган, принявший решение, закон не требует.

Проектная документация разрабатывается и утверждается в соответствии с правилами гл. 6 ГрК РФ. В частности, в ряде случаев в отношении нее может понадобиться провести экспертизу. Проектная документация должна обеспечить соответствие объекта требованиям, указанным в п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Вы должны реконструировать постройку в соответствии с утвержденной проектной документацией в срок, установленный решением органа местного самоуправления о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (от трех до шести месяцев). Обязанность сделать это лежит на том, кто ее построил, а если он не известен — на правообладателе земельного участка под ней. Или это делается за счет таких лиц (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6, 10 ст. 55.32 ГрК РФ).

Получение всех необходимых разрешений на реконструкцию, на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, установленном градостроительными нормами.

Учтите, если вы получите право собственности на постройку, которую возвели не вы, а иное лицо на вашем участке, придется возместить этому лицу расходы на постройку за вычетом расходов на приведение ее в соответствие с требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Не получится узаконить самовольную постройку по решению органа местного самоуправления в следующих ситуациях:

1. Если у вас нет правоустанавливающих документов на участок под постройкой, которые были необходимы, когда вы начинали строительство. В этом и еще в ряде случаев орган местного самоуправления может принять только решение о сносе (без альтернативы). Это решение можно обжаловать в суде. Но даже если постройку по итогам судебного разбирательства сохранят и дадут возможность привести в надлежащий вид, право собственности на нее по общему правилу сможет приобрести только собственник участка или обладатель ряда других прав на него. Построившее объект лицо вправе рассчитывать только на компенсацию расходов на постройку за минусом расходов собственника постройки на приведение ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
2. Если местные власти в принципе не вправе принимать какие-либо решения в отношении постройки. Тогда решения принимаются судом в том числе по иску органа местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, подп. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

Кто имеет право обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки

Иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Право на предъявление такого иск, принадлежит лицу, которому право владения и пользования земельным участком, на котором возведена постройка, принадлежит на законном основании.

Готовое решение: Как легализовать самовольную постройку

Самовольные постройки должны быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев признания их законными. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В ряде случаев вы можете признать через суд право собственности на самовольную постройку. Для этого подготовьте и подайте иск в суд.

Вам потребуется доказать ряд обстоятельств, в частности, то, что ваш участок мог использоваться для строительства, постройка отвечает обязательным требованиям и не угрожает жизни и здоровью людей.

Если суд вынесет решение в вашу пользу, зарегистрируйте право собственности на постройку в установленном законом порядке.

Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ 

Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

1. объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);

Когда снести, когда оставить: обзор практики ВС

Собственник участка может предъявить иск о сносе постройки арендатора, даже если договор аренды еще действует – требовать расторжения сделки и возврата земли необязательно. Если же арендодатель этого потребовал, но получил отказ, то срок исковой давности начинается с момента отказа.

https://www.youtube.com/watch?v=o6uYDkphqjk\u0026pp=YAHIAQE%3D

Правило действует для случаев, когда арендатор не имел права строить на этом участке. Рассказываем подробнее.

Когда можно сохранить самовольную постройку

Суд может признать нарушение градостроительных и строительных норм незначительным с учетом обстоятельств дела.

Такое решение суда поможет сохранить объект самовольного строительства, ведь снос – это крайняя мера ответственности, уточняется в обзоре практики. При этом постройка должна быть безопасной для жизни и здоровья людей и не нарушать права и интересы третьих лиц.

В п. 7 обзора приводится в пример иск собственника о признании самовольной постройкой дома соседа и сносе. Истец был недоволен тем, что смежный дом слишком близко, и предлагал снести или перенести его как минимум на три метра дальше от границы участка истца. В частности, он указывал, что с кровли дома соседа на его участок падает снег и льется дождь.

Суды отклонили требование о сносе, указав, что нарушения не такие значительные. Они возложили на ответчика обязанность демонтировать канализационный колодец и установить снегозадерживающие устройства и водостоки.

По каким правилам арендодатель может предъявить требование о сносе самовольной постройки, возведенной на арендованном участке

Такой иск можно предъявить, даже если договор аренды продолжает действие – необязательно заявлять требования о расторжении договора и возврате участка, такого условия в законе нет (п. 12 обзора).

Наоборот, если арендатор не снесет такую постройку или не приведет ее в соответствие нормам, это даст право арендодателю участка в публичной собственности в одностороннем порядке отказаться от договора (п. 4 ст. 46 ЗК).

Срок исковой давности для арендодателя начинается не ранее момента, когда арендатор отказался вернуть переданный участок, на котором вопреки запрету возведена постройка (п. 17 обзора).

ВС проиллюстрировал правило делом, где арендатор получил от уполномоченного органа землю без права размещения объектов недвижимости, но построил там двухэтажное здание и зарегистрировал на него право собственности. Собственник потребовал освободить участок в изначальном состоянии в течение трех месяцев, а когда они прошли – заявил иск в суд.

Первая инстанция отказала, применив срок исковой давности. Но апелляция решила, что он не истек, потому что считала его со дня, когда арендатор отказался вернуть участок.

Разбирая требования собственника, суды должны уделять особое внимание правовому режиму участка и условиям договора аренды. Арендатор обязан добросовестно соблюдать эти ограничения.

Например, если землю передали без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений или легко возводимых конструкций, в таких условиях нет оснований для признания права собственности на самовольные постройки (п. 20).

Кто из супругов может заявить иск о признании собственности на самовольную постройку, возведенную или реконструированную в период брака?

Любой из супругов может подать такой иск (п. 13 обзора), указал Президиум ВС в одном из дел.

Бывшая супруга хотела в судебном порядке разделить жилой дом, который был реконструирован и увеличен без разрешений в период брака. В таких делах следует применять ст.

 222 ГК (о самовольных постройках) с учетом норм Семейного кодекса. А он устанавливает равное право супругов на совместно нажитое имущество.

Спорный дом в итоге признали общим имуществом и разделили.

Можно ли получить право собственности на самовольную постройку, если ее часть расположена на соседнем участке?

Нельзя, если другой участок не представлен на каком-либо праве, которое допускает строительство. В деле, которое приводилось в пример в обзоре, суд обратил внимание на отсутствие доказательств возможности устранить это нарушение (п. 19 обзора).

Когда орган местного самоуправления не вправе принять решение о сносе самовольной постройки?

В том случае, если постройка – часть многоквартирного дома, например пристройка к одной из квартир. Абз. 6 п. 4 ст. 222 ГК запрещает внесудебную (административную) процедуру сноса самовольной постройки в отношении многоквартирного дома, жилого дома. Таким образом, решать вопрос можно только в суде (п. 23 обзора).

Другой случай, когда орган местного самоуправления не может принять решение о сносе – если нет правоустанавливающих документов на земельный участок, а постройка создана до вступления в силу Земельного кодекса, то есть до 29 октября 2001 года. В обзоре приводится в пример иск членов гаражного кооператива, которые оспорили решение местной администрации о сносе гаражей.

https://www.youtube.com/watch?v=syLpUbGEQAc\u0026pp=ygU50KHQvdC-0YEg0YHQsNC80L7QstC-0LvRjNC90L7QuSDQv9GA0LjRgdGC0YDQvtC50LrQuCAyMDIz

Суды признали решение недействительным, ведь спорные объекты возвели в 1974 году, что подтверждалось техпаспортами на постройки и членскими книжками. Решению не помешало даже отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок (п. 24 обзора).

Распределяются ли судебные расходы по требованию о признании права собственности на самовольную постройку, если истец не нарушал права ответчика?

Нет, не распределяются (п. 27 обзора). Такое указание ВС сделал в разбирательстве, где с проигравшей администрации взыскали расходы на представителя и судебную строительно-техническую экспертизу. Три инстанции сочли такой подход возможным.

Но ВС напомнил, что истец хотел признать право на свою самовольную постройку, а экспертиза лишь должна была подтвердить безопасность возведенного объекта. Суд не разбирался в том, нарушил ли ответчик права истца, и в деле нет доказательств этому. В таких случаях судрасходы не возмещаются.

Когда самовольную постройку нельзя снести даже по решению суда?

Если в жилом доме живут зарегистрированные граждане, которые не являются участниками исполнительного производства, дом нельзя снести без судебного акта о выселении таких жильцов, говорится в п. 30 обзора практики от ВС.

Судебный пристав должен вернуть взыскателю исполлист и разъяснить возможность обратиться с иском о выселении.

Самовольные постройки внутри и во дворе дома

         Реконструкция помещения, уменьшающая размер общего имущества, без решения ОСС является самовольной

Часть споров, включённых в обзор, возникли из-за пристроек, расположенных на земельном участке под многоквартирным домом. Большая часть из таких построек возведена самими жителями.

В одном из дел, рассмотренных Президиумом Верховного Суда РФ, установлено, что ответчик без получения разрешения на строительство произвёл реконструкцию многоквартирного дома – возвёл на земельном участке пристройку к квартире. Это привело к изменению параметров дома и присоединению к жилому помещению части общего имущества. Исходя из ч.

ч. 1-3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласие всех собственников помещений является обязательным условием для проведение реконструкции в доме, если в результате происходит уменьшение размера общего имущества. В отсутствие такого согласия реконструкция незаконна.

Надлежащим подтверждением наличия согласия всех владельцев помещений на реконструкцию является решение ОСС.

Некоторые собственники, самовольно устанавливающие объекты на земельном участке или на фасаде дома, пристраивающие что-либо к своей квартире на первом этаже, ссылаются на то, что этими действиями не нарушаются права и законные интересы других лиц. Но Президиум Верховного Суда РФ с этим не соглашается и делает традиционный вывод: права и законные интересы затрагиваются и нарушаются, а для совершения подобных действий нужно решение общего собрания.

         Обратиться с иском о сносе самовольной постройки может даже один собственник

Из положений ст. 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводят: «частноправовое нарушение» – строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю; публично-правовые нарушения – отсутствие необходимых разрешений или нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Согласно п.

22 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться: собственник земельного участка; субъект иного вещного права на участок; его законный владелец; лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение постройки.

Лицо, обращающееся в суд с иском о сносе, должно обладать определённым материально-правовым интересом либо защищать принадлежащие ему права. В соответствии с ч. 1 ст.

36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации данного дома объекты.

Соответственно, любое неправомерное пользование, в том числе размещение постройки без решения ОСС, порождает у жителей право обратиться в суд с исковым заявлением об демонтаже таких объектов. Оно не зависит от волеизъявления всех собственников и может быть реализовано даже одним из них (кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.12.2019 № 88а-1265/2019 по делу № 2а-291/2019).

          На требования о сносе самовольной постройки распространяется общий срок исковой давности

К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведённой без необходимых разрешений, применяется общий срок исковой давности. Как отметил ВС РФ, в ст. ст. 208, 222 ГК РФ отсутствует положение, согласно которому исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки.

На данное требование распространяется срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, – три года. Исключение указано в п. 22 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, – если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Но постройки вроде металлических гаражей и сараев под это исключение не подпадают.

Если на пристройку оформлено право собственности в ЕГРН, то снести её можно только по решению суда

Суд указывает, что в силу ч. 4 ст. 222 ГК РФ орган местного самоуправления может признать объект недвижимости самовольной постройкой и принять решение о сносе такого строения только в том случае, если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН.

Например, собственник квартиры с самовольной пристройкой продаёт её третьему лицу, и право собственности на квартиру и на такую пристройку зарегистрировано в установленном порядке.

В таком случае пристройка приобретена по договору купли-продажи и на момент приобретения входит в состав квартиры по техническому паспорту. В таком случае принять решение может только суд.

         Любая постройка на придомовой территории без решения ОСС – нарушение, даже если она никому не мешает

Самовольные постройки – это любые объекты, размещённые на земельном участке и внутри многоквартирного дома, например, металлические гаражи и сараи. Причём неважно, поставил ли такие объекты собственник помещения или третье лицо.

Суды часто делают вывод, что возведение спорных построек на придомовой территории в любом случае нарушает права собственников как законных владельцев земельного участка.

«При этом технические характеристики строений (капитальное или некапитальное, перепланировка или переустройство), в том числе площадь строений, правового значения не имеют» (кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.06.2021 № 88-15242/2021).

Возведение любой постройки на придомовой территории даже при условии, что она никому не мешает, является нарушением и порождает право для собственников или управляющей организации обратиться с иском о демонтаже такого строения.

Снос самостроев в 2023 году — судебная практика по сносу самовольных построек в Москве

Признание постройки объектом самовольного строительства ведет к серьезным мерам. Во-первых, на застройщика накладываются штрафы — для юридических лиц они могут превышать несколько миллионов рублей.

Во-вторых, деятельность предприятия может быть приостановлена на срок до 90 суток. Но самое серьезное наказание в 2023 году — снос самостроя.

В этой статье эксперты компании «Хэлп Девелопмент» расскажут о порядке демонтажа незаконных построек в Москве, судебной практике и вариантах сохранения объектов.

В каких случаях возможен снос самостроя в 2023 году

Под понятие «самовольная постройка» попадает широкий перечень объектов, которые возведены без получения разрешительной документации, при отсутствии прав собственности на земельный участок, с нарушением градостроительных норм и правил. Также признать самовольной постройкой и подать иск о сносе администрация может, если территория строительства имеет иные цели, либо возведение такого рода сооружений невозможно из-за ограничений, наложенных на земельный участок.

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Частая ситуация — выявление признаков самовольного строительства. Это может произойти, например, в результате реконструкции законно возведенного объекта.

Например, собственник решил расширить площадь здания за счет надстройки или расширения входной группы, не согласовав с контролирующими органами проектную документацию или нарушив регламенты в ходе реконструкции.

При обнаружении подобных нарушений будет принято решение не о сносе незаконной постройки, а о приведении в соответствие с проектной документацией, т.е. устранении нарушений путем демонтажа надстройки или входной группы».

Выявлением незаконных построек занимается Мосгосстройнадзор: эта инстанция как проводит собственные проверки, так и использует материалы других ведомств: прокуратуры, жилищной инспекции и т.д.

Задача выявления самостроев является одной из приоритетных для администрации Москвы, поэтому работа ведется эффективно: например, за первые три квартала 2022 года было выявлено около 3 тысяч незаконных объектов общей площадью свыше 1 млн кв. м.

Чтобы избежать сноса незаконных построек в Москве, лучше не ждать, пока их обнаружит Мосгосстройнадзор, а предпринять предупредительные действия по узакониванию. Узнать, как легализовать самострой в административном или судебном порядке, вы можете на бесплатной консультации с сотрудником компании «Хэлп Девелопмент».

Судебная практика относительно сноса незаконных построек

В конце 2022 года Верховный Суд РФ (ВС) дал разъяснения относительно методики рассмотрения дел, связанных с самовольным строительством. В обзоре перечисляются случаи, когда постройка подлежит сносу, а в каких ситуациях возможно признание права собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=syLpUbGEQAc\u0026pp=YAHIAQE%3D

Основной статьей, которой должен руководствоваться судья, является ст. 222 ГК РФ. В ней, в частности, сказано, что наличие права собственности на объект никак не влияет на возможность признания его самовольно возведенным. При этом Верховный Суд подчеркивает, что снос — это крайняя мера.

В качестве примера приводится следующая ситуация: нарушения, выявленные у здания, не могут нанести вред жизни и здоровью граждан и никак не затрагивают интересы третьих лиц.

В этом случае можно признать нарушения незначительными и дать возможность владельцу получить право собственности на недвижимость, если оно не было получено ранее.

Относительно судебной практики сноса самовольных построек ВС отметил, что последствия нарушения должны быть соразмерны самому нарушению. Нельзя допускать ситуации, когда причиняются несоразмерные убытки.

Суд напомнил, что отсутствие право собственности не является само по себе причиной для сноса самостроя в 2023 году. Есть несколько ключевых факторов, которые дают возможность признать права собственности и сохранить сооружение:

• отсутствие разрешения на строительство является единственным признаком самостроя;
• лицо, построившее объект, предпринимало попытки урегулировать правовые вопросы;
• строение не нарушает права и интересы третьих лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан;
• лицо владеет правом на земельный участок.

Вместе с тем, отказать в праве собственности и удовлетворить иск о сносе незаконной постройки суд вправе, если застройщик предпринимал попытки получить разрешение на строительство лишь для вида, например, не приложив необходимые документы.

Еще одно важное уточнение касается сноса самостроев, которые не относятся к объектам жилой недвижимости. В обращении ВС указано, что строения и сооружения нежилого назначения, возведенные до 1 января 1995 года, попадают под положения ст. 222 ГК и не могут быть признаны самовольными.

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Верховный Суд дает возможность легализовать самовольные постройки и избежать сноса, вместе с тем предъявляя четкие требования к объекту и предыдущим действиям собственника.

Важно понимать, что обращение в суд для легализации самостроя не является альтернативой получению права собственности. Более того: при отсутствии мер по легализации суд не встанет на сторону застройщика.

Будут проанализированы и причины отказа/неудачи — достаточно ли обстоятельства объективные, чтобы использовать порядок признания права собственности в судебном порядке».

Основания для сноса незаконной постройки

До 2018 года снос незаконных построек в Москве мог осуществляться как по решению суда, так и по инициативе администрации, однако 3.08.2018 был принят Федеральный закон № 339-ФЗ, который серьезно ограничил полномочия муниципальных властей. Также были расширены возможности легализации. В 339-ФЗ перечислены основания для сноса незаконных построек:

• Объект невозможно привести в соответствие с установленными градостроительными требованиями.
• Сооружение невозможно привести соответствие с разрешительной документацией.
• Строение угрожает жизни и здоровью граждан либо нарушает права третьих лиц.
• Строение возведено на участке, права на которые у застройщика отсутствуют.

У собственника участка есть выбор — выполнить демонтаж незаконной постройки самостоятельно в сроки от 3 до 12 месяцев, либо привести объект в соответствие с установленными градостроительными требованиям в срок от 6 месяцев до 3 лет, если это возможно и предусмотрено судебным решением. Важно, что снос самостроя в 2023 году застройщики выполняют за свой счет. Если этого не сделать в указанный промежуток времени, то работы выполнит ГБУ «Автомобильные дороги», а собственнику предъявят счет и штраф.

Комментарий Александра Васильева, управляющего партнера компании «Хэлп Девелопмент»:

«Ст. 222 ГК РФ предусматривает несколько исключений в правилах признания объекта самостроем.

Во-первых, оно касается собственников, которые не знали о существующих ограничениях, наложенных на земельный участок, и о запретах на строительство определенного типа сооружений.

Во-вторых, касается самовольных построек на землях ИЖС и садовых участках для ведения личного хозяйства, права на которые зарегистрированы до 1.09.2018».

Можно ли избежать сноса незаконных построек в Москве

При признании здания самостроем у владельца есть несколько вариантов действий:

• Провести процедуру узаконивания в административном порядке, доказав соответствие нормам безопасности и градостроительным требованиям и выплатив штраф.
• Выполнить реконструкцию и привести недвижимость в соответствие с нормами безопасности.
• Обратиться в суд с целью признать сооружение собственностью заявителя либо обжаловать административный акт с отказов в легализации самостроя.

Оптимальный путь узаконивания объекта самовольного строительства в Москве — сначала обратиться в Департамент градостроительной политики и получить разрешение на легализацию самострой в Москве через комиссию ГЗК, а случае отказа — подать исковое заявление в суд.

Основная цель собственника — доказать, что постройка соответствует градостроительным и строительным нормам и требованиям безопасности, не нарушает права третьих лиц и не наносит вреда экологии.

Для этого потребуется выполнить градостроительную или строительную экспертизу, обратиться за согласованиями в Мосстройнадзор, префектуру административного округа, ДГИ и другие инстанции.

Исполнительные департаменты и службы анализируют возможность сохранения объекта в текущих границах, и при отсутствии нарушений выносят вопрос на заседание комиссии ГЗК. После принятия положительного решения собственник может получить новый паспорт БТИ и выписку из ЕГРН, а также перезаключить договор с ДГИ при необходимости.

Процедуру защиты объекта самовольного строительства от сноса невозможно автоматизировать, поскольку каждый случай будет отличаться исходными данными, длительностью взаимодействия с контролирующими органами, уже предпринятыми попытками легализации и т.д.

Именно поэтому прежде, чем подписать договор и дать клиенту гарантии, сотрудники компании «Хэлп Девелопмент» проводят тщательный аудит, который включает в том числе консультации с представителями государственных органов. Так формируется эффективный план узаконивания объекта, который позволяет добиться результата за 2-6 месяцев.

«Хэлп Девелопмент» специализируется только на коммерческих объектах коммерческой. Получите бесплатную консультацию по телефону и узнайте, какие опции есть для узаконивания вашей недвижимости!

Верховный суд запретил легализовывать опасные самовольные постройки — Российская газета

Заявление прозвучало в ходе совещания председателей республиканских, краевых, областных, арбитражных и военных судов по итогам работы судебной системы в 2022 году.

При словах «самовольная постройка» многим представляется небольшой сарай на дачном участке или, скажем, скромная банька позади частного дома. Однако зачастую самовольные постройки являются вполне основательными сооружениями бизнес-класса.

Предприниматели возводят гостиницы, производственные цеха и многое другое, чтобы жить и зарабатывать. При этом какими-то юридическими формальностями ушлые домохозяева нередко себя не утруждают. Ради экономии. А потом, если возникают какие-то проблемы, действуют по ситуации. Либо закрывают нужным людям глаза взятками.

Либо легализуют уже постфактум свои постройки по каким-то сомнительно упрощенным схемам.

На проблему в ходе совещания обратил внимание глава государства. Он назвал тенденцию опасной, особенно в свете последних событий в Турции. Там число жертв выросло во много раз именно из-за плохого строительства. Конечно, не самовольного. Просто плохого в нарушение всех норм. Но у нас именно самовольные постройки часто входят в зону риска.

Эксперты уверены, что сейчас подход к легализации самовольных построек станет намного строже. В частности, суды будут более тщательно проверять безопасность стен в домах-самозванцах.

«Позитивной тенденцией является сокращение на 28 процентов количества споров, связанных с самовольным строительством, — сказал Вячеслав Лебедев. — Отдельные дела этой категории рассматривались судами с грубыми нарушениями законодательства, и Верховный суд России в прошлом году изучил практику применения судами положений ГК РФ о самовольных постройках».

Он напомнил про правовую позицию Верховного суда страны: «Утверждение мирового соглашения по делу о сносе самовольной постройки не допускается без исследования вопроса о ее соответствии градостроительным и строительным нормам и правилам».

Проще говоря, если местные власти, подав иск о сносе, вдруг решили пойти на мировую с хозяином дома и оставить стены в покое, нельзя просто так завизировать их соглашение. Надо в любом случае провести экспертизу, не опасен ли дом для людей. Крепко ли строит. Не загораживает ли кому-то проезд. И так далее.

«Дела о сносе самовольных построек имеют особую социальную значимость», — подчеркнул председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.

Он напомнил, что в обзоре Верховного суда указано: снос объекта самовольного строительства является крайней мерой. Однако, продолжает Владимир Груздев, в соответствии с правовыми позициями Верховного суда России угроза жизни граждан может быть достаточным основанием для сноса самовольной постройки.

«Поэтому в подобных делах возрастает роль экспертизы», — резюмировал глава правления АЮР.

Кстати, как указал Верховный суд, если дом построен с нарушением, то даже государственная регистрация не исключает возможности признания его самовольной постройкой и сноса.